J.M hagi OÜ * vastu 03.02.1997 ostu-müügilepingust ostjale tekkinud õiguste ja kohustuste ülekandmiseks, omandi tunnustamiseks ja vara ainuomanikuna ehitusregistrisse kandmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.05.2006 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ * apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
30.11.2006, avalik kohtuistung
Hageja J.M ja tema esindaja vandeadv. Toomas Liiva Menetlusosalised ja nende Kostja esindaja vandeadv. Triinu Vernik esindajad
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 23.05.2006 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1).
2.Apellandi menetluskulud jätta tema enda kanda. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates (TsMS § 670 lg 1). Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
ÕVVTK Harju Maavalitsuse 08.06.1994 otsusega nr 4148 tunnistati J.M omandireformi õigustatud subjektiks x vallas (endine x mõis) asuva maaüksuse x mõttelise osa ja muu vara suhtes. Omandireformi õigustatud subjektid sõlmisid maa tagastamisega seonduvas kokkuleppe, mille kohaselt jäi J.Mle maa tagastamise nõudeõigus x maatükist osas, millel asuvad vaidlusalused ehitised (loomalaut, allapanuhoidla, silohoidla ja pumbamaja). 04.12.1996 notariaalses avalduses teatati J.Mle, et AS P müüb x maaüksusel asuvad varad 110 000 krooni eest ja hagejal on õigus kasutada maareformi seaduse (MaaRS) § 9 lg 7 ettenähtud ostueesõigus. Hageja ostueesõigust ei teostanud. 03.02.1997 ostu-müügilepinguga müüs AS P AS-ile * x farmi ehitised 10 000 krooni eest, milline summa on lepingu sõlmimise ajaks üle antud. AS P pankrot kuulutati välja Harju Maakohtu 16.01.1998 otsusega, äriühing on registrist kustutatud 03.07.2000.
2.J.M esitas 19.04.2005 hagi OÜ * vastu ja palus kanda temale ostueesõiguse alusel üle ostja
õigused. Hagejale on saanud teatavaks X maaüksusel asuva vara müümine tema õigusi rikkudes. 17.01.2006 täpsustas hageja nõuet ja palus kanda end X farmi ehitiste ainuomanikuna ehitisregistrisse. 01.02.2006 täpsustuses palus hageja tunnustada omandiõigust X farmi ehitiste osas ja kanda hageja vara ainuomanikuna ehitusregistrisse. Hagejal on 03.02.1997 sõlmitud ostu-müügilepingu esemeks oleva vara ostueesõigus MaaRS § 9 lg 7 ja § 10 lg 2 alusel. Hagejale teatati kavatsetavast tehingust eksitavalt, tehing sõlmiti teistel tingimustel võrreldes avaldatuga. Kui ehitise omanik on võõrandanud ehitise õigustatud subjekti omandamise eesõigust rikkudes, võib õigustatud subjekt ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks pöörduda kohtusse kahe kuu jooksul, arvates õiguse rikkumisest teadasaamise päevast. Hageja nõue ei ole aegunud, kuna kohtumenetluse ajal aegumise kulgemine peatub. Hageja väitel on kostja poolt tehtud parendused seadusevastased, mistõttu ei pea neid hüvitama. Kostja oli vara omandamisel pahauskne. Kostja oli vara müüja lähikondne. Müüja teavitas hagejat eksitavatest tingimustest, millest pidi olema teadlik ka lähikondsest ostja. Pahausksel valdajal ei ole õigust nõuda kasulike kulutuste hüvitamist. Kohus saab tulenevalt notariaalse tõestamistoimingu olemusest asendada notarit ning tuvastada hageja tahte. Hageja on deponeerinud kostja kasuks 10 000 krooni. Kostja vastuväited
3.Kostja ei tunnistanud hagi ja leidis, et hagi on aegunud. Kostja möönab, et hagejale teatati kavatsetavast tehingust eksitavalt. Hageja teadis vara saatusest püsivalt. Hageja sai ostumüügilepingu kätte hiljemalt 01.08.2005, kuid ei teostanud ostueesõigust seaduses ettenähtud ajal ja viisil. Ostueesõiguse teostamise avaldus tuleb esitada notari kaudu müüjale. Kohtumenetlus ei asenda ostueesõiguse teostamiseks vajalike toimingute tegemist. Kostja on valmis ehitised hagejale üle andma, kui viimane nõustuks ehitistesse tehtud kulutuste hüvitamisega. Maakohtu otsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt. Kohus otsustas kanda hagejale üle 03.02.1997 ostumüügilepingust tekkinud kõik õigused ja kohustused, kuid jättis rahuldamata hageja nõude omandiõiguse tunnustamiseks ja vara ainuomanikuna ehitusregistrisse kandmiseks.
5.Hageja väitel rikuti tema õigusi 03.02.1997 ostu-müügilepingu sõlmimisega. Vaidlust ei ole selles, et kostja omandas hagejale tagastamisele kuuluval maatükil ehitised AS-ilt P 10 000 krooni eest. Ostuhind on lepingu p 2 järgi lepingu sõlmimise ajaks müüjale üle antud. Kehtinud TsÜS § 58 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused seaduses sätestatud sündmustest, tehingutest ja muudest õigustoimingutest, samuti õigusvastastest tegudest. MaaRS § 9 lg 8 järgi on õigusvastaselt võõrandatud maal asuva ehitise omanik kohustatud enne ehitise võõrandamist teatama kirjalikult võõrandamise kavatsusest ja tingimustest omandamiseesõigust omavale õigustatud subjektile. Kui õigustatud subjekt ei kasuta omandamiseesõigust ühe kuu jooksul, arvates kirjaliku teate saamise päevast, on ehitise omanikul õigus võõrandada ehitis vähemalt kirjalikus teates märgitud hinnaga ning tingimustel. Kui ehitise omanik võõrandab ehitise õigustatud subjekti omandamiseesõigust rikkudes, võib õigustatud subjekt pöörduda kahe kuu jooksul, arvates rikkumisest teada saamise päevast, kohtusse hagiga talle kõigi omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. ÕVVTK Harju Maavalitsuse 08.06.1994 otsusega nr 4148 ja 22.05.1996 kokkuleppega Anepalu maade jagamiseks on tõendatud, et hagejale kuulus 03.02.1997 tehingu tegemise ajal ja kuulub ka käesoleval ajal MaaRS §-s 9 ettenähtud ostueesõigus.
6.Hageja väitel sai ta ostu-müügilepingu sõlmimise kavatsusest teada notarilt teate saamisega. 04.12.1996 märgitud tingimustel hageja omandamiseesõigust ei realiseerinud. Hageja väitel sai ta ostu-müügilepingu tingimustest teada 11.04.2005. Hagi ostja õiguste ja kohustuste
ülekandmiseks esitati kohtusse 19.04.2005. Kostja ei ole hageja väiteid ümber lükanud. Kostja väide, et hageja oli vaidlusalusel maatükil toimunust teadlik, on paljasõnaline ja tõendamata. Kohus leidis, et hageja sai oma õiguste rikkumisest teada aprillis 2005. 03.02.1997 ostu-müügilepingu sai hageja kätte kohtu kaudu 01.08.2005. 03.02.1997 lepingus ei ole märgitud poolte või notari kohustust saata hagejale lepingu ärakiri. Andmed hagejale lepingu edastamise kohta puuduvad. Vaidlust ei ole selles, et hageja sai kostja omandist teada hiljemalt notari 21.10.2002 teatega, millest selgub, et kostja müüb vara 250 000 krooni eest. Hageja tegi ostueesõigust omava isikuna vajalikud toimingud. Müügileping jäi sõlmimata. Sellest ei saa aga järeldada, et hageja teadis või pidi teadma, millistel tingimustel kostja vara 1997. a omandas. Hagejal oli õiguspärane eeldus, et tehing oli sõlmitud 04.12.1996 võõrandamise kavatsuse teates märgitud tingimustel, mida aga ei tehtud. Hageja esitas hagi kohtule 19.04.2005, seega seaduses ettenähtud ajal ja see pole aegunud. Hagi ei muuda aegunuks asjaolu, et hagi on esitatud enne kui hageja sai teadlikuks ostu-müügilepingu täpsest sisust ega asjaolu, et ta on peale ostu-müügilepingu kättesaamist oma nõudeid täiendanud. Esialgsest nõudest hageja loobunud ei ole. Hagejal puudus peale lepingu kätte saamist vajadus ja kohustus varem esitatud nõude kordamiseks.
7.MaaRS § 9 lg 8 järgi loetakse omandamiseesõigust omava isiku õiguse rikkumiseks ehitise võõrandamist võõrandamise kavatsuse teates märgitust väiksema hinnaga. 04.12.1996 teate kohaselt on ehitiste hinnaks 110 000 krooni. Vaidlust ei ole selles, et ehitised müüdi 10 000 krooni eest ehk võõrandamise kavatsuse teates märgitust väiksema hinnaga, millega rikuti hageja omandamiseesõigust. Kohus leidis, et MaaRS-s ettenähtud omandamiseesõiguse realiseerimisel tuleb lähtuda selles sätestatud korrast ja tähtaegadest ning õiguskaitse viisidest. Tegemist on erandliku, üksnes maareformi objektiks oleval maatükil asuvate hoonete võõrandmisel kohaldatava ostueesõigusega. Seega ei kuulu antud vaidluses kohaldamisele ostueesõiguse teostamist reguleerivad muud sätted. MaaRS § 9 lg 8 ettenähtud asjaoludel on kohaseks õiguskaitse viisiks omandaja kõigi õiguste ja kohustuste ülekandmiseks hagi esitamine, mida hageja on ka teinud. Hageja nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Hageja nõudeõigust ei mõjuta asjaolu, et müüja on lõppenud. MaaRS § 9 alusel tekib kolme osalisega (müüja, omandaja, omandamiseesõigusega isik) õigussuhe. Hageja on oma nõude õigesti suunanud vara omandaja vastu. Lepingust nähtuvalt on kostja ostuhinna müüjale tasunud. Hageja on raha deponeerinud kohtu tagatisrahade kontol. Ostuhind tuleb kostjale otsuse jõustumisel välja maksta.
8.Hageja nõuded omandiõiguse tunnustamiseks ja ainuomanikuna ehitusregistrisse kandmiseks jättis kohus rahuldamata, kuna MaaRS § 9 lg 8 järgi on omandamiseesõigust omaval isikul õigus nõuda tehingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmist. Omandi üleandmisega seonduv ja ainuomanikuna registrisse kandmine oleneb müügitehingu sisust ja selle täitmisest, samuti omandi lõppemise ja tekkimisega seonduvate asjaõiguslike eelduste olemasolust või puudumisest ja vara tagastamise menetluses vajalike toimingute tegemisest. Seega puudub õiguslik võimalus müügilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmise hagiga samaaegselt lahendada omandi tekkimisega seonduvaid asjaõiguslikke küsimusi. Arvestades eeltoodut leiab kohus, et hageja nõue 03.02.1997 lepingus ostja kõigi õiguste ja kohustuste ülekandmises tuleb rahuldada. Muus osas on hageja nõuded põhjendamatud ja tuleb jätta rahuldamata. Poolte väited, mis on seotud varale kulutuste tegemisega jättis kohus hindamata, kuna kostja kulude hüvitamise nõuet ei esitanud. Apellatsioonkaebuse põhjendused
9.Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati ja jätta hagi rahuldamata või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja leiab, et hagi on aegunud, sest hageja ei pöördunud õiguste rikkumisest teada saades kahe kuu jooksul hagiga kohtusse. Maakohus rajas järelduse, et hageja sai oma õiguste
rikkumisest teada 11.04.2005, hageja paljasõnalisele väitele ega märkinud otsuses tõendeid, mis hageja väidet kinnitaks. Hageja oli vähemalt 18.01.2005 teadlik oma õiguste rikkumisest, mida tõendab 13.01.2005 äriregistri väljatrükk kostja 1998.a bilansi kohta, millest nähtub, et ehitiste soetamismaksumus oli 18 000 krooni (tl 8) ehk väiksem hinnast, mis talle teatati enne müügilepingu sõlmimist. 01.08.2005 eelistungil (tl 68) seletas hageja, et sai 2004.a lõpus teada, et vara müüdi odavamalt, kui talle pakuti. Kostja märkis ka, et hageja teadis müügilepingu tingimustest juba aastaid, mida kinnitavad tema seletused tsiviilasjas nr 2/31-8250/03. Kohus jättis kõik eelneva põhjendamatult tähelepanuta. Samuti jättis kohus tähelepanuta P. Ä ja hageja ütlused (tl 52, 55-56).
10.Kostja ei ole hageja õigusi millegagi rikkunud ja tema vastu esitatud hagi ei ole põhjendatud. Kohus ei ole viidanud seadusele, mille alusel ta järeldas, et õigussuhe tekkis kolme osalise vahel ning nõue on õigesti suunatud vara omandaja vastu. Kohus jättis märkimata, kes rikkus hageja ostueesõigust. MaaRS § 9 lg 8 tulenevalt oli teatamiskohustus vara müüjal (selle kohustuse müüja täitis), aga mitte vara ostjal (kostjal). Kostja ei olnud teadlik, missugustest ostutingimustest hagejale teatati ja kostjal ei lasunud ka kohustust tehingu toimumisest ja tehingu tingimustest hagejat teavitada. Seega ei saanud kostja rikkuda hageja ostueesõigust. Lähtudes väärast eeldusest, et kostja rikkus hageja ostueesõigust, leidis kohus, et ostuhind tuleb kostjale otsuse jõustumisel välja maksta, kuid samas leidis kohus, et omandi üleandmisega seonduv oleneb müügitehingu sisust ja selle täitmisest, kuid kohtul puudub õiguslik võimalus lahendada omandi tekkimisega seonduvaid õiguslikke küsimusi. Kohtuotsus on selles osas arusaamatu ja vastuoluline. Ka ei ole märgitud seadust, mille alusel vastava järelduseni on jõutud. Apellatsioonkaebuse vastus
11.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja piisavalt motiveeritud. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
12.Ringkonnakohus, ära kuulanud asjast osavõtnud isikud ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel.
13.Vaidlust ei ole selles, et hageja on tunnistatud omandireformi õigustatud subjektiks ja temale tagastamisele kuuluval maal asuvad hooned, millised müüs AS P 03.02.1997 OÜ-le * 10 000 krooni eest. Kavatsusest võõrandada hooned maksumusega 110 000 krooni teatas müüja hagejale notariaalse kirjaga 04.12.1996. AS P pankrotistus ja kustutati registrist 03.07.2000.
14.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on põhjendatud ja seaduslik ning hageja nõue ei ole aegunud. Vastavalt MaaRS § 9 lg-le 8 juhul kui ehitise omanik võõrandab ehitise õigustatud subjekti omandamiseesõigust rikkudes, võib õigustatud subjekt pöörduda kahe kuu jooksul, arvates rikkumisest teada saamise päevast, kohtusse hagiga talle kõigi omandaja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. 03.02.1997 sõlmitud lepingus ei olnud lepingupooled kokku leppinud, kelle kohustuseks oli teavitada õigustatud subjekti sõlmitud lepingust. Hagejale ostu- müügilepingut ei väljastatud ja hageja väidet, mille kohaselt ta sai ostumüügilepingu alles 01.08.2005 kohtu vahendusel, ei ole kostja ümber lükanud. Kostja väidab, et hageja sai sõlmitud lepingust ja selle tingimustest teada hiljemalt 18.01.2005 Äriregistri teabesüsteemi väljatrükist OÜ * 1998 bilansi kohta (t.lk.8). Ringkonnakohus sellega ei nõustu, kuna OÜ * koostab oma bilansi ise ja seal esitatud andmed ei ole samastatavad notariaaldokumendiga, millest pidi J.M üheselt saama aru sõlmitud ostumüügilepingu asjaoludest ja millistel tingimustel OÜ * vara 1997 aastal omandas. Hageja
väitel sai ta teada müügilepingu tingimustest 11.04.2005 ja esitas hagi 19.04.2005. Kostja väited, mille kohaselt sai hageja varem teada vaidlusaluse ostu- müügilepingu sisust ja tingimustest, ei ole asja arutamise käigus maakohtus tõendamist leidnud. Vaidlust ei ole selles, et hageja sai kostja omandist teada hiljemalt notari 21.10.2002 teatega (t.lk.11), millest selgus, et kostja soovis müüa vara 250 000 krooni eest, kuid müügileping jäi sõlmimata, kuigi hageja tegi ostueesõiguse omajana vajalikud toimingud.
15.Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt asja lahendamisel menetlusnormide rikkumist, mis tingiksid kohtuotsuse tühistamise ja asja saatmise arutamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebuse väidetel ei arvestanud kohus hageja seletuse ja P. Ä ütlustega, mille kohaselt oli hageja väidetavalt varem teadlik oma õiguste rikkumisest kui 11.04.2005. Hageja seletus ja P.Ä ütlus aga ei kinnita, et hageja oli teadlik müügitehingu tegelikest asjaoludest. Kirjalikus vastuses kaebusele on vastustaja õigesti märkinud, et õiguste rikkumisest sai J.M teada käimasoleva protsessi raames, kuid ta kohustus ei olnud aimata või järeldada kaudsete tõendite alusel õigusrikkumist. Maakohus on õigesti märkinud, et nõuet ei muuda aegunuks ka asjaolu, et hageja esitas ostja õiguste ja kohustuste ülekandmise hagi enne, kui sai teadlikuks tehingu täpsest sisust. Kohtuotsus ei ole vastuoluline nagu väidab apellant. Kuna kohus jättis hageja nõuded omandi tunnustamiseks ja hageja ainuomanikuna ehitusregistrisse kandmiseks rahuldamata ja hageja ei vaidlustanud otsust, jätab kolleegium vastavad kaebuse väited tähelepanuta.
16.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud (s.t enne 01.01.2006 kehtinud) tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Apellandi menetluskulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmisel tema enda kanda TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel.
U.Loonurm
K.Kullerkupp
K.Mõlder
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.