Võlaõigus › Võõrandamislepingud

RESOLUTSIOON:

Truuväärti ja Roman Škola hagis OÜ Privathaus ja Tõnu Saare vastu lepingutest tulenevate kohustuste täitmiseks koos tähtaja näitamisega osaliselt – osas, millega nõuded rahuldati, samuti menetluskulude jaotamise osas. Jätta resolutsiooni punktist 14 välja Vladimir Ossokini poolt OÜ Privathaus vastu liitumistasu tasumiseks kohustamise nõude rahuldamine. Jätta resolutsiooni punktist 18 välja Roman Škola poolt OÜ Privathaus vastu liitumistasu tasumiseks kohustamise nõude rahuldamine. Tühistada hagi tagamise abinõuna Harju Maakohtu 9. oktoobri 2007. a. määrusega kohaldatud ühishüpoteek summas 3.891764 krooni, mis on seatud Ley Jaanbergi, Indrek Saarma, Julia Saarma, Alar Hammeri, Rando Tõlki, Joel Turkini, Kati Puda, Aleksandr Dronovi, Anna Stepanova, Marta Kallase, Katre Sonobe, Valdur Vatmani, Marika Vatmani, Marek Soo, Helina Usari, Vladimir Ossokini, Oleg Aitmani, Irina Aitmani, Mark Beloborodovi, Pavel Beloborodovi, Jüri Truuväärti ja Roman Škola kasuks Harjumaal Rae vallas Kopli külas Ilumetsa tee 2 asuvale kinnistule (Harju Maakohtu Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr. 8968902). Tsiviilasi hagejate nõudes OÜ Privathaus kohustamiseks lepingutest tulenevat veetrassi väljaehitamise ja faktilise veetarbimise võimaldamise kohustust täitma saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Ülejäänud osas jätta otsus muutmata. Apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

OÜ Privathaus võõrandas Alar Hammerile 25. augustil 2004. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu alusel Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr. 8966502 kantud kinnistu. Lepingu p. 3. 1 ja 3. 3 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks kinnistu valmisolek liitumiseks veetrassiga ja veetrassi ühenduspunkti olemasolu kinnistu piiril. Kostja pidi tasuma veetrassiga liitumise liitumistasu. OÜ Privathaus võõrandas Rando Tõlkile 24. septembril 2004. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu alusel Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr. 8965102 kantud kinnistu. Vastavalt poolte vahel 21. juulil 2003. a. allkirjastatud lepingule pidi kostja tagama veetrassiga liitumise võimaluse krundi piirilt ja tasuma liitumistasu. OÜ Privathaus võõrandas Joel Turkinile 24. septembril 2004. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu alusel Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr. 8965202 kantud kinnistu. Vastavalt poolte vahel

lepingutingimuseks ja müügihinna osaks kostja kohustus tagada ostjale võimalus liituda veetrassiga kinnistu piiril paiknevate liitumispunktide kaudu. Kostja kohustuseks oli sõlmida ja tasuda ka veetrassiga liitumise lepingute eest. OÜ Privathaus võõrandas Helina Usarile 26. juulil 2004. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu alusel Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr. 8964802 kantud kinnistu. Lepingu p. 2. 6 kohaselt oli lepingutingimuseks ja müügihinna osaks kostja kohustus tagada ostjale võimalus liituda veetrassiga kinnistu piirilt. Kostja kohustuseks oli tasuda ka veetrassiga liitumise eest. OÜ Privathaus võõrandas Vladimir Ossokinile 26. juulil 2004. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu alusel Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr. 8963102 kantud kinnistu. Lepingu p. 3. 1 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks kinnistu piirini ulatuv veetrass ja sellega liitumise liitumistasu. Nähtuvalt poolte vahel 29. aprillil 2003. a. sõlmitud lihtkirjalikust lepingust, mis hiljem on kinnitatud notariaalse müügi- ja asjaõiguslepinguga, on ilmne, et ostja jaoks oli oluline väljaehitatud veetrass. OÜ Privathaus võõrandas Oleg Aitmani ja Irina Aitmani kaasomandisse 1. juulil 2004. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu alusel Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse registriossa nr. 8966602 kantud kinnistu. Lepingu p. 6 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks kinnistu piirini ulatuvate ja ühisveevärgiga liitumist võimaldavate kommunikatsioonide väljaehitamine ühe aasta jooksul, alates võõrandamislepingu sõlmimisest. OÜ Privathaus võõrandas Mark Beloborodovi ja Pavel Beloborodovi kaasomandisse

kinnistu detailplaneeringu seletuskirja veevarustust ja kanalisatsiooni käsitlevas osas on märgitud, et Rahula kinnistu piirkonnas ühisveevärk puudub, Rahula kinnistu varustamine veega pidi toimuma läbi Lagedi aleviku Linnu tee ja Kooli tänava planeeringualale rajatava puurkaev-pumpla; Linnu tee ja Kooli tänava planeeringualale rajatav puurkaev-pumpla sai valmis 31. jaanuaril 2005. a., lepingu punkti 2. 1. 4 kohaselt kohustus kinnisvaraarendaja Tõnu Saar vastavalt detailplaneeringule Rahula kinnistule planeeritud kruntide teenindamiseks kinnistu piires välja ehitama planeeringuala teenindavad veetrassid (otsuse p. 25); lepingu punkti 2. 2. 2 kohaselt kohustus Tõnu Saar välja ehitama veetrassi alates puurkaevust kuni Rahula kinnistuni, lepingu punkti 3. 1 kohaselt lepiti kokku, et seoses detailplaneeringu elluviimisega planeeritaval alal ei ole kohalikul omavalitsusel mingeid muid kohustusi. Ükski kaebuses toodud põhjendustest ei ole selline, mis kinnitaks kaebuse väidet Tõnu Saare väljapääsmatusse olukorda panekust ja T. Saarest sõltumatutel põhjustel detailplaneeringuga määratud pumpla kasutamise võimatust. Halduskohus on üheselt ja selgelt tuvastanud, et Tõnu Saar (s. o. OÜ Privathaus ainuomanik ja juhatuse liige) on kohustatud ehitama nimetatud lepingu alusel välja veetrassi Rae vallas alates puurkaev-pumplast kuni (endise) Rahula kinnistuni. Tõnu Saar on OÜ Privathausi ainuosanik alates 3. märtsist 2004. a. ja ainuke juhatuse liige alates 23. märtsist 2004. a. Hoolimata isikute formaaljuriidilisest eristatavusest (Tõnu Saar kui füüsiline isik ja OÜ Privathaus kui juriidiline isik) on Tõnu Saarel segamatu ja absoluutne võimalus teostada osaühingu kaudu oma tahet, kuna ta on ainuosanik ja juhatuse liige. Ühtlasi kinnitab Tõnu Saare lepingute sõlmimise praktika seda, et ta ei tee vahet enda kohustustel ja osaühingu kohustustel, ehk olukorras, kus ta on sõlminud Rae vallaga lepingu, on ta ülalnimetatud lepingute kohaselt veetrassi rajamise kohustuse võtnud enda kanda nii füüsilise isikuna kui ka OÜ Privathaus kaudu. Tõnu Saare tegevus ja tahe on vaieldamatult omistatavad OÜ-le Privathaus ja vastupidi. OÜ Privathaus ei ole nõuetekohaselt täitnud tema poolt lepingutega võetud kohustusi ja on seega oma kohustusi rikkunud. Hagejad nõuavad kohustuse täitmist, s. t. OÜ Privathaus kohustamist hagejate kinnistute piirideni ulatuvate, kehtestatud detailplaneeringule vastavate ja faktilist veevõrgu kasutamist võimaldavate veetrasside väljaehitamist ja veevõrguga liitumistasu tasumist. Faktilist veevõrgu kasutamise võimalust võimaldavate veetrasside all peavad hagejad silmas olukorda, kus vee- ja sellega seonduvate teenuste tarbimiseks vajalike lepingute olemasolu korral on tagatud lepingule vastav ja faktiline veevarustus. Hagejad on vastavasisulise nõude esitanud OÜ-le Privathaus korduvalt juba 2005. a. ja halduskohtu otsus, mis tunnistas Rae Vallavalitsuse tegevusetuse õiguspäraseks ning T. Saare ja sellega ka OÜ Privathausi nõuded alusetuks, jõustus 23. jaanuaril 2007. a. Leping, mis sõlmiti Tõnu Saare ja Rae Vallavalitsuse vahel Rahula kinnistu detailplaneeringu elluviimiseks, on leping kolmanda isiku kasuks ehk leping hagejate kasuks. Kohaliku omavalitsuse õiguseks, võimeks ja kohustuseks on valla- või linnaelanike elu korraldamine, lähtudes nende õigustatud vajadustest ja huvidest, arvestades valla või linna iseärasusi. Tulenevalt lepingust, millega kohalik omavalitsus lepib kolmanda isikuga kokku kohaliku omavalitsuse kohustuseks oleva ülesande faktilises teostamises kolmanda isiku poolt, saavad valla- või linnaelanikel, keda sellise lepinguga soodustatakse, tekkida kolmanda isiku õigused. Hagejatel on seadusest tulenev õigus nõuda lepinguga võetud kohustuste täitmist Tõnu Saarelt. Lepingu punktist 2. 1. 4 tuleneb, et T. Saar on kohustatud välja ehitama planeeringuala teenindavad veetrassid. Kohtuotsuse, lepingu ja faktiliste asjaolude alusel on ilmne, et lepingust tulenevad T. Saare kohustused on muutunud sissenõutavateks, kuna leping sõlmiti 2. septembril 2003. a.; Rae Vallavolikogu 14. oktoobri 2003. a. otsusega nr. 136 kehtestati Rahula kinnistu detailplaneering; nähtuvalt punktist 1. 1 on Rahula detailplaneeringu alal väidetavalt eksisteeriva veevarustusega kinnistuid müüdud juba mitu aastat ja ka kõigi lepingute puhul, milles on sätestatud veetrassi väljaehitamiskohustus ühe

aasta jooksul, on tähtpäevad möödunud; 31. jaanuaril 2005. a. valmis puurkaev-pumpla, millest oli planeeritud Rahula detailplaneeringu ala varustamine veega; kohtuotsusega on tuvastatud, et ei esine asjaolusid, mis oleks takistanud Tõnu Saarel temast sõltumatutel põhjustel detailplaneeringuga määratud pumpla kasutuselevõtmist; kohtuotsusega on samuti tuvastatud, et Rahula kinnistu veega varustamata jätmine ei tulene Rae Vallavalitsuse poolt oma kohustuste täitmata jätmisest, vaid on tingitud Tõnu Saare tegemata jätmistest. Hagejad on nende poolt omandatud kinnistutele rajanud elamud, mille kasutamise vältimatuks eelduseks on veevarustuse olemasolu. Veeta ei ole hagejatel võimalik elamutes elada. Kostja lepingutest tulenev kohustus hagejate ees ei ole täidetud, ta ei ole taganud hagejate veega varustatust. Veetrassil puudub kasutusluba (tegemist on ajutise lahendusega) ja see on ühendatud pumplasse vastuolus kohaliku omavalitsuse poolt detailplaneeringus sätestatuga, seega ei saa asuda seisukohale, et OÜ Privathaus on oma kohustused täitnud. Pooled ei saa võlasuhtes kokku leppida õigusvastases tingimuses ja nõuda üksteiselt õigusvastase tingimuse täitmist. T. Saare poolt tarnitav vesi ei vasta nõuetele. AS Vensen asus T. Saare poolt osundatud detailplaneeringu menetlemist korraldama alles 2007. a. Vastavalt AS-i Vensen juhataja R. Sokko selgitustele puudus selleks eelnev vajadus, sest T. Saar ei olnud AS-iga Vensen lepingut sõlminud. Kuivõrd T. Saar ei olnud sõlminud AS-iga Vensen liitumislepingut, siis puudus vee-ettevõtjal huvi uue detailplaneeringu koostamise vastu. Samuti ei tellinud detailplaneeringu koostamist T. Saar, kes oli sel ajal tegevuses ebaseadusliku veetrassi rajamise ning kohaliku omavalitsusega vaidlemisega. Arendaja on tegutsenud ebapädevalt. Kohalik omavalitsus ei ole esitanud OÜ-le Privathaus täiendavaid nõudeid ja olemasolevatest pidi kostja olema teadlik juba

siiski võimaluse vee tarnimise jätkamiseks 2006. a. aprillis ning alates sellest ajast on kõik arendusala krundid vastavalt ostu-müügi lepingutele veega tagatud. Seega on arusaamatu hagejate väide, et arendaja pole nende ees lepingut täitnud, samal ajal tarbitakse seda tasuta juba üle aasta. Ostu-müügi lepingutes ei ole öeldud, mil moel müüja vee peab tagama. Rahula maaüksuse arendaja on sõlminud lepingu Rae valla poolt määratud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendajaga AS-iga Vensen 18. aprillil 2007. a. Lagedi pumplaga liitumiseks ning vastavalt sellele on Rahula maaüksuse arendaja tasunud liitumistasud kõigi nende ostjate eest, kelle ees oli arendajal kohustus veega liitumised tasuda. Seega on tasutud kokku 23 krundi eest summas 575.000 krooni, s. h. ka hagiga liitunud 18 krundiomaniku eest. Tasu hõlmab nii liitumistasu kui ka Lagedi pumplast Rahula maaüksuse liitumispunktini veetrassi ehitamist, mida AS Vensen soovis ise välja ehitada koos teiste kommunikatsioonidega ning ei nõustunud, et Rahula arendaja selle välja ehitab. Lepingu kohaselt valmib liitumistrass pumplaga (ca 700m) 2008. aasta suveks. Selle ajani on Rahula arendaja valmis tagama vee kõigile oma planeeringuala kinnistutele. Miks Rae valla arendaja AS Vensen ei suuda liitumistrassi kiiremini rajada, kuigi Lagedi pumpla sai kasutusloa

Kohus jättis rahuldamata kõigi hagejate nõuded liitumistasu maksmiseks ning Tõnu Saare kohustamiseks 2. septembril 2003. a. tema ja Rae Vallavalitsuse vahel sõlmitud „Detailplaneeringu järgsete teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamise kohustuste üleandmise lepingust" tulenevate veevarustuste tagamisega seotud kohustuse täitmiseks. Ühtlasi tühistas kohus hagi tagamise määruse, millega OÜ Privathaus kinnistutele oli seatud ühishüpoteek summas 3.891.764 krooni hagejate kasuks, välja arvatud osas, millega ühishüpoteek oli seatud Ilumetsa 2 asuvale kinnistule. Hagejate menetluskuludest jättis maakohus 90% OÜ Privathaus kanda. Vaidlust ei ole selles, et kostja OÜ Privathaus võõrandas hagis märgitud kinnistud hagejatele notariaalses vormis lepingutega koos kas OÜ Privathaus või lihtkirjalikes eellepingutes Tõnu Saare poolt võetud kohustusega ühendada kinnistu veetrassiga. Lepingutega on tõendatud, et kohustused rajada veetrass koos kohustusega tasuda liitumistasu võeti kostjate poolt hagejate ees järgmiselt: Ley Jaanbergiga (endise nimega Loik) sõlmitud võõrandamislepingu p. 3. 6 kohaselt sisaldab lepingu ese liitumistasu ning tehnilist valmisolekut veetrassiga liitumiseks ühenduspunktiga ostetud kinnistu piiril; Indrek Saarma ja Julia Hatsanovskajaga (praeguse nimega Saarma) sõlmitud võõrandamislepingu p. 2. 1. 5 kohaselt võttis müüja endale kinnistute võõrandamise lepingutes kohustuse ehitada välja vajalikud kommunikatsioonid (veetrass kinnistu piirini) ja tasuda vastav liitumistasu; Alar Hammeriga sõlmitud võõrandamislepingu p. 3. 1 ja 3. 3 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks kinnistu valmisolek liitumiseks veetrassiga kinnistu piiril, müügihinnast 20.000 krooni pidi ostja tasuma veetrassidega liitumislepingu allkirjastamisel; Rando Tõlkiga sõlmitud võõrandamislepinguga ja 21. juuli 2003. a. lepinguga võttis Tõnu Saar endale kohustuse tagada veetrassiga liitumise võimalus krundi piirilt ja tasuda liitumistasu; Joel Turkiniga sõlmitud võõrandamislepingu ja 3. veebruari 2003. a. lepingu kohaselt pidi Tõnu Saar tagama veetrassiga liitumise võimalus krundi piirilt; lihtkirjalikus lepingus on formuleeritud ostuhind koos liitumistasuga järgmises sõnastuses: „summas 120.000 krooni koos liitumistasudega (elekter + vesi krundi piiril)”, millega on tõendatud, et poolte tahe oli sunnatud sellele, et liitumistasud sisalduvad nimetatud summas; Kati Pudaga sõlmitud võõrandamislepingu p. 3. 1. kohaselt oli lepingutingimuseks ja müügihinna osaks liitumine veetrassiga krundi piiril, liitumistasu maksmise kohustus oli ostjal; kuivõrd lepingu sõnastuse kohaselt on müügihinna sees liitumine, tuleb lepingut tõlgendada selliselt, et liitumistasu on hageja poolt tasutud ja selle maksmise kohustus vee-ettevõttele lasub müüjal, OÜ-l Privathaus; Aleksandr Dronoviga sõlmitud võõrandamislepingu p. 4. 2. 2 ja 5. 6 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks kinnistu piirini veetrassi rajamine 1 aasta jooksul, alates võõrandamislepingu sõlmimisest; Anna Stepanovaga sõlmitud võõrandamislepingu p. 4. 1, 4. 2. 2 ja 5. 6 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks kinnistu piirini veetrassi rajamine 1 aasta jooksul, alates võõrandamislepingu sõlmimisest, ja vastavalt kehtestatud Rahula kinnistu detailplaneeringule; kinnistu hinnas sisaldus lepingu p. 4. 1 kohaselt ka veetrassiga liitumise liitumistasu; Marta Kallasega sõlmitud võõrandamislepingu p. 2. 1. 4 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks kinnistu piirini rajatud veetrass, liitumistasu veetrassiga liitumiseks ja kinnistul asuva elamu ühendatus veetrassiga; Katre Sonobega sõlmitud võõrandamislepingu p. 3. 1 kohaselt oli lepingutingimuseks ja müügihinna osaks OÜ Privathaus kohustus võimaldada kinnistu piirilt veetrassiga liitumine; lepingu p. 3. 2 tõendab, et OÜ Privathaus pidi tasuma veetrassiga liitumise liitumistasu, kuna ostuhind tuli tasuda täies ulatuses müüja arveldusarvele; Valdur ja Marika Vatmaniga sõlmitud võõrandamislepingu p. 3. 1 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks kinnistu piirini ulatuv veetrass ja sellega liitumise liitumistasu; Marek Sooga sõlmitud võõrandamislepingu p. 4. 5. 2 kohaselt oli lepingutingimuseks ja müügihinna osaks OÜ Privathaus kohustus tagada ostjale võimalus liituda veetrassiga kinnistu piiril paiknevate liitumispunktide kaudu; OÜ Privathaus on lepingus deklareerinud, et ta on sõlminud ja ka tasunud veetrassiga liitumise lepingute eest, seega oli see kostja kohustus; Helina Usariga sõlmitud võõrandamislepingu

p. 2. 6 kohaselt oli lepingutingimuseks OÜ Privathaus kohustus tagada ostjale võimalus liituda veetrassiga kinnistu piirilt ja tasuda ka veetrassiga liitumise eest; Vladimir Ossokiniga sõlmitud võõrandamislepingu p. 3. 1 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks kinnistu piirini ulatuv veetrass ja sellega liitumise liitumistasu, nimetatu ja Tõnu Saare vahel sõlmitud 29. aprilli 2003. a. lihtkirjaliku lepinguga on tõendatud, et Tõnu Saar võttis endale kohustuse ehitada veetrass kinnistu piirini; Oleg ja Irina Aitmaniga sõlmitud võõrandamislepingu p. 6 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks kinnistu piirini ulatuvate ja ühisveevärgiga liitumist võimaldavate kommunikatsioonide väljaehitamine ühe aasta jooksul, alates võõrandamislepingu sõlmimisest; Mark ja Pavel Beloborodoviga sõlmitud võõrandamislepingu p. 3. 1 ja 3. 3 kohaselt oli lepingutingimuseks ja ostuhinna osaks veevärgiga liitumise võimalus kinnistu piirilt; Mark Beloborodovi ja Tõnu Saare vahel

elluviimisega ei ole kohalikul omavalitsusel – Rae vallal – mingeid muid kohustusi ja lepingu p. 3. 4 kohaselt realiseerib lepingu punktis 2. 2 nimetatud kohustused (seega ka veetrassi rajamise) Tõnu Saar. Seega pidi Tõnu Saar tegutsema veetrassi rajamisel omal vastutusel, olles allutamata valla juhtimisele ehk sisuliselt astus Tõnu Saar haldusülesande täitja asemele. Tsiviilõiguslikke kohustusi nimetatud lepingust ega ka mingist seadusest Tõnu Saarel hagejate ees ei teki, mistõttu hagejatel ei ole seadusest tulenevat õigust nõuda lepinguga võetud kohustuste täitmist Tõnu Saarelt (VÕS § 80 lg. 2). Eeltoodu tõttu tuleb jätta rahuldamata hagejate nõue Tõnu Saare kohustamiseks

kokku leppinud, et veega varustamine peab kostjate poolt toimuma kehtestatud detailplaneeringule vastavate ja veevõrgu faktilist kasutamist võimaldavate veetrasside läbi. Kui lepingupoole kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg. 1). Riigikohus on rõhutanud, et kui lepingu tekstis ei ole kvaliteedinõuded piisavalt täpselt määratletud, tuleb kvaliteedi hindamisel muu hulgas lisaks olemasolevatele standarditele arvestada ka hea usu põhimõtet kohustuse täitmisel ning vastavas valdkonnas kehtivaid tavasid. Tulenevalt hea usu põhimõttest ei saa lugeda kostjate poolt kohustuse nõuetekohase kvaliteediga täitmiseks detailplaneeringuga vastuolus oleva veetrassi rajamist, millel puudub kasutusluba. Kasutusloa puudumine ja T. Saare poolt veerajatiste rajamine vastuolus Rahula maaüksuse detailplaneeringuga on tõendatud nii halduskohtu otsusega kui ka E. Harmipaiki kirjaga. Vastupidist kostjad tõendanud ei ole. Nõuetekohase veetrassi rajamise kohustuse täitmine ei tulene ehitusloa andmisega seonduvate dokumentide olemasolust. Vaidlust ei ole selles, et osas hagejatega sõlmitud lepingutest on määratud veetrassi sõlmimise kohustuse täitmise tähtaeg, osas mitte. Vaidlust ei ole selles, et kostjad ei ole täitnud kohustust tähtaegselt nende lepingute järgi, milles kohustuse täitmise tähtaeg on määratud (VÕS § 82 lg. 1). Kostjad tuginevad seisukohale, et nad pole kohustust rikkunud, kui tähtaega veetrassi rajamise ja vastava liitumistasu tasumise kohustuse täitmiseks pole lepingutesse märgitud, ehk sellele, et kohustus pole muutunud sissenõutavaks (VÕS § 82 lg. 7 mõttes). Kostjate kohustused on muutunud sissenõutavaks. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 82 lg 3). Kui pikk on mõistlikult vajalik aeg kohustuse täitmiseks, tuleb otsustada vastavalt asjaoludele, arvestades eelkõige täitmise viisi, kohta ja olemust. Tõnu Saar pidas ise mõistlikuks tähtajaks ühte aastat lepingu sõlmimisest ja osas lepingutest selline tähtaeg ka kokku lepiti. Nimetatut tulebki lugeda mõistlikuks tähtajaks. Menetluses kostjate poolt esiletoodud asjaolude ja esitatud tõendite kohaselt valmib vajalik veetrass 2008. aasta kevad-suvel, seega ei saa seda pidada kohustuse tähtaegseks täitmiseks, kuna selleks ajaks on kõikide hagejate suhtes möödunud aastane tähtaeg. Kohustus oli sissenõutavaks muutunud enamiku hagejate suhtes (v. a. J. Truuväärt ja R. Škola) enne hagi esitamist ja muutus sissenõutavaks ülejäänute suhtes hagi menetlemise kestel. Vastutusena saab mõista õiguskaitsevahendi kohaldamise eeldusi, kitsamas mõttes rikkumise etteheidetavust. Vastutusest vabastamise alusena võivad kõne alla tulla rikkumise vabandatavus, süü puudumine või kokkuleppeline vastutusest vabastamine (vastavalt VÕS §-dele 103, 104 ja 106). VÕS-i regulatsioon tugineb vabandatavusele ehk nn. garantiivastuse kontseptsioonile, kus peamise vastutusest vabastamise alusena on ette nähtud vääramatu jõud (VÕS § 103 lg. 2). Ainult seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest rikkumise vabandatavusest sõltumata. Hagejatega sõlmitud kinnistute võõrandamise lepingud ja ka lihtkirjalikud veetrassi rajamiseks kohustavad lepingud on sõlmitud ajavahemikul 24. juunist 2004. a. kuni

tõendatud, et Tõnu Saare poolt lepinguga võetud kohustused jäid täitmata Tõnu Saare enda tegevusetuse tõttu. Avaliku võimu seatud piirangud pidid olema ettenähtavad kutse- ja majandustegevuses kinnisvaraarendajana tegutsevatele Tõnu Saarele ja tema juhitavale OÜ-le Privathaus. Vastupidist kostjad tõendanud ei ole. Kuivõrd tegemist ei ole vabandatavusega, ei tõusetu küsimust ka kostjate süü puudumisest, samuti puudub poolte vahel vastutusest vabastamise kokkulepe. Seega on hagejate nõuded kostja OÜ Privathaus vastu lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks õigustatud veetrassi rajamise kohustuse täitmiseks (VÕS § 101 lg. 1 p. 1, § 108 lg. 1). Võõrandamislepingust tulenevate kohustuste täitmise tähtaja (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 365 lg. 1) määramisel tuleb arvestada, et kohustust ei ole faktiliselt võimalik täita tulenevalt AS-i Vensen kirjast eeldatavalt enne 2008. a. kevad-suve. Seega ei ole hagejate poolt taotletud tähtaeg 60 päeva kohtuotsuse jõustumisest reaalne ja kostjatel tuleb oma lepingutest tulenevad kohustused täita hiljemalt 15. juuniks 2008. a. Kohus on 2. aprilli 2007. a. määrusega hagi tagades seadnud kohtuliku ühishüpoteegi hagejate kasuks reale kostja kinnistutele. Arvestades kostjate poolt menetluse käigus tehtud toiminguid – lepingu sõlmimist As-iga Vensen ja OÜ Privathaus esimeste osamaksete tegemist, on põhjendatud hagi tagamise osaline tühistamine, jättes kohtuliku hüpoteegi üksnes Ilumetsa 2 asuvale kinnistule. Apellatsioonkaebus Tõnu Saar ja OÜ Privathaus paluvad Harju Maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagejate nõuded OÜ Privathaus kohustamises lepingust tuleneva veetrassi väljaehitamise ja veetarbimise võimaldamise kohustuse täitmiseks rahuldati, tähtajaga 15. juuni 2008. a., jätta menetluskulud hagejate kanda ning tühistada OÜ Privathaus omandis olevale kinnistule Ilumetsa tee 2, Kopli küla, Rae vald, Harjumaa, hagi tagamiseks hagejate kasuks seatud kohtulik ühishüpoteek summas 3.891.764 krooni. OÜ Privathaus ja Tõnu Saar on kõik oma lepingulised kohustused hagejate ees täitnud. Ühtegi kaebust arendajale vee kohta laekunud ei ole. Rahula detailplaneeringualal on seaduslikult arendaja poolt rajatud toimiv veevärk ning see on aktsepteeritud Rae valla poolt. Hagejate ostu-müügilepingutes ei olnud fikseeritud, mil viisil arendaja vee peab tagama, juttu oli vaid trasside rajamisest ja määratletud oli liitumistasu maksmine. Lepingutes puuduvad ka trasside rajamise tähtajad, välja arvatud kolm hagejat, ning selleks oli ka määratletud 1 aasta pikkune tähtaeg tehingu tegemisest ja sanktsioonid selle ületamisel. Ilumetsa tee 5 (hageja Dronov) pidi olema trass rajatud krundi piirini 16. jaanuariks 2005. a., vastasel juhul alaneb hind veetrassi osas 15.000 krooni, mis on kinnistuomanikul tasumata. Ilumetsa tee 13 (hageja Stepanova) trassi rajamise tähtaeg oli 6. august 2005. a.. Sanktsioon 15.000 krooni, kui ostjal tekib sellest kahjumit, on tasumata. Ilumetsa ling 13 (hageja Aitman) trassi rajamise tähtaeg 1. juuli 2005. a., sanktsioon müüjale 15.000 krooni on tasumata. Veevärgi torustiku mõõdistusjoonised valmisid Geomark OÜ poolt 20. oktoobril 2004. a., torustiku asukohta mõõta vaid siis, kui see oli juba paigaldatud, seega olid trassid koos maakraanidega rajatud lepingu tähtaegade piires. Rae vald, keda esindab selles piirkonnas veetrasside arendaja AS Vensen, on muutnud varem kehtinud tähtaegadega lepingut Rahula arendaja ja Rae valla vahel liitumistrasside rajamiseks. Seda asjaolu maakohus arvestanud ei ole. AS Vensen esitas uued liitumistingimused 16. aprillil 2007. a. Maa-ameti nõudmise tõttu ei kulge veetrass enam piki Linnu teed, vaid läbi Lõhe ja Küünissaare kinnistute ja lähtuvalt sellest esitas AS Vensen ka uue liitumislepingu valla pumplaga liitumiseks. OÜ Privathaus osaleb seega vaid finantseerimisel ja kogu liitumistrassi ehitamise võttis enda peale AS Vensen. Veetrassi valmimine ei sõltu enam OÜ-st Privathaus. Rae vald väljastas vee-ettevõtte ELVESO liitumistrassi rajamiseks tehnilised tingimused, mille järgi ei ole tänapäevani võimalik projekti koostada. ELVESO tehnilised tingimused kohustasid eelnevalt sõlmima liitumislepingu AS-iga Vensen. Need kaks

dokumenti olid teineteist välistavad. Ühe järgi oleks pidanud T. Saar rajama liitumistrassi piki Linnu teed (700 m), teise kohaselt tuleks rajada 950 m pikkune trass, millest 250 jm on rajatud teiste arendajate poolt nende eramaadele ning alles siis, kui see on üle antud AS-ile Vensen, saab alustada projekteerimist. Kuna 250 m lõik on tänase päevani üle andmata, ei saaks asuda isegi projekteerima. Nõupidamine AS-iga Vensen, kus kokku lepiti liitumise tingimustes, toimus 22. märtsil 2007. a., leping allkirjastati 17. aprillil 2007. a. ja samal päeval tegi OÜ Privathaus ka esimese sissemakse. Seega toimus liitumislepingute sõlmimiseks pikemaajaline protsess, milles OÜ Privathaus on oma kohustused täitnud. Maakohtu otsuse täidetavuse üle ei ole võimalik tõsikindlalt otsustada. Kohus on tuvastanud kostja kohustuse välja ehitada veetrass, kuid on jätnud täpsustamata, milline. Tehniliselt on hagejate veetarbimine teostatav kahe eraldiseisva veerajatise abil – Rahula kinnistul asuvate kruntide vahel asetseva veetrassi kaudu, millega veevarustus on viidud iga krundi liitumispunktini. See veetrass on valminud juba 2006. a. ning selle kaudu hagejate veetarbimine hetkel toimubki. Rae valla poolt on käesolevaks hetkeks antud sellele veetrassile kasutusluba. Teine osa veetrassist ühendab praegu seda veetrassi ajutise autonoomse kaevuga ning on samuti ekspluatatsioonis ja hagejate poolt kasutatav. Seega jääb arusaamatuks, kuidas kohtuotsuse järgset kohustust täita teisiti, kui see praegu toimib. Kuigi maakohus leidis, et hagejatel puudub õigus Tõnu Saare ja Rae valla vahel

tehnilist ja juriidilist teksti, mille väljatöötamise aeg ei piirdu ainult ühe ööpäevaga. Enne lepingu sõlmimist on väljastatud liitumistingimused, milles on veetrassi asukohta vastavalt uuele detailplaneeringule muudetud. Nii keeruliste tehniliste detailide otsustamine ei toimu ühe ööpäevaga, eelnevalt on vajalik läbi viia geodeetilised ja tehnilised uuringud. OÜ Privathaus ei ole ilmutanud lepinguliste kohustuste täitmisel hooletust ning on taganud, et alates 2006. a. on võimalik veetarbimine krundi piiril olevast liitumispunktist. Hagejad on vee kasutusele võtnud enne hagi esitamist. Asjaolu, et Rahula maaüksust ja Rae valla veevärki ühendavat veetrassi ei ole olnud tehniliselt võimalik rajada Linnu tee äärsesse asukohta, on tõendatud AS-iga Vensen sõlmitud liitumislepingu ja liitumistingimustega. Seda asjaolu on täielik alus arvestada vääramatu jõuna, mille määratlus on sätestatud VÕS § 103 lõikes 2. Kui Rae valla detailplaneeringu korrektsioon oli aset leidnud, sõlmis OÜ Privathaus lepingu veetrassi rajamiseks kohaliku omavalitsuse ühisveevärgiga liitumiseks, kusjuures ettevalmistused selle lepingu sõlmimiseks toimusid sõltumatult hagejate nõudmistest ning tunduvalt varasemal ajal, kui hagejad kohtusse pöördusid. Seega oli kostja hagejate kõik võimalikud nõuded kohustuse nõuetekohaseks täitmiseks hea usu põhimõtte kohaselt täitnud ning hagi oleks pidanud jääma rahuldamata. Kohus on OÜ-le Privathaus määranud kohustuste täitmiseks tähtaja, arvestamata, et kostjal puudub võimalus kohustuse täitmise tähtaega mõjutada. Vastavalt kokkuleppele AS-iga Vensen võttis viimane veetrassi tehnilise rajamise ülesande enda peale ning OÜ Privathaus üksnes finantseerib seda. Käesolevaks ajaks on OÜ Privathaus oma kohustused täitnud, kuid AS Vensen ei ole mitmete asjaolude tõttu saanud ehitustöid alustada. Seega on kohus langetanud otsuse isiku üle, keda menetlusse üldse kaasatud ei ole ning pannud kostja peale kolmanda isiku poolt täidetava kohustuse täitmise. Kohus on ebaõigesti jaotanud menetluskulud. Kuna hagi jäeti pooles ulatuses – T. Saare osas- rahuldamata ning rahuldati OÜ Privathaus suhtes 1/3 osas, ei oleks võinud kostjale panna suuremat kohustust menetluskulude hüvitamiseks kui 40%. Kuna aga OÜ Privathaus leiab, et ta on oma kohutusi heas usus täitnud, puudub tal üldse kohustus hüvitada hagejate menetluskulusid. Maakohus otsustas suurema osa kostja varast, millele oli seatud kohtulik hüpoteek, selle alt vabastada. Kuna aga see võib aset leida alles kohtuotsuse jõustumisel, on kostja majandustegevus nende hüpoteekide tõttu seiskunud. Ühe kinnistu suhtes jättis kohus kohtuliku hüpoteegi tühistamata. Kuivõrd hagejad ei vaielnud hüpoteegi kustutamisele vastu, taotleb kostja, sõltumata asja lõplikust lahendist, esialgse õiguskaitse korras kõik tema kinnistud hüpoteegi alt viivitamatult vabastada. Vastustajate seisukoht Vastustajad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Hagejate ja OÜ Privathaus vahel sõlmitud lepingute sisust on ilmne, et hagejad on ostnud ja OÜ Privathaus neile müünud kinnistu koos tegelikult eksisteeriva võimalusega liituda töövalmis ja nõuetekohase (s.t. veetrass on ehitatud seaduslikult ning sellel on kohaliku omavalitsuse poolt antud kasutusluba) veetrassiga lepingu objektiks oleva kinnistu piirilt. Elamuala väline veetrass, mis hagi esitamise ajal eksisteeris, oli rajatud ebaseaduslikult ja ühendatud ebaseaduslikult Jõelähtme vallas asuvasse pumplasse. Trassi ebaseaduslikkuse tuvastas halduskohus. Vastustajad uskusid kuni halduskohtu otsuseni, et OÜ Privathaus seadustab olemasoleva veetrassi. Pärast halduskohtu otsuse jõustumist oli ilmne, et veetrass on ja jääb ebaseaduslikuks. T. Saar keeldus vastustajatega suhtlemast, väites, et vesi on ju olemas ja ilmselgelt ei kavatsenud ta midagi teha olemasoleva õigusvastase olukorra kõrvaldamiseks. OÜ Privathaus on läbivalt olnud seisukohal, et temapoolne lepingutest tulenev kohustus on täidetud pelgalt sellega, et ta on taganud hagejatele faktilise veega varustatuse, et õigusvastase veetrassi rajamine on loomulik ja aktsepteeritav käitumine. Vastustajad sõlmisid lepingud usus, et neile tarnitav vesi hakkab vastama kõigile nõuetele ja veetrass on rajatud tähtaegselt

ning seaduslikult. Apellandi poolt ei ole ükski eelnimetatud tingimus käesolevaks ajaks täidetud. Asjaolu, et AS-iga Vensen sõlmis OÜ Privathaus lepingu selleks, et täita oma kohustused hagejate ees, on kostja omaks võtnud (TsMS § 440 lg. 1 kohane hagi õigeksvõtt), selles osas tuleb ka apellatsioonkaebus rahuldamata jätta. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega jäeti rahuldamata kõigi hagejate nõuded liitumistasu maksmiseks, samuti Tõnu Saare vastu kohustuste täitmiseks esitatud nõuded. Otsust ei ole vaidlustatud ka osas, millega maakohus osaliselt tühistas 2. aprilli 2007. a. määrusega kohaldatud hagi tagamisabinõud. Kooskõlas TsMS § 651 lõikega 1 ei kontrolli ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale ei ole edasi kaevatud. Seega jääb otsus kirjeldatud osas muutmata. Osas, millega hagid rahuldati, tuleb otsus tühistada. Samuti tuleb otsus tühistada menetluskulude jaotuse osas. Nii on otsuse resolutsioon vastuoluline punktide 14 ja 18 osas: kohus on resolutsiooni nendes punktides märgitu kohaselt rahuldanud Vladimir Ossokini ja Roman Škola nõuded OÜ Privathaus vastu liitumistasu tasumiseks ja samal ajal jätnud need nõuded rahuldamata. Et otsuse põhjendusest tulenevalt on OÜ Privathaus kohustused liitumistasude tasumiseks täidetud ja sellekohaste nõuete rahuldamiseks ei ole alust, siis on otsuse resolutsiooni nimetatute liitumistasu tasumiseks esitatud nõuete rahuldamine märgitud ilmselgelt ekslikult. Sellega nõustusid ka pooled apellatsioonikohtu istungil. Nende nõuete rahuldamise kohta resolutsiooni märgitu tuleb otsusest välja jätta. Et kohus jättis rahuldamata hagejate nõuded liitumistasu maksmiseks, siis oleks TsMS § 386 lg. 4 kohaselt tulnud tühistada ka nende nõuete täitmise tagamiseks kohaldatud hagi tagamine. Nii tühistab kohus osundatud sätte kohaselt hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Hagi tagamiseks oli kohus 2. aprilli ja 9. oktoobri 2007. a. määrustega kohaldanud kohtuliku ühishüpoteegi seadmist hagejate kasuks kostja OÜ Privathaus 8 kinnistule, mis asuvad Rae valla Kopli külas (tl. 218 ja 381), kohtuotsusega tühistas aga üksnes 7 kinnistule seatud hüpoteegid ning jättis tühistamata Ilumetsa 2 asuvale kinnistule (registriosa nr. 8968902) seatud hüpoteegi. Et peale liitumistasude maksmise nõude ei olnud esitatud nõudeid, mille täitmist oleks saanud kohtuliku hüpoteegi seadmisega tagada, siis tuleb tühistada ka Ilumetsa 2 asuvale kinnistule seatud kohtulik hüpoteek. Osas, millega maakohus rahuldas hagejate nõuded OÜ Privathaus kohustamiseks pooltevahelistest lepingutest tuleneva veetrassi väljaehitamise ja faktilise veetarbimise võimaldamise kohustuse täitmiseks, tuleb tsiviilasi kooskõlas TsMS § 656 lõikega 2 ja § 657 lg. 1 punktiga 3 saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kolleegium leiab, et neid nõudeid lahendades ei ole maakohus täiel määral täitnud eelmenetluse ülesandeid, samuti ei ole otsus selles osas täidetav. TsMS § 442 lg. 5 lause 2 kohaselt peab resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita. Maakohtu otsuse resolutsioonist tulenevalt on OÜ Privathaus kohustatud täitma vastava hagejaga sõlmitud lepingust tuleneva veetrassi väljaehitamise ja faktilise veetarbimise võimaldamise kohustuse: resolutsioon on sedavõrd üldsõnaline, et selles on üksnes tõdetud, et kostja peab lepinguid täitma. Seejuures ei vaielnud pooled selle üle, et faktiliselt on veetrass rajatud ja veetarbimine hagejatele tagatud. Kostja on esitanud ka väite, et ta ongi oma kohustuse täitnud. Tegelikult vaidlesid pooled selle üle, kas viis, kuidas kostja on veetrassi rajanud ja veetarbimise hagejatele taganud, vastab hagejatega sõlmitud lepingute tingimustele, seega vaidlesid pooled eelkõige selle üle, milline oli lepingutes kokkulepitud veetrassi väljaehitamise ja faktilise veetarbimise võimaldamise kohustuse sisu. Otsuse resolutsioonist ei nähtu, millised on need lepingutest tulenevad nõuded, millele rajatav

veetrass peab vastama. Täitemenetluses kehtib formaliseerituse põhimõte ja nii ei ole täitur õigustatud täitemenetluses faktiliste asjaolude põhjal hindama, millistele tingimustele pidi veetrass lepingute kohaselt vastama ja kas rajatud veetrass neile tingimustele vastab. Seega, kui peaks tekkima vajadus kohtuotsuse sundtäitmiseks, siis ei ole otsuse üldsõnaline tõdemus täidetav. Põhjendatud on kostja apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt otsusest ei ole võimalik mõista, kuidas tuleb kostjal lepingut täita teisiti, kui kostja seda täitnud on. Samas rahuldas maakohus hagejate nõuded viisil, nagu need kohtule olid esitatud. Kohus ei saanud TsMS § 5 lõikes 1 (hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest) ja § 206 lg. 1 lauses 1 sätestatud põhimõtetest (hagi aluse või eseme muutmise õigus on hagejal) tulenevalt ise hageja esitatud nõudeid korrigeerida, küll oli kohtul TsMS § 392 lg. 1 punktist 1 (eelmenetluses selgitab kohus eelkõige muuhulgas välja hageja nõuded) tulenevalt kohustus selgitada välja, mida hageja oma hagiga taotleb ning kas nõue viisil, nagu see on esitatud, on täidetav. Eelmenetluse ülesannete täitmiseks oli kohtul võimalik menetlusosalistelt selgitusi nõuda ja pooli küsitleda (TsMS § 392 lg. 3), ka oli kohtul võimalik osundada hagejale, et tema esitatud nõuded on ebamäärased või üldsõnalised ega ole täidetavad. Maakohus eelmenetluse ülesandeid täiel määral ei täitnud. Et apellatsioonimenetluses ei ole võimalik täita esimese astme kohtu menetluses täitmata jäänud eelmenetluse ülesandeid, siis tuleb asi saata maakohtule eespoolkirjeldatud kohustust puudutavas osas uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud tuleb jaotada vastavalt asja uue sisulise arutamise tulemusele.

Margo Klaar

Urmas Reinola

Malle Seppik

Kohtulahend parandatud Tallinna Ringkonnakohtu 04.11.2008 määrusega

RESOLUTSIOON:

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.