Täitmine › Kaebused kohtutäituri otsuste peale

koostatud eksperthinnagu alusel on kohtutäitur määranud kinnisasja hinna. Kaebuse esitajale on esitatud OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn poolt koostatud eksperthinnang (töö nr 0805-181/P) ning kaebuse esitaja eeldab, et kohtutäitur on kinnisasja arestimise aktis sellest juhindunud, kuid see peaks olema selgelt aktis fikseeritud. Vastasel juhul ei ole piisavalt selged täitemenetluse läbiviimise asjaolud, mis võib viia võlgniku huvide kahjustamiseni. Kaebuse esitaja ei ole nõus vaidlusaluses aktis kinnisvara hinnaga, milleks on kohtutäitur märkinud 160 000.00 krooni ja seda põhjusel, et eksperthinnangu (töö nr 0805-181/P) alusel on kinnistu hinnaks 860 000.00 krooni ning sellest tehtava äralõike väärtus 160 000.00 krooni, kuid kohtutäituri aktis on märgitud kinnisasja hinnaks 160 000.00 krooni. Kui on mõeldud kinnisasja osa hinda, mis kuulub sundvõõrandamisele, tulnuks see ka sõnaselgelt selliselt aktis fikseerida. TMS § 143 p 4 sätestab kohustuse märkida kinniasja arestimise aktis kinnisasja hind, kuid antud juhul on see ebaõige hind. Kinnisasja arestimise aktis märgitud kinnisasja hind on oluliselt madalam kui eksperthinnagus toodud hind, seepärast on vaja kohtutäituri akti selles osas täpsustada ja viia kooskõlla tegelike andmetega. Kaebuse esitaja ei ole nõus ka kinnisasja arestimise aktis märgitud kinnisasja hinnaga ning leiab, et hinna määramisel aluseks võetud eksperthinnagus ei ole lähtutud kinnisasja hindamisel kõigist objektiivsetest andmetest. Ekspertihinnangu p 7 kohaselt on hinnatava objekti turuväärtuse objekti leidmisel kasutatud võrdlusmeetodit, kuid kaebuse esitaja leiab, et võrreldud ei ole võrdluskõlbulikke objekte. Ka leitakse kaebuses, et eksperthinnagu p-s 8 toodud väide selle kohta, et äralõige oma väiksuse tõttu avaldab Laagri maatüki suurust arvestades kinnistu terviku väärtusele suhteliselt väikest mõju, ei ole õige ega objektiivne. Kaebuse esitaja leiab, et äralõige ja äralõikele rajatav maantee avaldab olulist mõju kinnistu kui terviku väärtusele ja seda negatiivses suunas. TMS § 74 lg 7 kohaselt võivad nii võlgnik kui ka sissenõudja kohtutäituri määratud hinna vaidlustada TMS §-st 217 sätestatud korras ning TMS § 74 lg 8 kohaselt taotleb hinna vaidlustamise korral kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult, kuid kohtutäitur oma 26.juuni 2008.a. otsuses, millega ta jättis kaebuse kohtutäituri tegevuse peale rahuldamata, ei pidanud seda vajalikuks. Kaebuse esitaja leiab, et kohtutäitur on valesti tõlgendanud TMS sätteid, kuna antud juhul on kinnisasja hinna määranud mitte ekspert, vaid kohtutäitur, mistõttu võivad nii võlgnik kui sissenõudja kohtutäituri määratud hinna kohtutäiturile esitatava kaebusega vaidlustada. Kaebuse esitaja ei pea õigeks kohtutäituri tõlgendust, nagu ei saaks kinnisasja sundvõõrandamise menetluses kinnistu omanik, kes on võlgniku staatuses, määratud kinnisasja hinda vaidlustada, mistõttu kaebuse esitaja taotleb kohtutäituri 26.juuni 2008.a. otsuse tühistamist osas, millega ta keeldub täitmast TMS §74 lg 8 sätestatud kohustust ja taotlema kohtult uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist. Kohtutäituri seisukoht Kohtutäitur leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtutäitur ei ole esitatud mitut eksperthinnangut ja täitemenetluses kasutatud eksperthinnang on avaldajale kätte toimetatud, lisaks viibis avaldaja üleskirjutamistoimingu juures, kus kohtutäitur selgitas täitemenetluse pooltele üheselt, millise eksperthinnangu alusel sundvõõrandamisele kuuluva kinnisasja osa hind võõrandatakse. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 22.aprilli 2008.a. käskkirja nr 134 alusel tehti kohtutäiturile ülesandeks sundvõõrandatavad kinnisasjade osad üles kirjutada ja lasta hinnata ning vajadusel hoiule võtta. Sama käskkirja alusel on 28.aprillil 2008.a. volitatud maa hindamisel osalema Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ ning kohtutäitur on vaidlusaluse täitedokumendi alusel teostanud sundvõõrandamisele kuuluvate kinnisasja osade väärtuse fikseerimist eksperthinnangu alusel. Kohtutäitur on oma vastuses kohtule viidanud Kinnisvara sundvõõrandamise seaduse § 16 lg-tele 4 ja 6 ning Maa hindamise seaduse § 4 lg-le 1, millistest tulenevalt sundvõõrandamismenetluses tuleb igal juhul kasutada eksperti, mida kohtutäitur ongi teinud. Kohtutäitur leiab, et TMS § 74 kohaselt toimub kinnisasja hindamine täitemenetluses tavaliselt poolte kokkuleppel ja kohtutäiturile on antud õigus hind määrata juhul, kui pooled kokkuleppele ei

jõua või kui üks täitemenetluse pooltest ei viibi täitetoimingu läbiviimise juures. Kohtutäitur leiab, et täitemenetluse raames saab vaidlustada üksnes kohtutäituri poolt määratud hinna. Täitemenetluspraktika kohaselt ei kaasa kohtutäitur eksperti omal initsiatiivil, kuna ekspertteenus on kallis ja suurendab täitemenetluse kulusid, mis omakorda kahjustab võlgniku huve täitemenetluses, koormates teda veel täiendavate kuludega. Täitemenetluse eesmärgiks on selle läbiviimine võimalikult kiiresti ja madalate kuludega. Seega on igati loogiline, et vaidlus hinna üle saab toimuda juhul, kui hindajaks on kohtutäitur, kes tavaliselt omab hindamiskogemust lähtudes kinnisasjade keskmisest turuväärtusest ega oma spetsiaalset väljaõpet keerulisemate hindamistoimingute läbiviimiseks. Sundvõõrandamismenetluses on eksperdikulude kandmise kohustus sundvõõrandisaajal ja sellest tulenevalt on temal ka õigus kaasata hindamisprotsessi erapooletuid eksperte, kes omavad seaduses nõutud litsentsi ekspertihinnangu andmiseks. Maa erakorralise hindamise korra p 16 kohaselt on majandus- ja kommunikatsiooniministril õigus kaasata hindamisele erapooletuid eksperte. Sundvõõrandamismenetluses ei saa enam rakendada hindamist poolte kokkuleppel, kuna sundvõõrandamisotsusele eelnenud perioodil ei ole pooled hinna osas kokkuleppele jõudnud ja seadusest tulenevalt tuleb sellisel juhul korraldada erakorraline hindamine. Seega kohtutäitur leiab, et kohtutäituri poolt hinna fikseerimine on üks osa sundvõõrandamisega kaasnevatest seadusega sätestatud menetlustoimingutest, mis annab aluse kokkuleppemenetluse alustamiseks. Kohtutäitur leiab, et eksperthinnangu vaidlustamine saab toimuda kokkuleppemenetluse raames, kus läbirääkimiste aluseks võetakse täitemenetluses koostatud eksperthinnagule toetuv kinnisasja fikseeritud hind. Veel osundab kohtutäitur majandus-ja kommunikatsiooniministri 22.aprilli 2008.a. käskkirja nr 134 p-le 3, mis volitab maa hindaja erakorraliseks hindamiseks ning millist käskkirja ei ole avaldaja vaidlustanud. Eeltoodust lähtudes leiab kohutäitur, et puudub igasugune alus kahelda eksperthinnangu koostaja pädevuses (tl 25-26). Kohtu seisukoht ja põhjendused Peeter Lellsaar on oma kaebuses sisuliselt vaidlustanud täiteasjas nr 120/2008/732 kinnisasja arestimise akti 11.juunist 2008.a. (tl 35-36). Nimetatud aktist nähtub, et täitemenetluse algatamise aluseks on majandus- ja kommunikatsiooniministreeriumi 22.aprilli 2008.a. käskkiri nr 134 (aktis otsus või kokkulepe nr 134) ja sissenõudja Maanteeameti avaldus. Eelpoolnimetatud käskkirjaga nr 134 algatati Järva maakonnas Paide vallas asuvate sundvõõrandatavate kinnisasjade osade, sealhulgas xxxxx xxxxx asuva Laagri kinnistu (Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Järva jaoskonna kinnistusregistriosa nr 47236, katastritunnus 56502:002:0100, pindala 23,6) ca 32 917 m2 - suuruse osa, erakorraline hindamine ning tehti Paide kohtutäitur Virge Välb`ile ülesandeks kinnisasja osa üles kirjutada ja lasta hinnata ning vajadusel hoiule võtta 2 kuu jooksul antud käskkirja jõustumisest (tl 29). Antud käskkirja vaidlustatud ei ole ja see on jõustunud. Ka on käskkirja p 3 alusel volitatud „Maa hindamise seaduse“ § 4 lg 1 alusel kehtestaud korras väljastatud tegevuslitsentsi omavat maa hindajat läbi viima maa erakorraline hindamine ning 27.aprilli 2008.a. teatise alusel on selliseks hindajaks Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ (tl 28). Eksperthinnangust (töö nr 0805-181/P) nähtub, et Laagri kinnistu turuväärtus on 860 000.00 krooni ning sellest tehtava äralõike väärtus on väärtuse kuupäeval, s.o. 10.aprillil 2008.a., 160 000.00 krooni (tl 8-18). Kinniasja arestimise aktis on kohtutäitur märkinud lisaks kogu kinnistu pindalala 23,6 ha ka sundvõõrandamisele kuuluva osa ligikaudse pindala 32 917.00 krooni, määratledes kinnisaja hinnaks 160 000.00 krooni, s.o. sama hinna, mis kajastub eksperthinnangus. Õige on avaldaja seisukoht, et kinnisasja arestimise akt ei ole üheselt arusaadav osas, mis puudutab kinnisasja hinda. Samas on kohtutäitur viidanud eksperthinnangule ning kinnitanud, et avaldaja on selle 05.juunil 2008.a. kätte saanud (tl 33), olles ka kinnisasja arestimise juures, seega ei saanud aktis kajastuv olla kaebuse esitajale arusaamatu. Kohtutäitur kinnitab, et mingit muud eksperthinnangut seonduvalt Laagri kinnistu osa sundvõõrandamisega ei ole ning seega pidid täitemenetluse pooled üheselt aru saama, milline eksperthinnang on kinnisasja arestimise akti aluseks. Korrektsuse ja selguse huvides tulnuks kohtu arvates kinnisasja arestimise aktis märkida nii terve kinnistu kui ka selle osaga seonduv ning samuti

viitamisel eksperthinnangule ka selle number, kuid iseenesest ei ole kohtu arvates tegemist ebatäpsustega, mis tingiksid kaebuse rahuldamise. Antud vara arestimise aktist nähtub kinnisasja hind on 160 000.00 krooni ning et kinnisasja sundvõõrandatava osa väärtuse hindamisel on kohtutäitur juhindunud eksperthinnangust, mis on võlgnikule kätte toimetatud 05.juunil 2008.a. Seega nähtub juba vara arestimise akti sisust, et hindamise aluseks on eksperthinnang. Selline kohtutäituri tegevus on kooskõlas „Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse“ § 16 lg-tega 4 ja 6 ning „Maa hindamise seaduse“ § 8 lg-ga 2 ja § 4 lgga 1 ning „Maa erakorralise hindamise korra“ §-ga 17, mis sätestavad sundvõõrandamisel igal juhul eksperdi kasutamise. Sundvõõrandatav kinnisasi tuleb hinnata ja vajaduse korral hoiule võtta TMS-s sätestatud korras „Kinnisasja sundvõõrandamise seadusest“ tulenevate erisustega. TMS § 74 sätestab küll juhud, mil kohtutäitur hindab vara ja juhud, mil kohtutäitur laseb vara väärtuse hinnata eksperdil, kuid antud juhul ei ole kohtutäitur vara hinnanud, seega ei ole kohaldatavad sätted, mis puudutavad kohtutäituri määratud hinna vaidlustamist. Õigesti on kohtutäitur osundanud vastuses kohtule pärast erakorralise hindamise läbiviimist toimuvale kokkuleppemenetlusele, kus lähtutakse läbirääkimistel hindamisaktis määratud hinnast ja võimalusest kaasata läbirääkimistele eksperte ning kus toimub sundvõõranditasude ja hüvitiste kokkulepete sõlmimine. Eeltoodud põhjendustel leiab kohus, et kaebus kohtutäituri tegevuse peale tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse, s.t. antud asjas avaldaja.

Ingrid Niinemägi Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.