X hagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks Y vastuhagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.3.2022 vaheotsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastuhagis kostja) X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aivar Pilv ja vandeadvokaat Merilin Ojasaar Kostja (vastuhagis hageja) Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Angela Kase
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Parandada Harju Maakohtu 30.3.2022 vaheotsuse sissejuhatuses ilmne ebatäpsus tsiviilasja numbris ning asendada tsiviilasja number „2-21-7112“ numbriga „2-21-3382“.
2.Harju Maakohtu 30.3.2022 vaheotsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta osaliselt selle põhjendusi.
3.Y apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-21-3382 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 3.3.2021 hagi Harju Maakohtule Y (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulub poolte kaasomandisse võrdsetes 1/2 suurustes mõttelistes osades kinnistu registriosa numbriga XXXXXXX (kinnisasi).
1.1.Hageja palus kaasomand kinnisasjale lõpetada järgmiselt: 1) jätta kinnisasi kostja ainuomandisse ja mõista kostjalt hageja kasuks välja hüvitis 550 000 eurot (1. alternatiiv); 2) võõrandada kinnisasi avalikul enampakkumisel, millest saadud raha jagatakse pärast täitekulude kandmist poolte vahel võrdsetes osades selliselt, et kostjale langevast osast täidetakse kõigepealt laenulepingust nr 11-040891-EL (laenuleping) ja selle lisadest tulenev laenukohustus Swedbank AS-i ees; kohustada kostjat andma kohtutäiturile nõusolek laenulepingust ja selle lisadest tulenevate kohustuste ennetähtaegseks täitmiseks ning asendada kostja nõusolek kohtuotsusega ning eelnevalt nimetatud tehingute läbiviimiseks vajalikud nõusolekud ning asendada kostja nõusolek kohtuotsusega; ning lubada kohtutäituril teha kostja arvelt laenu tagastamiseks ülekanne vastavalt Swedbank AS-i esitatud avaldusele selles toodud laenu jäägi suurusele ning pangakontole (2. alternatiiv); 3) võõrandada kinnisasi avalikul enampakkumisel, millest saadud müügihinnast kanda esmajärjekorras enampakkumise korraldamise ja läbiviimisega kaasnevad kulud ning ülejäänud müügihind jagada poolte vahel selliselt, et kostjale välja makstav summa on kinnisasja koormavate kehtivate hüpoteekide summa võrra väiksem hagejale makstavast summast (3. alternatiiv).
1.2.Kinnisasi on koormatud kolme hüpoteegiga, mis tagab Swedbank AS-i nõudeid kostja vastu. 2015. a oktoobrist on kinnisasi kostja ja poolte ühise lapse valduses. Pooled ei ole saavutanud kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks.
1.3.Hagiavalduse kohaselt on kinnisasja väärtus 1 100 000 eurot.
2-21-3382 Kostja vastuväited ja vastuhagi
2.Kostja vaidles kaasomandi jagamise viisidele ja kinnisasja väärtusele vastu, ning esitas 27.9.2021 vastuhagi, leides, et kaasomandi lõpetamisel tuleb lähtuda seltsingu likvideerimise sätetest.
2.1.Kostja vastuväidete kohaselt olid pooled alates 1990. aastast abieluvälises kooselus, mis lõppes 2015. a augustis. 2006. aastal sündis pooltel ühine laps. Pooled ostsid kinnisasja eesmärgiga rajada ühine majapidamine. Kostja tasus kinnisasja ostuhinnast (s.o üks miljon eurot) 680 000 eurot, hageja 320 000 eurot. Ostuhinnast 530 000 eurot tasus kostja talle kuulunud Tallinnas CCC kinnisasja müügist saadud raha arvelt. 150 000 eurot tasus kostja laenulepingu alusel saadud raha arvelt. Kostja on alates hageja kinnisasjalt välja kolimisest kandnud kõik kinnisasja säilitamiseks ja korrashoiuks vajalikud kulud, sh kütte, hoolduse ja heakorra kulud, kodukindlustuse, turvateenuse, ehitus- ja remonttööd. Hageja nõutav hüvitis on oluliselt kõrgem, kui hageja tasutud kinnisasja mõttelise osa ostuhind. Hageja esitatud hinnang kinnisasja väärtuse kohta on ebaõige ja ülepaisutatud.
2.2.Vastuhagis palus kostja lõpetada kaasomand kinnisasjale järgmiselt. 1) Jätta hageja 1/2 suurune kaasomandi osa kinnisasjast kostja ainuomandisse kohtu määratava hüvitise eest, mis ei ületa 292 000 eurot. Kostja kohustub hüvitise tasuma hagejale kolme aasta jooksul iga kuu võrdsete maksetena alates kohtulahendi jõustumisest; 2) Kohustada hagejat andma nõusolek kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks ja asjaomaste kinnistamisavalduse tegemiseks, millega i) kustutada kinnisasja kohta kinnistusraamatu
2.jaos tehtud kehtivad kanded; ii) kanda kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatu
2.jakku kostja; ning iii) asendada hageja tahteavaldus kohtuotsusega.
2.3.Vastuhagi kohaselt tuleb kaasomand lõpetada seltsingu likvideerimise sätete kohaselt ning hüvitise määramisel tuleb arvestada poolte erinevate panustega. Hageja vastuväited vastuhagile
3.Hageja vaidles vastuhagile vastu, leides, et pooled ei ole seltsingulepingut sõlminud. Kinnisasja ostes ei olnud pooltel ühist tahet ühisvara kestvaks loomiseks. Hageja ei ole tõendanud poolte sellist tahet. Pooled omandasid kinnisasja kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades. Kostja, tasudes kinnisasja müüjale oma mõttelise osa ostuhinnast suurema osa, täitis seeläbi osaliselt ka hageja kohustuse müüja ees võlaõigusseaduse (VÕS) § 78 lg 1 alusel. Poolte tahet omandada kinnisasi ühisomandisse ei väljenda ka see, et kumbki pool võõrandas enne kinnisasja ostmist talle varasemalt kuulunud kinnisasjad. Ühise perena elamine ei tähenda, et kohaldada saaks seltsingu sätteid. Maakohtu vaheotsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus tuvastas 30.3.2022 vaheotsusega, et kinnisasi ei kuulu hageja ja kostja ühisomandisse ning et kinnisasja jagamisel ei saa kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid.
4.1.Kinnisasi kuulub poolte kaasomandisse. Seltsingulepingu sõlmimine poolte vahel on tõendamata. Seltsing on eelkõige ühisele majanduslikule eesmärgile orienteeritud leping. Seltsingu normistiku kohaldamiseks peavad pooled olema ka tahet avaldanud. Kinnisasi on küll suurema väärtusega ese, kuid seltsingu sätete kohaldamine, sealhulgas seltsingu olemasolu ning
2-21-3382 selle likvideerimine, on võimalik üksnes juhul, kui pooltel oli kinnisasja omandades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks.
4.2.Maakohus tuvastas, et mõlemad pooled tegid kinnisasja omandamiseks võrreldavaid (rahaliselt hinnatavaid) panuseid. Kinnisasja müügilepingu p-st 3.1 nähtuvalt ostis hageja 1/2 suuruse mõttelise osa kinnisasjast hinnaga 500 000 eurot ja kostja ostis 1/2 suuruse mõttelise osa kinnisasjast hinnaga 500 000 eurot. Kinnisasja ostmiseks müüs hageja tema ainuomandisse kuulunud Tallinnas QQQ asuva korteriomandi hinnaga 320 000 eurot. Kostja müüs tema ainuomandisse kuulunud Tallinnas CCC asuva kinnisasja hinnaga 530 000 eurot. Samuti võttis kostja 150 000 euro ulatuses laenu, tasudes sellega puudujääva ostuhinna.
4.3.Poolte ühine tahe kinnisasja omandamisel majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks on tõendamata. Kuna pooled ei olnud abielus, siis võib järeldada, et nad ei soovinud ennast allutada ühisvara normistikule, vaid soovisid ise otsustada, millise vara nad omandavad ainuomandisse ja millise kaasomandisse. Kinnisasja ostsid pooled pärast 21 aastat kestnud kooselu kaasomandisse ning selline ühine tahe on kinnitatud notariaalselt sõlmitud kinnisasja müügilepingus. Müügilepingus on selgelt välja toodud, et mõlema poole ostetav kaasomandiosa ei moodusta ühisvara. Kui kinnisasja ostuhinna tasumine erinevates suurustes oleks omanud selle omandiõiguse seisukohalt tähtsust, oleksid pooled saanud kinnisasja osta teistsugustes kaasomandi proportsioonides. Kuna pooled ostsid kinnisasja kaasomandisse võrdsetes osades, kinnitab see, et selline oli poolte ühine tahe. Kui kostja on tasunud kinnisasja ostuhinnast suurema osa, kui tal oli müügilepingu järgi kohustus, siis oli tal õigus nõuda hagejalt enam tasutud ostuhinna hüvitamist.
4.4.Liitumis- ja teenuse osutamise lepingute sõlmimine ei viita samuti sellele, et kinnisasi oleks poolte ühisvara. Liitumis- ja teenuse osutamise lepingud on vajalikud tavapäraseks kinnisasja kasutamiseks ja korrashoiuks ja oleks sõlmitud olenemata sellest, milline on kinnisasja omandisuhe. Tegemist oli kulutustega pere igapäevaelu vajaduste katteks ning asjaomaste kulutuste tegemine ei tähenda veel, et selliseid panuseid tuleks asuda kooselu lõppemisel tagastama või hüvitama. Vastupidine seisukoht võiks viia vabaabielu lõppemisel ulatuslikuma tagasitäitmiseni kui ühisvara jagamine abielu lahutamise korral. Abieluvälisest kooselust ei teki isikutele siduvaid kohustusi, st võlasuhet VÕS § 2 mõttes. Sellise kooselu puhul ei ole vähemasti eelduslikult tegu ka võlaõigusliku lepinguga VÕS § 8 lg 1 mõttes, mis eeldab poolte ühist tahet õiguslikult siduvalt kohustuda midagi tegema või tegemata jätma.
4.5.Maakohus jätkab asja menetlust. Apellatsioonkaebus
5.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus vaheotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega tuvastada, et kinnisasja kaasomandi lõpetamise vaidluses tuleb analoogia korras kohaldada seltsingu sätteid ning kinnisasja saab lugeda poolte sisesuhtes ühisvaraks. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
6.Apellatsioonkaebuse põhiväited olid kokkuvõtvalt järgmised. -
Maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ning kohaldas vääralt materiaalõigust, kui leidis, et ei ole tõendatud eeldus, et pooltel oli kinnisasja omandades ühine tahe majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks.
2-21-3382 -
-
-
Maakohus ei hinnanud kinnisasja müügilepingut igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, kui tuvastas lepingu alusel, et pooltel ei olnud kinnisasja omandamisel ühist tahet varalise väärtuse kestvaks loomiseks ning et pooled avaldasid ja kinnitasid lepingus, et kaasomandiosa ei hakka kuuluma ühisvarasse. Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust ning rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, kui leidis, et kinnisasja võrdsetes osades kaasomandisse ostmine kinnitab poolte sellist ühist tahet. Maakohus rikkus kohustust hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, kui lähtus üksnes kinnisasja müügilepingus märgitust, et müüja võõrandas 1/2 suuruse mõttelise osa kinnisasjast kostjale hinnaga 500 000 eurot ja 1/2 suuruse mõttelise osa kinnisasjast hagejale hinnaga 500 000 eurot. Maakohus rikkus otsuse põhjendamise kohustust, sest ei selgitanud, miks ta ei nõustunud kostja seisukohtadega seltsingu likvideerimise sätete kohaldamise vaidlusaluse eelduse täidetuse kohta.
Vastustaja seisukoht
7.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 21 alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi.
9.Ringkonnakohus nõustub, et maakohus eksis kinnisasja müügilepingu tõlgendamisel ja lepingu kui tõendi hindamisel, kui leidis, et pooled avaldasid ja kinnitasid müügilepingus, et kaasomandiosa ei hakka kuuluma ühisvarasse, eksides TsMS § 232 lg 1 vastu ja VÕS § 29 lg 1 esimese lause kohaldamisel. Ringkonnakohus saab maakohtu eksimuse parandada ning jätab maakohtu otsusest (II kd, tl 36 pöördel, p 5 teine lõik ja tl 37, p 6 esimene lõik) välja seisukoha ja põhjendused selle kohta, et pooled on müügilepingus avaldanud ja kinnitanud, et ostetav kaasomandiosa ei hakka kuuluma ühisvarasse (I kd, tl 7) ning et pooled on ühisvara soetamise kokkuleppel välistanud. Müügilepingus toodud kinnitus, et kumbki pooltest ei ole abielus ja et ostetav kaasomandiosa ei moodusta ühisvara (I kd, tl 7) seondub mõlema poole lepingus antud kinnitusega poole perekonnaseisu kohta ega väljenda poolte tahet mitte omandada kinnistut ühisvarasse. Kinnitus väljendab, et lepingu sõlmimiseks ei ole vaja kolmandate isikute nõusolekuid. Eelnev ei anna siiski alust maakohtu vaheotsuse resolutsiooni muutmiseks.
10.Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus vaheotsuse põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
11.Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene vaheotsuse põhjendustest seisukohta, nagu välistaks kinnisasja kaasomandisse ostmine seltsingu sätete kohaldamise. Maakohus leidis küll, et pooled ostsid kinnisasja kaasomandisse, mis on ka õige, kuid ei ole hageja väidetut otsuses väljendanud.
12.Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus ka otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8). Maakohus leidis, et ühegi tõendi põhjal ei ole võimalik järeldada, et pooltel oli kinnisasja ostmisel eesmärk luua seltsinguvara. Ainuüksi see, et kostja tasus kinnisasja ostmisel ka osa hageja poolt tasumisele kuulunud ostuhinnast, ei tähenda, et
2-21-3382 pooltel oli kinnisasja ostes ühine tahe ühisvara loomiseks. Samal ajal väljendasid pooled müügilepingus ka tahet osta kinnisasi võrdsetes mõttelistes osades (I kd, tl 8, p 3.1). Tahe kinnisasi sellistes proportsioonides omandada oli pooltel olemas, sest pooled on lepingu allkirjastanud. Apellatsioonkaebusest ei selgu, miks kostja nõustus ostma kinnisasja võrdsetesse mõttelistesse osadesse, kui kostja väitel oleks mõistlik isik nõudnud, et tema omandatav kaasomandi osa suurus vastaks tegelikult tema poolt tehtud rahalisele panusele.
13.Maakohus ei ole jätnud tähelepanuta asjaolu, et pooled müüsid enne XXX kinnisasja omandamist neile kuulunud muud kinnisasjad. Maakohus hindas, kas mõlemad pooled on teinud kinnisasja omandamiseks võrreldavaid (rahaliselt hinnatavaid) panuseid (vt II kd tl 36– 36 pöördel, p 4). Apellatsioonkaebuses ei ole põhjendanud, miks tuleks hageja rahalist panust kinnisasja ostuhinna tasumisel hinnata poolte tahtena omandada kinnisasi ühisomandisse. Ringkonnakohus kordab, et samal ajal tegi kostja lepingus ka tahteavalduse omandada kinnisasi võrdsetes mõttelistes osades. Hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest (TsMs § 5 lg 1). Kui kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis võimaldaksid teha järeldust, et pooled omandasid kinnisasja ühisomandisse, ei saa kohus selliseid asjaolusid ka tõenditest tuletada.
14.Maakohus leidis, et kuna pooled ei olnud abielus, siis võib järeldada, et pooled ei soovinud ennast allutada ühisvara normistikule ning on soovinud ise otsustada, millise vara nad omandavad ainuomandisse ja millise vara kaasomandisse (II kd, tl 36 pöördel, p 5 teine lõik). Samas viitas maakohus ka Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-109-14 (p-d 13–15) – kui vabaabielulises kooselus elavad isikud ei ole sõlminud abielu, saab eeldada nende ühist tahet mitte kohaldada abielu kohta kehtivaid sätteid, mh varaühisuse kohta sätestatut (II kd, tl 36, p 3 kolmas lõik). Abielu sõlmimata jätmine oli üks asjaolu teiste seas, mida kohus vaheotsuse tegemisel hindas. Ringkonnakohtu hinnangul ei eksinud maakohus ka selles osas.
15.Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu vaheotsus muutmata.
16.Ringkonnakohus parandab TsMS § 447 lg 2 alusel koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2 ka ilmse ebatäpsuse maakohtu vaheotsuses osas, mis puudutab tsiviilasja numbrit. Kuigi otsuse teinud kohus ei saa TsMS § 447 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2 pärast otsuse avalikult teatavakstegemist seda tühistada ega muuta, parandab kohus TsMS § 447 lg 2 järgi igal ajal määrusega selles kirja- ja arvutusvead ning ilmsed ebatäpsused, mis ei mõjuta lahendi sisu. Maakohus on vaheotsuse sissejuhatavas osas ekslikult märkinud tsiviilasja numbrina „2-21-7112“. Praeguse tsiviilasja numbriks on aga 2-21-3382. Tegemist on ilmse ebatäpsusega, mis ei mõjuta vaheotsuse sisu, kuid mis tuleb selguse huvides parandada. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
17.TsMS § 173 lg 5 kohaselt ei märgita vaheotsuses menetluskulude jaotust, kui kohus jätkab asja lahendamist. Menetluskulude jaotus nähakse ette lõppotsuses. See normistik käib ka ringkonnakohtu otsuse kohta, mis on tehtud vaheotsuse peale esitatud apellatsioonkaebuse kohta, kui asja menetlemine kohtus jätkub (vt Riigikohtu 23.5.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-12, p 14).
(allkirjastatud digitaalselt) Neve Uudelt, Villem Lapimaa, Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.