Asjaõigus › Omandiasjad

2(11)

J. M. esitas vastuhagi M. A. vastu 78 614,50 krooni saamiseks. J. M. pärandas xxxxxx, Xxxx x asuva elamu ja abihooned võrdsetes mõttelistes osades M. A.le ja V. M.. V. M. kinkis 17.02.1995 enda mõttelise osa elamust J. M.ile. M. A. kasutuses on elamu esimene korrus, kus on pinda 55,9m2 ja lisaks abihoones paiknev saun jm ruumid. J. M.i kasutuses on teine korrus pinnaga 40,1m2. M. A. kasutab rohkem 15,8m2. Seega kasutab M. A. suuremat osa kui temale kuulub ja saab kaasomandisuhtest alusetult tulu. Kostja nõudis õiglast hüvitist suurema pinna kasutamise eest ühises asjas. Sarnase asukohaga ja sarnases seisukorras oleva eluruumi üüritasu suurus xxxxx linnas on kalendrikuus antud ajavahemikul keskmiselt vähemalt 40 kr/m2. Seega on kostja saanud seisuga 30.06.2005 kaasomandi suhtest alusetult tulu 78 614,48 krooni. Kostja esitas ka vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks. Kostja on elanud Xxxx x alates sündimisest xxxx. Kuigi ta alates 1997 augustist töötab Tallinnas on tema rahvastikuregistrijärgseks elukohaks Xxxx x, xxxxx ja seal elab alaliselt ka tema ema. M. A. on juba aastaid teinud takistusi kostjal oma omandi kasutamiseks. Kaasomanikevaheline läbisaamine on pingeline. Eriti pingeliseks muutus olukord, kui 1999 kostja avastas, et alumisel korrusel on tehtud ümberehitused ja ta ei pääse enam tualettruumi. Kostja soovis kaasomand lõpetada viisil, et ehitised jääksid talle ja ta tasuks nende eest M. A.le 385 000 krooni. Kostja esitas alternatiivse kaasomandi lõpetamise viisina kaasomandi lõpetamise kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning kohustada enampakkumise võitjat välja maksma teisele kaasomanikule tema osa rahas proportsionaalselt teisele kaasomanikule kuuluva kaasomandi osa suurusega. M. A. ei nõustunud J. M.i hagiga 78 614,50 krooni väljamõistmiseks, kuna testamendis märgitud kasutuskord on käsitletav annakuna tsiviilkoodeksi (TsK) § 543 mõttes ja seetõttu ei ole kostja õigustatud nõudma tasu testamendiga M. A. kasutusse antud elamu osa eest. Juhul kui tal oleks õigus vastavat hüvitust nõuda, ei saaks hüvitus 1995 ja 1996 aasta eest olla sama suur kui 2004 või 2005 aasta eest, sest üürimäärad on selle aja jooksul oluliselt muutunud. Hüvitise aluseks saaks olla vastaval ajaperioodil ametlikult kehtinud üüri piirmäärad. Kostja vastuhagi on perioodi kuni 01.07.1995 osas aegunud ning ametlikult kehtinud üüri piirmääradel põhinev arvestus järgi saab kostja kokku nõuda 9508,24 krooni. Hageja ei nõustunud kaasomandi lõpetamisega viisil, et ehitised jääksid kostjale. J. M. on elanud elamus alates 1969. a ja kavatseb seda ka edaspidi kasutada eluasemena. Hageja elas xxxxxx kuni 1993 aastani, pärast seda ei ole ta seal elanud. Kostja alaliseks elukohaks on korter xxxxxxxxx, xxxxxxxxx x-x. Hagejal aga muud elamispinda ei ole ning kaasomandi lõpetamisel tuleb ehitised jätta talle. Testamendiga pärandas J. M. Xxxx x asuvad ehitised võrdsetes mõttelistes osades V. M.le ja M. A.le määrates annakuna elamu kasutuskorra. Majavalduse juurde kuuluva krundi pärandas J. M. hagejale. Seega avaldas testaator tahet, et kogu Xxxx x ehitiste juurde kuuluv kinnistu, mis oli tol ajal õigusjärgsele omanikule tagastamata, jääks hagejale. Hageja päris maa tagastamise nõudeõiguse. Juhul kui hageja kaotaks enampakkumisel, sest tema varaline seisund ei võimalda tal konkureerida kostjaga, kaotaks ta õiguse tagasi saada ka maad, mille testaator soovis talle jätta. Maa eest makstav kompensatsioon erineb maa turuhinnast 4–20 korda. Sellisel juhul oleks lahend käsitletav testaatori tahet eirava eelise andmisena varaliselt enamkindlustatud kostjale ja põhjustaks põhiseaduse (PS) § 12 sätete riive. Kostja esitas taotluse aegumise kohaldamiseks hageja 52 313,17 krooni nõudele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 151 lg 1 on alusetust rikastumisest tuleneva nõude tähtaeg kolm aastat ajast, mil isik teadis või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. Hageja oli kostja vastu esitatavast nõudest teadlik juba kulutuste tegemise ajast.Seega on aegunud nõue korstnapühkimise teenusega seotud kulude osas ajavahemikul 1999 – 2003, vihmaveetorude vahetamisega seotud kulude, mädanenud välisukse piida vahetamisega seotud kulude, välisukse remondiga seonduvate kulude, elamu seina alumiste

3(11)

prusside vahetamisega seotud kulude, katuse ja vihmaveetorude puhastamisega seotud kulude, uue aia ehitamise ja värvimisega seotud kulude, koridori põranda vahetusega seotud kulude, 1995- 2003 elamu ümbruse korrashoiuga seotud kulude, veetrassi lõhkemise tagajärgede likvideerimisega seotud kulude, elamu esimese korruse põrandate vahetamisega seotud kulude, elamu esimesele korrusele vee toomisega seotud kulude, elamu uue elektriprojekti tellimise ja nende tööde ning 1995- 2003 elamu kindlustamisega seotud kulude osas. Hageja aegumise kohaldamisega ei nõustunud. Hageja võis neid nõudeid esitada varem kehtinud TsÜS § 113 lg 1 alusel 10 aasta jooksul nende sissenõutavaks muutumisest. Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas M. A. hagi kaasomandi lõpetamiseks ja lõpetas xxxx linnas Xxxx x asuvate ehitiste kaasomandi selliselt, et jättis nimetatud ehitised M. A. omandisse ja mõistis M. A.lt välja hüvitise kaasomandi osa eest 374 188,50 krooni J. M.i kasuks. Kohus jättis rahuldamata J. M.i vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks, rahuldas osaliselt M. A. hagi 52 313,17 krooni saamiseks ja mõistis J. M.ilt välja 19 923,80 krooni M. A. kasuks ning rahuldas osaliselt J. M.i vastuhagi 78 614,50 krooni saamiseks ja mõistis M. A.lt välja 9273 krooni J. M.i kasuks. Kohus saab valida nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Asja jagamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Hageja on 60-aastane ja elab antud ehitistes alates 1969 aastast ning see on tema alaline ja ainuke elukoht. Kostja on 35-aastane noor inimene ja elab xxxxxxxx, xxxxxxxxx x-x. Seega on tal olemas teine alaline elukoht. Vaidlusaluses elamus elab kostja ema V. M., kelle kohtuistungil antud seletuse kohaselt kostja elab xxxxxxxx ja tal ei ole aega tihti xxxxxx käia, samuti pole ema teatanud pojale trassi avariist, kuna kostja ei ela xxxxxx. Hagejale on testamendiga pärandatud xxxxxx, Xxxx x asuva majavalduse pool mõttelist osa ja majavalduse juurde kuuluv 1579m2 ehituskrunt, st kui hageja on ehitiste omanik, on tal õigus nimetatud maa tagastamisele maareformiseaduse (MaaRS) sätestatud korras. Poolte vahel on vaidlus xxxx xx x asuvate ehitiste väärtuse üle. Kostja esitas kohtule spetsialisti arvamuse, so OÜ Malek kinnisvarahindaja Liisa Vahkali hinnangu vaidlusaluste ehitiste turuväärtuse kohta, mille kohaselt xxxxxx, Xxxx x asuva elamu turuväärtus on 1 420 000 krooni. Nimetatud hinnagut ei saa aluseks võtta, kuna see on tehtud eeldusel, et hinnatava elamu alune maa on eraldi maaüksusena kantud kinnistusraamatusse. Xxxx x kinnistut moodustatud ei ole ja ehitisi vallasasjana seaduse kohaselt käsutada alates 01.03.2006 ei saa. Kostja on esitanud veel spetsialisti arvamuse, so AS Arco Vara Kinnisvarabüroo Pärnu osakonna hindaja Merle Siigla arvamuse, mille kohaselt xxxxxx, Xxxx x asuvate ehitiste turuväärtus on 1 600 000 krooni. Arvamusest nähtub, et hindajal puudus sissepääs elamusse, seetõttu ei saa anda hinnangut hoone siseviimistlusele, välisel vaatlusel on hoone seisukord rahuldav. Kohus määras asjas ehitiste hindamise ekspertiisi ja eksperdiks riiklikult tunnustatud eksperdi Ain Birki. Eksperdi arvamuse kohaselt on xxxxxx, Xxxx x asuvate ehitiste turuväärtus 748 377 krooni. Kohus kuulas eksperdi üle kohtuistungil. Sama ehitiste hinna nimetas ekspert kohtuistungil märkides, et maja on äärmiselt halvas seisukorras ning majas on majaseen, mis võib olla ka majavamm. Samuti täpsustas ekspert, et selle hinna puhul ei ole ta arvestanud üürisuhet ega müügiga tekkivaid kulutusi. Riiklikult tunnustatud eksperdi arvamuses ei ole kohtul põhjust kahelda. Seega tuleb lugeda ehitiste väärtuseks 748 377 krooni ja kohustada hagejat tasuma kostjale sellest pool e 374 188,50 krooni. Kokkulepe kaasomanike vahel remonttööde tegemise kohta Xxxx x ehitistele puudub. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4 kohaselt võib ilma teise kaasomaniku nõusolekuta teha vaid ehitise säilitamiseks vajalikke remonttöid ja toiminguid ja nõuda teiselt kaasomanikult kulutuste hüvitamist vastavalt nende osa suurusele. AÕS § 75 järgi kaasomanik kannab

4(11)

vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Vastavalt VÕSRS § 9 lg-le 1 ja alates 01.07.2002 kehtima hakanud TsÜS §-le 149 ei ole hagi aegunud perioodil 01.07.1995- 30.06.2005 tehtud kulutuste osas. Vihmaveetorude vahetamist kinnitasid kohtuistungil tunnistajad E. T., V. S. ja B. A. Samuti kinnitasid tunnistajad, et vanad vihmaveetorud olid läbi roostetanud. Ekspert Ain Birki on tegemist ehitise säilimiseks vajalike töödega. Seega hageja nõutud 1003,24 krooni tuleb lugeda ehitise säilimiseks vajalikuks kuluks AÕS § 72 lg 4 mõttes. Välisukse piida vahetamine uue vastu on eksperdi arvamuse kohaselt ehitise säilimiseks vajalik töö. Vahetatud ukse lävepakk 0,8m, materjalide ja tööde maksumus 2003 hindades 322 krooni. Seega tuleb lugeda 322 krooni ehitise säilimiseks vajalikuks kuluks AÕS § 72 lg 4 mõttes. Kuna hageja poolt kuludokumente esitatud ei ole, tuleb lähtuda eksperdi poolt nimetatud hinnast. Tunnistaja V. S. kohtuistungil antud ütluste järgi välisuks lukku ei läinud ja M. A. lasi ukse remontida ja tasus selle eest. Tunnistaja E. T. kohtuistungil antud ütluste järgi välisuks oli kaardus ja enam lukku ei läinud, M. A. lasi ukse ära parandada ja tasus selle eest. Eksperdi arvamuse kohaselt on remonditud ja värvitud välisukse alumist osa, materjalide ja tööde maksumus 2000 hindades 170 krooni, tegemist on ehitise säilimiseks vajaliku tööga.150 krooni on ehitise säilimiseks vajalik kulu AÕS § 72 lg 4 mõttes. Ekspert märgib tehtud tööde ja materjali hinnad suuremad, kui hageja on märkinud, seega on põhjendatud hageja poolt märgitud tegelikult kulunud summa. Elamu alumise seina prusside mädanemist, nende asendamist plokkidega ja M. A. poolt tehtud tööde eest tasumist kinnitasid kohtuistungil tunnistajad E. T., V. S. ja B. A. Eksperdi arvamuse kohaselt on tehtud töö 7,5m, materjalide ja tööde maksumus tegemise aja hindades 8692 krooni ja tegemist on ehitise säilimiseks vajaliku tööga. Toas nr 4 on pragu ukse ja piida vahel, mis viitab maja ebaühtlasele vajumisele, mis on tingitud alumiste raiekordade mädanemisest. Seega on 1340 krooni ehitise säilimiseks vajalik kulu AÕS § 72 lg 4 mõttes. Põhjendatud on hageja poolt märgitud tegelikult kulunud summa. Elamu värvimist 1999 ja, et M. A. tasus töö eest, kinnitasid kohtuistungil tunnistajad E. T., B. A. ja V. S. Eksperdi arvamuse kohaselt on värvitud alumine korrus 97m2, materjalide ja tööde maksumus tegemise aja hindades 4200 krooni ja tegemist on elamu säilimiseks vajaliku tööga. Kuna ehitise välisseinad ja katus on kaasomandis mõttelistes osades, pole oluline, milline osa ehitisest on värvitud. Seega on 4200 krooni ehitise säilimiseks vajalik kulu AÕS § 72 lg 4 mõttes. Kuna hageja poolt kuludokumente esitatud ei ole, tuleb lähtuda eksperdi poolt nimetatud hinnast. Eksperdi arvamuse kohaselt on piirdeaed remonditud ja värvitud tänava poolt 45m2 ulatuses, materjalide ja tööde maksumus tegemise aja hindades 1252 krooni ja tegemist on ehitise säilimiseks vajaliku tööga. Kohtuistungil ekspert täpsustas, et aia remont on kohustuslik korrastustöö. Kohus leidis, et piirdeaia remont ja värvimine ei ole ehitise säilimiseks vajalik kulu AÕS § 72 lg 4 mõttes, kuna piirdeaia puudumine ei mõjuta ehitise säilimist. Tunnistaja E. T. poolt kohtuistungil antud ütluste kohaselt peale 1999 uputust oli esiku põrand mäda ja tuli teha uus põrand, M. A. tellis töölised ja tasus neile. Tunnistaja V. S.i kohtuistungil antud ütluste järgi oli esiku põrand veeuputuse tagajärjel kahjustatud ja M. A. lasi ära vahetada ja tasus töö eest. Eksperdi arvamuse kohaselt on ruumis 4 tehtud laudpõrand 20m2, ruumis 2 laminaatpõrand 9m2, ruumides 5 ja 6 keraamilistest plaatidest põrand 7m2 ja ruumis 3 PVC kattega põrand 9m2 koos aluspõrandate vahetusega. Lagede remonditööd kuuluvad sanitaarremondi valdkonda. Vanade laudpõrandate ja põrandatalade lammutamine esimesel korrusel 45,2m2 (välja arvatud tuba 1) tegemise aja hindades 3356 krooni, põrandaalune täide Fibo kruusaga ja uute põrandate paigaldamine 29m2 tegemise aja hindades

5(11)

5397 krooni, uue laudpõranda ehitamine toas 4 koos põrandaliistude ja viimistlusega, tegemise aja hindades 8216 krooni, aluspõrandad toas 2, köögis, esikutes ja WC-s, tegemise aja hindades 3100 krooni, toas 2 laminaatpõrand 9m2, tegemise aja hindades 1640 krooni, PVC kate köögis 8m2 1764 krooni, keraamiline plaat esikus ja WC-s 7m2 1843 krooni ja tegemist on ehitise säilimiseks vajalike töödega. Toas nr 1 on mädanenud põrand ja vajunud välisseina äär. Arvestades ehitise vanust on tegemist ehitise säilimiseks vajalike töödega, toas nr 1 on antud tööd tegemata ja põrand on mäda ja vajunud on välisseina äär. Eksperdi arvamuse kohaselt on põrandat kahjustanud majaseen. Ehitise säilimiseks vajalik kulu on 3356 + 5397+ 8216 + 3100 + 1843 = 21 912 krooni. Laminaatpõranda ja PVC katte paigaldamine ei ole ehitise säilimiseks vajalik kulu, vaid ehitisele tehtud kasulik kulu, millega ehitist parendatakse. Hageja ise kasutab elamu esimest korrust, kus nimetatud tööd on tehtud. Eksperdi arvamuse kohaselt on tehtud uue elektrisüsteemi paigaldamine elamu esimesel korrusel (ilma toa valgustiteta), materjalide ja tööde maksumus tegemise aja hindades 5728 krooni ja tegemist on ehitise säilimiseks vajalike töödega. Vananenud elektrijuhtmestiku vahetus on ehitise säilimiseks vajalik töö, kuna vanad elektrijuhtmed võivad süttida ja olla ohtlikud. Seega on 5728 krooni ehitise säilimiseks vajalik kulu AÕS § 72 lg 4 mõttes. Ehitise projekti eest 3000 krooni tasumise kohta pole hageja tõendeid esitanud ja nimetatud nõue pole tõendatud. Eksperdi arvamuse kohaselt on elamusse paigaldatud uus veemõõdusõlm ja uued veetorustikud esimesel korrusele koos elektrilise soojavee boileriga ja tööde maksumus tegemise aja hindades 13 416 krooni ning tegemist on ehitise säilimiseks vajalike töödega. Kohtuistungil ekspert täpsustas, et uus veesüsteem tagab elamule parema hinna. Kohus leidis, et elamu esimesele korrusele vee toomine ei ole elamu säilimiseks vajalik töö, vaid ehitisele tehtud kasulik kulu, millega eset parendatakse. Vesi oli algselt toodud kõrvalhoonesse, mida tõendavad hageja ja kostja enda seletused ja tunnistajate V. S.i, B. A. ja V. M. ütlused kohtuistungil. Seega nimetatud nõue pole põhjendatud. Elamu ümbruse korrashoiu eest 18 840 krooni nõude jättis kohus rahuldamata. Tunnistaja V. S.i ütluste kohaselt teisel korrusel elav V. M. kasutab krundist ainult ühte rada, mis viib tema tualetini ja ta on näinud, et V. M. pühib ka seda rada. Kohtuistungil seletas tunnistaja V. M., et M. A. on tal keelanud kasutada kogu krunti, tema tohib kasutada ainult seda rada, mis viib tualetini. Seega tunnistaja ütlustest nähtub, et elamu ümbrust krunti kasutas tegelikult hageja M. A. ise, keelates teisel kaasomanikul selle kasutamise. Seega on põhjendatud, et ta hoidis ise korras krundi seda osa, mida ta ise kasutas. Samuti hageja ei ole kohtule esitanud ühtegi kuludokumenti eelpoolnimetatud tööde eest tasumise kohta või olmeprügi viimise kohta. Tänava veetrassi torustiku lõhkemisega 1997 ja 1999 kaasnenud vee väljapumpamise ja äraveo kohta ei ole hageja kuludokumente esitanud. Samuti ei ole kuludokumente esitatud 09.01.2005 tormi ajal juurtega maapinnast väljakistud kuuse koristamise ja äraveo kohta, iga-aastase korstnapühkimise teenus kohta perioodil 1995 – 2005, iga-aastase katuse ja vihmaveetorude puhastamise ning üle-aastase eterniitkatuse puhastamise kohta perioodil 1995–2005. Tunnistajate E. T., V. S.i ja B. A. kohtuistungil antud ütluste järgi nimetatud tööd tehti, kuid keegi ei osanud nimetada tasutud summasid. Olukorras, kus tegemist on kaasomandiga ja üks kaasoamanik tasub elamu alalhoidmise, valdamise või kasutamisega seotud kulutusi ja soovib kulutuste väljamõistmist teiselt kaasomanikult, on mõistlik alles hoida kuludokumendid. Hageja ei ole kuludokumente esitanud ja seega ei ole esitatud nõuded tõendatud, välja arvatud 26.07.2006 korstnapühkimise teenuse eest tasumine 474,35 krooni, mille kohta on kuludokument esitatud. Hageja on esitanud kuludokumendid, et on tasunud perioodil 1995-2005 elamu kindlustusmakseid 4718 krooni. Selles osas on nõue põhjendatud, elamu kindlustamine ja kindlustusmaksete tasumine on elamu alalhoiuks põhjendatud kulutus.

6(11)

Seega on põhjendatud J. M.ilt M. A. kasuks välja mõista pool 39 847,59 kroonist, so 19 923,80 krooni. Vastuhagi, mis tuleneb sellest, et ehitised on poolte kaasomandis võrdsetes mõttelistes osades, hageja kasutab 15,8m2 suuremat eluruumide üldkasulikku pinda ja kostja nõuab üüri suurema eluruumide pinna kasutamise eest ajavahemiku 17.02.1995-30.06.2005 arvestusega 40 kr/m2, on aegunud perioodi 17.02.1995 – 01.07.1995 eest. J. M. 02.03.1992 testamendi kohaselt pärandas ta temale kuuluva majavalduse asukohaga xxxxx, Xxxx x võrdsetes mõttelistes osades oma pojale V. M. (ülemine korrus) ja tütrele M. A.le (alumine korrus). Tegemist ei ole testamentaarse annakuga TsK § 543 mõttes. Arvestades asjaolu, et testaator pärandas majavalduse võrdsetes mõttelistes osades, ei olnud võimalik samal ajal pärandada majavaldust testaatori poolt määratud viisil reaalosadena (alumine ja ülemine korrus). Seega ei saa antud korraldust lugeda ka annakuks TsK § 543 mõttes. Kaasomanikud on kasutanud elamut vastavalt väljakujunenud korrale, M. A. esimest korrust ja J. M. teist korrust. M. A. kasutab suuremat eluruumide pinda, kui temale kuuluv mõtteline osa elamust. Kasuks, mille M. A. saab, on kaasomandis olevas elamus tema osale vastavast suurema eluruumide pinna kasutamine. Seega on M. A. saanud kaasomandisuhtest alusetult tulu, mis ei vasta tema osale ühises asjas ja J. M.il on õigus saada M. A.lt tasu hagejale kuuluva vara kasutamise eest. Eluruumide pind ehitises kokku on 96m2 ja kuna ehitis kuulub kummalegi võrdsetes mõttelistes osades peaks kumbki kasutama 48m2. Seega saab J. M. nõuda üüri 7,9m2 eest. Ober Hausi Kinnisvara AS kinnisvaraspetsialist Helen Loo 10.10.2005 arvamuse kohaselt xxxxxx, Xxxx x asuvat 46,9m2 (kogu teine korrus) eluruumi ei ole võimalik välja üürida, kuna puudub pesemisvõimalus ja tualettruum. Pesemisruumi ja WC olemasolu korral oleks korteri võimalik üüritulu vahemikus 1500–1800 krooni. Samas elamu esimesel korrusel on WC olemas, mida saab arvestada tualettruumi olemasoluna elamus ja kõrvalhoones on olemas saun. Kuna spetsialisti arvamus on antud 2005, siis ei saa seda arvestada 10 aasta üürimäärana. Seega tuleb lähtuda eelneva aja eest kostja poolt esitatud Pärnu Linnavalitsuse kehtestatud üürimääradest. Põhjendatud üürinõue kokku on 9273 krooni, mis kuulub M. A.lt J. M.i kasuks väljamõistmisele. M. A. apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada osaliselt ning teha uus otsus, millega jätta J. M.i hagi M. A. vastu 78 614,50 krooni nõudes rahuldamata. Muuta vastavalt ka kohtukulude jaotust. Maakohus ei ole põhjendanud J. M.i nõude osalist rahuldamist ning on jätnud sisuliselt kohaldamata J. M. pärandi avanemise ajal 18.07.1993 kehtinud TsK § 543 ja kehtiva TsÜS §-de 67, 68 lg 2, 71 ja 75 lg l sätted. Samas on kohus alusetult kohaldanud AÕS § 72 lg 2 ja kehtiva TsÜS § 62 lg 4 sätteid. Iseenesest on küll õige maakohtu seisukoht, et testaator pärandas majavalduse võrdsetes mõttelistes osades, ei olnud võimalik samal ajal pärandada majavaldust testaatori poolt määratud viisil reaalosadena (alumine ja ülemine korrus), kuid see järeldus ei ole piisav selleks, et jätta ülalosundatud TsÜS sätete kohaselt tõlgendamata testaatori tahteavaldus, mille kohaselt ta pärandas majavalduse asukohaga xxxxx xxxxxx xxxx xxxxxxx xx x võrdsetes mõttelistes osades oma pojale V. M.ile (ülemise korruse) ja tütrele M. A.le (alumise korruse)". Seda tahteavaldust ei ole võimalik tõlgendada muul viisil, kui et testaatori viimse tahteavalduse kohaselt pidi M. A. tasuta kasutusse jääma vaidlusaluse elamu esimene korrus ning V. M. (ja seega ka tema võimalike õigusjärglaste, antud juhul J. M.i) kasutusse elamu teine korrus ning seda seniks, kuni kaasomanikud ei lepi kokku teisiti. Kehtivat testamenti ei ole võimalik

7(11)

kehtinud ja kehtiva õiguse alusel tõlgendada teisiti, kui J. M. soovina jätta M. A. tasuta ja tähtajatusse kasutusse vaidlusaluse elamu esimene korrus tervikuna. Tulenevalt eeltoodust ei kuulu käesolevas asjas kohaldamisele AÕS § 72 lg 2 ja kehtiva TsÜS § 62 lg 4, kuna V. M. (ja seega ka tema õigusjärglase J. M.i) õigus kasutada mistahes osa vaidlusaluse elamu esimesest korrusest oli välistatud J. M. testamendiga (mis tuleb käesolevas asjas võrdsustada kaasomanike kokkuleppega AÕS § 79 lg l mõttes), mistõttu ei olnud ega ole J. M.il ka õigust asja viljale elamu esimese korruse arvel. Et elamu näol on tegemist vallasasjaga, ei ole kohaldatav ka AÕS § 79 lg 2. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. J. M.i apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osaliselt ning teha asjas uus otsus, millega jätta rahuldamata M. A. hagi J. M.i vastu kaasomandi lõpetamise nõudes, rahuldada J. M.i vastuhagi M. A. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes ning lõpetada xxxxx xxxxxx Xxxx x asuvate ehitiste kaasomand selliselt, et jätta nimetatud ehitiste omand J. M.ile, pannes viimasele kohustuse maksta M. A.le hüvitis omandi kaotamise eest või lõpetada kaasomand kaasomanikevahelisel enampakkumisel, kohustades enampakkumise võitjat välja maksma ostuhinnast teisele kaasomanikule tema osa rahas proportsionaalselt teisele kaasomanikule kuuluva kaasomandi suurusega, jätta täielikult rahuldamata M. A. hagi J. M.i vastu 52 313,17 krooni nõudes ning rahuldada J. M.i hagi M. A. vastu 78 514,50 krooni nõudes osaliselt ja mõista M. A.lt J. M.i kasuks välja 30 336,00 krooni. Menetluskulud jätta hageja kanda. Vaidlusaluste ehitiste jätmisel hageja omandisse riivatakse tugevalt muuhulgas ka kostja õigusi, kes jääb ilma omandist ning õigusest erastada vastavalt MaaRS § 221 lg-le 4 kaasomandis olevate ehitiste juurde maad ning seega omandada 1⁄2 mõttelist osa poolte kaasomandis olevate ehitiste juurde moodustavast kinnistust. Hageja õigus omandada poolte kaasomandis olevate ehitiste teenindamiseks vajalik maa vastavalt temale kuuluvale kaasomandi osale tagastamise korras ei prevaleeri kostja õiguse ees omandada nimetatud maa ostueesõigusega erastamise korras. Vastavalt MaaRS § 221 lg-le 5 on mõlemal kaasomanikul tekkinud õigus xxxxx xxxxxx Xxxx x asuvate ehitiste juurde maa erastamiseks vastavalt kummalegi kaasomanikule kuuluvale mõttelise osa suurusele, erinev on üksnes maa erastamise viis. Seega on nii hagejal kui kostjal tekkinud õiguspärane ootus poolte kaasomandis olevate ehitiste juurde maa erastamiseks ning hagejal vastavalt MaaRS § 13 lisaks õiguspärane ootus osaliselt tagastamata jäetud maa eest kompensatsiooni saamiseks. 14.12.2007 kohtuistungil ei vaidlustanud kumbki pool asjaolu, et 14.08.2006 on Pärnu Linnavalitsus andnud välja korralduse nr 705, millega on otsustatud müüa ostueesõigusega erastamise korras xxxxx xxxxxx Xxxx x maatükk pindalaga 1580m2 1⁄2 mõttelises osas J. M.ile. Eeltoodut arvesse võttes on kohus asjas kogutud tõendeid hinnates ebaõigesti asunud seisukohale, mille kohaselt on hagejal suurem õigustatud huvi vaidlustatud ehitiste vastu. Maakohus on kaasomandi lõpetamise viisi valikul jätnud arvestamata kostja väited, mille kohaselt on vaidlusaluste ehitiste puhul tegemist kostja lapsepõlvekoduga, mille ehitamisel on nii töise kui rahalise panuse andnud kostja vanemad, kes asusid xxxxx xxxxxx Xxxx x asuvasse elamusse elama 1960-ndate lõpul, hageja seevastu asus sinna elama alles 1970-ndate keskpaigas (mitte aga 1969. aastal nagu kohtuotsuses märgitud). Samuti on kohus põhjendamatult asunud seisukohale, et M. A.l puuduvad rahalised vahendid kaasomanikevahelisel enampakkumisel osalemiseks, mistõttu ei ole nimetatud kaasomandi lõpetamise viis õiglane. Kohtu seesugune seisukoht on paljasõnaline ega põhine ühelgi asjas kogutud tõendil.

8(11)

Maakohus ei ole poolte kaasomandis olevate ehitiste turuväärtuse määramisel hinnanud kõiki asjas kogutud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Poolte kaasomandis olevate ehitiste turuväärtuse määramiseks on kostja esitanud kaks asjatundva isiku arvamust: OÜ Malek atesteeritud hindaja Liisa Vahkali 06.09.2006 eksperthinnangu ja AS Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud hindaja Merle Siigla 02.11.2007 ekspertarvamuse. Mõlemas nimetatud asjatundva isiku arvamuses on välja toodud ehitiste turuväärtus arvamuse andmise seisuga, kusjuures turuväärtus on leitud turutehingute võrdluse meetodil. Mõlemad nimetatud asjatundva isiku arvamused kajastavad ehitiste väärtust vallasasjadena. Eeltoodut kinnitab muuhulgas Liisa Vahkali ekspertarvamuses väljendatu, mille kohaselt on Xxxxx xxxxxx Xxxx x asuva elamu turuväärtus hindamise hetkel 1 420 000 krooni ja Merle Siigla ekspertarvamuses antud seisukoht, mille kohaselt on Xxxxx xxxxxx Xxxx x asuva majavalduse turuväärtus seisuga 02.11.2007 ligikaudu 1 600 000 krooni. Kohus on ebaõigesti jätnud arvestamata OÜ Malek atesteeritud hindaja Liisa Vahkali arvamuse Xxxx x elamu turuväärtuse määramiseks põhjusel, et see on antud eeldusel, et hinnatava elamu alune maa on eraldi maaüksusena kantud kinnistusraamatusse. Maakohus on ebaõigesti jätnud arvestamata AS Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud hindaja Merle Siigla arvamuse Xxxx x majavalduse kohta põhjusel, et hindajal puudus sissepääs elamusse. Samas on kohus jätnud tähelepanuta eelnimetatud arvamuses toodu, mille kohaselt lähtus hindaja objekti välisvaadetest, Ehitisregistri infoserverist Maa-ameti infoserverist, hoonete ehitus-tehnilisest ekspertiisist ning AS Arco Vara Kinnisvarabüroo poolt kogutud tehinguinfol. Eeltoodust nähtub, et arvamuse andmisel olid hindaja kasutuses muuhulgas käesoleva tsiviilasjas teostatud ehitustehnilise ekspertiisi tulemused, mille alusel sai hindaja ülevaate ehitiste seisundist. Poolte kaasomandis olevate ehitiste turuväärtuse määramisel on kohus ebaõigesti lähtunud riiklikult tunnustatud eksperdi Ain Birki ekspertarvamusest vaidlusaluste ehitiste turuväärtuse kohta. Ain Birki arvamus ehitiste kohta on vastuoluline ega põhine üldtunnustatud turuväärtuse määramise meetodil. Ain Birk on esialgselt määranud ehitist turuväärtuseks 850 000 krooni, kusjuures ekspert on asunud seisukohale, et üheks turuväärtust mõjutavaks asjaoluks on üürnike olemasolu talumine, millest tulenevalt ei saa ostja oma varaga suvaliselt toimetada. 29.06.2007 täiendavas ekspertarvamuses muutis Ain Birk oma seisukohta ehitiste turuväärtuse osas ning hindas ehitiste turuväärtuseks ehitiste taastamisväärtuse ehk 748 377 krooni, asudes seejuures üllatuslikult seisukohal, et kaasomanikevahelise kohtuvaidluse puhul ei ole ostu-müügi tingimused võrreldavad (kasutada ei saa turutehingute võrdlusmeetodit) ning tehingu maksumust mõjutab oluliselt, kas ostetavas elamus on üürnikud (üürnike all pidades ekspert seejuures silmas olukorda, kus elamu võõrandmise korral jääb elamu ühe või mõlemad kaasomaniku otsesesse valdusesse). 19.12.2007 kohtuistungil olid eksperdi täpsustused ekspertarvamuses kajastatud ehitiste turuväärtuse kohta taas vastuolulised - esmalt avaldas ekspert kohtule, et Xxxx x turuhind on 850 000 krooni, samas avaldas ekspert, et hoonete keskmiseks turuhinnaks võiks lugeda 1 260 000 krooni, kuid kuna hooned on halvas seisukorras, tuleb arvestada hoonete paranduskuludeks 310 000 krooni, millised tuleks müügihinnast maha arvata. Samuti märkis ekspert, et hoonete hinda vähendab üürniku olemasolu. Kõiki eeltoodud asjaolusid arvesse võttes ei saa vaidlusaluste ehitiste turuväärtuse määramisel lähtuda ekspert Ain Birk poolt antud arvamusest. Turuväärtuse määramisel ei oma tähendust eksperdi paljasõnalised väited, mille kohaselt tuleks hoonete parandusse investeerida 310 000 krooni, kuivõrd turuväärtusena saab käsitleda reaalset hinda, millega oleks võimalik vaidlusalused hooned võõrandada. Asjas kogutud tõendeid hinnates on kohus ebaõigesti lugenud osaliselt hageja poolt teostatud remonttööd kaasomandi säilitamiseks vajalikeks töödeks. Kõigi hageja poolt teostatud remonttööde puhul on tegemist tema heaolu parendamiseks teostatud töödega ning

9(11)

need ei ole seotud kaasomandi säilitamisega. Eeltoodut on kinnitanud tunnistajad B. A. ja V. M.. Tunnistaja V. S. andis kohtuistungil ütlusi selle kohta, et majal värviti esimene korrus, sest V. M. keeldus tasumast maja värvimise eest. Eeltoodu tõendab veelkordselt, et hageja pidas elamu esimest korrust täielikult enda omaks, millest tulenevalt teostas tema elamu esimesel korrusel remonttöid üksnes enda heaolu parendamiseks. Kohus on lugenud ehitise säilimiseks vajalikuks tööks uue laudpõranda ehitamise toas nr 4 põrandaliistude ja viimistlusega, tegemise aja hindades 8216 krooni ning keraamilise plaadi paigaldamise esikusse ja WC-sse 1843 krooni. Samuti on põhjendamatu elektriprojekti tellimise ja selle järgi tööde tegemise lugemine kaasomandi säilitamiseks vajalikuks kuluks (maksumus 5728 krooni), kuivõrd nimetatud tööde teostamine oli tingitud ainuüksi hageja soovist saada endale eraldi voolumõõtja. Arusaamatuks jääb kohtu seisukoht, mille kohaselt on kohus lugenud elamu säilitamiseks vajalikuks kuluks elamu kindlustusmaksed. Elamu kindlustamist ei saa lugeda kaasomandi säilitamiseks vajalikuks kuluks. Kostja ei vaidlusta kohtuotsust osas, millega kohus luges põhjendatuks kostja nõude hagejalt 7,9m2 võrra suurema pinna kasutamise eest hüvitise nõudmiseks. Kohus ei ole põhjendanud, millistel asjaoludel ei saa perioodil 01.07.1995-01.05.2003 lähtuda Ober Haus Kinnivara AS poolt antud arvamusest ning millistele asjaoludele tuginedes peaks nimetatud perioodil lähtuma just Pärnu Linnavalitsuse poolt kehtestatud üüri piirmääradest. Ober Haus Kinnisvara AS poolt antud arvamuses kajastatud üürihind oleks olnud reaalne üürihind kogu nõude perioodi jooksul, so 01.07.1995-30.05.2005. Eeltoodut arvestades oleks kohus pidanud rahuldama kostja nõude vähemalt 30 336 krooni (120 kuud x 7,9 m2 x (1500 kr : 46,9 m2)) ulatuses. Seega on kohus põhjendamatult jätnud rahuldamata kostja nõude 21 063 krooni ulatuses. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta kohtuotsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium nõustub täielikult Pärnu Maakohtu 11.01.2008 otsuse põhjendustega xxxxxx xxxx xx x kaasomandi lõpetamise nõudes ja J. M. vastuhagi rahuldamise osas. Kuna kolleegium nimetatud nõuete osas nõustub täiesti maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. Otsust tuleb muuta osaliselt M. A. nõudes poolte kaasomandis olevale elamule xxxx xx x tehtud vajaliku kulutuste nõudes summas 52 313, 17 krooni. Maakohus on põhjendatult leidnud, et kaasomand tuleb AÕS § 77 lg 2 alusel lõpetada selliselt, et ehitised anda hageja M. A. ainuomandisse ja panna talle kohustus tasuda kostjale kui teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. Maakohus tuvastas asjas esitatud tõendite alusel, et elamu xxxx xx x turuväärtus on riiklikult tunnustatud eksperdi Ain Birki arvamuse kohaselt 748377 krooni. Vaidlus poolte vahel puudub selles, et M. A.le on Xxxx x koduks, kus ta elab pikka aega. Kostja ei ela seal, vaid tema alaline elukoht on xxxxxxxxx. Kaebuses leiab kostja, et kohus ei ole arvestanud piisavalt, et Xxxx x on olnud tema lapsepõlvekodu, mille ehitamisse andsid oma panuse ka kostja vanemad. Kolleegium leiab, et kostja soov säilitada oma lapsepõlvekodu, kus ta tegelikult ei ela, ei anna alust kaevatava otsuse muutmiseks. Xxxx x on olnud pikaajaliselt hageja koduks, kus ta elab. Seega on igati põhjendatud elamu jätmine just hagejale. Kaebuse kohaselt on kostjal õigustatud ootus erastada xxxx xx x elamu juurde maad vastavalt oma kaasomandi osale. Kui xxxx xx x jääb M. A. ainuomandisse, siis kostjal puudub võimalus maa erastamiseks. Kolleegiumi arvates ei oma maa erastamise küsimused antud kohtuvaidluses mingit tähtsust ja need tuleb jätta tähelepanuta, kuna õigus elamu juurde

10(11)

maad erastada on poolel, kelle ainuomandisse vaidlusalune elamu jääb. Vaidlus puudub selles, et Xxxx x elamu juurde ei ole maad erastatud ja tegemist on elamu näol vallasasjaga. Põhjendatud ei ole ka kostja poolt kaebuses toodud seisukoht, mille kohaselt ei ole maakohus poolte kaasomandis olevate ehitiste turuväärtuse määramisel hinnanud kõiki kogutud tõendeid. Maakohus on kõiki kogutud tõendeid hinnanud ja põhjendanud, miks tugineb just riiklikult tunnustatud eksperdi Ain Birki ekspertarvamusele. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega. TsMS § 652 lg 1 p 2 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kolleegium leiab, et maakohus on õigesti tuvastanud poolte kaasomandisse kuuluvate ehitiste väärtuste ja kaebuses toodud väited ei anna alust uueks tuvastamiseks. Ka Riigikohus oma lahendis 3-2-1-77-07 on rõhutanud, et kui poolte esitatud dokumentaalsete tõendite põhjal ei ole võimalik asja väärtust kindlaks määrata, võib kohus TsMS § 293 lg 1 järgi küsida asja väärtuse selgitamiseks eksperdi arvamust ja määrata selleks TsMS § 294 kohaselt eksperdi. Nii ka maakohus toimis. Kolleegium leiab, et M. A. nõudes J. M.i vastu 52313,17 krooni nõudes, tuleb maakohtu otsust osaliselt muuta. Kolleegium leiab, et maakohus on põhjendamatult arvanud elamu säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hulka M. A. poolt aastatel 1995-2005 tehtud kindlustusmaksed summas 4718 krooni. Hageja on esitanud nimetatud asjaolu tõendamiseks hoonete kindlustuse poliisid (t.l. 84-95). Nimetatud kindlustuspoliisidele ei ole märgitud soodustatud isikuks kostjat temale kuuluva osa suhtes kaasomandis ning seetõttu on õige kostja väide, mille kohaselt ei oleks talle väljamakseid M. A. poolt sõlmitud kindlustuslepingute alusel tehtud. Muus osas on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Seega tuleb M. A. kasuks kostjalt välja mõista (39847,59-4718) :2= 17564,80 krooni. Ülaltoodu alusel tuleb J. M.i apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada. M. A. apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Hageja on vaidlustanud apellatsioonkaebuses otsuse osas, millega maakohus rahuldas kostja J. M.i vastuhagi. Kaebuses leiab hageja, et elamu Xxxx x kasutuskord oli kindlaks määratud juba testamendiga. Testamendis ei ole ette nähtud, et M. A. peaks tasuma üüri V. M.le selle eest, et tema kasutuses on suurem osa elamust kui pool (t.l.60). Riigikohus oma lahendis 3-21-111-97 on märkinud, et ka juhul, kui kaasomanikud lepivad kokku kasutuskorra, mille alusel jääb ühe kaasomaniku kasutusse tema osale vastavast suurem pind, tekib kaasomanikul, kelle kasutusse jäi selle tulemusena väiksem pind, tasu saamise õigus AÕS § 72 lg 2 ja TsÜS § 62 lg 4 alusel. Maakohus on selles osas kõiki tõendeid kogumis hinnates hagi õigesti rahuldanud summas 9273 krooni. Kolleegium nõustub täiesti maakohtu põhjendustega ja leiab, et poolte poolt apellatsioonkaebustes toodud väited ei anna alust otsust selles osas muuta või tühistada. Kuivõrd J. M.i apellatsioonkaebus rahuldati 4718 krooni osas, siis tuleb M. A.lt välja mõista kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 ja 8 alusel 250,00 krooni riigilõivu. Õigusabikulud tuleb jätta poolte kanda.

R. Allikvere

U. Loonurm

U. Reinola

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.