Asjaõigus › Omandiasjad

Menetluskulud jätta poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul jooksul esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

I E.JA T. M. K. HAGI ALUSEKS OLEVAD FAKTILISED ASJAOLUD JA HAGEJATE NÕUE

juurdepääs avalikult kasutatavale teele nii jalgsi kui igat liiki sõiduvahendiga üle kinnistu asukohaga xxx, X (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx) kaasomandi lõpetamise tulemusel loodava ning Kuldaru ST OÜ omandisse jääva X kinnistu vastavalt lisatud juurdepääsutee plaanile (plaanil on juurdepääsutee märgistatud punasega, vt lisa 5); - kohustada Kuldaru ST OÜ-d andma nõusolek kanda kinnistusraamatusse märkus juurdepääsu kohta ja lugeda, et kohtumäärus asendab selliselt Kuldaru ST OÜ tahteavaldusi KrS § 341 lg 1 tähenduses; - mõista Kuldaru ST OÜ-lt E.K. ja M. T. K. kasuks välja kahjuhüvitis summas 1014 eurot (sh käibemaks); - jätta kõik poolte menetluskulud Kuldaru ST OÜ kanda. 1.1 Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 28.08.2018 R. S. müüjana ning OÜ Kuldaru ST ning E.K. ja T. M. K. ostjatena kinnistu asukohaga xxx, X (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx) pindalaga 49,93 ha ostu-müügilepingu. Lepingus määrasid pooled ühtlasi kindlaks, kuidas toimub kuni kinnistu kaasomandi lõpetamiseni kinnistu valdamine ja kasutamine (vt lepingu punkt 7.2) ning hiljemalt mis ajaks ning kelle kuludel toimub kinnistu kaasomandi lõpetamine (vt lepingu punkt 7.2.5). Vaidlus puudub selles, et lepingu kohaselt omandasid hagejad E.K. ja T. M. K. kokku 3254/4993 mõttelist osa kinnistust (so kokku 32,54 ha) hinnaga 146 000 eurot (vt lepingu punkt 5.1 ja 5.2) ning kostja OÜ Kuldaru ST 1739/4993 mõttelist osa kinnistust (ca 17,39 ha) hinnaga 52 170 eurot (vt lepingu punkt 5.3). Vaidlus puudub samuti selles, et käesoleva ajani kasutavad lepingu pooled kinnistut vastavalt lepingus kokku lepitud kinnistu valdamise ja kasutamise korrale ning lepingu lisaks olevale plaanile (lepingu punkt 7.2). Lepingu punkti 7.2.5 leppisid pooled kokku, et kinnistu kaasomand lõpetatakse hiljemalt 20.12.2018 ning kõik kinnistu kaasomandi lõpetamisega seotud kulud kannavad müüja ning kostja (kinnistu mõõtmistööde eest kohustus tasuma müüja ainuisikuliselt). Eesmärgiga kaasomand lõpetada, teostaski OÜ G kostja tellimusel maa mõõdistamise. Vaidlus puudub selles, et mõõdistamise tulemusel täpsustus kinnistu kogupindala ning selleks on 49,85 ha (lepingus oli märgitud kogupindalaks 49,93 ha). Pooltel puudub vaidlus selle üle, kuidas kaasomandi lõpetamisel kolm uut kinnistut paiknevad. Pooled vaidlevad aga selle üle, millised peaksid olema loodavate uute kinnistute pindalad. Pooled on alates 2019.a kevadest proovinud tekkinud vaidlust lahendada, kuid kokkulepet pole saavutanud. 1.2 OÜ G koostas mõõdistamisprojekti kinnistu jagamiseks, mis lähtub lepingu punktides 5.1 – 5.3 kokku lepitud mõtteliste osade suurusest ning poolte kokkuleppest selles osas, kuidas loodavad uued kinnistud paiknevad. Mõõdistusprojekti kohaselt jäävad hagejate kaasomandisse projektil märgitud X kinnistu, pindalaga 4,21 ha ja X kinnistu, pindalaga 28,28 ha (kokku 32,49 ha, mis vastab 3254/4993 mõttelisele osale kinnistu kogupindalast 49,85 ha), kostja omandisse jääb kinnistu X, pindalaga 17,36 ha, mis vastab 1739/4993 mõttelisele osale kinnistu kogupindalast 49,85 ha. Kostja on asunud seisukohale, et OÜ G poolt koostatud mõõdistusprojekt ei vasta lepingule ning poolte kokkuleppele ning nõuab, et kaasomandi jagamisel tuleb aluseks võtta lepingu punktis 7.2 kokku lepitud kasutuskord ning lepingu lisaks olev kasutuskorra plaan. Sisuliselt väidab kostja, et müügitehingu seisukohast ei olnud määrava tähtsusega lepingus kindlaksmääratud mõtteliste osade täpne suurus (lepingu punktid 5.1-5.3) ning lähtuda tuleb kasutuskorrast (lepingu punkt 7.2). Võttes aluseks kasutuskorra plaanis toodud kinnistute piirid, jääks kostja omandisse aga rohkem, kui 1739/4993 mõttelist osa kogu kinnistust ning hagejate omandisse vähem, kui nad lepinguga omandasid ning mille eest ka müüjale tasusid.

Eelnev ei ole aga õige ega vasta lepingus kokku lepitule. Hagejad on kostjale korduvalt nii suuliselt kui ka kirjalikult selgitanud, et kaasomanikud võivad kasutuskorras kokku leppida mistahes kinnistu valdamise ja kasutamise korras (mh oleks kaasomanikud võinud kokku leppida ka selles, et kuni kaasomand on jagatud, on kostjal õigus kasutada kogu kaasomandis oletavat kinnistut), kuid kaasomanike vahel kokku lepitud kasutuskord ei saa muuta kaasomanikele kuuluvate osade suuruseid, mis on kantud kinnistusraamatusse. Samuti on hagejad selgitanud, et poolte tahe lepingu sõlmimisel oli kasutuskorra lisaks oleva plaaniga kokku leppida üksnes selles, kuidas kaasomandi jagamisel jagamise tulemusel moodustuvad kolm kinnistut paiknevad. Poolte tahe ei olnud suunatud sellele, et kasutuskorra plaaniga määratakse kindlaks tulevikus moodustuva kolme kinnistu täpsed piirid arvestamata kaasomanike poolt omandatud mõtteliste osade tegelikke suurusi. Seda enam, et lepingu lisaks olev kasutuskorra plaan oli kostja enda poolt visandatud ning kõik seal joonistatud piirid seega ligikaudsed. 1.3 15.04.2021.a esitatud seisukohas jäid hagejad selle juurde, et loodavate kinnistute suuruse (ja sellest tulenevalt ka piiride) määramisel tuleb lähtuda mõttelise osa suurusest, mida kumbki pool lepinguga omandas. Hagejad vaidlevad vastu kostja väitele, et pooled on lepingus sõlminud kokkuleppe, millega kaasomandi jagamisel kaldutakse kõrvale kaasomanike mõtteliste osade suurusest. Hagejate ja kostja poolt omandatud mõtteliste osade suurus lepingus ei ole ligikaudne. Üheski lepingu punktis ei ole pooled kokku leppinud, et omandatud mõtteliste osade suurused võivad kaasomandi lõpetamisel muutuda. Kostja käsitlus, et lepingus kajastati üksnes haritava põllumaa suurus ja kaasomandi jagamisel oleks sinna pidanud lisanduma mitteharitava põllumaa osa, ei ole õige ega tulene lepingust. Kui kostja sellise kokkuleppe ka müüjaga sõlmis, siis ei olnud selle kokkuleppe osapooled hagejad ning selliselt ei ole ka õiglane kohtu poolt kaasomandit lõpetada. Kostja väide, et kaasomandi lõpetamine hagejate taotletud viisil ei ole maakorralduslikult võimalik, ei vasta tõele. Vale on kostja vastuses esitatud väide, et hagejate jagamise ettepaneku kohaselt lõigatakse oluline (väärtuslik) osa põllumaast ära. Hagejad edastasid OÜ G poolt koostatud maa mõõdistamise projekti kooskõlastamiseks ViruNigula vallavalitsusele ning said vastuse, et kinnistu jagamine hagejate taotletud viisil on maakorralduslikult võimalik. Vald juhtis üksnes tähelepanu asjaolule, et vajalik on juurdepääsuservituudi määramine. Hagejad selgitavad kohtule, et praegusel juhul puudutab vaidlus üksnes loodava X kinnistu metsa ääres olevat ala. Kinnistu soetamise ajal 2018.a ei olnud vaidlusalune ala põllumaa osa, tegemist ei olnud haritava põllumaaga (eelnevat on kinnitanud ka kostja seaduslik esindaja kohtuistungil). Tegemist oli osaliselt metsa juurdekasvualaga, kus olid haava ja kaseistikud ning osaliselt soistunud alaga, kus kasvas angervaks. Ka kostja seaduslik esindaja kinnitas kohtuistungil, et tegemist on „soistunud maaga“ (vt istungi protokoll lk 8). Tunnistaja A. P. on 25.03.2021 kohtuistungil selgitanud, et ostueelselt toimus kinnistu ülevaatus eelkõige kaardimaterjali alusel. Selline tunnistaja väide vastab tõele. On tekkinud absurdne olukord, kus kostja väidab, et tema soov oli omandada kogu põllumaa ja kuna aastaks 2021, mil toimub kaasomandi lõpetamine, on põllumaa osa kostja enda tegevuse tulemusel suurem, kui lepingu sõlmimisel (ülesküntud metsa juurdekasvuala ja soistunud ala arvel), siis on kostjal ka õigus suurenenud osale põllumaast. Selline käsitlus ei ole aga õiglane ega põhjendatud. 1.4 28.05.2019 kohtusid pooled ka lepingu koostanud ja tõestanud notari T. S. juures, et kostja poolt tõstatatud küsimusi arutada. Ka notar selgitas kostjale, et kaasomandi lõpetamisel tuleb lähtuda lepingus kindlaks määratud mõtteliste osade suurusest, mida kumbki lepingu pool omandas, mitte kasutuskorrast.

Hagejad esitavad tõendina tehingut tõestanud notar T. S. 24.04.2019 e-kirja, kus notar selgitab, et „Seega on määrava tähtsusega murd, mis on kinnistusraamatusse kantud omandiosa suurusena ja mis näitab osakaalu tervikust, mida kaasomanik omab. ... Kaasomanikud saavad kinnistu reaalosadeks jagada ja kaasomandi lõpetada kokkuleppel ja siin on määrava tähtsusega kinnistu mõtteliste osade suurus.“ Eelnevat selgitas notar osapooltele ka tehingu tegemisel ja pooled sellele vastu ei vaielnud st kõik osapooled olid nõus, et kaasomandi lõpetamisel on määrav omandatud mõttelise osa suurus tervikust ning mõttelise osa suurust ei saa muuta kasutuskorra kokkulepe. 1.5 Kuna kostja ei nõustunud kaasomandit kooskõlas lepingus kokku lepitule lõpetama, olid hagejad sunnitud oma õiguste kaitsmiseks kaasama advokaadi ning kandma sellega seonduvalt kulusid. Kui kostja oleks kaasomandi vastavalt lepingule ja poolte eelnevale kokkuleppele lõpetanud, siis poleks hagejatel olnud ka vajadust advokaati kaasata. Ka kohtupraktikas on välja toodud, et üldjuhul tuleb professionaalset õigusabi kohtueelses menetluses pidada mõistlikuks ja õigusabile tehtud kulud hiljem VÕS § 128 lõike 3 alusel hüvitatavateks (vt RKTKo 3-2-1-79-08, p 18; RKTKo 3-21-19-13, p 11; RKTKo 3-2-1-138-10, p 29). Eeltoodust tulenevalt on hagejatel täiendavalt kostja vastu kahju hüvitamise nõue VÕS § 128 lõike 3 alusel summas 1014 eurot (sh käibemaks) (õigusteenuse arved), mille hagejad paluvad kohtul kostjalt välja mõista. Arve MT052019_09 on seotud asja esmase analüüsiga, mille käigus andis advokaat hinnangu sellele, kas ja millisel viisil on hagejatel põhjendatud kaasomandi lõpetamist nõuda. Samuti esindas advokaat hagejaid läbirääkimistel kostjaga sh lepiti kokku kohtumine tehingut tõestanud notari juures, kes üritas samuti pooli lepitada ning selgitas veelkord tehingu tegemisel sõlmitud kokkuleppeid; Arve MT072019_04: 15.07.2019 edastas kostja esindaja vastuse hagejate jagamisettepanekule ning 31.07.2021 koostas hagejate esindaja vastuväited kostja nõudele kaasomandi lõpetamise osas; Arve MT092019_02: on seotud kompromissiläbirääkimistega, kus hagejate esindaja edastas kostja esindajale mitu erinevat alternatiivset pakkumist kaasomandi lõpetamiseks. Ühegi kompromissipakkumisega kostja ei nõustunud ning eelnev tingis ka hagejate pöördumise kohtu poole. Väide, et kahjunõude esitamiseks puudub alus, ei vasta tõele. Hagejad on läbivalt soovinud kaasomandi lõpetamist selliselt, et reaalosadeks jagamise tulemusel hagejate ainuomandisse jäävate kinnistute kogusuurus vastaks mõttelise osa suurusele, mille hagejad kinnistut ostes omandasid. Kostja on aga asunud jäigale seisukohale, et omandatud mõtteliste osade suurused ei ole olulised ning oluline on, et kostja omandab selle kinnistu osa, mida nad tänase seisuga põllumaana harivad (ehkki kostja on ka ise tunnistanud kostja tegevuse tulemusel on haritav põllumaa suurenenud). Eelnev tingis ka advokaadi kaasamise vajaduse. 1.6 Hagejad nõuavad avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramist. Hagejad selgitavad, et kaasomandi lõpetamisel hageja taotletud viisil tekib olukord, kus hagejate kaasomandisse jäävalt X kinnistult avalikult kasutatavale xxx teele (tee nr xxx) juurdepääsuks on vajalik läbida mh ka kostja omandisse jääv X kinnistu ca 546 m ulatuses. Olemasolev juurdepääsutee on nähtav kaardilt (hagiavalduse lisa 5). Olemasolevat juurdepääsuteed on avalikult kasutatavale xxx teele juurdepääsuks kasutanud ja kasutavad ka seniajani kinnistu asukohaga xxx (registriosa xxx) omanikud. 16.03.2020 sai hagejatele teatavaks, et kostja on olemasoleva juurdepääsutee üles kündnud (randaalinud) ning tee on sõidukitele läbimatu mh on tee läbimatu ka päästetehnikale, et pääseda Laane kinnistule. Kostja ei ole hagejaga, kui kinnistu kaasomanikuga, sellist tegevust

kooskõlastanud. Tõenäoliselt soovib kostja ka olemasoleva juurdepääsutee muuta põllu osaks ning takistada selliselt pärast kaasomandi jagamist hagejate juurdepääsu X kinnistule. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lõige 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Riigikohtu praktika kohaselt on juurdepääsunõude rahuldamise eeldusteks juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt (või kinnisasja eraldi seisvalt osalt) juurdepääsu taotleja kinnisasjale, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu 09.06.2017.a. lahend tsiviilasjas 3-21-31-17, p 11). AÕS § 156 alusel kohtusse pöördumine ja selle normi kohaldamine on võimalik ka olukorras, kus avaldajat pole küll takistatud pääsemast avalikult kasutatavale teele, kuid samas on läbirääkimistel keeldutud senist tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda õiguslikult ja korrektselt vormistamast (vt Riigikohtu 28.05.2014 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 14). Hagejad ei ole kostjaga kohtuvälist kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks ega ka juurdepääsu määramiseks saavutanud. Hagejad leiavad, et käesoleval juhul on täidetud kõik eeldused juurdepääsu määramiseks. Vaidlus puudub selles, et loodavalt X kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale xxx teele. Juurdepääs on võimalik vaid mööda olemasolevat juurdepääsuteed üle kostja omandisse jääva loodava X kinnistu. Kuivõrd tegemist on olemasoleva ja ajalooliselt väljakujunenud teega, siis on juurdepääs hagejate taotletud viisil ilmselgelt ka maakorralduslikult võimalik. Hagejad on seisukohal, et nende juurdepääsu vastu omatav huvi on ülekaalukam võrreldes kostja õigustega – tegemist on põldude vahelise teega ning juurdepääsu määramine hagejate poolt taotletaval viisil ei kahjusta mingilgi määral kostjate huve. Arvestades eeltoodut ning lähtuvalt väljakujunenud tavast, alternatiivsete lahenduste puudumisest ning ebamõistlikkusest ehitada uus juurdepääsutee on igati põhjendatud ning otstarbekas määrata kaasomandi jagamise tulemusel loodava X kinnistult üle loodava X kinnistu 3 meetri laiune ning 546 meetri pikkune tähtajatu ning ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavale teele nii jalgsi kui igat liiki sõiduvahendiga vastavalt juurdepääsutee plaanile. Hagejad ei nõustu kostja väitega, et avalikule teele juurdepääsu võimaldamise nõude esitamiseks puudub alus, kuna kostja ei ole kunagi juurdepääsu piiranud.

KOSTJA OÜ KULDARU ST VASTUVÄITED

on tellitud ka mõõdistustööd. Hagejad on keeldunud jagamast kaasomandit poolte kokkuleppele vastaval viisil ning asunud otsima võimalusi, kuidas kostja arvel alusetult rikastuda. Mis puudutab kaasomanike mõtteliste osade suurusi, siis kuna poolte vahel sõlmiti ostu-müügilepinguga samaaegselt kaasomandi jagamise kokkulepe, said müügilepingusse kirja mõtteliste osade ligikaudsed suurused (proportsioonid). Seda põhjusel, et poolte vahel oli üksmeel selles, kes millise osa kinnistust ostab ning kuidas kinnistu kaasomand lõpetatakse, ei pidanud pooled vajalikuks teostada täpseid mõõdistusi. Kuldaru ST tahe lepingu sõlmimisel oli omandada eelkõige kinnistu koosseisu kuuluvad põllumaad. PRIA põllumassiivide registri kohaselt on oli lepingu sõlmimise hetkel kinnistu koosseisu kuuluvate põldude haritav pindala 17,27 ha, millele lisandus 0,12 ha suurune astelpajuistandus, s.o kõik kokku 17,39 ha. Kuigi põllumaade juurde kuulub ka mitteharitav osa (kivikoristuse tagajärjel põllumaa servale ja keskele ladustatud kivihunnikud), siis sai lepingus märgitud Kuldaru ST poolt omandatava osa suuruseks üksnes haritava põllumaa suurus. Seda põhjusel, et tehingu tegemise hetkel ei olnud pooltele teada, kas üldse ja kui suure osa moodustab põllumaast mitteharitav (kivihunnikute alune) osa ja kinnistul paikneva juurdepääsutee alune osa (mis poolte kokkuleppe kohaselt kuulub samuti Kuldaru ST poolt omandatud mõttelise osa koosseisu). Samuti ei olnud pooltele teada, kui täpselt on põllumaad kantud PRIA registrisse. Seetõttu leppisidki pooled kokku, et Kinnistu ostu-müügitehinguga samaaegselt sõlmitakse ka kasutuskord ja kaasomandi lõpetamise kokkulepe, mis määratleb, millise osa kinnistust omandasid hagejad ja millise osa kinnistust omandas kostja ning kuidas kaasomand lõpetatakse. Selgus huvides märgib kostja siinkohal, et käesoleva hetke seisuga (andmeid on registris uuendatud 12.06.2020) on kasutuskorra alusel kostja ainuvalduses ja -kasutuses olevate põllumaade suurus PRIA registri andmetel kokku 17,5ha. See tähendab, et kostja tegevuse tulemusel (st põlluharimise tulemusel) on haritav põllumaa veidi suurenenud. Isegi kui Kuldaru ST oleks omandanud üksnes lepingus märgitud 17,39 ha suuruse osa kinnistust, mitte kogu punase joonega piiratud ala (millise käsitlusega kostja ei nõustu), ei muuda see poolte kokkulepet kaasomandi jagamise kohta. Seadus ei keela pooltel sõlmida kokkulepet, millega kaldutakse kaasomandi jagamisel kõrvale kaasomanike mõtteliste osade suurusest. Seda on pooled antud juhul ka teinud. Pooled on sõlminud kaasomanadi jagamise kokkuleppe, mille puhul ei ole lähtutud mitte mõtteliste osade suurusest, vaid kaardil kindlaks määratud piiridest. Hagejate poolt taotletud viisil kaasomandi lõpetamine ei oleks põhjendatud ka juhul, kui poolte vahel puuduks kehtiv kaasomandi jagamise kokkulepe (mis antud juhul on olemas). Seda põhjusel, et lepingu alusel on kostja omandanud 100% kinnistu koosseisu kuuluvast haritavast põllumaast. Seda kinnitab muuhulgas asjaolu, et Kuldaru ST poolt ostetud mõttelise osa hind 52 170 eurot vastab haritud põllumaa tehingu hindadele (s.o 3000 eurot / ha). Hagejate jagamise ettepaneku kohaselt lõigatakse aga oluline (väärtuslik) osa põllumaast ära. Selline kinnistu jagamine ei ole kooskõlas lepinguga (st sellega, mis osa kinnistust kumbki kaasomanik ostis) ega ka maakorralduslikult mõistlik. Antud juhul ei ole hagejad tõendanud, et maakorralduslikult on nende poolt soovitud viisil kinnistu jagamine võimalik ja lubatav (vt Tallinna Ringkonnakohtu 30.04.2014 otsus nr 2-13-26117). Lisaks sellele juhib kostja hagejate tähelepanu, et käesoleval juhul koormab kostjale kuuluvat mõttelist osa hüpoteek. Kuigi hüpoteegipidaja nõusoleku puudumine ei takista kohtus kaasomandi jagamist, on hüpoteegipidaja nõusolek vajalik kinnistusraamatus kannete tegemiseks. Arvestades seda, et kinnistu hagejate poolt soovitud jagamine mõjutab otseselt ka hüpoteegipidaja õigusi, ei saa hagejad olla kindlad, et hüpoteegipidaja annab oma nõusoleku. Arvestades muuhulgas seda, et hüpoteegipidajaks on kinnistu müüja, kes hüpoteegi seadmisel eeldas, et tema nõuet jääb tagama kasutuskorrale vastav osa kinnistust. Kostja on seisukohal, et ka juhul, kui poolte vahel puuduks kaasomandi jagamise kokkulepe, tuleb kaasomand lõpetada kostja vastuse lisas 2 toodud plaani kohaselt, st selliselt, et kostja omandisse jäävad kõik põllumaad. Kuna sellise jagamise kohaselt jääb kostja ainuomandisse ka mitteharitav

osa põllumaast, s.o kivihunnikute alune osa põllumaast ja juurdepääsutee, siis saab vaidlus all olla üksnes see, kas ja millises summas tuleb selle osa eest hüvitist maksta. Kostja on seisukohal, et selle mitteharitava osa väärtuseks on maksimaalselt 50-150 eurot/ha, kuna sellel maal puudub põllumajanduslik väärtus. Sellise hinnangu on andnud X AS maakler A. P.. Samas, kuna aga poolte vahel on sõlmitud kehtiv kaasomandi lõpetamise kokkulepe, mis ei näe ette hüvitise maksmist, ei tule kostjal maksta tema poolt taotletud viisil jagamise korral hagejatele mistahes summas hüvitist. 2.2 Kostja ei hagejate käsitlusega, et kinnistu jagamisel peab moodustatavate reaalosade suurus vastama täpselt poolt mõttelise osa suurusele. Seda põhjusel, et -poolte vahel on sõlmitud kehtiv kaasomandi lõpetamise kokkulepe (lepingu p 7.2.5) ning -lepingusse said kirja mõtteliste osade ligikaudsed suurused. Tunnistaja K.S. on 25.03.2021 toimunud istungil vande all selgitanud: Maa kasutuskorra plaani tegime omavahel, millele kirjutasid kõik osapooled notari juures alla, et nad olid sellega nõus, et pärast tehingut tellime maa mõõtmise, et kuna need on mitte täpsed arvud, et siis pärast maamõõtmist selguvad täpsed hektarid ja ruutmeetrid. Et tehingusse minnes ei olnud teada täpsed hektarid ja ruutmeetrid, see oli kõikidele teada. /.../ See oli meil algusest peale kokkulepe, et saaks selle tehingu ära teha. See oli mõlema ostja soov, et läheme tehingusse, teeme tehingu ära ja hiljem teeme maade mõõdistamise. Sellepärast ka see kasutuskorra plaan sai tehtud. Lisaks on tunnistaja vande all kinnitanud, et poolte kokkuleppe kohaselt tuli kasutuskorra plaan (joonis) kinnistu jagamisel aluseks võtta, isegi kui selle alusel moodustatavate kinnistute suurused ei klapi üksühele lepingus viidatud mõtteliste osade suurustega. Tunnistaja A. P. on samuti kinnitanud, et lepingusse pandi kaasomandi osad kirja orienteeruvas suuruses, kuna pooltel oli kaasomandi jagamise (lõpetamise) osas kindel arusaam - Oli selline arusaam, nagu me plaani joonistasime. Kõik olid sellega päri. Pean silmas kasutuskorra plaani. Hagejate esindaja küsimusele, kas E.K.le ja tema emale K. K.le selgitati, et nende poolt omandatud hektarid või mõtteline osa võib pärast lepingu sõlmimist muutuda – väheneda, vastas tunnistaja Me kindlasti väljendasime seda, et see suurusjärk on selline. Me ei rääkinud absoluutsetest suurustest. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et - poolte kaasomandi mõttelised osad said kirja ligikaudselt, kuna täpseid maamõõdutöid ei olnud teostatud ning pooled ei pidanud täpsemate andmete kajastamist ka oluliseks, kuna pooled leppisid koheselt kokku kinnistu jagamises ning - poolte kokkuleppe kohaselt tuli kinnistu kaasomand lõpetada / kinnistu jagada vastavalt kasutuskorra plaanile ning jagamisel tekkivad kinnistud ei pidanud vastama üksühele poolte mõttelise osa suurusele. Tõele ei vasta hagejate väited, et nemad ei olnud teadlikud, et lepingusse said kirja ligikaudsed suurused. Hagejatele sai selgitatud, et lepingus kajastatud kostja mõttelise osa suuruse puhul on lähtutud puhta haritava põllumaa pindalast (mis oli 17,39 ha) ja kinnistu jagamisel saab kostja osa olema kindlasti suurem (mh seetõttu, et tee ja kivihunnikud hakkavad kuuluma kostja reaalosa hulka). Neid küsimusi arutasid pooled notaris üksikasjalikult ning hagejad mõistsid seda. Kuna kostja pidi poolte kokkuleppe kohaselt saama enda omandisse oma mõttelisest osas suurema kinnistu, leppisid pooled lepingu p 7.2.5.1 kokku, et kostja võtab enda kanda kinnistu jagamisega kaasnevad kulud. Muul juhul ei oleks mingit loogilist seletust, miks kinnistu jagamisega seotud kulu peab kandma üksnes kostja, kuigi kinnistu jagamine on ka hagejate huvides. Hagejate viidatud e-kirjas notar üksnes selgitab kaasomandi lõpetamise üldiseid põhimõtteid. Samas, kuna notar ei ole viibinud poolte läbirääkimiste ning kõigi kokkulepete sõlmimise juures, siis ei ole notarile ka täpselt teada poolte ühine tahe lepingu sõlmimisel. Kostja ei nõustu notari e-kirjas esitatud väitega, et leping ei sisalda siduvaid kokkuleppeid kaasomandi lõpetamise osas. Notari selgitus on vastuolus Lepingu p 7.2.5 ja poolte ühise tahtega.

Kostja on seisukohal, et isegi kui kõnealust lepingu punkti ei ole võimalik käsitleda kaasomandi lõpetamise kokkuleppena (millega kostja ei nõustu), on tegemist eellepinguga VÕS § 33 mõistes, mis on samuti pooltele siduv ja täitmiseks kohustuslik. Kostja on seisukohal, et poolte vahel on sõlmitud kaasomandi lõpetamise kokkulepe mistõttu pole õiguslikku alust lõpetada kaasomandit kuidagi teisiti. Viidatud Lepingus on selgesõnaliselt kirjas pooled avaldavad, et lõpetavad kinnistu kaasomandi lähtudes nende kasutusse jäävate kinnistu osade plaanidest kasutuskorra alusel. Seega on kaasomandi lõpetamise tingimused paika pandud juba lepingu sõlmimisel ning nendest tingimustest tuleb käesoleval juhul lähtuda. Hagejatel puudub õigus nõuda kinnistu jagamist hagis taotletud viisil. Kuna hagejate poolt taotletud viisil kinnistu kaasomandi lõpetamine ei ole kooskõlas lepinguga (s.o poolte kokkuleppega), tuleb hagejate nõue jätta rahuldamata. Vaidlust ei ole selles, et kostja on järginud kasutuskorra kokkulepet ning kasutanud kinnistust üksnes seda osa, mis on talle kasutuskorraga ette nähtud. Lepingu p 7.2.3 on pooled kokku leppinud, et lepingu punktis 7.2.1. nimetatud kaasomanike ainuvaldusse ja -kasutusse jäävaid vastavaid kinnistu osasid on neil õigus vabalt vallata ja kasutada, omandada saadavaid vilju ja kohustuvad omal kulul hooldama nende kasutuses olevat territooriumi ning kaasomaniku kasutuses olevast kinnistu osast saadav tulu jääb sellele kaasomanikule, kelle kasutusalalt nimetatud tulu on saadud. Seega on kasutuskorra kokkuleppe kohaselt kostjal õigus kasutada tema valduses olevat kinnistu osa vastavalt oma äranägemisele. Seetõttu jäävad mõistetamatuks hagejate 15.04.2021 seisukoha p 2.6 sisalduvad etteheiteid, et kostja on tema valduses olevat ala harinud ja põllumaana kasutanud. Ei vasta tõele hagejate väited, et kostja on põllumaa ala laiendanud. Hagejate seisukohale lisatud aerofoto (vt hagejate seisukoha lisa 2) alusel järeldab kostja, et hagejad käsitlevad põllumaa rohelisemat ala kui looduslikku ala, kus väidetavalt kasvasid kased, kuused jms. Hagejate arusaam on ekslik. Nimelt on selle rohelisema ala puhul samuti tegemist põllumaaga. See ala paistab kaardil rohelisem, kuna seda ei oldud aerofoto tegemise aastal (kevadel) veel jõutud harida. Samas, kasutuskorra kokkuleppe kohaselt on kostjal õigus kasutada tema valduses olevat ala vastavalt oma äranägemisele. Järelikult, isegi kui kõnealune sööti jäetud ala ei oleks lepingu sõlmimise hetkel olnud põllumaa osa ja seal oleksid kasvanud puud, siis oli kostjal täielik õigus võtta see ala põllumaana kasutusele ning hagejate poolt nimetatud osas kostjale tehtud etteheited on alusetud ja otsitud. Küll aga on kostja seisukohal, et antud juhul tuleb arvestada, et kostja on põllumaad parendanud ja hooldanud ning ainuüksi seetõttu ei ole põhjendatud anda mistahes osa põllumast hagejate omandisse. Kohtupraktika kohaselt tuleb kaasomandi lõpetamisel arvestada seda, kes on kinnistu eest hoolt kandnud ja seda parendanud. Olukorras, kus kostja on vaidlusalust osa kinnistust hooldanud ja parendanud, ei ole põhjendatud anda see osa hagejate omandisse. Selline kaasomandi jagamise viis ei oleks kostja suhtes õiglane. Kostja on seisukohal, et hagejate poolt taotletud viisil kinnistu jagamine (s.o põllumaast osa ära lõikamine) ei ole mõistlik ka seetõttu, et toob kaasa kaasuvad probleemid. Esiteks, kostja omandisse jäävat ülejäänud osa kinnistust ei ole võimalik seejärel täies mahus kasutada - põllutehnika oma gabariitide tõttu ei soorita teravanurgalise põllunurga harimist ja selline nurk jääb paratamatult sööti, mis omakorda tekitab kostjale varalist kahju (kahandab tulubaasi). Teiseks, selline põllumaa jagamine tekitab uusi vaidlusi. Sellise kujuga kinnistu puhul on looduses väga keeruline piiri järgida (kuna see ei paikne sirgjooneliselt) ning sellise kujuga kinnistut ei ole kostjal võimalik ka täies ulatuses harida (põllutöömasinate piiratud manööverdamisvõimaluste tõttu). 2.3 Kostja ei ole oma kohustusi rikkunud ning tal puudub kohustus hüvitada hagejatele õigusabi kasutamisega kaasnenud kulud Kostja vaidleb vastu hagejate esitatud õigusabikulude hüvitamise nõudele. Kostja leiab, et nõue on täiesti motiveerimata ja tõendamata. Üksnes viide VÕS §128 lg-le 3 ja õigusabikulude arvete esitamine ei ole kahju nõude esitamisel piisav. Kostja möönab, et teatud juhtudel võivad kohtueelsed õigusabikulud olla hüvitatavad, kuid käesoleval juhul ei ole tegemist sellise olukorraga.

Kostja ei ole antud juhul rikkunud ühtegi oma kohustust ning sellises olukorras puudub igasugune alus kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude hüvitamiseks. Kui keegi on oma kohustusi rikkunud, siis on need hagejad – kuna on keeldunud kinnistu kaasomandi lõpetamistest Lepingu punktis 7.2.5 kokkulepitu tingimustel. Lisaks kostja rõhutab, et VÕS § 128 lg-te 1 ja 3 kohaselt hõlmab hüvitamisele kuuluv otsene varaline kahju ka kahju tekitamise tõttu kantud mõistlikke kulusid, sealhulgas kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kostja on seisukohal, et hagejate õigusabikulude hüvitamise nõue ei ole mõistlik. Seda ainuüksi seetõttu, et kohtuväliselt on hagejad saatnud kostjale esindaja vahendusel üksnes ühe ametliku kirja ning paar lühikest e-kirja. Kahtlemata on hagejatel õigus konsulteerida oma esindajaga, kuid olukorras kus selle kasutamiseks puudub vajadus (kostja ei ole kaasomandi lõpetamisest keeldunud), ei ole kostjal kohustust sellega kaasnenud kulu hüvitada. Kaasomandi lõpetamise asjas on välja kujunenud üldine põhimõte, et kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides ning seetõttu on põhjendatud jätta kulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte enda kanda. Ainuüksi seetõttu ei ole hagejate kahju hüvitamise nõue põhjendatud. 2.4 Juurdepääsu määramise nõudele kui sellisele ei vaidle kostja vastu ning möönab, et kinnistu jagamisel on vaja eraldatavale kinnistule juurdepääs määrata. Küll aga peab kostja esitatud nõudega seoses vajalikuks märkida, et nõude eeldused on järgmised (RKTKo 3-2-1-31-17, p 11, RKTKm 214-23161/207, p 17.1): 1) juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt juurdepääsu taotleja kinnisasjale; 2) taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus; 3) juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendustega; 4) AÕS § 156 lg-te 2 ja 3 välistuste puudumine. Samuti on vajalik, juhul kui kohus peaks leidma, et juurdepääs on põhjendatud, kindlaks määrata juurdepääsu tasu ja tingimused. AÕS § 156 lg 1 annab kinnisasja omanikule, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õiguse nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja, sh Riigikohtu praktika kohaselt ei ole määrav mitte ainult juurdepääsu puudumine, vaid ka kui on nt keeldutud kokkuleppe vormistamisest (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 14). Kostja ei ole juurdepääsu vormistamisest keeldunud, seega on nõue esitatud ennatlikult. Kostja jääb kindlaks oma kohtuväliselt avaldatud seisukohale, et juhul kui kinnistu kaasomand lõpetatakse lepingus kokkulepitud tingimustel, on Kuldaru ST nõus seadma tähtajatu ja tasuta (v.a tee korrashoiutööde kulud) teeservituudi (juurdepääsu) hagejate kasuks, et tagada juurdepääs metsatukale (mis jääb hagejate ainuomandisse). Juhul kui kinnistu kaasomand lõpetatakse muul viisil, soovib kostja juurdepääsu määramise eest hüvitist. Kostja juhib tähelepanu ka sellele, et ka juurdepääsu nõude osas on hageja nõue formuleeritud puudulikult ja nõuet tuleb täpsustada. Olukorras, kus kinnistut ei ole veel jagatud, ei ole võimalik teha kinnistusraamatus hagejate poolt soovitud kannet - st koormata X kinnistut X kinnistu kasuks. Sellist kinnistu ei ole veel moodustatud ja registriosa eraldatud. Juhul kui kohus peab võimalikuks seda nõuet menetleda ja juurdepääs määrata, siis tuleb panna hagejatele (hagejate kinnistu igakordsele omanikule) kohustus - tasuda kostjale juurdepääsutee kasutamise eest kord aastas tasu, vähemalt summas 150 eurot ning - kanda 1/2 tee remondi- ja korrashoiu kuludest. Kõnealusel juhul võib hagejate avaldusest aru saada selliselt, et nad soovivad juurdepääsu tasuta ja ilma korrashoiukulude kandmise kohustuseta. Sellega ei ole kostja nõus ning selline hagejate käsitlus ei ole ka kooskõlas seaduse ja kohtupraktikaga. Juurdepääsu kasutamise tingimuste osas ei nõustu kostja hagejate sooviga, et juurdepääsu on õigus kasutada ööpäevaringselt kõigi sõidukitega. Arvestades juurdepääsutee seisukorda (tegemist on pinnaseteega, mida ei ole tugevdatud), ei ole seda teed võimalik märjal aastaajal raskeveokitega

kasutada. Seega tuleb juurdepääsu piirata ning näha ette, et raskeveokitega (raskemad kui 8t) on hagejatel õigus kasutada juurdepääsu üksnes perioodil jaanuar-veebruar, mai-september, tingimusel, et konkreetse aasta teeolud seda võimaldavad (pinnas on talveperioodil külmunud / suveperioodil kuiv) . II

OÜ KULDARU ST VASTUHAGI

Lepingu punktis 7.2.5 sisalduvast kokkuleppest lähtuvalt on tellitud ka mõõdistustööd (vt kostja 01.07.2020 vastuse lisa 2). Kostja leiab, et lepingu p 7.2.5 kokkulepe on käsitletav eellepinguna. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, milles pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Pooled on pannud lepingus paika millistel tingimustel kaasomandi kokkuleppe pooled kohustuvad sõlmima. Seega on kaasomandi lõpetamise põhimõtted lõplikult paika pandud juba lepingu sõlmimisel, mistõttu pole õiguslikku alust jagada kaasomandit kuidagi teisiti. Vastavalt VÕS § 76 lg-le 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule. Kuna antud juhul on poolte vahel sõlmitud kehtiv eelleping kaasomandi lõpetamise kohta (millest kumbki pool ei ole taganenud ega üles öelnud), tuleb kaasomandi lõpetamisel lähtuda sellest kokkuleppest. VÕS § 101 lg 1 p 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. Käesoleval juhul on hagejad teavitanud, et nad ei kavatse lepingut täita ning keelduvad kinnistu kaasomandi lõpetamisest lepingus toodud tingimustel. Kuna hagejad on antud keeldunud jagamast kaasomandit poolte kokkuleppele vastaval viisil, siis on kostjal õigus nõuda, et kohus kohustaks neid andma tahteavaldused, mis on vajalikud kinnistu kaasomandi lõpetamiseks lepingule vastaval viisil. Kostja nõuab hagejatelt kaasomandi lõpetamist vastavalt lepingu p-le 7.2.5, mille kohaselt lõpetatakse kaasomand selliselt, et kinnistu jagatakse reaalosadeks ning poolte omandisse lähevad kasutuskorra alusel nende kasutuses olevad maaüksused. Alternatiiv II Kuldaru ST-l on õigus nõuda kinnistu kaasomandi lõpetamist seaduse alusel Juhul kui kohus ei peaks nõustuma kostja eelnevalt esitatud käsitlusega (alternatiiv I), palub kostja, et kohus lõpetaks kinnistu kaasomandi seaduse alusel. AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist sõltumata põhjustest. AÕS § 68 sätestab kostjale seadusega antud õiguse oma vara käsutada kaasomandi lõpetamise kaudu. Nõude eelduseks on kaasomandi olemasolu ning selle lõpetamise välistamise kokkuleppe puudumine. Eeldused on poolte kaasomandis oleva kinnistu osas täidetud. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele nende osad välja rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Kostja märgib, et reaalosadeks jagamisel on kostja juhindunud Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-10405, milles kolleegium on selgitanud, et esimese astme kohtu otsus kaasomandis oleva kinnistu jagamise kohta saab asendada vaid teise kaasomaniku nõusolekut kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 7 järgi. Üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut jagada ka kinnistusamet. Kui kohus on oma otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnistu jagamiseks. Seega ei saa käesolevas asjas taotletud otsusega määrata kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel kindlaks kinnistute piire. Tehtav kohtuotsus saab üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomanike tahteavaldust kinnistu jagamiseks hageja soovitud kujul. Tahteavalduse saamise nõude aluseks on TsÜS § 68 lg 5, mis sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu Kostja on seisukohal, et kuna poolte vahel on sõlmitud kinnistu kaasomandi lõpetamise kokkulepe ja see on kehtiv (selle kehtivust ei ole hagejad vaidlustanud), on põhjendatud lõpetada kinnistu kaasomand vastavalt lepingus kokku lepitule.

Kostja poolt taotletud viisil kaasomandi lõpetamisel saavad kõik kaasomanikud endale reaalosa, mille väärtus on kooskõlas temale kuuluva mõttelise osa väärtusega Kostja on oma 01.07.2020 menetlusdokumendis selgitanud, et kuna poolte vahel sõlmiti ostumüügilepinguga samaaegselt kaasomandi jagamise kokkulepe, said müügilepingusse kirja mõtteliste osade ligikaudsed suurused (proportsioonid). Seda põhjusel, et poolte vahel oli üksmeel selles, kes millise osa kinnistust ostab ning kuidas kinnistu kaasomand lõpetatakse, ei pidanud pooled vajalikuks teostada täpseid mõõdistusi. Vaatamata sellele, et mõtteliste osade suurused said kirja ligukaudselt, isegi kui lähtuda nendest suurustest, saavad kõik kaasomanikud kostja poolt taotletud viisil kaasomandi jagamise korral endale reaalosa, mis on kooskõlas tema mõttelise osa väärtusega. Kostja on juba 2021.a konsulteerinud kinnisvara hindajatega, kelle esialgse hinnangu kohaselt on kinnistu tervikväärtus ca 300 000 eurot (ilma kinnistul oleva metsa täpset n.o raieväärtust välja selgitamata, mis võib kinnistu väärtust veelgi tõsta). Seejuures on hindaja lähtunud esmase hinnangu andmisel kinnistu (sellel asuvate) hoonete seisukorrast lepingu sõlmimise hetkel. Kostja taotletud viisil kinnistu jagamisel moodustatavate reaalosade väärtus on hindaja hinnanud järgmiselt: kostjale jääva X väärtus on ca 82 000 - 91 000 eurot ning hagejatele jääva X ja X väärtus on ca 200 000 eurot. Kostjale kuulub käesoleval ajal Kinnistust 1739/4993 (ca 34,83%) suurune mõtteline osa ja hagejatele kuulub kahepeale kokku 3254/4993 (65,17%) suurune mõtteline osa (st hagejate mõttelise osa suurus on kostja osast ca 1,87 korda suurem). Eelnevalt esile toodud hindamise tulemused näitavad aga, et hagejad saavad kostja poolt taotletud viisil kaasomandi lõpetamise korral enda omandisse reaalosad, mille väärtus on 2,44 - 2,20 korda väärtuslikum kostja poolt saadava reaalosa väärtusest. Arvestades kinnistu terviklikku väärtust, saab kostja endale reaalosana kinnistu, mis moodustab kinnistu tervikväärtusest kõigest 27,33-30,33% (300 000 vs 82 000-91 000), mis on väiksem kostjale kuuluva mõttelise osa proportsioonist (34,83%). Samas kui hagejad saavad endale raalosad, mis moodustavad kinnistu tervikväärtusest ca 66,6% (300 0000 vs 200 000), mis on suurem nende mõttelise osa proportsioonist (65,17%). Seega, isegi kui kaasomanike vaheline kokkulepe kinnistu jagamise osas ei kehtiks (millega kostja ei nõustu), on kostjal õigus nõuda sellisel viisil kinnistu kaasomandi lõpetamist ning lisaks sellele ka hüvitist. Kostja on seisukohal, et kinnistu kaasomand tuleb lõpetada oü Kuldaru ST taotletud viisil ka juhul, kui kohus ei saa mingil põhjusel lähtuda lepingus sisalduvast kokkuleppest (eelleping). Kostja vastuhagis esitatud kaasomandi lõpetamise viis on kooskõlas Riigikohtu praktikast tuleneva nõudega jagada kaasomand kaasomanikele kõige soodsamal, õiglasemal ja vähemkoormaval viisil ning vastuhagi kuulub täies ulatuses rahuldamisele. OÜ Kuldaru ST taotles vastuhagiavalduses ekspertiisi määramist, kuid loobus taotluses 17.10.2022.a istungil (II kd tl 39 pöördel). Menetluskulud palub OÜ Kuldaru ST jätta täies ulatuses E. K. ja T. M. K. kanda.

E.K. JA T. M. K. SEISUKOHT VASTUHAGILE

Pooltel puudub vaidlus selles, kuidas kaasomandi jagamisel reaalosad paiknevad ning samuti ei vaidle pooled loodavate kinnistute omandiõiguse üle – nii hagejad kui ka kostja on nõus sellega, et moodustatavad X ja X kinnistud jäävad hagejate omandisse ja X põllu kinnistu kostja omandisse. E. ja T. M. K. leiavad, et tulenevalt vastuhagist lähtub Kuldaru ST lepingus kokku lepitust vaid osaliselt ning jätab täiesti tähelepanuta osade suurused, mida kumbki pool lepingut sõlmides omandas: hagejad omandasid kokku 3254/4993 mõttelist osa kinnistust so 32,49 ha ning kostja 1739/4993 mõttelist osa kinnistust so 17,36 ha (Lepingu punktid 5.1-5.3). Omandatud mõtteliste osade suurustega arvestamine on aga lepingu täitmise seisukohalt primaarne. Hagejad ei vaidle vastu, et kaasomandi jagamisel on lisaks omandatud mõtteliste osade suurusele (lepingu punktid 5.1-5.3) põhjendatud lähtuda ka Lepingu punktist 7.2.5, mille kohaselt lõpetavad pooled kinnistu kaasomandi lähtudes nende kasutusse jäävate kinnistu osade plaanidest kasutuskorra alusel. Lähtudes Lepingus kokku lepitud omandatud mõtteliste osa suurustes (lepingu punktid 5.1-5.3) ja kasutuskorraga kokku lepitud kinnistute paiknemisest (lepingu punkt 7.2.5) koostaski OÜ G mõõdistusprojekti kinnistu jagamiseks (hagiavalduse lisa 3). Kokkuvõtvalt on seega mõlema menetlusosalise soov lõpetada kaasomand ja jagada see reaalosadeks võttes seejuures aluseks leping. Poolte seisukohad erinevad üksnes selles, millised Lepingu tingimused kaasomandi lõpetamisel kohalduvad ja kuidas neid tõlgendada. Eelnevast tulenevalt ning kuna mõlemad menetlusosalised on taotlenud kinnistu jagamist vastavalt lepingule puudub ka mistahes põhjendus kinnisasja muul viisil jagamiseks. Hagejad vaidlevad vastu ka vastuhagis esitatud nõudele, et kinnisasja kaasomandi lõpetamise ja kinnistu reaalosadeks jagamisega seotud kuludest kannab 1/3 suuruse osa kostja ja 2/3 suuruse osa hagejad. Hagist ja vastuhagist tulenevalt on vaidluse all üksnes see, kas kaasomandi lõpetamisel tuleb arvestada Lepinguga omandatud mõtteliste osade suurusega ning kuidas kulgevad sellest tulenevalt kinnistute piirid. Vaidlus toimub seega sisuliselt 0,86 ha maa üle. Hagejad on juba eelnevalt selgitanud, et kasutuskorra plaan oli kostja enda poolt visandatud ning kõik seal joonistatud piirid ligikaudsed. Eelkõige määras kasutusplaan ära selle, kuidas kaasomandi jagamisel moodustatavad kolm kinnistut paiknevad. Lepingut sõlmides, ei olnud Poolte tahe suunatud sellele, et kasutuskorra plaaniga määratakse kindlaks tulevikus moodustuva kolme kinnistu täpsed piirid arvestamata kaasomanike poolt omandatud mõtteliste osade tegelikke suurusi. Lepingust ei tulene, et kaasomandi jagamisel kaldutakse kõrvale kaasomanike mõtteliste osade suurusest. Ka ei ole hagejate ja kostja poolt omandatud mõtteliste osade suurus lepingus ligikaudne – omandatud osa suurused on lepingust väga konkreetselt määratletud ja kokku lepitud. Eelnevast tulenevalt tagab hagejate poolt taotletud viisil kaasomandi lõpetamine ning reaalosadeks jagamine selle, et lähtutakse kõikidest põhimõtetest, milles pooled lepingut sõlmides kokku leppisid. Vastuhagis taotletud viisil kinnisasja reaalosadeks jagamine jätaks täielikult tähelepanuta poolte kokkuleppe seonduvalt omandatud mõtteliste osade suurusega (lepingu punktid 5.1-5.3) ning selline käsitlus ei ole õige ega vasta poolte tegelikule tahtele lepingu sõlmimisel. Tulenevalt Lepingu punktist 7.2.5 teevad kõik vajalikud toimingud kaasomandi lõpetamiseks täielikult omal kulul (ka notari tasud ja riigilõiv) müüja (so R. S.) ja Osaühing Kuldaru ST (so kostja) ning kinnistu jagamise mõõtmistööd müüja (so R. S.). Vastavalt Lepingu punktis 7.2.5 kokku lepitule peaks ka kulude kandmine toimuma ning seega on 2/3 kulude hagejate kanda jätmine põhjendamatu. Hagejatele teadaolevalt ei ole R. S. senini kulude kandmisele vastu vaielnud. E.K. ja T. M. K. paluvad jätta vastuhagi rahuldamata.

III KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

OÜ Kuldaru ST on seisukohal, et kuivõrd pooled on lepingu p-s 7.2.5.1 avaldanud, et kinnistu kaasomandi lõpetavad lähtudes nende kahutusse jäävate kinnistu osade plaanidest kasutuskorra alusel, siis tuleb kaasomand lõpetada lähtuvalt viidatud lepingu punktis avaldatust.

lähtutakse VÕS § 29 lg-te 1 ja 4 kohaselt lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest või sellest, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Eelkõige arvestatakse lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-s 5 sätestatud asjaoludega, mh lepingupoolte käitumisega. (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-167-12 p 12 ; 28.10.2020.a. lahend tsiviilasjas nr 2-1717756/159 p 15) Eeltoodust tulenevalt pidid E. ja T. M. K. tõendama seda, et poolte ühine tahe oli lepingu sõlmimisel suunatud sellele, et kaasomandi lõpetamisel on prioriteediks osade mõtteliste osade suurus (lepingu p 5.1-5.3), OÜ Kuldaru ST omakorda seda, et lepingu sõlmimisel said pooled aru ja nende tahe oli lõpetada kaasomand vastavalt lepingu p-le 7.2.5 kasutuskorra alusel.

Hageja E.K. selgitas, et „...... olime teadlikud, et Kuldaru ST saab põllumaad ja meie saame metsad ja heinamaad. Kui olime notaris siis selgitati, et kuidagi tuleb panna paika fikseeritult, kes mida ostab ja see tuleb panna suurusjärkudena. Kuna ei ole täpseid hektareid, siis panime selle murdarvudena kirja. Nende murdarvude alusel jagatakse maa laiali kui kaasomand läheb lõpetamisele „(I kd tl 139). Notar T. S. selgitas väidetavalt hagejale, et pilt on illustreeriv ja maa jagatakse murdarvude põhiselt. „..Kui mõõtmiselt tekib olukord, et kogu maatükk on natuke suurem või põllud on natuke suuremad või väiksemad, et see % mille oled ostnud, jääb samaks, Sellepärast sai kirja pandud murdarvuna mitte hektarina. Kasutuskord näitab, kuidas me maad kasutame, mitte kuidas me jagame..“ (I tl 139)

kulud. Mõistlik põhjendus, miks peaks üks kaasomanik kandma kinnistu jagamise kulu vastasel korral puuduks.

Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja muuhulgas nõuda kohustuse täitmist (VÕS § 101 lg 1 p 1).

/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.