CF Konsultatsioonid OÜ hagi AS LHV Pank, G. B. ja A. B. vastu asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse saamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku nõusoleku andmiseks Nõudes kostja I vastu – 3 500 eurot
Tsiviilasja hind
Nõudes kostjate II ja III vastu – 3 500 eurot Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: CF Konsultatsioonid OÜ (registrikood: 14667179; aadress: Õnnemetsa, Pällu küla, Saue vald,76626, Harju Maakond) Seaduslik esindaja L. C. F. Kostja I: AS LHV Pank (registrikood: 10539549; aadress: Tartu mnt 2, Kesklinna linnaosa, Tallinn, 10145) Lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Leppik
Asja läbivaatamise viis
Kostja II: G. B. (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Kostja III: A. B. (isikukood: XXX, elukoht: XXX Kostjate II ja III lepinguline esindaja vandeadvokaat Arina Liskmann-Getsu Kohtuistungil 14.09.2022
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata CF Konsultatsioonid OÜ hagi AS LHV Pank, G. B. ja A. B. vastu asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalike tahteavalduste saamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajalike nõusolekute andmiseks xxx(registriosa nr XXX) koormava ühishüpoteegi CF Konsultatsioonid OÜ-le üleandmiseks.
2.Jätta menetluskulud CF Konsultatsioonid OÜ kanda.
Määrata kindlaks menetluskulud ning mõista CF Konsultatsioonid OÜ-lt AS LHV Pank kasuks välja menetluskulud summas 2 952 eurot.
4.Määrata kindlaks menetluskulud ning mõista CF Konsultatsioonid OÜ-lt G. B. kasuks välja menetluskulud summas 1 656 eurot.
2-22-4268
5.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD JA POOLTE SEISUKOHAD
Hagiavaldus
1.Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 05.09.2019 kohtutäituri läbiviidud enampakkumisel xxx korteriomandi, registriosa number XXX. Korteriomand kuulus A. B.le ja oli koormatud ühishüpoteegiga summas 1 757 000 krooni ehk 112 292,77 eurot AS Sampo panga kasuks. Teise kaaskoormatud kinnistu registriosa number on XXX, aadress XXX, omanikuks G. B.. Ühishüpoteek tagas A. B. ja Sampo panga vahel sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi summas 105 454,22 eurot. Kuna Sampo Pank, praeguse ärinimega Danske Bank AS, andis oma lepingud üle AS-le LHV Pank, sai AS-st LHV Pank uus hüpoteegipidaja. Ühishüpoteek jäi kinnistut koormama ka pärast hagejapoolset omandamist.
2.Danske Bank AS ütles laenulepingu erakorraliselt üles 03.01.2019, kohtutäitur arestis hageja korteriomandi XXX 25.03.2021 ning pani selle sundenampakkumisele 17.04.2020 alghinnaga 80 000 eurot. Kuna hagejale ja G. B.le oleks olnud XXX korteriomandi müük sundenampakkumisel majanduslikult kahjulik, müüs 13.05.2020 hageja G. B. nõusolekul ja kohtutäituri järelevalve all korteri 85 000 euroga, millest 78 573,87 eurot kandis notar kohtutäituri arveldusarvele, rahuldades sellega AS-i LHV Pank hüpoteegiga tagatud nõude A. B. vastu. XXX korteriomandilt ühishüpoteek kustutati, XXX ehk kaaskoormatud kinnistult mitte.
3.Hageja esitas hagi A. B. vastu. Harju Maakohus oma 23.08.2021 tagaseljaotsusega tsiviilasjas nr 2-21-6928 rahuldas hagi. Kohus otsustas välja mõista A. B.lt CF Konsultatsioonid OÜ kasuks 79 349,05 eurot (laenu põhiosa võlgnevus 67 649,72 eurot, kohtutäituri tasu 3 480 eurot, maakleritasu 2 754 eurot, notaritasu 240,72 eurot ja viivis 5 224,61 eurot) ning viivis põhinõudelt (74 124,44 eurot) võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 30.04.2021 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
4.Hageja palus 10.01.2022 kostjal anda tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega AS LHV Pank annab CF Konsultatsioonid OÜ-le üle XXX korteriomandit koormava hüpoteegi. AS LHV Pank teatas 27.01.2022 kirjaga, et ei nõustu hageja ettepanekuga.
5.Hageja on seisukohal, et kui kinnisasja omanik rahuldab nõude sundtäitmise vältimiseks, läheb nõue AÕS § 349 lg 3 ning VÕS § 173 lg 3 p-de 2 ja 3 järgi talle üle. Seoses XXX korteriomandi müügiga AS LHV Pank nõude rahuldamiseks läks AS LHV Pank nõue A. B. vastu üle hagejale. Koos põhinõudega läksid üle kõrvalnõuded. Harju Maakohtu 23.08.2021 otsuse kohaselt läks hagejale üle põhinõue 79 349,05 eurot. Hageja palub kostjal I üle anda nõuet tagavad tagatised kinnistu XXX registriossa number XXX IV jakku kantud hüpoteek summas 1 757 000,00 krooni AS LHV Pank kasuks. Hageja palub kohustada kostjat I andma tahteavaldus (TsÜS § 68 lg 5 järgi) hüpoteegi üleandmiseks ning nõusolek üleandmiseks vajaliku kinnistusraamatu kande tegemiseks (kinnistusraamatu seaduse § 341 lg 1 järgi). Kostja I vastus
6.Kostja I vaidleb hagile vastu. Kostja I ei vaidle vastu hagiavalduses toodud faktilistele asjaoludele, s.t hageja poolt XXX korteri omandamisele, võõrandamisele ja kostja I kohustuse
2-22-4268 täitmisele korteri võõrandamise tulemusena. Samuti ei eita kostja, et hageja on nõudnud kostjalt I kaaskoormatud kinnistut koormava ühishüpoteegi hagejale üleandmist. Kostja I toob esile, et 08.11.2021 tegi kaaskoormatud kinnisasja omanik kostjale I ettepaneku kustutada kaaskoormatud kinnisasjale seatud hüpoteek.
7.Kostja I märgib, et tal ei ole võimalik korraga täita hageja ja kaaskoormatud kinnisasja omaniku nõudeid. AÕS § 361 lg 1 esimese ja teise lause koosmõjust tuleneb, et kui ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik rahuldab hüpoteegipidaja nõude, tuleb ühishüpoteegid teistel kinnisasjadel kustutada. Kaaskoormatud kinnisasja omanik on nõudnud kaaskoormatud kinnisasjale seatud hüpoteegi kustutamist. Kostja I selgitas, et kostjal I ei ole võimalik eelistada hageja nõuet kaaskoormatud kinnisasja omaniku nõudele.
8.Kostja I on ühtlasi seisukohal, et ta ei saa hagejale ühishüpoteeki üle anda, sest selleks puudub kaaskoormatud kinnisasja omaniku nõusolek. Kostja I vaidleb hageja nõudele vastu ka põhjusel, et kaaskoormatud kinnisasjale seatud hüpoteegid tagasid Sampo Panga ja A. B. vahel sõlmitud laenulepingust tulenevat nõuet. Nõue, mida kaaskoormatud kinnisasjale seatud hüpoteek tagas, on täidetud. Seega ei saanud kaaskoormatud kinnisasjale seatud hüpoteek tagada hageja nõuet A. B. vastu, mis tuleneb Harju Maakohtu tsiviilasjas nr 2-21-6928 tehtud lahendist.
9.Praegusel juhul ei ole tegu tavapärase AÕS § 361 lg 2 kohaldamisalasse kuuluva olukorraga. Antud juhul on hageja enampakkumisel omandanud hüpoteegiga koormatud kinnisasja. Seejuures kujuneski koormatud kinnisasja hind enampakkumisel arvestusega, et kinnisasja jääb koormama kostja kasuks seatud hüpoteek (s.o koormatud kinnisasja hind enampakkumisel = kinnisasja väärtus – hüpoteegi mõju kinnisasja väärtusele). Kohtuistung 18.05.2022
10.Kohus pidas asjas eelistungi 18.05.2022, kus selgitas menetlusosalistele tõendamiskoormist, arutas menetlusosalistega seni esitatud tõendeid ning määras hagejale tähtaja hagi täpsustuse esitamiseks seoses nõude esitamisega kostjate II ja III kui kaaskoormatud kinnisasja ühisomanike vastu. Hageja 18.05.2022 ja 25.05.2022 täpsustatud hagi, kostjate kaasamine
11.Hageja esitas hagi täpsustuse, milles palus kaasata menetlusse kostjad II ja III ehk kaaskoormatud kinnisasja ühisomanikud. Hageja palub kohustada kostjaid II ja III andma nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks, millega kustutatakse kostja I kinnistu registriosast nr XXX hüpoteegipidajana ning kantakse hageja sisse uue hüpoteegipidajana.
12.Hageja tugineb oma nõudes AÕS § 361 lg-le 2 ning selgitab tsiteerides asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaannet, et kui nõude rahuldanud kinnisasja omaniku näol ei olnud tegemist samaaegselt tagatud nõude isikliku võlgnikuga, on tal isikliku võlgniku vastu tagasinõue § 349 lg 1 alusel, mille ta saab maksma panna ka juhul, kui isiklik võlgnik tagas võlga mh oma kinnisasjale seatud ühishüpoteegiga.
13.Hageja selgituste kohaselt kostja II (hagiavalduses on aru saada ja pooled on seda menetluses läbivalt ka mõistnud, et ühiselt tuleb käsitleda kostjat II ja kostjat III kui ühisomanikke) vastu esitatava hagi faktilised asjaolud kattuvad kostja I vastu esitatud hagi asjaoludega – hagejale on seaduse alusel üle läinud nõue A. B. vastu, hageja saab nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi nõuet tagava hüpoteegi enda nimele kandmist ja hageja saab nõuda nõude rahuldamist kostja II kinnisasja arvelt. Hageja nõude aluseks olevaid asjaolusid täpsemalt üle ei korranud.
14.Kohus kaasas 26.05.2022 kohtumäärusega menetlusse kostjad II ja III ja kohustas neid hagile vastama. Kostjate II ja III vastus hagile
15.Kostjad II ja III vaidlevad hagile vastu ja nende vastu esitatud nõuet ei tunnista. Kostjad II ja III osundavad, et AÕS § 361 lg 1 esimese ja teise lause koosmõjust tuleb, et kui ühishüpoteegiga
2-22-4268 koormatud kinnisasja omanik rahuldab hüpoteegipidaja nõude, tuleb ühishüpoteegid teistel kinnisasjadel kustutada. Kaaskoormatud kinnisasja omanik G. B. on nõudnud kaaskoormatud kinnisasjale seatud hüpoteegi kustutamist, kuid hüpoteegipidaja on oma vastuses leidnud, et kuivõrd AS LHV Pank jaoks omavad mõlemad (CF Konsulatsioonid ja G. B.) nõuded võrdset kaalu, ei ole pangal võimalik omal initsiatiivil kumbagi taotlust rahuldada
16.Tõlgendades AÕS § 361 lg 1 ja lg 2 grammatiliselt ei näe kostjad II ja III alust nende taotluse rahuldamata jätmiseks hüpoteegipidaja poolt. Riigikohus on oma lahendis number 3-2-1-60-11 p 8 kinnitanud TMS § 158 lg 3 sätestatud põhimõtet, mille kohaselt tavajuhtumil, kui täitemenetluse algatab hüpoteegipidaja oma nõude rahuldamiseks ja täitemenetluses müüakse nõude katteks hüpoteegiga koormatud kinnistu, kustutatakse hüpoteek pärast müümist kinnistusraamatust. Seega kinnistule aadressil XXX seatud ühishüpoteek pidi olema kustutatud peale hüpoteegipidaja nõude rahuldamist.
17.Kostjad II ja III selgitavad, et nõue, mida kaaskoormatud kinnisasjale seatud hüpoteek tagas, on täidetud. Seda on kinnitanud esiteks kinnistu ostu-müügilepingu tegemisel hüpoteegipidaja ja võlausaldaja, teiseks aga kostja I oma vastuses käesolevale hagiavaldusele.
18.Kostjad II ja III vaidlevad hagile vastu ka põhjusel, et antud juhul puudub hagejal kui kinnisasja, mille arvelt rahuldati põhivõlgniku nõue, omanikul õigus nõuda ühishüpoteegiga kaaskoormatud kinnisasja omanikelt, s.o kostjatelt G. B. ja A. B. hüvitist, sest kaaskoormatud kinnisasi on taganud vaid täidetud konkreetset nõuet. XXX korteriomandi realiseerimisega ei tekkinud hagejal õigust nõuda hüpoteegiga kaaskoormatud kinnistu omanikelt hüvitist AÕS § 361 lg 2 mõttes. Seetõttu on kostjad II ja III seisukohal, et AÕS § 361 lg 2 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Kostja I täiendav seisukoht
19.Kostja I märgib täiendavalt, et hageja nõue on välistatud, sest hageja on A. B. eriõigusjärglane. Hageja omandas eseme (korteriomandi), mis kuulus algsele võlgnikule ja oli koormatud ühishüpoteegiga. Omandiõiguse üleminekuga sai hageja eriõigusjärglase positsiooni ja kuna tema õiguseellasel puudus teiste ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja omanike vastu tagasinõudeõigus, siis puudub see ka hagejal.
20.Seega on välistatud hageja ükskõik milline nõue kostjate vastu, sest esialgses õigussuhtes (s.o õigussuhe, kus võlgnik tagas nõuet enda kinnisasjale seatud hüpoteegiga) puudusid A. B.l vastavad nõuded. Hageja seisukoht kostja vastustele
21.Kohus kohustas hagejat esitama oma seisukoht kostjate vastustele.
22.Hageja on oma 05.08.2022 menetlusdokumendis märkinud, et hageja on oma õiguslikku positsiooni varasemas menetluses pikemalt kirjeldanud, hageja jääb seniste seisukohtade juurde ning leiab, et need katavad ka kostjate II ja III õiguslikud väited, mistõttu ei hakka hageja oma väiteid üle kordama. Kohtuistung 14.09.2022
23.Kohus pidas asjas eel- ja põhiistungi 14.09.2022. Hageja teatas kohtule 13.09.2022, et hagejal ei ole võimalik muude tööülesannete tõttu istungil osaleda, kuid hageja on nõus asja kirjaliku menetlusega. Hageja märkis samuti, et kui kohtuistungil ei tõusetu uusi õiguslikke hinnanguid, mis võivad asja lahendamist mõjutada ega anta uusi tõendamiskoormuse selgitusi, mis võiksid anda põhjust uusi tõendeid esitada, palub hageja lahendada kohtuasi ilma tema osavõtuta.
24.Kohus arutas istungile ilmunud kostjatega asja lõpuni.
2-22-4268
KOHTU PÕHJENDUSED
25.Kohus leiab, et hagi tuleb jätta kõikide kostjate suhtes rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt.
26.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:
26.1.AS Sampo Pank ja A. B. sõlmisid laenulepingu, millega AS Sampo Pank andis A. B.le laenu summas 105 452,22 eurot (1 650 000 krooni) XXX korteriomandi (registriosa nr XXX) ostmiseks, laenulepingust tulenevaid A. B. kohustusi tagas ühishüpoteek summas 1 757 000 krooni, kaaskoormatud kinnistuks on XXX korteriomand, mille omanikud on G. B. (kostja II) ja A. B. (kostja III) (dtl 160-174, dtl 140-152);
26.2.03.01.2019 ütles AS Sampo Pank A. B.ga sõlmitud laenuleping üles ja loovutas laenulepingust tulenevad nõuded AS-ile LHV Pank ja kostjast I sai ka laenulepingu tagamiseks seatud hüpoteekide pidaja (dtl 192 jj);
26.3.06.09.2019 omandas CF konsultatsioonid OÜ (hageja) kohtutäituri poolt läbiviidud enampakkumisel XXX ehk A. B.le kuulunud koormatud kinnisasja hinnaga 25 200 eurot, sundtäitmine ei toimunud laenulepingust tuleneva kohustuse täitmiseks ja ühishüpoteeki kinnisasjalt ei kustutatud (dtl 261 jj);
26.4.14.02.2020 kostja I avalduse alusel algatas kohtutäitur täitemenetluse XXX sundmüügiks ühishüpoteegiga tagatud A. B. kohustuse sundtäitmiseks (dtl 192 jj);
26.5.13.05.2020 müüs hageja kohtutäituri kontrolli all koormatud kinnisasja, hageja nõue rahuldati, ühishüpoteek XXX kinnisasjalt kustutati, ühishüpoteeki XXX kinnisasjalt ei kustutatud (dtl 284 jj);
26.6.23.08.2021 rahuldas Harju Maakohus hageja hagi A. B. vastu võlgnevuse välja mõistmiseks summas 79 349,05 eurot (millele lisandub jooksev viivis) (dtl 38 jj).
27.Pooled vaidlevad selle üle, kas kirjeldatud faktilistel asjaoludel, mis ei ole vaidlusalused, on hagejal tekkinud õigus nõuda endale kaaskoormatud XXX kinnistut koormava ühishüpoteegi üleandmist ning vastavalt kostjate tahteavalduste asendamist kinnistusraamatus kande tegemiseks hageja hüpoteegipidajana sissekandmiseks.
28.AÕS § 361 lg 2 kohaselt kui kinnisasja omanik, kes hüpoteegipidaja nõude rahuldas, võib nõuda teiste ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade omanikelt hüvitist, võib ta ka nõuda hüvitise ulatuses teisi kinnisasju koormavate ühishüpoteekide enda nimele kandmist. Seega vajab käesolevas asjas tuvastamist, kas hageja võib nõuda kostjatelt II ja III kui ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja ühisomanikelt hüvitist.
29.Hageja on oma nõude rajanud AÕS § 361 lg-le 1 koostoimes AÕS § 349 lg-ga 3 ja VÕS § 168 lg 1 ja 2 ning § 173 lg p-dega 2 ja 3 ning vaidluse all mitteolevatele faktilistele asjaoludele, millised on kirjeldatud kohtuotsuse punktis 26.
30.Kohus on seisukohal, et hageja esile toodud faktiliste asjaolude alusel ei ole võimalik, et hagejal oleks tekkinud hüvitise saamise nõue kostjate II ja III kui kaaskoormatud kinnistu omanike vastu.
31.Kohus nõustub kostjaga I, et tulenevalt asjaolust, et hageja omandas XXX korteriomandi avalikul enampakkumisel, on hageja näol tegemist A. B. eriõigusjärglasega.
32.Seega hindab kohus esmalt, kas A. B.l oleks tekkinud hüvitise nõue G. B. ja A. B. kui ühishüpoteegiga kaaskoormatud kinnistu omanike vastu pärast seda, kui XXX kinnistu müügi arvelt oli täidetud kohustus, mida ühishüpoteek tagas.
33.Pooled ei vaidle selle üle, et G. B. ja A. B. olid üksnes ühishüpoteegiga kaaskoormatud kinnistu omanikud, mitte võlgnikud selles õigussuhtes, mida tagas ühishüpoteek. Vaidlus puudub selles, et
2-22-4268 hüpoteegiga oli tagatud A. B. kohustus AS LHV Pank (AS-i Sampo Pank eriõigusjärglane nõude omandamise tulemusel) ees.
34.Kohus nõustub kostjatega, et XXX korteri omandamisel omandas hageja A. B. eriõigusjärglase positsiooni. Kuni ühishüpoteegiga koormatud ja A. B.le kuulunud XXX korteriomandi võõrandamiseni kohtutäituri poolt oli tegemist olukorraga, kus võlgnik A. B. kohustust laenuandja ees tagas ühishüpoteek, mis koormas võlgnikule endale kuuluvat XXX korteriomandit ja G. B. ja A. B.le, kes laenusuhtes võlgnikeks ei ole, kuuluvat XXX korteriomandit.
35.Kirjeldatud õigussuhtes tagas seega võlgnik omaenda kinnisvarale seatud hüpoteegiga omaenda kohustust ning lisaks tagas kohustust võlgnikuks mitteolevate isikute kinnisvara. Kostjatel II ja III, kes ei olnud laenuandja ees isiklikult võlgnikud ehk kes on üksnes taganud A. B. kohustust, ei olnud seaduse alusel hageja kui hüpoteegipidaja ees kohustust tagatud nõuet täita. Hüpoteegist tulenevalt oli hüpoteegipidajal üksnes asjaõiguslik realiseerimisnõue koormatud kinnisasja realiseerimiseks tagatud nõude täitmiseks, kuid mitte isiklik nõue kostjate II ja III kui kinnisasja omanike vastu. Pooled ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ning asjas esitatud tõenditest samuti ei nähtu, et kostjatel II ja III oleks olnud kohustus hüpoteegipidaja ees tulenevalt kas kokkuleppest hüpoteegipidajaga või A. B.ga.
36.Seega olukorras, kus kostjad II ja III ei olnud hüpoteegipidaja ees kohustatud isikuteks tulenevalt laenusuhtest, ei saanud A. B.l tekkida kostjate II ja III vastu mistahes hüvitise nõuet pärast seda, kui A. B. oleks täinud temale kuuluva XXX korteriomandi arvelt oma kohustuse hüpoteegipidaja ees. Kuivõrd vastavat hüvitise nõuet kostjate II ja III vastu ei saanud tekkida A. B.l, ei saanud samast õigussuhtest vastavat hüvitise nõuet kostjate II ja III vastu tekkida ka A. B. esiõigusjärglasena hagejal.
37.Kohus hindab järgmisena seda, kas hagejal on saanud tekkida hüvitise nõue kostjate II ja III vastu iseseisval alusel sõltumata sellest, et A. B.l kui hageja eriõiguseellasel sellist hüvitise nõuet tekkida ei saanud.
38.Vaidlus puudub selles, et hageja ei olnud isiklikult võlgnikuks hüpoteegipidaja ees. Vaidlus puudub ka selles, et müües XXX korteriomandi kohtutäituri kontrolli all täitis hageja A. B. kohustuse hüpoteegipidaja ees. AÕS § 349 lg 3 kohaselt läheb koormatud kinnisasja omanikule, kes ei ole võlgnik, üle võla tasumise nõue võlgniku vastu. AÕS § 349 lg 3 ei sätesta, et võla tasunud kinnisasja omanikul tekib mistahes hüvitise nõue teise kaaskoormatud kinnistu omanike vastu, kes ei ole põhisuhtes isiklikeks võlgnikeks. Seega hagejale sai AÕS § 349 lg 3 alusel minna üle nõue A. B. kui võlgniku vastu, kuid AÕS § 349 alusel ei saanud hagejal tekkida mistahes nõuet G. B. ega A. B. vastu.
39.Järgmisena hindab kohus, kas olukorras, kus hagejal ei ole tekkinud hüvitise nõuet kaaskoormatud XXX korteriomandi omanike kostjate II ja III vastu ei A. B. eriõigusjärglasena ega iseseisval õiguslikul alusel, on hagejal tekkinud õigus nõuda endale kaaskoormatud kinnistut koormava ühishüpoteegi üleandmist.
40.AÕS § 361 lg 2 sätestab, et kui kinnisasja omanik, kes hüpoteegipidaja nõude rahuldas, võib nõuda teiste ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade omanikelt hüvitist, võib ta ka nõuda hüvitise ulatuses teisi kinnisasju koormavate ühishüpoteekide enda nimele kandmist.
41.Hüvitise nõue kaaskoormatud kinnisasja omanike vastu saab tekkida ainult siis, kui kinnisasja omanike omavahelises suhtes oleks hagejal tekkinud tagasinõudeõigus isiklikeks võlgnikeks mitteolevate kostjate II ja III vastu. Kohus on ülal punktides 32 kuni 40 jõudnud järeldusele, et hagejal ei saanud tekkida tagasinõudeõigust kostjate II ja III vastu.
42.AÕS § 361 lg 2 kohaldumisel on kohustuslik eeltingimus – ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade omanike vastu saaks tagasinõude õigus tekkida eelkõige juhul, kui kaaskoormatud kinnistu oleks olnud isikliku võlgniku omandis ning isiklik võlgnik oleks taganud omaenda kohustust kaaskoormatud kinnistuga. Sellisel juhul tekiks AÕS § 349 lg 1 aluse nõude rahuldanud
2-22-4268 kinnisasja omanikul tagasinõudeõigus kaaskoormatud kinnisasja omanikust isikliku võlgniku vastu.
43.Käesolevas vaidluses ei ole aga kaaskoormatud XXX korteriomandi ühisomanikeks olevad kostjad II ja III mistahes alusel isiklikeks võlgnikeks hüpoteegipidaja/hageja ees. Hasgeja ei ole nimetatule ka tuginenud. Seega ei saa hagejal tekkida AÕS § 349 lg 1 ja AÕS § 361 lg 2 alusel hüvitise nõuet kostjate II ja III vastu ka iseseisval alusel.
44.Asjakohatud on hageja viited, et kostjate II ja III vastu saaks nõue tuleneda näiteks VÕS § 69 lg-st 7, kuivõrd kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostjad II ja III ei vastutanud omavahelises suhtes A. B.ga tema kohustuse täitmise eest hüpoteegipidaja ees, vaid nende vastutus on üksnes asjaõiguslik. Muul viisil kui hüpoteegi realiseerimise kaudu puudus hüpoteegipidajal nõuet tagava kinnisasja omaniku vastu mistahes nõue.
45.Eeltoodust tulenevalt tuvastab kohus, et hagejal ei ole tekkinud AÕS § 361 lg 2 alusel õigust nõuda XXX korteriomandit koormava ühishüpoteegi enda nimele kandmist.
46.Seoses hageja seisukohaga, et AÕS § 361 lg-st 2 ei tulene, et ühishüpoteegi üleandmisega võla tasunud kinnisasja omanikule ei pea nõustuma kinnisasja omanik, kelle kinnisasja ühishüpoteek tagab, märgib kohus järgmist. AÕS § 361 lg 1 sätestab, et kui ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik rahuldab hüpoteegipidaja nõude, võib ta nõuda tema kinnisasja koormava ühishüpoteegi enda nimele kandmist. Ühishüpoteegid teistel kinnisasjadel tuleb kustutada. Riigikohus on lahendis 3-2-1-38-17 (p 22) samuti rõhutanud, et ühishüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek seatud, v.a juhul, kui juba esimese kinnistu müügist õnnestub sissenõudja nõue täielikult rahuldada ning siis tuleb ühishüpoteek ka ülejäänud kinnistutelt kustutada.
47.Seega olukorras, kus üks kaaskoormatud kinnistu müüakse hüpoteegiga tagatud nõude katteks, hüpoteegipidaja nõue rahuldatakse ja hüpoteek kustutatakse kinnistusraamatust kas kokkuleppeliselt või TMS § 158 lg 3 alusel, tekib ühishüpoteegiga kaaskoormatud omanikul, kes ei ole ise isiklik võlgnik hüpoteegipidaja ees, õigustatud ootus, et AÕS § 361 lg 1 alusel tema kinnistut koormav ühishüpoteek kustutatakse samuti kinnistusraamatust.
48.Erinevalt AÕS § 349 lg-s 1 sätestatud absoluutsest alusest, mille kohaselt võib nõude rahuldanud kinnisasja omanik nõuda temale kuuluvat kinnistut koormava hüpoteegi enda nimele kandmist, on AÕS § 361 lg-s 2 sätestatud ühishüpoteegi üleandmise kohustuslik eeldus. Selleks eelduseks on, et nõude rahuldanud kaaskoormatud kinnisasja omanikul tekiks hüvitise nõue kaaskoormatud kinnisasja omanike vastu. Vastava hüvitise saamise nõude tekkimine ei ole aga erinevalt AÕS § 349 lg 3 alusel toimuvast absoluutsest võlgniku vastu oleva nõude üleminekust nõude rahuldanud kinnistuomanikule absoluutne. Vastavat nõuet ei pruugi tekkida, kui kaaskoormatud kinnistu omanik ei ole isiklik võlgnik ja AÕS § 349 lg 3 ei kohaldu. Olukord, kus sellisel juhul saaks ühishüpoteegi üleandmine nõude rahuldanud kinnistu omanikule toimuda ilma kaaskoormatud kinnisasja omanike nõusolekuta, oleks otseses vastuolus hea usu põhimõttega ning tooks endaga potentsiaalselt kaasa kaaskoormatud kinnisasja omanike ulatusliku õiguste riive. Seda näiteks olukorras, kus toimuks omakorda sundtäitmine kaaskoormatud kinnistu arvelt, kuid puuduks hüpoteegiga tagatud nõue. Kujunenud olukorras tuleb jaatada kaaskoormatud kinnisasja omanike nõusoleku kohustuslikkust ning asuda seisukohale, et AÕS § 361 lg 2 kujutab endast selgelt erinormi AÕS § 338 lg 2 suhtes.
49.Hageja on esitanud nõude kostjate tahteavalduse asendamiseks XXX korteriomandit koormava ühishüpoteegi hagejale üleandmiseks. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
2-22-4268
50.Seega saab kohus tahteavaldusi kohtuotsusega asendada üksnes juhul, kui isikul on kohustus vastav tahteavaldus anda. Tahtavalduse andmise kohustus saab omakorda tuleneda kas tehingust või seadusest.
51.Kohus on ülal tuvastanud, et hagejal ei ole tekkinud AÕS § 361 lg 2 alusel õigust nõuda XXX korteriomandit koormava ühishüpoteegi enda nimele kandmist. Kuivõrd hagejal ei ole tekkinud õigust nõuda endale ühishüpoteegi üleandmist, ei ole ei kostjal I hüpoteegipidajana ega kostjatel II ja III kaaskoormatud kinnistu omanikena tekkinud kohustust anda tahteavaldusi ühishüpoteegi hagejale üleandmiseks.
52.Kuivõrd kostjatel ei ole kohustust tahteavalduste andmiseks, ei saa kohus TsÜS § 68 lg 5 alusel selliseid tahteavaldusi ka asendada.
53.Eeltoodud põhjendustel jätab kohus rahuldamata hageja nõude kohustada kostjaid andma tahteavaldused XXX kinnistut koormava hüpoteegi hagejale üleandmiseks ja tahteavalduste asendamiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
54.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab hagi rahuldamata ning jätab menetluskulud hageja kanda.
55.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
56.Kostja I menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja kandnud kokku õigusabikulusid summas 5 616 eurot, mis vastab 31.2 tunnile hinnaga 180 eurot. Hageja vaidleb kostja I menetluskuludele vastu. Hageja on seisukohal, et praegune kohtuasi ei ole keskmisest keerukam TsMS § 175 lg 1 tähenduses. Hageja ei nõustu kostja I esindaja tunnitasuga summas 180 eurot ilma käibemaksuta ning leiab, et põhjendatud tasu ei võiks olla suurem kui 160 eurot koos käibemaksuga. Hageja vaidleb vastu ka õigusteenuse ajakulule, pidades mõistlikuks kuluks kokku 10 tundi.
57.Kohus on seisukohal, et kostja I lepingulise esindaja tunnitasu on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades kooskõlas turuolukorraga, põhjendatud ja vajalik.
58.Kohus on samas seisukohal, et kostja I lepingulise esindaja poolt kulutatud aeg on mõnevõrra ülepaisutatud, mistõttu ei ole tegemist terves ulatuses põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 tähenduses.
59.Kostja I on kokku perioodil 07.04.2022 kuni 14.04.2022 kulutanud kostja vastusele eelnevale õiguslikule analüüsile ja kostja vastuse koostamisele 18,5 tundi. Kostja I 14.04.2022 vastus hagile on kokku 7 lehekülge pikk, millest esimene ja viimane lehekülg on vormistuslikud, vastuse sisuline põhjendav osa moodustab 3,5 lehekülge ning vastusest ca 1 lehekülje moodustab põhjendamatu kolmandate isikute menetlusse kaasamise taotlus. 14.04.2022 menetlusdokumendist ei nähtu, et selle koostamisele (koos eelneva analüüsiga) saanuks professionaalsel esindajal kuluda kokku 18,5 tundi. Kohus peab põhjendatud vastuse koostamise ajakuluks mitte rohkem kui 6 tundi. Seega kuulub kostja I poolt kantud õigusabi ajakulu vähendamisele 12,5 tunni ulatuses.
60.Kostja I on perioodil 17.05.2022 kuni 18.05.2022 kulutanud kohtuistungiks ettevalmistamisele ja istungil osalemisele kokku 3,7 tundi. Istungiprotokolli kohaselt kestis istung 23 minutit ehk 0,4 tundi. Järelikult kulutas kostja I esindaja ettevalmistusele 3,3 tundi. Kohus peab nimetatud ajakulu ebamõistlikult suureks, eriti arvestades eelnevalt kostja vastuse koostamisele kulunud aega. Kohus peab põhjendatud ettevalmistuse ajakuluks maksimaalselt 1 tund ja seega koos istungil osalemisega on põhjendatud ajakulu 1,4 tundi. Seega kuulub kostja I poolt kantud õigusabi ajakulu vähendamisele 2,3 tunni ulatuses.
2-22-4268
61.Ülejäänud kostja I menetluskulude nimekirjas loetletud toimingud on kohtu hinnangul põhjendatud ja vajalikud. Kohus on vähendanud kostja I lepingulise esindaja ajakulu kokku 14,8 tunni ulatuses, seega on kostja I lepingulise esindaja põhjendatud ajakulu 16,4 tundi (31,2 – 14,8) ja seega põhjendatud õigusabikuluks 2 952 eurot (16,4 * 180).
62.Kostjate II ja III menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjad II ja III kandnud kokku õigusabikulusid summas 2 160 eurot, mis vastab 15 tunnile hinnaga 120 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja vaidleb kostjate II ja III menetluskuludele vastu, leides, et õigusabi maht on põhjendamatult suur ning hageja peab põhjendatud ajakuluks 8 tundi. Hageja peab põhjendamatuks suhtlust klientidega kokku 2,5 tunni ulatuses ning kostja I vastusega tutvumist kokku 2 tunni ulatuses.
63.Kohus on seisukohal, et kostjate II ja III lepingulise esindaja tunnitasu on vaidluse ulatust ja keerukust arvestades kooskõlas turuolukorraga, põhjendatud ja vajalik.
64.Kohus on samas seisukohal, et kostjate II ja III lepingulise esindaja poolt kulutatud aeg on mõnevõrra ülepaisutatud, mistõttu ei ole tegemist terves ulatuses põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 tähenduses.
65.Kohus nõustub hagejaga, et kostjad osalesid menetluses iseseisvalt, mistõttu ei saa pidada põhjendatuks kostjate II ja III õigusabikulu 2 tunni ulatuses kostja I seisukohtadega tutvumiseks. Seega kuulub kostjate II ja III poolt kantud õigusabi ajakulu vähendamisele 2 tunni ulatuses.
66.Kohus nõustub hagejaga ka selles, et kostjate II ja III õigusabikulu esindaja ja klientide vahelise suhtluse osas 2,5 tunni ulatuses on põhjendamatult suur. Kohus peab mõistlikuks suhtluse kulu kokku mitte suuremas mahus kui 1 tund. Seega kuulub kostjate II ja III poolt kantud õigusabi ajakulu vähendamisele 1,5 tunni ulatuses.
67.Ülejäänud kostjate II ja III menetluskulude nimekirjas loetletud toimingud on kohtu hinnangul põhjendatud ja vajalikud. Kohus on vähendanud kostjate II ja III lepingulise esindaja ajakulu kokku 3,5 tunni ulatuses, seega on kostjate II ja III lepingulise esindaja põhjendatud ajakulu 11,5 tundi (15 – 3,5) ja seega põhjendatud õigusabikuluks 1 656 eurot (11,5 * 120 * 1,2). Kostjad II ja III ei ole käibemaksukohustuslased ning on palunud käibemaksu väljamõistmist. Kohus rahuldab taotluse. Kostjad II ja III on taotlenud menetluskulude väljamõistmist hagejalt kostja II kasuks. TsMS § 445 alusel kohus rahuldab taotluse.
68.Seega kuulub hagejalt välja mõistmisele kostja I menetluskulu summas 2 952 eurot ja kostjate II ja III menetluskulu summas 1 656 eurot.
69.Kostjate taotlusel ja juhindudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hagejal tasuda tema poolt kostjatele hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
70.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anna Liiv kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.