1.Tagor Grupp OÜ (hageja) palus 21. oktoobril 2024 hagi tagamise korras kanda korteriomandi nr 22903650 registriossa eelmärke hageja kasuks korteriomandi omandamise nõude tagamiseks ning hageja kasuks järgmise sisuga märkuse: „Hageja on esitanud Pärnu Maakohtule kostja vastu hagiavalduse kohustamaks kostjat andma tahteavaldused korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks, kostja omandiõiguse kustutamiseks ning hageja korteriomandi uue omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmiseks.“ Hagi kohaselt rikub kostja poolte sõlmitud võlaõiguslikku müügilepingut, soovides lepingu esemeks olevat korteriomandit võõrandada kolmandale isikule. Kostja on korduvalt tutvustanud lepingu
2-24-15950 esemeks olevat korteriomandit ostuhuvilisele, kellega plaanitakse lähiajal sõlmida asjaõigusleping. Hageja märkis hagi tagamise taotluses, et kostja plaanib lähiajal võõrandada korteri teisele isikule, mis välistaks hageja võimaluse korteriomand omandada. Hageja ostis korteriomandi, mille juurde kuulub eriomand nr 17. Hageja lisas täiendavas seisukohas, et märkas alles pärast hagi tagamist, et registriosa numbrile 22903650 vastab eriomand 5, mitte 17. Hageja märkis, et pole selge, kumb korter müüdi.
2.Pärnu Maakohus rahuldas 22. oktoobri 2024. a määrusega hagi tagamise taotluse ja otsustas kanda hagi tagamise korras kostjale kuuluva korteriomandi registriossa nr 22903650 eelmärke hageja kasuks korteriomandi omandamise nõude tagamiseks ning hageja kasuks märkuse, et hageja on esitanud Pärnu Maakohtule kostja vastu hagiavalduse kohustamaks kostjat andma tahteavaldused korteriomandi omandiõiguse üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks, kostja omandiõiguse kustutamiseks ning hageja korteriomandi uue omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmiseks. Kohtumääruse põhjenduste kohaselt on hageja nõuded suunatud sellele, et kostja sõlmiks temaga asjaõiguslepingu korteriomandi omandi üleandmiseks. Hagi rahuldamine on hageja esitatud faktiliste asjaolude õigsust eeldades õiguslikult võimalik. Hageja tõi esile, et pooled leppisid võlaõiguslikus müügilepingus kokku, et pooled sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt 1. juulil 2025 ning tingimusel, et ostja on täitnud ostuhinna tasumise kohustuse. Hagi tagamata jätmisel ei pruugi hagejal olla võimalust saada müügieseme omandiõigust.
3.Kostja esitas Pärnu Maakohtu 22. oktoobri 2024. a määruse peale määruskaebuse, milles palus hagi tagamise tühistada. Pooled sõlmisid müügilepingu aadressil Jaani 4 asuva korteriomandi nr 17 suhtes. Lepingu p 1 järgi on müügilepingu ese kostjale kuuluv korteriomand registriosa numbriga 22903650, mille andmed registriosa väljatrüki alusel on järgmised: „Lääne maakond, Haapsalu linn, Jaani tn 4-17 korteriomand moodustab 6/220 mõttelist osa kinnisasjast Lääne Maakond, Haapsalu linn, Jaani tn 4, katastritunnus 18301:005:0150, pindala 1334,0 m2, sihtotstarve elamumaa 100% ja eriomandi ese eluruum nr 17.“ Lepingu ese on seega eriomandi eseme nr 17 müümine, hagisse ja lepingusse on märgitud vale registriosa number. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et korteriomandile registriosa numbriga 22903650 (korteriomand, mille suhtes on hagi esitatud) ei vasta eriomandi ese nr 17, vaid hoopis eriomandi ese nr 5. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4.Tallinna Ringkonnakohus jättis 21. veebruari 2025. a määrusega Pärnu Maakohtu 22. oktoobri 2024. a määruse muutmata ja kostja määruskaebuse rahuldamata. Pooled vaidlevad selle üle, milline eriomand oli poolte 28. märtsi 2024. a korteriomandi müügilepingu ese. Ringkonnakohus nõustus hagejaga, et kuna müügilepingus on ühel ajal viidatud lepingu esemena registriosa numbrile 22903650, mis viitab Jaani 4 eriomandi esemele nr 5, kuid ka Jaani 4 eriomandi eseme numbrile 17, on tegemist lepingu tõlgendamise küsimisega, mida hinnatakse asja sisulise menetluse käigus. Ringkonnakohus leidis, et menetlust ei välista kostja väide, et kuna ta on võõrandanud pärast hagi esitamist korteri nr 17 kolmandale isikule, siis ei ole tal võimalik korteri nr 17 omandit hagejale üle 2(4)
2-24-15950 anda. TsMS § 210 lg 2 kohaselt ei mõjuta vaidlusaluse eseme omandi või muu sellesarnase õiguse üleandmine või nõude loovutamine kolmandale isikule (eriõigusjärglus) asja menetlust. Hagi menetlemist ei muuda põhjendamatuks ka kostja väide, et hageja ei ole korteri müügihinda kostjale tasunud. Hageja tugineb hagi esitamisel TsMS §-le 369, mille kohaselt võib tulevase nõude täitmise hagi esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Hageja põhistas, et kostja ei kavatse korteriomandi suhtes, mille eriomandi nr on 17, asjaõiguslepingut sõlmida. Hageja omandiõiguse üleandmise nõude täitmise tagamise adekvaatne abinõu on eelmärge (AÕS § 63 lg 1 p 1). Lisaks eelmärkele on võimalik kinnistusraamatusse sisse kanda ka märkus muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavaks tegemiseks (AÕS § 63 lg 1 p 4). Kohus ei pidanud nõudma hagejalt tagatise maksmist, sest mitterahalise nõude puhul ei ole see TsMS § 383 lg 11 järgi hagi tagamise eeltingimus, vaid selle määramine on TsMS § 383 lg 1 järgi kohtu kaalutlusotsus.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
5.Kostja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub nii maa- kui ka ringkonnakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega jätta hagi tagamata või alternatiivselt seada hagi tagamine sõltuvaks tagatise andmisest. Kaebuse kohaselt on hagi tagamise korras seatud eelmärge ja märkus valele korteriomandile. Eelmärge ja märkus seati korterile nr 5, mis ei olnud müügilepingu ese. Kostja müüs hagejale korteriomandi eriomandi nr-ga 17. Hagejal puudub õigus nõuda korteri nr 5 üleandmist. Kuigi kohus ei saa hagi tagamisel tõendeid hinnata, oleks pidanud kohus siiski kaaluma, kas usutavamad on hageja või kostja väited. Kohaldatud hagi tagamise abinõu on ülemäära koormav, sest hageja ei ole tasunud ega deponeerinud ostuhinda. Kostja pidi andma omandiõiguse üle alles pärast ostuhinna tasumise kohustuse täitmist. Hagi ei saanud tagada, kui kostjal oli õigus VÕS § 111 lg 1 alusel täitmisest keelduda.
6.Hageja vaidleb määruskaebusele vastu.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb tühistada TsMS § 701 lg 3 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning teha tuleb uus määrus, millega jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata.
8.Kohus saab hagi tagada vaid siis, kui esinevad TsMS §-s 377 sätestatud eeldused, hagi tagamise taotlus ja hagiavaldus vastavad seaduses sätestatud formaalsetele nõuetele, hagi on lubatav, õiguslikult perspektiivikas ning lisaks on hageja nõue ja hagi tagamise aluseks olevad asjaolud TsMS § 381 lg 2 kohaselt põhistatud (vt ka RKTKm 2-23-18026/106, p 12). Hagi tagamisel (sh õigussuhte esialgsel reguleerimisel TsMS § 377 lg 2 mõttes) peab kohus tulenevalt TsMS § 381 lg-st 2 kontrollima, kas hageja on nõuet ja tagamise aluseks olevaid asjaolusid põhistanud TsMS § 235 kohaselt. Väite põhistamine on kohtule väite põhjendamine selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades saab kohus lugeda väite usutavaks. Kohus saab hageja põhistuse alusel hinnata, kas tema väidetud asjaolud on omavahel kooskõlas, samuti võivad hageja väiteid usutavamaks muuta 3(4)
2-24-15950 viited asjakohaste tõendite olemasolule (vt ka RKTKm 3-2-1-83-16, p 16). Kui kostja on esitanud hagi ja hagi tagamise taotluse kohta enda seisukoha, tuleb arvesse võtta ka kostja põhistatud seisukohta. Kostja seisukohta peab arvestama ka ringkonnakohus hagi tagamise peale esitatud määruskaebust läbi vaadates.
9.Kui hagi tagamise korras taotletakse kinnistusraamatusse omandi saamise tagamiseks eelmärke seadmist, siis peab hageja põhistama, et tal on õigus nõuda kostjalt endale just selle konkreetse kinnisasja omandi üleandmist. Hageja märkis hagis, et müüdi korteriomand, mille juurde kuulus eriomand nr 17. Täiendavas seisukohas on hageja aga märkinud, et ta ei tea, kas müüdi korteriomand, mille juurde kuulus eriomand nr 5 või 17. Järelikult oli hageja taotlus seada hagi tagamise meetmed korteriomandile, mille koosseisu kuulub eriomand nr 5, otseses vastuolus hagis esitatud asjaoludega. Kuna hageja hakkas ka ise müügiesemes kahtlema, puudub hageja esitatud väidetes selgus ja järjepidevus. Seega on hageja põhistanud enda nõuet ja hagi tagamise aluseks olevaid asjaolusid ebapiisavalt ning vastuoluliselt, mispärast tuleb nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tühistada TsMS § 377 ja § 381 lg 2 rikkumise tõttu. Kolleegium teeb uue määruse, millega jätab hagi tagamise taotluse rahuldamata.
10.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja sisulisel lahendamisel. (allkirjastatud digitaalselt)
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.