1359 eurot Hageja S.A.Cito OÜ (registrikood 10797175) Hageja esindaja vandeadvokaat R. S. Kostja H. V. (isikukood XXX) Kostja esindaja advokaat K. L.
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
V.
vastu
hüvitise
24.05.2022, lihtmenetlus
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata.
Jätta menetluskulud S.A.Cito OÜ kanda.
3.Mõista S.A.Cito OÜ-lt H. V. kasuks välja menetluskulud 1680 eurot. Nimetatud summalt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhivõla tasumiseni. Edasikaebamise kord ja tähtaeg Ringkonnakohus menetleb apellatsioonkaebust üksnes juhul, kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Selgitus menetlusabi taotlejale Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja
pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
1.S.A.Cito OÜ esitas 23.12.2021 Tartu Maakohtule H. V. vastu hagi ning palus kostjalt välja mõista hüvitise 1359 eurot. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja koos H. V. ja M. V. XXX asuva korteriomandi kaasomanikud (registriosa nr XXX). Igale kaasomanikule kuulub 1⁄4 suurune mõtteline osa korteriomandist. Hageja sai korteriomandi omanikuks 30.07.2019 ja kostja sai korteriomandi omanikuks 18.10.2018. Kostja on korteriomandit vähemalt alates 30.07.2019 üksinda kasutanud. Hageja ei ole nõus sellega, et kostja kasutab ainuisikuliselt korterit. Hageja teatas 05.08.2019 kostjale, et soovib endale kuuluva kaasomandi osa kasutamist. Hageja on korduvalt hagejale teatanud, et soovib korterit kasutada ja on korduvalt soovinud saada ka võtmeid. Hageja on kostjat teavitanud ka kasutuseelise saamise soovist. Kostja pole hagejale korterile juurdepääsu võimaldanud, hageja kaotas korteriomandi omamisest tuleneva kasutuseelise. Kostja peab tasuma hagejale tema omandiosast suurema pinna kasutamise eest keskmist üürihinda. Uusmaa Kinnisvarabüroo eksperthinnangu kohaselt jääb korteriomandi üürihind vahemikku 250-270 eurot. Kui üürihind on minimaalselt 220 eurot kuus, peab kostja tasuma hagejale 54 eurot kuus ning kokku 1512 eurot (28 kuud * 54 eurot = 1512). Samuti peab kostja kandma kommunaalkulud. Hageja tegi 03.09.2020 hüvitise nõude ja kostja poolt kantud korteriomandiga seotud kulude osas tasaarvestuse summas 52,61 eurot. Lisaks tasaarvestab hageja oma nõude kostja poolt alates 03.09.2020 kantud korteriomandiga seotud kuludega summas 100 eurot. Hageja nõuab kostjalt hüvitisena 1359 euro tasumist.
KOSTJA VASTUVÄITED
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt on hageja nõue vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ei ole keelanud hagejal korteriomandi kasutamist ega seda takistanud, hageja ei ole proovinud korterisse siseneda või korterit muul moel kasutada. Kostja esindaja on kutsunud hagejat korterisse ja kinnitanud, et keegi hageja osa ei kasuta. Kostja on korterit kümne aasta jooksul kasutanud kui oma kodu ning hageja aktsepteeris tavana väljakujunenud kasutuskorda. Hageja soovis kohe pärast kaasomandi osa soetamist kaasomandi lõpetamist, mitte seda kasutada. Lisaks ei ole hageja nõude suurus põhjendatud ega kooskõlas kehtiva õiguspraktikaga. Ei saa eeldada, et 1⁄4 suuruse mõttelise osa üürile andmisega oleks üürihind 1⁄4 kogu korteri üürihinnast. Kasutuseelise suuruse määramisel ei saa arvestada hinnanguga kogu korteri üürihinna kohta, kuivõrd 1⁄4 mõttelise osa väljaüürimine on võimatu või äärmiselt keeruline.
3.Kostja esitas hagejale tasaarvestusavalduse. Kostja avalduse kohaselt on kostjal hageja vastu kulutuste hüvitamise nõue kogusummas 573,3 eurot. Kostja on hageja eest tasunud hooldustasu makseid 76,06 eurot, remondifondi makseid 62,23 eurot, prügiveo eest 10,65 eurot, üldelektri tarbimise eest 4,46 eurot, kortermaja üldkütte eest 54,6 eurot, vee üldkulu eest 4,89 eurot, küttearveid 92,09 eurot, küttesüsteemi hooldustasu 5,85 eurot, laenumakseid 189,86 eurot, vahetatud akende kulu 13,15 eurot, sisekoristuse makseid 21,87 eurot ja parkla laiendamise makseid 37,58 eurot.
2/5
HAGEJA VASTUS KOSTJA TASAARVESTUSAVALDUSELE
4.Hageja vaidles kostja tasaarvestusavalduse vastu. Hageja leidis, et hooldustasu, prügivedu, üldelektrikulu, üldkütte kulu, vee üldkulu, küttekulu ja sisekoristus on korteri kasutamisega seotud kulud. Hageja oleks saanud korteri valduse saamisel anda enda osa üürile, oleks saanud üürnikult 1⁄4 minimaalsest üürihinnast ja üürnik oleks hüvitanud ka kõik korteri kasutamisega seotud kulud. Hageja on nõus remondifondi maksetega, parkla laiendamisega, laenumaksetega ja akende vahetamise kuluga kokku 303,09 eurot. Nende kulude osas on hageja juba teinud tasaarvestuse summas 152,61 eurot.
KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
5.Kohus leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Kohus loeb esitatud dokumentaalsete tõenditega tõendatuks järgmised asjaolud: • hageja, kostja, H. V. ja M. V. on XXX asuva korteriomandi kaasomanikud (registriosa nr XXX, tl 4-5). Igale kaasomanikule kuulub 1⁄4 suurune mõtteline osa korteriomandist; • hageja sai korteriomandi kaasomanikuks 30.07.2019 ja kostja 18.10.2018. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et vähemalt alates 30.07.2019 on vaidlusalust korteriomandit kasutanud ainult kostja. Hageja nõuab kostjalt kasutuseelise hüvitisena 1359 euro välja mõistmist. Kostja vastuväite kohaselt on ta hageja nõude vähemalt osaliselt tasaarvestanud.
6.Kaasomand on ühine õigus kogu asjale. AÕS § 71 lg 3 järgi on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Käesoleval juhul ei ole pooled nimetanud ega tõendanud, et kaasomanikud oleksid sõlminud vaidlusaluse korteriomandi kasutamiseks kokkuleppe. Järelikult on hagejal õigus kasutada oma osa, s.o 1⁄4 kaasomandist ning kostja ei või tema poolset kasutamist takistada.
7.Riigikohus on 24. märtsi 2016. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 12 selgitanud, et kaasomanike kaasvalduse ja kaasomandisse kuuluva asja kasutamisõiguse rikkumise korral on kaasomanikel, kelle õigusi rikuti, võimalik esitada rikkuja vastu hüvitisnõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahju on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille ese võib mh olla alusetult saadud kasutuseelised. Lisaks on Riigikohus 4. mai 2022. a otsuses tsiviilasjas nr 2-19-12055, p 14.3 selgitanud, et kaasomanikud saavad kasutuskorra kokkuleppe puudumisel nõuda kaasomandis oleva kinnisasja või selle osa enda ainukasutusse võtnud kaasomanikult asja sellise kasutamisega saadavate kasutuseeliste hüvitamist juhul, kui ta rikub sellega teiste kaasomanike õigusi, eelkõige takistab teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Asjaolul, et üks kaasomanik kasutab ühist asja temale kuuluvast mõttelisest osast suuremas ulatuses, on AÕS § 71 lg 2 esimese lause alusel esitatud kasutuseeliste nõude lahendamisel tähendus eelkõige olukorras, kus kaasomanikud on sõlminud kasutuskorra kokkuleppe või kui AÕS § 72 lg 5 alusel nõutakse kohtu kaudu tahteavaldusi sellise kokkuleppe sõlmimiseks. 3/5
Seega tuleneb Riigikohtu lahenditest, et kaasomanik saab nõuda teiselt kaasomanikult kasutuseeliseid, kui 1. kaasomanik kasutab ühist asja temale kuuluvast mõttelisest osast suuremas ulatuses ning kui 2. kaasomanikud on sõlminud kasutuskorra kokkuleppe või soovivad seda sõlmida või alternatiivselt kasutuskorra kokkuleppe puudumisel 3. kaasomanik takistab teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja kasutab rohkem kui 1⁄4 kaasomandiosa korteriomandist. Poolte vahel ei ole vaidlust ka selle üle, et puudub kokkulepe kasutuskorra kohta. Kostja viide, et ta on juba välja kujunenud tava järgi korterit üksi kasutanud, ei ole asjakohane. Kostja võimalik vaikiv kokkulepe teiste kaasomanike või eelmise kaasomanikuga ei tekita hagejale kohustusi ega piira tema õiguseid korteriomandit kasutada. Kokkuleppe kehtimiseks kaasomaniku õigusjärglase suhtes peaks see olema kantud kinnistusraamatusse, praegusel juhul sellist kannet tehtud ei ole. Hageja kinnitas kohtuistungil, et ei ole esitanud ettepanekuid kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks (tl 73). Seega peaks hageja hüvitise nõude rahuldamiseks tõendama, et kostja takistab tal kaasomandis oleva asja kaaskasutust.
8.Hageja on oma nõude tõendamiseks esitanud kaasomanikele 05.08.2019 saadetud kirja, milles teatas, et ei luba kasutada enda osa ilma nõusolekuta ja tahab ise seda kasutada. Kui OÜ enda osa kasutada ei saa, nõuab hageja kasutuseelist ehk vastavalt turu hinnale üüri (tl 9-10). Hageja esitas poolte vahelise kirjavahetuse, kus hageja teatas 2019. aasta septembris, et soovib saada teiselt kaasomanikult enda osa eest 12 500 eurot (tl 62). 07.10.2019 saatis hageja kostjale kirja, milles soovis korterile ligipääsu, võtmed võib saata Omniva pakiautomaati (tl 61). Kostja esindaja vastas samale päeval hagejale, et hageja osa keegi ei kasuta ja kutsus hagejat korterisse. Hageja on kostjalt võtit küsinud ka 23.10.2019. Lisaks teatas hageja 28.10.2019 ülejäänud kaasomanikele, et hageja ja Merily Viira soovivad kaasomandi lõpetamist (tl 67-68). 28.11.2019 esitas hageja hagiavalduse kaasomandi lõpetamiseks (tl 11-12). Hageja teatas tsiviilasja nr 2-19-18697 menetluses 03.09.2020, et soovib kasutuseelise hüvitamist (tl 13). Kohus leiab poolte kirjavahetust hinnates, et hageja ei ole nõude olemasolu tõendanud. Hageja ei ole tõendanud, et ta soovis korterit vallata või kasutada. Hageja seaduslik esindaja kinnitas kohtuistungil, et korterisse saamiseks ei ole hageja esindaja korteri ukse taga käinud. Kohus ei pea piisavaks hageja nõudmisi, et kostja peab talle korteri võtme saatma pakiautomaati. Kui hageja soovis korterit kasutada, oleks ta pidanud minema korteri ukse taha, küsima kostjalt võtme ning ise võtmest koopia tegema. Kostjal ei ole kohustust korraldada hagejale korterisse juurdepääsu, kui hageja ise selleks mitte midagi peale kirjade saatmise ei tee. Hageja lepinguline esindaja teatas kohtuistungil, et hageja soovis korterisse elama minna. Kohtule ei ole arusaadav, mis põhjusel on juriidilisel isikul vaja elukohta ning kuidas toimuks sel juhul 46 m2 suuruse 2-toalise korteri kasutamine. Hageja esindaja kinnitas kohtuistungil, et ei esitanud kaasomanikele kasutuskorra sõlmimise või korteri välja üürimise ettepanekut. Hageja väidet korteri kasutamise soovi kohta ei saa pidada tõsiselt võetavaks ka seetõttu, et hageja on algusest peale soovinud oma kaasomandiosa müüa. Kirjavahetusest nähtuvalt on hageja kogu aeg viidanud sellele, et soovib oma kaasomandiosa võõrandada kas teistele kaasomanikele või, kui see ei õnnestu, siis kohtu kaudu. Hageja sai korteriomandi 1⁄4 kaasomandiosa omanikuks 30.07.2019 ning soovis juba septembris talle kuuluvat mõttelist osa võõrandada. 4/5
Seega ei ole hageja tõendanud, et kostja takistas tal kaasomandisse kuuluva korteri kasutamist. Hageja ei teinud kohtu jaoks isegi seda usutavaks, et tal oli soov vaidlusalust korterit kasutada. Hüpoteetiline võimalus korterit välja üürita (mida ei saa teha teiste kaasomanike nõueolekuta) ei ole piisav, et hagejal tekiks kostja vastu kasutuseelise hüvitamise nõue. Kasutuskokkulepet ei ole ja ettepanekuid selles osas ei ole esitatud. Väljaüürimise ettepanekut ei ole tehtud. Kohus jätab eeltoodu alusel hageja nõude rahuldamata.
9.Hageja nõude rahuldamata jätmisel ei analüüsi kohus kostja esitatud tasaarvestusavaldust ning sellega seonduvaid tõendeid.
10.Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja palus hagejalt välja mõista menetluskuluna õigusabikulud 2702,02 eurot. Õigusabile on kulunud 16h 05m tunnihinnaga 140 eurot + käibemaks. Kostja kinnitas, et ei saa kuludelt tasutud käibemaksu tasaarvestada. Lisaks palus kostja välja mõista viivised menetluskulude tasumisega viivitamisel. Kohus leiab, et hageja menetluskulud on osaliselt põhjendatud. Kostja on esitanud vastuse hagiavaldusele (koos tasaarvestusavaldusega), 10.05.2022 seisukoha ning osales 40 minutit kestnud kohtuistungil. Seejuures on kostja tuginenud valdavalt hea usu põhimõttele. Kohus peab mõistlikuks õigusabile kulunud ajaks kõigi toimingute eest kokku 10 tundi tunnihinnaga 140 eurot + käibemaks. Seega kuulub hagejalt kostja kasuks menetluskulude katteks väljamõistmisele 1680 eurot (10 tundi x 140 eurot + km). Vastavalt kostja taotlusele mõistab kohus hagejalt kostja kasuks välja viivise.
/allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
5/5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.