MS avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks üle võõra kinnisasja
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17. novembri 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Solpine OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja MS (isikukood XXXXXXXXXXX Puudutatud isikud: I LL (isikukood XXXXXXXXXXX) II AL (isikukood XXXXXXXXXXX) III SP (isikukood XXXXXXXXXXX) IV Solpine OÜ (registrikood 12579376), lepinguline esindaja Aleksei Smelov V Jõelähtme vald (Jõelähtme Vallavalitsuse kaudu, registrikood 75025973) VI Maardu linn (Maardu Linnavalitsuse kaudu, registrikood 75011470) VII Muinsuskaitseamet (registrikood 70000958) VIII Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu, registrikood 70001231), esindaja Maa-amet, Kaia Saar IX VB (isikukood XXXXXXXXXXX) X SM (isikukood XXXXXXXXXXX) XI NU (isikukood XXXXXXXXXXX) XII JA (isikukood XXXXXXXXXXX) XIII Osaühing Favorte (registrikood 10040012), seaduslik esindaja RH XIV OÜ Urban Management (registrikood 11114853), seaduslik esindaja JK XV Adelan KVH OÜ (registrikood 10568109), lepinguline esindaja Aleksei Smelov
XVI SAVA EHITUS OÜ (registrikood 12169715), seaduslik esindaja VŠ XVII AB (isikukood XXXXXXXXXXX) XVIII JB (isikukood XXXXXXXXXXX) XIX AŽ (isikukood XXXXXXXXXXX) XX ŽV (isikukood XXXXXXXXXXX) XXI RK (isikukood XXXXXXXXXXX) XXII JK (isikukood XXXXXXXXXXX)
XXIII
AB (isikukood
XXXXXXXXXXX),
lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaak Siim Menetluse liik
1.Jätta Harju Maakohtu 17. novembri 2021. a määrus muutmata ning jätta Solpine OÜ määruskaebus rahuldamata.
2.Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta Solpine OÜ kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.MS (avaldaja, Küüni kinnistu omanik) esitas 5. märtsil 2018 Harju Maakohtule avalduse avalikult kasutatavalt teelt kinnisasjale juurdepääsu määramiseks üle Kauri kinnistu, mis kuulub praegu Solpine OÜ-le ja üle Tondikivi kinnistu, mis kuulub LL-le, AL-le ja SP-le. Avaldaja palus juurdepääsu tasuks määrata mõistliku tasu. Avalduse ja 12. novembri 2020 avalduse tervikteksti kohaselt kuulub avaldajale kinnistu aadressil Harjumaa, Jõelähtme vald, Liivamäe küla, Küüni (edaspidi Küüni kinnistu, registriosa 10675502). Kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kinnistule pääseb avalikult kasutatavalt teelt Kogre tänavat mööda juba olemasolevat põlluteed, mis läbib kõigepealt umbes 180 meetri ulatuses Kauri (Tormi tee 15) kinnistut ning edasi umbes 70 meetri ulatuses Tondikivi kinnistut (registriosa nr 8325102). Avaldajale on oluline juurdepääs sõidukiga. Avaldaja ei ole saavutanud kokkulepet Kauri (Tormi tee 15) kinnistu omanikuga. Kauri (Tormi tee 15) kinnistu omanik on
paigaldanud tee algusesse sissesõitu keelava märgi ning sissesõitu takistava füüsilise takistuse. Avaldajal on kokkulepe Tondikivi kinnistu omanikega juurdepääsu kasutamiseks üle Tondikivi kinnistu. Juurdepääs üle Kauri (Tormi tee 15) ja Tondikivi kinnistute on võrreldes teiste alternatiivsete võimalustega maakorralduslikult kõige loogilisem ja mõistlikum ning teiste kinnistute omanike huvisid kõige vähem koormavam. Üle Kauri (Tormi tee 15) ja Tondikivi kinnistute viiv põllutee on olnud Maardu järveäärse külaelanike hulgas kasutusel juba ajalooliselt. Antud tee viib otse Küüni kinnistu hoovile. Küüni kinnistu pindala on 2 hektarit. Kui määrata uus juurdepääs mujalt, siis peaks hakkama Küüni kinnistule uut teed rajama sõidukitega hooneteni pääsemiseks. Enamus Küüni kinnistuga piirnevaid kinnistuid paiknevad muinsuskaitse all oleval kultuurimälestise alal, sh paikneb samal alal osaliselt ka üle Kauri (Tormi tee 15) ja Tondikivi kulgev põllutee. Üle teiste kinnisasjade puudub avaldaja kinnistule sõidukiga juurdepääsu võimalus. Avaldaja teatas 19. juuli 2021 vastuses, et ta on nõus juurdepääsutasuna maksma 100-120 eurot aastas. Puudutatud isikute seisukohad
2.Puudutatud isik MN (endine omanik) märkis vastuses avaldusele, et kui Jõelähtme Vallavalitsus ja Maardu Linnavalitsus ning Muinsuskaitseamet peavad põhjendatuks anda avaldaja kinnisasjale juurdepääs üle Kauri (Tormi tee 15) kinnisasja, siis palub puudutatud isik arvestada tema kui koormatava kinnisasja omaniku põhjendatud huve. Avaldaja poolt näidatud asukohas asuv juurdepääsutee eraldab puudutatud isiku kinnisasja sihipärasest kasutusest ära ca 4360 m2 suuruse osa, mistõttu oleks õigem nihutada juurdepääs Kauri (Tormi tee 15) kinnistu kirdepiirile (vastu Maardu linna piiri). Arvestades teelõigu pikkuseks ca 180 meetrit ja laiuseks 4 meetrit, langeks sel juhul kasutusest välja oluliselt väiksem osa maatulundusmaast ehk ca 720 m2 suurune osa. Puudutatud isik pakub, et müüb avaldaja huvi korral selle ca 720 m2 osa oma kinnisasjast avaldajale ja puudutatud isikutele I, II ja III juurdepääsuks nende kinnisasjadele hinnaga 8000 eurot. Juhul kui kohus peab põhjendatuks määrata juurdepääs avaldaja ja puudutatud isikute I, II ja III kinnisasjadele just sellest kohast, mille on kaardil tähistanud avaldaja, siis palub puudutatud isik määrata teeservituudi tähtajalisena 5 aastaks. Puudutatud isiku arvates tuleb detailplaneeringu nr DP-014/06 teostumisel ja Uue-Suurekivi tee väljaehitamise käigus luua avaldaja kinnistule juurdepääs asukohajärgse Jõelähtme valla territooriumile. Kui kohus peab põhjendatuks määrata juurdepääs avaldaja ja puudutatud isikute I, II ja III kinnisasjadele üle puudutatud isikule kuuluva maa, palub puudutatud isik määrata maa kasutamise eest õiglase tasu 1000 eurot aastas. Selleks palub puudutatud isik koormata nii avaldajale kuuluv kinnisasi kui ka puudutatud isikutele I, II ja III kuuluv kinnisasi Kauri (Tormi tee 15) kinnistu igakordse omaniku kasuks tasuga teeservituudi eest 500 eurot aastas kumbki kinnisasi. Puudutatud isik märkis 15. augusti 2019 vastuses, et üle Kauri (Tormi tee 15) kinnistu teed ei lähe, viidates teeseadusele. Tee ehitamiseks ettenähtud maa-ala planeering koostatakse planeerimisseaduse kohaselt. Avaldajal ei ole avaldusega taotletavat eesmärki võimalik saavutada.
3.Puudutatud isik Jõelähtme vald (Jõelähtme Vallavalitsuse kaudu) leiab, et isikuid kõige vähem koormav juurdepääs avaldajale kuuluvale Küüni kinnistule on läbi Kogre tn 8a kinnistu. Tegemist on Küüni kinnistuni viiva kõige lühema ning otsema juurdepääsuga. Arvestada tuleks ka loodusressursside säästliku kasutamisega, mistõttu peab vald oluliseks säilitada teise alternatiivina kaalutud Tondikivi ja Kauri (Tormi tee 15) kinnistuid läbiva võimaliku juurdepääsu tee osas
kultuurimälestis „muistsed maad“. Vald ei välista juurdepääsu määramise võimalust üle Tondikivi ning Kauri (Tormi tee 15) kinnistute.
4.Puudutatud isik Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu, esindaja Maa-amet) palus mitte määrata juurdepääsuteed ja servituuti Küüni kinnisasja kasuks üle riigile kuuluva Kivilaiu kinnisasja. Juhul, kui kohus otsustab juurdepääsutee määrata piki riigile kuuluva Kivilaiu kinnisasja lääneserva, palub Eesti Vabariik määrata servituudi tasuks 114 eurot aastas, millele lisandub maamaks. Juhul, kui kohus otsustab juurdepääsutee määrata piki riigile kuuluva Kivilaiu kinnisasja idaserva, palub Eesti Vabariik määrata servituuditasuks 76 eurot aastas, millele lisandub maamaks. Tee väljaehitamise, korrashoiu ja hooldamise kohustus panna avaldajale. Maa-ameti hinnangul on juurdepääsutee asukoht üle Tondikivi ja Kauri (Tormi tee 15) kinnisasjade optimaalseim valik.
5.Puudutatud isikud LL, AL ja SP nõustuvad, et avaldaja kasutab juurdepääsuks teelõiku, mis läbib Tondikivi kinnistut ning ei soovi selle eest saada tasu.
6.Puudutatud isikud VB, SN ja NU leiavad, et juurdepääs üle Kogre 8a asuva kinnisasja on ebamõistlik. Nad toetavad avaldaja avaldust juurdepääsu võimaldamiseks üle Kauri (Tormi tee 15) kinnistu. Kogre 8a kinnistu asub elektripaigaldiste kaitsevööndis ja veehaarde sanitaarkaitsealal, millest lähtuvalt on kinnistute omanikel ka elektriohutuse seadusest ja veeseadusest tulenevad piirangud ja kitsendused. Lisaks on kinnistu puhul tegemist sotsiaalmaaga, mille sihtotstarve on üldkasutatav maa. Üldkasutatav maa on avalikult kasutatav, üldjuhul hooneteta maa, millel võivad paikneda üksnes abihooned, sealhulgas haljasala ja pargimaa, supelranna maa, rahvapeo- ja kokkutulekuväljaku maa, lautri maa, laste mänguväljaku maa, spordiplatsi, terviseraja ning kalmistu maa.
7.Muinsuskaitseamet palub jätta juurdepääsu Küüni kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele määramata üle Kivilaiu kinnisasja, sest see tooks kaasa arheoloogiamälestise suure riive ning millega kaasneb mälestisega seonduvate kivikonstruktsioonide ja unikaalset teaduslikku informatsiooni sisaldava kultuurkihi hävitamine.
8.Puudutatud isik JA teatas kohtule, et ta ei nõustu juurdepääsu määramisega üle tema kaasomandis oleva Kogre 4 kinnistu. Kinnistul liiklemise võimaldamiseks tuleks ümber ehitada Kogre tänava ääres olev piirdeaed ja kinnistu lõunapoolne piirdeaed, teisaldada elupuud, elamu küljes olev varikatus, ehitada ümber osa elumajast, hävitada aias olevad viljapuud ja marjapõõsad ning kinnistu lõunapiiril kasvav kuusehekk.
9.Puudutatud isik OÜ Urban Management teatas kohtule, et ta ei nõustu juurdepääsu määramisega üle tema omandis oleva Uue-Suurekivi tee kinnistute. See võib avaldajale olla nii tehniliselt kui ka majanduslikult kõige kallim alternatiiv. Uue-Suurekivi elamumaa kinnistud on moodustatud kehtiva detailplaneeringu alusel ja elamumaa kinnistutele on projekteeritud paaris- ja ridaelamud. Hoonetele on väljastatud ehitusload. Kinnistutele jäävad alles muinsuskaitselised piirangud – säilitatakse muistsete põldude struktuurid.
10.Puudutatud isik Adelan KVH OÜ teatas kohtule, et ta ei nõustu juurdepääsu määramisega üle tema omandis olevate kinnistute. Jõelähtme Vallavalitsuse on 10. detsembri 2020 korraldusega nr 1033 otsustanud määrata avalikuks kasutamiseks järgmised erateed: Liivamäe külas Suurekivi tee (katastritunnus 24501:001:0022) ja Liivamäe külas Muinaspõllu tee (katastritunnus
24501:001:0053). Seega võib avaldaja takistamatult kasutada enda huvides ülalnimetatud teid ja kinnistuid.
11.Maakohus kaasas 27. novembri 2020 määrusega menetlusse Kogre 4 kinnisasja kaasomaniku Jekaterina Aljohhina, Uue-Suurekivi tee 1-6 ja Uue-Suurekivi tee kaasomanikud Osaühingu Favorte ja OÜ Urban Management, Suurekivi tee 6, 8 ja 10 ning Muinaspõllu tee 14 kaasomanikud Adelan KVH OÜ ja OÜ TRITEC GRUPP. Maakohus kaasas 3. veebruari 2021 määrusega menetlusse Suurekivi tee 8, endiste kaasomanike (Adelan KVH OÜ ja OÜ TRITEC GRUPP) asemel uue omaniku SAVA EHITUS OÜ, Muinaspõllu tee 14 endiste kaasomanike (Adelan KVH OÜ ja OÜ TRITEC GRUPP) asemel uued ühisomanikud A ja JB. Maakohus märkis, et kinnisasjade Suurekivi tee 6 ja 10 omanike ringis toimunud muutuste tõttu jääb menetlusse kahe kaasomaniku (Adelan KVH OÜ ja OÜ TRITEC GRUPP) asemel puudutatud isikuna Adelan KVH OÜ. Maakohus kaasas 22. aprilli 2021 määrusega menetlusse kinnisasja Tormi tee 15 endise omaniku MN asemel uue omaniku Solpine OÜ. Maakohus kaasas 12. juuli 2021 määrusega menetlusse Suurekivi tee 6 endise omaniku Adelan KVH OÜ asemel uued ühisomanikud AŽ ja ŽV. Maakohus kaasas 22. septembri 2021 määrusega menetlusse Kogre 2 ühisomanikud RK ja JK ning Küüni tee 1 omaniku AB.
12.Puudutatud isik Solpine OÜ märkis 20. juuli 2021 vastuses, et Tormi tee 15 kinnistul ei ole võimalik teostada tee korrashoiu ja hooldamise teenuseid, sest seal ei ole teed ja ei ole kindlaks määratud transpordimaad. Puudutatud isik pakub välja ära oodata detailplaneering, mis võtab aega. Servituudilepingut ei ole puudutatud isik nõus sõlmima kuni detailplaneeringu teostamiseni. Puudutatud isik nõustub andma läbipääsu mööda oma kinnistut avaldaja kinnistule, kui selleks ei kehtestata servituuti. Tasu selle eest puudutatud isik ei soovi. Puudutatud isik saab anda loa läbipääsuks Tormi teelt mööda krundi piiri, riigimaa ja puudutatud isiku kinnistu piiri mööda juhul, kui avaldaja rajab asfaltkattega tee koos valgustusega.
13.Asjas toimus paikvaatlus ja ärakuulamine 14. septembril 2021.
14.Puudutatud isik AB märkis, et tema kinnistu näol on tegemist tema elukohaga ja juurdepääsutee rajamine riivaks läbi kinnistu oluliselt tema õigusi ja huve ning võiks hakata oluliselt segama tema elukorraldust. Maakohtu määrus ja põhjendused
15.Maakohus rahuldas 17. novembri 2021. a määrusega avalduse, otsustades järgmist: - määrata, et Küüni kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tondikivi kinnistul asuvat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega (pindalaga ca 135 m2) ja Tormi tee 15 kinnistul asuvat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega (pindalaga ca 486 m2); - määrata juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks kokku 120 eurot aastas, mis tuleb Küüni kinnistu igakordsel omanikul tasuda Tormi tee 15 kinnistu igakordsele omanikule iga jooksva aasta 1. veebruariks.
-
-
määrata, et Tondikivi kinnistu ja Tormi tee 15 kinnistu koosseisu jääva juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub Küüni kinnistu igakordsel omanikul. kohustada puudutatud isikuid I-III andma tahteavaldus kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks, mille kohaselt on Küüni kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tondikivi kinnistul asuvat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega, pindalaga ca 135 m2; kohustada puudutatud isikut IV andma tahteavaldus kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks, mille kohaselt on Küüni kinnistu igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahenditega Tormi tee 15 kinnistul asuvat juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud punase joonega, pindalaga ca 486 m2. Maakohus määras asendada tahteavaldused määrusega.
Menetluskulud jäid menetlusosaliste endi kanda. Maakohus lisas määrusele selle lahutamatu osana juurdepääsu asukoha joonise.
15.1.Maakohus tuvastas, et avaldaja kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et avaldaja kasuks ei ole AÕS § 156 alusel määratud juurdepääsuteed ja seda kinnistusraamatusse kantud. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas avaldajal on avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks olemas teiste kinnistuomanike nõusolek. Maakohus analüüsis üheksat juurdepääsuvarianti. Avaldaja soovib talle kuuluvalt kinnisasjalt saada juurdepääsu avalikult kasutatavale teele (Kogre tänav) üle Kauri (Tormi tee 15) ja Tondikivi kinnistute (juurdepääsu tee nr 7). Juurdepääsutee tuleb määrata avaldaja taotletud viisil, s.o üle Kauri (Tormi tee 15) ja Tondikivi kinnistute. Maakohus võttis arvesse, et Tondikivi kinnistu omanikud toetavad avaldaja soovi juurdepääsutee määramiseks üle Tondikivi kinnistu, seega nimetatud kinnistule juurdepääsutee määramine omanike huve ei riiva ning on nende soovidega kooskõlas. Kauri (Tormi tee 15) kinnistu omanik on küll leidnud, et juurdepääsu üle tema kinnistu ei tohiks määrata, kuid nimetatud asukohas on juurdepääs kõiki võimalusi kõrvutades optimaalseim valik. Seal on liiklemist võimaldav tee olemas, mis tähendab, et tegemist on käesoleval hetkel olemasoleva tavaga. Vaatlusel ilmnes, et varianti nr 7 läbiv tee on algselt kruusakattega ning hilisemas järgus pinnastee. Juurdepääsu variant nr 7 oli tervikuna autoga läbitav alates Kogre tänavast kuni Küüni kinnisasjani. Samuti ei möödu olemasolev tee puudutatud isiku 4 koduhoovist ega riiva ülemäära intensiivselt tema privaatsust. Olemasoleva tee kasutamiseks ei pea eemaldama haljastust ega rajatisi ning avaldaja ei pea tegema olulisi kulutusi uue tee rajamiseks. Seoses puudutatud isiku IV väitega, et olemasoleva tee asukoht lõikab ära tüki puudutatud isiku IV kinnistust, märkis maakohus, et nähtuvalt Maa-ameti kaardiserveri andmetest ning vaatlusel kogetust asub alas, mis jääb juurdepääsutee asukoha ja puudutatud isiku IV kinnistu piir vahele, kasvuhoone, peenraamaa ning samuti osa Kogre 26 kinnistu õuealast. Juurdepääsutee määramine selle praegusesse asukohta ei takista puudutatud isikul IV juurdepääsutee ja kinnistu piiri vahele jääva ala otstarbekalt kasutamist. Puudutatud isiku 4 huvid ei kaalu üles avaldaja huve. Avaldaja huvi on omada ilma suuri kulutusi tegemata ligipääsu enda kinnistult avalikult kasutatavale teele, seevastu puudutatud isiku 4 huvi on teostada võimalikult suurel määral oma kinnistu omandiõigust. Servituudi seadmisel ei lõpe puudutatud isiku 4 omandiõigus vastavale kinnistu osale, samuti ei välista see vastava ala sihtotstarbelist kasutamist või senise kasutuse jätkumist. Servituudi alusel peab koormatud
kinnisasja omanik tee kasutust vaid taluma ja võimaldama. Seega servituudi määramine üksnes mõnevõrra piirab koormatud kinnistute kasutamisvabadust, kuid mitte ebaproportsionaalselt. Avalduse rahuldamine ei tähenda puudutatud isikule 4 täiendavat riivet, vaid selle tulemusel sisuliselt jätkub senine elukorraldus. Juurdepääsu nõude rahuldamine ei eelda, et taotletud juurdepääsu asukohas paikneks tee.
15.2.Juurdepääsutee määramine ei ole põhjendatud üle Kivilaiu, Erma tee lõik 8 ja Erma tee lõik 9 kinnistute (juurdepääsutee variandid nr 5 ja 6). Kohus tuvastas vaatlusel, et Kivilaiu kinnistul puudub igasugune sõidukiga liiklemist võimaldav tee. Tegemist on sisuliselt põllumaaga. Juurdepääsutee variant nr 5 (Kivilaiu kinnistu läänepoolne külg) puhul nähtavat teed ei lähe Küüni kinnisasjani. Juurdepääsutee variant nr 6 (Kivilaiu kinnistu idapoolne külg) puhul lähevad heinamaa pealt nähtavad sõidukiga sisse sõidetud rööpad. Täiendavalt võtab kohus arvesse, et Muinsuskaitseamet on avaldanud, et juurdepääsu rajamine piki Kivilaiu kinnisasja idaserva tähendaks sõidukitega läbitava tee väljaehitamist ca 150 m pikkuses. Mõlema variandi puhul oleks tegemist pikimate uue tee väljaehitamist nõudvate juurdepääsudega. Lisaks asub Kivilaiu kinnisasjal kultuurimälestis „Muistsed põllud“, mis on kaitse alla võetud kultuuriministri 27.07.1998 määrusega nr 20 „Kultuurimälestiseks tunnistamine“. Kivilaiu kinnisasi asub peaaegu täies ulatuses kultuurimälestise alal ning täies ulatuses kinnismälestise kaitsevööndis. Kuni 30.04.2019 kehtinud muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 40 lg 1 sätestas, et ehitus-, maaparandus- ja teetöid ning mälestist ohustada võivaid muid töid võib teha ainult Muinsuskaitseameti loal ja tingimustel, mis tagavad mälestise selle välisilme ja ümbritseva keskkonna säilimise. Seega eeldab juurdepääsu rajamine üle Kivilaiu kinnisasja Muinsuskaitseameti luba ning ehitada oleks võimalik ainult Muinsuskaitseameti poolt ette nähtud tingimustel. Maa-amet palus mitte määrata juurdepääsu ja servituuti Küüni kinnisasja kasuks üle riigile kuuluva Kivilaiu kinnisasja. Samuti on kultuuriministri 27.07.1998 määrusega nr 20 „Kultuurimälestiseks tunnistamine“ Liivamäe külas asuvad põlluharimisega seonduvad kivikonstruktsioonid, põllupeenarde ja põllukivihunnikute süsteemid ja teaduslikku informatsiooni sisaldav kultuurkiht võetud riikliku kaitse alla arheoloogiamälestisena. Mälestise ala hõlmab tegelikult suuremat ala kui on praegu kaitse, ette valmistatakse menetlust mälestiste piiride korrigeerimiseks. Liivamäe küla muinaspõldudega kaetud ala on olnud viimastel aastakümnetel pideva ehitussurve all ning seetõttu on suur osa sellest tänaseks hävinud. Muinsuskaitseamet asus seisukohale, et järelejäänud osa tuleb säilitada ja kaitsta. Sellest tulenevalt tuleb mälestise alas kohaldada vältimisprintsiipi mistahes laadi sekkumisele millega kaasnevad kaevetööd. Kuni 30.04.2019 kehtinud MuKS § 5 kohaselt on mälestise rikkumine või hävitamine keelatud. 01.05.2019 jõustunud MuKS keelab selgelt seda sama (§ 33 lg 1). Maakohus arvestas muinsuskaitseameti seisukohaga, et suure riive mälestisele tooks endaga kaasa Küüni kinnisasjalt juurdepääsu rajamine avalikult kasutatavale teele Kivilaiu kinnisasja kaudu ja kinnisasja Erma tee lõik 9 (käesoleval ajal Tormi tee lõik 3) kaudu, millega kaasneb mälestisega seonduvate kivikonstruktsioonide ja unikaalset teaduslikku informatsiooni sisaldava kultuurkihi hävitamine. Eeltoodust tulenevalt ei ole juurdepääsu määramine Tormi tee lõik 3 kinnisasjalt piki Kivilaiu kinnisasja ida- või lääneserva Küüni kinnisasjale õigusaktidest tulenevalt võimalik. Juurdepääsutee määramine viiendal või kuuendal alternatiivsel viisil ei ole põhjendatud. Nimetatud tee kasutamiseks puudub ajalooline tava, see nõuaks uue tee loomiseks tarvilike kulutuste tegemist ning kaasneks oluline oht kultuurimälestisele.
15.3.Maakohus ei pidanud võimalikuks juurdepääsutee määramist üle kolmanda alternatiivi, s.o Kogre 8a ja Kogre 8 kinnistute (juurdepääsutee variant nr 3). Kogre 8a kinnisasja näol on tegemist sisuliselt eluhoone õuealaga, mis moodustavad koos Kogre 8 kinnisasjaga ühtse terviku. Asjas
puudub vaidlus, et avaldaja praegu sellist teed oma kinnistule juurdepääsemiseks ei kasuta. Kohus tuvastas vaatlusel, et Kogre tänavalt Kogre 8a ja 8 kinnistule avaneva vaate kohaselt puudub kinnistul käesoleval hetkel tee, mis viiks avaldaja kinnistu suunas. Kohus leiab, et kolmanda alternatiivina käsitletud juurdepääsu variant antud hetkel liiklemist ei võimalda, kuivõrd Kogre 8a kinnistu on eraldatud aiaga, millel asuvad peenrad ja kasvuhooned. Samuti tuvastas kohus vaatlusel, et sisuliselt mööduks kõnealune juurdepääsutee vahetult Kogre 8 kinnistul asuva elamu akende alt ning lõikaks pooleks õueala. Eeltoodust tulenevalt ei ole juurdepääsutee määramine üle Kogre 8a ja Kogre 8 kinnistu põhjendatud, sest kõnealuse tee kasutamiseks puudub viimastel aastakümnetel ajalooline tava, see nõuaks tee rajamiseks tarvilike kulutuste tegemist ning lisaks tuleks eemaldada osaliselt Kogre 8a kinnistul olev aed ning haljastust. Nimetatud asukohta juurdepääsutee määramine riivaks oluliselt Kogre 8 ja Kogre 8a kinnistu elanike privaatsust. Samuti kaasnevad Kogre 8a kaudu tee rajamiseks ja ümberkorralduseks kulutused 25 536 eurot, sh aia, liugvärava, kõnnitee, kahe kasvuhoone, puude ja taimede ümbertõstmine; haljasala taastamine; robotniiduki süsteemi koos kaabeldusega ning vihmavee äravoolu ümbertõstmine. Kohus nõustus puudutatud isikute 9, 10, 11 seisukohaga, et tegemist on märkimisväärse rahalise kahjuga ning ebamõistlik on teostada Kogre 8a kaudu tee rajamiseks ja ümberkorraldusteks selliseid kulutusi.
15.4.Juurdepääsu tee variant nr 4 puhul kulgeks juurdepääs avalikult Kogre tänavalt Küüni kinnistuni Kogre 4 kinnistu kaudu. Kohus tuvastas, et Kogre 4 kinnistul asuvad elumaja ning kõrvalhooned, samuti ka erinevad viljapuud ja põõsad. Aiaväravast elumajani viib tänavakivist tee. Elumaja taga on muruplats. Muruplatsi ääres on kõrvalhooned (koerte aedikud), viljapuud ja põõsad. Kogre 4 kinnistu külgneb Küüni kinnistuga. Kogre 4 kinnistu ja Küüni kinnistu vahel on värav. Kogre 4 kinnistul puudub käesoleval hetkel tee, mis viiks avaldaja kinnistu suunas. Juurdepääsutee määramine üle Kogre 4 kinnistu ei ole põhjendatud, kuna see nõuaks tee rajamiseks tarvilike kulutuste tegemist ning lisaks tuleks eemaldada osaliselt Kogre 4 kinnistul olev aed ning haljastus. Nimetatud asukohta juurdepääsutee määramine riivaks oluliselt Kogre 4 kinnistu elanike privaatsust. Seetõttu ei ole põhjendatud juurdepääsutee määramine üle Kogre 4 kinnistu.
15.5.Juurdepääsutee variant nr 1 puhul kulgeks juurdepääs avalikult Küüni teelt Küüni kinnisasjani üle järgmiste kinnistute: Uue-Suurekivi tee kinnistu, Uue-Suurekivi tee 1, 2, 4, 5, 6, 10 kinnistu ja Suurekivi tee 8 kinnistu. Kohus tuvastas, et nimetatud kinnistutel käesoleval hetkel teed ei asu, mis võimaldaks sõidukiga läbimist. Küüni kinnistule pääsemiseks puudub kõvakattega tee. Juurdepääsutee määramine üle eelnimetatud kinnistute ei ole põhjendatud. Kinnistutele on koostatud ja kehtestatud detailplaneeringud ning määratud kruntidele väljastatud juba ka ehitusload, mis tähendab, et juurdepääsu määramine lääne poolt on komplitseeritud.
15.6.Juurdepääsutee variant nr 2 puhul kulgeks juurdepääs avalikult Küüni teelt Küüni kinnisasjani üle järgmiste kinnistute: Uue-Suurekivi tee 1 kinnistu, Uue-Suurekivi tee kinnistu ja Uue-Suurekivi tee 2 kinnistu. Avaldaja märkis, et antud marsruut nr 2 kattub osaliselt marsruudiga nr 1 ning läbib Uue-Suurekivi arenduse kinnistuid. Kinnistult Uue-Suurekivi tee 2 siseneb antud marsruudil nr 2 märgitud tee ida poolt Küüni kinnistule, kus edasi kulgeb samuti sissetallatud jalgrajana. Puudutatud isik XIV vaidles antud juurdepääsutee määramise variandile vastu. Paikvaatlusel tuvastas kohus, et nimetatud asukohtades käesoleval hetkel teed ei asu, samuti puuduvad jäljed, et seal oleks kunagi autoga liigeldud. Antud marsruuti mööda sõidukitega läbitava juurdepääsutee rajamiseks kuni Küüni kinnistul oleva hoonete kompleksi hoovini peaks hävitama osad tee trajektooril kasvavad puud ning suurema osa viljapuuaiast. Seetõttu ei ole põhjendatud juurdepääsutee määramine üle Uue-Suurekivi tee 1 kinnistu, Uue-Suurekivi tee kinnistu ja UueSuurekivi tee 2 kinnistu.
15.7.Variandi nr 8 puhul kulgeks juurdepääs avalikult Erma teelt Küüni kinnisasjani üle UueSuurekivi tee 6, Uue-Suurekivi tee, Uue-Suurekivi tee 5, Suurekivi tee 8, Suurekivi tee 6, Muinaspõllu tee 14 kinnistute. Kohus ei pea võimalikuks juurdepääsutee määramist üle kaheksanda alternatiivi. Paikvaatlusel tuvastas kohus, et juurdepääsutee variant nr 8 marsruudile on ette ehitatud maja. Tee läheks läbi maja. Nimetatud asukohtades käesoleval hetkel teed ei asu, samuti puuduvad jäljed, et seal oleks kunagi autoga liigeldud.
15.8.Juurdepääsu tee variant 9 puhul kulgeks juurdepääs avalikult teelt Küüni teelt Küüni kinnisasjani üle Kogre tn 2 kinnistu ja Küüni tee 1 kinnistu. Kohus tuvastas, et antud tee on läbipääsmatu. Kinnistute esine on võsastunud ning kinnistud on piiratud aiaga. Kogre tn 2 kinnistu poolt on kahe kinnistu piiril väga lähedal ka kõrvalhoone (kuur). Nähtavat teed ei lähe Küüni kinnisasjani. Tee rajamine pakutud viisil eeldaks koormatava kinnistu oluliste osade kahjustamist või nende hävitamist. Seetõttu ei ole põhjendatud juurdepääsutee määramine üle Kogre tn 2 kinnistu ja Küüni tee 1 kinnistu.
16.Maakohus asus kokkuvõttes seisukohale, et avaldajale tuleb juurdepääsutee määrata viisil, et see ületab Kogre tänavalt alates ca 162 m ulatuses Kauri (Tormi tee 15) kinnistut ja seejärel ca 45 m ulatuses Tondikivi kinnistut. Võttes arvesse, et avaldaja soovib juurdepääsuteed kasutada ka sõidukitega, tuleb kohtu hinnangul juurdepääsutee laiuseks määrata 3 m. Seega asub juurdepääsutee ca 486 m2 ulatuses Kauri (Tormi tee 15) kinnistul ja ca 135 m2 ulatuses Tondikivi kinnistul. Kokku on juurdepääsutee pikkus ca 207 meetrit ja pindala ca 621 m2. Juurdepääsutee ligikaudne asukoht on kantud kohtumääruse lisaks olevale plaanile ning on märgistatud punase joonega. Määruskaebus
17.Puudutatud isik IV Solpine OÜ esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada teda puudutavas osas ja jätta avaldaja avaldus selles osas rahuldamata. Määrus ei ole põhjendatud. Puudutatud isiku kinnisasjal puudub liikluseks ettenähtud tee. Puudutatud isik viitab liiklusseaduse (LS) § 2 p-le 81. Puudutatud isik leiab, et tegemist ei ole tavaga. Maakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 156 lg-t 1, sest see reguleerib juurdepääsu tingimusi avalikult kasutatavale teele. Arvestades, et lähitulevikus kehtestatakse kinnistutele detailplaneering, siis on servituudi lepingu sõlmimine ennatlik ja kinnistute omanikele ebamõistlikult koormav. Maakohus ei ole piisavalt pööranud tähelepanu puudutatud isiku omandiõiguse riivele. Võrreldes alternatiivsete viisidega riivab maakohtu lahend puudutatud isiku omandiõigust AÕS § 68 mõttes ebaproportsionaalselt. Alternatiivselt soodsam viis tagada juurdepääs avaldaja kinnistule on Tormi tee tänava (Tormi tee lõik 3, transpordimaa 24504:003:0963) ja riigimaa (Kivilaiu kinnistu, 24501:001:0259) vahel. Maakohus leidis, et puudutatud isik IV ei ole välja toonud, milline on avaldaja poolt saadav kasutuseelis juurdepääsutee kasutamisel üle puudutatud isiku IV kinnistu. TsÜS § 62 lg 1 kohaselt on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Puudutatud isik leiab, et eelkõige tuleb kasutuseeliseks avaldaja puhul pidada avaldaja soovi saada servituuti läbi puudutatud isiku omandi kommertseesmärkidel. Nimelt soovib avaldaja ehitada maju edasimüümise eesmärgil ehk esemelt kasu saamise eesmärgil puudutatud isiku kulul.
Puudutatud isik leiab, et avaldaja poolt saadav kasutuseelis juurdepääsutee kasutamisel üle puudutatud isiku kinnistu on majade edasimüümiselt saadud kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Menetluse edasine käik
18.Avaldaja määruskaebuses toodud väidetega ei nõustu.
19.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
20.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 ja TsMS § 659 alusel muutmata ning määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud määruse põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 ja TsMS § 659 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.
21.Puudutatud isik tugineb sellele, et tema kinnisasjal puudub liikluseks ettenähtud tee. Maakohus on sellele väitele vastanud. Kolleegium märgib, et AÕS § 156 lg-te 1 ja 2 järgi ei eelda juurdepääsu määramise nõude rahuldamine, et taotletud juurdepääsu asukohas juba paikneks tee (kehtivuse kaotanud teeseaduse või kehtiva liiklusseaduse tähenduses) (vt ka RKTKm nr 3-2-1180-15, p 50, RKTKm nr 3-2-1-42-10, p 31). Lisaks on maakohus leidnud, et Kauri (Tormi tee 15) kinnistul on liiklemist võimaldav tee olemas. Vaatlusel ilmnes, et Kauri (Tormi tee 15) kinnistut läbiv tee oli algselt kruusakattega ning hilisemas järgus pinnastee. Tee on tervikuna autoga läbitav alates Kogre tänavast kuni Küüni kinnisasjani. Seega on juurdepääs üle Kauri (Tormi tee 15) kinnistu maakorralduslikult võimalik.
22.Puudutatud isik tugineb sellele, et lähitulevikus kehtestatakse kinnistutele detailplaneering. Kolleegium märgib, et detailplaneering ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus. Seega ei välista ainuüksi teistsugune lahendus detailplaneeringus samuti juurdepääsunõude rahuldamist (vt RKTKo-d nr 3-2-1-5-06, p 22 ja 3-2-1-48-10, p 28). Praegusel juhul ei ole detailplaneeringut ka kehtestatud ja seda ei ole kohtule esitatud.
23.Puudutatud isik tugineb sellele, et maakohtu lahend riivab tema omandiõigust AÕS § 68 mõttes ebaproportsionaalselt ning alternatiivselt soodsam viis tagada juurdepääs avaldaja kinnistule on Tormi tee tänava ja riigimaa vahel. Maakohus leidis, et puudutatud isiku huvid ei kaalu üles avaldaja huve. Maakohus märkis, et olemasolev tee ei möödu puudutatud isiku koduhoovist ega riiva ülemäära intensiivselt tema privaatsust. Samuti ei pea olemasoleva tee kasutamiseks eemaldama haljastust ega rajatisi ja juurdepääsutee määramine selle praegusesse asukohta ei takista puudutatud isikul juurdepääsutee ja kinnistu piiri vahele jäävat ala otstarbekalt kasutamast. Sisuliselt jätkub senine elukorraldus. Kolleegium nõustub eeltoodud maakohtu põhjendustega ega pea põhjendatuks maakohtu diskretsiooni sekkuda. Puudutatud isik leiab, et juurdepääs võiks olla Tormi tee lõik 3 kaudu ja üle Kivilaiu kinnistu. Maakohus tuvastas vaatlusel, et Kivilaiu kinnistul puudub igasugune sõidukiga liiklemist võimaldav tee. Samuti põhjendas maakohus, miks ei ole võimalik üle Kivilaiu kinnistu juurdepääsu määrata. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega.
Maakohus on kaalunud juurdepäästee asukoha määramisel igakülgselt menetlusosaliste huve ning hinnanud tõendeid ja olulisi asjaolusid. Täidetud on avalikult kasutatavale teele AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude rahuldamise eeldused: avaldajal puudub juurdepääs oma kinnisasjalt avalikule teele; maakohtu määratud viisil on juurdepääs maakorralduslikult võimalik ja avaldaja juurdepääsu vastu omatav huvi kaalub üles puudutatud isiku huvi.
24.Seoses juurdepääsutasuga tugineb puudutatud isik sellele, et avaldaja kasutuseeliseks tuleb pidada avaldaja soovi saada servituuti üle puudutatud isiku kinnisasja kommertseesmärkidel. Puudutatud isik märgib, et avaldaja soovib ehitada maju edasimüümise eesmärgil. Puudutatud isik leiab, et avaldaja poolt saadav kasutuseelis juurdepääsutee kasutamisel üle tema kinnistu on majade edasimüümiselt saadud kasu TsÜS § 62 lg 1 mõttes. Esmalt märgib kolleegium, et puudutatud isik ei ole tõendanud seda, et avaldaja ehitab või kavatseb ehitada oma kinnisasjale maju edasimüügi eesmärgil, kasutades juurdepääsuks puudutatud isiku kinnisasja. Avaldaja ei ole selle puudutatud isiku väitega ka nõustunud. Samuti ei saa kolleegiumi hinnangul hüvitiseks omandiõiguse riive eest (hüvitiseks kasutuseelise alusel) olla majade edasimüümiselt saadud kasu. Kinnisasja koormamisel juurdepääsuga kasutuseelise kaotamise hüvitamise eesmärk on tagada kinnisasja omaniku samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel (vt RKTKm asjas nr 3-2-1-180-15, p 39). Maakohus selgitas 21. juuli 2021 määruses (p-des 9-11) juurdepääsutasu määramisega seotud asjaolusid ja tegi menetlusosalisele ettepaneku esitada kohtule tõendid, mis võimaldavad hinnata avaldaja saadavat kasutuseelist. Samuti arutas maakohus juurdepääsutasu määramisega seotud asjaolusid 14. septembril 2021 toimunud ärakuulamisel. Puudutatud isik ei avaldanud maakohtule, kui suurt tasu ta soovib kasutuseelisena saada. Ärakuulamisel avaldas puudutatud isik, et tasu suurust ei ole võimalik rahaliselt hinnata, kui servituut seataks. Ükskõik, kui suur tasu määratakse, ei kompenseeri see kinnistu turuväärtuse vähenemist seoses servituudi seadmisega. Maakohus määras tasu suuruseks 120 eurot, millest 3,26 eurot on maamaks ning 116,74 eurot on hüvitis omandipõhiõiguse riive eest. Maakohus määras, et juurdepääsutee hooldamise kohustus lasub avaldajal (st Küüni kinnistu igakordsel omanikul), seega ei kanna puudutatud isik eeldatavasti juurdepääsutee korrashoiuga seonduvaid kulusid. Kolleegiumi hinnangul on ei ole maakohus diskretsioonipiire tasu määramisel rikkunud ja maakohtu määratud hüvitis omandiõiguse riive eest on mõistliku suurusega. Puudutatud isik ei ole kaalumiseks kohtu ette toonud ka asjaolusid, mis võimaldaks kaaluda, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks kinnisasja omanik juurdepääsualust maad kasutada.
25.Eeltoodust tulenevalt ei esine alust maakohtu määruse tühistamiseks.
26.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi määruskaebuse esitaja kanda. Avaldaja teatas, et tal ei ole hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, mistõttu ei tule puudutatud isikul avaldajale määruskaebemenetluse kulusid hüvitada. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.