15. aprill 2022.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-18-15635
Tsiviilasi
Ü. K. ja T. A.e avaldus enda kinnisasjale üle naaberkinnisasja juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale teele ja kinnisasja koormamiseks reaalservituudiga
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad Avaldajad
Ü. K. (isikukood xxxx, aadress xxxx) T. A. (isikukood xxxx, aadress xxxx)
Asjast puudutatud isikud
M. T. (isikukood xxxx, aadress xxxx) G. N. (isikukood xxxx, aadress xxxx) M. P. (isikukood xxxx, aadress xxxx)
Vallavalitsus
Kuusalu Vallavalitsus (registrikood 75033496, aadress Mõisa tee 17, Kiiu alevik, Kuusalu vald, 74604 Harjumaa)
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
29.05.2019.a, pärast istungit kirjalik menetlus
Kohtumääruse resolutsioon
1.Jätta läbi vaatamata Ü. K. (isikukood xxxx) ja T. A.e (A., isikukood xxxx) avaldus taotluse osas tuvastada Vana-Uuetoa kinnistu omanike kohustus taluda Xxxx kinnistu veetrassi vastavalt skeemil toodud asukohas (Lisa 4), kohustus sõlmida Xxxx kinnistu omanikega piiranguteta tähtajatu veetrassi reaalservituudi seadmise asjaõigusleping ja kohustus anda nõusolek servituudi kandmiseks kinnistusregistri registriossa nr 4178050 järgmiselt: „Kinnistut koormab AÕS § 641 alusel piiranguteta tähtajatu veejuhtimisservituut kinnistusregistri registriossa nr. 2271702 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks asjaõiguslepingus kokku lepitud sisus ja vastavalt lepingule lisatud skeemile.
2.Rahuldada Ü. K. (isikukood xxxx) ja T. A.e (A., isikukood xxxx) avaldus kinnistusraamatu registriossa numbriga 2271702 kantud kinnisasjale (asukoht Xxxx, katastriüksus tunnusega 42301:001:1240) juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavalt teelt asukohaga Xxxx (3530074 Tapurla tee, katastritunnus 35301:001:1138) üle kinnistusraamatu registriossa numbriga 4178050 kantud kinnisasja (asukoht Xxxx, katastriüksus tunnusega 42301:001:0163).
3.Määrata juurdepääsu asukohaks 39m (kolmekümne üheksa meetri) pikkune lõik alates kinnistusraamatu registriossa nr 2271702 kantud kinnisasja piirist üle kinnistusraamatu registriossa nr 4178050 kantud kinnisasja kuni kinnisasja katastriüksuse katastritunnusega 1 (12)
35301:001:1138 (3530074 Tapurla tee) piirini. Juurdepääsutee asukoht kinnistusraamatu registriossa nr 4178050 kantud kinnisasjal on kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud kollasega (kohtumääruse lisa).
4.Määrata juurdepääsu tingimused: 4.1.kinnistusraamatu registriossa numbriga 2271702 kantud kinnisasja igakordsel omanikul, tema pereliikmel ja külalisel on õigus ööpäevaringselt, igapäevaselt, aastaringselt ja tähtajatult kasutada juurdepääsu jalgsi, kergliiklusvahenditega, mootorsõidukite, autorongide ja masinrongidega, mille lubatud täismass ei ületa 7500 kilogrammi ning kinnisasja teenindavate sõidukitega, mida kasutatakse jäätmeveoks, reovee purgimiseks ja kinnisasjal asuvate hoonete kütmiseks vajaliku küttematerjali kohale toomiseks. 4.2.Tee laius on kolm meetrit (3m).
5.Kinnistusraamatu registriossa numbriga 2271702 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud maksma kinnistusraamatu registriossa numbriga 4178050 kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutee kasutamise eest tasu 53,33 (viiskümmend kolm koma kolmkümmend kolm) eurot aastas. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta kümnes jaanuar (10.01.).
6.Kohustada M. T.t (T., isikukood xxxx) ja G. N.i (N., isikukood xxxx) andma nõusolek kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 4178050 kolmandasse jakku märkus juurdepääsu tasu ja juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosasse nr 2271702 kantud kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramise kord
7.Jätta menetlusosaliste menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
8.Jätta menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 (viieteistkümne) päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte pärast 5 (viie) kuu möödumist määruse tegemisest. Kohus selgitab, et seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist (TsMS § 187 lg 6 ja § 442 lg 6). I.
Asjaolude kirjeldus
1.Ü. K. ja T. A. (avaldajad) esitasid 17.10.2018 Harju Maakohtule avalduse juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavalt teelt üle võõra kinnisasja (tl-d 1-3). Kohus jättis avalduse 30.10.2018 käiguta (tl 8). Avaldajad esitasid 12.11.2018 menetlusdokumendi avalduse puuduste kõrvaldamiseks (tl-d 14-17). Kohus algatas avalduse alusel 15.11.2018 hagita menetluse ja kaasas puudutatud isikutena menetlusse M. T.e, G. N.i, M. P.i, Eesti Vabariigi ja Kuusalu valla (tl 24). Puudutatud isik M. P. vastas avaldusele 02.12.2018 (tl 33). Eesti Vabariik vastas avaldusele 04.12.2018 (tl-d 40-41). Kuusalu Vallavalitsus vastas avaldusele 05.12.2018 (tl-d 50-51). Puudutatud isikud G. N. ja M. T. vastasid avaldusele 31.01.2018 (tl-d 67-69). Avaldajad esitasid 20.06.2019 avalduse täienduse (tl-d 103-104). Puudutatud isikud G. N. ja M. T. esitasid 20.06.2019 täiendava seisukoha (tl-d 119-121). Kohus jättis 01.11.2021 avalduse läbi vaatamata Eesti Vabariigi suhtes (tl 2 (12)
136). Kohus viis 17.11.2021 läbi vaatluse (tl-d 153-161). Kohus määras30.03.2022 määrusega avalduste ja dokumentide esitamise tähtajad ning avaldust lahendava määruse teatavakstegemise aja (tl 166).
2.Avaldajad põhjendavad avaldust järgmiste asjaoludega. Avaldajate kaasomandis on Xxxx kinnistu asukohaga Xxxx. Xxxx kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Xxxx kinnistu ja avalikult kasutatava tee vahele jääb M. T.ele ja G. N.ile kuuluv Vana-Uuetoa kinnistu asukohaga Xxxx. Idast piirneb Xxxx kinnistu M. P.ile kuuluva Xxxx kinnistuga. Xxxx kinnistust põhjas on Eesti Vabariigile kuuluv Loksa metskond 9 kinnistu, mis jääb Xxxx kinnistu ja mere vahele. Xxxx kinnistul asuvad ehitisregistri andmetel elamu, abihoone ja välikamin-katusealune. Ehitusregistri andmetel Vana-Uuetoa, Xxxx ja Loksa metskond 9 kinnistutel ehitisi pole. Avaldajad soetasid Xxxx kinnistu 1996.a koos olemasoleva juurdepääsuteega ja veetrassiga. Kinnistu endine omanik oli Vana-Uuetoa kinnistu endise omaniku nõusolekul ehitanud omal kulul juurdepääsutee avalikult kasutatavalt Kuusalu valla teelt üle Vana-Uuetoa kinnistu Xxxx kinnistuni. Sama „vana tee“ alla oli endine omanik rajanud Xxxx kinnistu veetrassi. Xxxx kinnistu esmakinnistamine toimus 18.01.1999. Vana-Uuetoa kinnistu esmakinnistamine toimus 05.10.2000. Vana-Uuetoa kinnistu 2003.a kehtestatud detailplaneering nägi ette Xxxx kinnistule juurdepääsutee samal vanal kohal. Vana-Uuetoa kinnistu uued omanikud teatasid 2016.a, et vanad kokkulepped tee osas enam ei kehti ja likvideerisid Xxxx kinnistu vana juurdepääsutee ning ehitasid uue tee, mida kasutavad juurdepääsuks Vana-Uuetoa, Xxxx ja Xxxx kinnistud. Xxxx kinnistu veetrass on endiselt vana tee asukohas ligikaudu 1,5-2 meetri sügavusel. Avaldajad on pöördunud Vana-Uuetoa kinnistu omanike poole ettepanekuga sõlmida uue tee ja veetrassi osas teeservituudi ja veejuhtimisservituudi seadmise leping, millega Vana-Uuetoa kinnistu omanikud pole nõustunud. Xxxx kinnisasjale oleks avalikult kasutatavalt teelt alternatiivsena võimalik ligi pääseda veel järgnevalt: ida poolt üle Xxxx kinnistu, millel oma juurdepääsuteed ei ole ja mille omanik kasutab oma kinnistule saamiseks Vana-Uuetoa kinnistu uut juurdepääsuteed; põhja poolt üle Loksa metskond 9 kinnistu , kus samuti juurdepääsutee puudub ja mille rajamine oleks väga küsitav, sest ala jääb korduva üleujutusala piiresse ning juurdepääsutee peaks läbima teisi kinnistuid või minema Xxxx kinnistuni väga suure, ebamõistliku ringiga. Kuusalu vallavalitsus on vaidlusaluse kinnisasja asukohajärgne omavalitsus. Avalikult kasutatav tee Tapurla külas kuulub Kuusalu vallale. Xxxx kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Kinnisasi ei piirne avalikult kasutatava teega; tee ja kinnistu vahele ning kinnistust lääne poole jääb Vana-Uuetoa kinnistu; kinnistust ida poole jääb Xxxx kinnistu, mis samuti piirneb avalikult kasutatava teega. Xxxx kinnistu on hoonestatud elamumaa. Avaldajad soovivad esimese eelistusena juurdepääsu määramist Xxxx kinnistule üle Vana-Uuetoa kinnistu. Ajalooliselt on juurdepääs üle selle kinnistu olnud nn „vana tee“ asukohas, mis nüüd on likvideeritud ja asendatud uue teega, mis kulgeb Vana-Uuetoa kinnistu ida- ja põhjapoolset serva mööda. Olemasolevale uuele teele saab avalikult kasutatavalt teelt Vana-Uuetoa kinnistu kagunurgast, kus mahasõidu järel on telefoniga avatav tõkkepuu. Kuni Xxxx kinnistuni kulgeb juurdepääsutee mööda Vana-Uuetoa kinnistu idaserva ja enne järsku pööret lääne poole on teelt kaks mahasõidukohta, üks põhja suunas Xxxx kinnistule ja teine kirde suunas Xxxx kinnistule. Vana-Uuetoa kinnistu uut teed kasutavad selles lõigus hetkel kolme kinnistu omanikud, Vana-Uuetoa ise, lisaks Xxxx ja Xxxx. Kuni Xxxx kinnistuni on juurdepääsutee pikkus 39 meetrit ja laius 3 meetrit. Juurdepääsuõigus ei riiva VanaUuetoa kinnisasja omanike huve ebaproportsionaalselt, ei kitsenda märkimisväärselt nende õigusi ega välista kinnisasja kasutamist. Alternatiivse variandina soovivad avaldajad juurdepääsu määramist Xxxx kinnistule üle Xxxx kinnistu. Siin juurdepääsuteed hetkel pole, sest Xxxx kinnistu omanik kasutab Vana-Uuetoa kinnistu uut teed juurdepääsuteena oma kinnistule. Võimalik juurdepääsutee asukoht võiks paikneda vastavalt lisatud skeemile. Xxxx kinnistu lääneservas ja kulgeda piki seda kuni Xxxx kinnistuni, kus oleks mahasõidukoht Xxxx kinnistule. Juurdepääsutee üle Xxxx kinnistu Xxxx kinnistuni oleks 49 m pikk ja 3 m lai. Avaldajad taotlevad Xxxx kinnistu igakordse omaniku kasuks tähtajatut piiranguteta ööpäevaringset ja igapäevast juurdepääsuõigust jalgsi, kergliiklusvahenditega ja mootorsõidukitega täismassiga kuni 15 tonni, mis kehtib Xxxx kinnistu omanikule, tema pereliikmetele, külalistele ning kinnistu ja hoonete teenindamise ning hooldustööde teostajatele (nt paakauto). Avaldajad nõustuvad juurdepääsuõiguse eest tasuma iga-aastast mõistlikku tasu. Juurdepääsuõiguse tasu peaks koosnema kolmest elemendist – juurdepääsutee poolt hõlmatud 3 (12)
kinnistuosa maamaksust, juurdepääsutee korrashoiu kuludest ja juurdepääsutee talumistasust. Kogu kinnistu eest tasumisele kuuluvast maamaksust arvestatakse proportsionaalselt juurdepääsu alla jäävate ruutmeetrite eest tasumisele kuuluv maamaks, mis jagatakse võrdselt teed kasutavate osapoolte vahel. Nii Xxxx, Vana-Uuetoa kui Xxxx kinnistud asuvad 100%-liselt maamaksu hinnatsoonis H0423010 (maa maksustamishind 1,92 eurot/m2), kus kogu Xxxx kinnistu (2496 m2) 2018.a maamaks oli kokku 28,8 eurot, mis teeb ruutmeetri maamaksuks aastas 0,01154 eurot. VanaUuetoa kinnistut läbiva juurdepääsutee tasu kujuneks järgmiselt: 1) maamaks 39 m x 3 m = 117 m2 x 0,01154 eurot = 1,35 eurot : 3 = 0,45 eurot aastas; 2) tee korrashoiu kulud 117 m2 x 0,03 eurot/m2 x 12 kuud = 42,12 eurot : 3 = 14,04 eurot aastas; 3) talumistasu 7,5% maa maksustamishinnast 1,92 eurot/m2 x 117 m2 = 16,848 eurot x 117 m2 / 4527 m2 = 0,44 eurot : 2 = 0,22 eurot aastas. Kokku 14,71 eurot aastas. Alternatiivse juurdepääsutee rajamine Xxxx kinnistule läheks maksma umbes 2800 eurot. Xxxx kinnistut läbiva juurdepääsutee tasu kujuneks järgmiselt: 1) maamaks 49 m x 3 m = 147 m2 x 0,01154 eurot = 1,70 eurot : 2 = 0,85 eurot aastas; 2) tee korrashoiu kulud 147 m2 x 0,03 eurot/m2 x 12 kuud = 52,92 eurot : 2 = 26,46 eurot aastas; 3) talumistasu 7,5% maa maksustamishinnast 1,92 eurot/m2 x 147 m2 = 21,17 eurot x 147 m2 / 7600 m2 = 0,41 eurot aastas. Kokku 27,72 eurot aastas. Avaldajate saadav kasu (sh säästetud kulud) juurdepääsu määramisel üle Vana-Uuetoa kinnistu võrreldes alternatiivse variandiga üle Xxxx kinnistu, on uue tee rajamisega seotud kulud ja kõrgem aastane juurdepääsuõiguse tasu. Juurdepääsualust maad saaksid Vana-Uuetoa kinnistu omanikud kasutada suure tõenäosusega vaid teena, sest neil endil on samuti vaja kinnistule juurdepääsu. Hetkel kui Xxxx kinnistu omanik kasutab oma krundile juurdepääsuks Vana-Uuetoa kinnistul paiknevat teed, saaks ta võimaliku juurdepääsutee asukohas enda kinnistul ehitada midagi muud. Xxxx kinnistu veevarustustrass läbib Vana-Uuetoa kinnistut endise ligipääsutee all. Trass algab avalikult kasutatava tee kõrval paikneva Tapurla küla veetrassi jaotuskohast Vana-Uuetoa kinnistust lõuna pool, kulgeb läbi Vana-Uuetoa kinnistu keskosa kuni Xxxx kinnistu edelanurgani ja sealt edasi juba Xxxx kinnistul kuni elumajani. Trass paikneb ~1,5-2 m sügavusel nn „vana tee“ all ja oli esialgselt 50 mm läbimõõduga metalltoru, millele u 10-12 a.t veetrassi renoveerimise käigus lükati avalikult kasutatava tee kõrval olevast jaotuspunktist sisse uus 32 mm läbimõõduga plastikust veetoru. Xxxx kinnistu veevarustustrassi pikkus Vana-Uuetoa kinnistul on 29 m. Avaldajad soovivad Xxxx kinnistu veetrassi reaalservituudi seadmise asjaõiguslepingu sõlmimise kohustuse määramist Vana-Uuetoa kinnisasja omanikele ja nende kohustamist anda nõusolek servituudi kandmiseks kinnistusraamatusse. Avaldajad soovivad piiranguteta tähtajatut veetrassi reaalservituudi seadmist Xxxx kinnistu igakordse omaniku kasuks. Avaldajad nõustuvad veetrassi servituudi eest tasuma igaaastast mõistlikku tasu (tl-d 14-17). Tapurla küla veetrass (ehitusregistri koodiga 220289065, pikkusega ca 2000 m) oli kuni 2005.a peremeheta vara, mis võeti Loksa vallavolikogu 15.09.2005 otsusega valla valdusesse ja anti 17.10.2005 ehitise tasuta võõrandamise lepinguga üle Tapurla Külaseltsi omandisse. Tapurla küla olemasoleva veevärgi põhitrassi pikkus on ligikaudu 1150 m, koos harutrassidega kokku ligikaudu 2000 m. Avaldajad tegid 10.06.2019 Vana-Uuetoa kinnistu omanikele märkimisväärses summas kompromissettepaneku juurdepääsu saamiseks, mis puudutab ühekordset tasu tee rajamise eest ja igaaastast servituudi tasu. Kahjuks ei ole kokkulepet Vana-Uuetoa kinnistu omanikega saavutatud, sest nõutakse väga kõrget iga-aastast servituuditasu. Avaldajad nõustuvad juurdepääsuõiguse eest tasuma iga-aastast mõistlikku tasu. Juurdepääsuõiguse tasu peaks koosnema kolmest elemendist – juurdepääsutee poolt hõlmatud kinnistuosa maamaksust, juurdepääsutee korrashoiu kuludest ja juurdepääsutee talumistasust. Kogu kinnistu eest tasumisele kuuluvast maamaksust arvestatakse proportsionaalselt juurdepääsu alla jäävate ruutmeetrite eest tasumisele kuuluv maamaks, mis jagatakse võrdselt teed kasutavate osapoolte vahel. Nii Xxxx kui Vana-Uuetoa kinnistud asuvad 100 %-liselt maamaksu hinnatsoonis H0423010 (maa maksustamishind 1,92 eurot/m2) ja maamaks on 0,01154 eurot/m2 aastas. Juurdepääsutee korrashoiu kulude arvestamisel lähtuvad avaldajad varasemast kohtupraktikast, kus on määratud tee korrashoiu kuludeks 0,03 eurot iga ruutmeetri kohta kuus, mis jagatakse võrdselt teed kasutavate osapoolte vahel. Vana-Uuetoa kinnistu uue tee selle lõigu, mida avaldajad soovivad kasutada juurdepääsuteena Xxxx kinnistule, maamaks on kokku 39 m x 3 m = 117 m2 x 0,01154 eurot = 1,35 eurot aastas ja tee korrashoiu kulud 117 m2 x 0,03 eurot/m2 x 12 kuud = 42,12 eurot aastas. Kokku on see 43,47 eurot aastas, mis tuleks jagada võrdselt teed 4 (12)
kasutavate osapoolte vahel, st kahe või kolme vahel. Juurdepääsu talumistasu suuruse määramisel paluvad avaldajad kohtu abi. AÕS § 155 lg 1 näeb ette, et talumistasu suurus aastas on 7,5 protsenti maa maksustamishinnast korrutatuna kitsenduse ruumilise ja sisulise ulatuse koefitsientidega. AÕS § 155 lg 2 alusel on kitsenduse ruumilise ulatuse koefitsient kitsenduse pindala suhe katastriüksuse pindalasse, lg 3 viitab käesoleva seaduse lisale, kus on sätestatud kitsenduse sisulise ulatuse eelduslikud koefitsiendid. Juurdepääsutee talumistasu tuleks võrdselt jagada nende osapoolte vahel, kes juurdepääsuteed kasutades teealuse maa omaniku omandiõigust riivavad. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 155 järgi on Vana-Uuetoa kinnistut läbiva juurdepääsutee talumistasu 7,5% maa maksustamishinnast 1,92 eurot/m2 x 117 m2 = 16,848 eurot x 117 m2 / 4527 m2 = 0,44 eurot aastas (tl-d 103-104).
3.Puudutatud isik M. P. avaldas kohtule, et tema omandis oleval Xxxx kinnistul puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isik ei saa Lahemaa rahvuspargi osas kehtivate kaitse-eeskirjades sätestatud kitsenduste tõttu kasutada oma kinnistut elamu püstitamiseks. Juurdepääs oma kinnistule pääsemiseks on puudutatud isikule vajalik. Puudutatud isik on nõus juurdepääsu määramisega asukohta, mis on märgitud lisaks 2 oleval aerofotol nimetusega „uus tee (punane joon)“. Avaldaja arvates on selline juurdepääsu lahendus kooskõlas AÕS § 156 lg 1 sätesatud tingimusega, mille kohaselt juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve, sest riivab puudutatud isikuid G. N.i ja M. T.t väiksemal võimalikul viisil. Puudutatud isik palub kohtul juurdepääsu eest makstava tasu määramisel arvestada asjaoluga, et puudutatud isiku poolt piirdub juurdepääsu kasutamine vaid mõne korraga aastas, sest puudutatud isikul ei ole Xxxx kinnistul ehitisi ja kehtivate kitsenduste tõttu ei ole tal võimalik neid sinna ka püstitada (tl 33).
4.Kuusalu Vallavalitsus avaldas kohtule, et Xxxx kinnistule tuleb määrata juurdepääs avalikult kasutatavalt teel üle Vana-Uuetoa kinnistu uue tee vastavalt avalduse lisas 2 toodud skeemile. Taotlus vastab AÕS § 156 lg 1 tingimustele. Kuusalu Vallavalitsuse ametnik juhtiv maa- ja planeeringuspetsialist Gerli Sveta Pajupuu on 29.11.2018 teostanud Xxxx ja Vana-Uuetoa kinnistute paikvaatluse. Xxxx kinnistul puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teel. Avalikult kasutatava kohaliku tee nr 3530074 Tapurla tee ja Xxxx kinnistu vahele jääb Vana-Uuetoa kinnistu. VanaUuetoa kinnistul on tajutav vana tee asukoht, mille kaudu oli tagatud juurdepääs Xxxx kinnistu omanikel avalikult kasutatavale teele. Vana-Uuetoa kinnistu omanik on rajanud uue tee. Uus tee kulgeb kohalikult teelt piki Xxxx ja Xxxx kinnistute piiri ning sellega on tagatud kinnistu terviklikkus. Vana (algne) tee jagas kinnistu lõunapoolse osa kaheks ja on tänaseks likvideeritud. Tapurla teelt algavat Vana-Uuetoa kinnistul asuvat teed kasutatakse täna Xxxx ja Xxxx kinnistule juurdepääsuks. Xxxx kinnistu piirneb Tapurla teega ning kinnistule juurdepääsuks on võimalik rajada tee. Uue tee rajamise tuleb arvestada asjaoluga, et Tapurla küla asub Lahemaa Rahvuspargi Juminda piiranguvööndis, kus kehtivad looduskaitselised piirangud. Lisaks on Xxxx lõunapoolne osa künklik (reljeefne) ja kivine, mis teeb uue tee rajamise ebamõislikult kalliks, kui 15 m kaugusel on olemas tee, mida saab kinnistule juurdepääsuks kasutada. Võttes arvesse kehtivat olukorda ning asjaolu, et uue tee rajamine tähendab tee rajamist metsamaale (nähtav Maa-ameti kaardirakenduselt) ja uue tee rajamisega kaasnevad täiendavad kulud, on Kuusalu Vallavalitsus seisukohal, et Xxxx kinnistule tuleb tagada juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle Vana-Uuetoa kinnistu. Xxxx kinnistu omanik soovib lisaks juurdepääsule ka servituudi seadmist veetrassile, mis paikneb vana juurdepääsu tee all. Kuusalu valla ühisveevärgi-ja kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2016-2017 (ÜVK) kohaselt kuulub Tapurla küla arengukava piirkonda. ÜVK-s on ära näidatud olemasolevad veetrassid. Taprula küla kajastavalt jooniselt on näha, et veetrass Xxxx kinnistule kulgeb üle Vana-Uuetoa kinnistu vana tee asukohas. Lähtuvalt eeltoodust on Kuusalu Vallavalitsus seisukohal, et Xxxx kinnistu omanike taotlus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Juhul, kui Vana-Uuetoa kinnistu omanik ei nõustu veeservituudi seadmisega antud asukohas ja taotleb veetrassi ümberehitust, peab ta arvestama seadusest tuleneva kohustusega hüvitada tehnovõrgu ümberpaigutamisega seotud kulud (tl 50).
5.Puudutatud isikud M. T. ja G. N. vaidlevad avaldusele vastu ja paluvad selle jätta rahuldamata. Puudutatud isikud põhjendavad oma vastuväiteid avaldusele järgmiselt. Puudutatud isikud on likvideerinud ebaseaduslikult ehitatud vana tee, sest see poolitas nende omandis oleva kinnistu ning 5 (12)
autode liikumine sellel ohustas Vana-Uuetoa kinnistul liikuvaid ja mängivaid lapsi. Rajati uus tee, mille kasutamine naabritele võimaldati koheselt. Puudutatud isikutele teadaolevalt ei ole VanaUuetoa kinnistu endine omanik andnud nõusolekut juurdepääsutee ehk nn vana tee rajamiseks. Avaldajad ei ole puudutatud isikutele pakkunud mõistlikku tasu servituudi seadmise korral. Avaldajad ei nõustu veetrassi reaalservituudi seadmise ja kinnistusraamatusse kandmisega, sest Xxxx kinnistu veetrass on seadusvastane rajatis, mille puuduvad projekt ja kooskõlastused. Veetrass tuleb lammutada ning projekteerida ja rajada vastavalt puudatud isikutega kooskõlastatud projektile. Puudutatud isikud ei anna nõusolekut veetrassi tarbeks reaalservituudi määramiseks ja kinnistusraamatusse kandmiseks. Puudutatud isikud jaatavad Xxxx kinnistu omanike õigust juurdepääsuvõimalust nõuda, kuid ei saa nõustuda esitatud tingimustega ja pakutud tasuga. Avaldajad taotlevad esitatud nõuete all Xxxx kinnistu igakordse omaniku kasuks tähtajatut piiranguteta ööpäevaringset ja igapäevast juurdepääsuõigust, jalgsi, kergliiklusvahenditega ja mootorsõidukitega täismassiga kuni 15 tonni. Puudutatud isikud ei nõustu sellega, et Xxxx kinnistu omanikud hakkaksid nende rajatud erateed kasutama, sealhulgas raskeveokitega. Eratee ei ole rajatud arvestusega, et tagada raskeveokitega pidev läbipääs. Samuti ei ole see võimalik tee ebapiisava laiuse tõttu, mistõttu raskeveokid hakkaksid kahjustama teepervede murukatet. Tänane situatsioon ei võimalda suurte veokitega teed kasutada, ilma et need kahjustaksid teekatet ja lähtuvalt oma pöörderaadiusest ka teepervi. Piirkonnas on tsentraliseeritud prügi kogumine. Samuti on Xxxx kinnistul ehituspiirang, mistõttu ei ole kinnistu teenindamine raskeveokitega vajalik. Rõhutama peab, et Xxxx kinnistu kogumiskaev asub osas, kuhu tee iseärasuste tõttu (looduslik pinnase langus, kitsus) ei ole raskeveokiga ligipääs võimalik. Vana-Uuetoa kinnistu omanikud on kestvalt arvestanud naabrite huvidega ja võimaldanud neile läbisõidu poolte kokkuleppel. Kui avaldajad soovivad seada teeservituuti nn „uuele teele“, siis on soovivad puudutatud isikud, et avaldajad hüvitavad neile puudutatud isikute rajatud tee maksumuse, tee hoolduse kulud, talumistasu tegelikele kuludele vastavas määras. Puudutatud isikud ei anna nõusolekut Vana-Uuetoa kinnistule rajatud tee kasutamiseks Xxxx kinnistu omanikele, sest Xxxx kinnistul on olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Puudutatud isikud ei soovi oma kinnistule rajatud teele põhjendamatut liikluskoormuse kasvu. Tee, mida on kasutanud nii Xxxx, kui ka Xxxx kinnistute omanikud ja külalised, on rajatud puudutatud isikute pingutuste ja rahaliste vahendite abil. Avaldajad ei ole teinud tee rajamiseks mitte mingeid väljaminekuid. Puudutatud isikutele ei ole rajatud ajutine tee tulevikus vajalik, sest neil võib tekkida tulevikus soov rajada uus tee vastavalt uuele detailplaneeringule ja samal ajal kasutada olemasoleva ajutise tee aluse kinnistu osa mõne muu ehitise püstitamiseks. Ühe võimalusena tuleks kaaluda ka detailplaneeringus märgitud „võimalikule servituudialale“ uue tee ehitamine ühiste vahenditega. Puudutatud isikud leiavad, et avaldajatel on kohustus kompenseerida tee rajamisega seotud kulutustest 9757,95 eurot poole, kui nad ei soovi ise uut teed rajama hakata. Avaldajad peaksid kompenseerima puudutatud isikutele teealuse maa ehk kinnistu turuväärtuse vähenemise. Puudutatud isikute teadmisel on Vana-Uuetoa kinnistu suuruseks Maa-Ameti andmebaasi kohaselt 4545m2, kinnistu väärtuseks on 150 000 eurot ja ühiskasutatav teemaa moodustaks 180m2. Seega on teemaa väärtus: 150 000:4545x 180=5940 eurot, millest pool summat on 2970 eurot. Puudutatud isikud taotlevad kaotatud maa, mida nad omanikena kasutada ei saa kompenseerimist summas 2970 eurot. Seoses tee aktiivsesse kasutusse võtmisega väheneb ohutus nende omandis oleval Vana-Uuetoa kinnistul, kuna autode liiklus võib põhjustada ohuolukordi, kuna puudutatud isikutel on kolm väikest last, kes on siiani kinnistul vabalt joosta ja mängida saanud. Nüüd peab hakkama laste liikumist piirama, millel on puudutatud isikutele tajutav mõju. Samuti on tajutavaks mõjuks keskkonnamõju- autodest tekkiv müra, heitgaasid, kahjustused haljastusel. Lisaks kaasnevad puudutatud isikutele tulevikus kulud teeäärse aia püstitamiseks. Lisaks kuuluvad tee kasutamise eest tee korrashoiu kulud. Avaldajate toodud metoodika ei ole puudutatud isikutele, sest arvestades kulusid tee korrashoiule ja hooldusele, ei ole see kulupõhine. Tee korrashoiu kulud tuleb jagada võrdselt teed kasutavate osapoolte vahel. Kindlasti ei ole aktsepteeritav tee kasutamine Xxxx kinnistu omanikel ja külalistel, kellele juurdepääsu õiguse andmisest puudutatud isikud keelduvad. Puudutatud isikud leiavad, et õiglase hüvitise suurus oleks minimaalselt 50 eurot, mida tasutakse võrdsetes osades tee kasutajate vahel, seega 25 eurot kuus. Hüvitis peab katma tee hoolduse kulud, teepervede hoolduse (muruniitmine), teekatte hooldus, tõkkepuu hooldus, tarvitatav elekter ja internetiühendus, vajadusel talvise lumekoristuse, samuti võimalike teekahjustuste taastamise. 6 (12)
Puudutatud isikud on nendele osaks langeva omandiõiguse riive ja kohustuste vältimiseks nõus hüvitama avaldajatele 2800 eurot alternatiivse üle Xxxx kinnistu kulgeva juurdepääsu tee ehitamiseks. Avaldajatele antakse juurdepääsu tagamiseks teeservituudi seadmiseks nõusolek, kui avaldajad kompenseerivad tee rajamise kulud ühekordse maksena ning tasuvad juurdepääsuõiguse eest mõistlikku tasu: tee rajamise kulud 4878,97 eurot ühekordse maksena; talumistasu omandiõiguse riive eest (kinnistu väärtuse vähenemine) 2970 eurot ühekordse maksena; tee korrashoiu kulude eest kuupõhiselt 25 eurot kuus. Alternatiivsena hüvitavad puudutatud isikud avaldajatele üle Xxxx kinnistu juurdepääsu tee rajamise kulutuste katmise tingimusel, et avaldajad loobuvad servituutide seadmise taotlemisest Vana-Uuetoa kinnistule (tl-d 67-68). Puudutatud isikud suhtlesid seisukoha ajavahemikul 10-19.06.2019 avaldajatega, kes tegid ettepaneku ühekordse makse 5000 euro tasumiseks. Iga-aastaseks teeservituudi tasuks pakkusid avaldajad 50 eurot aastas ehk 4,17 eurot kuus. Puudutatud isikud olid nõus 5000 euro maksega, kuid mitte 50 euro iga-aastase servituuditasuga. 50 eurot iga-aastane teeservituudi tasu ei kata puudutatud isikute hinnangul isegi 50% kuludest, mida puudutatud isikud peavad igapäevaselt tee hoolduse osas tegema (telefoniga avatava värava SIM-kaardi tasu, suvine muruniitmise ja vajadusel umbrohutõrje tasu, vajadusel talvine lumetõrje tasu, jooksvate tee hooldus-remonditööde tasu jms), rääkimata igakuisest talumistasust. Puudutatud isikud on valmis andma juurdepääsu seadamiseks nõusoleku, kui teeservituut seatakse vastavalt täna kehtivale Vana-Uuetoa mt 1 detailplaneeringule. Tee ehitamise kulud (s.h võimalikul servituudialal täna paiknevate puude, kivide jms teisaldamise kulud) katavad avaldajad vastavalt detailplaneeringu kooskõlastamise käigus avaldaja Ü. K. enda poolt tehtud ettepanekule. Tee ehitamine peab toimuma seadusandluse kohaselt ning puudatud isikute kinnistul asuvat vara (s.h kivipiiret) kahjustamata või selle teisaldamisel tuleb lähtuda puudutatud isikute soovist uue asukoha osas kinnistu piirides (tl 120).
6.Kohus kuulas menetlusosalised 29.05.2019 istungil ära ning andis menetlusosalistele tähtajad avalduste ja dokumentide esitamiseks, sh juurdepääsutasu määramise aluseks olevate asjaolude kohta tõendite esitamiseks. II.
Kohtumääruse põhjendused ja kohaldatud õigusaktid
7.Avaldajad on taotlenud, et kohus tuvastaks Vana-Uuetoa kinnistu omanike kohustus taluda Xxxx kinnistu veetrassi vastavalt skeemil toodud asukohas (Lisa 4), kohustus sõlmida Xxxx kinnistu omanikega piiranguteta tähtajatu veetrassi reaalservituudi seadmise asjaõigusleping ja kohustus anda nõusolek servituudi kandmiseks kinnistusregistri registriossa nr 4178050 järgmiselt: „Kinnistut koormab AÕS § 641 alusel piiranguteta tähtajatu veejuhtimisservituut kinnistusregistri registriossa nr. 2271702 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks asjaõiguslepingus kokku lepitud sisus ja vastavalt lepingule lisatud skeemile. Avaldajate poolt esile toodud asjaolude kohaselt paikneb Vana-Uuetoa kinnistule veetrass, mis varustab avaldajate kinnistut veega. Loksa valla ja Tapurla Külaseltsi vahel 17.10.2005 sõlmitud ehitise tasuta võõrandamise lepingu kohaselt võõrandati Tapurla Külaseltsile Tapurla külas asuv külmaveetorustik ehitusaluse pinnaga 2000m2 ja ehitisregistri koodiga 220289065 (tl-d 106-108). Ehitisregistri andmetel kuulub rajatis ehitisregistri koodiga 220289065 Tapurla Külaseltsile ning selle esmase kasutuselevõtu aasta on 1987. Kuusalu valla ÜVK arendamise kavas sisalduva Tapurla küla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni skeemist nähtuvalt on üle Vana-Uuetoa kinnistu Xxxx kinnistule kulgev veetrass külmaveetorustiku osa (tl 109). Seega kuulub Vana-Uuetoa kinnistul asuv veetrass Tapurla Külaseltsile. Puudutatud isikud M. T. ja G. N. ei ole veetrassi omanikud. Samuti ei ole veetrassi omanikeks avaldajad. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 lg 1 ei anna kinnisasja omanikule õigust nõuda teise kinnisasja omanikult, et see lubaks kasutada varem rajatud ja teise kinnisasja omaniku omandis olevat tehnovõrku ja -rajatist. AÕS § 158 lg 2 annab kinnisasja omanikule õiguse nõuda teise kinnisasja omanikult asjaõiguse seadmist, mis võimaldab vastava tehnovõrgu ja -rajatise ehitada. AÕS § 158 7 (12)
lõikest 1 ei ole võimalik tuletada talumiskohustust olukorras, kus tehnovõrk või -rajatis on kinnisasjale juba rajatud (vt ka RKTKo 2-15-17137 p 20 jj). Kohtu hinnangul juba ehitatud tehnovõrkude ja -rajatiste osas ei ole avalduse rahuldamine AÕS § 158 lg 1 ja 2 järgi võimalik, sest tehnovõrgu omanikuks ei ole avaldajad ega puudutatud isikud, samuti on tehnovõrk juba rajatud. Kohtu hinnangul ei ole avalduse rahuldamine võimalik ka AÕSRS § 152 järgi. Tehnorajatiste talumise või mittetalumise osas on õigussuhe kinnistu omanikel, kelle kinnisasjal rajatis asub ja rajatise omanikel. Avaldajad ei ole kinnisasja omanikud, millel trass paikneb ega ka trassi omanikud. Seetõttu ei ole avaldajad AÕSRS § 152 järgse õigussuhte osapooleks. Kohus jätab eeltoodud põhjendustel avalduse selles esitatud tuvastusnõude osas läbi vaatamata.
8.AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. AÕS § 156 lg 1 järgi on juurdepääsu määramise eelduseks juurdepääsu puudumine avaldaja kinnisasjale avalikult kasutatavalt teelt. AÕS § 156 lg 1 ls 4 kohaselt tuleb arvestada juurdepääsu määramisel koormatava kinnisasja omaniku huve. Juurdepääsu määramise eelduseks on juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt ka RKTKo 3-2-1-170-12, p 10). Kohus valib määratava juurdepääsu maakorralduslikult võimalike juurdepääsuteede seast. Kohus valib juurdepääsutee, arvestades juurdepääsu taotleja huvisid ja teiste omanike huvisid.
9.Avaldajatele kuulub kinnistusraamatu registriossa nr 2271702 kantud kinnisasi (Xxxx kinnistu). Avaldajate kinnisasjade naaberkinnisasjad on M. T.ele ja G. N.ile kuuluv Vana-Uuetoa kinnistu (registriosa nr 4178050), M. P.ile kuuluv Xxxx kinnistu (registriosa 6746402) ja Eesti Vabariigile kuuluv Loksa metskond 9 kinnistu (registriosa nr 7937102, katastritunnus 42301:001:0310). Kinnisasjade koosseis ja kuuluvus on tõendatud kinnistusraamatu väljavõtetega. Kohus jättis 01.11.2021 määrusega läbi vaatamata avalduse avalikult teelt juurdepääsu määramiseks avaldajate kinnisasjale Eesti Vabariigi vastu. Kohus leidis, et kinnistu asukoht hõlmab Läänemere Xxxx korduvat üleujutusala ning asub Xxxx või kalda ehituskeeluvööndis. Kinnistul ei asu olemasolevat teed, mis kulgeb avaliku teeni või mõne erateeni, mille kaudu oleks võimalik jõuda avalikult kasutatavale teele. Seetõttu ei ole Eesti Vabariik kinnisasja omanikuks TsMS § 6182 lg 1 mõistes, keda avalduse lahendamine puudutab. Juurdepääsu määramise kaalumine üle Eesti Vabariigile kuuluva Loksa metskond 9 kinnistu ei ole põhjendatud. Eeltoodut arvestades kaalub kohus juurdepääsu määramist üle Vana-Uuetoa või Xxxx kinnistu.
10.Kohtu hinnangul ei piirne avaldajate kinnisasi üheski kohas avalikult kasutatava teega. Lähim avalikult kasutatav tee on tee asukohaga Xxxx (3530074 Tapurla tee, katastritunnus 35301:001:1138) (Tapurla tee). Asjaolu nähtub Maa-ameti kaardirakendusest tehtud väljatrükist (tl 18). Puudutatud isikutele kuuluvad naaberkinnisasjad ei ole koormatud avaldajate kinnisasja kasuks reaalservituudiga, mille alusel oleks võimalik pääseda avalikult teelt avaldajate kinnisasjale. Asjaolu nähtub kinnistusraamatu registriosade väljatrükkidest. Avaldajad ei ole ise katkestanud oma faktilise teoga juurdepääsu. Avaldajate kinnisasjale on juurdepääs hetkel võimalik üle M. T.ele ja G. N.ile kuuluva Vana-Uuetoa kinnistu, kuid puudutatud isikud ei ole olnud juurdepääsu määramisega nõus. Kuivõrd M. T. ja G. N. ei ole olnud nõus juurdepääsutee kasutamise õiguse kohtab avaldajatega lepingut sõlmima, ei saa pidada nende nõusolekut juurdepääsutee kasutamiseks püsivaks vajalikuks juurdepääsuks AÕS § 156 lg 1 mõistes. Üle Xxxx kinnistu juurdepääs hetkel ei ole. Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et avaldajatel on AÕS § 156 lg 1 alusel õigus nõuda naaberkinnisasjade omanikelt juurdepääsu endi kinnisasjale.
11.Kohus hindab alternatiivsete juurdepääsuteede maakorralduslikku võimalikkust ning kaalub avaldajate huvisid erinevate juurdepääsuteede alternatiivide osas. Kohtu hinnangul puuduvad üle 8 (12)
Vana-Uuetoa kinnistu juurdepääsu määramisel maakorralduslikud takistused. Seda kinnitab asjaolu, et ajalooliselt on üle Vana-Uuetoa kinnistu maa-ala toimunud juurdepääs avaldajate kinnisasjale (tl 122 – Vana-Uuetoa maaüksuse detailplaneering). Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et VanaUuetoa kinnistu kasutamine Xxxx kinnistule pääsemiseks on välja kujunenud tava. Vana-Uuetoa kinnistul asub olemasolev tee, mida on võimalik kasutada juurdepääsuks avaldajatele kuuluvale Xxxx kinnistule. Menetlusosalised ei ole avaldanud kohtule asjaolusid, millest nähtuvad avalik-õiguslikud piirangud, mis välistavad juurdepääsu määramise avaldajate taotletud asukohta. Kohtu hinnangul puuduvad üle Vana-Uuetoa kinnistu juurdepääsu määramisel maakorralduslikud takistused. Menetlusosalised ei ole avaldanud kohtule asjaolusid, millest nähtuvad avalik-õiguslikud piirangud, mis välistavad juurdepääsu määramise avaldajate taotletud asukohta. Kohtu hinnangul on VanaUuetoa kinnistul olemas ala, mida on võimalik kasutada juurdepääsuna ning millel on teekate. VanaUuetoa kinnistut on hetkeseisundis võimalik kasutada juurdepääsuna sõiduautodega, mis vastab avaldajate vajadusele. Vana-Uuetoa kinnistule juurdepääsu tee rajamiseks täiendavaid kulutusi teha ei tuleks. Kohus leiab, et arvestades Xxxx kinnistu reljeefi on Xxxx kinnistule juurdepääsutee rajamine kulukas. Xxxx kinnistul puudub kasutuskõlblik tee, millelt pääseb avalikult kasutatavale Tapurla teele; Xxxx kinnistul puudub maha- ja pealesõit Tapurla teele. Eeltoodud asjaolusid arvestades on juurdepääsu määramine üle Xxxx kinnistu avaldajate jaoks koormavam kui juurdepääsu määramine üle Vana-Uuetoa kinnistu. Kohus rahuldab avalduse ja määrab juurdepääsu avaldajatele kuuluvale Xxxx kinnistule avalikult kasutatavale Tapurla teele üle M. T.ele ja G. N.ile kuuluva Vana-Uuetoa kinnistu.
12.Kohus määrab alljärgnevalt kindlaks juurdepääsutee asukoha. Avaldajate taotletud juurdepääs asub puudutatud isikutele M. T.ele ja G. N.ile kuuluval Vana-Uuetoa kinnistul. Kohtu hinnangul on põhjendatud juurdepääsu määramine avaldajate taotletud asukohta, kuivõrd sellel on juba olemas teena kasutatav ala. Kohus määrab juurdepääsu asukohaks 39m pikkuse lõigu alates Xxxx kinnistu piirist üle Vana-Uuetoa kinnistu kuni Tapurla teeni. Juurdepääsutee asukoht on kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel kollase värviga tähistatud (kohtumääruse lisa). Joonisel kulgeb kollase värviga tähistatud juurdepääsutee. Kohus on seisukohal, et tee laius on küsimus, mis tuleb lahendada juurdepääsu tingimuste määramisel. Kohus märgib, et naaberkinnisasjade omanikel on võimalik kokkuleppel juurdepääsutee asukohta muuta, sh seada juurdepääsu asemele teeservituut. Seega ei takista juurdepääsu määramine detailplaneeringu järgsesse asukohta tee rajamist, kui naaberkinnisasjade omanikud selles kokku lepivad.
13.Avaldaja on taotlenud juurdepääsu määramist järgmistel tingimustel: Tee laius on 3 meetrit; Juurdepääsu kasutamine on lubatud tähtajatult ööpäevaringselt jalgsi, kergliiklusvahenditega, mootorsõidukitega täismassiga kuni 15 tonni kinnistu ja hoonete kasutamise ja teenindamise, samuti hooldustööde eesmärgil. Puudutatud isikud G. N. ja M. T. on vastustanud avaldajate taotlust lubada kasutada teed mootorsõidukitega täismassiga kuni 15 tonni. AÕS § 156 lg 1 järgi eeldatakse, et juurdepääsuõigus annab õiguse kasutada teed jalgsi, jalgrattaga või muul sellesarnasel viisil liikumiseks (vt ka V. Murumets. AÕS § 156. – AÕS kommentaar, lk 605, komm 3.3.2). Kui kohus määrab AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsuõiguse, peab kohus määrama, milliste liiklusvahenditega on valitseva kinnisasja omanikul õigus teenivat kinnisasja kasutada. Juurdepääsuõigus peab andma valitseva kinnisasja omanikule tegeliku võimaluse oma kinnisasja kasutada. Samas ei tohi kohus määrata juurdepääsuõigust suuremas mahus, kui see valitseva kinnisasja omanikule kinnisasja kasutamiseks on vajalik. Kohus võtab arvesse, et juurdepääsuõiguse sisuks ei ole ehitamise eesmärgil valitsevale kinnisasjale pääsemine, sh valitsevale kinnisasjale ehitusmaterjali ja vajalike seadmete vedamine. Kui avaldajad soovivad kasutada juurdepääsu oma 9 (12)
kinnisasjale ehitamiseks, on neil võimalik naaberkinnisasja omanikult nõusolekut nõuda AÕS § 147 alusel. Avaldajatele kuuluva Xxxx kinnistu sihtotstarve on elamumaa 100%. Seetõttu tuleb juurdepääsu määramisel arvestada, et juurdepääs võimaldaks kinnisasja elamiseks kasutada. Kohtu hinnangul on selleks, et maapiirkonnas asuval kinnisasjal püsivalt elada, vaja kinnisasjale juurdepääsu, mida saab kasutada jalgsi, kergliiklusvahenditega ning mootorsõidukitega, mille lubatud täismass ei ületa 7500 kilogrammi. Sellise massipiiranguga on hõlmatud A-, B- ja C1-kategooria mootorsõidukid, mis tagab püsiva juurdepääsu kinnisasjale ja kinnisasja kasutamise võimaluse. Lisaks on vajalik kinnisasja teenindavate mootorsõidukite ligipääs, milleks üldjuhul on jäätmeveoks, reovee purgimiseks ja kinnisasjal asuvate elamute kütmiseks vajava küttematerjali vedamiseks kasutatavad mootorsõidukid. Avaldajad ei ole välja toonud, et lisaks kohtu osundatud veoautodele on vajalik kinnisasja kestev teenindamine mõne muu eriotstarbelise mootorsõidukiga. Kohus on seisukohal, et avaldajate taotletud tingimused ei ole puudutatud isikute jaoks liigselt koormavad. Juurdepääsutee kasutamine jääb lokaalseks ega mõjuta Vana-Uuetoa kinnistut senisest rohkem. Kohus määrab kindlaks avaldajate taotletud juurdepääsu tingimused. Kohus määrab eeltoodut arvestades juurdepääsu tingimuse, mille kohaselt tohib juurdepääsu kasutada jalgsi, kergliiklusvahenditega, mootorsõidukite, autorongide ja masinrongidega, mille lubatud täismass ei ületa 7500 kilogrammi ning kinnisasja teenindavate sõidukitega, mida kasutatakse jäätmeveoks, reovee purgimiseks ja kinnisasjal asuvate hoonete kütmiseks vajaliku küttematerjali kohale toomiseks. Avaldaja on taotlenud juurdepääsu määramist selliselt, et tee laius on 3 meetrit. Kohus määras eelnevalt juurdepääsuõiguse selliselt, et juurdepääsu on võimalik kasutada mootorsõidukitega, mille lubatud täismass ei ületa 7500 kilogrammi, lisaks kinnisasja teenindavatele mootorsõidukitele nagu prügiauto. Kohtu hinnangul ei võimalda kolmest meetrist väiksem tee laius juurdepääsuõigust teostada. Kohus võtab arvesse, et kohalike teede laius samas piirkonnas jääb vahemikku 3-3,5 meetrit. Kohus määrab juurdepääsutee laiuseks on 3 meetrit. Ehitusseadustiku (EhS) § 19 lg 1 punktist 4 tuleneb teeniva kinnisasja kohustus tagada ehitise korrashoid ja ohutus. Avaldajad ei ole taotlenud, et tee korrashoiu tagamise kohustus pannakse neile. Seega jääb tee korrashoiu ja ohutuse tagamise kohustus valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vahelises õigussuhtes teeniva kinnisasja omaniku kohustuseks.
14.AÕS § 156 lg 1 lause 2 sätestab, et juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. AÕS § 156 lg 1 lause 3 sätestab, et kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. AÕS § 156 lg 1 järgi tuleb tasu määrata igal juhul, kui teeniva kinnisasja omanik ei avalda, et ta tasu ei nõua. Puudutatud isikud M. T. ja G. N. on avaldanud, et soovivad tee rajamise kulude 4878,97 eurot ja omandiõiguse riive eest 2970 euro hüvitamist ühekordse maksena. Juurdepääsutasu koosneb kolmest komponendist: maamaks, hüvitis omandiõiguse riive eest ja juurdepääsutee korrashoiu kulud. Hüvitis omandiõiguse riive eest määratakse teeniva kinnisasja omaniku poolt kaotatava kasutuseelise väärtuse järgi või valitseva kinnisasja omaniku säästetava kasutuseelise järgi. Kohus ei saa määrata suuremat tasu, kui teeniva kinnisasja omanik nõuab ega väiksemat tasu, kui valitseva kinnisasja omanik on valmis maksma. Kohus arvestab tasu määramisel tee kasutajate hulka ning tee kasutamise osakaalu nende vahel ja intensiivsust. Juurdepääsu määramisest tuleneda võivat kinnisasja väärtuse vähenemist ei hüvitata. Kuivõrd kehtiva õiguse järgi ei hüvitata tee rajamiseks tehtud kulusid ja kinnisasja väärtuse vähenemist, ei saa kohus panna avaldajatele kohustust tasuda M. T.ele ja G. N.ile tee rajamise kulude hüvitamiseks 4878,97 eurot ja omandiõiguse riive hüvitamiseks 2970 eurot.
10 (12)
Kohus lähtub sellest, et juurdepääsutee alla jääva ala suuruseks on 117 ruutmeetrit (3m*39m=117m2). Tee hooldamise kohustus jäi teeniva kinnisasja igakordsele omanikule. Seetõttu tuleb arvestada tasu määramisel tee hooldamise kulusid. Avaldajad on välja toonud tee hooldamise kulude suurusena 0,3 eurot ruutmeetri kohta ning tuginenud seejuures 2014.a pärinevale kohtupraktikale. Kohtu hinnangul on teehoolduskulude suurus ajas kasvanud. Nii on Harju Maakohus 16.03.2020 määruses tsiviilasjas nr 2-17-16716 tuvastanud teehoolduskulude suurusena 0,86 eurot ruutmeetri kohta. Seega on teealuse maa hoolduskulud aastas kokku 100,62 eurot (117x0,86=100,62). Avaldajad on Vana-Uuetoa kinnistu maamaksu suuruseks avaldanud 0,01154 eurot ruutmeetri kohta. Teealuse maa eest kuulub tasumisele maamaks 1,35018 eurot aastas (117x0,01154=1,35018). Maa-ameti kirja kohaselt on Harjumaal keskmine aasta tasu juurdepääsu servituudi eest maksimaalselt 0,04 eurot ruutmeetri kohta perioodil 2019-2022. Servituut on olemuselt sarnane juurdepääsuõigusega ja selle saab võtta aluseks ka käesoleva vaidluse lahendamisel. Teealusele maale 117m2 vastav maksumus on 4,68 eurot aastas (117x0,04=4,68). Eeltoodust tulenevalt on maamaksu ja omandiõiguse riive eest makstavat hüvist arvestades teealusele maale 117m2 vastava juurdepääsutasu suurus 78,22 eurot (100,62+1,35018+4,68=106,65). Puudutatud isikud M. T. ja G. N. kasutab samuti juurdepääsuteed. Kohus eeldab, et valitseva ja teeniva kinnisasja igakordse omaniku kasutuse osakaal on võrdne. Seetõttu kuulub valitseva kinnisasja igakordse omaniku poolt teeniva kinnisasja igakordsele omanikule tasumisele juurdepääsutasu 53,33 eurot (106,65:2=53,33). Kohus määrab eeltoodut arvestades juurdepääsutasu suuruseks 53,33 eurot aastas. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta kümnes jaanuar (10.01.).
15.Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 5 kohaselt on avaldaja taotletud märkuse kinnistusraamatusse kandmise vajalikuks eelduseks puudutatud isikute nõusolek. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. AÕS § 63 lõike 1 punkti 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). AÕS § 141 lõige 3 sätestab, et kohtulahendi või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Vastava märkuse tegemine kinnistusraamatus tagab selle, et juurdepääsuga seonduvad asjaolud on selged ja üheselt mõistetavad ka kolmandatele isikutele, samuti saaksid nii pooled kui kolmandad isikud juurdepääsuga seotud õigusi praktikas paremini kaitsta ja nõuda teistelt isikutelt, s.h teeniva või valitseva kinnisasja omanikult, kitsendustele allumist. Märkus juurdepääsu kohta kinnisasjale tuleb kanda nimetatud kinnisasja kinnistusraamatusse selle nähtavakstegemiseks ja kehtimiseks kolmandate isikute suhtes. Märkus juurdepääsu kasutamise tasu kohta tuleb kanda avaldaja kinnisasja registriossa. Kohus ei ole seotud hagita menetluses avaldajate taotluse täpse sõnastusega ning loeb avaldajate esitatud taotluse taotluseks kanda kinnistusraamatusse märkus. Kohus määras eelnevalt kindlaks juurdepääsu ja selle tingimused. Kohtu hinnangul on taotlus põhjendatud. Kohus kohustab M. T.t ja G. N.i andma nõusoleku märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse.
16.Tõendeid, mille analüüsimist määruses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
17.TsMS § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Tulenevalt TsMS § 172 lõikest 1 kannab hagita menetluses menetlusekulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, 11 (12)
kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus arvestab sellega, et avaldajate taotlus oli ajendatud puudutatud isikute M. T.e ja G. N.i soovimatusest leppida avaldajatega kokku teeservituudi seadmises. Seetõttu ei ole põhjendatud menetluskulude jätmine avaldaja kanda. Kohus arvestab, et puudutatud isikute soovimatus mitte kokku leppida teeservituudi seadmises ei olnud pahatahtlik, vaid tingitud teeservituudi tingimustes kokkuleppele mittejõudmisest. Puudutatud isikud ei vaielnud vastu avaldajate juurdepääsu nõudele, kuid soovisid selle määramisel puudutatud isikute avaldatud tingimuste arvestamist. Seetõttu ei ole põhjendatud menetluskulude jätmine puudutatud isikute M. T.e ja G. N.i kanda. Puudutatud isikud M. P.i ja Kuusalu valla kaasas kohus menetlusse omal algatusel. Seetõttu ei ole põhjendatud menetluskulude nende kanda jätmine. Kohus võtab arvesse, et füüsilistest isikutest menetlusosalised on menetluses osalenud isiklikult, mistõttu ei ole neil tekkinud lepingulise esindaja kulusid. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et menetlusosaliste menetluskulud on asjaolusid arvestades õiglane jätta menetlusosaliste endi kanda. Kohus jätab menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda ning menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 21.12.2022 kohtumäärusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 15.04.2022 kohtumäärus.
12 (12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.