K Ki hagi R Te vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise, kahju hüvitise ja viivise nõudes
Tsiviilasja hind
Hagihind 3 816 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: K K (isikukood xxx, elukoht xxx); Hageja lepinguline esindaja: R Sarv (e-post [email protected]); Kostja: R T (isikukood xxx, elukoht xxx).
Asja läbivaatamine
15.03.2022 avalikul kohtuistungil
Istungil osalenud menetlusosalised
Hageja lepinguline esindaja R Sarv, kostja R T
Juures viibis
Sekretär Claudia Järve
Resolutsioon
1.Rahuldada K Ki hagi R Te vastu korteriomandi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise, kahju hüvitise ja viivise nõudes.
2.Mõista korteriomand asukohaga xxx (registriosa nr xxx) R Te valdusest välja K Ki valdusesse. Kohustada R T vabastama korteriomand asukohaga xxx (registriosa nr xxx) valdus ning vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral määrata otsuse täitmise viisiks kostja ja tema asjade korteriomandist asukohaga xxx (registriosa nr xxx) väljatõstmine.
3.Mõista R T välja põhivõlgnevus 200 eurot K Ki kasuks.
4.Mõista R T välja viivised VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlgnevuselt 200 eurot K Ki kasuks alates 16.09.2021 kuni kohustuse kohase täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 200 eurot. Menetluskulud
5.Jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
6.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja ja kostja sõlmisid 31.12.2020 xxx asuva eluruumi üürilepingu tähtajaga kaks aastat. Üürilepingu punkt 4.4.9 järgi on üürnik kohustatud arvestama naabrite ja teiste elamus elavate inimeste huvidega ning punkti 4.4.15 järgi kohustub üürnik mitte rikkuma avalikku korda ega hoones, kus Eluruum asub, kehtestatud reegleid. xxx (endine xxx) korteriühistu kodukorra punkt 1.13 sätestab, et aknaalune parkimine toimub ainult ninaga maja poole (käivitamisel heitgaasid sisenevad vent. torudest, avatavatest akendest tuppa, trepikoja uksest sisse). Parkida tuleb selleks ettenähtud joonte vahele. Parkla teisel pool parkimine ninaga või tagumise poolega maja poole.
2.Hageja sai KÜ esindaja I M käest 18.04.2021 teate, et kostja rikub parkimiskorda. Hageja võttis selle peale kostjaga ühendust ning selgitas, et parkimiskorra reeglid on koridoris stendi peal kirjas. Isegi, kui kostja eelnevalt ei märganud parkimiskorra reegleid koridoris stendi peal, siis alates hageja kirjalikust märkusest alates pidi kostja olema teadlik KÜ hoovis kehtivast parkimiskorrast.
3.Hageja tegi 18.06.2021 päringu korteriühistule, et saada infot kostja parkimiskorra rikkumiste kohta. KÜ esindaja edastas info, et xxx eluruumi omanik on kostjaga vestlemas käinud, kuid kostja jätkas parkimist nii, nagu tema soovib, millega eirab KÜ kokkulepitud parkimiskorda. Hageja sai KÜ esindajalt 08.07.2021 ja 21.07.2021 fotod seoses parkimiskorra rikkumisega. Hageja edastas 04.08.2021 kostja e-posti aadressile xxx hoiatuse, millega palus kostjal lõpetada parkimiskorra rikkumine 30 päeva jooksul. Selle peale ähvardas kostja hagejat politseiga. KÜ esindaja saatis hagejale 23.08.2021 ja 06.09.2021 fotod seoses järjekordse parkimiskorra rikkumisega. Lisaks on KÜ esindaja 30.08.2021 edastanud omapoolse kirjaliku selgituse juhtunu kohta ning kuidas kostjale on korduvalt selgitatud parkimiskorda. Eeltoodule tuginedes esitas hageja 09.09.2021 kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse ning palus kostjal eluruum vabastada hiljemalt 15.09.2021. Samuti esitas hageja kostjale kahju hüvitamise nõude seoses õigusabikuludega. Kostja saatis 09.09.2021 vastuse, mille kohaselt keeldus eluruumi vabastamast ja kahju hüvitamast.
4.Hageja nõuab kostjalt AÕS § 80 lg 1 alusel eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmist, s.o hageja omandiõiguse tunnustamist kostja valduses olevale eluruumile ning kostja kohustamist eluruum hageja valdusesse tagastada. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on xxx asuva eluruumi omanik hageja. Kostja on korteri valdaja. Puudub vaidlus, et kostja valdab hagejale kuuluvat korterit. Kostjal ei ole õigust korterit vallata.
5.Hageja esitas 09.09.2021 kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse tuginedes VÕS § 315 lg 1 punktile 1 ja § 276 lõikele 3, mille kohaselt on üürileandjal üürilepingu erakorraline ülesütlemise õigus, kui üürnik eelnevast hoiatusest hoolimata ei arvesta majaelanike ja naabrite huvidega. Hageja hinnangul on kostja tegevus (s.o parkimiskorra rikkumine) käsitletav kahtlemata tahtlikuna – kostja jätkas pärast hoiatuse saamist korduvalt parkimiskorra rikkumist. Kostja käitumine põhjustas hagejale muresid ning korteriühistu ja majaelanike pahameele, mistõttu ei olnud üürilepingu jätkamine võimalik. Sellest tulenevalt palus hageja kostjal korter vabastada hiljemalt 16.09.2021. Hageja esitatud õiguspärase ülesütlemisavaldusega langes ära kostja õigus asja vallata pärast ülesütlemisavalduses märgitud kuupäeva. Seega on kostja alates 16.09.2021 ilma õiguseta vallanud hagejale kuuluvat korterit. Eeltoodust tulenevalt on eeldused hageja vindikatsiooninõude rahuldamiseks täidetud ning hagejal on õigus nõuda kostjalt xxx asuva eluruumi valduse üleandmist.
6.Hageja nõuab kostjalt ka kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist. Hagejale on tekkinud varaline kahju kohtueelsete õigusabikulude näol seoses kostjale nõudekirja edastamisega. Õigusabikulud kokku on 200 eurot (sisaldab käibemaksu), mis sisaldasid endas hageja olukorra analüüsimist, kostjale ülesütlemisavalduse ja nõudekirja edastamist, kostja vastusega tutvumist a hagejaga suhtlemist. Kuna hageja ei ole käibemaksukohustuslane, siis kuulub ka käibemaks hüvitamisele. Hagejal puuduvad õigusalased eriteadmised ning seetõttu on eriteadmistega isiku abi kasutamine põhjendatud.
7.Hageja palub mõista korteriomand, xxx (registriosa nr-ga xxx), kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse, kohustada kostjat vabastama korteriomand xxx (registriosa nr-ga xxx), vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral määrata otsuse täitmise viisiks kostja ja tema asjade korteriomandilt xxx (registriosa nr-ga xxx) väljatõstmine. Mõista kostjalt hageja kasuks välja varalise kahju hüvitis summas 200 eurot ja viivis seadusjärgses määras alates hagi kohtule esitamise päevast, kuid mitte rohkem kui kahju hüvitamise nõude summa. Kostja vastuväited hagile
8.Kostja vaidleb hagile vastu. Puudub vaidlus, et pooled sõlmisid 31.12.2020 tähtajalise üürilepingu kahe aastase tähtajaga. Lepingust ega selle lisadest ei nähtu hagi aluseks toodud parkimiskorda, mida oleks võimalik rikkuda ja mille rikkumine oleks fikseeritud. Pooled ei ole sõlminud ühtegi lepingu lisa, kus oleks toodud parkimiskord sellisel kujul, nagu hageja väidab.
9.Kostja on esitanud korduvalt elamist häiriva naabri suitsetamise kohta pretensioone hagejale, kuid hageja on seda ignoreerinud. Samuti on kostja korduvalt hagejale kirjutanud, miks hageja ei ole selgitanud kostjale enne lepingu sõlmimist parkimiskorda. Hageja käib ja pildistab suvalisi autosid, ahistades sellise tegevusega kostjat ja mõtleb välja kostja kohta laimu ja esitab alusetuid nõudekirju. Hageja tegeleb ahistava jälitamisega, pidades kostjale süüdistuseks esitatud väidetavat valesti parkimist lepingu rikkumiseks, kuigi seda ei ole lepingus kordagi mainitud, kuidas parkimine on lahendatud antud kinnistul selliselt, nagu hageja seda kostjalt nüüd nõuab ja süüks esitab.
10.Vaidluse all ei ole fakt, et kostja elab üürilepingust tulenevalt xxx, kuid see fakt ei anna hagejale õigust nõuda kostjalt lepinguväliste maksete teostamist ega ka mitte parkimise nõudmist enda suva järgi ega üürilepingu lõpetamist tema välja mõeldud parkimiskorra väidetavast, kuid tõendamata rikkumisest tulenevalt. Kõik lepingust tulenevad rahalised kohustused on kostja täitnud korrektselt vastavalt lepingule. Kostja on parkinud samamoodi, nagu kõik ülejäänud majaelanikud pargivad.
11.Kostja soovib, et kohus tasaarvestab hageja poolt esitatud kommunaalkulude arvetelt remondifondi, hageja laenumaksed ja ebaselge sihtmakse, mis on ekslikult üürilepingus märgitud kostja tasuda, kuid seadusest tulenevalt ei ole kostja kulud: remondifond 3,28 eurot + laenumakse 25,26 eurot ja sihtmakse 11,48 eurot = 40,02 eurot. Kokku 9 kuud x 40,02 eurot = 131,86 eurot. Kohtuotsuse põhjendused
12.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
13.Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja sõlmisid 31.12.2020 xxx asuva eluruumi üürilepingu tähtajaga kaks aastat (tlk 5-9). Hageja edastas 04.08.2021 kostja e-posti aadressile xxx hoiatuse, millega palus kostjal lõpetada korteriühistu territooriumil kehtestatud parkimiskorra rikkumine 30 päeva jooksul. Korteriühistu esindaja saatis hagejale 23.08.2021 ja 06.09.2021 fotod seoses järjekordse parkimiskorra rikkumisega kostja poolt. Eeltoodule tuginedes esitas hageja 09.09.2021 kostjale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse ning palus kostjal eluruum vabastada hiljemalt 15.09.2021. Samuti esitas hageja kostjale kahju hüvitamise nõude seoses õigusabikuludega. Kostja saatis 09.09.2021 vastuse, mille kohaselt keeldus eluruumi vabastamast ja kahju hüvitamast.
14.Hageja palub mõista korteriomand asukohaga xxx (registriosa nr xxx) kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse ning kohustada kostjat vabastama korteriomandi valdus, vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral määrata otsuse täitmise viisiks kostja ja tema asjade korteriomandist väljatõstmine. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja varalise kahju hüvitis summas 200 eurot ja viivis seadusjärgses määras, kuid mitte rohkem kui kahju hüvitamise nõude summa.
15.Kohus leiab, et hageja valduse vabastamise nõude alus olla asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. AÕS § 82 lg 1 kohaselt peab omanik vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. AÕS § 83 lg-st 1 tulenevalt võib valdaja asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata.
16.Kohus leiab, et lähtuvalt eelviidatud sätetest on käesolevas asjas hageja kohustus tõendada, et kostja valdab hagejale kuuluvat asja. Kohus on seisukohal, et hageja on kinnistusraamatu väljavõtte (tlk 25) näol esitanud tõendi, mis kinnitab hageja omandiõigust korteriomandile asukohaga xxx (registriosa nr xxx). Seega on hageja tõendanud korteriomandi kuuluvust hagejale. Kohtu hinnangul puudub vaidlus, et kostja valdab kõnealust korteriomandit, kuna kostja on seda kinnitanud.
17.Kohus selgitas kostjale 03.01.2022 määruses, et kostjal tuleb esitada tõendid selle kohta, et kostjal on seaduslik alus korteriomandi asukohaga xxx (registriosa nr xxx) valdamiseks. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-85-07 p-s 16 asunud seisukohale, et AÕS § 83 lõikest 1 tulenevalt peab just kostja tõendama, et tal on õigus asja vallata. Antud juhul on hageja avaldanud, et hageja on kostjaga sõlmitud tähtajalise üürilepingu 09.09.2021 avaldusega (tlk 22-23) üles öelnud, kuna kostja on rikkunud korteriühistus kehtestatud reegleid.
18.Kohus märgib, et võlaõigusseaduse (VÕS) § 315 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt VÕS § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi. VÕS § 315 lg 1 p-st 2 tulenevalt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub VÕS § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult. VÕS § 276 lõike 3 kohaselt peab elu- või äriruumi üürnik arvestama majaelanike ja naabrite huvidega.
19.Kohus on seisukohal, et antud juhul on tõendamist leidnud, et hagejal esines VÕS § 315 lg 1 punktide 1 ja 2 ning VÕS § 276 lõike 3 koostoimes alus kostjaga sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks, kuna kostja ei arvestanud vaatamata hageja hoiatustele majaelanike ja naabritega huvidega ning rikkus tahtlikult korteriühistu territooriumil kehtestatud parkimiskorda.
20.Nimelt ilmneb, et hageja ja kostja vahel 31.12.2020 sõlmitud üürilepingu (tlk 5-9) punkti 4.4.15 kohaselt kohustus üürnik mitte rikkuma avalikku korda ega hoones, kus korteriomand asub, kehtestatud reegleid. Hageja esitatud tõenditest nähtuvalt on hageja kostjat sõnumiga (tlk 12) informeerinud asjaolust, et korteriühistu parkimiskorra reeglid on kirjas hoone koridoris asuval stendil. Korteriühistu kodukorra (tlk 10-11) punkti 1.13 kohaselt toimub akendealune parkimine ainult ninaga maja poole, et vältida heitgaaside hoonesse sattumist. Hageja on täiendavalt esitanud fotod, millest ilmneb, et kostja sõiduk on korduvalt pargitud vastuolus korteriühistus sätestatud parkimisreeglitega. Samuti on kostja 15.03.2022 kohtuistungil kinnitanud, et on parkinud autot oma suva järgi, sealhulgas tagumise osaga elamu poole. Hageja on esmalt andnud kostjale täiendava tähtaja rikkumise lõpetamiseks (tlk 15) ning seejärel kostjaga sõlmitud üürilepingu üles öelnud 09.09.2021 avaldusega (tlk 22-23). Kohus märgib, et VÕS § 315 lg-st 2 lähtuvalt tuleb üürilepingu ülesütlemisest teatada ette vähemalt 30 päeva. Võttes arvesse, et hageja on üürilepingu üles öelnud 09.09.2021 avaldusega, on poolte vahel sõlmitud üürileping lõppenud 30 päeva hiljem. Kostja ei ole vaatamata kohtu selgitustele esitanud tõendeid, millest ilmneks, et pooltevaheline üürileping on seni kehtiv või kostjal esineks mõni alternatiivne alus hagejale kuuluva korteriomandi valdamiseks. Seega leiab kohus, et hageja valduse vabastamise nõue tuleb rahuldada ning korteriomand asukohaga xxx (registriosa nr xxx) tuleb R Te valdusest välja mõista K Ki valdusesse. Kohus kohustab R T vabastama korteriomand asukohaga xxx (registriosa nr xxx) valdus ning vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral määrata otsuse täitmise viisiks kostja ja tema asjade korteriomandist asukohaga xxxi (registriosa nr xxx) väljatõstmine.
21.Hageja on täiendavalt esitanud kahju hüvitamise nõude ja viivisenõude. Hageja nõuab kostjalt kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist. Hageja selgituste kohaselt on hagejale tekkinud varaline kahju kohtueelsete õigusabikulude näol seoses kostjale nõudekirja edastamisega. Õigusabikulud kokku on 200 eurot (sisaldab käibemaksu), mis sisaldasid endas hageja olukorra analüüsimist, kostjale ülesütlemisavalduse ja nõudekirja edastamist, kostja vastusega tutvumist ja hagejaga suhtlemist. Kuna hageja ei ole käibemaksukohustuslane, siis kuulub ka käibemaks hüvitamisele.
22.Kohus leiab, et hageja kahju hüvitamise nõude alus on VÕS § 128 lg 3 koostoimes VÕS § 115 lõikega 1. Nimelt on Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-84-14 p-s 24 asunud seisukohale, et kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna hüvitatavad. Antud juhul on hageja tõendanud, et hageja on kohtueelselt
kasutanud lepingulise esindaja õigusabi 09.09.2021 üürilepingu ülesütlemisavalduse koostamiseks. Lepinguline esindaja on õigusabiteenuse osutamise eest esitanud hagejale 16.09.2021 arve summas 200 eurot (tlk 26). Kohus leiab, et hageja kohtueelsed õigusabikulud summas 200 eurot on tõendatud ja põhjendatud, kuna hageja esindaja pidi ülesütlemisavalduse koostamiseks asjaoludega tutvuma, hagejaga suhtlema ning avalduse vormistama. Seega tuleb kahjuhüvitis summas 200 eurot kostjalt hageja kasuks välja mõista.
23.Hageja on esitanud kostja vastu ka viivisenõude. Kohus märgib, et VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg-st 1 tulenevalt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 alusel võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.
24.Antud juhul on kostja hagejale kahju tekitanud, seega on hagejal õigus kostjalt nõuda põhivõlgnevuselt summas 200 eurot viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagiavalduse esitamisest, mis oli 16.09.2021, kuni kohustuse kohase täitmiseni, kuid mitte enam kui põhivõlgnevuse suurus.
25.Kohus märgib, et kostja on menetluses avaldanud, et soovib esitada tasaarvestuse avalduse. Samas on kostja esitanud samadel alustel sama tasaarvestuse avalduse ka tsiviilasjas nr 2-21-120814, mille menetluses kohus on kostja tasaarvestuse avaldust juba arvestanud ning selle võrra kostjalt hageja kasuks väljamõistetavat summat vähendanud. Seega jätab kohus kostja tasaarvestuse avalduse käesolevas asjas tähelepanuta.
26.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124, § 132 lg 1 alusel on hagihind 3 816 eurot.
Menetluskulud
27.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus rahuldab hagi, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.
28.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.