Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

Resolutsioon

Jätta avaldaja K. K. 09.12.2021 taotlus protokolli parandamiseks rahuldamata. Rahuldada avaldus puudutatud isikute 1-7 suhtes osaliselt ja mõista puudutatud isikutelt Vanalinna Varad OÜ-lt, OÜ-lt Opulent Work, S. R.’ilt, J. P.’ilt, Financo Capital OÜ-lt, Pikk Kinnisvara OÜ-lt, OTH Holding OÜ-lt ja M. G.-lt K. K. kasuks välja 4575 eurot vastavalt korteriomandi kaasomandi proportsioonidele järgmiselt: 2.1.Vanalinna Varad OÜ-lt 625 eurot; 2.2.OÜ-lt Opulent Work 285 eurot; 2.3.S. R.’ilt 190 eurot; 2.4.J. P.’ilt 220 eurot; 2.5.Financo Capital OÜ-lt 715 eurot; 2.6.Pikk Kinnisvara OÜ-lt 1470 eurot; 2.7.OTH Holding OÜ-lt 515 eurot; 2.8.M. G.’lt 555 eurot. Mõista K. K. kasuks puudutatud isikult Vanalinna Varad OÜ välja määruse resolutsiooni punktis 2.1 nimetatud põhivõlgnevuselt arvutatavad viivised alates 06.06.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Mõista K. K. kasuks puudutatud isikult OÜ Opulent Work välja määruse resolutsiooni punktis 2.2 nimetatud põhivõlgnevuselt arvutatavad viivised alates 06.06.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Mõista K. K. kasuks puudutatud isikult S. R. välja määruse resolutsiooni punktis 2.3 nimetatud põhivõlgnevuselt arvutatavad viivised alates 06.06.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Mõista K. K. kasuks puudutatud isikult J. P. välja määruse resolutsiooni punktis 2.4 nimetatud põhivõlgnevuselt arvutatavad viivised alates 06.06.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Mõista K. K. kasuks puudutatud isikult Financo Capital OÜ välja määruse resolutsiooni punktis 2.5 nimetatud põhivõlgnevuselt arvutatavad viivised alates 06.06.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Mõista K. K. kasuks puudutatud isikult Pikk Kinnisvara OÜ välja määruse resolutsiooni punktis 2.6 nimetatud põhivõlgnevuselt arvutatavad viivised alates 06.06.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Mõista K. K. kasuks puudutatud isikult OTH Holding OÜ välja määruse resolutsiooni punktis 2.7 nimetatud põhivõlgnevuselt arvutatavad viivised alates 06.06.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Mõista K. K. kasuks puudutatud isikult M. G. välja määruse resolutsiooni punktis 2.8 nimetatud põhivõlgnevuselt arvutatavad viivised alates 06.06.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Jätta rahuldamata K. K. avaldus mõista puudutatud isikutelt Vanalinna Varad OÜlt, OÜ-lt Opulent Work, S. R.’ilt, J. P.’ilt, Financo Capital OÜ-lt, Pikk Kinnisvara OÜ-lt, OTH Holding OÜ-lt ja M. G.-lt välja 1765,86 eurot vastavalt korteriomandi proportsioonidele ja sellelt arvestatava viivise nõudes. Rahuldada avaldus puudutatud isiku 8 suhtes täielikult ja mõista Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistult K. K. kasuks välja 4137,38 eurot. Mõista Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistult K. K. kasuks välja määruse resolutsiooni punktis 12 nimetatud põhivõlgnevuselt arvutatavad viivised 28.12.2020 seisuga 416,86 eurot ning alates 29.12.2020 kuni põhinõude kohase täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Jätta 42% avaldaja menetluskuludest puudutatud isikute Vanalinna Varad OÜ, OÜ Opulent Work, S. R., J. P., Financo Capital OÜ, Pikk Kinnisvara OÜ, OTH Holding OÜ ja M. G. kanda vastavalt nende proportsioonile Pikk tn 15, Tallinn kaasomandis. Jätta 41% avaldaja menetluskuludest puudutatud isiku Tallinn, Pikk tn 15 korteriühistu kanda. Jätta iga puudutatud isiku Vanalinna Varad OÜ, OÜ Opulent Work, S. R., J. P., Financo Capital OÜ, Pikk Kinnisvara OÜ, OTH Holding OÜ ja M. G. kohta eraldi arvestatavatest menetluskuludest 17% avaldaja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

Edasikaebamise kord Kohtumäärusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv summas 70 eurot. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Avaldaja nõuded ja põhjendused

voolukõikumisi. Vana elektrikilp oli vanal pingesüsteemil ning ühendatud Elektrilevi vanal pingesüsteemil oleva vana trafoga. Ühistu koosolekul 2015 otsustati hakata tegema ettevalmistusi uuele 3-faasilisele pingesüsteemile üleminekuks. Otsuse vastuvõtmisel märkis avaldaja, et maja D osas – s.o korterite xx, xx, xx osas - on hageja omal kulul vahetanud varasemalt kaabli peakilbist korteriteni, paigaldanud vahejaotuskapid ja kilbid, ja on valmidus uuele 3-faasilisele pingesüsteemile üleminekuks. 08.06.2019 pöördus avaldaja Elektrilevi poole seoses tugevate voolukõikumistega enda korteris. Elektrilevi kirjutas seepeale et nemad elektrivõrgu riket pole registreerinud, kuid viitasid, et majas on uuele toitepingele üleviimine lõpetamata ja osad korterid on jätkuvalt ühendatud vana toiteliiniga. Lisaks selgitas Elektrilevi, et on teatanud korteriühistut kohustusest vana toitepingel olevad tarbimiskohad ümber lülitada uuele toiteahelale hiljemalt 19.07.2019. Nimetatud tähtajast ei olnud korteriühistu korteriomanikke informeerinud ning nõutavaid töid ei lõpetanud, kuigi vajalikud tööd Elektrilevi poolt uuele pingesüsteemile üleviimiseks olid tehtud. 25.07.2019 põles vanal pingel olev vana elektritrafo. Vooluta jäi ka avaldaja korter. Elektriühendus taastati, kuid avaldaja päringule vastuseks kinnitati, et vana alajaama trafo millega on ühendatud vanal süsteemil elektrikilbid Vanalinnas, on amortiseerunud ja ei ole töökindel. Elektrilevi poolt antud tähtaeg, milleni oli tagatud vanal toitepingel elektriühendus (s.o kuni 19.07.2019) oli mööda lastud – seega Elektrilevil kohustus elektriühendus tagada puudus. Kuivõrd avaldaja on ainus püsivalt Pikk 15 majas elav korteriomanik ning ei soovinud vahetult enne kütteperioodi jääda elektri ja kütteta, olid avaldaja poolt uuele elektrisüsteemile ülemineku tööde tellimine vältimatult vajalik. Lisaks sellele, et avaldaja hageja korteris on elektriga sisselülitatav Eesti Gaasi võrgugaasil töötav küttesüsteem, oli elektri säilitamine majas vajalik ka kinnistu üldvärava avamiseks ja sulgemiseks, turvakaamerate töötamiseks, üldvalgustuse toimimiseks, katuseküttekaablite toimimiseks jne. Samuti pole usutav, et korteriomanikud oleksid olnud nõus jääma elektriühenduseta korterites (signalisatsioon, valgustus, elektriboilerid jne), üldkasutatavates ruumides ja turvalisuse kaalutlustel (koridoride, sisehoovi, kuuride ja keldrite valgustus, värava elektrooniline lukk, katuseküttekaabel). Avaldaja küsis hinnapakkumise Eesti Energialt ning sai vastuseks et kõik kogu maja uuele pingesüsteemile vajalikud elektritööd maksavad ca 3500 eurot millele lisandub jooniste/projekti kulu sest joonised puudusid. 14.08.2019 olid majas elektritööd lõpetatud ja kõik korterid, va M3 ja 2 (sest nende kilbid ei asu koridoris vaid korterites), uuele elektrisüsteemile üle viidud. Pärast seda kui ühistu esindaja K. O. kokku lepiti, lasi ta sisse EE elektriku korteritesse M3 ja 2, toimus 16.08.2019 uuele elektrisüsteemile üleviimine ka nendes korterites. Üldelektri kilpide lahti- ja kinniplommimise eest tasus Elektrilevile ühistu. Avaldaja hinnangul saab nimetatud tegevused lugeda ühistu poolt elektritööde heakskiitmiseks (so korteritesse lubamine ja kinniplommimise tasumise eest). Perioodil 02.08 - 16.08.19 Eesti Energia poolt teostatud elektritööd maksid kokku 2985,6 eurot. Avaldaja tasus elektritööde arve kolmes jaos 8-10.09.2019, osaliselt kattis arve avaldaja ettemaks. Uuele süsteemile üleminekul nõuab Elektrilevi kilbi auditit koos mõõtmistega, milleks on vajalikud kilbi joonised. Avaldaja oli joonised tellinud juba enne elektritööde algust Eesti Energialt ning tellis seetõttu ka auditi koos mõõdistustega samuti Eesti Energia kaudu. Auditi käigus selgus, et 2 rikkekaitset üldelektri kilpides (ei olnud hõlmatud avaldaja tellitud töödega vaid varasemad) on vaja vahetada sest need on katkised. Avaldaja tellis ka need inspektori nõutud lisatööd. Täiendav kulu 1476 eurot, sellest: varasemalt tellitud ja inspektori poolt täpsustustega täiendatud kilbi teostusjoonised 780 eurot, täiendavad elektritööd 246 eurot, audit koos mõõtmistega 450 eurot. Tööd teostati septembris 2019. Kokku läksid seega Pikk 15 maja uuele elektrisüsteemile üleminekutööd (sh joonised, audit ja rikketööd) 4461,6 eurot. Hageja saatis 14.10.2019 tööde aktid, auditi järeldused ja joonised ja maksumuse igale korteriomanikule ning palus need hüvitada hiljemalt 21.10.2019. Kuna seadusega nõutud gaasipaigaldise auditit kinnistusisesele (sisehoov ja koridorid) üldgaasitorustikule polnud tehtud, tellis avaldaja selle Inspecta OÜ-lt juba 2017 aastal

pärast seda kui ühistu oli keeldunud teemat KÜ koosolekul arutamast. Avaldaja informeeris 31.12.2017 auditi teostamisest, maksumusest ja tulemusest ühistut ja korteriomanikke, informeeris parendustööde vajadusest ja maksumusest, edastas auditi protokolli, arve ja ülekande kviitungi ning palus ühistul või omanikel arve temale tasuda, millele ei vastatud. Auditi kohaselt on ühine gaasipaigaldis mittevastav (lekked kahes kohas torustikes ja korter 3 ühendus ebaseaduslik ja tööd tehtud valesti, ilma projekti, kooskõlastuse ning gaasimõõtjata). Audit maksis 88,8 eurot, mille hageja tasus. Vastust ega ülekannet ei järgnenud. Elektritööde käigus augustis 2019 ütles elektrik, et tunneb tugevat gaasilõhna A osa koridoris (seal kus 2017 auditi kohaselt oli üks lekkekohtadest) ja keeldus töid edasi tegemast enne kui gaasileke on kõrvaldatud. Lekkivat gaasitrassi ei olnud ühistu seega parandanud pärast auditi tegemist kahe aasta jooksul. Avaldaja tellis augustis 2019 auditijärgsed gaasitrassi parandustööd maksumusega 480,24 eurot. Avaldaja tasus arve 17.09.2019.

120 eurot; (v) D majaosa Börsi käigu poolse karniisi ja fassaadi parandustööd (august 2017) maksumusega 150 eurot; (vi) D majaosa korstna kontroll ning happe- ja tulekindla toru paigaldamine korstnasse (august 2017) maksumusega 647,20 eurot. Kokku on avaldaja teinud seega kulutusi summas 6929,9 eurot. Kuivõrd avaldaja osa suuruseks oli kulutuste tegemise ajal 719/8435 mõttelist osa maatükist ehk 8,5%, vastab avaldaja proportsioonile nimetatud kulust 589,04 eurot.

(neid asjaolusid kirjeldab avaldaja ka ise). Selline avaldaja tegevus raskendab korteriühistu tegevuse planeerimist ja korrapärast toimimist. Avaldaja üritab oma isetegevust esitleda kui vältimatuid toiminguid asja säilitamise tagamiseks, samas kui tegelikkuses on avaldaja tegevus ennekõike kantud eriarvamusest selles osas, mil viisil peaks ühist asja majandama. Olukorras, kus avaldaja ei anna aga korteriühistule isegi võimalust korrapäraselt tegutseda (mh ei teata töödest, mis vajavad tema hinnangul tegemist) ning tegemist ei ole kiireloomuliste vältimatult vajalike kuludega, ei ole avaldaja käitumine õigustatud ega saa anda avaldajale nõudeõigust kantud kulude hüvitamiseks. Avaldaja poolt kuni 31.12.2017 tehtud väidetavad kulutuste kandmine on tõendamata. Puudutatud isikud vaidlevad vastu katusepuhastustööde kulu (5000 eurot) tõendatusele. Nimetatud kulu tõendamiseks esitatud dokumendi näol on tegemist avaldaja ja tema abikaasa poolt käsikirjaliselt vormistatud dokumendiga, mis puudutatud isikute hinnangul on ebausaldusväärne tõend ega saa tõendada avaldaja tegelikku kulu. Samuti on avaldaja oma väidetava nõude aluseks olevate kulude kandmise tõendamiseks esitanud mh avalduse lisad 40, 41 ja 45, kus on arvetel näidatud kliendina hoopis PUIDURESTAURAATOR OÜ. Tõendatud pole ka avalduse lisadeks 44, 47 ja 51 olevate arvete tasumine. Samuti jääb arusaamatuks, mille alusel väidab avaldaja korstnaga seotud kulu suuruseks 647,20 eurot, kui arve on esitatud summas 550 eurot. Seejuures on ka lisaks 55 oleva arve tasumine tõendamata. Arvete seas on lisaks ka sõidutšekke, mis ei saa seonduda tööde teostamisega ega saa seega isegi mitte teoreetiliselt olla hageja väidetava nõuete aluseks olevate materiaalõiguse normide kohaldamisalas. Avaldaja nõude aluseks olevad asjaolud on kokkuvõttes tervikuna ebaselged ja kulude reaalne kandmine tõendamata. Korteriomanik võib teiste korteriomanike nõusolekuta teha üksnes asja säilitamiseks vajalikke toiminguid. D majaosa katusetöödega seonduvad kulud ei ole vajalikud kulud. Avaldaja ei ole tõendanud, et on katusetöödega seoses konkreetsete pöördumiste ja ettepanekutega enne pakkumise võtmist ja omavolilist tööde teostamist korteriühistu poole pöördunud. Põhjendatuks ei saa pidada sellist käitumist, et üks korteriomanik tellib omavoliliselt niivõrd suures ulatuses tööd ilma neid eelnevalt korteriühistuga kooskõlastamata. Puhastustööde teostamata jätmine ei saanud praegusel juhul hoonet ohtu seada. Sise- ja välisfassaadi krohviparandustööd ja värvimise kulusid ei saa avaldaja kasuks välja mõista. Avaldaja ei ole põhjendanud ega tõendanud, kuidas oleks hoonet ohtu seadnud see, kui tööde teostamine oleks otsustatud korrakohaselt ja tööd teostatud hiljem. D majaosa koridori akna restaureerimise kulu ei ole vajalik kulu. Jääb arusaamatuks, kuidas seondub avaldaja viide Pikk tn 15 hoone A osa akna amortisatsioonile 2016. aastal sellega, et 2017. aasta augustis purunes hoone D osa aken. Teiseks on avaldaja avalduses eksitavalt viidanud, nagu ta oleks etteulatuvalt akna purunemisest teisi korteriomanikke teavitanud. Avalduse lisast 46 nähtub, et avaldaja saatis teavituse akna purunemisest ja tööde teostamisest tagantjärele, kui tööd olid juba teostatud. Vaidlust ei saa olla selles, et ühe akna purunemise likvideerimine ei ole selline parandustöö, mis tuleks teostada vahetult pärast akna purunemist, andmata korteriühistule võimalust puudused ise likvideerida. Arvesse tuleb võtta ka asjaolu, et intsident leidis aset suvisel ajal (augustis 2017), mistõttu ei saanud olla akna parandamine erakorraline ja ajakriitiline töö. D majaosa Börsi käigu poolse karniisi ja fassaadi parandustööd ei ole vajalikud kulud. Avalduse punktist 39 nähtuvalt tulenesid avaldaja hinnangul Börsi käigu parandustööde vajadused sellest, et korteri 3 valesti paigaldatud ventilatsiooni väljatõmme oli tekitanud kondensatsioonivee ja see omakorda kahjustused krohvile. Avaldaja tugines tööde vajalikkuse hindamisel võimalikule ettekirjutusohule. Samas ei ole pooltel vaidlust selle üle, et viidatud osas ei ole korteriühistule ettekirjutust tehtud. Seega ei olnud avaldaja poolt põhjendatud asuda omavoliliselt töid teostama.

D majaosa korstna kontroll ning happe- ja tulekindla toru paigaldamine ei ole vajalik kulu. Esiteks on avaldaja otsesõnu avalduses möönnud, et tellis korstna kontrollitööd (ja sellega seonduvad lisatööd) ilma neid korteriühistu ja teiste korteriomanikega kooskõlastamata. Ainuüksi avaldaja poolt viidatud väidetav abstraktne vastuolu seadusega ei õigusta isetegevust. Avaldaja oleks pidanud nimetatud küsimuse kõigepealt tõstatama kaasomanikega ja korteriomanikega suheldes ja selle kohustuse rikkumist ta tunnistab. Samuti ei ole avaldaja tõendanud, milles seisneb happe- ja tulekindla toru paigaldamise vajalikkus TsÜS § 63 p 1 mõttes, s.t millised asjaolud õigustasid nimetatud kulu kandmist ilma korteriomanike vastavasisulise otsuseta ja millised oleksid olnud negatiivsed tagajärjed, kui nimetatud kulu kandmine oleks otsustatud korrakohaselt.

Puudutatud isik M. G. vastuväited ja põhjendused

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi 5. lõike kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti ning lg 7 kohaselt peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel.

Avaldaja kui Pikk tn 15, Tallinn asuva kortermaja üks kaasomanikest on esitanud puudutatud isikute kui selle kortermaja teiste kaasomanike ja korteriühistu vastu nõude hüvitada talle seoses korterelamu säilitamiseks vajalike remont- ja parendustööde maksumus, mis ta on vajalike töödena teinud aastatel 2016-2019. Puudutatud isikud vaidlevad nõudele vastu.

Vaidlus puudub järgmiste asjaolude üle:

Avaldajale kuulub Pikk tn 15, Tallinn kinnisasjas korteriomand number xx, mille suuruseks kuni 10.07.2020 oli kinnistusraamatu kohaselt 71,9 m2 maja üldpinnast 843,5 m2, ehk 8,5% kaasomandist.

Puudutatud isikud vaidlevad nõudele vastu, eitades tööde vajalikkust. Puudutatud isikud seavad ka kahtluse alla tööde teostamise või kulutuste kandmise tõendatuse. Samuti vaidlevad puudutatud isikud vastu käsitlusele, et avaldaja tegutses käsundita asjaajajana või et puudutatud isikud oleksid alusetult rikastunud avaldaja arvel.

Avaldaja on esitanud kulutuste hüvitamise nõude perioodi 2016-2019 eest. Alates 01.01.2018 muutus korteriomanditega seonduv õiguslik regulatsioon seoses Korteriomandiseaduse ja Korteriühistuseaduse kehtetuks tunnistamise ning Korteriomandija korteriühistuseaduse jõustumisega. Riigikohus on kinnitanud, et kui nõue on tekkinud ja muutunud sissenõutavaks enne KrtSi jõustumist, st enne 1. jaanuari 2018, siis tuleb sellisele nõudele kohaldada KOS-i sätteid. KrtS § 65, mille järgi korteriomanditele, mis on KrtS-i jõustumisel kantud kinnistusraamatusse, kohaldatakse KrtS-is korteriomandi kohta sätestatut, siis ei kohaldu (RK 2-17-131006, p 10). Seetõttu tuleb kohtul käsitleda eraldi asjaolusid ja nõudeid, mis on tekkinud kuni 31.12.2017 ning nõudeid, mis on tekkinud alates 01.01.2018.

Avaldaja nõuded, mis on tekkinud kuni 31.12.2017

Kuni 31.12.2017. a. kehtinud korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 11 lg 1 kohaselt oli korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 13 lg 1 esimese lause kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KOS § 13 lg 2 järgi on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama KOS § 13 lgs 1 nimetatud suuruses.

KOS § 15 lg 1 alusel valitsevad korteriomandi eset korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. AÕS § 71 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. AÕS § 72 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. KOS § 15 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel.

Riigikohus on märkinud, et AÕS § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seega on AÕS § 75 lg 1 sisuliselt väga sarnane KOS § 13 lg 1 esimesele lausele (vt RK 2-14-25115, p 10.2). Riigikohus on lisaks leidnud, et kuna AÕS § 75 lg 1 annab teistele kaasomanikele omavahelises suhtes õiguse nõuda, et iga kaasomanik osaleks ühiste kulutuste kandmises, siis sellise nõude võib vajadusel ka kohtusse esitada (vt RK 3-2-1-105-05, p-d 27, 28). KOS § 13 lg 2 sätestab sõnaselgelt korteriomaniku nõudeõiguse teiste korteriomanike vastu kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulude hüvitamiseks. Viimati nimetatud kulud võivad olla tekkinud ka nt sellest, et üks korteriomanik tellib kaasomandi eseme korrashoiuks vajalike toimingute tegemise kolmandalt isikult. Kolleegium juhtis tähelepanu, et KOS § 13 lg-te 1 ja 2 kohaldamise korral tuleb silmas pidada KOS § 13 lg-s 3 sätestatut, st et korteriomanik ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud (vt RK 2-14-25115, p 10.2).

Kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele KOS § 15 lg-st 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks. Kaasomandi eseme säilitamiseks vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriühistu otsust ega ka korteriomanike kokkulepet, vaid need kulud saab kõigi korteriomanike ühisel arvel teha iga korteriomanik – ning nõuda hüvitamist kaasomanikelt / ühistult. Siiski tuleb ka vajalike kulutuste tegemisel lähtuda eelkõige korteriomanike huvidest ja vältida põhjendamatute kulude tegemist (RK 3-2-1-31-15, p 9; 3-2-1-61-14, p 19). TsÜS § 63 p 1 sätestab, et esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.

Avalduse (parandatud terviktekst 05.01.2020) p 43 (I kd lk 157) kohaselt on avaldaja kuni 31.12.2017 teinud Pikk tn 15 asuva kortermaja säilitamiseks järgmiseid kulutusi: (i) (ii) (iii) (iv) (v) (vi)

D majaosa katuse puhastus, parandus, tihendamine ja värvimine (juuni 2016) maksumusega 5000 eurot; sisefassaadi krohviparandus ja värvimine (juuli 2017) maksumusega 364,23 eurot; välisfassaadi krohviparandus ja värvimine (juuli 2017) maksumusega 648,47 eurot; D majaosa koridori akna restaureerimine koos klaasi vahetusega, aknalaua ja aknapõskede parandus ja värvimine (august 2017) maksumusega 120 eurot; D majaosa Börsi käigu poolse karniisi ja fassaadi parandustööd (august 2017) maksumusega 150 eurot; D majaosa korstna kontroll ning happe- ja tulekindla toru paigaldamine korstnasse (august 2017) maksumusega 647,20 eurot.

Kohus analüüsib järgnevalt, milliste kulutuste osas on nõue esitatud, kas tööde tegemine või kulutuste kandmine on tõendatud, kas tegemist oli vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 ja KOS § 15 lg 2 mõttes, kas ning kas kaasomanikest puudutatud isikud kohustuvad proportsionaalselt endale kuuluva kaasomandiga hüvitama avaldajale tehtud kulutused. Kui KOS § 15 lg 2 ei kohaldu, analüüsib kohus, kas nõue on põhjendatud käsundita asjaajamise (VÕS § 1018) või alusetu rikastumise sätete (VÕS 1024 lg 4 ja § 1042) järgi

Pikk tn 15 hoone D osa plekk-katuse hooldustööd

Pikk tn 15, Tallinn elamu koosneb mitmest erinevast hoonest, mida menetlusosalised tähistavad kui A, B, C, D, E, F ja G osa. Avaldaja elab hoone osas, mida kokkuleppeliselt tähistatakse D-osana.

Avalduse kohaselt vahetati Pikk tn 15 hoone D-osa plekk-katus täielikult 2010 aastal. 2016. aasta mai kuuks ei olnud katust kordagi hooldatud, kuigi hoone katuse seis oli ülimalt kriitiline – katusevärv koorus, katus roostetas ulatuslikult ning oli lekkimise äärel.

katusel labidaga, metall vastu metalli. Juba see mehaaniline vigastus talvel vigastab katust kõige rohkem. Kriibitud katusele läheb sisse rooste. Kui see katus lihtsalt seisaks, siis mehaanilisi vigastusi poleks. Katust tuleb enne puhastada, kui rooste jõuab nii kaugele, et katust vahetama peaks. Seetõttu tulebki katust puhastada 3-5 aasta tagant.“

Avaldaja esitas vastava väite tõendamiseks Muinsuskaitseameti muinsuskaitseliste hoonete plekk-katuste käsiraamatu (II kd lk 54p), milles on kirjas, et metallist katuse suurimaks vaenlaseks on rooste ning katuse säilimise nimel on ülivajalik seda korrapäraselt värvida ja hoida puhtana. Talvel tuleb lumi ja jää katuselt eemaldada, kui need kujutavad inimesele ohtu, samas tuleb silmas pidada, et lume mehhaaniline eemaldamine katuselt suurendab katuse vigastamise ohtu.

Avaldaja esitas tõendina ka Keskkonnaministeeriumi plekk-katuste värvimise juhendi (II kd lk 56-61p). Selles on kirjas, et vajadus plekk-katuse värvimise järele tuleneb metalli sööbimisest, mis moodustavad pleki pinnale sügavaid kraatrikujulisi kahjustusi. Värvikihtide eesmärk on kaitsta plekki kulutuskihina, mille kahjustused tuleb võimalikult kiiresti parandada. Seda põhjusel, et ilmakoormused nagu päikesepaiste, sademed ja jäätumine muudavad värvi järjest hapramaks, kusjuures suurimad kahjustused tekivad värvipinnale mehaaniliselt ning lume ja jää kukkumisel, tekitades kriimustusi, mis ulatuvad plekipinnani (II kd lk 59 ja pöördel). Ülevärvimise intervalliks võib õhu kvaliteedist ja katuse mehaanilistest koormustest olenevalt pidada 5-15 aastat (II kd lk 61).

Avaldaja on fotodega (II kd lk 62-63) tõendanud, et Pikk tn 15 hoone D-osa katuselt lund ja jääd mehhaaniliselt (labidaga) puhastati, mis eelduslikult suurendas katuse koormust ja mehhaaniliste vigastuste tekkimist veelgi. Vastav nõue tuleneb ka Tallinna Linnavolikogu 22.06.2006 määrusega nr 45 kinnitatud „Tallinna linna heakorra eeskirja“ (redaktsioonis 07.03.2016-31.12.2018) § 5 lg 1 p-st 9, mille kohaselt on kinnistu ja ehitise omanik kohustatud kõrvaldama ehitiselt lume, jääpurikad, varisemisohtlikud kivid, plaadid jms ning tagama ohu korral ja ohu kõrvaldamise tööde ajal tänaval ja kõnniteel ohutu liiklemise, piirates ohuala ajutise piirdeaiaga ning paigaldades nähtavale kohale infotahvli, millele on märgitud ohu liik, ohu likvideerimise eest vastutava isiku nimi ja telefon, töö algus- ja lõpptähtaeg. Pikk tn 15 hoone asub Tallinna Vanalinnas jalgsiliikumisega alal, kus tuleb tagada jalakäijate ohutus ka viisil, et neid ei ohustaks katuselt langev lumi või jää.

Avaldaja on esitanud G. K.ga sõlmitud 26.05.2016 „Käsunduslepingu ja kokkuleppe“ (I kd lk 122), mille punkti 1 järgi kohustus G. K. kui käsundisaaja teostama Pikk tn 15 kinnistu D majaosa vajalikud plekk-katuse puhastamise, remontimise ja värvimise tööd ja kannab kaasnevad kulutused.

Tunnistajana üle kuulatud G. K. (II kd lk 190 ja pöördel), kes katusetöid avaldaja tellimusel teostas, andis tööde tegemise kohta järgmiseid ütluseid: „Katusetööd teostati 2016. aastal, mina olin teostaja. [---] Valtsid tuli tihendada. Katus tuleb eelnevalt puhastada, kahe valtsi vaheline katus ja valtsid ise liivapaberiga puhastada, seejärel pesta, siis värvitööd. Nende tööde tegemiseks tuli katusel rippuda turvaköitega, see oli füüsiliselt väga raske töö. Mul olid ka paar inimest abis, kes mind julgestaks, annaks värvi kätte ja muud sellist. Iga asja järgi ei saanud minna, kui oled köie otsas. Katusetöödeks läks kaua aega, kuu aega ilmselt. Päevas 3 tundi, kauem ei jõua füüsiliselt olla. [---] Dokumenteerisime fotode näol ehitustööde käiku, nn ehituspäevik oli piltidega olemas. [---] Tehtud tööde mahtu saab vaadata ruutmeetrite järgi, 175 m2. Ruutmeetrid mõõtsin mina isiklikult selleks, et osta vahendeid ja värvi. Materjalidest on tarvis liivapaberit, liivapaber nr 40 on tugev liivapaber, millega võetakse maha värv ja rooste. Seda tehti kogu 175 m2 ulatuses. Samuti valtsid tihendati, nende pikkust ma üle ei mõõtnud. Kõik kohad, kust on näha, et võivad hakata läbi jooksma, tuli tihendada. Värv võeti samuti ruutmeetrite alusel. 175 m2 materjalide kulutused mahtusid 5000 euro sisse. Ma ei oska öelda, mitu meetrit liivapaberit läks, kui oli puudu, tuli juurde osta. Avaldajaga oli meil kokkulepe, et kõik tööd ja materjalid peavad mahtuma 5000 euro sisse. [---] Avaldajaga oli kokkulepe, et selle raha eest tagan talle tööd, mis olid lepingus kirjeldatud ja pean ehituspäevikut. Kõik tööd, mis ma järjest tegin, pildistan katusel üles ja edastan avaldajale, et ta näeb, kas tööd on teostatud sellises järjekorras ja kvaliteedis, nagu kokku lepiti ja õigel ajal.“

Avaldaja on esitanud fotod hoone D-osa katusest tööde tegemise ajal (II kd lk 46-48p) ning pärast hooldustöid (II kd lk 49-53p). Neilt on võimalik tuvastada, et katus on võrreldes värvimiseelse seisuga oluliselt paremas korras.

Kohus loeb otsuse punktis 19.5.1 viidatud dokumentaalse tõendi, tunnistaja ütluste ja esitatud fotodega tõendatuks, et avaldaja tellis mais 2016 hoone D-osa katuse hooldustööd kuni värvimiseni (s.o. katuse pesu (ettenähtud vahendiga), katuse mehaaniline puhastus, pindade eeltöötlemine (roostetöötlus, hermeetik), kruntvärvi ja pinnavärvi (2x) pealekandmine ning prügi utiliseerimine ning muud koristustööd) ning need tööd on tehtud. Ruuki Products AS-i 17.08.2017 hinnapakkumisest (II kd lk 147) nähtub D-osa katuse kohta, et see on aasta peale tööde tegemist visuaalselt heas korras, mis samuti tõendab tööde teostamist.

Puudutatud isikud leiavad küll, et tegemist ei ole hooldusvajadusega, kuna väidetav lekkimisoht ning kiireloomuline tööde teostamise vajadus avaldaja väidetud ulatuses ei ole millegagi tõendatud. Kohus ei nõustu puudutatud isikutega, et avaldaja peab tööde vajalikkuse kriteeriumi täitmiseks tõendama katuse lekkimise või selle ohu. Ka katusematerjali korrapärane hooldus kuulub vajalike kulude alla. Ei ole mõistlik tõlgendada katusetöid vajalikuks alles siis, kui katus juba lekib, sest siis võib nende tööde maksumus olla oluliselt suurem võrreldes korrapärase jooksva hoolduse kuludega. Avaldaja on katuse hoolduse vajaduse umbes viieaastase intervalliga tõendanud (vt määruse p 19.3). Puudutatud isikud ei ole seda seisukohta ühegi omapoolse tõendiga ümber lükanud, piirdudes vaid paljasõnalise vastuväite esitamisega.

Samuti on avaldaja tõendanud, et puudutatud isikud pidasid 20.05.2016 toimunud Korteriühistu Pikk 15 üldkoosolekul maja ülejäänud katuseosade (s.o. A, B, C, E, F ja G osade) seisukorda piisavalt halvaks, et nende osas katusetööd heaks kiita ja need läbi viia (I kd lk 91p-92, KÜ üldkoosoleku otsuse p 2.6). Seega on puudutatud isikute vastuväide käesolevas menetluses vastuoluline, sest eeldatakse, et vaid D-osa katus ei vajanud mingeid töid ega isegi mitte hooldust.

Puudutatud isikud on ka seisukohal, et avaldaja ei ole tõendanud, et on katusetööde osas konkreetsete ettepanekutega enne pakkumise võtmist ja tööde teostamist korteriühistu poole pöördunud. Kohus märgib, et see iseenesest ei oleks aluseks, et vajalikke töid lugeda mittevajalikeks või nende kulude jaotamist teiste kaasomanike vahel pidada õigustamatuks. KOS § 15 lg 2 ei näe ette kohustust kooskõlastada vajalike kulude tegemine nende kaasomanike vahel jagamise eeldusena. Samas on aga ka 20.05.2016 toimunud Korteriühistu Pikk 15 üldkoosoleku protokollist näha, et avaldaja vastava teema tõstatas. Samuti nähtub sellest protokollist, et vajalikuks on peetud tellida ehitusprojekt A, B, C, E, F ja G osade renoveerimiseks ehitusprojekt, mistõttu on kummaline puudutatud isikute väide, et D-osa hooldamiseks peab millegipärast eraldi korteriühistu poole pöörduma. AÕS § 72 lg 5 alusel oleks mõistlik ja hea usu põhimõttega kooskõlas suhtuda sama suure tähelepanuga kogu maja seisukorda, mitte tegeleda teatud majaosade hooldusega vaid spetsiaalse nõudmise saamisel. Korteriühistu (ega teise puudutatud isikud) ei ole tõendanud, et nad oleks ise tundnud huvi D-osa katuse seisukorra või hooldustööde teostamise vajaduse vastu või astunud mingeid samme hooldustööde tegemiseks korteriühistu poolt. Avaldaja on väitnud, et mitte üheski Pikk tn 15 korteriühistu majandusaasta kavas pole planeeritud mitte ühtegi vajalikku remonttööd, puudutatud isikud ei ole seda väidet ühegi tõendiga ümber lükanud. Puudutatud isikud ei ole esitanud mingeid tõendeid selle kohta, et katus oli vähemalt rahuldavas seisus ja hooldust ei vajanud või nad planeerisid vastavaid töid vms.

Isegi, kui asuda seisukohale, et tegemist ei ole vajaliku kuluga, oleks tegemist avaldaja poolt käsundita asjaajamisega VÕS § 1018 lg 1 mõistes.

Poolte vahel on õigustatud käsundita asjaajamise võlasuhe VÕS § 1018 tähenduses, kui täidetud on järgmised eeldused: • teise isiku kasuks millegi tegemine ehk võõra asja ajamine (lg 1) – antud juhul kaasomandis oleva katuse hooldamine. Tegemist oli vähemalt kasuliku kulutusega, kuivõrd katuse seisundit hoolduse käigus parendati ja pikendati selle kasulikku iga; • isikul puudub õigus või kohustus tegu teha (lg 1) – kui asuda seisukohale, et KOS § 15 lg 2 avaldaja poolt teostatud katuse hooldustöödele ei kohaldu, puudus tal õigus ja kohustus neid töid teha; • isikul on tahe tegutseda teise isiku kasuks ehk asjaajajal on soov soodustada teist isikut (lg 2). VÕS § 1018 jj kohaldamist ei välista siiski see, kui hageja tegutses kulutuste kandmisel (mh remondi tegemisel) ka enda huvides. Seega ei ole käsundita asjaajamine välistatud, kui tehtud kulutused tulevad kasuks ka hagejale endale, st piisab, kui kantud kulutused kuuluvad vähemalt osaliselt kostja huvisfääri. Avaldajal oli kaasomandis oleva katuse hooldamisel lisaks endale soov soodustada ka teisi kaasomanikke. • täidetud on mõni VÕS § 1018 lg 1 p-des 1-3 ettenähtud tingimustest (soodustatu kas kiidab asjaajamise heaks, asjaajamisele asumine vastab soodustatu huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele või asjaajamisele asumata jätmise korral jääks õigel ajal täitmata soodustatu seadusest tulenev kohustus kolmandat isikut ülal pidada või kui asjaajamine on muul põhjusel avalikes huvides oluline). Antud juhul on täidetud VÕS § 1018 lg 2 p 2, kuivõrd asjaajamine vastas soodustatu huvile ja eeldatavale tahtele. See nähtub asjaolust, et puudutatud isikud olid tulenevalt 20.05.2016 korteriühistu koosolekust huvitatud hoone teiste osade katuste kordategemisest või hooldamisest. Sellel koosolekul ei tuvastatud, et D-osa katusega probleeme pole ja et teised kaasomanikud ei pea vajalikuks või ei soovi selle katuse kordategemist. Vastupidi, sellel nenditi katusetööde arutelul, et kuigi AS-i Restor projekt D-majaosa ei hõlma, ei tähenda see aga, et vajadusel ei tuleks ka seal töid teostada ning kui on vaja mujal [katusel] töid teostada, lähevad ka need ühisesse arvestusse. Avaldaja informeeris puudutatuid isikuid katusetööde teostamisest ja sellega kaasnevatest kuludest hiljemalt 02.06.2016 (I kd lk 123). Puudutatud isikud ei ole katusetööde tegemisele või kuludele enne kohtumenetlust vastu vaielnud.

Avaldaja on esitanud nõuded seoses järgmiste töödega: (i) (ii) (iii)

sisefassaadi krohviparandus ja värvimine (juuli 2017) maksumusega 364,23 eurot. välisfassaadi krohviparandus ja värvimine (juuli 2017) maksumusega 648,47 eurot. D majaosa Börsi käigu poolse karniisi ja fassaadi parandustööd (august 2017) maksumusega 150 eurot.

tn 15 hoone sisefassaadil (II kd lk 69-78), välisfassaadil (II kd lk 79-86) ning Börsi käigu poolsel karniisil ja fassaadil (II kd lk 87-88) kahjustused – ära kukkunud krohv, kobrutav värv ning mõrad ja vaod fassaadis. Samas ei nähtu fotodelt kohtu hinnangul, et tegemist oleks sedavõrd ulatuslike kahjustustega fassaadis, mis seaks ohtu hoone säilimise. Viidatud üldkoosoleku otsusest ei tulene, et fassaadi avariiohtlikkus seisneb krohvi- või värvivigades. Seega ei ole kohtu hinnangul sise- ja välisfassaadi krohvi- ja värvimistööd vajalikud KOS § 15 lg 2 ja TsÜS § 63 p 1 mõistes.

Puudutatud isikud on vaielnud vastu kulude kandmise tõendatusele ja vaidluse esemega seotusele. PUIDURESTAURAATOR OÜ-le koostatud kuludokumendid ei ole avaldajaga seostatavad, samuti pole esitatud tõendeid nimetatud kulude maksmise kohta. Tõendatud pole ka XXX OÜ poolt esitatud arvete tasumine. Arvete seas on lisaks ka sõidutšekke, mis ei saa seonduda tööde teostamisega ega saa seega isegi mitte teoreetiliselt olla hageja väidetava nõuete aluseks olevate materiaalõiguse normide kohaldamisalas. Avaldaja nõude aluseks olevad asjaolud on kokkuvõttes tervikuna ebaselged ja kulude reaalne kandmine tõendamata.

Avaldaja poolt esitaud ESPAK AS-i müügikviitungitel on kliendina näidatud Puidurestauraator AS. Kõik need on tasutud sularahas. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid, et tegelikult on need kulud kandnud avaldaja, mitte Puidurestauraator AS. Seega ei ole ESPAK AS-i kviitungitega kulude kandmine avaldaja poolt tõendatud ja selles osas tuleb avaldus jätta rahuldamata.

XXX OÜ poolt K. K.le esitatud arvete (I kd lk 132 ja 143) seoses fassaaditöödega tasumine ei ole avaldaja poolt samuti tõendatud.

I kd lk 128, lk 133 pöördel ja lk 136 on esitatud taksoveo arved. Avaldaja ei ole tõendanud sellise kulu seost hoonega ega selle vajalikkust, samuti selle kandmist.

I kd lk 144 on esitatud maksekorraldus Cramo Estonia AS-le avaldaja poolt 14.08.2017 33 euro tasumise kohta viitega rendilepingule nr 30209422. Samas ei ole avaldaja tõendanud selle maksekorralduse seost esitatud nõudega.

Avaldaja on esitanud nõude seoses augustis 2017 maja D osa ühiskoridoris asuvast rahe tõttu purunenud klaasidega mädanenud akna, mis kukkus eest ja sai kahjustada, parandamisest. Avaldaja teatas puudutatud isikuid nõudest 10.08.2017 e-kirjaga (I kd lk 137) ja tugineb I kd lk 138 asuvale XXX OÜ arvele.

Avaldaja on esitanud nõude seoses D majaosa korstna kontrolli ning happe- ja tulekindla toru paigaldamisega korstnasse (august 2017) maksumusega 647,20 eurot. Avalduse kohaselt teavitas avaldaja 21.08.2017 (I kd lk 145) ühistut ja korteriomanikke, et lasi teostada maja D osas asuva korterite xx ja xx ühise ventilatsioonikorstna (kuhu muuhulgas suubub ka avaldaja korteri gaasikütte ventilatsioon) korstnapühkija kontrolli ja muud vajalikud tööd. Avaldaja selgitas (II kd lk 39p, p 39), et hoone korsten on mitmesaja aasta vanune mitmeid korruseid ja kortereid läbiv ning sellesse suubuvad mitme korteri lõõrid. Korstna seisukord on ebaselge, st ei ole teada, millise temperatuuriga põlemisgaase see kannatab, siis vältimaks põlemisel tekkiva vingugaasi ja kuumade põlemisjääkide jõudmist läbi pragude ja lõõride, on vajalik paigaldada tule- ja happekindel toru. Kui vastav toru jätta paigaldamata ning korsten kuumusele vastu ei pea, toob see avaldaja väitel kaasa korstna läbipõlemise ja tulekahju ohu, millist fakti kinnitavad ka Päästeameti küttesüsteemi tuleohutuse nõuded (II kd lk 153, p 4.2). Avaldaja on kulu tõendamiseks viidanud Korstnaabi OÜ 31.07.2017 arvele nr 2055 summas 550 eurot (I kd lk 146).

Seega tuleb kuni 31.12.2017 tekkinud kulude osas rahuldada avaldaja nõue välja mõista puudutatud isikutelt (v.a. Tallinn, Pikk tn korteriühistu) avaldaja poolt D majaosa katuse hooldamisega seotud kulud kogusummas 4575 eurot (kogukulu 5000 eurot, millest on maha lahutatud avaldaja korteriomandile vastav proportsioon, s.o. 8,5% ehk 425 eurot), järgmiselt.

Avaldaja on palunud välja mõista ka viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määra järgi. Katusetöödega seotud kuludest teavitas avaldaja 06.06.2016 (I kd lk 123). Avaldaja ei ole arvestanud välja avalduse esitamise hetkeks (s.o 28.12.2020) sissenõutavaks muutunud viivise nõuet iga puudutatud isiku vastu eraldi, mistõttu kohus mõistab viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 06.06.2016 ega arvesta ise välja kuni avalduse esitamiseni sissenõutavat viivist.

Kuni 31.12.2017 tekkinud kulude osas jääb rahuldamata avaldaja nõue summas 1765,86 eurot (rahuldamata jäänud kogukulu 1929,90 eurot, millest on maha lahutatud avaldaja korteriomandile vastav proportsioon, s.o. 8,5% ehk 164,04 eurot) ja sellelt arvestatud viivise nõue.

Avaldaja nõuded, mis on tekkinud alates 01.01.2018

Alates 01.01.2018 kehtiva KrtS § 34 lg 1 kohaselt valitsetakse korteriomandite eset seadusest, korteriühistute põhikirjast, korteriomanike kokkuleppest ja korteriomanike huvidest lähtudes. KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa eset korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 2 p 1 kohaselt kuulub korteriomandi tavapärase valitsemise hulka kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont. KrtS § 37 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke

toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Avalduse (parandatud terviktekst 05.01.2020) p 65 (I kd lk 158p) kohaselt on avaldaja alates 01.01.2018 teinud Pikk tn 15 asuva kortermaja säilitamiseks järgmiseid kulutusi:

Avalduse kohaselt oli Pikk 15 elektrikilp vanal pingesüsteemil ning ühendatud Elektrilevi vanal pingesüsteemil oleva vana trafoga. Avaldaja esitatud tõendite põhjal tuvastab kohus järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud.

Kohus nõustub avaldajaga, et uuele elektrisüsteemile üleminek oli vajalik KrtS § 37 lg 1 mõttes põhjusel, et korteriühistu oli jätnud enda seadusjärgsed kohustused tähtajaks täitmata ning korteriomanikke ähvardas oht elektrita jäämiseks. Elektriühenduse olemasolu oli hädavajalik järgmiste oluliste funktsioonide toimimiseks – elektriga sisselülitatav võrgugaasil töötava küttesüsteemi töö tagamine, üldvalgustite töö tagamine, kinnistu üldvärava töö tagamine, katuseküttekaablite töö tagamine, kinnistu turvakaamerate töö tagamine, korterites asuvate eluliselt oluliste funktsioonide (signalisatsioonid, elektriboilerid, üldine elektri tarbimine jms) töö tagamine jne. Avaldaja oli õigustatud need tööd tellima, et tagada hoone säilimine (küte), hoone turvalisus (kaamerad, lukud) ning elamisväärsed tingimused (vesi, soojus, turvalisus, valgus jne.). Ilma elektriühenduseta oleksid kõik viidatud funktsioonid sattunud kas tervikuna või vähemalt olulises ulatuses ohtu. Elamu puhul on elektrita jäämise vältimiseks tehtavad kulud vajalikud KOS § 37 lg 1 mõttes, kuna vastasel juhul muutub elamu elamiskõlbmatuks. Avaldaja on õigustatud nõudma korteriühistult vastavate vajalike kulutuste hüvitamist.

Põhjendatud ei ole puudutatud isikute vastuväide, et kuivõrd kohus peatas avaldaja kaebuse alusel esialgse õiguskaitse korras ümberehitus- ja renoveerimisprojekti elluviimise, siis ei pidanud puudutatud isik neid töid tegema, ning samuti ei olnud avaldaja ka ise õigustatud mingeid töid uuele pingele ise tellima. Avaldaja on tõendanud, et nende tööde tegemiseks ei olnud ümberehitus- ja renoveerimisprojekt vajalik, seetõttu ei oma selle peatamine esialgse õiguskaitse korras käesolevas vaidluses tähendust. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et ta oleks astunud mingeidki samme (peale esialgse õiguskaitse korras peatatud ümberehitus- ja renoveerimisprojekti elluviimise soov) Pikk tn 15 elamu uuele pingele üleminekuks. Samuti ei ole puudutatud isik tõendanud, et oht elektrita jääda ei oleks olnud reaalne ja et sellisel juhul ei oleks kaasnenud elamu elamiskõlbmatuks muutumist.

Seega tuleb avaldajale välja mõista avaldaja poolt uuele elektrisüsteemile üleminekuga seotud kulud kogusummas 4461,60 eurot, millest on maha lahutatud avaldaja korteriomandile vastav proportsioon.

Avaldaja nõue seoses gaasitrassi parandustöödega (august 2019), maksumusega 480,24 eurot.

Avaldaja on esitanud korteriühistu vastu nõude seoses gaasitrassi parandustöödega (augustis 2019) maksumusega 480,24 eurot. Kohus tuvastab avaldaja esitatu põhjal järgmised asjaolud.

Seega tuleb avaldajale välja mõista avaldaja poolt gaasitrassi parandustööde tellimisega seotud kulud summas 480,24 eurot, millest on maha lahutatud avaldaja korteriomandile vastav proportsioon.

Avaldaja on kandud kulutusi summas 4941,84 eurot, mille hüvitamist ta on KrtS § 37 lg 1 alusel õigustatud korteriühistult nõudma. Avaldaja enda kaasomandi osa suurusele vastab kulutuste tegemise hetkel 420,06 eurot. Korteri 7 endine omanik on avaldaja kinnitusel enda osa 2019 uuele elektrisüsteemile ülemineku kuludest 2,9% kaasomandiosale vastavas osas 129,40 eurot hüvitanud. Muud kulud on avaldajale hüvitamata. Seega tuleb alates

01.01.2018 tekkinud kulude osas rahuldada avaldaja nõue välja mõista puudutatud isikult Tallinn, Pikk tn korteriühistu 4392,38 eurot.

Alates 01.01.2018.a tekkinud nõuetelt on avaldajal avalduse esitamise seisuga (s.o. 28.12.2020) viivisenõue summas 416,86 eurot, mis on kujunenud järgmiselt:

Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et esitatud avaldus kuulub rahuldamisele kaasomanikest puudutatud isikute suhtes rahuldamisele osaliselt ja korteriühistu suhtes täielikult.

TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita.

Kõik kohtumääruses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid avalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus lahendatakse. TsMS § 172 lg 1 järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Avalduses nõuetest oli 59% (summas 6340,86 eurot) esitatud kaasomanike vastu vastavalt nende kaasomandi suurusele ning 41% (summas 4392,38 eurot) korteriühistu vastu.

TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.