2-20-18442/29 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tartu Maakohus Võru kohtumaja Põlvas

lahend.ee

vabastamiseks põhjusel, et tahab ise selles elama hakata. J. O. on tulnud J. O. ka kallale ja vägivallaga seoses alustati J. O. suhtes kriminaalmenetlust, mille raames kohustati J. O. osalema MTÜ Hingekeel korraldatavas kuuekuulises programmis „Löömata teekond“. Kaasomandi säilitamine T. O. ei muuda paraku J. O. jaoks midagi paremaks. J. O. saatis 26.07.2020. a J. O. kirja, milles tegi ettepaneku lõpetada kaasomand korteriomandi osas selliselt, et korteriomand müüakse avaliku enampakkumise korras ning müügist saadavast tulust tasutakse SEB Pank AS-le laen, kohtutäituri kulud ning ülejäänud summa jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende mõttelise osa suurusele korteriomandist. Alternatiivse variandina pakkus J. O. J. O. välja võimaluse lõpetada kaasomand selliselt, et J. O. saab korteriomandi ainuomanikuks ja hüvitab J. O. 1/10 mõttelise osa väärtusest, kustutatakse xxxx-xxx tn x, xxx alevik, xxx vald kinnistule seatud hüpoteek ja laenulepinguga võetud kohustused jäävad J. O. . J. O. vastas 10.08.2020. a J. O. ettepanekule, kuid midagi konkreetset välja ei pakkunud. J. O. venitas pangaga suhtlemisel pikalt ja alles 02.10.2020. a saatis J. O. vastuse, milles hakkas esitama igasuguseid alusetuid nõudeid. Seega vastas J. O. J. O. kaasomandi lõpetamise ettepanekule juba ajal, mil ta ise ei olnud enam korteriomandi mõttelise osa omanik. J. O. tegi J. O. ka 09.11.2020. a ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks kokkuleppel, kuid kokkulepet ei saavutatud. Seetõttu otsustas J. O. pöörduda korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks hagiga kohtusse. J. O. palub kohtul lõpetada tema ja T. O. kaasomand xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx asuva korteriomandi osas selliselt, et korteriomand müüakse avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras kohtutäituri poolt ning korteriomandi müügist saadud rahast tasutakse SEB Pank AS-ile 20.12.2006. a laenulepingust nr 2006043x tulenevad laenukohustused, täitemenetluse kulud ning allesjääv raha jagatakse J. O. ja T. O. vahel vastavalt nende mõtteliste osade suurusele. Alternatiivselt, juhul kui T. O. soovib saada korteriomandi ainuomanikuks ja kui SEB Pank AS annab hagejale nõusoleku kustutada SEB Pank AS-ga 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust nr 2006043x tulenevate laenukohustuste täitmiseks kinnistule aadressil xxxx-xxx tn x, xxx alevik, xxx vald, registriosa nr 2788004, seatud hüpoteek, palub J. O. kohtul lõpetada poolte kaasomand xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx asuva korteriomandi osas selliselt, et jätta korteriomand T. O. ainuomandisse, jätta SEB Pank AS-ga 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust nr 2006043x tulenevad laenukohustused T. O. kanda ning mõista T. O. J. O. kasuks hüvitis omandi kaotamise eest summas 138x,26 eurot.

J. O. kostja T. O. vastuväidetega hagile ei nõustunud ja jäi hagiavalduses esitatud nõuete juurde. J. O. ei nõustu T. O. vastuväidetega selle kohta, et tema taotletud viisidel ei ole võimalik kaasomandit lõpetada. Samuti ei nõustu J. O. sellega, et kuna T. O. ei ole laenulepingu nr 2006043x osapool, siis ei vastuta ta laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest. J. O. toob välja, et poolte kaasomandis olevale korteriomandile on seatud hüpoteek, mis tagab laenulepingust nr 2006043x ja selle võimalikest lisadest tulenevaid hüpoteegipidaja nõudeid. Korteriomandi ost oli ka laenulepingu nr 2006043x alusel võetud laenu sihtotstarbeks. Laenu võtsid solidaarvõlgnikena J. O. ja tema tollane elukaaslane J. O. , kes on T. O. poeg ja T. O. enda korteriomandi osa kinkija. Seega on korteriomandi soetamiseks võetud laenukohustus otseselt korteriomandiga seotud ja T. O. ei saa väita, et puudub mõistlik põhjus ja õiguslik alus, miks ta enda kaasomandi osa arvelt peaks täitma laenulepingust nr 2006043x tulenevaid kohustusi. Ka on T. O. jätnud tähelepanuta kinkelepingu, mille alusel ta korteriomandi omanikuks sai. 10.09.2020. a sõlmitud korteriomandi mõttelise osa kinke- ja asjaõiguslepingus on kokku lepitud, et lepingu eseme suhtes kehtiv hüpoteek jääb lepingu eseme suhtes kehtima ja et kinkija ei pea nimetatud hüpoteeki kinnistusraamatust kõrvaldama. Kinkelepingus kinnitab T. O. kingisaajana, et on teadlik hüpoteegiga tagatud nõuetest, s.t milliseid ja kelle vastu suunatud nõudeid tagab kinnistusraamatust nähtuv hüpoteek. Kinkelepingus on ka kokku lepitud, et kinkija annab kingisaajale üle ja kingisaaja võtab vastu ning kohustub täitma kõiki hüpoteegi seadmise lepingust tulenevaid koormatud kinnistu omaniku kohustusi (sh lepingu eseme kindlustamiskohustus). Seega tuleneb ka kinkelepingust üheselt, et T. O. vastutab kaasomanikuna korteriomandil lasuvast hüpoteegist tulenevalt laenulepingust nr 2006043x tulenevate kohustuste täitmise eest. Nii on Riigikohus (vt 10.04.2019. a otsus tsiviilasjas nr 217-11x, p 42) selgitanud, et olukorras, kus kaasomandi lõpetamisel tuleb arvesse võtta laenujääk, on mõistlik näha ette laenujäägi (ennetähtaegne) tagasimaksmine enampakkumise tulemi arvel. Selline lahendus on ka õigusselguse huvides. Samuti on Riigikohus selgitanud (vt Riigikohtu 26.04.2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 3x), et korteri müümine avalikul enampakkumisel on mõistlik, kui kumbki pool seda endale ei soovi ja mõlemal poolel on üksnes rahaline huvi korteri vastu. Neil asjaoludel ongi avalik enampakkumine kõige mõistlikum ja tegelikult ka ainuvõimalik viis ühisvara jagamiseks, mis poolte huve enim arvestab. Samuti on põhjendatud määrata enampakkumise korraldajaks pooltest sõltumatu kohtutäitur.

T. O. esitas kohtusse hagi J. O. vastu kaasomandi lõpetamise ja selleks vajalike tahteavalduste andmiseks kohustamise nõudes ning kasutuseeliste hüvitamise ja viivise nõudes. Kohus liitis 12.03.2021. a määrusega T. O. hagi J. O. hagiga ja otsustas menetleda hagisid koos ühes menetluses käesolevas tsiviilasjas. Hagi asjaolude kohaselt ostsid J. O. ja J. P. . 20.12.2006. a korteriomandi, registriosa numbriga xxxxxxx, asukohaga xxxx linnas xxxxxxxx-xx. Lepingus lepiti kokku, et müüja müüb J. O. 9/10 mõttelist osa lepingu esemest ja J. P. . 1/10 mõttelist osa. J. O. ja J. P. . abiellusid ning abielu järel on kostja perekonnanimi samuti O. . Pooled ei sõlminud abieluvaralepingut, korter jäi nende kaasomandisse ning ei moodustanud ühisvara. 26.03.2011. a sõlmis kostja J. O. üürilepingu, millega üüris kõnealuse korteri M. P. . Kuivõrd korteriomandi kaasomanik J. O. polnud teadlik korteriomandi välja üürimisest ega ole saanud sellest ka tema kaasomandi proportsioonile vastavat tulu, esitas J. O. J. O. vastu Tartu Maakohtule hagiavalduse kasutuseeliste nõudes. Tartu Maakohus menetles seda nõuet tsiviilasja nr 2-xxxxxxx raames. 10.09.2020. a kinkis J. O. talle kuuluva 9/10 osa vaidlusalusest xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx asuvast korteriomandist enda emale T. O. . Seega on sellest ajast peale korteriomandi kaasomanikud hageja T. O. , kellele kuulub 9/10 mõttelist osa ja J. O. , kellele kuulub 1/10 mõttelist osa. T. O. pöördus hagiga kohtusse, sest soovib korteriomandi kaasomandi lõpetada. T. O. soovib korteriomandi kaasomandi lõpetamist selliselt, et korteriomand jääb tema ainuomandisse. Hageja on nõus hüvitama kostjale tema 1/10 suuruse osa vastavalt korteri turuhinnale. Kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel on hagi esitamise hetkel xxxx linnas olevate sarnases suuruses korterite (3 tuba, 60,8 m2) hinnad vahemikus 28 000 eurot kuni 39 000 eurot. Maaameti hinnastatistika kohaselt varieerusid xxxx linnas 2020. aastal x - 69,99 m2 suuruste korterite hinnad 2000 eurost kuni 81 3x euroni. Keskmine ruutmeetrihind oli x - 69,99 m2 suurustel korteritel x,4x eurot, mis teeks vaidlusaluse korteri hinnaks 60,8 m2 x x,4x eurot = 34 196,96 eurot. Sellest lähtuvalt on vaidlusaluse korteri turuväärtus käesoleval hetkel ligikaudu 3x 000 eurot ning J. O. osa sellest vastavalt tema mõttelise osa suurusele on 3x eurot. Lisaks kaasomandi lõpetamisel soovib T. O. nõuda J. O. korteriomandi kasutuseeliste hüvitamist. T. O. sai xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx korteriomandi kaasomanikuks 10.09.2020. a. Alates korteriomandi omandamisest ei ole saanud T. O. korterit kasutada, kuna J. O. oli selle välja üürinud M. P. (uue nimega M. S. ). Üürnik kasutas korterit kuni 2021. a veebruari lõpuni ning andis võtmed üle alles 01.03.2021. a. J. O. kinnitas Tartu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-xx-xxxxx 18.03.2021. a kohtuistungil, et „märtsi kuust on korteri kasutus minu käes“. J. O. konto väljavõte tõendab, et M. S. maksis talle korteri kasutamise eest üüri alates 2020. aasta juunist kuni detsembrini 13x eurot kuus. T. O. eeldab, et üüritasu vahepeal ei muutunud ja see tähendab, et alates 10.09.2020. a kuni 01.03.2021. a ehk x,66 kuu eest, on J. O. teeninud korterist 13x x x,66 = 764,10 eurot. J. O. ei ole tasunud T. O. tema kaasomandi osale (9/10) vastavat osa teenitud üüritulust. Perioodil 10.09.2020. a kuni 01.032021. a saadud üüritulust 9/10 on 687,69 eurot. T. O. leiab, et sellega on Jaana O. rikkunud AÕS § 68 lg-st 1 tulenevat omaniku õigust asja ühiselt vallata ja kasutada. J. O. on käitunud pahauskselt, teenides kaasomandis oleva korteri pealt üksinda tulu, jättes teise kaasomaniku temale kuuluvast osast ilma ning T. O. nõuab J. O. AÕS § 71 lg 2 alusel saadud kasutuseeliste hüvitamist. Kokkuvõttes taotleb T. O. , et kohus lõpetaks tema ja J. O. kaasomandi korteriomandi, registriosa nr xxxxxxx, asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx, suhtes, jättes korteriomandi T. O. ainuomandisse, mõistes T. O. J. O. kasuks välja 1/10 korteriomandi 5 (24) 5 (24)

J. O. T. O. hagi ei tunnistanud, vaidleb hagile vastu ja palub kohtul jätta see rahuldamata. J. O. ei vaidle iseenesest vastu poolte kaasomandi lõpetamisele xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx asuva korteriomandi suhtes, kuid ta ei ole nõus kaasomandi lõpetamisega T. O. taotletud viisil. J. O. on esitanud omapoolselt kohtule kaasomandi lõpetamise hagi, milles taotleb esimese alternatiivina korteriomandi müümist avalikul enampakkumisel, tingimusel, et müügist saadava raha arvel täidetakse SEB Pank ASga 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust nr 2006043x tulenevad kohustused ning teise alternatiivina korteriomandi jätmisega T. O. ainuomandisse, tingimusel, et SEB Pank AS-ga 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust nr 2006043x tulenevad laenukohustused jäävad T. O. kanda ning T. O. maksab J. O. hüvitist omandi kaotuse eest summas 138x,26 eurot. J. O. leiab, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ja tema suhtes oleks äärmiselt ebaõiglane, kui ta kaotab korteriomandi omandi, aga tema laenulepingust tulenevad kohustused ja laenu lisatagatisena seatud hüpoteek tema kinnistule jääksid kehtima. J. O. toob välja, et juba praegu on tekkinud olukord, kus kaaslaenusaaja J. O. on jätnud laenu osamaksed tasumata ja seetõttu on need täies ulatuses pidanud tasuma tema. J. O. on seisukohal, et T. O. ja J. O. vahel sõlmitud kinkeleping on oma sisult näilik tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 mõistes ja TsÜS § 89 lg 2 kohaselt ei ole kinkelepingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. T. O. ise on esitanud tõendina Tartu Maakohtu 14.04.2021. a kohtuistungi protokolli, milles J. O. selgesõnaliselt öelnud, et „märtsi kuust on korteri kasutus minu käes“. J. O. on esitanud kohtule kinkija J. O. 11.12.2020. a kirjavahetuse J. O. , millest nähtub, et J. O. pidas end ka peale kinkelepingu sõlmimist korteriomandi kaasomanikuks. Seega puudus kinkelepingul igasugune loogiline sisu peale laenulepingust tulenevate kohustuste täitmisest vabanemise. Isegi siis, kui tegemist poleks oma sisult näiliku kinkelepinguga, on J. O. arvates tegemist hea usu põhimõtte vastase lepinguga, sest sellise tegevusega võimaldatakse J. O. oma õigusi kuritarvitada. J. O. on seisukohal, et ka T. O. kasutuseeliste nõue ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Tema arvates saaks AÕS § 71 lg 2 alusel kasutuseeliste hüvitamise nõue tulla kõne alla olukorras, kui tema oleks saanud T. O. kuuluva korteriomandi mõttelise osa arvelt mingisugust kasu. Paraku ei ole J. O. kaasomandis oleva korteriomandiga seoses mingisuguseid kasutuseeliseid saanud ja juba alates 2021. aasta jaanuarist kasutab korteriomandit T. O. poeg J. O. . Lisaks teadis J. O. M. P. 26.03.2011. a üürilepingu sõlmimisest, sest ta ise oli samuti kohal. J. O. leiab, et T. O. tuleks nõue kasutuseeliste saamiseks esitada oma poja J. O. vastu, sest laekunud üüri kasutas J. O. vaidlusaluse korteriomandi ostmiseks võetud laenu osamaksete tasumiseks. Kuna ei T. O. ega tema poeg J. O. ei informeerinud J. O. 10.09.2020. a sõlmitud kinkelepingust, siis ka seetõttu puudub T. O. igasugune õiguslik alus nõuda J. O. kasutuseeliste hüvitamist, sest viimane pole kasutuseeliseid saanud isegi enda mõttelise osa pealt. Tegemist oleks sel juhul

hea usu põhimõtte vastase käitumisega. Kuna T. O. ei teavitanud J. O. sellest, et ta on saanud korteriomandi kaasomanikuks, siis on ta ise põhjustanud endale väidetava kasutuseelistest ilma jäämise, mistõttu ka on J. O. kasutuseeliste nõudmine välistatud. Täiesti alusetuks peab J. O. T. O. kasutuseeliste nõuet aga alates 01.01.2021. a, kuna alates sellest ajast elab vaidlusaluses korteris T. O. poeg ja seetõttu on hoopis J. O. kasutuseeliste nõudeõigus. J. O. nõudel lõpetati üürileping alates 01.01.2021. a. Perioodi 10.09.2020. a kuni 31.12.2020. a eest saaks T. O. võimalik kasutuseelise nõue J. O. vastu olla üürnikult laekunud üüri 13x eurot kuus ja kostja mõttelise osa suurust 9/10 arvesse võttes maksimaalselt 44x,x eurot (september 2020.a 81 eurot, oktoober 2020. a 121,x eurot, november 2020. a 121,x eurot ja detsember 2020. a 121,x eurot). Alates 01.01.2021. a on T. O. ise saanud kasutuseeliseid seoses korteriomandi kasutamisega tema poja J. O. poolt ning J. O. on AÕS § 71 lg 2 alusel õigus nõuda T. O. kasutuseeliste hüvitamist. Kehtiva Riigikohtu praktika (01.11.2017. a kohtuotsus tsiviilasjas nr x-xx-xxxxx) kohaselt on kasutuseelise harilikuks väärtuseks selle keskmine turuhind ehk käesoleva vaidluse puhul keskmine korteriomandi üürihind. T. O. on hagiavalduses võtnud omaks faktilise asjaolu, et vaidlusaluse korteri üürimise turuhind on ligikaudu 2x eurot kuus. Seega kuulub sellest tasust 1/10 osa ühes kuus J. O. . Rahalises vääringus teeb see J. O. kasutuseelise hüvitise nõudeks 2x eurot kuus. Arvestades asjaoluga, et vaidlusalune korteriomand on T. O. poja J. O. valduses juba alates 01.01.2021. a, siis on T. O. saanud kasutuseeliseid perioodi jaanuar 2021. a kuni mai 2021. a ees 12x eurot. Lisaks on J. O. teinud korteriomandiga seoses kulutusi. J. O. esitab kohtule tõendina LukuKaubad OÜ 13.12.2020. a sularahaarve, mis tõendab tema poolt korteriomandiga seoses tehtud kulu summas 6x eurot, mis seisnes lõhutud ukseluku väljavahetamises. Kuna sel ajal oli T. O. korteriomandi kaasomanik, siis tuleb tal J. O. hüvitada kulu vastavalt tema mõttelise osa suurusele korteriomandist ehk x,x eurot. J. O. on pidanud tasuma 2021. a jaanuari eest korteriomandiga seotud kommunaalkulusid 1/10 osas summas 14,98 eurot, kuigi ta pole korteriomandit kasutada saanud. Seega tuleb nimetatud kulu hüvitada kostjal. Kokku on J. O. T. O. vastu seega nõue summas 198,48 eurot. Juhul kui kohus leiab, et T. O. kasutuseelise nõue summas 687,69 eurot tuleb osaliselt või täies ulatuses rahuldada, siis sellisel juhul palub J. O. kohtul tasaarvestada tema nõue summas 198,48 eurot T. O. nõudega ja lõpetada võlasuhe osaliselt või täielikult tasaarvestusega. Nõuete tasaarvestuse avalduse esitas J. O. T. O. 12.0x.2021. a kohtule esitatud menetlusdokumendis. 07.12.2021. a kohtuistungil avaldas J. O. suuliselt, et suurendab tasaarvestatavat summat 32x,48 euroni. J. O. teatas, et tal on õigus täiendavalt nõuda T. O. kasutuseelisena üüri perioodi eest 2021. a juunist kuni novembrini, arvestusega, et üürimise turuhind on 2x eurot kuus, milles 1/10 kuulub temale.

jagamise viis on tavapärane kaasomandi jagamise nõue, kus see kaasomanik, kellele kuulub suurem osa kaasomandi esemest, soovib saada kogu kaasomandit enda ainuomandisse ning on valmis maksma selle eest kompensatsiooni. J. O. , J. O. ja AS SEB Pank omavahelised suhted T. O. ei puutu. Kuna seaduses puudub norm, mis lubab isikule seada kohustust täita tema vara arvelt kellelegi teisele kuuluvat kohustust (sh laenulepingust tulenevaid kohustusi), ei ole kohtul võimalik kaasomandit jagada J. O. poolt soovitud viisil. T. O. ei nõustunud J. O. väidetega kinkelepingu tühisusest ja vastuolust hea usu põhimõttega. Asjaolu, et T. O. sai kinnisasja omanikuks kinkelepinguga, ei muuda tema nõuet kaasomandi jagamiseks hea usu põhimõtte vastaseks. J. O. ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks, et kinkeleping on näiline. Sisutühi on J. O. väide, et kinkelepinguga on T. O. vabanenud laenulepingu täitmisest. T. O. ei ole ega ole kunagi olnud selle laenulepingu osapool, mistõttu ei vastuta ta ega ole kunagi vastustanud laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest ning tal ei ole ka mingit vajadust vabaneda lepingust, millega ta niigi seotud ei ole. J. O. poolt kinkelepingu tühisusele tuginemine on ka arusaamatu, sest omand kinnisasjale tekib kinnistusraamatu kandega, mille üle ei ole vaidlust. Veelgi enam, kui J. O. väide vastaks tegelikkusele, siis ei saaks ka tema ise nõuda kaasomandi lõpetamist, sest sel juhul ei oleks kaasomandit tekkinud. J. O. on ilmselt ajanud segi omandi ja valduse, sest korteriomandi kasutaja ja omanik on kaks täiesti erinevat õiguslikku positsiooni. T. O. ei nõustunud J. O. tasaarvestuse avaldusega, millega J. O. tasaarvestab T. O. kasutuseeliste nõude oma kasutuseeliste ja kinnisasjale kulutuste tegemise nõudega summas 198,48 eurot. T. O. leiab, et tasaarvestuse materiaalsed eeldused ei ole täidetud, sest T. O. puudub J. O. ees rahaline kohustus, mida tasaarvestada. J. O. väidab, et ta pidi tasuma 2021. a jaanuari eest korteriomandiga seotud kommunaalkulusid 1/10 osas summas 14,98 eurot. Jääb arusaamatuks, miks J. O. üldse tasus 2021. a jaanuari kommunaalkulusid, kui tema enda väitel ta korteriomandit kasutada ei saanud. Asjaolu, et J. O. tasus kommunaalkulud, kinnitab, et ta vastavalt ka jätkuvalt kasutas seda. Seetõttu on alusetu nõuda T. O. , et ta hüvitaks J. O. enda poolt tarbitud kommunaalteenused. J. O. on esitanud ka nõude hüvitada korteriomandiga seotud kulutusi summas 6x eurot, mis seisneb korteri ukseluku väljavahetamises. J. O. ei tõendanud, et ukseluku vahetamiseks oli mingi objektiivne vajadus, mistõttu ka vastav nõue on alusetu. Oluline on ka see, et J. O. on sama arve tasumise nõude juba esitanud 10.03.2021. a tsiviilasjas nr 2-xx-xxxxx J. O. vastu ning see nõue on lahendatud samas asjas 18.03.2021. a kinnitatud kompromissiga. Jana O. ei saa juba lahendatud nõudega pöörduda uuesti kohtusse. J. O. väitel on T. O. ilma igasuguse õigusliku aluseta jätnud ta perioodil 01.01.2021. a kuni 12.0x.2021. a ilma kasutuseelistest summas 12x eurot. Kasutuseeliste hüvitamist saab nõuda üldjuhul vaid siis, kui üks omanik kasutab ühisomandis olevat asja viisil, mis takistab teisel omanikul oma kasutusõigust teostada või kui ainukasutus toimub teise omaniku tahte vastaselt. Arusaamatuks jääb, miks nõuab J. O. kasutuseeliseid, kui tema enda väitel on ta vahetanud korteri luku ning tal on mitte ainult õigus vaid ka võimalus korterit kasutada. Kostja ei ole rikkunud hageja omandiõigust ja ei ole teinud hagejale mingeid takistusi kaasomandi kasutamiseks ja valdamiseks. Kui kohus siiski leiab, et J. O. on õigus saada kasutuseeliseid, siis kindlasti mitte perioodi eest jaanuarist 2021. a kuni maini 2021. a. J. O. kasutuseeliste hüvitamise nõude algushetkeks ei saa olla 2021. a jaanuar, sest sel hetkel oli korter alles tema ainuvalduses. T. O. sai korteri kasutusvõimaluse alles 2021. a märtsis. Seetõttu saaks J. O. olla nõue maksimaalselt vaid märtsi ja aprilli eest ehk tema enda arvestusel summas x eurot.

3.2.Arvestades AÕS § 77 lg-t 2 ja ka eespool viidatud Riigikohtu suuniseid, on kohus seisukohal, et põhjendatud ei ole lõpetada kaasomandit hageja I taotletud viisidel. Iseenesest saab kohus AÕS § 77 lg 2 kohaselt otsustada kaasomandi lõpetamise asja müümisega avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele ning ka andes asja ühele kaasomanikule, pannes temale kohustuse maksta teisele välja tema osa rahas. Kohus leiab aga, et hageja I ei ole asjaoludega õiguslikult põhjendanud oma nõuet kaasomandi lõpetamisel korteriomandi avalikult enampakkumisel müümisega, määrata, et müügist saadavast rahast tasutakse SEB Pank AS-ile 20.12.2006. a laenulepingust nr 2006043x tulenevad laenukohustused ja alternatiivselt kaasomandi lõpetamisel korteriomandi hageja II ainuomandisse jätmist, tingimusel, et SEB Pank AS-ga 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust nr 2006043x tulenevad laenukohustused jäävad hageja II kanda. Selleks, et teiselt isikult mingi kohustuse täitmist nõuda, peab olema poolte vahel mingi võlasuhe. Võlaõigusseaduse § 3 kohaselt saab võlasuhe tuleneda lepingust või seadusest. Kohus leiab, et hageja I ei ole tõendanud, et tema ja hageja II vahel oleks mingi lepingust või seadusest tulenev võlasuhe, mille aluseks oleks tal õigus nõuda hagejalt II SEB Pank AS-iga 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust nr 2006043x tulenevate kohustuste täitmist. Hageja I on esitanud kohtule tõendina 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingu nr 2006043x (dtl 26-34). Tõendist nähtub, et laenulepingu pooled on Aktsiaselts SEB Eesti Ühispank, kes on laenuandja ja J. O. ning J. P. . (hageja I), kes on laenusaajad. Lepinguga on kokku lepitud, et Aktsiaselts SEB Eesti Ühispank annab laenu summas 3x 174 eurot ning laenusaajad J. O. ja J. P. . kohustuvad laenu koos intressiga tagastama maksegraafiku alusel lõpptähtajaga 11.12.2036. a. Eelnimetatud tõendist nähtub, et 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingu nr 2006043x järgi laenumaksete tasumise kohus on laenusaajatel hagejal I ja J. O. . Lepinguga ei ole nende kohustust osadeks jagatud, mistõttu saab järeldada, et hageja I ja J. O. puhul on tegemist solidaarvõlgnikega VÕS § 6x lg 1 mõttes. Hageja I ei ole väitnud ega tõendanud, et hageja II oleks 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust tulenevad laenusaaja(te) kohustused üle võtnud. Tulenevalt VÕS § 17x lg-st 1 saab kolmas isik võlgniku kohustused üle võtta võlausaldajaga sõlmitud lepingu alusel. Vaidlust ei ole, et hageja II laenuandjaga laenusaaja(te) kohustuste ülevõtmiseks lepingut sõlminud ei ole. Hageja I tugineb oma nõude alusena sellele, et korteriomand osteti laenulepingust saadud raha arvel, hageja II omandas korteriomandi kaasomandi osa kaaslaenusaajalt J. O. ja korteriomandile on seatud laenulepingust tulenevate laenusaajate kohustuste täitmiseks hüpoteek. Iseenesest ei ole poolte vahel vaidlust, et laenusaajad, hageja I ja J. O. , kasutasid 20.12.2006. a sõlmitud laenulepinguga nr 2006043x saadud laenu xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx korteriomandi ostmiseks. Ka laenulepingust (dtl 26-34) nähtub, 10 (24) 10 (24)

et laenu sihtotstarve on korteri ost xxxxxxxx-xx xxxx. Vaidlust ei ole ka selle üle, et ostetud korteriomandile seati laenulepingust tulenevate laenusaajate kohustuste täitmise tagamiseks laenuandja kasuks hüpoteek. Hageja I on esitanud tõendina 20.12.2006. a notari poolt tõestatud korteriomandi müügi-, ühishüpoteegiga koormamise- ja asjaõiguslepingu, milles hageja I ja J. O. on Aktsiaseltsiga SEB Eesti Ühispank kokku leppinud, et kinnistusraamatusse kantakse xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx korteriomandi registriossa ühishüpoteek Aktsiaseltsiga SEB Eesti Ühispank kasuks summas 71x 000 Eesti kroon, igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Hüpoteegiga on tagatud 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust nr 2006043x ja selle lisadest ning selle lepingu poolte vahel tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest tulenevate kohustuste täitmine. Kinnistusregistri andmetel on ühishüpoteek 20.12.2006. a asjaõiguslepingu alusel kantud kinnistusraamatusse 0x.01.2007. a ja see kanne on kehtiv. Kohus leiab, et hageja I poolt välja toodud asjaolu, et hageja II omandas kaasomandi osa korteriomandist, millele on kolmandate isikute (kostja I ja J. O. ) kohustuste täitmise tagamiseks seatud hüpoteek, ei anna alust hagejalt II nõuda hüpoteegiga tagatud kolmandate isikute kohustuste täitmist, sh kaasomandi lõpetamisel korteriomandi müügist saadava raha arvel ega ka korteriomandi teisele kaasomanikule jätmisel hagejale II makstava hüvitise arvel. Hüpoteegi mõiste sätestab AÕS § 32x lg 1, mille kohaselt võib kinnisasja hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. AÕS § 3x lg 1 järgi, kui hüpoteegiga tagatud nõuet ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Vastavalt AÕS §-ile xx on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil. Kinnisasja võõrandamisel jääb igakordse omaniku kasuks seatud hüpoteek kehtima, millega kaasneb võimalus, et kui hüpoteegiga tagatud kohustusi ei täideta, siis on hüpoteegipidajal õigus nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist kinnisasja arvel ja kinnisasja uus omanik peab sundtäitmisele alluma. Samas ei saa tekkida hüpoteegiga koormatud kinnisasja omandamisel uuele omanikule hüpoteegiga tagatud kohustuste, nt laenulepingust tulenevate kohustuste täitmiseks. Nagu eespool märgitud, saab kohustuste ülevõtmine toimuda üksnes võlausaldajaga vastava lepingu sõlmimisel. Hageja II on esitanud tõendina 10.09.2020. a notariaalselt tõestatud kinkelepingu (dtl 119124), millega J. O. kinkis hagejale II 9/10 mõttelist osa xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx-xx korteriomandist. Lepingu p-s 1.4 on kinkija ja kingisaaja kokku leppinud, et korteriomandile seatud hüpoteek aktsiaselts SEB Eesti Ühispank (AS SEB Pank) kasuks jääb pärast lepingu sõlmimist kehtima. Kinkija on lepingu p-s 1.x.2. kinnitanud, et lepingu eset koormav hüpoteek tagab tema ja J. P. . (O. ) vastu suunatud nõudeid, mis tulenevad nende ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud laenulepingust. Lepingu p-s 1.6.4. on hageja II kingisaajana kinnitanud, et on teadlik hüpoteegiga tagatud nõuetest, s.t milliseid ja kelle vastu suunatud nõudeid tagab kinnistusraamatust nähtuv hüpoteek. Neist asjaoludest nähtub, et hageja II on omandanud korteriomandi mõttelise osa teadmisel ja riskiga, et korteriomandit koormab hüpoteek kolmandate isikute kohustuste täitmise tagamiseks. Hageja I ei ole aga tõendanud, et hageja II oleks üle võtnud hüpoteegiga tagatud kolmandate isikute (hageja I ja J. O. ) kohustused, sh 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust nr 2006043x tulenevad kohustused. Kohus leiab, et hageja I esitatud põhjendustest võib teha järelduse, et ta ajab segamini enda ja J. O. vahelised õigussuhted ja õigussuhted hagejaga II. Hageja I ei ole tõendanud, et tal oleks 11 (24) 11 (24)

hagejaga II mingi võlasuhe veel peale võlasuhte, mis tuleneb korteriomandi kaasomandist. Tulenevalt 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust on hagejal I J. O. omavahelised solidaarvõlgnike suhted, mis aga ei puuduta kuidagi hagejat II. Hageja I on viidanud Riigikohtu 10.04.2019. a otsuses tsiviilasjas nr 2-17-11x avaldatud seisukohale, mille kohaselt tuleb kaasomandi lõpetamisel arvesse võtta laenujääk ja on mõistlik näha ette laenujäägi (ennetähtaegne) tagasimaksmine enampakkumise tulemi arvel. Kohus leiab, et nimetatud seisukoht ei ole käesolevas asjas kohaldatav, kuna viidatud Riigikohtu otsusega lahendatud tsiviilasja asjaolud on käesoleva asja omadest erineva. Viidatud tsiviilasjas nr 2-17-11x on lahendatud ühisvara jagamise nõue, kus lisaks muule varale on taotletud poolte ühisomandi lõpetamist kinnistule, millele oli seatud poolte ühiste laenukohustuste täitmise tagamiseks hüpoteek ning lisaks muule ühisvarale taotleti hüpoteegiga tagatud laenulepingust tulenevate poolte ühiste kohustuste jagamist. Ringkonnakohus otsustas lõpetada poolte ühisomandi kinnistule selle ühisomandike vahelisel enampakkumisel müümisega, jagas laenulepingust tulenevad poolte kohustused ja otsustas jätta need enampakkumise võitnud ühisomaniku kanda. Riigikohus on avaldanud seisukohta, et sellises olukorras oleks olnud mõistlik ette näha laenujäägi tagasimaksmine poolte ühisvaraks olnud kinnistu enampakkumise tulemi arvel. Riigikohus on veel selgitanud, et ühisvara jagamisel tuleks ühiste kohustuste jagamisele eelistada nende täitmist, sest siis saab võlausaldaja nõue rahuldatud ja abikaasad vabanevad solidaarkohustusest. Käesolevas tsiviilasjas taotlevad pooled korteriomandi kaasomandi lõpetamist. Poolte kaasomandis olevale korteriomandile on seatud hüpoteek hageja I ja J. O. kohustuste täitmise tagamiseks. Hageja I ei ole tõendanud, et kostja II oleks kohustused üle võtnud või vastutaks ta hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmise eest muul alusel. Seetõttu puudub alus määrata, et kaasomandi lõpetamisel korteriomandi enampakkumisel müügiga saadavast tulemist tasutakse ka hagejale II kuuluvast osast laenulepingust tulenevad kohustused või korteriomandi hageja II ainuomandisse jätmisel kohustada hagejat II kolmandate isikute kohustusi tasuma. Kohus leiab, et põhimõtteliselt on küll võimalik otsustada kaasomandi lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sellist põhimõttelist võimalust on ka Riigikohus oma praktika seisukohtades jaatanud (vt Riigikohtu 10.0x.2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2139-17, p 12). Kohus leiab aga, et olukorras, kus üks kaasomanikest ei ole hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmiseks kohustatud, siis sellisel juhul ei saa pidada sellist kaasomandi lõpetamise viisi õiglaseks. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega. Kohtu hinnangul ei saa pidada õiglaseks ja hageja II huve arvestavaks sellist kaasomandi lõpetamise viisi, kus korteriomandi avalikul enampakkumisel müügiga kaotaks hageja II oma omandi ja müügist saadava raha arvel temale langevas osas tasutakse kolmandate isikute kohustused, milleks tema ise kohustatud ei ole. Teise alternatiivina kaasomandi lõpetamise nõude korteriomandi hageja II ainuomandisse jätmisega on hageja I esitanud ka veel sellise tingimusega, et SEB Pank AS annab hagejale I nõusoleku kustutada SEB Pank AS-ga 20.12.2006. a sõlmitud laenulepingust nr 2006043x tulenevate laenukohustuste täitmise tagamiseks teisele kinnistule, registriosa numbriga 2788004, asukohaga xxx vallas xxx alevikus xxxx-xxx tn x, seatud hüpoteek kustutada. Kohus leiab, et sellise tingimusega kaasomandi lõpetamise nõue on perspektiivitu ja sellist nõuet ei ole võimalik rahuldada. Hageja I ei saa hageda hageja II vastu nõuet kohustada hüpoteegipidajat andma nõusolek hüpoteegi kustutamiseks. Kui hagejal I on huvi hüpoteegi kustutamiseks, siis on võimalik tal oma õigusi kaitseks esitada hagi hüpoteegipidaja vastu. 12 (24) 12 (24)

3.3.Kohus leiab, et põhjendatud on hageja II nõue korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks asja jätmisega hageja II ainuomandisse, mõistes temalt hageja I kasuks välja 1/10 korteriomandi väärtusest. Hageja II taotletud viisil kaasomandi lõpetamine on AÕS § 77 lg 2 järgi lubatav ja kohus leiab, et sellisel viisil kaasomandi lõpetamine arvestab suures osas ka mõlema kaasomaniku huve. Hageja I ei ole avaldanud soovi saada korteriomandit enda omandisse. Hagejale I kuulub korteriomandist 1/10 mõttelist osa ja hageja II on valmis maksma hagejale I omandi kaotuse eest hüvitist, mis protsentuaalselt korteriomandi väärtusest vastab tema omandiosa suurusele. Poolte vahel ei ole vaidlust korteriomandi väärtuse üle. Hageja II väitel on korteriomandi väärtus 3x 000 eurot. Hageja I ei ole seda vaidlustanud ja võttis 21.04.2021. a istungil (dtl 20x-208) ka õigeks, et korteriomandi väärtus on 3x 000 eurot nagu hageja II seda väidab. Hageja II on valmis hagejale I maksma temale kuuluva 1/10 suuruse mõttelise osa omandi kaotuse eest 1/10 korteriomandi väärtusest, s.o 3x eurot. Kohus leiab, et hageja I vastuväited ei anna alust jätta kaasomandit hageja II taotletud viisil lõpetamata. Kohus leiab, et hageja I vastuväited selle kohta, et tema suhtes oleks äärmiselt ebaõiglane, kui ta kaotab korteriomandi omandi, aga tema laenulepingust tulenevad kohustused ja laenu lisatagatisena seatud hüpoteek tema kinnistule jääksid kehtima, ei ole põhjendatud. Nagu kohus seda juba eespool otsuse p-s 3.2. käsitles, siis hageja II ei ole laenulepingu pool ja tal puudub kohustus hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmiseks. Samas, korteriomandi hageja II ainuomandisse jätmisel jääb korteriomandile seatud hüpoteek kehtima. See tähendab, et kui hüpoteegiga tagatud kohustusi ei täideta, on hüpoteegipidajal õigus nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist kinnisasja arvel ja hageja II peab sundtäitmisele alluma. Neid asjaolusid arvestades ei saa kuidagi teha järeldust, et kaasomandi lõpetamine hageja II taotletud viisil koormaks hagejat I ebamõistlikult. Pigem võib teha järelduse, et sellisel viisil kaasomandi lõpetamine on hageja I kasuks soodne, sest hageja II maksab hagejale I välja tema osale vastava osa korteriomandi väärtusest, samas jääb hageja II tema omandisse jäävale korteriomandile seatud hüpoteegiga tagama hageja I kohustust. Hageja I on hageja II nõudele vastu väites esitanud seisukoha, et hageja II ja J. O. vahel sõlmitud kinkeleping on oma sisult näilik tehing ja seetõttu tühine.

Kohus leiab, et hageja I väited kinkelepingu tühisuse kohta ei ole asjakohased ega põhjenda hageja II kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamata jätmist. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. TsÜS § 89 lg 2 järgi on näilik tehing tühine. Vastavalt TsÜS § 84 lg-le 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja II omandas 9/10 mõttelist osa korteriomandist 10.09.2020.a J. O. sõlmitud kinke- ja asjaõiguslepinguga (dtl 119-124). Kinkelepinguga kinkis J. O. temale kuulunud 9/10 mõttelist osa korteriomandist hagejale II. Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse alusel tehti 11.09.2020. a kinnistusraamatus kanne, millega kustutati korteriomandi registriosast omanikukanne J. O. kohta ja kanti uue omanikuna sisse hageja II. Kohus leiab, et hageja I ei ole toonud esile asjaolusid, mis annaksid alust hinnata J. O. ja hageja II vahel 10.09.2020. a sõlmitud kinkelepingut näilikuks ja seetõttu tühiseks. Esitatud asjaolude põhjal ei saa teha järeldust, et lepingu poolte tegelik tahe võis olla üksnes jätta mulje kinketehingust ning sellega sooviti varjata mingit muud tehingut, mida tegelikult teha sooviti. Hageja II on tehingu näilikkust põhjendanud sellega, et korteriomandi osa kinkimisel jäid kehtima korteriomandi ostmiseks võetud hageja I ja J. O. laenu kohustused ning kinketehinguga soovis J. O. laenukohustustest vabaneda. Samuti on hageja I välja toonud, et pärast korteriomandi osa kinkimist on J. O. korterit jätkuvalt kasutanud. Kohus leiab, et nimetatud asjaolud ei anna alust kinketehingut näilikuks pidada. Iseenesest ei ole vaidlust, et J. O. ja hageja I on 20.12.2006. a sõlminud Aktsiaseltsiga SEB Eesti Ühispank laenulepingu nr 2006043x, mille alusel said laenu sihtotstarbega korteriomandi soetamiseks. Kinkelepinguga aga ei ole J. O. vabanenud laenulepingust tulenevate kohustuste täitmisest. Samuti jäi kinkelepingu sõlmimisel korteriomandit koormama laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks seatud hüpoteek. Seega ei mõjuta kinkelepingu sõlmimine kuidagi hageja I ja J. O. laenukohustuste täitmist ega täitmise tagamist. Näilikuks ei saaks kinketehingut pidada ka seetõttu, kui kinkija J. O. on pärast kinketehingu tegemist korteriomandit ise kasutanud. Vaidlust ei ole selle üle, et J. O. on kingisaaja hageja II poeg ja isegi kui ei oleks tegemist pereliikmetega, on kingisaajal omandatud asja õigus vabalt kasutada ja käsutada, sh anda seda ka kolmandate isikute kasutusse. Kohus nõustub hageja II seisukohaga, et isegi, kui kinkeleping oleks selle näilikkuse tõttu tühine, siis ei oma see käesolevas kaasomandi lõpetamise vaidluses tähtsust. Riigikohus on oma praktika seisukohtades (vt nt Riigikohtu 04.12.2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-1x-1369x, p 19 ja p 20) selgitanud, et ainuüksi kohustustehingu näilikkus ei muuda näilikuks omandi üleandmisele suunatud käsutustehingut. Abstraktsioonipõhimõttest (TsÜS § 6 lg 4) tulenevalt ei olene käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ega saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Hageja I ei ole toonud esile asjaolusid ega sellele ka tuginenud, et J. O. ja hageja II vahel 10.09.2020. a sõlmitud asjaõigusleping omandi üleandmise kohta saaks olla tühine. AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. 10.09.2020. a sõlmitud asjaõiguslepingu alusel on hageja II 11.09.2020.a kantud kinnistusraamatusse korteriomandi 9/10 mõttelise osa omanikuna. Vastav kinnistusraamatu kanne on kehtiv ja hageja I ei ole seda vaidlustanud. 14 (24) 14 (24)

lepitud üüri suuruseks 70 eurot kuus. Poolte vahel ei ole vaidlust, et lepingus kokkulepitud tähtajal leping ei lõppenud ja kokkuleppel hagejaga I üüris üürnik korterit edasi vähemalt kuni 01.01.2021. a. Hageja II on esitanud veel tõendina hageja II pangakonto väljavõtte perioodil 21.12.2017. a – 31.12.2020. a M. S. (endine nimi M. P. ) poolt hagejale I kantud summade kohta (dtl 192-194). Tõendist nähtub, et perioodil 2020. a juunist kuni 2020. aasta detsembrini (k.a) on M. S. maksnud hagejale I üüri 13x eurot kuus. Kohus leiab, et hagejale I makstud üüri saab käsitleda AÕS § 71 lg 2 mõttes kasuna, mis kaasomandis olevalt asjalt on saadud ja üürist see osa, mis vastab kaasomaniku hageja II mõttelise osa suurusele, s.o 9/10 osa kuulub hagejale II, kellel on õigus seda kasutuseelisena hagejalt I nõuda. Poolte vahel on vaidlus selle üle, mis ajani hageja I korteriomandi üürimisest kasu sai ja kuna sai hageja II korteriomandi enda valdusesse. Hageja I väitel lõppes üürileping ja pidi hageja II saama korteriomandi valduse alates 01.01.2021. a. Hageja II väitel sai tema korteriomandi valduse alates 2021. aasta märtsist. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 peab hageja II, kes hagejalt I kasutuseelistena üüritulu väljaandmist nõuab, tõendama nõude eeldusena, et hageja I vastavat kasu sai, sh mis ajani hageja I kasu sai. Poolte vahel ei ole vaidlust, et perioodil alates 2020. aasta septembrist kuni 2020. aasta detsembrini sai hageja I korteriomandi üürimisest üüritulu 13x eurot kuus. Kohus leiab, et hageja II ei ole tõendanud, et hageja I sai üüritulu ka 2021. aastal. Hageja II on esitanud tõendina 14.04.2021. a Tartu Maakohtus tsiviilasjas nr 2-xx-xxxxx toimunud kohtuistungi protokolli (dtl 19x-197). Nimetatud tõendist nähtub, et tsiviilasjas nr 2xx-xxxxx oli J. O. hagi J. O. vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Protokolli leheküljel 1 on protokollitud J. O. ütlus: „märtsi kuust on korteri kasutus minu käes“. Poolte vahel ei ole vaidlust, et sel istungil oli juttu xxxx linnas xxxxxxxx-xx korterist, mille J. O. kinkis 10.09.2020. a hagejale II ja mille väljaüürimisest kasutuseelise nõue on käesolevas tsiviilasjas hagi esemeks. Hageja II soovib protokollitud J. O. ütlusega tõendada, et alates 2021. aasta märtsist sai tema korteriomandi enda valdusesse. Kohus leiab, et nimetatud tõend ei tõenda, et alates 01.01.2021. a oleks olnud korteriomand jätkuvalt välja üüritud ja hageja I saanud üüritulu. Hageja I vastavaid asjaolusid õigeks ei võtnud. Tema väitel ei olnud korteriomand alates 01.01.2021. a enam tema valduses ja korteriomandi valduse sai hageja II poeg J. O. . Hageja I on esitanud tõendina väljavõtted tema ja J. O. vahelisest elektroonilisest kirjavahetusest. Tõenditest nähtub, et 11.12.2020. a on J. O. saatnud hagejale I kirja, milles teatab, et soovib minna elama xxxx linnas xxxxxxxx-xx korterisse ja nõuab, et üürnik korteri vabastaks. J. O. nõudis kirjas ka J. O. alates 2017. aasta detsembrist saadud üüritulu väljaandmist 9/10 osas. J. O. on samal päeval J. O. vastanud, et üürnik nõustub vabastama korteriomandi 31.12.2020. a. Ühtlasi küsis J. O. J. O. , et kas selline lahendus on sobiv. J. O. on teatanud samal päeval vastuseks, et üürnikul tuleb viivitamatult korteriomand vabastada. Lisaks on hageja I esitanud tõendina Häirekeskuse 19.04.2021. a vastuskirja (dtl 202). Häirekeskus kinnitab vastuses, et 31.12.2020. a kell 18:34 – J. O. helistab numbrilt +372x ning avaldab, et xxxx linnas, xxxxxxxx korteriühistu esimees on talle teada andnud, et avaldaja kaasaomandis olevas korteris toimuvad müra tekitavad toimingud ja veetakse asju

Kohus leiab, et tasaarvestuse formaalsed nõuded on täidetud. Hageja I on esitanud tasaarvestuse avaldused 12.0x.2021. a menetlusdokumendis ja 07.12.2021. a kohtuistungil suuliselt. Hageja II on tasaarvestuse avaldused kätte saanud. Kohus leiab aga, et täidetud ei ole hageja I tasaarvestuse materiaalsed eeldused ehk hageja I ei ole tõendanud, et tal oleks õigust hagejalt II tasaarvestamiseks esitatud summat nõuda. Hageja I tasaarvestuse avalduste kohaselt on tema tasaarvestatavad nõuded kokku summas 32x,48 eurot, sh xxxx linnas xxxxxxxx-xx korteriomandi ukseluku vahetamise kulu summas x,x eurot, 2021. aasta jaanuaris hageja I poolt tasutud kommunaalkulud summas 14,98 eurot ja korteriomandi kasutuseelised perioodi eest alates 2021. aasta jaanuarist kuni 2021. aasta novembrini summas 2x eurot. Kohus käsitlebki allpool kõiki hageja I tasaarvestuseks esitatud nõudeid eraldi. Esiteks - kommunaalkulude nõue summas 14,98 eurot. Iseenesest ei ole hageja II vaidlustanud, et hageja I tasus 2021. aasta jaanuaris nende kaasomandis oleva korteriomandi eest kommunaalkulusid summas 14,98 eurot. Hageja I on esitanud tõendina ka korteriühistu arve ja maksekorralduse kulude tasumise kohta (dtl 216 ja 217). Kohus leiab aga, et hageja I ei ole põhjendanud, et tal oleks vastavat kulu õigus hagejalt II tagasi nõuda. Vaidlust ei ole, et pooled on alates 10.09.2020. a xxxx linnas xxxxxxxx-xx korteriomandi kaasomanikud, hageja I vastavalt 1/10 mõttelises osas ja hageja II 9/10 mõttelises osas. AÕS § 7x lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Tulenevalt nimetatud sättest ongi hagejal I korteriomandi kaasomanikuna kohustus tasuda korteriomandi majandamiskulusid tema mõttelise osa suurusele vastavas osas. Kohus leiab, et hageja I ei ole asjaoludega õiguslikult põhistanud, et tal oleks õigus hagejalt II 2021. aasta jaanuaris kommunaalkulude eest tasutud 14,98 eurot tagasi nõuda. Teiseks - korteri ukseluku vahetamise kulud. Hageja I väitel kandis ta 2020. a detsembris poolte kaasomandis oleva korteriomandi ukse luku vahetamise kulu summas 6x eurot. Hageja I leiab, et tal on õigus nõuda hagejalt II vastava kulu hüvitamist vastavalt hagejale II kuuluvale osale korteriomandist, s.o 9/10 osas, mis on summas x,x eurot. Hageja I on esitanud tõendina LukuKaubad OÜ 13.12.2020. a sularaha arve (dtl 21x), millelt nähtub, et väljakutse ja teenustööde eest aadressile xxxxxxxxxx on tasutud LukuKaubad OÜ-le koos käibemaksuga kokku 6x eurot. Kohus leiab, et nimetatud tõend tõendab, et hageja I on 13.12.2020. a kandnud poolte kaasomandis oleva korteriomandi ukseluku vahetamise kulu summas 6x eurot. Kohus leiab aga, et hageja I ei ole põhjendanud, et tal oleks õigus nõuda vastava kulu hüvitamist hagejalt II. AÕS § 72 lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Vastavalt TsÜS § 63 p-le 1 on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest. Kohus leiab, et hageja I ei ole tõendanud, et ukseluku vahetamine oli korteriomandi säilitamiseks vajalik. Hageja II vastavat asjaolu ei tunnista. Kohus leiab, et seetõttu ei ole ka hageja I nõue kulu hüvitamiseks põhjendatud. Kolmandaks - korteriomandi kasutuseeliste nõue.

Hageja I leiab, et tal on hageja II vastu korteriomandi kasutuseeliste nõue perioodi eest alates 01.01.2021. a kuni 2021. a novembrini summas 2x eurot. Hageja I põhjenduste kohaselt on saanud hageja II kasutuseelist, kuna alates 01.01.2021. a on poolte kaasomandis olev korteriomand hageja II poja J. O. valduses. Hageja I on kasutuseeliste summa arvestamisel lähtunud sellest, et korteri üürimise turuhind on ligikaudu 2x eurot kuus, millest hagejal I on õigus saada 1/10 osa vastavalt temale kuuluva mõttelise osa suurusele. Arvestades hageja I nõude põhjendusi, leiab kohus, et hageja I kasutuseeliste nõude õiguslikuks aluseks saab olla AÕS § 71 lg 2, mis näeb ette, et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Nõude eelduseks on, et üks kaasomanik on saanud ühisest asjast mingit kasu. Kohus leiab, et hageja I ei ole tõendanud, et hageja II oleks saanud perioodil alates 01.01.2021. a kuni 2021. a novembrini poolte kaasomandis olevalt korteriomandilt mingit kasutuseelist. Esiteks ei ole hageja I tõendanud oma väidet, et hageja II poeg on korteriomandit perioodil alates 01.01.2021. a kasutanud. Hageja II vastavat väidet ei tunnista. Tema väitel sai tema poeg korteri valduse alates 2021. aasta märtsist. Kohus on ka seisukohal, et isegi, kui oleks tõendatud, et hageja II poeg on korteriomandit nõutaval perioodil kasutanud, siis ainuüksi see ei anna hagejale I alust nõuda hagejalt II kasutuseelist. Hageja I ei ole tõendanud, et hageja II sai korteriomandist mingit kasu, mida ta teisele kaasomanikule tema mõttelisele osale vastavas osas peaks välja andma. Seega leiab kohus, et hageja I nõue hagejalt II kasutuseeliste saamiseks summas 2x eurot ei ole põhjendatud. Kuna hageja I tasaarvestuseks esitatud nõuded ei ole põhjendatud, siis ei ole ka hageja I tasaarvestus kehtiv ja saab lugeda, et hageja II kasutuseeliste nõue ei ole tasaarvestusega lõppenud. Hageja II kasutuseeliste nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele 44x,x euro ulatuses. Kohus mõistab hagejalt I hageja II kasuks välja 44x,x eurot. Suuremas ulatuses hageja II nõue jääb rahuldamata.

riigilõivu üksnes seda tasunud isiku avalduse alusel. Ehk kui hageja II soovib saada enam tasutud riigilõivu tagasi, tuleb selleks esitada kohtule avaldus. Kohus leiab, et hageja II lepingulise esindaja kulud saab lugeda põhjendatuks üksnes osaliselt. TsMS § 17x lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja sama seadustiku §s 218 sätestatu kohaselt. TsMS § 17x lg 3 kohaselt mitmele lepingulisele esindajale tehtud kulutused hüvitatakse, kui need on tingitud asja keerukusest või esindaja vahetamise vajadusest. Hagejat II esindas tsiviilasja menetluses vandeadvokaat Tambet Laasik. Hageja II menetluskulude nimekirjale lisatud õigusabikulude spetsifikatsiooni kohaselt on kostja esindaja ajakulu olnud kokku 16 tundi ja 2x minutit, mis on seotud alljärgnevate toimingutega: 1) 10.12.2020 - üüri tagasinõude ja kaasomandi lõpetamise nõude analüüs – 20 minutit; 2) 18.12.2020 – hagiavalduse koostamine – 2 tundi; 3) 06.01.2021 – hagiavalduse täiendamine – 2 tundi 30 minutit; 4) 01.02.2021 – J. O. hagile vastuse koostamine – 1 tund; x) 0x.02.2021 – telefoninõupidamine kliendiga – x minutit; 6) 10.02.2021 - vastavalt 03.02.2021 määrusele hagi täienduse koostamine – 30 minutit; 7) 08.03.2021 - seisukoha koostamine tsiviilasjade liitmise kohta – 10 minutit; 8) 14.04.2021 - vastuse koostamine kostja 26.02.2021. a ja 02.03.2021. a seisukohtadele – 2 tundi 30 minutit; 9) 20.04.2021 – telefoninõupidamine kliendiga – 1x minutit; 10) 21.04.2021 – ettevalmistus kohtuistungiks – 1 tund; 11) 21.04.2021 – esindus kohtuistungil – 1 tund; 12) 21.04.2021 – nõupidamine kliendiga – 1x minutit; 13) 28.0x.2021 - vastuse koostamine J. O. 12.0x.2021 seisukohale – 1 tund 30 minutit; 14) 06.12.2021 – ettevalmistus kohtuistungiks – 1 tund; 1x) 07.12.2021 – esindus kohtuistungil – 2 tundi x minutit; 16) 08.12.2021 – menetluskulude kindlaksmääramise avalduse ja menetluskulude nimekirja koostamine – 1x minutit. Hageja II esindaja taotleb õigusabitoimingute eest tasu määraga 140 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Lisaks taotleb esindaja 07.12.2021. a Tartust Põlvasse kohtuistungile sõitmise aja 1 tunni ja 40 minuti eest tasu 87,87 eurot ja sõidukulude hüvitamist, s.o isikliku sõiduauto kasutamise eest hüvitis 28,80 eurot (96 km x 0,3 = 28,80). Hageja I esitas vastuväited hageja II lepingulise esindaja kuludele. Hageja I leiab, et põhjendatud ei ole hagiavalduse koostamise ajakulu 4 tundi ja x minuti ulatuses, sest toimingud alates 10.12.2020. a kuni 06.01.2021. a on seotud hagiavalduse koostamisega; lepinguline esindaja oli varem juba tsiviilasja nr 2-xx-xxxxx raames koostanud J. O. esindajana hagiavalduse, milles oli kasutuseeliste õiguslik põhjendus sisuliselt identne. Hageja I arvates sai esindajal nimetatud toimingutele kuluda aega maksimaalselt 2 tundi ja 30 minutit. Lisaks ei saa hageja I arvates lugeda põhjendatud ja vajalikuks kostja lepingulise esindaja ajakuluks 10.02.2021 hagi täienduse koostamise ajakulu 30 minutit, sest tegemist oli hagiavalduses puuduste kõrvaldamisega. Lisaks ei saa hageja I hinnangul pidada põhjendatud esindaja ajakuluks ei saa pidada 14.04.2021. a toimingu ajakulu 30 minuti osas, sest kasutuseeliste hüvitamise nõude osas oli hagejale II väga hästi teada, et üürnikud vabastasid korteriomandi 31.12.2020. a ja seega oleks hageja II juba hagiavalduses saanud esitada konkreetses summas väidetava kasutuseelise hüvitamise nõude. Kokkuvõttes leiab hageja I, et põhjendatud ja vajalikuks saab pidada hageja II lepingulise esindaja ajakulu erinevatele

toimingutele 13 tunni ja x minuti osas. Hageja I leiab veel, et põhjendatud ei ole nõuda esindajal tasu kohtuistungile sõiduaja eest summas 87,87 eurot + käibemaks ning sõidule kulutatud aja eest tasu määramisel tuleks lähtuda Justiitsministri 26.07.2016. a määrusega nr 16 kehtestatud advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude hüvitamise korrast. Kohus nõustub hageja I vastuväidetega selles osas, et põhjendatud menetluskuluks ei saa lugeda hageja II esindaja ajakulu hagi puuduste kõrvaldamisele 30 minuti ulatuses. Kohus leiab aga, et arvestades asjaolusid, sh menetluse käiku ja asja keerukust, saab lugeda ülejäänud esindaja õigusabitoimingud ja ajakulu neile 1x tunni ja x minuti ulatuses vajalikuks ja põhjendatuks. Asjaolu, et hageja II esindaja on esindanud tsiviilasjas nr 2-xxxxxxx J. O. nimel hagiavalduse, ei oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust. Tegemist on eraldi tsiviilasjaga, kus J. O. ei ole menetlusosaline ning hagi aluseks olevad asjaolud on erinevad. Kohus leiab, et arvestades asja keerukust saab lugeda põhjendatuks ka hageja II esindaja tunnitasu määra, mis on 140 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Hageja II on menetluskulude nimekirjas kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohuslane. Seega TsMS § 174 lg 10 alusel on lepingulise esindaja tasu hüvitatav koos käibemaksuga. Kokkuvõttes loeb kohus vajalikuks ja põhjendatuks hageja II lepingulise esindaja tasu õigusabitoimingutele 1x tunni ja x minuti eest summas 2228,1x eurot, millele lisandub käibemaks 20%, s.o 44x,63 eurot, kokku summa koos käibemaksuga 2673,78 eurot. Kohus nõustub hagejaga I selles, et kohtuistungile sõitmise aja eest on põhjendatud määrata tasu lähtudes Justiitsministri 26.07.2016. a määrusega nr 16 kehtestatud advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude hüvitamise korrast (Kord). Hageja I esindaja on sõitnud Tartust kohtuistungile Põlvasse, vahemaa 46 km. Seega Korra § 1x lg 1 p 1 alusel on põhjendatud määrata hageja II esindajale istungile sõitmise eest tasu summas 1x eurot, millele lisandub käibemaks 20%, s.o 3 eurot, kokku koos käibemaksuga summas 18 eurot. Kohus leiab, et põhjendatud on määrata istungile sõitmisega seotud sõidukulud kindlaks sellises ulatuses nagu seda taotletakse, s.o summas 28 eurot. Eeltoodut arvestades loeb kohus vajalikuks ja põhjendatuks hageja II menetluskulud kokku summas 3194,78 eurot, sh hagilt tasutud riigilõiv summas 47x eurot ja lepingulise esindaja tasu ning kulud koos käibemaksuga summas 2719,78 eurot. x.2. Hageja I menetluskulude nimekirjade kohaselt on tema menetluskuluks hagilt tasutud riigilõiv summas 300 eurot ja lepingulise esindaja tasu ning kulud koos käibemaksuga kokku summas 2176,80 eurot. Hagejat I esindas tsiviilasja menetluses advokaat Janar Kuus. Menetluskulude nimekirjade kohaselt on kostja esindaja ajakulu olnud kokku 17 tundi ja 30 minutit, mis on seotud alljärgnevate toimingutega: 1) 14.12.2020 – kliendiga nõupidamine – 20 minutit; 2) 14.12.2020 – hagiavalduse koostamine – 2 tundi ja x minutit; 3) 26.02.2021 – seisukoha koostamine – 1 tund ja 40 minutit; 4) 02.03.2021 – hagile vastuse koostamine – 3 tundi; x) 19.04.2021 - kostja 14.04.2021 vastusega tutvumine – 1x minutit; 6) 20.04.2021 – taotluse koostamine – 1x minutit; 7) 20.04.2021 – kohtuistungiks ettevalmistumine – 1 tund ja 20 minutit; 8) 21.04.2021 – kohtuistungil osalemine – x minutit; 8) 21.04.2021 – kliendiga nõupidamine – x minutit; 9) 12.0x.2021 – seisukoha koostamine – 2 tundi ja 20 minutit; 10) 07.12.2021 – kohtuistungiks ettevalmistamine – x minutit; 11) 07.12.2021 – menetluskulude nimekirja koostamine – 30 minutit; 12) 07.12.2021 – kohtuistungil osalemine – 2 tundi; 13) 10.12.2021 - seisukoha koostamine kostja 09.12.2021 menetluskulude osas – 30 minutit.

Hageja I esindaja taotleb õigusabitoimingute eest tasu määraga 100 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Lisaks taotleb esindaja 07.12.2021 Tartust Põlvasse kohtuistungile sõitmiseks kulutatud aja eest tasu summas 1x eurot, millele lisandub käibemaks ning 21.04.2021. a istungile sõitmisega seotud kulude hüvitamist summas 24,x eurot, millele lisandub käibemaks, ja 07.12.2021 istungil sõitmisega seotud sõidukulude hüvitamist summas 24,x eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja II esitas vastuväite hageja I menetluskulude suurusele. Hageja II tõi välja, et hageja I leidis oma seisukohas, et hageja I lepingulise esindaja ajakulu saab erinevatele toimingutele pidada vajalikuks ja põhjendatuks vaid 13 tunni ja x minuti ulatuses. Hageja I enda esindaja ajakulu seevastu on 17,x tundi. Hageja I arvates on tegemist kummastava olukorraga, kus hageja I arvates on hageja II esindaja poolt väiksemas mahus tehtud töö ülemäärane, kuid tema enda esindaja töö, mis on oluliselt suuremas mahus, põhjendatud ja mõistlik. Seda hoolimata asjaolust, et menetlusosaliste esindajad on esitanud samas mahus seisukohti ja osalenud kohtuistungitel. Hageja II leiab, et hageja I esindaja oluliselt suurem ajakulu sisuliselt samadele toimingutele ei ole objektiivselt põhjendatud. Kohus leiab, et arvestades menetluse asjaolusid, sh menetluse käiku, asja mahtu ja keerukust, saab lugeda menetluskulude nimekirjades märgitud hageja I lepingulise esindaja toimingud ja ka ajakulu neile 17 tunni ja 30 minuti ulatuses põhjendatuks. Ajakulu sellises määras on sarnane ka vastaspoole esindaja ajakulule. Kohus leiab, et põhjendatuks saab lugeda ka hageja I esindaja tasumäära, mis on 100 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Hageja I on menetluskulude nimekirjas kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohuslane. Seega TsMS § 174 lg 10 alusel on lepingulise esindaja tasu hüvitatav koos käibemaksuga. Kokkuvõttes loeb kohus vajalikuks ja põhjendatuks hageja I lepingulise esindaja tasu õigusabitoimingutele 17 tunni ja 30 minuti eest summas 17x eurot, millele lisandub käibemaks 20%, s.o 3x eurot, kokku summa koos käibemaksuga 2100 eurot. Kohus leiab, et põhjendatuks saab pidada ka Hageja I lepingulise esindaja tasu kohtuistungile sõiduks kulutatud aja eest summas 1x eurot, millele lisandub käibemaks 20%, s.o 3 eurot, kokku koos käibemaksuga summas 18 eurot, ning kahele istungile sõitmisega seotud sõidukulusid kokku summas 49 eurot, millele lisandub käibemaks 20%, s.o 9,80 eurot, kokku koos käibemaksuga summas x,80 eurot. Eeltoodut arvestades loeb kohus vajalikuks ja põhjendatuks hageja I lepingulise esindaja tasu ja kulud koos käibemaksuga summas 2176,80 eurot. Kohus leiab, et hageja II hagiga seotud hageja I menetluskuluks saab lugeda pool tema lepingulise esindaja kuludest, s.o 1088,40 eurot. x.3. Kohus jaotas asja menetluskulud nii, et kõik hageja I hagiga seotud menetluskulud jäävad hageja I kanda ja hageja II hagiga menetluskulud 94% ulatuses hageja I kanda ning 4% ulatuses hageja II kanda. Kohus määras kindlaks hageja I menetluskulud summas 2719,78 eurot ja hageja I hageja II hagiga seotud menetluskulud summas 1088,40 eurot. Vastavalt menetluskulude jaotusele tuleb hagejalt I hageja II kasuks välja mõista 2x,x eurot (2719,78 eurot x 94%) ja hagejalt II hageja I kasuks 6x,30 eurot (1088,40 eurot x 6%). TsMS § 44x lg 1 alusel tasaarvestab kohus poolte menetluskulude nõuded. Tasaarvestuse tulemusena hageja I menetluskulude nõue lõppeb ja hageja II nõue väheneb 6x,30 euro võrra.

Asjaõigus › Omandiasjad

Lahendi andmed

Lahendi tekst

KOHTUOTSUS

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid

POOLTE NÕUDED JA SEISUKOHAD

KOHTU SEISUKOHT

T. O. .