Estkompexim Toitlustus OÜ hagi Amintor OÜ vastu koostöölepingust tuleneva võlgnevuse, kasutuseeliste, tulevikus sissenõutavaks muutuvate kasutuseeliste ja viivise saamiseks ning ruumide vabastamiseks Amintor OÜ hagi Estkompexim Toitlustus OÜ vastu võlgnevuse ja viivise saamiseks, koostöölepingu tühisuse tuvastamiseks ja allüürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.12.2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Amintor OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
375 751,17 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja): Estkompexim Toitlustus OÜ (registrikood 12064927), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Aivar Pilv ja Marko Pilv Kostja (apellant): Amintor OÜ (registrikood 10553579), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Vahur Kivistik ja Andres Past
4.Apellatsioonimenetluse kulud jätta Amintor OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Estkompexim Toitlustus OÜ esitas tsiviilasjas nr 2-17-17949 29.11.2017 Harju Maakohtule hagi Amintor OÜ vastu. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja: koostöölepingust nr 01-09-2014 tulenev võlgnevus summas 762,96 eurot; hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis (seisuga 29.11.2017) summas 465,34 eurot; viivis alates 30.11.2017 kuni põhinõude (s.o 762,96 eurot) rahuldamiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 ja VÕS § 94 lg-s 1 sätestatud määras; kostja poolt tekitatud ja sissenõutavaks muutunud kahju hüvitis kaotatud kasutuseeliste eest alates 02.01.2018 – 02.07.2019 summas 170 290,97 eurot; kostja poolt tekitatud kahju hüvitis kaotatud kasutuseeliste eest alates 01.08.2019 igakuiselt kuni Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuvate äriruumide faktilise vabastamiseni vastavalt alljärgnevatele hüvitise maksegraafikus kokku lepitud igakuistele maksetele järgnevalt: august 2019 – 19 921.26 eurot, september 2019 – 19 921.26 eurot, oktoober 2019 – 13 738.80 eurot, november 2019 – 1 373.88 eurot, detsember 2019 – 1 373.88 eurot, jaanuar 2020 – 1 373.88 eurot, veebruar 2020 – 1 373.88 eurot, märts 2020 – 2 747.76 eurot, aprill 2020 – 3 765.48 eurot, mai 2020 – 8 243.28 eurot, juuni 2020 – 19 921.26 eurot, juuli 2020 – 19 921.26 eurot, august 2020 – 19 921.26 eurot, september 2020 – 21 315.75 eurot, oktoober 2020 – 1 470.05 eurot, november 2020 – 1 470.05 eurot, detsember 2020 – 1 470.05 eurot, jaanuar 2021 – 1 470.05 eurot, veebruar 2021 – 1 470.05 eurot, märts 2021 – 2 940.10 eurot, aprill 2021 – 4 029.06 eurot, mai 2021 – 8 820.31 eurot, juuni 2021 – 21 315.75 eurot, juuli 2021 – 21 315.75 eurot, august 2021 – 21 315.75 eurot, september 2021 – 21 315.75 eurot, oktoober 2021 – 14 700.52 eurot, november 2021 – 1 470.05 eurot, detsember 2021 – 1 470.05 eurot, jaanuar 2022 – 1 470.05 eurot, veebruar 2022 – 1 470.05 eurot, märts 2022 – 2 940.10 eurot, aprill 2022 – 4 029.06 eurot, mai 2022 – 8 820.31 eurot, juuni 2022 – 21 315.75 eurot, juuli 2022 – 21 315.75 eurot, august 2022 – 21 315.75 eurot, september 2022 – 22 807.85 eurot, oktoober 2022 – 1 572.96 eurot, november 2022 – 1 572.96 eurot, detsember 2022 – 1 572.96 eurot, jaanuar 2023 – 1 572.96 eurot, veebruar 2023 – 1 572.96 eurot, märts 2023 – 3 145.91 eurot, aprill 2023 – 4 311.09 eurot, mai 2023 – 9 437.73 eurot, juuni 2023 – 22 807.85 eurot,
2-17-18239 juuli 2023 – 22 807.85 eurot, august 2023 – 22 807.85 eurot, september 2023 – 22 807.85 eurot, oktoober 2023 – 15 729.55 eurot, november 2023 – 1 572.96 eurot, detsember 2023 – 1 572.96 eurot, jaanuar 2024 – 1 572.96 eurot, veebruar 2024 – 1 572.96 eurot, märts 2024 – 3 145.91 eurot, aprill 2024 – 4 311.09 eurot, mai 2024 – 9 437.73 eurot, juuni 2024 – 22 807.85 eurot, juuli 2024 – 22 807.85 eurot; sissenõutavaks muutunud viivis (seisuga 18.07.2019) kahjunõudelt summas 9 256,56 eurot; viivis kahjunõudelt alates 19.07.2019 kuni kahjunõude täieliku rahuldamiseni VÕS § 113 lg-s 1 ja VÕS § 94 lg-s 1 sätestatud määras. Samuti palub hageja kohustada kostjat vabastama Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuvate äriruumide otsene valdus ning määrata kostjale nimetatud kohustuse vabatahtliku täitmise tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul, kui kostja kohtu poolt määratud vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuva üüripinna otsest valdust hagejale ei tagasta ega vabasta, määrata kindlaks kohtulahendi täitmise viis ning tõsta kostja koos talle kuuluva varaga eelnimetatud üüripinnalt välja sundkorras (täitemenetluse korras). Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda.
2.01.09.2014 sõlmisid hageja ja kostja koostöölepingu nr 01-09-2014 (edaspidi koostööleping) koos selle lisadeks oleva seadmete nimekirja, äriruumi allüürilepingu ja hüvitise maksegraafikuga. Koostöölepingu p 1 kohaselt oli selle eesmärgiks eelneva eduka koostöö (mis on alguse saanud juba 2002. aastal) jätkamine ja arendamine toitlustusteenuste osutamisel hageja (kui tellija) poolt Tallinna Kesklinna Valitsuselt aadressil Mündi 2 / Raekoja plats 10/ Saiakang 1, Tallinn üüritavates mitteeluruumides koos ruumides asuvate hageja (tellija) omanduses olevate seadmete ja muu inventariga. Koostöölepingu p 2 järgi sõlmisid pooled lepingu eesmärgi täitmiseks ka ruumide allüürilepingu nr 1-09-2014 (edaspidi allüürileping). Vajadusel sõlmisid pooled ka muid lepingu eesmärgi täitmisega seotud lepinguid ja kokkuleppeid. Koostöölepingu p 3 kohaselt muutusid lepingu alusel sõlmitavad teised lepingud lepingu lahutamatuks osaks olevateks lisadeks, mis kehtivad koos lepinguga. Koostöölepingu lõppemisel või lõpetamisel lõppevad kõik lepingu lisadeks olevad lepingud ja kokkulepped (sh kõnesolev allüürileping). Koostöölepingu p 5 kohaselt kohustus kostja lepinguga omandatud õiguste eest maksma hagejale hüvitist, mille kogusumma kalendriaasta kohta ja selle igakuiste osamaksete suurused on kajastatud lepingu lisas nr 3.
3.01.09.2017 esitas hageja kostjale arve nr 864 summas 22 500,38 eurot, mis hõlmas nii koostöölepingut kui ka allüürilepingut. Arve maksetähtaeg oli 10.09.2017, kuid kostja tasus arvest tähtaegselt ainult 3 882,38 eurot (KM-ga) ehk üksnes äripindade üürimakse. 01.10.2017 esitas hageja kostjale arve nr 869 summas 17 060,10 eurot. Arve maksetähtaeg oli 10.10.2017, kuid kostja tasus arvest tähtaegselt ainult 4 220,10 eurot (KM-ga) ehk üksnes allüürilepinguga ettenähtud tasu. 01.11.2017 esitas hageja kostjale arve nr 874 summas 5 278,96 eurot. Arve maksetähtaeg oli 10.11.2017 ja kostja tasus 14.11.2017 sellest arvest summa 3 994,96 eurot. Tasumata jäi summa 1 284 eurot. Seega jättis kostja ajavahemikus 01.09.2017- 01.11.2017 hagejale tasumata summa 32 742 eurot, millega kostja rikkus lepinguga võetud kohustust hüvitise maksmiseks.
4.16.11.2017 esitas hageja kostjale nõudeavalduse, milles tegi ettepaneku lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks ja võlgnevuse tasumiseks hiljemalt 22.11.2017. Hageja teatas, et juhul, kui kostja ei tasu võlgnevust nimetatud kuupäevaks, ütleb ta lepingu üles alates 23.11.2017. Nõudeavalduses oli ka teade samast kuupäevast allüürilepingu ülesütlemise kohta vastavalt allüürilepingu p-le 6.1. ja koostöölepingu p-le 3.
5.Kostja ei tasunud oma võlgnevust ka hageja nõudekirjas märgitud kuupäevaks, mistõttu on leping hageja poolt üles öeldud alates 23.11.2017. Arvestades poolte vahel koostöölepingu p-s 3 kokku lepitud tingimusi ja põhimõtteid, kuulub lepinguga samaaegselt ennetähtaegselt
2-17-18239 lõpetamisele ka poolte vahel sõlmitud allüürileping. Hageja palus kostjal tema kasutusse antud ruumid üle anda hagejale hiljemalt 31. detsembriks 2017. Kostja ei ole seda teinud ja jätkab alusetult ruumide kasutamist kuni käesolev ajani.
6.21.11.2017 maksti Swedbank AS garantiikirja nr 14-073576-GF alusel hagejale kostja nimel ja eest välja summa 35 000 eurot. Garantiikirja kohaselt garanteeris garant hagejale kui garantii saajale esimesel nõudmisel kuni 35 000 euro suuruse summa tasumise, kui kostja ei täida hageja ees lepinguga võetud kohustusi.
7.Hageja on oma 16.11.2017 nõudeavalduses selgitanud, et juhul, kui kostja jätkab ruumide kasutamist ka pärast 23.11.2017, siis on kostja kohustatud tasuma lepingu p-s 5 ettenähtud hüvitist kuni ruumide hagejale üleandmiseni, mille tähtajaks määras hageja 31.12.2017. Seetõttu esitas hageja kostjale arve üüri ja hüvitise tasumise osas ka 2017. a detsembri eest. Tulenevalt lepingu lisas 3 kokkulepitud hüvitise maksmise graafikust ja lepingu lisaks olevast allüürilepingust on kostjal kohustus tasuda hagejale 2017. a detsembri eest summas 3 020,96 eurot.
8.Eeltoodust tulenevalt oli kostjal arvete nr 864, nr 869, nr 874, ja nr 879 alusel hagejale kokku tasumata põhivõlgnevusena 39 757,92 eurot. 14.10.2017 tasus kostja võlgnevust summas 3 944,96 eurot ja kuna hageja on realiseerinud ka pangagarantii summas 35 000 eurot, siis on hageja põhinõude suuruseks 29.11.2017 (s.o hagiavalduse esitamise aja seisuga) 762,96 eurot.
9.Kostja jätkas äriruumide kasutamist ka pärast 31.12.2017, makstes selle eest hagejale üksnes allüürilepingus sätestatud üüritasu ning jättes tasumata koostöölepingust tuleneva hüvitise. Kuna kostja kasutab jätkuvalt ruume ilma igasuguse õigusliku aluseta, tekitab see igakuiselt hagejale täiendavat kahju, mis ületab üürisummat. Kostja on äriruumide jätkuval kasutamisel saanud hageja kulul kasutuseeliseid. Hageja kasutuseeliste kaotuse hindamisel tuleb lähtuda mitte tavalise äriruumi kasutusõiguse väärtusest, vaid hageja poolt allüürile antud äriruumide (toitlustusasutuse pidamiseks sobivad ruumid Tallinna Raekoja platsil) kasutusõiguse väärtusest. Käesoleva aja seisuga ei ole kostja tasunud kahjuhüvitisena koostöölepingu järgset hüvitist alates 01.09.2017 ning hageja arvates on tõenäoline, et kostja ei tee seda ka käesoleva menetluse kestel. Seda fakti kinnitab asjaolu, et alates 25.06.2019 pole kostja tasunud ühtegi makset ruumide kasutamise ja kommunaalkulude eest ehk on lõpetanud üldse igasuguste maksete teostamise ja kostja kasutab ruume tasuta. Seetõttu soovib hageja kahju hüvitamist ka tulevikku suunatult kuni äriruumide faktilise vabastamiseni. Võttes arvesse koostöölepingu ps 5 kokkulepitud hüvitise suurust, tuleb kostjal tasuda iga üüripinna tagastamisega viivitatud kuu eest hüvitist vastavalt koostöölepingu p-s 5 kokkulepitud maksegraafikule.
10.Koostööleping ei ole näilik. Kostja tasus koostöölepingu alusel hüvitist alates 01.09.2014, s.o 3 aastat alates koostöölepingu kehtima hakkamisest ja tegelikkuses tasus kostja samalaadsete koostöölepingute alusel hagejale igakuist hüvitist juba alates 2002. aastast. Asjaolu, et kostja on hagejale üüritasu ja hüvitist maksnud ca 15 aastat, näitab selgelt, et tegelikkuses oli kostja väga huvitatud ruumide kasutamisest kokkulepitud tingimustel. Teisisõnu oli koostööleping poolte tahteavaldustega kooskõlas ehk koostöölepinguga sooviti saavutada õiguslikke tagajärgi. Vastutasuks hüvitise eest oli kostjal õigus kasutada hageja seadmeid ja hageja poolt pakutavaid teenuseid soodustingimustel. Pole eluliselt usutav, et kostja nõustus aastaid allkirjastama koostöölepinguid, mille lisaks oli seadmete nimekiri, mida tegelikkuses väidetavalt ei olnudki olemas. Asjaolu, kas kostja ka tegelikult kasutab hageja poolt koostöölepingu alusel pakutavaid võimalusi erinevate teenuste osas või mitte, ei saa olla etteheidetav hagejale ning käsitatav tehingu tühisuse alusena.
2-17-18239
11.Koostööleping ei ole heade kommetega vastuolus. Hageja ei ole mitte kunagi nõudnud kostjalt koostöölepingu sõlmimist ega viimast selleks kuidagi sundinud. Kostjal on olnud alati võimalus vabalt valida, millistes äriruumides ta soovib oma majandustegevust korraldada. Asjaolu, et kostja on soovinud oma tegevust jätkata ruumides, kus ta on pikka aega tegutsenud, ei saa kuidagi käsitada sõltuvussuhtena. Eluliselt on äärmiselt ebausutav, et kostja on jätkanud ruumide üürimist sundolukorras ja vastu oma tahtmist ca 15 aastat. Kostja pole tõendanud, milles seisneb poolte vastastikuste kohustuste väärtus ning millistel alustel on kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja vastuväited ja hagi
12.Kostja vaidleb hageja hagile vastu. Hagejaga sõlmitud mitteeluruumide, aadressil Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1 Tallinn, allüürileping nr 01-09.2014 kehtib kuni hageja ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vahel sõlmitud ruumide üürilepingu lõppemiseni, s.o kuni 01.08.2024. Allüürilepingu sõlmimise aluseks oli Tallinna Linnavalitsuse 06.08.2014 korraldus nr 1158-k. Allüürilepingu punkti 3.1.1 kohaselt kohustub kostja alates 01.09.2014 maksma äriruumide kasutamise eest igakuiselt üüri kokku 2 898,63 eurot (1 m2 hind 37,45 eurot), millele lisandub käibemaks. Alates 12.04.2015 on igakuise üüri kuutasu kokku 3 235,32 eurot (1 m2 hind 41,80 eurot), millele lisandub käibemaks. Lisaks üürile kohustub kostja tasuma äriruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud, sh hooldus- ja halduskulud, vesi, elekter, küte, maksud ja koormised.
13.Hageja pöördus allüürilepingu sõlmimise eelselt 2014. a kostja poole ja seadis allüürilepingu sõlmimise tingimuseks koostöölepingu sõlmimise. Kuna kostja on sidunud oma äritegevuse just Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1 Tallinn asuva aadressiga ja tegutseb sellel aadressil asuval pinnal juba alates 2002. aastast, siis otsustas kostja koostöölepingu esitatud tingimustel sõlmida selleks, et ta saaks jätkata äritegevust samal pinnal. Seega hageja survel sõlmisid pooled samal päeval allüürilepinguga, s.o 01.09.2014, koostöölepingu nr 0109-2014. Koostöölepingu eesmärgiks on märgitud eelneva eduka koostöö jätkamine ja arendamine toitlustusteenuste osutamisel. Koostöölepingu kohaselt on kostjal õigus osta hagejalt või viimase vahendusel tema koostööpartneritelt nende tootmisüksustes toodetud toodangut soodushindade ja –tingimustega, saada hagejalt nõu toitlustusteenuse korraldamiseks ja kasutada üüripinnal olevaid vallasasju. Nimetatud õiguste eest kohustus kosta tasuma hüvitist vastavalt maksegraafikule. Tegelikkuses ei eksisteeri üüripinnal koostöölepingus märgitud seadmeid. Samuti ei ole kostja koostöölepingus märgitud õigusi kunagi teostanud, nende õiguste teostamiseks puudub ja on puudunud vajadus. Nimetatud asjaolud on teada ka hagejale. Pooltel ei ole olnud algusest peale kavas täita koostöölepingus sätestatud õigusi ega kohustusi, v.a raha maksmine hageja survel. Seega on kostja tasunud koostöölepingu alusel hagejale tasusid kuni 01.09.2017 sisuliselt vastusooritust saamata olukorras, kus pooltel vastusoorituseks ka kavatsused puudusid. Kuna pooled ei ole soovinud saavutada koostöölepingus avaldatud õiguslikke tagajärgi, s.t selles märgitud asjade kasutust/koostööd ei toimu ega olegi pidanud toimuma, kuid hageja on soovinud, et üks pool maksaks teisele poolele raha, on koostööleping näilikkuse tõttu tühine.
14.Kostja sõlmis koostöölepingu selleks, et kostjal võimaldataks üürileping sõlmida, millest järelduvad sõltuvussuhte tunnused. Koostööleping on tehtud ebasoodsatel tingimustel, see on selgelt ühekülgne, mh puuduvad igasugused tagatised kostja (operaatori) õiguste realiseerimiseks, ja koostööleping on suunatud üksnes sellele, et alusetu „hüvitis“ allüürnikult (kostjalt) kätte saada. Hageja, kasutades kriminaalseid võtteid ja oma suhteid Tallinna Linnavalitsusega, kauples endale välja soodsa üürilepingu ning survestas omakorda kostjat sõlmima koostöölepingut hagejale sobivatel tingimustel.
2-17-18239
15.Kuna koostööleping on tühine, ei loeta koostöölepingut sõlmituks algusest peale, millest tulenevalt kehtib allüürileping edasi. Allüürilepingu kehtivus ei sõltu koostöölepingu kehtivusest või tühisusest.
16.Kostja ei kasuta äriruume ebaseaduslikult. Tallinna Ringkonnakohtu 17.07.2018 määruse kohaselt on kostjal õigus tegutseda äriruumides kuni tsiviilasjas nr 1-17-81239 lõpliku kohtulahendi jõustumiseni. Äriruumid kuuluvad Tallinna linnale, kes üürib neid allüürile andmiseks edasi kostjale. Allüürileping on sõlmitud tähtaegselt ning kehtib kuni hageja ja Tallinna Kesklinna Valitsuse vahel sõlmitud ruumide üürilepingu lõppemiseni, s.o kuni 01.08.2024. Tallinna Linnavalitsuse 04.03.2015 korraldus nr 301-k näeb ette hagejale ruumide üürileandmise alates 01.08.2014 ja määrab hoone keldrikorruse äriruumide allkasutajaks kostja, kelle suhtes sätestati üürihind igakuiselt 41.80 eurot/m2 kohta. Seega on Tallinna Linnavalitsus oma korraldusega reguleerinud nii ruumide allkasutaja isiku kui ka allkasutaja poolt tasutava üürihinna suuruse ja üürilepingu kehtivuse.
17.Kostja esitas 05.12.2017 Harju Maakohtule hageja vastu hagi. Kostja palub hagejalt kostja kasuks välja mõista 347 917,75 eurot, viivise seadusjärgses määras 347 917,75 euro suuruselt põhinõudelt kuni nõude lõpliku tasumiseni ning tuvastada 01.09.2014 koostöölepingu nr 0109-2014 tühisus ja 01.09.2014 allüürilepingu nr 01-09-2014 ülesütlemise tühisus 16.11.2017 avaldusega. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
18.Kostja hagiavalduse kohaselt on ta tasunud koostöölepingu alusel hagejale tasusid sisuliselt vastusooritust saamata olukorras, kus pooltel vastusoorituseks kavatsused puudusid. Hageja ei ole käesoleva hagi esitamiseni tagastanud kostjale alusetult alates 10.09.2014 makstud raha, kokku summas 347 765,75 eurot. Allüürilepingu ülesütlemine hageja poolt on tühine, kuna koostööleping on olnud tühine algusest peale. Menetluse käik
19.Maakohus liitis 18.09.2018 määrusega tsiviilasjas nr 2-17-17949 esitatud Estkompexim Toitlustus OÜ hagi Amintor OÜ vastu ühte menetlusse tsiviilasjas nr 2-17-18239 Amintor OÜ poolt esitatud hagiga Estkompexim Toitlustus OÜ vastu ning määras ühiseks tsiviilasja numbriks 2-17-18239. Maakohtu otsus ja põhjendused
20.Maakohus rahuldas hageja hagi kostja vastu ja jättis kostja hagi hageja vastu rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja koostöölepingust nr 01-09-2014 tuleneva võlgnevuse summas 762,96 eurot ning nimetatud summalt hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise (seisuga 29.11.2017) summas 465,34 eurot ja alates 30.11.2017 viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Samuti mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja sissenõutavaks muutunud hüvitise kaotatud kasutuseeliste eest alates 02.01.2018 – 02.07.2019 summas 170 290,97 eurot ning alates 01.08.2019 igakuiselt kuni Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuvate äriruumide faktilise vabastamiseni järgnevalt: august 2019 – 19 921.26 eurot, september 2019 – 19 921.26 eurot, oktoober 2019 – 13 738.80 eurot, november 2019 – 1 373.88 eurot, detsember 2019 – 1 373.88 eurot, jaanuar 2020 – 1 373.88 eurot, veebruar 2020 – 1 373.88 eurot, märts 2020 – 2 747.76 eurot, aprill 2020 – 3 765.48 eurot, mai 2020 – 8 243.28 eurot, juuni 2020 – 19 921.26 eurot, juuli 2020 – 19 921.26 eurot, august 2020 – 19 921.26 eurot, september 2020 – 21 315.75 eurot, oktoober 2020 – 1 470.05 eurot, november 2020 – 1 470.05 eurot, detsember 2020 – 1 470.05 eurot, jaanuar 2021 – 1 470.05 eurot, veebruar 2021 – 1 470.05 eurot, märts 2021 – 2 940.10
2-17-18239 eurot, aprill 2021 – 4 029.06 eurot, mai 2021 – 8 820.31 eurot, juuni 2021 – 21 315.75 eurot, juuli 2021 – 21 315.75 eurot, august 2021 – 21 315.75 eurot, september 2021 – 21 315.75 eurot, oktoober 2021 – 14 700.52 eurot, november 2021 – 1 470.05 eurot, detsember 2021 – 1 470.05 eurot, jaanuar 2022 – 1 470.05 eurot, veebruar 2022 – 1 470.05 eurot, märts 2022 – 2 940.10 eurot, aprill 2022 – 4 029.06 eurot, mai 2022 – 8 820.31 eurot, juuni 2022 – 21 315.75 eurot, juuli 2022 – 21 315.75 eurot, august 2022 – 21 315.75 eurot, september 2022 – 22 807.85 eurot, oktoober 2022 – 1 572.96 eurot, november 2022 – 1 572.96 eurot, detsember 2022 – 1 572.96 eurot, jaanuar 2023 – 1 572.96 eurot, veebruar 2023 – 1 572.96 eurot, märts 2023 – 3 145.91 eurot, aprill 2023 – 4 311.09 eurot, mai 2023 – 9 437.73 eurot, juuni 2023 – 22 807.85 eurot, juuli 2023 – 22 807.85 eurot, august 2023 – 22 807.85 eurot, september 2023 – 22 807.85 eurot, oktoober 2023 – 15 729.55 eurot, november 2023 – 1 572.96 eurot, detsember 2023 – 1 572.96 eurot, jaanuar 2024 – 1 572.96 eurot, veebruar 2024 – 1 572.96 eurot, märts 2024 – 3 145.91 eurot, aprill 2024 – 4 311.09 eurot, mai 2024 – 9 437.73 eurot, juuni 2024 – 22 807.85 eurot, juuli 2024 – 22 807.85 eurot. Samuti mõistis maakohus kostjalt hageja kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivise (seisuga 18.07.2019) kahjunõudelt summas 9 256,56 eurot ning alates 19.07.2019 kuni kahjunõude täieliku rahuldamiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Samuti kohustas maakohus kostjat vabastama Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuvate äriruumide otsene valdus ning määras ruumide vabastamise kohustuse vabatahtliku täitmise tähtajaks 14 päeva alates kohtuotsuse jõustumisest. Maakohus määras, et juhul, kui kostja kohtu poolt määratud vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn asuva üüripinna otsest valdust hagejale üle ei anna ega vabasta, siis tõsta kostja koos talle kuuluva varaga nimetatud üüripinnalt välja sundkorras (täitemenetluse korras). Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.
21.Pooled ei vaidle, et 01.09.2014 on hageja ja kostja allkirjastanud koostöölepingu nr 01-092014 koos selle lisadeks oleva seadmete nimekirja, äriruumi allüürilepingu ja hüvitise maksegraafikuga. Pooled vaidlevad selle üle, kas 01.09.2014 koostööleping on näilik leping, alternatiivselt, kas see on vastuolus heade kommetega.
22.Maakohus leidis, et koostööleping ei ole tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 ja lg 2 kohaselt näilikkuse tõttu tühine. Maakohus hindas VÕS §-st 29 lähtudes poolte tahet koostöölepingu sõlmimisel. Pooled ei vaidle, et kostja sõlmis koostöölepingu selleks, et ta saaks võimaluse sõlmida hagejaga ka allüürilepingu tema soovitud ruumides aadressil Mündi 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn toitlustusteenuse osutamiseks. Kuna kostja on ka ise väitnud, et tema sooviks on olnud hagejalt üürida ruume toitlustusteenuse osutamiseks, ei ole kostja veenvalt põhistanud, et pooltel ei ole olnud mingit tahet koostöölepingu sõlmimiseks. Asjaolust, et kostja ei ole koostöölepingus sätestatud õigusi kasutanud, ei saa järeldada, et pooltel puudus tahe koostöölepingu sõlmimiseks. Samuti ei saa sellist järeldust teha koostöölepingu lisas märgitud seadmete puudumisest hagiavalduse esitamise ajal. Samuti ei ole kostja tõendanud, et koostöölepingus nimetatud seadmeid pole üle antud ja et on tahetud jätta üksnes sellekohane mulje. Kostja ei ole tõendanud, et tegemist on näiliku tehinguga. Vaidlust ei ole, et kostja on tasunud 2014. a koostöölepingu ja varasemate koostöölepingute alusel hagejale hüvitist 15 aastat. Veenev ei ole, et pärast seda on kostja järsku avastanud, et koostööleping on näilik.
23.Kostja käsitlus, et koostöölepinguga on püütud varjata täiendavat üüritasu, ei muuda poolte kokkulepet tühiseks, vaid kohaldada tuleb tegelikult sõlmitud kokkulepet. Samas on hageja veenvalt põhistanud, et tegemist ei ole eraldiseisva allüürilepinguga, vaid koostöölepinguga. Veenev on hageja väide, et kui pooled sellist kokkulepet poleks sõlminud, siis oleks hagejal puudunud igasugune majanduslik põhjendatus ja äriline huvi vaidlusaluste äripindade allüürile
2-17-18239 andmiseks vaid allüürilepingus kokkulepitud tasu eest, mis on samasugune summa kui hageja peab üürnikuna tasuma omanikule.
24.Kostja ei ole tõendanud, et poolte vahel 01.09.2014 sõlmitud koostööleping on TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p 2 alusel heade kommetega vastuolus. Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks mõistliku kõrvalseisjana järeldada, et kostja ei oleks ise soovinud sellist koostöölepingut sõlmida. Isegi, kui arvata, et sellise koostöölepingu sõlmimise ettepaneku on teinud hageja, ei võimalda see arvata, et kostjal ei oleks olnud võimalust sellisest pakkumisest keelduda ja mitte lepingut sõlmida. Usutav ei ole kostja väide, et tema poolt tehtud investeeringud äripinnale alates aastast 2002 ei jätnud muud väljapääsu, kui peale eelmise lepingu lõppemist sõlmida uus leping. Vaidlust ei ole, et enne järgmise lepingu lõppemist pidi eelmine leping lõppema, mistõttu ei oleks kuidagi saanud kostjal olla õiguspärast ootust lepingu jätkamiseks.
25.Kostja väide, et koostööleping on tehtud kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, sest kõnesoleva üüripinna üüritasu ja lisatasu kokku ületavad üüritasu turuväärtuse, ei ole põhjendatud, sest vaidlust ei ole, et pooled on sellise kokkuleppe sõlminud koostöölepingu raames, mistõttu ei ole võimalik hinnata üksnes üüri turuväärtust. Kuna kostja on tasunud hagejale 01.09.2014 koostöölepingu alusel kokku lepitud hüvitisi kolme aasta jooksul ja varasemate analoogsete lepingute alusel 15 aastat, siis ei ole mõistlik järeldada, et alates 2017 aastast oleksid poolte vastastikused lepingulised tingimused järsku ebasoodsad ja kohustused ebaproportsionaalsed.
26.Kuna koostööleping ei ole tühine, on kostja kohustatud täitma lepingut ja tasuma selles kokkulepitud hüvitisi. Kostja on nimetatud kohustust rikkunud ja hagejal oli õigus koostööleping üles öelda alates 23.11.2017. Allüürilepingu p 1.1. sätestab, et allüürileping tuleneb otseselt koostöölepingust ja on selle lahutamatu osa ja p 1.3 sätestab, et leping jõustub selle aluseks oleva 01-09-2014 koostöölepingu jõustumisest ja kehtib kuni koostöölepingu 0109-2014 lõppemiseni. Poolte tahe ei ole olnud sõlmida allüürilepingut ilma koostöölepingut sõlmimata. Seega ei ole tõendatud kostja väide, et 16.11.2017 koostöölepingu ülesütlemisel saaks lugeda poolevahelise üürilepingu siiski kehtivaks. Asjaolu, et Tallinna Linnavalitsuse korralduses on allüürnikuks märgitud kostja, ei võimalda järeldada, et kui Tallinna linn on oma korraldusega lubanud üürnikul (hagejal) anda need samad ruumid allüürile kostjale, siis hageja ei või allüürilepingut lõpetada. Tallinna Linnvalitsuse korraldused on antud eesmärgiga fikseerida linnavara allkasutusse andmine, kuid sellest ei saa kuidagi järeldada nagu Tallinna Linnavalitsuse korraldusega oleks hagejale pandud kohustus sõlmida allüürileping kostjaga. Hageja on koostöölepingu ja sellega seoses ka allüürilepingu kehtivalt alates 23.11.2017 üles öelnud ja kostjal puudub õiguslik alus ruumide edasiseks kasutamiseks.
27.Tõendatud on kostja võlgnevus tulenevalt tasumata arvetest summas 762,96 eurot ning seisuga 29.11.2017 sissenõutavaks muutunud viivis kokku summas 465,34 eurot.
28.Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei ole seniajani tagastanud hagejale äriruume ja ei ole nende äriruumide kasutamise eest tasunud koostöölepingus ettenähtud hüvitist. Veenev on hageja väide, et hageja oleks saanud ise samal üüritaval äripinnal teenust pakkuda ja seeläbi tulu teenida. Hagejal oli kavatsus ja võimalus saada tulu koostöölepingu maksegraafikus märgitud summades. Seega on hageja koostöölepingu järgse tulu kaotamine otseses põhjuslikus seoses kostja kohustuse rikkumisega tagastada hagejale äriruumid. Kostja hoiab kokku igakuise tasumata hüvitise. Tegemist on kaotatud kasutuseelistega maksegraafikus märgitud ulatuses. Vaidlust ei ole, et koostöölepingu järgse maksegraafiku järgi oleks kostjal tulnud tasuda
2-17-18239 ajavahemikul 02.01.2018-02.07.2019 kokku 170 290,97 eurot. Nimetatud summa tuleb koos sissenõutavaks muutunud viivisega summas 9 256,56 eurot kostjalt hageja kasuks välja mõista.
29.Kostja ei ole nõustunud alates koostöölepingu lõppemisest tasuma kahjuhüvitist. Seega on põhjendatud välja mõista kostjalt kahjuhüvitis kuni äriruumide vabastamiseni vastavalt koostöölepingu lisas olevale maksegraafikule ja koostöölepingu p-le 6, mille kohaselt hüvitise maksegraafikus nimetatud summasid korrigeeritakse iga 2 aasta tagant ja need suurenevad 2 aasta tarbijahinnaindeksi võrra, aga mitte vähem kui 7 % kalendriaastas ja selliselt kuni koostöölepingu lõppemiseni (s.o kuni 01.08.2024). Sellisele arvestusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Apellatsioonkaebus
30.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hageja hagi jätta rahuldamata ja kostja hagi rahuldada. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
31.Maakohus on kohaldanud vääralt materiaalõiguse norme ja rikkunud menetlusõiguse norme, mis on viinud ebaõige kohtulahendini. Samuti on maakohus hinnanud ebaõigesti tõendeid ja tuvastanud ebaõigesti asjaolusid. Maakohus ei ole võtnud seisukohta kõigi poolte esitatud asjaolude kohta.
32.Kohus jättis õigussuhte kvalifitseerimata. Kohus ei ole teinud järeldust, et koostööleping vastab üürilepingu tunnustele VÕS tähenduses. Kui kohus asus seisukohale, et koostööleping võiks vastata mõne muu lepingu tunnusele, pidi ta selle õigussuhte kvalifitseerima.
33.Maakohus on jätnud hindamata kostja poolt esitatud tõendid: Trio Tinto OÜ 19.03.2019 kinnituskirja, mis kostja arvates tõendab üheselt, et koostöölepinguks puudus igasugune vajadus; ERI Kinnisvara eksperthinnangu, mis kinnitab, et koostöölepingu maksed olid ebamõistlikult suured; OÜ Gastro Team 18.02.2019 eksperthinnangu, mis tõendab üheselt, et koostöölepingus nimetatud seadmed ei ole olemas olnud ja isegi kui hüpoteetiliselt jaatada hageja väidet seadmete olemasolu kohta, ei oleks täna neid seadmeid võimalik ka kõige parema tahtmise juures kasutada. Samuti ei ole kohus käsitlenud ruumide kasutuselevõtmisega seotud dokumente ja seejuures erakordselt olulist dokumenti – hageja enda poolt koostatud asendiplaani koos kohviku sisustuse spetsifikatsiooniga, mis tõendab, et koostöölepingu lisaks olnud inventari ei ole olnud allüürilepingu kehtivuse ajal kostja poolt kasutatavates ruumides, sest ehkki muud seadmed on spetsifikatsioonil näidatud, pole seal hageja väidetud seadmeid, mis vastavalt alates 2002 a-st kuni 2014 sõlmitud koostöölepingute kohaselt peaksid ruumides asuma. Kostja esitas maakohtule ka ajakirja Magnaat 2019. aastal ilmunud artikli „Saatuslik kohtumine Balalaikas“ alapealkirjaga „X restoranis Balalaika jäid Y ja X Kaitsepolitsei lindile vestlusega, mis andis aluse kriminaalasja alustamiseks“. XXXX kohtuistungil võttis hageja omaks, et jutuajamine Y ja X vahel Balalaika restoranis toimus, kus X pöördus Y poole küsimusega, kas on võimalik 10 aastaks üürile anda. See kinnitab seda, et kostjal puudus võimalus restorani allüürilepingu saamiseks muul moel, kui üksnes nõustudes hageja poolt dikteeritud tingimustega. Samuti kinnitab X poolset Y mõjutamist süüdistusakt kriminaalasjas.
34.Koostööleping on näilik, kuna pooled ei ole soovinud saavutada koostöölepingus avaldatud õiguslikke tagajärgi, s.t selles märgitud asjade kasutust/koostööd ei toimu ega olegi pidanud toimuma. Hageja pole suutnud esitada kohtule ühtegi tõendit, et koostööd oleks tehtud või seda kasvõi konkreetselt pakutudki lisaks koostöölepingus paljasõnaliselt deklareeritule. Samuti ei ole olemas koostöölepingus nimetatud asju, mida oleks võimalik kasutada, millest
2-17-18239 pooled olid algusest peale teadlikud. Hageja tahe oli mitte koostöölepingus sätestatud koostöö tegemine, vaid tehingu näol raha saamiseks näiliku õigusliku aluse tekitamine. Koostöölepinguga ei varjatud ühtegi teist tehingut, sest kõik hageja ja kostja õigused ja kohustused, mida tühises koostöölepingus mainitakse, on tegelikult reguleeritud otsustuskorras sõlmitud allüürilepinguga. Küll aga varjati sellega allüürilepingu fikseeritud tasule täiendavalt makstavat lisatasu. Tallinna Linnavalitsuse 06.08.2014 korralduse nr 1158-k p 3.4.3. (muudetud Tallinna Linnavalitsuse 04.03.2015 korraldusega nr 301-k), järgi pidi hageja tasuma linnale äriruumide kasutamise eest üüri 41,80 €/m2 kuus ja kostja kui allüürnik pidi hagejale tasuma samade äriruumide kasutamise eest üüri täpselt sama palju – 41,80 €/m2 kuus. Hageja ärihuvid seisnevad hagejale (õigusliku aluseta) makstavas lisatasus.
35.Näiliku tehingu ja lepingu ühekülgsuse tunnused avalduvad koostöölepingus: selles on „koostöö“, mis on kaetud kas allüürilepinguga (kostjal on õigus pakkuda toitlustamisteenuseid ruumides, kasutades selleks parimaid teadmisi ja oskusi) või on tegemist sisutühja teenusega (kostjal on õigus kasutada hageja omanduses olevaid seadmeid; kostjal on õigus osta hagejalt ja/või hageja vahendusel hageja koostööpartneritelt nende tootmisüksustes toodetud toodangut vastavalt hageja ja/või hageja koostööpartnerite poolt kehtestatud soodushindadele, võimalustele ja muudele soodustingimustele; kostjal on õigus saada hagejalt nõu toitlustusteenuse korraldamiseks) või millel ei saa mõistlikult olla hinda.
36.Tallinna Linnavalitsus on oma korraldusega reguleerinud nii ruumide allkasutaja isiku kui ka allkasutaja poolt tasutava üürihinna suuruse. Sellest tulenevalt ei saa asuda seisukohale, et koostöölepingu lõppemisega ei kehtiks allüürileping edasi.
37.Isegi kui oletada, et nn koostööleping ei ole tühine näilikkuse tõttu või kui see näiliku ja tühisena varjas tegelikult allüürilepingu kõrgemat hinda, siis oleks koostööleping ja sellest tulenev lisatasu või lisaüür vastuolus heade kommetega, sh hea halduse tavaga, ja oleks seetõttu ikkagi tühine. Kostja oli oma äritegevuse pikaajalise asukoha tõttu kõnesoleval aadressil sõltuvussuhtes hagejast: sellele tegevuskohale ei olnud käimasoleva äri jätkamiseks mõistlikku alternatiivi, sest Raekoja platsil ega selle ümbruses pole saada sarnaseid toitlustusettevõtte tegevuseks sobivaid äripindu. Kostja on teinud üüripinnale investeeringuid, mis seab ta sõltuvusse koostöölepingust. Koostööleping on tehtud kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, sest kõnesoleva üüripinna üüritasu ja lisatasu kokku ületavad üüri turuväärtuse. Kuus tasutavaks üürisummaks (ametlik üür + lisatasu) on 133,55 €/m2.Üüri tegelik turuväärtus võiks ekspertide hinnangul olla maksimaalselt 40-71,5 €/m2.
38.Allüürileping on halduslepingu tunnustega leping, sest selle kehtivus ja põhitingimused tulenevad (imperatiivselt) kahest haldusdokumendist nende koostoimes: Tallinna Linnavalitsuse korraldusest kui haldusaktist; Tallinna Kesklinna Valitsuse ja hageja vahel sama haldusakti alusel sõlmitud üürilepingust kui halduslepingust. Hageja on mainitud halduslepinguga võtnud endale kohustuse teostada talle delegeeritud haldusülesanne: anda Tallinna linnale kuuluvad äriruumid allüürile ühele kindlaks määratud isikule – kostjale. Hea halduse tavaga on vastuolus haldusakti alusel sõlmitud allüürilepingu kehtivuse õigusvastane sõltuvusse seadmine näiliku koostöölepingu kehtivusest ja sama haldusaktiga kehtestatud üüritasule näiliku koostöölepinguga õigusvastase lisatasu lisamine.
39.Vastuolu heade kommetega tuleb eeldada ka seoses sellega, et käesoleva vaidluse esemeks olev üürilisa on ühtlasi käimasoleva kriminaalmenetluse esemeks, millega uuriti võimalikku korruptsioonikuritegu. X poolse mõjutamise tulemusena sündiski soodsatel ning halduspraktikas pigem tavatutel tingimustel linnavalitsuse otsus üürilepingu sõlmimiseks: a)
2-17-18239 erandlikus otsustuskorras ilma enampakkumiseta; b) tavatult pikaks ajaks 10 aastaks kui tavapraktikas sõlmib Tallinna linn linnavara lepinguid kuni viieks aastaks.
40.Kuna koostööleping on tühine, siis ei loeta seda sõlmituks algusest peale, millest tulenevalt ei saa allüürileping ka lõppeda ja see kehtib edasi, mistõttu on allüürilepingu ülesütlemine tühine. Vastustaja seisukoht
41.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
42.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
43.Kõigepealt lahendab ringkonnakohus hageja 19.11.2021 taotluse 12.11.2021 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Hageja väitel ei ole kohtuistungi protokolli lõigus algusega 01:39:18 päris objektiivselt kajastatud kostja poolt üüritasu maksmisega seonduvad asjaolud. Hageja esindaja selgitas, et kostja on üüritasu senini maksnud, kuid pidas seda öeldes silmas, et makstud on seni kuni kostja esitas 12.01.2021 hagejale tasaarvestusavalduse, milles tasaarveldas enda väidetava kahju hüvitamise nõude hageja üürinõudega. Kostja vaidleb hageja taotlusele vastu. Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus tuleb jätta rahuldamata. Kohtuistungi protokoll vastab TsMS §-st 50 tulenevatele nõutele, kajastades menetlusosaliste avaldusi sellisena nagu need olid kohtuistungil esitatud. Hageja esindaja poolt taotluses viidatud parandamist vajav lause on protokollis märgitud sellisena nagu hageja esindaja selle istungil esile tõi. TsMS § 53 võimaldab protokolli parandada, viies selle vastavusse kohtuistungil avaldatuga, kuid see säte ei võimalda kohtuistungil esitatud avalduste ja väidete sisu muuta. Seetõttu ei ole hageja taotlust võimalik rahuldada.
44.Pooled ei vaidle, et 01.09.2014 on hageja ja kostja allkirjastanud koostöölepingu nr 01-092014 koos selle lisadeks olevate seadmete nimekirja, äriruumi allüürilepingu ja hüvitise maksegraafikuga. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et pooled on 2002. aastal ja 2007. aastal sõlminud samasisulise koostöölepingu koos selle lisaks olevate seadmete nimekirja ja allüürilepinguga. Pooled vaidlevad selle üle, kas 01.09.2014 koostööleping on näilik leping, alternatiivselt, kas see on vastuolus heade kommetega.
45.Maakohus põhjendas, miks ta leiab, et 01.09.2014 koostööleping ei ole näilik tehing ega vastuolus heade kommetega. Ringkonnakohus nõustub nende põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid põhjendusi ei korda. Küll aga vajab maakohtu otsuse põhjendav osa täiendamist. TsMS § 442 lg 8 teise lause kohaselt peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu poole väidetega. Seda ei ole maakohus nõuetekohaselt teinud. Nimelt ei ole maakohus käsitlenud kostja väidet selle kohta, et koostöölepingu heade kommete vastasus tuleneb X suhetest Tallinna Linnavalitsusega. Samas ei too see rikkumine kaasa otsuse tühistamist ja ringkonnakohus saab puuduolevad põhjendused ise esitada. Samuti nõustub ringkonnakohus kostjaga, et maakohus on jätnud hindamata kostja poolt esitatud tõendid - Trio Tinto OÜ 19.03.2019 kinnituskirja, ERI Kinnisvara eksperthinnangu nr 43203416, Gastro Team OÜ 18.02.2019 eksperthinnangu ja hageja enda poolt koostatud asendiplaani
2-17-18239 koos kohviku sisustuse spetsifikatsiooniga ning ajakirja Magnaat 2019. aastal ilmunud artikli „Saatuslik kohtumine Balalaikas“. TsMS § 442 lg 8 kolmanda ja neljanda lause kohaselt peab kohus otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus ei ole nimetatud kostja tõendeid analüüsinud ega esitanud põhjendusi, miks ta nende tõenditega ei arvesta. Samas ei too ka see rikkumine kaasa otsuse tühistamist ja ringkonnakohus saab puuduolevad põhjendused ise esitada, vastates ühtlasi apellatsioonkaebuse väidetele.
46.Ringkonnakohus nõustub ka kostja etteheitega, et maakohus ei ole poolte õigussuhet kvalifitseerinud. Kohtu ülesanne on anda poolte esitatud asjaolude kogumile õiguslik hinnang (kvalifitseerida õigussuhe) ja seejuures ei ole kohus seotud poolte antava õigusliku hinnanguga (vt nt Riigikohtu 15.06.2011 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 27). Pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimiseks tuleb VÕS § 29 kohaselt tõlgendada lepingu p-s 6 sisalduvate kokkulepete eesmärki ja poolte tahet nende sõlmimisel, andes hinnangu poolte väidetele (vt Riigikohtu 28.10.2020 otsust tsiviilasjas nr 2-17-17756, p 14). Riigikohus on varasemas praktikas selgitanud, et seadus ei võimalda tuvastada õigussuhet üksnes kirjalikult vormistatud lepingu pealkirja või selles kasutatud terminite alusel. Vaidlusaluse kokkuleppe õigusliku iseloomu kindlaksmääramine eeldab selle tõlgendamist kooskõlas VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendamisreeglitega. Lepingu tõlgendamisel lähtutakse VÕS § 29 lg-te 1 ja 4 kohaselt lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest või sellest, kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Eelkõige arvestatakse lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg-s 5 sätestatud asjaoludega, mh lepingupoolte käitumisega (vt Riigikohtu 20.05.2020 otsust tsiviilasjas nr 2-18-6908/47, p 13). Maakohus tõlgendas VÕS §-st 29 lähtudes poolte tahteavaldusi koostöölepingu sõlmimisel ja leidis, et koostöölepingu näol ei ole tegemist allüürilepinguga VÕS § 271 mõttes, vaid koostöölepinguga. Samas jättis maakohus andmata hinnangu, mis laadi lepinguga tegemist on. Maakohus tuvastas, et pooled olid avaldanud tahet sõlmida koostööleping seadmete kostjale kasutada andmises ja teenuste kasutamise võimaluse loomises. Ringkonnakohtu hinnangul on tuvastatud asjaoludel tegemist teenuste osutamise osas VÕS § 619 kohaselt käsunduslepinguga ja seadmete kasutada andmise osas VÕS § 339 kohaselt rendilepinguga. Samas ei mõjuta antud juhul koostöölepingu õiguslik kvalifikatsioon asja lahendamise tulemust, kuna maakohus leidis õigesti, et koostöölepingu sisuks oli kostjale teenuste osutamise võimaldamine ja seadmete kasutusse andmine ning tegemist ei olnud tühise tehinguga.
47.TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled soovivad üksnes jätta mulje tehingu olemasolust või varjata teist tehingut. Kostja tugineb apellatsioonkaebuses sellele, et koostöölepinguga ei varjatud teist tehingut, kuid varjati üüri lisatasu. 12.11.2021 kohtuistungil selgitas kostja, et tegemist on TsÜS § 89 lg 1 esimese alternatiiviga, s.o pooled tahtsid üksnes jätta mulje tehingu olemasolust. Ei ühte ega teist olukorda ringkonnakohtu hinnangul vaidlusaluse 2014. a koostöölepingu puhul ei esine. Nimelt ei ole kostja tõendanud, et poolte tahe koostöölepingu sõlmimisel ei olnud üldse mingeid õiguslikke tagajärgi luua, vaid tekitada üksnes näilik raha maksmise alus. Vastavalt koostöölepingu punktile 4.1. oli operaatoril (kostjal) õigus kasutada tellija (hageja) omanduses olevaid seadmeid ning koostöölepingu lisas nr 1 oli toodud seadmete nimekiri (I kd tl 33-34). Pooled ei vaidle, et samasisulise kokkuleppe samade seadmete osas on pooled sõlminud 2002. aastal ning 2007. aastal on pooled sõlminud koostöölepingu lisana ka eraldi kondiitri- ja pagaritoodete tootmisvõimsuse kasutamise ja seadmete üürilepingu nr 22-06-2007 ning koostanud seadmete üleandmise-vastuvõtmise akti, millega on seadmed kostjale üle antud (I kd tl 17-18). Koostöölepingud ning nende lisad ning üleandmise-vastuvõtmise akt on allkirjastatud hageja ja kostja juhatuse liikmete poolt. Kostja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et poolte tahe koostöölepingute sõlmimisel alates 2002. aastast oleks olnud erinev koostöölepingus märgitust ning et pooled ei ole soovinud tegelikult
2-17-18239 mingeid seadmeid üle anda/vastu võtta. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et Gastro Team OÜ 18.02.2019 eksperthinnang tõendab, et koostöölepingus nimetatud seadmed ei ole kunagi kostja ruumides olemas olnud. Nimetatud dokumendist nähtub üksnes see, et selle koostamise hetkel, s.o 18.02.2019, ei olnud dokumendi koostajal võimalik köögiseadmetega tutvuda nende puudumise tõttu (II kd tl 92-93). Millistest köögiseadmetest on jutt, sellest dokumendist ei nähtu. Lisaks ei saa sellest dokumendist järeldada, et pooltel puudus tahe koostöölepingus märgitud seadmeid üle anda/vastu võtta. Samuti ei saa Trio Tinto OÜ 19.03.2019 kirjast järeldada koostöölepingus märgitud seadmete puudumist koostöölepingu sõlmimise ajal ega poolte tahet neid seadmeid kostjale mitte üle anda. Nimetatud kirjas nendib Trio Tinto OÜ üksnes seda, et Rae restorani ruumidesse ei mahu ega ole vaja lisaseadmeid (II kd tl 154-155). Milliseid seadmeid sinna mahutada ei ole vaja ja millised seal juba on, antud dokumendist ei nähtu. Kostja väitel tõendab hageja enda poolt koostatud asendiplaan koos kohviku sisustuse spetsifikatsiooniga, et koostöölepingu lisaks olnud inventari ei ole olnud allüürilepingu kehtivuse ajal kostja poolt kasutatavates ruumides, sest ehkki muud seadmed on spetsifikatsioonis näidatud, pole seal hageja väidetud seadmeid, mis vastavalt alates 2002 a-st kuni 2014 sõlmitud koostöölepingute kohaselt peaksid ruumides asuma. Hageja poolt 2003. a koostatud ruumide asendiplaanist koos kohviku sisustuse spetsifikatsiooniga ei nähtu kolleegiumi hinnangul konkreetselt koostöölepingus märgitud kõikide seadmete asumist ruumides (III kd tl 116 pöördel-117 pöördel), kuid sellest ei saa järeldada, et seadmeid poleks 2002. a koostöölepingu sõlmimisel üle antud ja et need kõik oleks pidanud asendiplaani spetsifikatsioonis kajastuma. Seejuures on koostöölepingute lisaks olevas seadmete nimekirjas märgitud 3 külmkappi (I kd tl 13) ja asendiplaani sisustuse spetsifikatsioonis on samuti märgitud 3 külmkappi (III kd tl 116 pöördel-117 pöördel). Osad nimekirjas märgitud seadmed on kolleegiumi hinnangul ka sellised, mis asuvad mööbli peal (nt mikrolaineahjud, friiser, elektronkaal) ja asendiplaanil ega selle spetsifikatsioonis seetõttu kajastuda ei saaks. Kostja poolt viidatud asjaolu, et tegemist oli juba niivõrd vanade seadmetega, et nende kasutamine ei olnud enam võimalik, ei ole ringkonnakohtu hinnangul samuti oluline tuvastamaks poolte tahet koostöölepingu sõlmimisel. Tegemist on lepingu täitmise küsimusega ja seadmete tegelikust kasutamise võimatusest ei saa järeldada, et neid lepingu sõlmimisel polnud ja pooled on tahtnud jätta üksnes mulje nende üleandmisest-vastuvõtmisest.
48.Kostja soovib tõendada koostöölepingu näilikkust ka sellega, et kostja ei ole koostöölepingus märgitud õigusi ja teenuseid kunagi kasutanud, need on kostja jaoks mittevajalikud ja kohati ka sellised, mis on kaetud allüürilepinguga, ning sellised, millel ei ole hinda. Ringkonnakohus nõustub, et osaliselt on koostöölepingu punktis 4 märgitud sellised teenused ja õigused, mis on oma olemuselt allüürilepinguga kaetud (p 4.2 – operaatoril on õigus pakkuda toitlustusteenuseid ruumides ning p 4.3 – jätta toitlustusteenuse osutamisel saadud tulu endale) ning sellised, millel ei ole hinda (p-d 4.4, 4.7, 4.8 ja 4.9). Samas on koostöölepingus märgitud ka selliseid hageja poolt osutatavaid teenuseid, mis saavad olemuslikult olla koostöölepingu sisuks: punkti 4.5 kohaselt on operaatoril õigus osta tellijalt ja/või tellija vahendusel tellija koostööpartneritelt nende tootmisüksustes toodetud toodangut vastavalt tellija ja/või tellija koostööpartnerite poolt kehtestatud soodushindadele, võimalustele ja muudele soodustingimustele; punkti 4.6 kohaselt on operaatoril õigus saada tellijalt nõu toitlustusteenuse korraldamiseks (I kd tl 33-34). Hageja on selgitanud, et tal oli pikaajalise kogemusega toitlustusteenuse osutajana võimalus kostjale selliseid teenuseid osutada. Kostja ei ole sellele hageja väitele vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et see, kas ja kui palju kostja neid teenuseid kasutas, ei oma tehingu näilikkuse hindamisel tähtsust. Seetõttu ei oma asja lahendamisel tähtsust ka kostja poolt esitatud Trio Tinto OÜ 19.03.2019 kiri, milles on märgitud, et poolfabrikaatide sisse ostmiseks ja nõustamisteenuse saamiseks puudus kostjal vajadus (II kd tl 154-155). Kostja saaks tõendada sellega hoopis seda, kas ja
2-17-18239 kuidas pooled sõlmitud koostöölepingut täitsid, kuid see asjaolu ei ole määrav hindamisel, milline oli poolte tahe lepingu sõlmimisel. Lisaks märgib kolleegium, et asjakohatu on kostja väide, et hageja ei ole kostjale eelpoolnimetatud teenuseid pakkunud. Koostööleping nägi ette kostjale võimaluse teenuste kasutamiseks ning hagejal ei olnud kohustust neid kostjale pakkumas käia.
49.Eeltoodust tulenevalt ei pea kolleegium vajalikuks käsitleda apellatsioonkaebuse väiteid selle kohta, et koostöölepinguga võidi varjati allüürilepingu fikseeritud tasule täiendavalt makstavat lisatasu. Koostöölepingu p 5 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale koostöölepingus märgitud õiguste eest hüvitist vastavalt lisas märgitud maksegraafikule. Ehkki osaliselt olid koostöölepingu punktis 4 nimetatud õigused kaetud allüürilepinguga ja osaliselt ei saanud õigustel olla hinda, oli rahaliselt hinnatavateks teenusteks seadmete kasutamise ning punktides 4.5 ja 4.6 sätestatud teenuste kasutamise võimalus. Pooled ei ole esile toonud, et koostöölepingu punktis 5 märgitud hüvitise suurus sõltuks mingist konkreetsest õigusest ja teenusest ning et hüvitis võiks olla osaliselt käsitatav täiendava allüüritasuna.
50.Samuti on maakohus õigesti leidnud, et koostöölepingu puhul ei ole tegemist heade kommete vastase tehinguga. TsÜS § 86 lg 2 järgi on tehing heade kommetega vastuolus muu hulgas siis, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust (sundolukord), ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja väitel oli kostja koostöölepingu sõlmimisel sundolukorras, kuna sellele tegevuskohale ei olnud käimasoleva äri jätkamiseks mõistlikku alternatiivi, sest Raekoja platsil ega selle ümbruses pole saada sarnaseid toitlustusettevõtte tegevuseks sobivaid äripindu. Samuti oli kostja väitel kostja sundolukorras koostöölepingu sõlmimiseks tulenevalt tehtud investeeringutest. Riigikohus on juhtinud tähelepanu, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal (vt nt Riigikohtu 05.03.2014 määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-186-13, p 22). Lepingu kooskõla heade kommetega tuleb hinnata lepingu sõlmimise aja seisuga (vt nt Riigikohtu 24.05.2001 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja väidetest ei saa teha järeldust kostja sundolukorra kohta koostöölepingu sõlmimisel. Pooled ei vaidle selle üle, et ruumide, asukohaga Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn, allüürilepingu sõlmimise eelduseks oli poolte vahel koostöölepingu sõlmimine. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et allüürileping ja koostööleping olid poolte vahel sõlmitud juba 2002. aastal ja neid oli pikendatud kuni 2014. aastani, mil sõlmiti vaidlusalused lepingud. Olukorras, kus üürnik on kinnisasjaga pikaajaliselt majanduslikult või emotsionaalselt seotud, ei saa ringkonnakohtu hinnangul järeldada TsÜS § 86 lg 2 mõttes sundolukorda sellest, kui ta soovib antud kinnisasja kasutamise õigust pikendada, olles seejuures seotud ka allüürilepingu sõlmimise eelduseks oleva koostöölepingu pikendamisega. Kostja poolt esile toodu kohaselt sõlmis ta algselt 2002. a koostöölepingu vabatahtlikult ja pidi arvestama sellega, et tema võimalus antud asukohas tegutseda on seotud koostöölepinguga. Sellises olukorras ei saa kostja aastaid hiljem sundolukorrale tuginedes ennast omal algatusel koostöölepingust lahti siduda ja jätkata üüripinna kasutamist endale meelepärasel viisil. Õige on hageja väide, et kui kostjal poleks enam olnud soovi selliselt ennast hagejaga siduda, oli kostjal võimalus lepingulisest suhtest hagejaga väljuda. Lisaks ei ole kostja esile toonud, et ruumide asukoht oleks olnud sedavõrd unikaalne, et tal oleks mujal olnud samaväärne majandustegevus välistatud.
51.Samuti ei saa ringkonnakohtu hinnangul kostja sundolukorda järeldada sellest, et kostja investeeris üüripinda ja koostöölepingu sõlmimata jätmisel kaotaks selle. Esile toodud
2-17-18239 asjaolude kohaselt oli kostjaga alates 2002. a sõlmitud 2 koostöölepingut ja allüürilepingut, mõlemad neist tähtajaliselt. Seejuures sõltus ruumide kostjale üürile andmine sellest, kas hagejal õnnestub üürilepingut Tallinna linnaga pikendada. Seega pidi kostja arvestama ka võimalusega, et üürilepingut hagejaga ei pikendata ja seega ka kostjaga allüürilepingut mitte. Sellest pidi kostja lähtuma ka investeeringute tegemisel ja kostja ei saanud arvestada, et tal jätkub pidevalt võimalus investeeringuid ükskõik millistel tingimustel edasi kasutada.
52.Kostja väitel jättis maakohus hindamata ajakirja Magnaat 2019. aastal ilmunud artikli „Saatuslik kohtumine Balalaikas“ alapealkirjaga „X restoranis Balalaika jäid Y ja X Kaitsepolitsei lindile vestlusega, mis andis aluse kriminaalasja alustamiseks“. Sellest artiklist, samuti X le esitatud süüdistusest kriminaalasjas nähtub kostja hinnangul, et kostja oli sõltuvussuhtes hagejaga – kostjal puudus võimalus teistsugusel viisil allüürilepingu sõlmimiseks ning üürilepingule külge poogitud ühepoolne ja hageja vastusoorituseta leping on sellisest korruptiivsest suhtest tulenevalt ebamoraalne ja taunitav. Kõigepealt märgib kolleegium, et koostöölepingut ei saa pidada ühepoolseks ja hageja vastusoorituseta lepinguks, kuna kohus ei ole tuvastanud, et pooltel puudus tahe koostöölepingus märgitud kokkulepeteks. Teiseks ei saa hageja ja Tallinna linna vahel üürilepingu sõlmimise asjaoludest järeldada hageja ja kostja vahel sõlmitud koostöölepingu heade kommete vastasust. Tegemist on kahe eraldiseisva lepingulise suhtega. Kostja ei ole selgitanud, kuidas väidetavatest X ja Y suhetest tulenevalt saaks ebamoraalne ja taunitav olla hageja ja kostja vahel sõlmitud koostööleping. Samuti ei saa asjaolust, et hagejal õnnestus sõlmida Tallinna linnaga üürileping soodsatel tingimustel, järeldada, et sellega oleks kuidagi kostja huvisid kahjustatud. Pigem võiks olla kostja huvides see, et ta sai 5 aasta asemel võimaluse 10 aastat vaidlusalustes ruumides tegutseda.
53.Ringkonnakohtu hinnangul on asjakohatu kostja väide, et koostööleping on heade kommete vastane tulenevalt hea halduse tava rikkumisest. Kostja eksib kolleegiumi hinnangul kõigepealt selles, et hageja ja kostja vahel sõlmitud allüürileping on halduslepingu tunnustega leping. Riigikohus on leidnud, et halduskoostöö seaduse (HKTS) § 3 lg 4 järgi võib haldusülesande täitmiseks volitamise korral sõlmida tsiviilõigusliku lepingu, kui seadus ei näe ette üksnes halduslepingu sõlmimist, lepinguga ei reguleerita avaliku teenuse kasutaja või muu kolmanda isiku õigusi ega kohustusi, riiki või kohalikku omavalitsust ei vabastata tal lasuvatest kohustustest ja ülesande täitmisel ei kasutata täidesaatva riigivõimu volitusi. Kui lepingust selgelt ei nähtu poolte tahe sõlmida tsiviilõiguslik leping, eeldatakse, et tegemist on halduslepinguga (vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi otsust asjas nr 3-3-1-64-03, p 12; tsiviilkolleegiumi määrust asjas nr 3-2-1-49-04, p 15). Seega on tegemist halduslepinguga siis, kui tegemist on haldusülesande täitmise volitamisega. Antud juhul ei ole hagejale antud Tallinna linna poolt üle haldusülesannet, vaid tegemist on tsiviilõigusliku suhtega (üürisuhe). Samuti ei ole Tallinna linn andnud hagejale üle haldusülesannet kostjaga allüürilepingu sõlmimiseks. Tallinna Linnavalitsuse 06.08.2014 korraldusega nr 1158-k on otsustatud anda hagejale 10 aastaks üürile ruumid, asukohaga Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn, muuhulgas tingimusel, et ruumide allkasutajaks on kostja (II kd tl 171). 22.08.2014 on hageja ja Tallinna linna vahel sõlmitud äriruumi üürileping, millega on ruumid, asukohaga Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1, Tallinn, antud hagejale üürile 10 aastaks (II kd tl 83 pöördel-84). Äriruumi üürilepingu tingimuste p 16.1 kohaselt võib üürnik äriruumi kasutamise osaliselt või täielikult anda üle kolmandale isikule üksnes lepingu sõlmimise aluseks oleva haldusakti andnud organi eelneval otsusel (I kd tl 70-74). Ringkonnakohtu hinnangul tuleb linnavalitsuse korraldust, üürilepingut ja selle tingimusi mõista selliselt, et hagejale on Tallinna linna poolt antud võimalus anda ruumid allkasutusse, kuid üksnes isikule, kes on haldusorgani otsuses (Tallinna Linnavalitsuse korralduses) nimetatud. Tegemist on haldusorgani eelneva loaga allüürilepingu sõlmimiseks, mitte hageja kohustamisega ega hageja delegeerimisega allüürilepingu
2-17-18239 sõlmimiseks. See, kelle poolt ja millisel õiguslikul alusel ruumid hageja kasutusse anti, ei mõjuta hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu/rendilepingu kvalifitseerimist. Kuna tegemist on eraõigusliku suhtega, ei saa hageja käitumist hinnata lähtudes hea halduse tavast.
54.Riigikohus on leidnud, et mida rohkem on vastastikuste kohustuste väärtus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas või mida ebasoodsamad on tehingu tingimused, seda vähem on alust arvata, et mõistlik isik oleks sundolukorrata sellise lepingu sõlminud ning tehingu heade kommete vastasust tuleks eitada juhul, kui soorituste väärtuste vahe oli küll suur, kuid sundolukorda ei olnud, sest isik oleks sõlminud tehingu igal juhul, talle oli tehingu väärtus ükskõik (vt Riigikohtu 17.06.2011 määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-49-11, p 9). Kostja väitel on koostööleping tehtud kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, sest kõnesoleva üüripinna üüritasu ja lisatasu kokku ületavad üüri turuväärtuse. Kostja esitas selle asjaolu tõendamiseks ERI Kinnisvara eksperthinnangu nr 432034-16, mis kinnitab kostja väitel, et koostöölepingu maksed olid ebamõistlikult suured. Nimetatud eksperthinnangust nähtuvalt on vaidlusaluste ruumidega Raekoja platsil asuvate sarnaste ruumide üüri turuhind 22.08.2014 seisuga 65-71,5 eurot/m2 (II kd tl 121-146). 1Partner Kinnisvara ekspertarvamuse nr 0579/0514H kohaselt on vaidlusaluste ruumide üüri turuhind 30.04.2014 seisuga 40 eurot/m2 (II kd tl 147-153). Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus järelduseks, et tegemist on vastastikuste kohustuste tasakaalust välja olekuga. Kolleegium nõustub hagejaga, et koostöölepingu tasu ja üüritasu ei saa käsitada ühtse üüritasuna. Koostöölepingu tasu tuleneb koostöölepingu punktist 5 ja on ettenähtud koostöölepingus kokku lepitud teenuste kasutamise ja kostjale üle antud seadmete kasutamise eest. Seega ei ole tegemist üüritasuga ja seda ei saa võrrelda üüri turuhinnaga. Kostja ei ole esile toonud, et koostöölepingu tasu selles lepingus märgitud teenuste eest oleks nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid (poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke lepingu sõlmimisel) arvestades ebamõistlikult tasakaalust väljas.
55.Seega ei saa ringkonnakohtu hinnangul asuda seisukohale, et koostööleping eksiks kuidagi ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Tegemist on võrdsetes positsioonides tegutsevate äriühingute vastastikuse kokkuleppega. Pooled on alates 2002. aastast sõlminud sarnaseid kokkuleppeid ja seega oli kostja ligikaudu 15 aastat rahul sellega, et saab sellises asukohas koostöölepingus kokkulepitud tasu eest tegutseda. Poolte eesmärk oli 2014. aastal uue koostöölepingu sõlmimisel, et kostja saab võimaluse seal edasi tegutseda. Sellise võimaluse hageja kostjale ka andis.
56.Ehkki Tallinna Linnavalitsus on oma korraldusega reguleerinud nii ruumide allkasutaja isiku kui ka allkasutaja poolt tasutava üürihinna suuruse, ei saa asuda seisukohale, et koostöölepingu lõppemisega kehtiks allüürileping edasi. Nii nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, on Tallinna Linnavalitsuse korralduse puhul tegemist haldusorgani eelneva loaga allüürilepingu sõlmimiseks. Sellega ei ole Tallinna linn sõlminud kostjaga allüürilepingut, vaid selline õigus anti hagejale. Poolte vahel sõlmitud äriruumi allüürilepingu 01-09-2014 p 6.1 kohaselt lõpeb allüürileping poolte vahel, kui lõpeb poolte vahel sõlmitud koostööleping (I kd tl 35-37). Kuna koostööleping ei ole tühine, ei saa ka allüürilepingu punkti 6.1 tühiseks lugeda. Maakohus leidis õigesti, et poolte tahe ei ole olnud sõlmida allüürilepingut ilma koostöölepingut sõlmimata. Seega ei saa kolleegiumi hinnangul allüürileping sõltumatult koostöölepingust edasi kehtida. Koostöölepingu p 14 kohaselt on hagejal õigus koostööleping erakorraliselt üles öelda, kui teine pool ei täida lepinguga võetud kohustusi (I kd tl 33-34). Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei tasunud koostöölepingus kokkulepitud makseid alates 2017. a septembrist ning et hageja esitas 16.11.2017 kostjale teate koostöölepingu ja allüürilepingu ülesütlemise kohta alates 23.11.2017. Kuna nii koostöölepingu kui ka allüürilepingu
2-17-18239 ülesütlemiseks esinesid formaalsed ja materiaalsed alused, on üürisuhe kostjaga lõppenud alates 23.11.2017.
57.Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler
(allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen
(allkirjastatud digitaalselt) Gea Lepik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.