Kaire Pikamäe (eesistuja), Maret Altnurme ja Villem Lapimaa
Määruse tegemise aeg ja koht
11.11.2021, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-18391
Tsiviilasi
OÜ Helicom avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu saamiseks ning kinnisasja reaalservituudiga koormamiseks
Menetlusosalised ringkonnakohtus
Avaldaja – OÜ Helicom (registrikood 10259070), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ramil Pärdi Puudutatud isik – Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu), volitatud esindaja Kaire Bamberg
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.10.2020 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Eesti Vabariigi määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
(Keskkonnaministeeriumi
kaudu)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) määruskaebus osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 29.10.2020 määrus tsiviilasjas nr 2-15-18391 osas, millega OÜ Helicom menetluskulud jäeti tervikuna Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kanda). Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta kuni Harju Maakohtu 28.02.2017 määruse tsiviilasjas nr 2-15-18391 tegemiseni kantud OÜ Helicom menetluskulud tema enda kanda. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.
3.1.Kinnistusraamatu registriossa nr 20494901 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud maksma kinnistusraamatu registriossa nr 21165101 kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutee kasutamise eest ja reaalservituudi eest tasu kokku 22,60 eurot aastas.
3.2.Tasu tuleb maksta juurdepääsutee kasutamise eest ja reaalservituudi eest alates 28.06.2017.
3.3.Jätta kuni Harju Maakohtu 28.02.2017 määruse tsiviilasjas nr 2-15-18391 tegemiseni kantud OÜ Helicom menetluskulud tema enda kanda ning ülejäänud OÜ Helicom kantud menetluskulud Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) kanda.
3.4.Määrata OÜ Helicom menetluskulude rahaline suurus kindlaks tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
2-15-18391
3.5.Jätta Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) menetluskulud tema enda kanda ja menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata.
3.6.Jätta OÜ Dekomet menetluskulud tema enda kanda ja menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata.
3.7.Jätta OÜ Florest Transport menetluskulud tema enda kanda ja menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata.
3.8.Jätta OÜ Kiisukäpp menetluskulud tema enda kanda ja menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata.
3.9.Jätta OÜ CROSSNET SYSTEMS menetluskulud tema enda kanda ja menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata.
3.10.Jätta Y menetluskulud tema enda kanda ja menetluskulude rahaline suurus kindlaks määramata. Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva määruse jõustumist.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates. Juhul kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ Helicom (avaldaja) esitas 07.12.2015 Harju Maakohtule avalduse, milles palus: 1) määrata Tallinnas Piimamehe tn 6 asuvalt kinnisasjalt (registriosa nr 20494901; edaspidi Piimamehe 6 kinnistu) tasuta tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs Veerme tänavale üle Tallinnas Tähetorni 102c asuva kinnisasja (registriosa nr 21165101; edaspidi Tähetorni 102c kinnistu) Piimamehe 6 kinnistu igakordse omaniku, kasutajate ja külaliste kasuks vastavalt kohtumääruse lahutamatuks lisaks olevale plaanile; 2) koormata Tähetorni 102c kinnistu tähtajatu ja tasuta reaalservituudiga selliselt, et Tähetorni 102c kinnistu omanik on kohustatud taluma Piimamehe 6 kinnistu teenindamiseks vajalikke veevarustuse-, kanalisatsiooni- ja sadeveetrasse ning kõrgepinge-, madalpinge-, side- ja nõrkvooluvõrke ning -rajatisi (edaspidi tehnovõrgud) kohtumääruse lahutamatuks lisaks oleval plaanil näidatud asukohas; 3) kohustada Eesti Vabariiki (Keskkonnaministeeriumi kaudu) (puudutatud isik) andma nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu ja reaalservituudi kohta märkuste kandmiseks ning asendada need tahteavaldused kohtumäärusega. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale Piimamehe 6 kinnistu ning puudutatud isikule Tähetorni 102c kinnistu. Piimamehe 6 kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. 2(10)
2-15-18391 Piimamehe 6 kinnistu piirneb Dekomet OÜ-le kuuluva Piimamehe 4 kinnistuga (registriosa nr 3341801), mida koormab Piimamehe 6 kinnistu igakordse omaniku kasuks seatud tasuta ja tähtajatu teeservituut. Piimamehe 6 kinnistult avalikult kasutatavale Veerme tänavale pääsemiseks tuleb läbida ka Piimamehe 4 kinnistuga piirneval Tähetorni 102c kinnistul paiknev eratee. Veerme tänav on Piimamehe 6 kinnistule lähim avalikult kasutatav tee. Ka Maa-ameti kooskõlastatud Tähetorni 110 detailplaneering näeb ette teeservituudi läbi Tähetorni 102c kinnistu. Avaldaja taotleb juurdepääsu samast asukohast. Mõistlik alternatiivne juurdepääs puudub. Juurdepääs on vajalik Piimamehe 6 kinnistu sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Kuna Tähetorni 102c kinnistul on tee olemas, ei koorma juurdepääsu määramine puudutatud isikut ülemäära. Juurepääsu määramine on põhjendatud tasuta. Avaldaja taotleb Tähetorni 102c kinnistu koormamist reaalservituudiga, et rajada üle Tähetorni 102c kinnistu tehnovõrgud. Majanduslikult ja tehniliselt otstarbekaim on rajada tehnovõrgud üle Piimamehe 4 ja Tähetorni 102c kinnistute. Piimamehe 4 kinnistu on juba koormatud tasuta ja tähtajatu tehnovõrkude reaalservituudiga Piimamehe 6 kinnistu igakordse omaniku kasuks. Tähetorni 110 detailplaneering näeb ette tehnovõrgud läbi Tähetorni 102c kinnistu. Avaldaja soovib tehnovõrgud rajada samasse asukohta, mis kattub ühtlasi taotletava juurdepääsu asukohaga. Tehnovõrkude olemasolu on vajalik Piimamehe 6 kinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks. Avaldajal ei ole võimalik tehnovõrke naaberkinnistuid koormamata rajada. Tähetorni 102c kinnistu reaalservituudiga koormamine ei piira Tähetorni 102c kinnistu sihtotstarbelist kasutamist. Reaalservituudi seadmine on põhjendatud tasuta. Kui kohus leiab, et juurdepääsu ja tehnovõrkude talumise eest tuleb määrata tasu, tuleb arvestada, et taotletavat juurdepääsu kasutatakse ligipääsuks veel viiele-kuuele kinnistule ning tasu tuleb nende vahel jagada.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Kinnistusraamatust nähtuvalt on Piimamehe 6 kinnistu kasuks 08.01.2008 asjaõiguslepingu alusel seatud tee- ja tehnovõrkude servituudid Härgmäe 8 (registriosa nr 20494301), Piimamehe 7 (registriosa nr 20494401), Piimamehe 10 (registriosa nr 20494601), Piimamehe 4, Piimamehe 12 (registriosa nr 20494801), Piimamehe 10a (registriosa nr 20494701) ja Piimamehe 8 (registriosa nr 20494501) kinnistutele. Piimamehe 6 kinnistul on seega juurdepääs avalikult kasutatavale Härgmäe tänavale. Seda näeb ette ka Tähetorni 110 detailplaneeringu lahendus. Tähetorni 102c kinnistul paiknev tee on rajatud puudutatud isiku nõusolekuta ja õigusliku aluseta. Puudutatud isik on siiski nõus Tähetorni 102c kinnistu koormamisega juurdepääsu ja reaalservituudiga avaldaja taotletud asukohas. Riigivaraseaduse (RVS) § 8 lg-test 1 ja 4 ning § 18 lg-test 1 ja 7 lähtuvalt ei saa Tähetorni 102c kinnistut kui riigivara koormata tasuta juurdepääsu ja reaalservituudiga. Riigivara kasutusse andmine peab toimuma vähemalt turupõhise kasutustasu eest, mis on 5% koormatava kinnisasja maksustamishinnast. Tähetorni 102c kinnistu suurus on 2207 m2 ja selle maksustamishind on 15 520 eurot. Turupõhine kasutustasu on servituudiala suurust (450 m2) arvestades 158,22 eurot aastas. Puudutatud isik tegi ettepaneku servituudilepingu sõlmimiseks ka teiste kinnistute omanikele, kes võiksid vajada juurdepääsu üle Tähetorni 102c kinnistu. Ükski neist lepingu sõlmimiseks soovi ei avaldanud ning puudutatud isik ei saa kohustada neid lepingut sõlmima. Kuna servituudilepingu sõlmimine on võimalik vaid juhul, kui servituuditasu tasutakse täies ulatuses vastavalt RVS-i nõuetele, tuleb avaldajal tasuda servituuditasu täies ulatuses. Teiste kinnistute omanikud ei saa Tähetorni 102c kinnistut kasutada seni, kuni nende kinnistute kasuks ei ole servituute seatud. Tasu 158,22 eurot on toimivale ettevõttele jõukohane.
3(10)
2-15-18391
3.Harju Maakohus rahuldas 28.02.2017 määrusega avalduse osaliselt, otsustades järgmist: 1) määrata Piimamehe 6 kinnistult tasuta tähtajatu ööpäevaringne jalgsi ja igat liiki transpordivahenditega juurdepääs Veerme tänavale üle Tähetorni 102c kinnistu Piimamehe 6 kinnistu igakordse omaniku, kasutajate ja külaliste kasuks vastavalt kohtumääruse lahutamatuks lisaks olevale plaanile; 2) koormata Tähetorni 102c kinnistu tähtajatu reaalservituudiga selliselt, et Tähetorni 102c kinnistu igakordne omanik on kohustatud taluma Piimamehe 6 kinnistu teenindamiseks vajalikke tehnovõrke kohtumääruse lahutamatuks osaks oleval plaanil näidatud asukohas; 3) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek juurdepääsu ja reaalservituudi kohta kinnistusraamatusse märkuste kandmiseks ja asendada tahteavaldused kohtumäärusega; 4) Piimamehe 6 kinnistu igakordne omanik on kohustatud maksma Tähetorni 102c kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutee kasutamise ja reaalservituudi eest tasu 158,22 eurot aastas; 5) kohtumääruse lahutamatuks lisaks on Maa-ameti kaardiserveri väljatrükk, millele on lilla ruudulise tähistusega märgitud juurdepääsu ja reaalservituudi asukoht; 6) jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Piimamehe 6 kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega. Piimamehe 6 kinnistult avalikult kasutatavale Veerme tänavale pääsemiseks tuleb läbida Piimamehe 6 kinnistu kasuks teeservituudiga koormatud Piimamehe 4 kinnistu ning Tähetorni 102c kinnistu. Maakorralduslikult võimalik ja otstarbekas on tagada Piimamehe 6 kinnistule juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle Tähetorni 102c kinnistu. Puudutatud isik on nõustunud juurdepääsu määramisega üle Tähetorni 102c kinnistu. Piimamehe 6 kinnistu eesmärgipäraseks kasutamiseks on vajalik tehnovõrkude olemasolu, mida ei ole võimalik rajada naaberkinnistuid kasutamata. Mõistlik ja otstarbekas on rajada tehnovõrgud samast kohast, kust määratakse juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldaja on nõus tehnovõrkude reaalservituudi seadmisega Tähetorni 102c kinnistule. Juurdepääsu ja reaalservituudiga koormamine tasu määramata on erandina lubatav, kui teeniva kinnisasja omanik on kohtule selgelt väljendanud, et ta ei soovi tasu. Siinses asjas on puudutatud isik avaldanud, et soovib juurdepääsu ja tehnovõrkude talumise kohustuse eest tasu 158,22 eurot aastas, mistõttu ei ole tasu määramata jätmine põhjendatud. Avaldaja on nõus sellest tasuma 1/5 või 1/6. Kuna juurdepääsu- ja servituudiala kasutamise õigus on üksnes avaldajal, tuleb tal nende eest tasuda täies ulatuses. Tähetorni 102c kinnistu kui riigivaraga tehingute tegemist reguleerib RVS. Täidetud ei ole RVS § 18 lg-s 2 sätestatud eeldused, mille korral saab riigivara kasutusse anda harilikust väärtusest madalama kasutustasu eest. Tasu jagamine viie või kuuega ei ole seega põhjendatud. Avaldaja peab servituudi eest tasuma 158,22 eurot aastas. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg-te 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi kanda.
4.Avaldaja esitas Harju Maakohtu 28.02.2017 määruse peale 15.03.2017 määruskaebuse, milles palus maakohtu määrus tühistada juurdepääsutee kasutamise ja reaalservituudi tasu ning menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas palus avaldaja teha uus määrus, millega määrata juurdepääsu kasutamise ja reaalservituudi tasuks 26,37 eurot aastas ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Määruskaebuse kohaselt on maakohus jätnud õigusvastaselt kogu juurdepääsutee kasutamise tasu avaldaja kanda, kuigi sama teed kasutatakse juurdepääsuks veel vähemalt viiele kinnistule. Kuna vaidlus on tingitud sellest, et puudutatud isik esitas põhjendamatuid seisukohti, tulnuks menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 16.05.2017 määrusega Harju Maakohtu 28.02.2017 määruse juurdepääsutee kasutamise ja reaalservituudi tasu ja menetluskulude jaotuse osas ning 4(10)
2-15-18391 saatis asja tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruse kohaselt on maakohus jätnud välja selgitamata vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud ja jätnud määruse olulises osas põhjendamata. Maakohus on rikkunud ka selgitamiskohustust, kuna ei ole menetlusosalistele selgitanud vajadust tuua kohtu ette asjaolud ja tõendid, mille alusel saab tuvastada, kes ja millise intensiivsusega ning mis ulatuses juurdepääsuteed tegelikkuses kasutavad. Kuna teisi juurdepääsutee kasutajaid peab arvestama üksnes juurdepääsutasu määramisel, tuleb kindlaks teha, millise osa puudutatud isiku nõutavast tasust moodustab juurdepääsutasu ja millise reaalservituudi tasu. Asja lahendust ei saa avaldaja kahjuks mõjutada asjaolu, et tee omanik on riik, kelle tegevust riigivara valitsemisel reguleerib RVS. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
6.Harju Maakohus andis 13.07.2018 määrusega avaldajale ja puudutatud isikule tähtaja tõendite ja asjaolude esitamiseks, millest nähtuvad juurdepääsuteed tegelikult kasutavad isikud, nendepoolse kasutamise intensiivsus ja ulatus ning eraldi juurdepääsutasu ja reaalservituudi tasu suurus.
7.Puudutatud isik jäi 24.08.2018 ja 28.09.2018 seisukohtades selle juurde, et avaldaja peab RVS-i sätteid arvestades tasuma kogu servituuditasu. Servituuditasu saab jagada, kui juurdepääsu saavad mitme kinnistu omanikud. Siinsel juhul on juurdepääs määratud üksnes avaldaja kasuks. Puudutatud isik ega avaldaja ei saa otsustada teiste kinnistute omanike juurdepääsuvajaduse üle. Seetõttu tuleb nende käest uurida, kas nad vajavad oma kinnistutele juurdepääsu üle Tähetorni 102c kinnistu. Kui teiste kinnistute omanikud servituudi seadmist ei soovi, ei ole tasu jagamiseks ega vähendamiseks alust. Lisaks tuleb arvestada, et puudutatud isik on tulnud avaldajale vastu ja nõustunud juurdepääsu määramise ja servituudi seadmisega olenemata sellest, et avaldajale on kinnistusraamatusse kantud kehtivate servituutidega alternatiivne juurdepääs juba tagatud ning asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-s 1 sätestatud eeldused ei ole täidetud. Tähtsust ei oma, et avaldaja ei ole alternatiivset juurdepääsuteed välja ehitanud. Ka seetõttu ei ole tasu vähendamiseks alust. Sisuliselt on tegemist mitte juurdepääsunõude, vaid puudutatud isiku ja avaldaja vahelise kompromissiga. Puudutatud isiku nõutud tasust moodustab 75% juurdepääsu ja 25% reaalservituudi talumise tasu. Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel avaldaja kanda, kuna lahend tehakse tema kasuks.
8.Avaldaja 08.10.2018 seisukoha järgi kasutatakse Tähetorni 102c kinnistut juurdepääsuna lisaks avaldaja kinnistule veel kuuele kinnistule (Piimamehe 4, 7, 8, 10, 10a ja 12 kinnistud). Juurdepääsutasu 158,22 eurot tuleb seega jagada seitsmega ja on kokku 22,60 eurot. Kuna juurdepääsu- ja reaalservituudi ala kattuvad, ei ole reaalservituudi eest eraldi tasu määramine põhjendatud.
9.Harju Maakohus kohustas 25.08.2020 määrustega Dekomet OÜ-d (Piimamehe 4 ja 7 kinnistute omanik), OÜ-d CROSSNET SYSTEMS (Piimamehe 8 kinnistu omanik), OÜ-d Kiisukäpp (Piimamehe 10 kinnistu omanik), Y (Piimamehe 10a kinnistu omanik) ja OÜ-d Florest Transport (Piimamehe 12 kinnistu omanik) vastama järgmistele küsimustele: 1) kas neile kuuluvat kinnistut valdavad või kasutavad isikud kasutavad Tähetorni 102c kinnistut ligipääsuks avalikult kasutatavalt teelt neile kuuluvale kinnistule; 2) mitu isikut kasutavad neile kuuluvale kinnistule ligipääsuks Tähetorni 102c kinnistut; 3) millise sagedusega kasutatakse Tähetorni 102c kinnistut ligipääsuks neile kuuluvale kinnistule.
10.Y 29.08.2020 vastuse kohaselt kasutab ta Tähetorni 102c kinnistut ligipääsuks Piimamehe 10a kinnistule ühe sõidukiga mõned korrad ööpäevas ning seda võib vahel kasutada ka Eesti Energia AS, kelle alajaam paikneb Piimamehe 10a kinnistul. Dekomet OÜ 10.09.2020 vastuse 5(10)
2-15-18391 kohaselt kasutavad Tähetorni 102c kinnistut ligipääsuks Piimamehe 4 ja 7 kinnistutele keskmiselt 25 isikut ja 10 sõidukit ööpäevas. OÜ CROSSNET SYSTEMS 10.09.2020 vastuse kohaselt kasutavad Tähetorni 102c kinnistut ligipääsuks Piimamehe 8 kinnistule keskmiselt 2 isikut ja 2 sõidukit ööpäevas. OÜ Kiisukäpp 17.09.2020 vastuse kohaselt kasutavad Tähetorni 102c kinnistut ligipääsuks Piimamehe 10 kinnistule viis isikut kuni kaks korda nädalas. Florest Transport OÜ 17.09.2020 vastuse kohaselt kasutavad Tähetorni 102c kinnistut ligipääsuks Piimamehe 12 kinnistule igapäevaselt tööl käimiseks umbes 10 isikut ning umbes 20–30 korda ööpäevas.
11.Harju Maakohus kohustas 29.10.2020 määrusega Piimamehe 6 kinnistu igakordset omanikku maksma Tähetorni 102c kinnistu igakordsele omanikule juurdepääsutee kasutamise ja reaalservituudi eest tasu kokku 22,60 eurot aastas alates 28.07.2017. Avaldaja menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda ja ülejäänud menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Avaldaja ja puudutatud isik ei vaidle selle üle, et juurdepääsu ja reaalservituudi harilik kasutustasu on 158,22 eurot. Lahendada tuleb küsimus, kui suure osa kasutustasust peab kandma avaldaja. Selleks tuleb välja selgitada juurdepääsutasu ja servituuditasu osakaal kogu tasust ning erinevate tee kasutajate tee kasutamise osakaal. AÕS § 156 lg 1 ja § 158 lg 3 järgi määratakse nii juurdepääsutasu kui ka reaalservituudi tasu kokkuleppel. Arvestades sätete dispositiivset iseloomu, ei ole vajalik välja selgitada reaalservituudi kasutusväärust, kui valitseva ja teeniva kinnisasja omanikud selle üle ei vaidle. Asja lahendamiseks ei tule seega eraldi välja selgitada reaalservituudi kasutusväärtust. Isegi kui seda peaks tegema, on reaalservituudi kasutustasu väärtus null eurot, kuna reaalservituudi ala kattub juurdepääsu alaga. Reaalservituut ei too kaasa eraldiseisvat omandiõiguse riivet, mida tuleks hüvitada. Kui juurdepääsuteed kasutab mitu isikut, tuleb Riigikohtu praktika järgi tasu suuruse määramisel arvesse võtta iga isiku osa tee kasutamisel ning eelduslikult tuleb neid osasid pidada võrdseteks. AÕS § 156 lg 1 ja § 158 lg 3 alusel tasu kindlaksmääramisel ei kohaldu RVS-i sätted. Puudutatud isiku seisukoht, et avaldaja peab talle sõltumata juurdepääsu ja tehnovõrkude kasutajate arvust hüvitama kogu turupõhise kasutustasu 158,22 eurot aastas, ei põhine seadusel. Piimamehe 4, 7, 8, 10, 10a ja 12 kinnistute omanike vastuseid arvestades kasutavad Tähetorni 102c kinnistut ööpäevas kokku vähemalt 44 isikut, mis teeb ühele isikule langeva kasutustasu suuruseks 3,60 eurot. Avaldajale langev kasutustasu oleks seega juurdepääsu kasutavate isikute arvust lähtudes 3,60 eurot. Samas ei saa avaldajalt välja mõista väiksemat juurdepääsutasu, kui ta on olnud nõus maksma. Avaldaja on olnud nõus tasuma juurdepääsutasu 22,60 eurot aastas, mistõttu tuleb juurdepääsutasu suuruseks määrata 22,60 eurot aastas. Avaldajal tuleb juurdepääsutasu tasuda alates 28.06.2017, mil juurdepääsu ja reaalservituudi kohta kanti kinnistusraamatusse märkus ning millest alates on avaldaja saanud juurdepääsu kasutada. Asjas on lahendid tehtud avaldaja kasuks, st avaldaja kasuks on määratud juurdepääs ja seatud reaalservituut ning tasu on vähendatud avaldaja aktsepteeritud suuruseni. Puudutatud isik jäi olenemata ringkonnakohtu selgitustele asja lõpliku lahendamiseni seisukohale, et tasu määramisel ei tule arvestada tee kasutamist teiste isikute poolt. Puudutatud isik esitas seega põhjendamatu väite. Eeltoodut arvestades jäävad avaldaja menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel puudutatud isiku kanda ning puudutatud isiku menetluskulud tema enda kanda. Menetluses ära kuulatud isikute menetluskulud jäävad nende endi kanda.
6(10)
2-15-18391
12.Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale 13.11.2020 määruskaebuse. Harju Maakohus ei pidanud 15.12.2020 põhjendatuks määruskaebust rahuldada ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
13.Puudutatud isik taotleb määruskaebuses maakohtu määruse tühistamist osas, milles maakohus jättis avaldaja menetluskulud puudutatud isiku kanda, ning uue määruse tegemist, millega jätta menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isik on korduvalt selgitanud, et AÕS § 156 lg 1 kohaldamise eeldused ei olnud täidetud. Avaldaja saab Piimamehe 6 kinnistu kasuks kinnistusraamatusse kantud servituutide alusel kasutada juurdepääsuks Piimamehe 6 kinnistule Härgmäe tänavat, mida näeb ette ka Tähetorni 110 detailplaneering. Lisaks ei ole kinnisasja omanikul AÕS § 156 lg 3 järgi õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Eelnevale vaatamata tuli puudutatud isik avaldajale vastu ja nõustus Tähetorni 102c kinnistule servituudi seadmisega, kui talle tasutakse turupõhine kasutustasu. Samuti nõustus puudutatud isik tasu jagamisega mitme isiku vahel, kui juurdepääsu soovivad ja saavad ka teiste kinnistute omanikud. Puudutatud isik arvutas tasu ise välja, säästes avaldajat eksperdihinnangu tellimise kuludest. Seetõttu on avaldaja menetluskulude puudutatud isiku kanda jätmine põhjendamatu ja alusetu. Kuna Tähetorni 102c kinnistu on riigile kuuluv vara, kohalduvad selle kasutamiseks andmisele erinormidena RVS-i imperatiivsed sätted. RVS § 8 lg-t 1 ja 4 ning § 18 lg-t 1 ja 2 arvestades ei ole Tähetorni 102c kinnistut võimalik anda eraõiguslikule juriidilisele isikule kasutamiseks turupõhisest madalama kasutustasu eest. Turupõhise kasutustasu peab täies ulatuses tasuma avaldaja, kuna üksnes tema saab juurdepääsu. Puudutatud isik ei nõustu maakohtu etteheitega, et ta ei ole pidanud vajalikuks arvestada tasu määramisel tee kasutamist teiste isikute poolt. Tee kasutamine teiste isikute poolt oli augustini 2020 avaldaja paljasõnaline ja tõendamata väide. Puudutatud isik püüdis juba menetluse alguses kindlaks teha juurdepääsu potentsiaalselt vajavate isikute tahte, saates neile 14.04.2016 e-kirja ettepanekuga astuda servituudilepingusse. Ükski neist puudutatud isikule ei vastanud ega kinnitanud, et nad vaidlusalust teed üldse kasutavad. Kohus kaasas naaberkinnistute omanikud puudutatud isikutena ja küsis korduvalt nende seisukohti tasu kohta. OÜ Kiisukäpp oli nõus kompromissiga ühinema ja tasu jagama, kuid OÜ CROSSNET SYSTEMS ja Dekomet OÜ leidsid, et juurdepääs peaks olema tasuta, kuid nad ei kinnitanud Tähetorni 102c kinnistu kasutamist. Puudutatud isikule ei saa ette heita kohtu ja menetlusosaliste tegevusetust, mistõttu ei ole avaldaja menetluskulude puudutatud isiku kanda jätmine põhjendatud. Puudutatud isik ei ole esitanud põhjendamatuid väiteid, vaid oli nõus tasu jagamisega nende kinnistute omanike vahel, kes juurdepääsu vajavad ja saavad. Puudutatud isik lihtsalt selgitas, et ta peab aastase kasutustasu 158,22 eurot saama olenemata sellest, mitu isikut teed kasutab. Juurdepääsu saamine on selgelt avaldaja huvides ning on õiglane, et menetluskulud kannab avaldaja. Asjas jäi kompromiss sõlmimata üksnes avaldaja jäiga seisukoha tõttu servituuditasu küsimuses. Puudutatud isik ei ole esitanud väära ega eksitavat teavet. Väära väite esitas hoopis avaldaja, kes väitis, et vaidlusalune tee on määratud avalikuks kasutamiseks. Servituuditasu 158,22 eurot ei ole toimiva ettevõtte jaoks ebamõistlikult suur. Ajaks, mil avaldaja maakohtu määruse edasi kaebas, ei olnud ükski teine kinnistu omanik avaldanud soovi kasutada Tähetorni 102c kinnistut juurdepääsuna. Avaldaja menetluskulud on ebaproportsionaalselt suured võrreldes vaidlusaluse hüve eest tasumisele kuuluva summaga. 7(10)
2-15-18391 Puudutatud isik tuli avaldajale vastu ka sellega, et ei nõua hüvitist Tähetorni 102c kinnistu väärtuse vähenemise eest. Juurdepääsu määramise tõttu ei ole Tähetorni 102c kinnistule selle suurust ja laiust arvestades enam ehitisi võimalik püstitada. Seetõttu on veelgi ebaõiglasem avaldaja menetluskulude puudutatud isiku kanda jätmine. Lisaks ehitati tee Tähetorni 102c kinnistule omavoliliselt. Puudutatud isik oleks võinud keelduda servituudi seadmisest ning kuna täidetud ei olnud ka AÕS § 156 lg 1 eeldused, siis nõuda tee kui ebaseadusliku rajatise kõrvaldamist. Puudutatud isik seda avaldajale vastu tulles ei teinud. Puudutatud isik ei vastuta selle eest, et avaldaja ei ole juba 2008. aastal kinnistusraamatusse kantud servituudiga ette nähtud teed välja ehitanud. Asjaolu, et tee üle Tähetorni 102c kinnistu on lühem ja otsem, ei andnud avaldajale nõudeõigust.
14.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Kohtupraktika ja õiguskirjanduse järgi on mitme menetlusosalisega hagita menetluses õiglane jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti. Praegu on menetluses osalenud mitu menetlusosalist ja lahend on tehtud puudutatud isiku kahjuks. Puudutatud isik ei nõustunud avaldajale juurdepääsutee kasutamise õiguse andmise ja reaalservituudi seadmisega ning vaidles vastu juurdepääsutee ja reaalservituudi tasule. Kohus ei teinud lahendit, mis toetaks avaldaja menetluslikku positsiooni ja seisukohti. Kohus jättis seega avaldaja menetluskulud õiglaselt ja õigesti puudutatud isiku kanda ning on seda piisavalt põhjendanud. Puudutatud isik on korranud määruskaebuses tarbetult kogu vaidluse asjaolusid ja menetluslikke seisukohti, mis ei oma asja lahendamisel tähtsust.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
15.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega avaldaja menetluskulud jäid tervikuna puudutatud isiku kanda. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue määruse, millega jätab maakohtu 28.02.2017 määruse tegemiseni kantud avaldaja menetluskulud tema enda kanda. Ülejäänud osas jääb maakohtu määrus muutmata. Määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
16.Puudutatud isik vaidlustab maakohtu määrust üksnes osas, millega maakohus jättis avaldaja menetluskulud puudutatud isiku kanda. Ringkonnakohus kontrollib kooskõlas TsMS § 651 lgga 1 ja §-ga 659 maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes vaidlustatud osas.
17.Ringkonnakohus selgitab esmalt, et praegusel juhul ei olnud menetluskulude jaotamisel põhjust arvestada sellega, et juurdepääsu saamine ja puudutatud isiku kinnistu reaalservituudiga koormamine on avaldaja huvides. TsMS § 172 lg 1 esimest lauset, mis näeb ette menetluskulude selle isiku kanda jätmise, kelle huvides lahend tehakse, on alust kohaldada juhul, mil hagita menetluses ei ole selle iseloomu tõttu teisi menetlusosalisi peale avaldaja. Mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti (vt Riigikohtu 02.06.2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18). Maakohus on menetluskulusid jaotades lähtunud muu hulgas sellest, et lahend tehti avaldaja kasuks ja puudutatud isiku kahjuks. Seejuures on TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaldamine kohtu diskretsiooniotsus ja kõrgema astme kohus saab sellesse sekkuda vaid juhul, kui on ületatud diskretsioonipiire (vt Riigikohtu 20.03.2019 määrus tsiviilasjas nr 2-17-11804, p 25). Järgnevalt hindab seega ringkonnakohus määruskaebuses esitatud väiteid arvestades, kas maakohus ületas menetluskulude jaotamisel diskretsioonipiire.
8(10)
2-15-18391
18.Puudutatud isik on seisukohal, et menetluskulude jaotamisel tulnuks arvestada, et AÕS § 156 lg 1 eeldused ei olnud täidetud, kuna Piimamehe 6 kinnistule oli tegelikult juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas. Puudutatud isik leiab, et juurdepääsu nõude sai rahuldada üksnes seetõttu, et ta oli sellega sisuliselt kompromissi korras nõus. Maakohus määras Piimamehe 6 kinnistule AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu üle Tähetorni 102c kinnistu 28.02.2017 määrusega. Juurdepääsu määramise osas jõustus määrus juba 2017. a alguses, kuna selles osas määrust ei vaidlustatud. Maakohus ei tuvastanud, et Piimamehe 6 kinnistule oli juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas. Vastupidi, maakohus leidis, et eeldused juurdepääsu nõude rahuldamiseks olid täidetud. Ringkonnakohus ei saa menetluskulude jaotuse peale esitatud määruskaebust läbi vaadates asuda ümber hindama juurdepääsu nõude rahuldamise aluseks olnud asjaolusid, mh hinnata, kas Piimamehe 6 kinnistule võis olla juurdepääs olemas. Samas ei nähtu vaidlustatud määrusest, et maakohus oleks menetluskulude jaotamisel arvestanud sellega, et puudutatud isik oli sisuliselt menetluse algusest saati nõus juurdepääsu määramisega üle Tähetorni 102c kinnistu ja Tähetorni 102c kinnistu koormamisega reaalservituudiga ning vaidlus toimus põhiliselt juurdepääsu- ja servituuditasu suuruse üle. Diskretsioonipiiride ületamiseks on ka diskretsiooniotsuse tegemiseks oluliste asjaolude arvestamata jätmine, kui see viib ebamõistliku tulemuseni. Kuna puudutatud isik oli juurdepääsu määramise ja reaalservituudiga koormamisega nõus, ei tulnud kaaluda juurdepääsu määramist üle teiste naaberkinnistute ega nende koormamist reaalservituudiga, mh küsida nende omanike seisukohti. Sel põhjusel ei hinnanud maakohus ka puudutatud isiku väidet, et Piimamehe 6 kinnistule on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas. Märkida tuleb, et avaldaja taotles avalduses juurdepääsu määramist tasuta ning kuigi kompromissiläbirääkimiste käigus oli avaldaja nõus tasuma viiendiku puudutatud isiku nõutud tasust (vt avaldaja 31.05.2016 e-kiri), leidis ta veel viimases enne maakohtu 28.02.2017 määruse tegemist esitatud seisukohas, et juurdepääs peaks olema tasuta (vt avaldaja 27.12.2016 e-kiri). Eelnevat arvestades on ringkonnakohtu hinnangul ebaõiglane jätta kuni maakohtu 28.02.2017 määruse tegemiseni kantud avaldaja menetluskulud puudutatud isiku kanda ning need tuleb TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel jätta avaldaja enda kanda.
19.Ringkonnakohus on seisukohal, et ülejäänud osas ei ole alust menetluskulude jaotust muuta. Ringkonnakohus rahuldas 16.05.2017 määrusega olenemata puudutatud isiku vastuväidetest avaldaja määruskaebuse maakohtu 28.02.2017 määruse peale, tühistas maakohtu määruse juurdepääsu- ja servituuditasu osas ning saatis asja tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel, s.o vaidlustatud määrusega, määras maakohus juurdepääsu- ja servituuditasu kindlaks avaldaja pakutud suuruses. Nii ringkonnakohtu 16.05.2017 määrus kui ka vaidlustatud määrus on tehtud selgelt puudutatud isiku kahjuks ning asjaolusid arvestades ei ole pärast maakohtu 28.02.2017 määruse tegemist kantud avaldaja menetluskulude puudutatud isiku kanda jätmine ebaõiglane. Puudutatud isiku väited riigivaraseaduse sätete kohaldamise kohta on asjakohatud, kuna AÕS § 156 lg 1 alusel esitatud juurdepääsu nõude lahendamisel ja selle eest tasu määramisel ei kohaldu menetlusosaliste vahelises õigussuhtes riigivaraseadus. Kui puudutatud isik väidab, et ta peab riigivaraseaduse kohaselt tagama selle, et saab aastase kasutustasu 158,22 eurot, võib ta enda kinnistut õigusliku aluseta kasutavate isikute vastu esitada kasutuseeliste hüvitamise nõude võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 järgi või kahju hüvitamise nõude VÕS § 1043 jj järgi. Samuti võib puudutatud isikul olla õigus nõuda kahju hüvitamist sel viisil, et ta nõuab tee kasutajatelt kinnistu kasutamise kohta lepingu sõlmimiseks nõusoleku andmist VÕS § 136 lg 5 järgi (vt Riigikohtu 10.10.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-14722, p-d 12 ja 13; 27.09.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-15-18478, p-d 11 ja 14).
9(10)
2-15-18391 Puudutatud isiku väide, et ta on kogu menetluse vältel olnud nõus juurdepääsutasu jagamisega, ei vasta tõele. Puudutatud isik on olnud sellega nõus üksnes juhul, kui teised juurdepääsu kasutajad sõlmivad temaga servituudilepingu (vt nt puudutatud isiku 01.06.2016, 27.12.2016, 24.03.2017 ja 24.08.2018 menetlusdokumendid). Enne vaidlustatud määruse tegemist esitatud viimases, 09.10.2020 seisukohas, on puudutatud jäänud jätkuvalt selle juurde, et talle tuleb tasuda kogu turupõhine servituuditasu. Samas peab kohus AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutasu määramisel arvestama teiste isikute osa juurdepääsutee kasutamisel olenemata sellest, kas nad on sõlminud koormatava kinnisasja omanikuga servituudilepingu. Juurdepääsu taotleja ei pea kandma riski, mis tuleneb sellest, et koormatava kinnisasja omanikul puudub kontroll selle üle, kes tema kinnisasja kasutavad. Sel põhjusel ei oma ka tähtsust, mis hetkel sai puudutatud isik teada, kes peale avaldaja Tähetorni 102c kinnistul asuvat teed veel kasutavad. Puudutatud isikul on olnud võimalus võtta meetmeid takistamaks tee kasutamist isikute poolt, kellel selleks õiguslikku alust ei ole, kuid ta ei ole seda teinud. Avaldaja 02.10.2020 vastuses esitatud ebaõige väide, et vaidlusalune juurdepääsutee on avalikuks kasutuses, ei muuda menetluskulude jaotust ebaõiglaseks ega too kaasa selle muutmist. Maakohus ei ole sellest vaidlustatud määruse tegemisel lähtunud. Samuti ei oma menetluskulude jaotamisel tähtsust, kas puudutatud isiku taotletud juurdepääsutasu suurus on toimiva ettevõtte jaoks mõistlik. Puudutatud isiku väide, et avaldaja menetluskulud on võrreldes saadava hüve eest tasumisele kuuluva summaga ebaproportsionaalselt suured, ei puuduta menetluskulude jaotust, vaid menetluskulude rahalist suurust. Jääb arusaamatuks, mis alusel peaks puudutatud isik saama avaldajalt nõuda hüvitist Tähetorni 102c kinnistu väärtuse vähenemise eest ja kuidas sellise nõude esitamata jätmine mõjutab menetluskulude jaotust praeguses asjas. Ringkonnakohus märgib, et juurdepääsutasu hõlmab mh hüvitist omandiõiguse riive eest, mis vastab juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele ning mille tõttu ei ole alust lähtuda kinnisasja väärtuse vähenemisest (vt Riigikohtu 19.04.2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-27-17, p 14). Küsimus sellest, kas juurdepääsutee on rajatud omavoliliselt ning kas puudutatud isik sai nõuda selle kõrvaldamist, väljub praeguse vaidluse piiridest.
20.Eelnevast lähtuvalt tuleb maakohtu määrus tühistada osas, milles avaldaja menetluskulud jäid tervikuna puudutatud isiku kanda. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus uue määruse, millega jätab maakohtu 28.02.2017 määruse tegemiseni kantud avaldaja menetluskulud tema enda kanda. Ülejäänud osas jääb menetluskulude jaotus muutmata. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu on õiglane jätta menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.