Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Margo Klaar ja Ele Liiv
Määruse tegemise aeg ja koht
16.05.2017, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-18391
Tsiviilasi
OÜ Helicom avaldus Eesti Vabariigi (Keskkonnaministeeriumi kaudu) vastu avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistu reaalservituudiga koormamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.02.2017 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Helicom määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja OÜ Helicom (registrikood lepinguline esindaja v/adv Ramil Pärdi
10259070),
Puudutatud isik I Eesti Vabariik Keskkonnaministeeriumi kaudu (registrikood 70001231) Puudutatud isik II OÜ CROSSNET SYSTEMS (registrikood 10870564), seaduslik esindaja juhatuse liige RT Puudutatud isik III OÜ Kiisukäpp (registrikood 11576909), seaduslik esindaja juhatuse liige GK Puudutatud isik IV Dekomet OÜ (registrikood 12190566), seaduslik esindaja juhatuse liige RT Puudutatud isik V LetInvest OÜ (registrikood 12088164), seaduslik esindaja juhatuse liige NT Puudutatud isik VI Tallinna Linnavalitsus, lepinguline esindaja Katrin Pillak Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 28.02.2017 määrus tühistada osaliselt, so juurdepääsutee kasutamise ja reaalservituudi tasu määramise osas (määruse resolutsiooni punkt 5), samuti menetluskulude jaotuse (määruse resolutsiooni punkt 7) osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Muus osas on maakohtu määrus jõustunud.
3.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
4.Määruse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse ärakirja kassaatorile kättetoimetamisest. Selgitused Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lõikele 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja avaldus
1.07.12.2015 esitas avaldaja maakohtule avalduse juurdepääsu määramiseks avalikult kasutatavale teele üle puudutatud isikule I kuuluva kinnisasja (asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 alusel). Samuti esitas avaldaja kohtule tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamise talumise nõude (AÕS § 158 alusel).
2.Avalduse kohaselt kuulub avaldajale ainuomandina kinnistu registriosa nr 20494901 aadressil Tähetorni tn 110a, Haabersti linnaosa, Tallinn (maa sihtotstarve 100% tootmismaa, katastritunnus 78406:605:0026). Puudutatud isikule IV kuulub ainuomandina naaberkinnistu registriosa nr 3341801 aadressil Tähetorni tn 110, Haabersti linnaosa, Tallinn (maa sihtotstarve 100% tootmismaa, katastritunnus 78406:605:0025). Puudutatud isiku IV kinnistu on juba koormatud tasuta ja tähtajatu teeservituudiga avaldaja kinnistu igakordse omaniku kasuks. Sealt edasi tuleb avalikult kasutatavale Veerme tänav T6 teele pääsemiseks läbida kinnistu registriosa nr 2116510. Kinnistu registriosa nr 21165101 aadressil Tähetorni tn 102c, Haabersti linnaosa, Tallinn kuulub ainuomandina Eesti Vabariigile (maa sihtotstarve 100% tootmismaa, katastritunnus 78406:605:0028). Kinnistu on Keskkonnaministeeriumi valitsemisalas. Riigi omandis olevat kinnistut läbib eratee, mis viib puudutatud isiku IV kinnistult Veerme tänaval asuvale avalikult kasutatavale teele. Veerme tänav T6 maatükk on Tallinna linna munitsipaalomandis. Tegemist on avalikult kasutatava teega. Avaldaja kinnistu ei piirne avalikult kasutatava teega. Avaldaja kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Veerme tänava tee on avaldaja kinnistule lähim avalikult kasutatav tee. Maa-amet on riigi esindajana kooskõlastanud puudutatud isiku IV kinnistu detailplaneeringu, mille kohaselt on planeeritud teeservituut läbi riigi omandis oleva kinnistu. Avaldaja taotles samast kohast juurdepääsu.
3.Puudutatud isiku IV kinnistu on juba koormatud tehnovõrkude tasuta ja tähtajatu servituudiga avaldaja kinnistu igakordsete omanike kasuks. Maa-amet on riigi
esindajana kooskõlastanud puudutatud isiku IV kinnistu detailplaneeringu, mille kohaselt on planeeritud tehnovõrgud läbi riigi omandis oleva kinnistu. Avaldaja taotles riigi omandis oleva kinnistu koormamist tehnovõrkude reaalservituudiga samast kohast. Samast kohast taotles avaldaja juurdepääsu ka avalikult kasutatavalt teelt.
4.Avaldaja palus kohtul määrata juurdepääs tasuta ja tähtajatult – kuna riigi omandis olevale kinnistule on juba tee rajatud, mida kasutatakse ka riigi omandis olevale kinnistule pääsemiseks, siis ei piira avaldajale juurdepääsu määramine riigi omandis oleva kinnistu kasutamist võrreldes senisega. Seega ei kaasne ka kinnistu turuväärtuse vähenemist. Arvestades seda, et juurdepääs avaldaja kinnistule on selle eesmärgipäraseks kasutamiseks hädavajalik ning puudub alternatiivne tee avaldaja kinnistule pääsemiseks mujalt, on põhjendatud juurdepääsu tagamine tähtajatult.
5.Tuginedes eeltoodule palus avaldaja: 1) määrata kinnistult registriosa nr 20494901 (Tähetorni 110a kinnistu, nimetatud „valitsev kinnisasi“) ööpäevaringne juurdepääs Veerme tänav T6 teele kinnistu registriosa nr 21165101 (Tähetorni 102c kinnistu, nimetatud „teeniv kinnisasi“) kaudu vastavalt määruse lahutamatuks osaks olevale plaanile järgmistel tingimustel: juurdepääs on määratud valitseva kinnisasja igakordse omaniku, tema juhiste või korralduste alusel valitseva kinnisasja kasutajate ja külaliste kasuks; juurdepääs on tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab valitseva kinnisasja kasutamise sihtotstarbele; juurdepääs on määratud tähtajatult; juurdepääs on määratud tasuta; 2) koormata teeniv kinnisasi tähtajatu ja tasuta reaalservituudiga selliselt, et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud taluma valitseva kinnisasja teenindamiseks vajalikke veevarustuse-, kanalisatsiooni- ja sadevee kanalisatsioonitrasse ning kõrgepinge-, madalpinge-, side- ja nõrkvooluvõrke ja -rajatisi (nimetatud „Tehnovõrgud") määruse lahutamatuks osaks oleval plaanil näidatud asukohas; 3) kohustada Eesti Vabariiki andma nõusolek Tähetorni 102c kinnistu kohta avatud kinnistusraamatu registriosa nr 21165101 III jakku järgmiste märgete kandmiseks ja asendada vastavad nõusoleku tahteavaldused määrusega: „Kinnistu on koormatud registriossa nr 20494901 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt Harju Maakohtu (vastava kuupäeva) määruse punktile 2.“; „Kinnistu on koormatud tähtajatu ja tasuta reaalservituudiga selliselt, et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud taluma registriossa nr 20494901 (Tähetorni 110a kinnistu) kantud kinnistu teenindamiseks vajalikke Tehnovõrke ning Tehnovõrkudega liitumiseks vajalikke tehnorajatisi, mis rajatakse vastavalt Harju Maakohtu (vastava kuupäeva) kohtumääruse lahutamatuks osaks olevale plaanile.“; 4) määrata avaldust lahendava määruse lahutamatuks osas avaldaja esitatud Tähetorni 110 krundi detailplaneeringu põhijoonis, mis on esitatud avalduse lisana nr 9. Puudutatud isikute seisukohad
6.07.01.2016 vastuses leidis puudutatud isik I, et avaldaja väide, et tema kinnistule puudub üldse juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on alusetu. Avaldajal on võimalus kasutada juurdepääsu oma kinnisasjale läbi Härgmäe tänava, mida näeb ette ka Tähetorni 110 krundi detailplaneeringu lahendus. Kuna praeguseks ajaks ei ole seatud Tähetorni 102c kinnisasjale ei tee- ega tehnovõrkude servituute, siis ei ole seal praegu olev tee rajatud seaduslikul alusel. Samuti vaidles puudutatud isik I vastu avaldaja nõudele, et tee- ja tehnovõrkude servituudid tuleks seada tasuta. Riigivaraseaduse (RVS) § 8 lõigetest 1 ja 4, § 18 lõigetest 1 ja 7 tulenevalt ei ole puudutatud isikul I mingit alust nõustuda tasuta tee- ja tehnovõrkude servituutide seadmisega riigi omandis olevale kinnisasjale. 01.06.2016 seisukohas märkis
puudutatud isik I, et avaldaja ja puudutatud isiku I vahel ei ole vaidlust servituudi seadmise ega servituudiala paiknemise ja suuruse osas. Puudutatud isik I on nõustunud servituudi seadmisega avaldajale kuuluva kinnisasja kasuks.
7.Puudutatud isik II leidis, et juurdepääsutee kasutamine peaks olema tasuta.
8.Puudutatud isik III ei ole kohtule seisukohta avalduse osas esitanud.
9.Puudutatud isik IV leidis, et juurdepääsutee kasutamine peaks olema tasuta.
10.Puudutatud isik V leidis, et ei pea vajalikuks jagada servituudi tasu, sest nimetatud Piimamehe tänavalt puudub juurdepääs Tähetorni 102a kinnistule ja vajadus kasutada nimetatud juurdepääsuteed puudub. Tähetorni 102a kinnistul on otseühendus külgnevalt Veerme tänavalt.
11.Puudutatud isik VI leidis, et juurdepääsu küsimus tuleb lahendada eeskätt avaldaja ja puudutatud isiku I vahel ning puudutatud isikul VI ei ole avaldaja soovi lahendamisega puutumust määral, mis tingiks Tallinna Linnavalitsuse menetlusse kaasamise puudutatud isikuna. Esimese astme kohtu määrus
12.Harju Maakohus rahuldas 28.02.2017 määrusega avalduse osaliselt ja määras kinnistult registriosa nr 20494901 (valitsev kinnisasi) ööpäevaringse juurdepääsu Veerme tänav T6 teele kinnistu registriosa nr 21165101 (teeniv kinnisasi) kaudu vastavalt määruse lahutamatuks osaks olevale plaanile järgmistel tingimustel: juurdepääs on määratud valitseva kinnisasja igakordse omaniku, tema juhiste või korralduste alusel valitseva kinnisasja kasutajate ja külaliste kasuks; juurdepääs on tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab valitseva kinnisasja kasutamise sihtotstarbele; juurdepääs on määratud tähtajatult. Samuti kohus koormas kinnistu registriosa nr 21165101 (teeniv kinnisasi) tähtajatu reaalservituudiga selliselt, et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud taluma kinnistu registriosa nr 20494901 (valitseva kinnisasja) teenindamiseks vajalikke veevarustuse-, kanalisatsiooni- ja sadevee kanalisatsioonitrasse ning kõrgepinge-, madalpinge-, sideja nõrkvooluvõrke ja -rajatisi (tehnovõrgud) määruse lahutamatuks osaks oleval plaanil näidatud asukohas. Kohus kohustas Eesti Vabariiki andma nõusolek Tähetorni 102c kinnistu kohta avatud kinnistusraamatu registriosa nr 21165101 III jakku järgmiste märgete kandmiseks ja asendada vastavad nõusoleku tahteavaldused kohtumäärusega: „Kinnistu on koormatud registriossa nr 20494901 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt Harju Maakohtu 28.02.2017 kohtumääruse punktile 2.“; „Kinnistu on koormatud tähtajatu reaalservituudiga selliselt, et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud taluma registriossa nr 20494901 (Piimamehe tn 6 kinnistu, endine Tähetorni 110a kinnistu) kantud kinnistu teenindamiseks vajalikke tehnovõrke ning tehnovõrkudega liitumiseks vajalikke tehnorajatisi, mis rajatakse vastavalt Harju Maakohtu 28.02.2017 kohtumääruse lahutamatuks osaks olevale plaanile.“ Kohus määras, et kinnistusraamatu registriossa nr 20494901 kantud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud maksma kinnistusraamatu registriossa nr 21165101 kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutee kasutamise eest ja reaalservituudi eest tasu kokku 158.22 eurot aastas. Määruse lahutamatuks lisaks on maa-ameti kaardiserveri väljatrükk, millele on märgitud juurdepääsu asukoht ja reaalservituudi asukoht. Juurdepääsutee asukoht ja
reaalservituudi asukoht on määruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud lilla ruudulise tähistusega. Menetluskulud jäid poolte endi kanda ja menetlusosalistel ei tule vastastikku seniseid menetluskulusid hüvitada.
13.Seoses juurdepääsu kasutamise ja reaalservituudi tasuga leidis kohus järgmist. Avaldaja on palunud määrata nii juurdepääs tasuta kui ka reaalservituut tasuta. Kohus selgitas, et tasu välja mõistmata jätmine on erandina lubatav üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta tasu ei soovi. Praegusel juhul on puudutatud isik I 01.06.2016 seisukoha punktis 7 märkinud soovitud servituuditasuks 158.22 eurot aastas ning välja toonud selle arvestuse alused (t II kd lk 29). 29.09.2016 ärakuulamisel on avaldaja kinnitanud, et tal puuduvad vastuväited nimetatud summa osas, kuid avaldaja on nõus sellest tasuma 1/5 või 1/6 (t II kd lk 82 pöördel).
14.27.12.2016 on avaldaja e-kirjaga kinnitanud, et nimetatud tasu hõlmab nii juurdepääsu kasutamise kui tehnovõrkude talumise tasu (t II kd lk 133). 06.01.2017 seisukohas on ka puudutatud isik I kinnitanud, et tasu hõlmab nii juurdepääsu kui ka tehnovõrkude talumise kohustust (t II kd lk 143 pöördel p 12).
15.Riigikohus on lahendi 3-2-1-180-15 punktis 33 märkinud, et kitsendustega koormatava kinnisasja omaniku ja kitsendustest kasu saaja huvide tasakaalustamise seisukohalt on hüvitamine põhjendatud. Seda eriti juhtudel, kui riivatakse tuntavalt omandi sisu ja ulatust, nagu kinnisasja koormamine juurdepääsuga seda üldjuhul teeb. Sellistel juhtudel on tasu või hüvitise maksmine vajalik proportsionaalsuse taastamiseks. Kui omandi kitsendustega ei kaasneks põhimõttelist õigust saada kompensatsiooni, muutuks omandi kaitse illusoorseks ja ebaefektiivseks. Kohustust arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve rõhutab otsesõnu AÕS § 156 lõike 1 neljas lause. Samuti on Riigikohus sama lahendi punktis 38 märkinud, et kohtu poolt juurdepääsu määramine on kitsenduse seisukohast võrreldav AÕS § 148 lõike 2 teises lauses reguleeritud olukorraga, kus on sätestatud kinnisasja omaniku õigus saada hüvitist naabri poolt ilma asjaõiguseta, kuid heauskselt üle kinnisasja ehitatud ehitise talumise kohustuse eest. Samuti on juurdepääsu talumise kohustus võrreldav AÕS §des 158 ja 1581 sätestatud tehnovõrkude ja -rajatiste talumise kohustusega, mille eest on koormatud kinnisaja omanikul õigus saada perioodilist hüvitist (vrd nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-189-13, punkt 16). Ka neil juhtudel ei ole tegemist eeskätt mitte kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamisega, vaid kinnisasja ainukasutamise õiguse kaotusega, mis tuleb koormatud kinnistu omanikule õiglases määras hüvitada.
16.Kohtu hinnangul ei ole tasu määramata jätmine seega antud juhul põhjendatud. Kuna nii juurdepääs kui ka servituut seatakse ainult avaldajale kuuluva kinnisasja kasuks, on üksnes selle kinnisasja omanikul (s.o avaldajal) õigus juurdepääsu/servituudiala kasutada ning tasuda tuleb selle eest täies ulatuses avaldajal. Kõigil teistel kinnisasja omanikel, kes seda juurdepääsu samuti võiksid vajada, ei ole õigust juurdepääsu kasutada seni, kuni nende kasuks ei ole servituuti seatud või vastavat kokkulepet kinnisaja omanike vahel saavutatud. Samuti leidis kohus, et aastane kasutustasu 158.22 eurot ei ole ka ebamõistlikult suur.
17.Samuti asus kohus seisukohale, et servituudilepingut ei ole võimalik sõlmida selliselt, et tasutakse vaid osa servituuditasust. Tähetorni 102c kinnisasja näol on tegemist riigivaraga, millega seotud tehingud ja toimingud saavad toimuda üksnes seaduse
alusel ja sellega kooskõlas. Riigivaraga tehingute tegemist, sh riigivara piiratud asjaõigusega koormamist reguleerib üldseadusena RVS, mille sätted on imperatiivsed ning neist kõrvale kaldumine võimalik ei ole. RVS § 8 lõige 1 sätestab, et riigivara valitseja on kohustatud riigivara valitsema eesmärgipäraselt, otstarbekalt, säästlikult ja heaperemehelikult. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt peab riigivara valitseja riigivaraga mis tahes toiminguid või tehinguid tehes juhinduma põhimõttest suurendada kasu ja vältida kahju, mis riik võib neist toimingutest või tehingutest saada. RVS § 18 lõike 1 kohaselt antakse riigivara teisele isikule kasutamiseks vähemalt harilikule väärtusele vastava turupõhise kasutustasu eest ning kui kasutustasu harilik väärtus ei ole eelnevalt teada, siis on riigivara valitseja RVS § 18 lõike 8 järgi kohustatud tasu hariliku väärtuse suuruse kindlaksmääramiseks tellima eksperdihinnangu üldiselt tunnustatud eksperdilt. Kinnisasja piiratud asjaõigusega koormamise tasu määratakse RVS § 18 lõike 7 kohaselt kindlaks, lähtudes piiratud asjaõiguse harilikust kasutustasust ning asjaõiguse sisust.
18.RVS § 18 lõikes 2 on sätestatud erandid, millal on võimalik riigivara harilikust väärtusest madalama kasutustasu eest kasutusse anda. Nimetatud sätte kohaselt võib riigivara harilikust väärtusest madalama tasu eest kasutamiseks anda, kuid tasu eest, mis tagab riigivara majandusliku säilimise: 1) kohaliku omavalitsuse üksusele tema ülesannete täitmiseks või kinnisasja hoonestusõigusega koormamisel ettevõtluskeskkonna arendamise otstarbel; 2) avalik-õiguslikule juriidilisele isikule tema seaduses sätestatud ülesannete täitmiseks; 3) eraõiguslikule juriidilisele isikule seadusest tuleneva haldusülesande või halduslepingu alusel antud ülesande täitmiseks; 4) tööandja eluruumina; 5) muudel seadusega sätestatud juhtudel. Antud juhul ei kuulu ülaltoodud erandid kohaldamisele, kuna avaldaja ega avaldaja tegevus ei vasta kohtu hinnangul ühelegi ülalnimetatud tingimusele.
19.Samuti selgitas kohus, et Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-33-04 punktis 23 märkinud, et kui juurdepääsu, selle tingimuste ja tasu määramise aluseks olnud asjaolud on muutunud, siis on huvitatud isikul õigus nõuda juurdepääsu tingimuste ja/või tasu muutmist, samuti juurdepääsuõiguse lõpetamist. Seega asjaolude muutumise korral saab kohtu hinnangul ka tasu suurust kokkuleppeliselt muuta.
20.Tuginedes eeltoodule leidis kohus, et tasu suuruse jagamine viie või kuuega ei ole põhjendatud. Teised puudutatud isikud ei ole kohtule avaldust juurdepääsu määramiseks või servituudi seadmiseks esitanud, seega ei ole põhjendatud juurdepääsu tasu jagamine osadeks. Käesolevas asjas lahendab kohus avaldaja avaldust juurdepääsu määramiseks ja reaalservituudi seadmiseks. Seega on põhjendatud määrata servituudi tasu suuruseks 158.22 eurot, mille tasumise kohustus on avaldajal.
21.Menetluskulude jaotuse osas märkis kohus järgmist. Kohus jättis kulud TsMS § 172 lõigete 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi. Riigilõivu tasus avaldaja ja kuna lahend tehakse avaldaja huvides, siis jääb vastav kohtukulu TsMS § 172 lõike 1 esimese lause alusel avaldaja kanda. Hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine ei oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse tsiviilkohtumenetluse ülesandega, milleks on mh tagada, et kohus lahendaks tsiviilasja võimalikult väikeste kuludega. Kohtule on antud lai otsustusruum õigusabikulude
hüvitatavuse kohta, tagamaks igal üksikjuhtumil õiglase lahenduse leidmise (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-18-11, punkt 19). Kohus järeldas TsMS § 172 lõike 8 teise lause sõnastusest ja käesoleva vaidluse asjaoludest, et on põhjendatud jätta kohtuvälised kulud iga menetlusosalise enda kanda. Juhindudes TsMS § 177 lõike 1 punktist 1 ja eelnevalt otsustatud menetluskulude jaotusest määras kohus kindlaks, et menetlusosalistel ei tule vastastikku seniseid menetluskulusid hüvitada. Määruskaebus ja menetluse edasine käik
22.15.03.2017 esitatud määruskaebuses vaidlustab avaldaja maakohtu määruse osaliselt, paludes tühistada määruse resolutsiooni punktid 5 ja 7 ning teha neis osas uus määrus, millega määrata tasuks juurdepääsu tee kasutamise eest ja reaalservituudi eest 26.37 eurot ja jätta menetluskulud Eesti Vabariigi kanda.
23.Maakohus on õigusvastaselt jätnud kogu juurdepääsutee kasutamise tasu üksnes avaldaja kanda, kuigi sama tee kaudu on lisaks avaldajale kuuluvale kinnistule tagatud juurdepääs veel vähemalt viiele kinnistule. Kohus oleks pidanud juhinduma Riigikohtu praktikast ning jätma avaldajale kuuluva kinnistu igakordse omaniku kanda üksnes 1/6 juurdepääsutee kasutamise tasust, s.o 26.37 eurot aastas. Kohus tõlgendas põhjendamatult kehtivat seadust selliselt, mis seab Eesti Vabariigi eraõiguslikus suhtes nn tavaisikuga võrreldes eelistatud seisu. Ükski kehtiv seadus ei anna riigile eelisõigust või -positsiooni nõuda valitseva kinnisasja igakordselt omanikult servituuditasu kogu ulatuses, samas kui muu eraõiguslik isik teeniva kinnisasja omanikuna saaks valitseva kinnisasja igakordselt omanikult nõuda servituuditasu üksnes 1/6 ulatuses. Maakohus on vääralt tuginenud RVS-ile. Servituuditasu saamise õigus on seotud teeniva kinnisasja omanikuks olekuga, mitte sellega, et omanikuks on Eesti Vabariik. Isegi, kui lähtuda RVS-i sätetest, ei oleks ikkagi õiguslikult põhjendatud jätta kogu tasu maksmise kohustus valitseva kinnisasja igakordse omaniku kanda. Tasu suuruse osas sisulist vaidlust ei ole, avaldaja nõustub, et puudutatud isiku I arvestatud 158.22 eurot on õiglane tasu juurdepääsu ning servituudiala talumise eest. Avaldaja ei pea aga õigeks, et valitseva kinnisasja omanik peab tasuma kogu tasu olukorras, kus tegelikult on sama servituudiala ja juurdepääsutee lisaks valitsevale kinnisasjale vajalik ja kasulik veel viiele kinnisasjale. RVS §-s 18 sätestatud nõuded on täidetud ka juhul, kui kohustada valitseva kinnisasja igakordset omanikku tasuma teeniva kinnisasja omanikule 1/6 servituuditasust.
24.Samuti tuleb muuta menetluskulude jaotust. Menetlusosaliste vahel ei olnud sisulist vaidlust juurdepääsu määramises, vaid üksnes kohalduva õiguse tõlgendamises tasu maksmise küsimuses. Vaidlus oli tingitud sellest, et puudutatud isik I esitas põhjendamatuid seisukohti. Tegemist ei ole tavapärase juurdepääsu ja servituudi määramiseks vajaliku asjaolu üle käiva vaidlusega, vaid õiguse tõlgendamise küsimusega ning selleks on põhjendatud õigusabi kasutamine. Vastustajate seisukohad
25.Puudutatud isik I vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Teised puudutatud isikud ei ole kaebuse osas seisukohta esitanud. Edasine menetluse käik
26.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
Ringkonnakohtu seisukoht
27.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Harju Maakohtu 28.02.2017 määrus tuleb vaidlustatud osas, s.o avaldaja poolt tasumisele kuuluva juurdepääsutee kasutamise ja reaalservituudi tasu suuruse osas ning menetluskulude jaotamise osas, tühistada. TsMS § 651 lõike 1 ja § 659 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu määruse õigsust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Ülejäänud osas ei ole määrusele edasi kaevatud, seega on vastavas osas määrus jõustunud.
28.Määruskaebuse väited annavad aluse vaidlustatud osas määruse tühistamiseks. Maakohus on määruse tegemisel rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme ja kohaldanud vääralt materiaalõigust. Tühistatud osas saadab ringkonnakohus asja uueks läbivaatamiseks maakohtule vastavalt TsMS § 657 lõike 1 punktile 3 koosmõjus §-ga 659. Määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, kuna avaldaja taotles ringkonnakohtult uue lahendi tegemist, kuid kolleegium saadab asja tühistatud osas uueks lahendamiseks maakohtule.
29.Määruskaebuse kohaselt ei vaidlusta avaldaja mitte puudutatud isiku I poolt arvestatud kogu juurdepääsu- ja servituudiala alla jääva maatüki kasutustasu suurust (158.22 eurot aastas), vaid temalt nõutava tasu suurust. Avaldaja on seisukohal, et tema tasu suuruse määramisel tuleb arvestada, et tegelikkuses kasutavad sama riigile kuuluvat maa-ala juurdepääsuna oma kinnistutele ka teiste naaberkinnistute omanikud. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-180-15 punktis 31 leidnud, et eratee omaniku tasunõuet ei välista juurdepääsu taotlenud tee kasutaja vastu asjaolu, et tema ise või mõni muu isik kasutab sama teed (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-90-11, punkt 12), kuid sellisel juhul tuleb tasu suuruse määramisel arvesse võtta iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osi tuleb eelduslikult pidada võrdseteks (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-170-12, punkt 12; nr 3-2-1-111-11, punkt 14).
30.Tsiviilasja materjalidest nähtub, et maakohus on jätnud käesolevas asjas välja selgitamata vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud ja sellest tulenevalt on vaidlustatud määrus olulises osas põhjendamata. Sellega rikkus maakohus TsMS § 477 lõikeid 5 ja 7, mille kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele ning peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja vajadusel nõudma tõendite esitamist või koguma neid ise. Samuti on rikutud TsMS § 392 lõikes 1 sätestatud selgitamiskohustust, kuna maakohus ei selgitanud avaldajale ja puudutatud isikutele vajadust tuua kohtu ette asjaolud ja tõendid, mille alusel saab kohus tuvastada kes, millise intensiivsusega ja millises ulatuses kõnealust juurdepääsuteed tegelikkuses kasutavad. Lisaks, arvestades, et maakohtu määratud tasu hõlmab nii tasu juurdepääsutee kasutamise kui reaalservituudi (tehnovõrkude) talumise kohustuse eest ning eelduslikult peaks teisi juurdepääsutee kasutajaid võtma arvesse üksnes juurdepääsu kasutamise tasu määramisel, tuleb ka kindlaks teha, millise osakaalu moodustab puudutatud isiku I poolt nõutavast tasust 158.22 eurot aastas tasu juurdepääsu kasutamise eest ning millise osa reaalservituudi tasu.
31.Iseenesest on õige maakohtu seisukoht, et käesolevas asjas seadis kohus nii juurdepääsu kui ka servituudi ainult avaldajale kuuluva kinnisasja kasuks, seega selle
servituudilepingu alusel tasu teistelt tee kasutajatelt nõuda ei saa. Eeltoodu aga ei tähenda, et juurdepääsu tasu ei peaks olema avaldaja suhtes õiglane. Olukorras, kus eelduslikult on ka teisi kõnealuse juurdepääsu kasutajaid (mille avaldaja on esile toonud ja millele viitavad ka asja materjalid), tuleb kohtul Riigikohtu praktikast lähtudes arvestada tasu määramisel ka teiste tee kasutajatega, mh tee omaniku endaga, ja seda olenemata sellest, kas omanik nõuab tasu ka teistelt kasutajatelt või mitte. Kolleegium nõustub avaldajaga, et asja lahendust ei saa mõjutada avaldaja kahjuks asjaolu, et vaidlusaluse tee omanikuks on riik, kelle tegevust riigivara valitsemisel reguleerivad RVS-i sätted. Viidatud seaduse sätted ei takista kuidagi juurdepääsu- ja servituuditasude õiglase suuruse kindlaksmääramist.
32.Asja materjalidest nähtuvalt on vähemalt puudutatud isik III asjas 29.09.2016 toimunud ärakuulamisel nõustunud servituudi jagamisega (vt protokoll, t II kd lk 82 pöördel). Eeltoodust võib järeldada, et puudutatud isik III on eelduslikult kõnealuse juurdepääsu kasutaja, samas selge kinnitus selle kohta puudub. Ainult puudutatud isik V on sõnaselgelt kinnitanud, et ei vaja kõnealust teed juurdepääsuks (ärakuulamise protokoll, t II kd lk 82 pöördel; puudutatud isiku V 28.12.2016 esitatud seisukoht, t II kd lk 136). Määruskaebuses on ka avaldaja puudutatud isiku V mitteseotusele käesoleva asjaga tähelepanu juhtinud, paludes jätta puudutatud isik V edaspidisest menetlusest kõrvale. Teiste puudutatud isikute seisukohad tee kasutamise vajaduse osas jäävad täiesti ebaselgeks, puudutatud isikud IV ja II on 16.12.2016 kohtule esitatud seisukohtades (vastavalt t II kd lk 126 ja 127) üksnes märkinud, et juurdepääsutee kasutamine peaks olema tasuta.
33.Kuivõrd juurdepääsutee kasutamisega seonduvad asjaolud on sedavõrd suures ulatuses välja selgitamata, peab kolleegium põhjendatuks saata asi tasu määramise osas maakohtule uueks lahendamiseks. Maakohtul tuleb välja selgitada, kes ja millises ulatuses kõnealust juurdepääsuteed kasutavad. Selleks tuleb anda menetlusosalistele võimalus esitada täiendavaid väiteid ja tõendeid. Samuti tuleb kohtul tuvastada, millise osakaalu moodustab puudutatud isiku I nõutavast tasust tasu juurdepääsu kasutamise eest ja millise osa tasu reaalservituudi eest. Eeldusel, et juurdepääsutee tegelikkuses kasutajaid on peale avaldaja veel (teiste hulgas eelduslikult ka omanik ise), tuleb neid avaldajalt väljamõistetava juurdepääsu kasutamise tasu määramisel arvesse võtta ja määrata sellest lähtuvalt diskretsiooniõigust kasutades avaldajale õiglane tasu. Samuti on kolleegium seisukohal, et puudutatud isikul I võib olla mõistlik esitada avaldus tasu määramiseks ka teistele juurdepääsutee kasutajatele, et kohus saaks selle TsMS § 374 järgi liita ühte menetlusse käesoleva asjaga ning lahendada konkreetse maa-ala kasutamisega seonduvad asjaolud komplekselt.
34.Avaldaja vaidlustas määruskaebuses ka menetluskulude jaotuse. Arvestades, et ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osaliselt ja saadab tühistatud osas uueks arutamiseks maakohtule, tuleb määrus tühistada ka menetluskulude jaotuse osas. TsMS § 173 lõike 3 teise lause järgi otsustab menetluskulude jaotuse maakohus asja uuel läbivaatamisel. Margo Klaar Ele Liiv Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud /allkirjastatud /allkirjastatud digitaalselt/ digitaalselt/ digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.