Kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht
08.06.2021.a, Tallinn, Tallinna kohtumaja
Tsiviilasja number
2-20-3240
Tsiviilasi
CRA Group OÜ hagi Estateguru tagatisagent OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2019/8407
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: CRA Group OÜ (registrikood 12227234, asukoht Supluse pst 1-134w, 11911 Tallinn) Kostja: Estateguru tagatisagent OÜ (registrikood 12766368, asukoht Maakri tn 19/1, 10145 Tallinn), Kostja lepingulised esindajad vandeadvokaat Anna Liiv (e-post: [email protected]) ja vandeadvokaat Tanel Kalaus(e-post: [email protected])
Asja läbivaatamine
14.04.2021.a kohtuistung, edasi kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Estateguru tagatisagent OÜ taotlus tsiviilasja läbi vaatamata jätmiseks.
2.Rahuldada CRA Group OÜ hagi Estateguru tagatisagent OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2019/8407 osaliselt.
3.Tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 022/2019/8407 lubamatuks summas 243,71 eurot so Estateguru tagatisagent OÜ nõude osas laenuintresside tasumisega viivitamise eest summas 243,71 eurot. Ülejäänud osas so põhinõude summas 250 000 eurot, intressi summas 10 924,66 eurot ja viivise (periood 29.11.2019 - 09.12.2019) summas 1780,82 eurot osas oli sundtäitmine oli lubatud.
4.Tühistada 21.05.2020 Tallinna Ringkonnakohtu määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus hagi tagamise korras keelas täituril tsiviilasja menetluse lõpuni maksta kostjale välja muid summasid peale põhivõla ja intressi. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
5.Jätta kõik menetluskulud CRA Group OÜ kanda.
6.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. Hageja nõue ja põhjendused
1.Harju Maakohtu menetluses CRA Group OÜ hagi Estateguru tagatisagent OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2019/8407. Hagiavalduse kohaselt esitas CRA Group OÜ EstateGuru OÜ poolt peetava portaali kaudu 25.03.2019.a taotluse laenu saamiseks summas 250 000 eurot. Taotluse kohaselt soovis hageja laenu 12.kuuks kohustusega tagastada laen kogu ulatuses laenuperioodi lõpus. Laenuga soovis hageja finantseerida Harju maakonnas xxx asuva kinnistu ostu. 05.04.2019.a sõlmisid hageja, EstateGuru, kinnistu müüjad, AS SEB Pank ja Estateguru tagatisagent OÜ hüpoteegipidajana ning E P Tallinna notar E R juures notariaalse hüpoteegi kustutamise avalduse, kinnistu müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud.
2.Hüpoteegi seadmise lepingu kohaselt omandas hageja kinnistu koguhinnaga 430 000 eurot. Ostuhinnast 241 000 eurot hoiustas müüja kasuks EstateGuru ja ülejäänud summa E P. Punkti 4.1 alusel seati kinnistule kostja kasuks hüpoteek hüpoteegisummaga 375 000 eurot kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Tagatavate nõuetena on punktis 4.2 määratletud kõik kostja nõuded hageja vastu, sh tulevikus tekkivad nõuded, mis on tekkinud või tekivad seoses laenuandjate poolt „3244 Sildlaen“ projekti rahastamiseks EstateGuru peetava portaali kaudu hagejale antud või antavate laenudega. Sealhulgas on tagatud võimalikud võlgnevuse sissenõudmise ja hüpoteegi realiseerimisega seotud kulud. Samuti on tagatud nõueteks vastavalt portaali estateguru.co tingimustele nimetatud portaali vahendusel laenude andmisel tekkivast paralleelkohustustest hüpoteegipidajale tulenevad nõuded hageja vastu.
3.Samal päeval edastas EstateGuru hagejale inglisekeelse maksegraafiku, mille kohaselt on laenu summaks märgitud 250 000 eurot, laenuperioodiks 12 kuud ning kogu laenu (250 000 eurot) tagastamise tähtpäevaks 05.04.2020.a. Intresside tasumine pidi toimuma neljas osas. Hageja on esimese intressimakse ettenähtud summas tasunud. Oktoobrikuise intressimakse osas on hageja
palunud EstateGurult tähtaja pikendust märkides, et tasub võlgnetava intressi vahemikus 25.11.2019-30.11.2019.a.
4.21.11.2019.a saatis EstateGuru töötaja hagejale teate, mille kohaselt soovib EstateGuru alates 21.11.2019.a öelda EstateGuru investorite ja hageja vahel 05.04.2019.a sõlmitud laenulepingu „#3244 sildlaen“ üles. 17.12.2019.a edastas kohtutäitur Elin Vilippus hagejale täitmisteate täiteasjas nr 022/2019/8407. Täitmisteate kohaselt on sissenõudjaks kostja. Täitedokumendiks on hüpoteegi seadmise leping. Täitmisteates on nõude sisuks märgitud hüpoteegiga tagatud nõue summas 262 949,19 eurot seisuga 09.12.2019.a.
5.Hageja leiab, et sundtäitmine täiteasjas nr 022/2019/8407 on lubamatu, kuivõrd tagatiskokkulepe on tühine. Hageja hinnangul on hüpoteegi seadmise lepingu punktis 4.2 sätestatud tagatiskokkulepe niivõrd laiaulatuslik, et see on heade kommetega vastuolus ja seega tühine (TsÜS § 86). Sisuliselt on tagatavate nõuetena nimetatud kõikvõimalikud (nii tekkinud kui tulevikus tekkivad) kostja otsenõuded, mis tulenevad täpsustamata laenuandjate poolt täpsustamata kuupäevadel täpsustamata lepingute alusel antud laenudest või üldsõnaliselt EstateGuru portaali vahendusel kõikidele hagejale antud laenude andmisel tekkivast paralleelkohustusest. Tagatiskokkuleppe tühisuse tõttu puudus kostjal alus täitemenetluse algatamiseks ja sundtäitmine on seega lubamatu.
6.Hageja leiab ka, et puudub tagatav nõue, kuivõrd laenulepingud on tühised. Hageja on 25.03.2019.a taotlusega soovinud EstateGuru portaali kaudu laenu 250 000 eurot. 05.04.2019.a teavitati, et ta on oma projektile raha saanud ning sellest 241 000 on EstateGuru hüpoteegi seadmise lepingu alusel hoiustanud müüjate kasuks. EstateGuru töötaja on 21.11.2019.a teates viidanud, et laenuleping (ainsuses) on laenuandjate ja hageja vahel sõlmitud 05.04.2019.a. Hageja ei ole vastaval kuupäeval laenulepingut sõlminud. Laenuleping ei sisaldu hüpoteegi seadmise lepingus. EstateGuru portaalist on leitavad erinevates keeltes „laenulepinguna“ pealkirjastatud failid (struktuurilt ja põhiosas samasugune kui täitmisteatega koos saadetud lepingute ärakirjad). Osad neist edastati koos täitmisteatega hagejale. Hageja projekti finantseerijad nähtuvad ka täitmisteatega koos saadetud investorite tabelist. Investoreid (failides nimetatud „laenuandjad“ erinevates keeltes) on 292 ja enamus finantseeringutest on tehtud välisriikide füüsiliste isikute poolt. Arvestades, et finantseeringuid on tehtud välisriikide isikute poolt, seab hageja kahtluse alla, kas vastavad lepingud on üldse sõlmitud kehtivalt ning isegi, kui on, siis kas nende riikide isikud on andnud kehtivad volitused EstateGurule ja kostjale käesolevas hagis kirjeldatud toimingute tegemiseks. Otsene kokkulepe kohalduva õiguse osas nende isikute („laenusaajad“) ja hageja vahel puudub.
7.Kui lähtuda sellest, et viidatud 292 faili on eraldiseisvana käsitletavad laenulepingutena ja EstateGuru 13.06.2017.a kasutustingimustega nõustumist hageja ja teiste kasutajate vahelise kokkuleppena lepingu sisu ja vormi osas, siis ilmneb, et pooled ei ole järginud kokku lepitud vorminõuet. Nimelt näeb kasutustingimuste punkt 8.1 ette, et laenulepingud tuleb laenuandjate ja laenusaajate poolt allkirjastada. Osapoolte vahel puuduvad nõutud vormis lepingud. Hagejal on investoritega seega alusetu rikastumise võlasuhe, mitte laenusuhe. EstateGuru üld- ja kasutustingimused ei kohaldu, kuna need seonduvad laenusuhtega mitte mõne muu võlasuhtega. Kuna investoritel, kellega hagejal puudub allkirjastatud leping, on alusetu rikastumise võlasuhe, siis ei saa kostjal olla paralleelkohustust ega ka hüpoteegiga tagatud muud nõuet, mida täitemenetluses täita, kuna hüpoteegi seadmise lepingu kohaselt on tagatud vaid laenulepingu(te)st tulenevad nõuded.
8.Hageja esitab juhuks, kui kohus loeb, et lepingud siiski olid kehtivalt sõlmitud, järgmised vastuväited. 21.11.2019.a on EstateGuru töötaja saatnud hagejale teate, mille kohaselt ütleb EstateGuru laenuandjate ja hageja vahel 05.04.2019.a sõlmitud laenulepingu erakorralisest
ülesütlemisest. Nagu eelpool selgitatud, ei ole hageja laenuandjatega 05.04.2019.a. laenulepingut sõlminud. Seega on esiteks arusaamatu, millise lepingu kohta teade käib. Samuti on ebaselge, keda EstateGuru töötaja teate saatmisel täpselt esindab.
9.21.11.2019.a teates on viidatud sellele, et hageja on väidetavalt 05.04.2019.a sõlmitud lepingut korduvalt rikkunud jättes täitmata laenusumma ja intresside tagastamise kohustuse lepingus ja maksegraafikus kokku lepitud tingimustel. Nii laenutaotluses, 05.04.2019.a maksegraafikus kui ka laenulepingute ärakirjades on selgelt märgitud, et laen antakse 12.kuuks ja laenusumma tuleb terves ulatuses tagastada laenuperioodi lõpus 05.04.2020.a. Kuna puudus kokkulepe laenu ositi tagastamise kohta, siis vastav punkt ei saanud ülesütlemisel kõne alla tulla. Laenu tagastamise tähtaeg (05.04.2020.a) ei olnud 21.11.2019.a teate saatmise hetkeks veel saabunud, seega igal juhul puudus õigus vastaval alusel lepingut (lepinguid) erakorraliselt üles öelda.
10.Teise ülesütlemise alusena on teates viidatud punktile 14.4.2, mille kohaselt, kui laenusaaja ei täida kohustust maksta intressi ja vastava kohustuse sissenõutavaks muutumisest on möödunud vähemalt 14 päeva, on õigus leping üles öelda. Hageja tasus esimese graafikujärgse intressimakse nõutud suuruses. Teine intressimakse tuli tasuda 05.10.2019.a. Hageja oli seega viivituses vaid ühe intressimaksega ning ta oli makse viibimisest EstateGurut ka informeerinud ning palunud täiendavat tähtaega. Enne vastava aja saabumist, saatis EstateGuru töötaja 21.11.2019.a teate laenu ülesütlemise kohta. Hageja leiab, et laenulepingud ei ole kehtivalt üles öeldud. Laenulepingud kehtivad. Kuna laenuleping/lepingud ei ole üles öeldud, siis ei ole laenuandjatel, EstateGurul ega kostjal täitemenetluses väidetud nõuet. Täiendavalt peab hageja vajalikuks osundada, et EstateGuru kasutajatingimuste p 18.15, mille alusel on hagejalt nii 21.11.2019.a teates ja täitemenetluses hüvitise tasumist on tühine. Kuigi seda on nimetatud kui hüvitist, on sisuliselt tegemist intressilt viivise arvestamisega, mis ei ole VÕS § 113 lg 6 alusel lubatud.
11.Ühe 6 876,03 euro suuruse intressimakse hilinemise tõttu laenulepingu erakorraline ülesütlemine ja kogu laenu koos intressidega tagasinõudmine on selgelt ebaproportsionaalne ja hea usu põhimõttega vastuolus. Laenulepingute ülesütlemine (kui eeldada, et see on kehtiv) on ebaproportsionaalne. Ka hüpoteegi realiseerimiseks sundtäitmise algatamine on ebaproportsionaalne ja hea usu põhimõttega vastuolus. Sundtäitmine on hea usu põhimõtte vastane samadel põhjustel kui ülesütlemine.
12.Hüpoteegi seadmise lepingu punktis 5.3 on ette nähtud, et hüpoteegi sundtäitmine võib toimuda järgmistel alustel: hageja ja laenuandjate vahel sõlmitud laenulepingutest tulenevad nõuded loovutatakse kostjale või laenu andmisel tekkinud paralleelkohustustest. Täitmisteate lisana ei ole esitatud dokumente, mille pinnalt oleks võimalik aru saada, kas kostja on loovutuse teel nõuded omandanud või nõuab ta sundtäitmist paralleelkohustusest tulenevalt. Tõenäoliselt ei ole väidetavaid nõudeid kostjale loovutatud, sest hagejale ei ole vastavasisulist loovutuse teadet esitatud.
13.Kui kostja tugineb täitmisteates paralleelkohustuse olemasolule tuleb kostjal kohtumenetluses tõendada, et paralleelkohustus on üleüldse tekkinud, mis on selle sisu ja muud olulised tingimused, millal on see sissenõtuavaks muutunud, samuti samad asjaolud seoses aluskohustusega. Hagejal on kahtlus, et EstateGuru laenu üldtingimuste p-s 15 kirjeldatud paralleelkohustuse kokkulepe ei ole kehtiv. Hageja palub hagi rahuldada, tunnistada sundtäitmine lubamatuks ja panna menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited ja põhjendused
14.Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Hageja hinnangul on hagi ilmselgelt perspektiivitu ning esinevad alused hagi läbi vaatamata jätmiseks. Hagist nähtub, et vaidlus
puudub selles, et hageja on investoritelt laenu saanud. Samuti on hageja kostja nõuet tunnistanud ning tasunud ühe intressimakse summas 6 687,03 eurot. Seega on käesoleval juhul selge, et tegemist ei ole lubamatu sundtäitmisega. Hageja väited laenulepingu vorminõude rikkumisest on selgelt väärad. Laenulepingutele kohaldub EstateGuru kasutajatingimuste Eesti õigus ning viited teiste riikide õigusele ning võimalikele vorminõuetele on lisaks hüpoteetilisusele ka selgelt väärad. Laenulepingute ülesütlemine on kehtiv ja hageja vastupidised väited on väärad.
15.EstateGuru OÜ ütles investorite nimel laenulepingud üles üldtingimuste punktide 14.4.1 ja 14.4.2 alusel. Vastav regulatsioon sätestab selgelt, millistel juhtudel tekib õigus laenulepingute erakorraliseks ülesütlemiseks. Seadus ei nõua erakorralise ülesütlemise täpsemat reguleerimist. Laenulepingute ülesütlemine ei ole ebaproportsionaalne ega hea usu põhimõtte vastane. Hagejale oli selgelt teada, et laenulepingule kohalduvad estateguru.co portaali kasutamisele kohalduvad tingimused ning hageja on vastavate tingimustega tutvumist ka hüpoteegi seadmise lepingu punktis 5.3 kinnitanud. Üldtingimuste punktid 14.4.1 ja 14.4.2 sätestavad selgelt ja ühemõtteliselt, et laenulepingute erakorralise ülesütlemise võivad tuua kaasa ka üksikute intressimaksete tasumisega hilinemised. Hageja väited äärmiselt laiast tagatiskokkuleppest on selgelt väärad. Hüpoteegiga on tagatud vaid projektist „#3244 Sildlaen“ tulenevad nõuded ning tegemist ei ole nö „globaalse“ tagatiskokkuleppega, nagu on püüdnud väita hageja. Hagejal on paralleelkohustusest tulenevalt kostja ees samasugune kohustus nagu laenuandjate ees ja seetõttu puudub laenuandjatel vajadus oma nõudeid täiendavalt kostjale loovutada. Hüvitise nõude näol on tegemist leppetrahviga. Kostja palub kohtul jätta hagiavaldus täies ulatuses rahuldamata, menetluskulud jätta hageja kanda. Kohtu põhjendused
16.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega ja kuulanud ära kohtuistungil ära kostja esindaja, on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
17.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 alusel esitatakse sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. TMS § 2 lg 1 p 15 kohaselt on täitedokumendiks sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse, kinnisasja valduse väljanõudmisel. TMS § 2 lg 3 esimese lause järgi ei või sundenampakkumise akti alusel sundtäitmist korraldada, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu.
18.Sissenõudja Estateguru tagatisagent OÜ on esitanud 12.12.2019.a täiturile täitmisavalduse võlgniku suhtes võla summas 262 949,19 eurot sissenõudmiseks, täitedokumendiks on 05.04.2019 Evelyn Rootsi notariaalne dokument nr 1525 (tl 22). Sissenõutav summa koosneb põhivõlast summas 250 000 eurot, intressist summas 10 924,66 eurot, viivisest summas 1780,82 eurot ja hüvitisest summas 243,71 eurot (tl 23). Hagejale kuulunud kinnisasjale on kostja kasuks kantud hüpoteek summas 375 000 eurot (tl 12).
19.Kostja on palunud jätta hagi läbi vaatamata selle ilmselge perspektiivituse tõttu. Kohus märgib, et hagi läbi vaatamata jätmine on kohtu õigus, mitte kohustus. Hagi läbi vaatamata jätmiseks perspektiivituse tõttu tuleb kohtul ikkagi samamoodi hinnata poolte väiteid ning tõendeid, seega
ei lihtsusta asja läbivaatamata jätmine kuidagi menetlust. Lisaks on Riigikohus märkinud, et „kui tegemist on keeruka õigusliku küsimusega, tuleb eelistada hagi menetlusse võtmist ning keeruka õigusliku küsimuse täiendavat analüüsimist (RKTKo 3-2-1-134-07). Seega peab kohus vajalikuks lahendada vaidlus sisuliselt.
20.Pooled vaidlevad selle üle, kas täitedokumendi alusel toimunud täitemenetlus oli õiguspärane. Eelkõige, kas oli olemas mingi nõue, mille alusel sai antud hüpoteeki sundtäitmisele pöörata. Kostja on esile toonud, et tal oli sissenõutavaks muutunud nõue CRA Group OÜ vastu, mis tulenes laenuandjate poolt projekti „#3244 Sildlaen“ rahastamiseks portaali estateguru.co kaudu hagejale antud või antavate laenust summas 262 949,19 eurot. Vaidlust ei ole selles, et hageja on projekti „#3244 Sildlaen“ raames saanud EstateGurult laenu summas 250 000 eurot, millest on maha arvestatud 9 000 eurot edukustasu (8 750 eurot) ja tagatisagenditasu (250 eurot) katteks (tl 52).
21.Hageja leiab, et sundtäitmine on lubamatu, kuivõrd tagatiskokkulepe on tühine. Hageja hinnangul on hüpoteegilepingus sisalduv tagatiskokkulepe globaalne tagatiskokkulepe, mis on vastuolus heade kommete ja hea usu põhimõttega ning seega tühine. Kohus hagejaga ei nõustu. Hüpoteek annab pandiõigusena hüpoteegipidajale õiguse rahuldada hüpoteegiga tagatud nõue koormatud kinnisasja arvel (AÕS § 276 lg 1, § 325 lg 1, § 352 lg 1). Pandiga võib AÕS § 279 lg 1 järgi tagada iga rahaliselt hinnatavat nõuet. AÕS § 279 lg 2 järgi võib pandiga tagada ka tingimuslikku nõuet ja § 279 lg 3 järgi ka tulevikus tekkivat nõuet. Seega hüpoteeki kui asjaõigust seob tagatavate nõuetega võlaõiguslik kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (tagatiskokkulepe) ning põhimõtteliselt on lubatud hüpoteegiga tagada ka tulevikus tekkivaid nõudeid. Seega ei ole tulevikus tekkida võivate nõuete tagatiskokkulepe iseenesest tühine. Riigikohus on leidnud, et heade kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (vt RKTKo nr 3-2-1-104-08, p 19, RKTKo nr 3-2-1-64-12, p 27). Käesoleval juhul see nii ei ole.
22.Hüpoteegi seadmise lepingu p 4.2 kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik kostja nõuded hageja vastu, sh tulevikus tekkivad nõuded, mis on tekkinud või tekivad seoses laenuandjate poolt projekti „#3244 Sildlaen“ rahastamiseks portaali estateguru.co kaudu hagejale antud või antavate laenudega. Sh on tagatud võimalikud võlgnevuse sissenõudmise ja hüpoteegi realiseerimisega seotud kulud. Samuti on tagatud nõueteks vastavalt portaali estateguru.co tingimustele nimetatud portaali vahendusel laenude andmisel tekkivast paralleelkohustusest kostjale tulenevad nõuded hageja vastu. Kohus leiab, et hüpoteegi seadmise lepingu p 4.2 tulenevalt on hüpoteegiga tagatud vaid projektist „#3244 Sildlaen“ tulenevad nõuded ehk vaidlusalune tagatiskokkulepe on seotud konkreetse projektiga ning tegemist ei ole globaalse tagatiskokkuleppega. Asjaolu, et tagatiskokkulepe hõlmab ka võimalikke võlgnevuse sissenõudmise ja hüpoteegi realiseerimisega seotud kulusid, ei muuda kokkulepet heade kommete ja hea usu põhimõtte vastaseks. Kohus märgib, et laenusaajal on kohustus laenulepingust tulevad võlgnevused kohaselt tagasi maksta. Võlgnevuse sundkorras sissenõudmine ja sellega kaasnevad kulud ning hüpoteegi realiseerimine sõltub reeglina võlgnikust enesest ja seetõttu ei saa kokkulepe selles osas kohustust kohaselt täitvat võlgnikku kahjustada.
23.Hageja tugineb ka sellele, et ei ole tagatiskokkuleppe aluseks olevat laenulepingut 05.04.2019 laenuandjatega sõlminud. Samuti on hageja väitel laenulepingud nende vormi-ja sisunõuete rikkumise tõttu kehtetud. Kuivõrd laenuandjatena on investeeringuid teinud ka välismaalased, ei saa hageja hinnangul välistada, et mõne vastava riigi õiguse järgi on laenulepingutele ning
volituste sisule ja vormile kehtestatud imperatiivseid norme, mida praegusel juhul ei ole järgitud. Sellel põhjusel võivad hageja hinnangul olla teatud laenulepingud ja volitused tühised või kehtetud. Kohus hagejaga ei nõustu.
24.Laenulepingutele kohaldub EstateGuru kasutajatingimuste punkti 17.1 kohaselt selgelt Eesti õigus (tl 109). Seega ei ole hageja kahtlused või vastuväited välisriikide õiguse kohaldamise võimalikkuse kohta asjakohased.
25.Hageja tugineb ka sellele, et laenulepingud on kokkulepitud vormi järgimata jätmise tõttu tühised. Kohus taaskord hagejaga ei nõustu ning leiab, et laenulepingud olid kehtivalt sõlmitud. EstateGuru kasutajatingimuste p 5.5 kohaselt sõlmivad kasutajad laenu andmiseks ja saamiseks EstateGuru rakendus(t)e abil vastavasisulise laenulepingu. Laenulepingu sõlmimist reguleerib kasutajatingimuste p 6, milles ei ole ette nähtud laenulepingutele kirjalikku vorminõuet. Kasutajatingimuste p 6.1.1 kohaselt täidab laenusaaja EstateGuru rakendust kasutades kasutajatingimuste p 6.1.2 nõuetele vastava laenutaotluse ning kinnitab taotluse kasutajatingimuste p 10 sätestatud korras. Kasutajatingimuste p 6.1.3 kohaselt käsitletakse laenutaotlust laenulepingu(te) sõlmimise ettepanekuna (pakkumusena) investoritele. Kasutajatingimuste p 6.1.6 kohaselt peab investor laenulepingu sõlmimise eesmärgil laenutaotlusele nõusoleku andmiseks EstateGuru rakenduse abil sisestama soovitud investeeringu summa ja kinnitama selle kasutajatingimuste p 10 sätestatud korras. Investeeringu summa kinnitamisega loetakse vastav investeeringu summa laenusummaks, mille ulatuses laenutaotluse esitaja ja nõustumuse andnud kasutaja on sõlminud laenulepingu kasutajatingimuste p 6.1.3 alapunkt d tingimustel ja korras. Seega sõlmitakse laenulepingud portaali estateguru.co kaudu portaali kasutajate poolt tehingute kinnitamisega kasutajatingimuste p-s 10 sätestatud korras. Hageja esiletoodud kasutajatingimuste p 8.1 ei sätesta laenulepingute vorminõuet, vaid vastav kasutajatingimuste alapunkt reguleerib laenu väljamaksmise korda. Hageja väited ei ole asjakohased.
26.Hageja on ka seisukohal, et kostjal ei ole tema vastu nõuet, kuna investorid ei ole kostjale täitmisteates märgitud nõuet loovutatud ja puudub täitmisteates märgitud paralleelkohustus. Kohus leiab, et paralleelkohustuse eesmärk ja sisu on nii notariaalsest kokkuleppest kui ka laenu üldtingimustest nähtuvalt kahtlusteta selge. Nimelt on paralleelkohustuse eesmärgiks luua laenulepingutest tulenevate kohustuste kõrvale laenusaajale paralleelne kohustus kostja ees, mis võimaldab kostjal vajadusel hüpoteegi realiseerida (eelkõige hüpoteegiseadmise lepingu p 4.2 kolmas lause ja p 4.3, üldtingimuste p 15). Seega on hagejal paralleelkokkuleppest tulenevalt kostja ees samasugune kohustus kui laenuandjate ees ning kostjal on õigus nõuda hagejalt laenuandjatele võlgnetava summa tasumist ka endale. Mh on kostjal laenusaaja maksehäirete ja muude rikkumiste korral õigus investorite nimel toimingute tegemiseks, sh laenulepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ning hüpoteegi realiseerimiseks (kasutajatingimuste p 12.4 ja selles viidatud kasutajatingimuste p-d 12.1- 12.3).
27.Hageja leiab ka, et laenulepinguid ei ole kehtivalt üles öeldud. Hageja on seisukohal, et kui eeldada, et hageja ja laenusaajate vahel sõlmitud laenulepingutele kohalduvad EstateGuru kasutustingimused, siis neis puudub regulatsioon laenulepingu erakorralise ülesütlemise korra, sh tähtaegade kohta ning seega tuleb vastavas osas lähtuda seadusest. Samuti on hageja seisukohal, et laenulepingute ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega.
28.Riigikohus on selgitanud, et hagejal on võimalik tugineda sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis ka väitele, et laenuleping ei ole kehtivalt üles öeldud, mh põhjusel, et ülesütlemise eeldused ei olnud täidetud või ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (RKTKo nr 2-17-9391/46, p 14). Lepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on poolte lepingulist suhet lõpetava kujundusõigusega, seega piisab lepingu lõppemiseks tahte väljendamisest (VÕS § 1 lg 1, § 195 lg-d 1 ja 2). Lepingu
ülesütlemise avaldus muutub kehtivaks vastaspoole poolt kättesaamisega (TsÜS § 1 ja § 69 lg 1). Asjas ei ole vaidlust selles, et kostja esindaja ütles 21.11.2019 avaldusega laenulepingud üles (tl 19-21). Vaidlust ei ole ka selles, et hageja on 21.11.2019 ülesütlemisavalduse kätte saanud. Seega on täidetud lepingust taganemise formaalne eeldus.
29.EstateGuru OÜ ütles 21.11.2019 ülesütlemise avalduse kohaselt investorite nimel laenulepingud üles üldtingimuste p-de 14.4.1 ja 14.4.2 alusel. Üldtingimuste p 14.4 kohaselt võis laenuandja laenulepingu erakorraliselt üles öelda seaduses nimetatud alustel või vähemalt ühe üldtingimuste p 14.4.1 – p 14.4.10 sätestatud asjaolu või sündmuse esinemisel. Üldtingimuste p 14.4.1 kohaselt võib laenuandja laenulepingu erakorraliselt üles öelda, kui laenu põhitingimuste kohaselt kuulub laen tagastamisele osamaksetena tagasimaksetabeli alusel ning laenusaaja on viivituses enam kui kahe osamakse suuruse summa tasumisega või ühe osamakse suuruse summa tasumisega kauem kui 45 päeva (seejuures ei võeta eelviidatud summade arvutamisel arvesse vastavate osamaksetega seonduvaid intressimakseid). Üldtingimuste p 14.4.2 sätestab, et laenuandja võib laenulepingu erakorraliselt üles öelda, kui laenusaaja ei täida kohustust maksta intressi või ei täida mistahes muud laenudokumentidest või nende alusel tekkinud rahalist kohustust (va laenu põhisumma tagastamise kohustust) ning vastava kohustuse sissenõutavaks muutumisest on möödunud vähemalt 14 päeva.
30.Vaidlust ei ole selles, et hageja oli graafikujärgse osamakse tasumisega viivituses rohkem kui 45 päeva ning selles, et kostja hilines intressimakse tasumisega üle 14 päeva. Vastavat asjaolu ei ole hageja vaidlustanud. Seega iseenesest esines alus laenulepingute erakorraliseks ülesütlemiseks üldtingimuste punkti 14.4.2 alusel ja lepingu kohaselt oli ka üks alus piisav laenulepingute ülesütlemiseks.
31.Kohus leiab, et laenulepingute ülesütlemine oli kehtiv ning ülesütlemise aluseks olnud sätete näol ei olnud tegemist hagejat ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusega. VÕS § 44 järgi kui VÕS § 42 lõikes 3 nimetatud tüüptingimust kasutatakse lepingus, mille teiseks pooleks on isik, kes sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses, siis eeldatakse, et see tingimus on ebamõistlikult kahjustav. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 44 kohaselt tuleb majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul samade tüüptingimuste korral vaid eeldada, et need on teist lepingupoolt ebamõistlikult kahjustavad. /.../ Järelikult tuleb kohtumenetluses majandus- või kutsetegevuses kasutatud tüüptingimuse tühisuse üle tekkiva vaidluse korral tüüptingimuse kasutajal lükata ümber VÕS § 44 eeldus. /.../ Selleks, et tüüptingimuse kasutajal tekiks kohustus VÕS § 44 järgne eeldus ümber lükata, peaks tüüptingimuse tühisusele tugineja enne põhjendama, et konkreetse tüüptingimuse korral saaks üldse kõne alla tulla tingimuse ebamõistlikult kahjustav iseloom. /.../ (RKTKo 3-2-1-139-14).
32.Kostja nõustus istungil, et üldtingimuste punktid 14.4.1 ja 14.4.2 on tüüptingimused. Hageja ei ole ei ole käesoleval juhul esile toonud, millest tuleneb konkreetse tüüptingimuse ebamõistlikult kahjustav iseloom. Kohus andis kostjale 14.04.2021 võimaluse esitada oma põhistused VÕS § 44 sätestatud eelduse ümberlükkamiseks, samuti andis kohus hagejale võimaluse oma positsiooni põhistada. Hagejale on 14.04.2021 istungiprotokoll tehtud kättesaadavaks AETis 16.04.2021. Hageja protokolli vastu võtnud ei ole. Hagejale on AETis 10.05.2021 kättetoimetatud kostja 07.05.2021 seisukoht ja selle lisad, millega kostja põhistas oma väiteid selle kohta, et kostja poolt kasutatavad tüüptingimused laenulepingute ülesütlemise regulatsiooni osas ei ole ebamõistlikult kahjustavad. Hageja oma seisukohta kohtule esitanud ei ole, kostja väidetele vastu vaielnud ei ole.
33.Pool võib ebamõistlikult kahjustamise eelduse ümber lükata, kui ta tõendab, et vastava klausli kasutamine on majanduskäibes selliste lepingute puhul tavaline, mistõttu tegelikku ebamõistlikku kahjustamist ei esine. Tingimuse ebamõistliku kahjustava toime väljaselgitamisel tuleb näiteks arvestada, millised oleksid alternatiivsed võimalused, kas teine
pool oleks tüüptingimuse kasutaja konkurentidega pidanud samasuguse tingimusega nõustuma (RKTKo 3-2-1-151-11, p 13).
34.Kostja hinnangul ei kohaldu käesoleval juhul tüüptingimuse ebamõistlikkuse eeldus, kuna selliste tingimuste ettenägemine on praktikas tavapärane. Kuigi ühe 6 876,03 euro suuruse intressimakse hilinemise tõttu laenulepingu erakorraline ülesütlemine ja kogu laenu koos intressidega tagasinõudmine võib tunduda ebaproportsionaalne on kostja põhistanud, et laenulepingu ülesütlemise tingimuste puhul on finantsmaailmas tavapärane, et laenuandjal on õigus mistahes esimese makseraskuse ilmnemisel kogu leping (ja tavaliselt ka kõik teised selle laenusaajaga sõlmitud lepingud) üles öelda, et laenuandja ei oleks olukorras, kus laenusaaja on püsivalt maksejõuetu ja algab pankrotimenetlus. Kostja on ka põhistanud, et sarnased tingimused lepingute ülesütlemiseks ette nähtud ka teiste finantseerimisasutuste tüüptingimustes ning majanduskäibes võimalik laenuleping erakorraliselt üles öelda ka oluliselt kaudsemate asjaolude pinnalt, mis võivad mõjutada laenusaaja finantsseisundit. Seega tuleb asuda seisukohale, et selliste tingimuste ettenägemine majanduskäibes tavapärane ning konkreetse laenulepingu rikkumise korral laenulepingu ülesütlemise õigust ei saa pidada laenusaajat ebamõistlikult kahjustavaks. Kohus märgib, et leping on sõlminud mõlema poole majandustegevuses ning tegemist ei ole erakordse ja kokkuleppevabadust kuritarvitava tüüptingimusega. Seega asub kohus seisukohale, et kostja on hagejale laenulepingud kohaselt üles öelnud, hageja kohustus muutus 28.11.2019 sissenõutavaks ning kostjal oli õigus nõuda hagejalt põhivõlga ja intressivõlgnevust, samuti nõuda viivist. Põhivõla ja intressivõlgnevuse suuruse üle pooled ei vaidle.
35.Tulenevalt VÕS § 113 lg-st 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Poolte vahel oli kokkulepitud viivisemääraks 25% aastas iga viivitatud päeva eest (p 18.15, tl 46). Hageja kostja viivisearvutusele vastu vaielnud ei ole. Kohus kontrollis kostja viivisearvutust, viivisearvutus vastab lepingule, kostja ei nõua sundtäitmisel suuremat viivist, kui tal on õigus saada.
36.Kostja nõuab hagejalt täitemenetlus käigus muuhulgas hüvitist summas 243,71 eurot EstateGuru kasutajatingimuste p 18.15 alusel. Hageja leiab, et viidatud säte on tühine kuivõrd sisuliselt on tegemist intressilt viivise arvestamisega, mis ei ole VÕS § 113 lg 6 alusel lubatud. Kostja selgitas, et hüvitise näol on tegemist VÕS § 158 lg 1 sätestatud definitsiooni kohase leppetrahviga.
37.VÕS § 113 lg 6 järgi ei ole viivist lubatud nõuda intressi, sealhulgas viivise, ega muu raha kasutamise tasu maksmisega viivitamise korral. Sellest võlgniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Estateguru kasutajatingimuste punkti 18.15 teise lause kohaselt kohustub laenusaaja intressimaksetega hilinemisel tasuma portaalipidajale ja/või tagatisagendile hüvitist, mille suuruseks on kuni 0,05% päevas sissenõutavaks muutunud intressimakselt. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 113 sisust ja mõttest tulenevalt on viivis hüvitis, mida arvestatakse protsendina võlgnetavalt summalt (RKTKo nr 2-15-8794/42). Käesoleval juhul on kostja arvutanud hüvitise protsendina võlgnetavalt intressilt. Seega sõltus hüvitise suurus võlgnetava intressi summast, tegemist ei ole leppetrahviga, nagu on kostja väitnud vaid intressivõlalt arvestatud viivisega, mille nõudmine ei ole lubatud. Selles osas on sundtäitmine lubamatu.
38.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada osaliselt ja tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 022/2019/8407 lubamatuks summas 243,71 eurot. Ülejäänud osas oli sundtäitmine lubatav
39.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
40.Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja hagita asja hind. TsMS § 132 lg 5 alusel loetakse hagihinna tähenduses mittevaraliseks ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõuet. Kohus ei või määrata sellise nõudega hagi hinnaks enam kui 6 000 eurot. Hageja vaidlustas sundtäitmist summas 262 949,19 eurot. Seega tuleb käesoleva asja hinnaks määrata 6 000 eurot. Menetluskulude jaotamine ja rahalise suuruse kindlaksmääramine
41.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 järgi hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades asjaolu, et kohus rahuldas hagi marginaalses ulatuses so 0,09% (243,71*100% /262949,19 = 0,09%) hageja poolt vaidlustatud nõudest, leiab kohus, et õiglane on jätta poolte menetluskulud täies ulatuses hageja kanda).
42.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
43.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust eeldada, et hageja ei nõustu kohtulahendiga ning käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.