1.Rahuldada OÜ Rohe Invest hagi A R vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduste andmisele kohustamiseks.
2.Lõpetada kaasomand kinnistule, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx, viisil, mille kohaselt kinnistu ainuomanikuks saab OÜ Rohe Invest (registrikood 10828028) ning OÜ Rohe Invest on kohustatud tasuma A Rle hüvitise 4800 eurot.
3.Kohustada A Rt (xxx) andma nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja talle kuuluva 1/3 mõttelise osa kinnistust, mille registriosa number on xxxx, omandiõiguse üleminekuks OÜ Rohe Invest (registrikood 10828028) ainuomandisse ning
vastavasisulise kinnistusraamatu kande tegemiseks. Asendada A R (xxxx) nõusolek käesoleva kohtuotsusega. Menetluskulud
4.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
5.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja menetluse käik
1.17.10.2017 esitas hageja maakohtule S R ja H P vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks ja ainuomandi kinnistusraamatusse kandmiseks vajalike tahteavalduse andmisele kohustamiseks. Hagi kohaselt oli A kinnisasi registriosa numbriga xxxx hageja, S R ja H. P kaasomandis, igale kaasomanikule kuulus 1/3 mõttelist osa. 11.04.2018 määrusega võttis kohus vastu hagist loobumise H. P vastu esitatud nõudes ja lõpetas selles osas menetluse, kuna hageja oli H. Pga sõlminud kohtuvälise kompromissi. Seejärel jäi hageja omandisse 2/3 A kinnistust ning S R omandisse 1/3 kinnistust.
2.18.06.2018 tagaseljaotsusega rahuldas maakohus hagi ja lõpetas kinnisasja kaasomandi selliselt, et kinnisasi jäi hageja ainuomandisse ning hagejal on kohustus tasuda S Rle ja H. Ple kummalegi 24 500 eurot. Samuti kohustas kohus S Rt andma kaasomandi jagamiseks ja vastava kande tegemiseks vajaliku nõusoleku. S R esitas tagaseljaotsuse peale kaja. 12.02.2019 istungil rahuldas maakohus kaja ja taastas menetluse.
3.Istungil täpsustas hageja oma nõuet ja palus lõpetada kinnisasja kaasomand selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ning hagejal on kohustus tasuda S Rle 24 500 eurot, ja kohustada S Rt andma nõusolek omanikukande, mille kohaselt S R on 1/3 suuruses mõttelises osa kinnisasja kaasomanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, mille järgi on kinnisasja ainuomanikuks hageja.
4.S R vaidles hagile hüvitise suuruse osas vastu ja palus lõpetada kaasomand selliselt, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse ning hagejal on kohustus tasuda S Rle 93 623,42 eurot.
5.Harju Maakohus jättis 21.06.2019 otsusega AÕS § 76 lõike 1 alusel hagi rahuldamata. Kohus leidis, et hageja esile toodud asjaolude kohaselt on kinnisasi, mille kaasomandi lõpetamist hageja nõuab, hageja ainuomandis.
6.Tallinna Ringkonnakohtu 24.09.2019 otsusega ringkonnakohus tühistas Harju Maakohus jättis 21.06.2019 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule.
7.25.11.2019 teatas kostja lepinguline esindaja, et kostja S R on surnud 24.09.2019. 18.02.2020 määrusega rahuldas kohus hageja taotluse menetluse peatamiseks ja peatas tsiviilasjas nr 2-17-15503 menetluse kuni kostja üldõigusjärglas(t)e menetlusse astumiseni. 25.02.2020 esitas kostja lepinguline esindaja pärimistunnistuse, mille kohaselt on S R pärija tema poeg A R. 02.03.2020 määrusega lubas kohus TsMS § 209 lg 1 alusel menetlusse astuda kostja S R asemel kostjana A Rl.
8.08.06.2020 menetlusdokumendis avaldas hageja, et lähtuvalt V L 22. mai 2020 eksperthinnangust taotleb hageja, et maakohus võtaks kaasomandi lõpetamise nõude lahendamisel aluseks kinnisasja turuväärtuse 14 400 eurot.
Kostja vastuväited hagile
9.Kostja vaidleb hagile osaliselt vastu. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega A kinnistule viisil, et kinnistu jääb hageja omandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest õiglase hüvitise.
10.Kostja on teinud päringu 31.03.2021 seisuga Maa-ameti kodulehe kaudu kinnisasjade ostu-müügitehingute hinnastatistikast. Päring on tehtud alates 2019. aasta detsembrist kuni 31.03.2021 kuupäevani. Avaldatud andmete põhjal saab välja arvestada, et maatulundusmaa 1 hektari väärtus tegelike tehingute põhjal on 17 689,09 eurot (3 785 466 : 214). Kuivõrd omandiosast ilmajäävale kaasomanikule tuleb hüvitada tema osa kaasomandi lõpetamise hetke seisuga, siis on kostja seisukohal, et õiglane hüvitis kaasomandi lõpetamise seisuga oleks: kostja omandiosa 4,3 ha x 17 689,09 eurot/ha = 76 063,08 eurot.
11.Kostja leiab, et arvestama tuleb jätta antud asjas riiklikult tunnustatud eksperdi poolt 22.05.2020 antud ekspertarvamus, kuna sellel on mitmeid puuduseid, mida ei ole ka pärast täiendavaid küsimusi kõrvaldatud. Kohtuotsuse põhjendused
12.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
13.Asjas puudub vaidlus, et A kinnistust registrinumbriga xxxx, asukohaga xxxx kuulub 2/3 mõttelist osa hagejale ja 1/3 mõttelist osa kostjale. Hageja on esitanud kostja vastu nõude kaasomandi lõpetamiseks A kinnistule registriosa numbriga xxxx viisil, mille kohaselt kinnistu jääb tervikuna hageja omandisse ning hageja kohustub tasuma kostjale omandi kaotuse eest hüvitise. Kostja ei vaidle vastu hageja taotlusele kaasomandi lõpetamise viisi osas, kuid poolte vahel on vaidlus, millises summas tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitist omandi kaotuse eest.
14.Kohus leiab, et antud asjas on põhjendatud kaasomandi lõpetamine hageja taotletud viisil. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine käesoleval juhul asjaolusid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-102-05 p-s 11 märkinud, et kaasomandi lõpetamise nõude eeldused on vaid kaasomandi olemasolu ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kaasomandi lõpetamise nõuet välistavad asjaolud puuduvad ning kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused on täidetud.
15.AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-10205 p-s 15 rõhutanud, et kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste
kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Käesolevas asjas on kaasomandi lõpetamise nõue esitatud üksnes hagis ning ainult ühel viisil, mistõttu muud moodi kaasomandi lõpetamiseks kohtul võimalust ei ole.
16.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on tuvastamist leidnud, et nii hageja kui kostja soovivad kaasomandi lõpetamist sarnasel viisil, mis tähendab, et see on mõlema kaasomaniku huvides, seega tuleb kaasomand lõpetada viisil, mille kohaselt A kinnistu, registrinumbriga xxxx, asukohaga xxxx, ainuomanikuks saab hageja.
17.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-09 p-s 17 rõhutanud, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-15-06 p-s 15 märkinud, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga.
18.Hageja leiab, et hüvitise suuruse kindlaks määramisel tuleb lähtuda asjaolust, et riiklikult tunnustatud ekspert on tuvastanud, et kinnisasja turuväärtus tervikuna on 14 400 eurot. Kostja on võtnud aluseks 31.03.2021 seisuga Maa-ameti kodulehe kaudu leitud kinnisasjade ostu-müügitehingute hinnastatistika ning leiab, et kostjal on õigus saada hüvitist 76 063,08 eurot.
19.Kohus on käesolevas asjas määranud A kinnistu turuväärtuse kindlaksmääramiseks ekspertiisi. Riiklikult tunnustatud ekspert V L on 22.05.2020 eksperthinnangus (kd I lk 199-215) tuvastanud, et kinnistu turuväärtus 19.05.2020 seisuga on 14 400 eurot. Kohus on seisukohal, et nimetatud eksperthinnanguga on kindlaks tehtud kinnistu kui terviku turuväärtus ning kohtul tuleb sellest lähtuda kostja kasuks välja mõistetava hüvitise kindlaksmääramisel. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et 22.05.2020 eksperthinnang tuleb kõrvale jätta, kuna selles esinevad olulised puudused. Kohus on andnud kostjale võimaluse esitada eksperdile täiendavaid küsimusi ning ekspert on neile 31.07.2020 vastused esitanud (kd II lk 25-26). Tulenevalt asjaolust, et kostja on soovinud vaatamata eksperdi täiendavatele vastustele lisaküsimusi esitada, on kohus 09.11.2020 määrusega määranud kordusekspertiisi läbiviimise. Kohus selgitab, et nähtuvalt 09.11.2020 määruse (kd II lk 39-40) sisust ei ole kohus määranud kordusekspertiisi lähtuvalt asjaolust, et kohus oleks pidanud 22.05.2020 eksperthinnangut ebausaldusväärseks, vaid tulenevalt sellest, et kostja on soovinud kordusekspertiisi läbiviimist ning ka 22.05.2020 eksperthinnangu koostanud ekspert on 29.09.2020 e-kirjas (kd II lk 38) soovitanud tellida kordusekspertiisi selgitamaks välja, kas 22.05.2020 eksperthinnangu lõpptulemus on õige või vale. Kohus on andnud kostjale võimaluse kordusekspertiisi kaudu tõendada kostja väiteid kinnistu kõrgema turuväärtuse osas, kuid kostja ei tasunud kordusekspertiisi läbiviimise maksumust, mistõttu kostja ise on loobunud vastava tõendi saamise võimalusest.
20.Kohus ei nõustu ka kostja väitega, et 22.05.2020 eksperthinnang tuleb tõendina kõrvale jätta, kuna ekspert V L on ekspertiisi koostamisel kasutanud metsahindaja abi. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 302 lg 3 kohaselt ei ole eksperdil õigust anda ekspertiisi tegemine üle teisele isikule. Kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab ta avaldama kohtule selle isiku nime ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise abistamisega. Kohus märgib, et antud juhul ei ilmne ekspertiisiaktist, et ekspertiisi tegemine oleks üle antud teisele isikule, vaid ekspert on kasutanud täiendava spetsialisti
abi, milleks TsMS § 302 lg 3 kohaselt on eksperdil ka õigus. Kohus leiab, et arvestades vaidlusaluse kinnisasja eripära, s.o et tegemist on metsa kinnistuga, oli kohtu hinnangul metsahindaja kaasamine eksperdi poolt põhjendatud ning tagas eksperthinnangu täpsema ja asjakohasema tulemuse. Samuti on ekspertiisiaktis nõuetekohaselt leheküljel 12 välja toodud (kd I lk 204 pöördel), kelle abi ja millistes küsimustes on ekspert kasutanud. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et 22.05.2020 eksperthinnangu näol on tegemist nõuetekohase ja objektiivse tõendiga kinnisasja turuväärtuse kohta ning võttes arvesse, et kõnealune eksperthinnang on koostatud just kaasomandisse kuuluva kinnisasja osas ning arvestab kõigi konkreetse kinnistu eripäradega, tuleb kõnealuses ekspertiisis tuvastatud kinnistu turuväärtusest lähtuda kostjale hüvitise väljamõistmisel.
21.Kostja on esitanud väidete, et kaasomandisse kuuluva kinnistu turuväärtuse kindlaks tegemisel tuleks arvesse võtta analoogsete kinnisasjade müügikuulutusi ning Maa-ameti kodulehe kaudu leitud kinnisasjade ostu-müügitehingute hinnastatistika. Kohus märgib, et kostja poolt viidatud müügikuulutused või üldine hinnastatistika võivad olla asjakohased tõendid olukorras, kus puuduks konkreetse kinnisasja suhtes koostatud eksperthinnang, kuid mitte juhul, kui vaidlusaluse kinnistu suhtes on riiklikult tunnustatud eksperdi poolt ekspertiis teostatud ning kõiki selle kinnisasja eripärasid ja asjaolusid arvesse võttes kinnistu turuväärtus kindlaks tehtud. Seega on kohus seisukohal, et kohtul puudub alus lähtuda teiste kinnistute müügikuulutustest või hinnastatistikast, kuna kohtule on esitatud tõend vaidlusaluse kinnistu väärtuse kohta.
22.Võttes arvesse, et riiklikult tunnustatud ekspert on tuvastanud, et kaasomandisse kuuluva kinnistu turuväärtus on 14 400 eurot, tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 4800 eurot (14 400/3). Seoses asjaoluga, et hageja on raiunud kaasomandisse kuuluvalt kinnistult metsa ning selle võõrandanud, selgitas kohus juba 05.11.2019 kirjas, et kostjal on võimalik esitada hageja vastu nõue eraldiseisvas menetluses kasutuseeliste hüvitamiseks AÕS § 71 lg 2 alusel (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-93-12 p-s 19).
23.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 p-s 20 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TSÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et kostjat tuleb kohustada asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja nõusoleku andmiseks 1/3 mõttelise osa A kinnistust, registrinumbriga 13741202, omandiõiguse üleminekuks hageja ainuomandisse.
24.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on nii hagihind 7000 eurot. Menetluskulud
25.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-70-10 p-s 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Praeguses asjas on nii hageja kui ka kostja nõustunud kaasomandi lõpetamisega. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poolte huvisid silmas pidades.