Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter Pällin
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.03.2021, Tallinn
Kohtuasja number
2-18-4038
Kohtuasi
XX hagi YY vastu kaasomandi lõpetamiseks YY vastuhagi XX vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.04.2020 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
YY apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
Apellatsioonkaebuse hind 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja/vastukostja XX (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kunnar Korsten Kostja/vastuhageja YY (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Vladimir Makarov
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta täiendavate dokumentaalsete tõenditena vastu apellatsioonkaebusele ja kostja 11.03.2021 ning hageja 19.03.2021 menetlusdokumentidele lisatud KÜ M arved ja kostja 03.09.2020 vastus hagejale.
2.Jätta täiendavate tõenditena vastu võtmata apellatsioonkaebusele lisatud KÜ M 30.04.2013 üldkoosoleku protokoll ja 22.05.2018 teatis laenu kohta. Tõendite tagastamist esitajale ei toimu, kuid need eemaldatakse pabertoimikust (t lk 173175).
3.Harju Maakohtu 30.04.2020 otsus tühistada osas, milles maakohus määras jagada täitemenetluse seadustikus sätestatud korras avalikul enampakkumisel korteriomandi müügist saadav raha poolte vahel võrdselt, samuti menetluskulude jaotuse osas (resolutsiooni punktid 4, 6-8). Teha tühistatud osas uus otsus, millega
2-19-3070 jagada korteriomandi müügist saadav raha poolte vahel selliselt, et XX saadav osa on 2033.28 euro võrra väiksem kui YY osa. Samuti jaotada uuesti maakohtu menetluskulud. Muus osas jätta otsus muutmata, kuid täpsustada otsuse resolutsiooni.
4.4.Lõpetada XX ja YY kaasomand Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX (asukoht XXX) kantud korteriomandile nr 6 selle müümisega avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras.
4.5.Jagada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kantud korteriomandi müügist saadav raha selliselt, et XX saab müügist 2033.28 eurot vähem kui YY.
4.6.YY apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.7.Menetluskulud maakohtu- ja apellatsioonimenetluses jätta kummagi poole enda kanda, mistõttu ringkonnakohus hüvitatavaid menetluskulusid kindlaks ei määra. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 15.03.2018 Harju Maakohtule hagiavalduse YY (kostja) vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. Hageja ja kostja kaasomandis võrdsetes osades on korteriomand asukohaga XXX. Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist korteriomandi müümisega avalikult enampakkumisel täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras ja müügist saadud raha poolte vahel võrdselt jagamisega.
2.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Korteriomand osteti ühiselt kostja kontole kogutud raha eest. Mõlemad tegid korteris remonti. Mõlema poole lapsed panustasid korteri remondi tegemisel. Hageja hankis pooltele kogu toidu, vajalikud riided ja muud igapäevaseks eluks vajalikud asjad. Hageja ei lahkunud kodust vabatahtlikult, vaid kostja vägivalla pärast. Kostja on tasunud kommunaalmakseid 4033.93 eurot aja eest, millal ta on korteriomandit ainuisikuliselt kasutanud. Hageja ei loobunud korteriomandist.
2-19-3070 Kostja vastuväited
3.Kostja vaidles hagile vastu ja palub selle jätta rahuldamata. Korteriomandi väärtuseks on 39 000 eurot. Kostja tasus ostuhinna 8308.51 eurot ja kasutamise eest aastaid kommunaalmakseid.
4.Kostja esitas vastuhagi. Poolte vahel oli sõlmitud seltsinguleping, mille eesmärgiks oli ühise pere ja majapidamise korraldamine ühise eluaseme kaudu, mille soetamiseks ja majandamiseks tegid mõlemad panuseid. Korteriomandi omandamiseks andis kostja panuse 130 000 krooni. Kuna kostja plaanis hagejaga elada ka edaspidi, kirjutas kostja hageja nimele 1⁄2 korteriomandist. Hageja korteriomandi omandamiseks ei panustanud. Kostja tegi kulutusi remontimiseks 5000 eurot ja tasus kommunaalteenuste eest alates 2016. a oktoobrist 4033.93 eurot. Hageja lahkus kodust vabatahtlikult. Kostja taotleb seltsingu likvideerimise sätete järgi kaasomandi lõpetamist selliselt, et korteriomand jääb kostja ainuomandisse ning kostja maksab hagejale hüvitist 13 944.25 eurot. Maakohtu otsus ja põhjendused
5.Harju Maakohus rahuldas hagi, lõpetas kaasomandi korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus (TMS) sätestatud korras ja jagas saadava raha võrdselt poolte vahel. Vastuhagi jäi rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda ja määras kindlaks hüvitamisele kuuluvad menetluskulud.
6.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõige 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 600 lõige 1 sätestab, et seltsingu lõppemisel toimub seltsingu likvideerimine ja vara jaotamine seltsinglaste vahel. Likvideerimisele kohaldatakse vastavalt kaasomandi jaotamise sätteid, kui käesolevas peatükis ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 77 lõige 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahel toimuval enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-102-05, punkt 15; 3-2-1-45-06, punkt 19).
7.Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel ja saadud raha pooleks jagamisega. Kostja taotleb seltsinguvara jagamist selliselt, et korteriomand jäetakse kostja ainuomandisse ja kostja maksab hagejale hüvitise 13 944.25 eurot. Kohus on seisukohal, et kuivõrd nii kaasomandi lõpetamisele kui seltsingu likvideerimisele kohaldub AÕS § 77 lõige 2, saab kohus nii hagi kui vastuhagi lahendamisel valida kahe kaasomandi lõpetamise viisi vahel – korteriomandi müümine avalikul enampakkumisel ja korteriomandi jätmine kostja ainuomandisse.
8.Kostja on avaldanud, et on valmis maksma hagejale hüvitist 13 944.25 eurot (t lk 76). Kui kohus jätab kaasomandi lõpetamisel asja ühe kaasomaniku ainuomandisse ja paneb talle kohustuse maksta välja teise kaasomaniku osa rahas, saab kohus rahuldada hagiavalduse üksnes siis, kui kaasomanik on valmis määratud summas hüvitist maksma. Käesoleval juhul kui hagejale makstava hüvitise suurus on suurem kui 13 944.25 eurot, ei saa kohus valida kostja soovitud viisi.
2-19-3070
9.AÕS § 77 lõike 2 järgi enda osa kaotavale kaasomanikule määratava hüvitise suurus lähtub kaasomandis oleva asja väärtusest. Hageja on esitanud korteriomandi väärtuse tõendamiseks veebilehe kinnisvaraportaal-kv-ee.postimees.ee väljatrüki, mille kohaselt samas piirkonnas asuva sarnase korteriomandi turuhind oli kuni 51 500 eurot (t lk 2, 5). Kostja on esitanud tõendina korteriomandi turuväärtuse kohta 05.07.2018 kutselise hindaja arvamuse (eksperthinnang nr 1155/0718H), mille kohaselt 04.07.2018 seisuga oli korteriomandi väärtus 39 000 eurot (t lk 32-46). Pooled ei ole kohtule esitanud muid tõendeid korteriomandi väärtuse kohta.
10.Kutselise hindaja arvamus on antud poolte kaasomandis oleva korteriomandi kohta. Arvamusest nähtuvalt on arvestatud väärtuse kindlaksmääramisel nii korteriomandi seisundit kui asukohta ning kasutanud võrdlusalusena sarnaste korteriomandite kohta käivaid andmeid. Veebilehe kinnisvaraportaal-kv-ee.postimees.ee väljatrükk on tehtud pooltele kuuluva korteriomandiga sarnase suuruse ja asukohaga korteriomandi müügikuulutuse kohta. Kohus leiab, et eeltoodut arvestades tuleb korteriomandi väärtuse kindlaksmääramisel tugineda kutselise hindaja arvamusele, sest sellest nähtub teave pooltele kuuluva korteriomandi väärtuse kohta. Hageja esitatud veebilehe väljatrükk ei sisalda teavet pooltele kuuluva korteriomandi väärtuse kohta ega ka sarnase korteriomandi väärtuse kohta. Seetõttu jätab kohus hageja esitatud tõendi arvestamata, sest see ei oma asjas tähtsust (TsMS § 238 lõiked 1, 5). Kohtu hinnangul on kutselise hindaja arvamusest loogiliselt jälgitav, kuidas korteriomandi väärtus on välja selgitatud. Arvamusest ei nähtu asjaolusid, mis annaksid aluse kahelda tõendi usaldusväärsuses. Selliseid asjaolusid ei ole välja toonud ka pooled. Kohus on seetõttu seisukohal, et korteriomandi väärtuseks on 39 000 eurot. AÕS § 77 lõike 2 järgi on seega kaasomanikule hüvitatava osa väärtusest 19 500 eurot.
11.VÕS § 589 lõige 1 sätestab, et seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara lähevad seltsinglaste ühisomandisse (seltsinguvara). AÕS § 119 lõike 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Nimetatud sättest tulenevalt on kinnisasja omandamine seltsinglaste ühisomandisse võimalik üksnes siis, kui seltsinglased on sõlminud notariaalselt tõestatud seltsingulepingu (vt Riigikohtu otsus nr 2-14-61664, punkt 15).
12.Kohus andis kostjale tähtaja asjaolude väljatoomiseks, millest nähtuks poolte vahel notariaalse seltsingulepingu sõlmimine (t lk 91, 129). Kostja selliseid asjaolusid välja ei toonud. Kohus saab seetõttu lähtuda üksnes kostja avaldatud asjaoludest, millest ei nähtu notariaalses vormis seltsingulepingu sõlmimine. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et kostja avaldatud asjaolude õigsust eeldades ei ole korteriomand muutunud VÕS § 589 lõike 1 järgi asjaõiguslikus mõttes poolte kui seltsinglaste seltsinguvaraks. Seltsingulepingu pooled võivad kokku leppida, et vara omandatakse asjaõiguslikult nende kaasomandisse või ka ühe poole ainuomandisse, see ei välista seltsingu sätete kohaldamist. Sel juhul võib olla sõlmitud kokkulepe kasutada vara seltsingu eesmärgil, st majanduslikus mõttes ühisvarana. Seltsinglased võivad ka ühisvara soetamise kokkuleppel välistada (Riigikohtu otsused nr 3-2-1-128-11, punkt 20; 3-2-1-109-14, punkt 14). Kostja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtub poolte vahel seltsingulepingu sõlmimine. Hageja on vastu vaielnud seltsingulepingu sõlmimisele. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et kostja avaldatud asjaolude õigsust eeldades ei ole pooled sõlminud seltsingulepingut VÕS-i mõistes ning poolte vahel puudub kokkulepe korteriomandi kasutamise kohta majanduslikus mõttes ühisvarana.
13.Kostja on vastuhagis välja toonud, et kostja ja hageja vahel oli mitteabieluline kooselu, mille ajal 2000. a maksis kostja raha vaidlusaluse korteri välja ostmiseks. Kohus leiab, et
2-19-3070 abieluväline kooselu ei ole käsitletav seltsingulepinguna VÕS § 580 lõike 1 mõistes, samuti ei loeta abieluvälist kooselu seltsinguks analoogia alusel. Seltsingu likvideerimise sätteid saab kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele, seda sõltumata eseme asjaõiguslikust kuuluvusest, kui mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581 mõttes); pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks (Riigikohtu otsused nr 3-2-1-109-14, punkt 19; 3-2-1-129-16, punkt 22). Seltsingu sätete kohaldamine on võimalik üksnes ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele, millele kohalduvad seltsingu likvideerimise sätted. Seltsingu likvideerimine toimub VÕS §-des 600-604 sätestatud korras. Abieluvälise kooselu lõppemisel ei peaks toimuma kõikehõlmav likvideerimismenetlus panuste tagastamise ja kogu seltsingusse soetatud vara jaotamisega, nagu see on ette nähtud VÕS §-des 603 ja 604. Kui üks pooltest ei ole teinud vara soetamiseks panuseid, seltsingu likvideerimise sätted ei kohaldu (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-109-14, punktid 23-24).
14.Pooled ei vaidle, et korteriomand omandati hageja ja kostja abieluvälise kooselu kestel. Kostja tugineb vastuhagis järgmistele asjaoludele: korteriomandi omandamiseks andis kostja panuse 130 000 krooni; kuna kostja plaanis hagejaga elada ka edaspidi, kirjutas kostja hageja nimele 1⁄2 korteriomandist; hageja korteriomandi omandamiseks ei panustanud; kostja tegi kulutusi korteriomandi remontimiseks; kostja on tasunud kõigi kommunaalteenuste eest. Kohus andis kostjale tähtaja asjaolude väljatoomiseks, millest nähtub mõlema poole poolt abieluvälise kooselu kestel oluliste ja võrreldavate majanduslike panuste tegemine korteriomandi omandamiseks või parendamiseks (t lk 91, punkt 3.2). Kostja ei avaldanud selliseid asjaolusid. Samuti ei avaldanud kostja selliseid asjaolusid kohtu määratud avalduste ja dokumentide esitamise tähtaja jooksul (t lk 129). Kostja väidete õigsust eeldades ei ole hageja teinud korteriomandi omandamiseks ega parendamiseks panuseid. Kostja väidete kohaselt on panused korteriomandi omandamiseks ja remontimiseks teinud üksnes kostja. Seetõttu ei kohaldu abieluvälise kooselu kestel omandatud korteriomandi jagamisele seltsingu likvideerimise sätted. Kohus kohaldab korteriomandi jagamisele AÕS § 76 lõiget 1 ja § 77 lõiget 2.
15.Seltsingu likvideerimise sätete kohaldamata jätmise tõttu ei saa kohus võtta hagejale hüvitise määramisel arvesse kostja tehtud kulutusi, kuivõrd kulutuste arvestamine oleks saanud toimuda VÕS § 603 järgi. Kostja ei ole hageja vastu esitanud raha tasumise nõudeid ega tasaarvestuse vastuväidet, mistõttu ei saa kohus kostja väidetavaid kulutusi arvesse võtta kaasomandi lõpetamisel AÕS § 77 lõike 2 järgi, sh kostja kulude hüvitamise nõuet tasaarvestada hageja nõudeõigusega asja kaotamise eest makstavale hüvitisele. AÕS § 77 lõike 2 järgi hagejale hüvitatav osa korteriomandi väärtusest lähtuvalt on 19 500 eurot. Kostja on olnud valmis maksma hagejale hüvitist 13 944.25 eurot. Kohus ei saa jätta korteriomandit kostja ainuomandisse, kuivõrd AÕS § 77 lõike 2 järgi hagejale makstava hüvitise suurus ületab hüvitise summat, mida kostja on valmis maksma.
16.Kohus jätab eeltoodut arvestades kostja vastuhagi rahuldamata. Kohus rahuldab hageja nõude kaasomandi lõpetamiseks. Kohus määrab, et kaasomand korteriomandile tuleb lõpetada korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel TMS-s sätestatud korras ning saadud raha tuleb hageja ja kostja vahel jagada pooleks.
2-19-3070
17.TsMS § 162 lõike 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldas hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus tegi seega otsuse kostja kahjuks. Kohus jätab menetluskulud kostja kanda.
18.TsMS § 174 lõige 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lõike 1 teine lause sätestab, et kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
19.Kohus andis pooltele menetluskulude nimekirjade esitamiseks tähtaja kuni 17.04.2020 (t lk 129). Hageja esitas menetluskulude nimekirja 05.11.2018, mille kohaselt on lepingulise esindaja kulu 828 eurot. 03.12.2018 vastuses vastuhagile märkis hageja, et tema menetluskuluks on vastuse koostamise eest täiendavalt 160 eurot (ajakulu 4h tunnitasuga 40 eurot). Hageja ei ole pärast 03.12.2018 esitanud kohtule täiendavat menetluskulude nimekirja.
20.Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja kuluks riigilõiv 600 eurot. Kaasomandi lõpetamise nõue on TsMS § 132 lõike 4 punkti 4 järgi mittevaraline nõue, mille hagihind on TsMS § 132 lõike 11 järgi 3500 eurot. Kohus on hagiavalduse võtnud menetlusse hagihinnaga 3500 eurot. Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lõige 4 sätestab, et TsMS § 132 lõikes 4 sätestatud mittevaralise nõudega hagiavalduse esitamisel tasutakse riigilõivu 300 eurot. Eeltoodust tulenevalt on hageja menetluskulu põhjendatud riigilõivu 300 euro osas. Kohus määrab kindlaks hageja kohtukulu 300 eurot. Kohus selgitab, et hagejal on võimalik TsMS § 150 lõike 1 punkti 1 alusel taotleda enamtasutud riigilõivu tagastamist.
21.Hageja on lepingulise esindaja kuluks avaldanud 988 eurot. Hageja on avaldanud lepingulise esindaja ajakuluks 23,8h tunnitasuga 40 eurot. Kohus on seisukohal, et hageja lepingulise esindaja ajakulu on, arvestades tsiviilasja vähest õiguslikku keerukust, menetlustoimingute arvu ning tsiviilasja materjalide väikest mahtu, osaliselt vajalik ja põhjendatud. Kohtu hinnangul on asja vähest õiguslikku keerukust ja hagi mahtu arvestades vajalik ja põhjendatud aeg hagiavalduse koostamiseks ja kohtule esitamiseks (sh vajaliku materjali kogumiseks ja analüüsimiseks) 6h. Hagiavalduse menetlusse võtmisest kuni 05.11.2018 istungini osutatud õigusteenuse maht on vajalik ja põhjendatud maksimaalselt 2h ulatuses (sh tutvumine kostja vastusega, menetlusdokumentide koostamine ja kohtule esitamine, istungiks ettevalmistumine). Istungil osalemine on põhjendatud 0,75h ulatuses (t lk 119-120). Kostja vastusele seisukoha esitamiseks kulunud aeg on vajalik ja põhjendatud 4h ulatuses. Eeltoodust tulenevalt on lepingulise esindaja poolt õigusteenuse osutamise ajakulu põhjendatud 12,75h ulatuses. Lepingulise esindaja tasumäär 40 eurot tunnis ei ületa kohtu hinnangul sarnase teenuse keskmist kohalikku turuhinda. Hageja lepingulise esindaja kulud on seega vajalikud ja põhjendatud 510 euro ulatuses (12,75 x 40).
22.Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 300 eurot (riigilõiv) ja 510 eurot (lepingulise esindaja kulu). Kohus jätab hageja lepingulise esindaja kulu 478 eurot (988 – 510) kindlaks määramata ja kostjalt hageja kasuks välja mõistmata. Kostja apellatsioonkaebus
23.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse hagi rahuldamise osas ja jätta uue otsusega hagi tervikuna rahuldamata. Kostja palub rahuldada vastuhagi, millega lõpetada kaasomand viisil,
2-19-3070 et asi jääb kostjale, kes kohustub maksma hagejale hüvitist 9658.66 eurot. Alternatiivselt palub kostja tühistada Harju Maakohtu otsuse ja saata tsiviilasi uueks arutamiseks Harju Maakohtule.
24.Kostja ja hageja vahelise seltsingu vara kuulub poolte vahel jagamisele. Kostja ja hageja vaheline seltsing lõppes 20.08.2016, mil hageja kolis elama oma majja. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-129-16 (punktis 22) leidnud, et seltsingu likvideerimise sätteid saab kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele (ja seda sõltumata eseme asjaõiguslikust kuuluvusest), kui mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581 mõttes) ning pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks. Kostja tegi makseid nii kinnistu (korteri) soetamiseks (sissemakse kinnistu ostmisel) kui remondiks, mis mõlemad saab lugeda rahaliselt hinnatavateks panusteks korteri omandamisel või parendamisel, sest need moodustavad olulise osa korteri omandamise või säilitamise ja parendamise eesmärgil tehtud kulutustest. Riigikohtu sama otsuse punktis 23 leiti, et VÕS § 581 lõike 2 järgi eeldatakse panuste võrdsust, kuid korteriga seotud rahaliste kulutuste puhul tuleb lähtuda poolte kulutustes osalemise osakaalust (ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-10914, punkt 20).
25.Seltsingusuhte likvideerimise sätete kohaldamisel saab kõne alla tulla esmajoones korteriomandi võõrandamisest saadud raha jaotamine (VÕS §-de 602-604; Riigikohtu otsus nr 3-2-1-109-14, punktid 20, 21), arvates sellest maha omandamisega seotud võimalikud kohustused (võimalikud tasumata laenumaksed; VÕS § 602) ja seejärel tagastada panused (VÕS § 603) ning lõpetuseks jaotada ülejääk vastavalt panustele (VÕS § 592 lõige 1, § 604).
26.Perioodil septembrist 2016 kuni 31.05.2020 tasus kostja kommunaal- ja majapidamiskulusid kokku 3 995.67 eurot, millest hageja osa moodustab 1⁄2. AÕS § 75 lõike 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seega võib kostja nõuda ühisvara (kohustuste) jagamisel hagejalt välja hüvitise 1997.84 eurot.
27.KÜ M 30.04.2013 üldkoosolekul otsustasid korteriomanikud (sh hageja), et ühistu võtab inventeerimislaenu eluhoone renoveerimiseks. Laenu perioodiks on 26.07.2013 kuni 30.06.2033. Sellest tulenevalt on korteri laenukohustuseks kuni kogu laenusumma tagasimaksmiseni kokku 7843.50 (175*44.82) eurot. Pärast kaasomandi lõpetamist jääb nimetatud summa kostja ainukohustuseks.
28.Vastavalt AÕS § 72 lõikele 5 peab kohus asja lahendades kaasomanike huve kaaluma ja hindama, milline lahendus vastab kõige paremini nende huvidele. Mh tuleb arvestada, et kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Seega asja uuel arutamisel maakohtus tuleb tuvastada poolte tehtud panused korteriomandisse ja sellest lähtuvalt määrata hagejale kuuluva hüvitise suurus, mida kostja on kohustatud tasuma hagejale kui varast ilma jäänud kaasomanikule. Kostja arvutuse kohaselt on õiglase hüvitise hagejale: (39 000/2) – 1997.84 – 7843.50 = 9658.66 eurot. Vastustaja seisukoht
29.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu.
2-19-3070
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
30.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja täitnud täiendavalt selgitamiskohustust, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada menetlusõiguse normide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus saab teha tühistatud osas uue otsuse (TsMS § 657 lõike 1 punkt 2), millega rahuldab osaliselt kostja tasaarvestuse vastuväite ja vähendab hagejale väljamaksmisele kuuluvat rahalist hüvitist 2033.28 euro võrra. Samuti tühistab ringkonnakohus maakohtu otsustused menetluskulude jaotuse ja kindlaks määramise osas, jaotab uuesti menetluskulud ja täpsustab maakohtu otsuse resolutsiooni.
31.TsMS § 442 lõike 5 alusel lahendab kolleegium esmalt seni lahendamata taotlused täiendavate tõendite vastuvõtmiseks. Kuigi kaebus ega menetlusosaliste hilisemad menetlusdokumendid ei sisalda selgesõnalisi taotlusi, lähtub kolleegium asjaolust, et dokumentide tekstides on viidatud dokumentaalsetele tõenditele, millised on esitatud koos dokumentidega, kuid mida nähtuvalt tsiviilasja materjalidest maakohtus ei esitatud ega soovitud esitada. Kolleegium on seisukohal, et uute tõendite vastuvõtmiseks on apellatsioonimenetluses alust osaliselt. Allpool ringkonnakohus selgitab, miks ta leiab, et maakohus jättis osaliselt (kostja tasaarvestuse vastuväite osas) täitmata selgitamiskohustuse. Menetlusõiguse rikkumine viis osaliselt ebaõige otsuse tegemiseni. Ringkonnakohus saab ise rikkumise kõrvaldada ja selleks oli kostjal õigus esitada enda tasaarvestuseks kasutatava vastunõude tõendamiseks tõendeid, mille esitamise vajadust maakohus ei selgitanud. Seega võtab ringkonnakohus TsMS § 652 lõike 3 alusel täiendavate dokumentaalsete tõenditena vastu apellatsioonkaebusele ja kostja 11.03.2021 menetlusdokumendile lisatud KÜ M arved. Need tõendid on asjakohased kostja rahalise vastunõude tuvastamisel. Apellatsioonkaebusele lisatud KÜ M 30.04.2013 üldkoosoleku protokolli ja 22.05.2018 teatise laenu kohta vastuvõtmiseks alused puuduvad, kuna need ei ole kostja vastunõude tuvastamisel asjakohased (TsMS § 238 lõike 1 esimene lause). Hageja 19.03.2021 menetlusdokumendile lisatud dokument tekkis peale maakohtumenetluse lõppemist, mistõttu on selle vastuvõtmise aluseks TsMS § 652 lõike 3 punkt 2. Kuna dokumendid, mille vastuvõtmisest kolleegium keeldub, on esitatud elektrooniliselt, siis tagastamist esitajale ei toimu. Pabertoimikust kuuluvad need eemaldamisele (t lk 173-175).
32.Järgnevalt selgitab ringkonnakohus, et apellatsioonimenetluses ei saa üldjuhul esitada uusi asjaolusid ega muuta nõuet. TsMS §-dest 11, 12 ja 651 lõikest 1 tulenevalt peab iga tsiviilasi läbima maakohtumenetluse ja ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale on kaevatud. Kaebusest nähtuvalt on kostja muutnud osaliselt vastuhagi, tuues kulutustena, mille maha arvamist hagejale makstavast hüvitisest ta soovib, välja aastatel 2016 kuni 2020 KÜ-le tasutud kommunaalkulud (1/2 ulatuses) ja KÜ poolt 2013. a võetud laenumaksed elamu renoveerimiseks, nõustudes hagejale hüvitama kaotatud omandi eest 9658.66 eurot. Vastuhagi (t lk 74-76) kohaselt nõustus kostja maakohtus hüvitama hagejale 13 944.25 eurot, arvestades kaasomandis oleva korteri turuväärtusest maha selle soetamise kulu, notaritasu, remondimaksumuse ja 1/2 ulatuses kommunaalkulud alates oktoobrist 2016. Seega on kostja uute asjaoludena toonud apellatsioonkaebuses välja KÜ laenumaksed. Kuna uute asjaolude esitamist kaebuses põhjendatud ei ole, jätab kolleegium need TsMS § 652 lõike 4 alusel tähelepanuta. Kuna kostja ei ole vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles ei võetud hüvitise arvestamisel arvesse väidetavalt kostja poolt kantud korteriomandi soetamiskulu, notaritasu ega remondimaksumust, siis selles osas ringkonnakohus maakohtu otsust ei kontrolli.
2-19-3070
33.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et käesolevas asjas esiletoodud elulistel asjaoludel ei ole alust konkreetse korteriomandiga seonduvat pooltevahelist õigussuhet kvalifitseerida seltsingu sätete alusel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid siinkohal korrata (TsMS § 654 lõige 6). Kaebuses kordab kostja varasemaid seisukohti, kuid neile vastas maakohus TsMS § 442 lõikes 8 sätestatud korras. Kolleegium maakohtupoolseid rikkumisi ei tuvastanud. Kuigi seltsinguvara moodustumine ei ole seltsingu vältimatuks tunnuseks ja seltsingulepingu sisuks võib olla ka eseme kasutamine seltsingu tarbeks ehk n-ö majanduslikus mõttes ühisvarana (Riigikohtu lahend nr 2-18-255, punktid 13jj, ning selles viidatud varasem kohtupraktika), ei tõendanud kostja asjaolusid, mille alusel oleks kohus saanud tuvastada seltsingulepingu sõlmimiseks vajalikud tahteavaldused (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69, § 75 alusel) ja tehingu sisu (VÕS § 29 alusel). Selles osas maakohus selgitamiskohustust ei rikkunud. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt täitis maakohus TsMS § 438 lõiget 1 ja kvalifitseeris hageja nõude AÕS § 76 lõike 1 kohaseks kaasomandi lõpetamise nõudeks. Vaatamata ringkonnakohtu selgitusele 03.03.2021 määruses ei kinnitanud kostja ka apellatsioonimenetluses, et on nõus ja majanduslikult võimeline tasuma hagejale hüvitisena omandi kaotamisel enam kui 9230.48 eurot (t lk 196). Seega puudub ringkonnakohtul võimalus kohaldada vastuhagis ja apellatsioonkaebuses taotletud kaasomandi lõpetamise viisi ja maakohtu otsust selles osas muuta.
34.Küll aga ei nõustu ringkonnakohus maakohtu poolt vaidlustatud otsuse põhjenduste punktis 10 väljendatud seisukohaga, et kaasomandi lõpetamisel konkreetsel viisil (müük avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele) ei ole alust (kasvõi osaliselt) võtta arvesse vastuhagiavalduses esiletoodud ühe kaasomaniku rahalisi nõudeid teise kaasomaniku vastu. Kolleegium on seisukohal, et maakohus jättis välja selgitamata kostja tegeliku tahte selles osas. Vastuhagiavaldusest nähtuvalt oli kostja eesmärgiks saada kaasomandi lõpetamisel hagejale tasutava rahalise hüvitise arvel rahuldatud enda (väidetavad) rahalised nõuded hageja vastu. Sõltumata sellest, et vastunõuded olid sõnastatud lähtuvalt sellest, et korteriomand jääb peale kaasomandi lõpetamist kostja ainuomandisse ja kostja maksab hagejale hüvitist, saab kostja tahet tõlgendada ka selliselt, et vastuhagiavalduses sisaldub mh menetluslik tasaarvestuse avaldus. Vastavat tahet kinnitas kostja ka apellatsioonimenetluses (t lk 194 pöördel). Kuna osaliselt on toimunud kulude tasumine kostja poolt ka peale maakohtumenetluse lõppu, on põhjendatud selles osas uue asjaolu ja tõendite vastuvõtmine ning arvestamine apellatsioonimenetluses TsMS § 652 lõike 3 punkti 2 alusel, kuna kostjal ei olnud selles osas võimalik varasemalt tasaarvestuse tahteavaldust esitada.
35.Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja menetluslikud tasaarvestuse avaldused VÕS § 198 mõistes sisalduvad vastuhagiavalduses, apellatsioonkaebuse ja 11.03.2021 menetlusdokumendis. Kostja on toonud esile ja tõendatud, et on alates hageja lahkumisest augustis 2016 kaasomandis olevast korteriomandist tasunud igakuiselt korteriühistule korteriomandi majandamiskulusid (vastavalt saadud arvetele) kogu korteriomandi eest, kuigi temale kuulub sellest vaid 1⁄2 mõttelist osa, kuna vastasel juhul oleks korteriühistu esitanud võlanõude mõlema kaasomaniku vastu. Hageja ei ole kostja poolt arvete tasumisele vastu vaielnud, kuid on seisukohal, et kostja pidigi tasuma, kuna ainult tema kasutas korteriomandit. Kumbki pool ei toonud esile kokkulepet peale hageja lahkumist igakuiste korteriühistu arvete tasumise kohta. Ringkonnakohus selgitas 03.03.2021 määruses, et on seisukohal, et kostja vastunõude materiaalõiguslik alus sõltub esmalt sellest, milliste kuludega on kostja tasutu näol tegemist.
2-19-3070 Kui tegemist on asja säilitamiseks vajalike kuludega (vt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 punkt 1), saab nõude aluseks olla AÕS § 72 lõige 4. Muude kulude puhul saab kostja tasumiseks tehtud kulutusi hagejalt nõuda vaid juhul, kui täidetud on VÕS-is sätestatud käsundita asjaajamise eeldused (VÕS § 1018 jj) või juhul, kui käsundita asjaajamise eeldused ei ole täidetud, siis alusetu rikastumise eeldused (VÕS § 1041, § 1042). VÕS § 1018 lõike 1 kohaselt on olukorras, kus isik teeb midagi teise isiku kasuks ilma, et viimane oleks andnud talle õiguse tegu teha või kohustanud teda tegu tegema, käsundita asjaajajal VÕS §-des 10191023 sätestatud õigused ja kohustused, kui täidetud on vähemalt üks punktides 1-3 loetletud eeldustest ja puudus lõikes 2 sätestatud tingimus, st, et isik ajas (vähemalt osaliselt) võõrast asja, isik tahtis teist isikut soodustada, kulude tasumiseks puudus lepingust või seadusest tulenev alus ja esines vähemalt 1 punktides 1-3 loetletud tingimustest. VÕS § 1023 lõigete 1 ja 3 kohaselt võib käsundita asjaajaja nõuda, et soodustatu hüvitaks talle asjaajamisel tehtud kulutused ulatuses, milles asjaajaja võis kulutuste tegemist pidada mõistlikult vajalikuks, välja arvatud kui vastavalt asjaoludele on ilmne, et asjaajamisele asumisel (kulude tasumisel) ei olnud asjaajajal kavatsust nõuda soodustatult kulude hüvitamist. Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja ei tõendanud, et korteriühistu arvetel esinevad kulud (või mõni neist) on olnud vajalik korteriomandi säilimiseks või kaitsmiseks täieliku või osalise hävimise või kahjustumise eest (TsÜS § 63 punkt 1). Seega ei ole kostja nõudeõiguse aluseks AÕS § 72 lõige 4. Õiguskirjanduses on selgitatud, et kui üks kaasomanik on kandnud rohkem kulutusi, kui tema kaasomandi osa eeldaks, kuid need kulutused ei ole vajalikud asja säilitamiseks ega ole ka kaasomanike kokkulepet olukorra kohta, peaks kaasomanik olema õigustatud teistelt vastavat hüvitamist nõudma VÕS § 1041 ja § 1042 alusel (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Paul Varul jt, 2014, lk 335). Vastavalt Riigikohtu praktikale saab kaasomanikul olla nõue VÕS § 1018jj järgi (Võlaõigusseadus IV. Kommenteeritud väljaanne. Paul Varul jt, 2020, lk 625). Riigikohus selgitas lahendis nr 3-2-1-158-13 (punktis 12) mh ,et kui üks isik on lepinguväliselt täitnud teise isiku kohustuse VÕS § 78 mõttes, siis võib tal olla hüvitisnõue VÕS § 1018 ja § 1023 lõike 1 alusel ja et VÕS § 1041 ei kohaldu, kui koos muude VÕS § 1018 lõigetes 1 ja 2 nimetatud asjaoludega esineb vähemalt üks VÕS § 1018 lõike 1 punktides 1–3 nimetatud asjaoludest; samas on vaja arvestada, et kui teise isiku kohustuse lepinguväliselt täitnud isikul ei ole VÕS §-dest 1018 ja 1023 tulenevat hüvitisnõuet, saab tal olla teise isiku vastu hüvitisnõue VÕS § 1041 alusel vaid juhul, kui ta oli teise isiku kohustust täites (kulutusi tehes) heauskne VÕS § 1024 lõike 4 mõttes; seega on VÕS § 1024 lõike 4 ja § 1041 alusel hüvitisnõue võimalik vaid siis, kui ühtegi VÕS § 1018 lõike 1 punktides 1–3 nimetatud asjaoludest ei esine, kuid teise isiku kohustuse täitnud isik ei teadnud ega pidanudki seda teadma; st, et ta arvas heauskselt, et esineb vähemalt üks VÕS § 1018 lõike 1 punktides 1– 3 nimetatud asjaoludest (st et ta ei teadnud ega pidanudki teadma nende asjaolude puudumisest); VÕS § 1024 lõike 4 kohaldamisel tuleb mh arvestada, kas kulutuste tegija (teise isiku eest kohustuse täitnud isik) järgis VÕS § 1020 lõigetes 1 ja 2 sätestatud teavitamiskohustust. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et kostja on õigustatud VÕS § 1023 lõike 1 alusel nõudma hagejalt 1⁄2 osa nendest korteriomandi majandamiseks tasutud kuludest, millised ei tekkinud seoses korteri igapäevase kasutamisega, vaid mis tuli omanikul tasuda sõltumata sellest, kas ta korterit kasutab või mitte. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-124-10 (punktis 19) selgitanud kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistu seaduse (KÜS) redaktsiooni alusel (§ 5 lõige 5), et majandamiskulude tasumise kohustuse puhul tuleb korteriühistu liikmete kindlaksmääramisel lähtuda sama sätte lõikes 1 sätestatud üldreeglist, et ühistu liikmeteks on kõik korteriomanditeks jagatud kinnisasja omanikud, st kõik korteriomandi kaasomanikud juhul, kui korteriomand on kaasomandis. Alates 01.01.2018 kehtiv korteriomandi- ja
2-19-3070 korteriühistuseadus sätestab jätkuvalt sama põhimõtte. Seega oli hageja kohustatud tasuma igakuiselt ühistule 1⁄2 osa kuludest küttele (soojusenergiale), üldelektrile, üldveele, remondifondile, haldusfondile, heakorrafondile ja laenumakseid (arved t lk 152-172, 198-202) ka juhul, kui ta omandit ise ei kasuta. Nimetatud kulu moodustab hageja nõudest kokku 2033.28 eurot. Puudub vaidlus, et hageja kohustuse täitis (lisaks enda osale maksis ka tema osa arvetest) kostja. Kostja oli teadlik, et tegutseb selliselt ka hageja kasuks, kuid soovis vältida ühistu ees võla tekkimist, mille oleks ühistu saanud suunata mõlema kaasomaniku vastu. Selliselt käitudes tegutses kostja tahtlikult ka hageja kasuks ja asjaajamine vastas eelduslikult hageja huvile. Kostjal puudus seadusest või lepingust tulenev kohustus hageja osa ühistule tasuda. Kostja ei ole toonud kohtu ette, et ta oleks enne arvete tasumist teavitanud hagejat tasumisele asumisest VÕS § 1020 kohaselt. Samas ainuüksi nimetatud asjaolu ei välista käsundita asjaajamise õigussuhte tekkimist poolte vahel, kuna kostja tegevus vastas hageja huvile ja eeldatavale tahtele (Võlaõigusseadus IV. Kommenteeritud väljaanne. Paul Varul jt, 2020, lk 641). VÕS § 1023 lõike 1 alusel on kostjal käsundita asjaajamisest tulenev nõue, mida ta sai hagejale tasumisele kuuluva hüvitisega tasaarveldada, suuruses 2033.28 eurot, s.o 1⁄2 perioodi august 2016 kuni jaanuar 2021 eest korteriühistule tasutud maksetest, mis ei tekkinud korteris elamise tõttu, vaid korteriomandi omandiõiguse tõttu. Esiletoodud asjaoludest ei saa ka järeldada, et arvete tasumisel oleks olnud ilmne, et kostjal ei olnud kavatsust nõuda hageja soodustamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Tähtsust ei oma, mis põhjusel hageja oma omandit edasi ei kasutanud. Kui hagejal on kostja vastu kasutuseelise nõue, saab ta seda realiseerida üldises korras. Kuna kolleegium tuvastas poolte vahel käsundita asjaajamise suhte, ei ole vaja analüüsida, kas kostjal oleks nõue alusetu rikastumise suhte alusel.
36.Kuna nii hagis kui vastuhagis esitatud nõuetest kuulub rahuldamisele kaasomandi lõpetamise nõue, on tegemist nõuete osalise rahuldamisega ja põhjendatud on jätta maakohtumenetlusega seotud menetluskulud TsMS § 163 lõike 1 alusel kummagi poole enda kanda. Kaasomandi lõpetamise kohtuasjades on olukorras, kus poolte vahel on vaidlus sisuliselt vaid lõpetamise viisi üle, põhjendatud TsMS § 163 lõike 1 kohaldamine ka põhjusel, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema omaniku huvides ja kulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, kumma pakutud viisi kohus kohaldab (nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-70-10, punkt 14; 3-2-1-138-08, punkt 12). Eeltoodust tulenevalt jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 163 lõike 1 alusel kummagi poole enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) /Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv, Peeter Pällin/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.