Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

kaasomandi osadele. Võimalikud N. T.i laenukohustused, mida kinnistu tagab, täidab N. T. endale kuuluva poole müügist saadava tulu arvel; või alternatiivselt eelnevatele punktidele lõpetada P. T. (isikukood xxxx) ja P. T. (isikukood xxxx) ning N. T.i (isikukood xxxx) kaasomand kinnistu asukohaga Xxxx (kinnistusraamatu registriosa number xxxx) suhtes, milleks kohustada N. T.i andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale registriosa numbriga xxxx selliselt, et kinnistu omanikuks saavad ühisomanikena P. T. ja P. T. ning P. T. ja P. T. solidaarselt maksavad N. T.ile tema omandiosa kaotuse eest hüvitist 206 850 eurot; või alternatiivselt lõpetada P. T. (isikukood xxxx) ja P. T. (isikukood xxxx) ning N. T.i (isikukood xxxx) kaasomand kinnistu asukohaga Xxxx (kinnistusraamatu registriosa number xxxx) suhtes ja müüa kinnistu avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ja jaotada enampakkumise tulemina saadud rahast 1⁄2 ühiselt P. T.le ja P. T.le ning 1⁄2 N. T.ile; juhul kui kohus lõpetab kaasomandi hagi resolutsiooni punktis 1 primaarselt taotletud viisil, kohustada N. T.i andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on P. T. ja P. T. 1⁄2 kaasomandi osa kinnistust nr xxxx ühisomanikud ja N. T. 1⁄2 kaasomandi osa omanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxxx ainuomanikuna kinnistusraamatusse N. T.; või juhul kui kohus lõpetab kaasomandi hagi resolutsiooni punktis 1 esimese alternatiivina taotletud viisil, kohustada N. T.i andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on P. T. ja P. T. 1⁄2 kaasomandi osa kinnistust nr xxxx ühisomanikud ja N. T. 1⁄2 kaasomandi osa omanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxxx omanikuna kinnistusraamatusse isik, kellele kinnistu müüakse vastavalt punkti 1 esimeses alternatiivis taotletud viisil; või juhul kui kohus lõpetab kaasomandi hagi resolutsiooni punktis 1 teise alternatiivina taotletud viisil, kohustada N. T.i andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on P. T. ja P. T. 1⁄2 kaasomandi osa kinnistust nr xxxx ühisomanikud ja N. T. 1⁄2 kaasomandi osa omanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxxx ühisomanikena kinnistusraamatusse P. T. ja P. T.; 3) mõista N. T.ilt hagejate P. T. ja P. T. kasuks välja solidaarselt alates 09.12.2016 Xxxx kinnistu osas saamata jäänud kasutuseelis 3556 eurot, hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 51,23 eurot ja põhinõudelt 3556 eurot hagi esitamisest alates arvestatud viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras kuni kohustuse kohase täitmiseni; 4) mõista N. T.ilt hagejate P. T. ja P. T. kasuks välja solidaarselt saamata jäänud kasutuseelis 750 eurot kuus alates hagi esitamisest kuni Xxxx (kinnistusraamatu registriosa number xxxx) suhtes N. T.i ning P. ja P. T. vahelise kaasomandi lõpetamiseni vastavate kannete tegemisega kinnistusraamatus. Kohtulahendis märkida, et hüvitis iga kuu eest tuleb tasuda vastava kuu lõpuks ning hüvitamisele kuuluvatelt igakuistelt 750- eurostelt hüvitise maksetelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras igalt makselt selle sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. 5) Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. 15.01.2021 on hagejad muutnud oma alternatiivsete nõuete järjekorda ja palunud lugeda oma lõplikud haginõuded järgmiselt:

1) (a) lõpetada P. T. (isikukood xxxx) ja P. T. (isikukood xxxx) ning N. T.i (isikukood xxxx) kaasomand kinnistu asukohaga Xxxx (kinnistusraamatu registriosa number xxxx) suhtes, milleks kohustada N. T.i andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale registriosa numbriga xxxx selliselt, et kinnistuomanikuks saavad ühisomanikena P. T. ja P. T. ning P. T. ja P. T. solidaarselt maksavad N. T.ile tema omandiosa kaotuse eest hüvitist 100 000 eurot; alternatiivselt, juhul kui eelnevat nõuet ei rahuldata, siis lõpetada kaasomand mõnel järgneval viisil: (b) lõpetada P. T. (isikukood xxxx) ja P. T. (isikukood xxxx) ning N. T.i (isikukood xxxx) kaasomand kinnistu asukohaga Xxxx (kinnistusraamatu registriosa number xxxx) suhtes, milleks kohustada N. T.i andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale registriosa numbriga xxxx selliselt, et nimetatud kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ja jaotatakse enampakkumise tulemina saadud rahast 1⁄2 ühiselt P. T.le ja P. T.le ning 1⁄2 N. T.ile; või alternatiivselt eelnevale punktile (c) lõpetada P. T. (isikukood xxxx) ja P. T. (isikukood xxxx) ning N. T.i (isikukood xxxx) kaasomand kinnistu asukohaga Xxxx (kinnistusraamatu registriosa number xxxx) suhtes,milleks kohustada N. T. andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale registriosa numbriga xxxx selliselt, et kinnistu ainuomanikuks saab N. T. ning N. T. maksab P. T.le ja P. T.le solidaarselt nende omandiosa kaotuse eest hüvitist 190 000 eurot; või alternatiivselt eelnevale punktile (d) lõpetada P. T. (isikukood xxxx) ja P. T. (isikukood xxxx) ning N. T.i (isikukood xxxx) kaasomand kinnistu asukohaga Xxxx (kinnistusraamatu registriosa number xxxx) suhtes, milleks kohustada N. T.i andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale registriosa numbriga xxxx selliselt, et kaasomanikud müüvad kinnistu turutingimustel kolmandale isikule, kusjuures müügi korraldavad (eelkõige ostja leidmine ja ostjaga läbirääkimised) P. T. ja P. T., ning kõik kaasomanikud on kohustatud müügile kaasa aitama, eelkõige on kõik kaasomanikud kohustatud võimaldama ostuhuvi väljendanud isikutel kinnistu ja selle siseruumidega päevasel ajal tutvuda. Kaasomanikud kannavad müügiga seotud kulud võrdselt ning müügist saadav tulu jaotatakse vastavalt kaasomandi osadele. Võimalikud N. T.i laenukohustused, mida kinnistu tagab, täidab N. T. endale kuuluva poole müügist saadava tulu arvel; 2) juhul kui kohus lõpetab kaasomandi resolutsiooni punktis 1 (a) taotletud viisil, kohustada N. T.i andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on P. T. ja P. T. 1⁄2 kaasomandi osa kinnistust nr xxxx ühisomanikud ja N. T. 1⁄2 kaasomandi osa omanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxxx ühisomanikena kinnistusraamatusse P. T. ja P. T.; või juhul kui kohus lõpetab kaasomandi resolutsiooni punktis 1 (c) taotletud viisil, kohustada N. T.i andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on P. T. ja P. T. 1⁄2 kaasomandi osa kinnistust nr xxxx ühisomanikud ja N. T. 1⁄2 kaasomandi osa omanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu nr xxxx ainuomanikuna kinnistusraamatusse N. T.; või juhul kui kohus lõpetab kaasomandi resolutsiooni punktis 1 (d) taotletud viisil, kohustada N. T.i andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxxx kantud kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on P. T. ja P. T. 1⁄2 kaasomandi osa kinnistust nr xxxx ühisomanikud ja N. T. 1⁄2 kaasomandi osa omanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse

kinnistu nr xxxx omanikuna kinnistusraamatusse isik, kellele kinnistu müüakse vastavalt punkti 1 esimeses alternatiivis taotletud viisil; 3) mõista N. T.ilt hagejate P. T. ja P. T. kasuks välja solidaarselt alates 09.12.2016 Xxxx kinnistu osas saamata jäänud kasutuseelis 3556 eurot, hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 51,23 eurot ja põhinõudelt 3556 eurot hagi esitamisest alates arvestatud viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras kuni kohustuse kohase täitmiseni; 4) mõista N. T.ilt hagejate P. T. ja P. T. kasuks välja solidaarselt saamata jäänud kasutuseelis 750 eurot kuus alates hagi esitamisest kuni Xxxx (kinnistusraamatu registriosa number xxxx) suhtes N. T.i ning Priit ja P. T. vahelise kaasomandi lõpetamiseni vastavate kannete tegemisega kinnistusraamatus. Kohtulahendis märkida, et hüvitis iga kuu eest tuleb tasuda vastava kuu lõpuks ning hüvitamisele kuuluvatelt igakuistelt 750-eurostelt hüvitise maksetelt tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras igalt makselt selle sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni; 5) menetluskulud jätta kostja N. T.’i kanda. Kostja/vastuhagi hageja esitatud väited ja nõue Kostja vastuse kohaselt nõustub kostja hagejaga, et kaasomand tuleb lõpetada, kuid kostja ei nõustu hagejate nõudega kaasomandi jagamise viiside osas. Kostja on xxxx pensionär, kes saab pensionina tagasihoidlikku sissetulekut. Kuna kostja kasutab kaasomandis olevat kinnisasja oma koduna, siis hagis alternatiivselt esitatud kaasomandi jaotamise viiside kasuks otsustamisel jääks kostja ilma oma kodust, sest tal puuduvad vahendid hagejatele rahas poole kinnisasja väärtuse hüvitamiseks. Eeltoodud põhjustel taotleb kostja kaasomandi jaotamist õiglasemal ja mõistlikumal viisil, so kaasomandi jagamist korteriomanditeks ja kinnisasja reaalosadeks jaotamise teel, mis säilitab pooltele kinnisasja kasutamise võimaluse ja ei too kummalegi poolele kaasa ületamatuid rahalisi kohustusi. Hagejate kasutuseelise hüvitise nõue on esitatud põhjendamatult ning hüvitise suurus on oluliselt ülepaisutatud. Kostja ei ole takistanud hagejatel kaasomandit kasutada. Isegi juhul, kui eeldada, et kostja on hagejatel takistanud kaasomandit kasutada, ei ole hagejad vastava avaldusega takistuse kõrvaldamiseks kostja poole pöördunud. Kostja palub jätta põhihagi kaasomandi jagamise viisi osas rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. Kostja palub 1) lõpetada P. T. (T.), P. T. (T.) ja N. T.i (T.) kaasomand osaliselt kinnisasjale asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx) selliselt, et kinnisasi asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx) jagatakse P. T., P. T. ja N. T. vahel korteriomandite moodustamise teel vastavalt M OÜ 05. märtsi 2020 eskiisjoonistele „Kahe korteriga elamu asukohaga Xxxx“ esimese ja teise korruse plaanile selliselt, et hagejatele jääks plaanil märgitud korter nr xxxx ja kostjale jääks plaanil märgitud korter nr xxxx; 2) alternatiivselt, lõpetada P. T. (T.), P. T. (T.) ja N. T.i (T.) kaasomand kinnisasjale asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx) selliselt, et kinnisasi asukohaga Xxxx (registriosa nr xxxx) jagatakse P. T., P. T. ja N. T. vahel reaalosadeks jagamise teel, kinnistul asuv elamu vastavalt M OÜ 05. märtsi 2020 eskiisjoonistele „Kahe korteriga elamu asukohaga Xxxx“ esimese ja teise korruse plaanile selliselt, et hagejatele jääks plaanil märgitud korter nr xxxx ja kostjale jääks plaanil märgitud korter nr xxxx. Kostja palub kohustada hagejaid P. T. ja P. T. andma nõusolekud kinnistu asukohaga

Xxxx (registriosa xxxx) kohta kinnistusraamatu teise jao omaniku kannete muutmiseks vastavalt kaasomandi lõpetamise viisile ning märkida kohtuotsuse resolutsioonis, et kohtuotsus asendab P. T. ja P. T. sellekohaseid tahteavaldusi. Menetluskulud palub kostja jätta hagejate kanda. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused Kohus tuvastas, et Xxxxl asuv kinnistu (reg nr xxxx) on hagejate ja kostja kaasomandis, millest 1/2 mõttelist osa kuulub ühiselt P. T.le ja P. T.le ning 1⁄2 mõttelist osa N. T.ile (I kd t.l. 6). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist, kui nõudeõigus ei ole kaasomanikevahelise kokkuleppega välistatud. Vaidlust ei ole, et kaasomanikud oleksid kokku leppinud kaasomandi lõpetamise nõude välistamises. Pooled on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi üle (I kd 712). AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hagejad on 09.05.2017 hagiavalduses, soovinud kinnistu kaasomandi lõpetada eelkõige selliselt, et kinnistu antakse kostjale kohustusega maksta hagejatele välja nende kaasomandi osa rahas, alternatiivselt on hagejad soovinud kinnisasi müüa suurimal kasu andval viisi jagades müügist saadav tulu vastavalt kaasomandi osadele, alternatiivselt jätta kinnistu hagejatele kohustusega maksta kostjale välja tema kaasomandi osa rahas, 10.03.2020 on hagejad esitanud alternatiivse kinnisasja jagamise viisi nõude müüa kinnistu avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras jaotades enampakkumise tulemina saadud rahast 1⁄2 ühiselt hagejatele ja 1⁄2 osa kostjale. 10.03.2020 esitatud vastuhagis soovib vastuhagi hageja/kostja kinnistu kaasomandi lõpetada selliselt, et jagada kinnisasi kaasomanike vahel kaheks korteriomandiks ja reaalosaks. Kuigi hagejad on 15.01.2021 muutnud oma esitatud menetlusdokumendis kaasomandi lõpetamise erinevate viiside järjekorda, siis ei ole kohtu arvates tegemist hagi muutmisega, sest kohus peab hindama kõiki hagis esitatud kaasomandi viise ja seda siiski mitte hageja eelistuste järjekorras, vaid kõigi kaasomanike huve arvestades. Ka hageja nõuetes muudetud kaasomandi kaotuse eest rahalise hüvitise muutmise summat, mida on vähendatud, ei pea kohus käesoleval juhul hagi muutmiseks, sest pooled vaidlevad, mis on kinnisasja hind ja lõpliku hüvitise suuruse saabki kohus kindlaks määrata alles siis, kui on tuvastatud kinnisasja õige hind. Riigikohus on 29.09.2010 otsuses tsiviilasja nr 3-2-1-65-10 p-s 21 leidnud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Seega kõikide kohtule esitatud kaasomandi lõpetamise viiside vahel valimisel võtab kohus võimalikult suures ulatuses arvesse kõigi kaasomanike huve, mitte ei asu kaaluma iga järgneva kaasomandi lõpetamise viisi üle alles siis, kui esimese alternatiivina esitatud viisi kaasomandi lõpetamiseks kohus ei peaks pidama mingi põhjusel sobivaks. Vastuhagi hageja nõude puhul jagada kinnistu korteriomanditeks ja reaalosadeks kahe korteri moodustamisega oleks kahtlemata tagatud kõigile kaasomanikele kinnistu omandiõiguse säilimine. Kuigi pooled vaidlevad, kas kostja pakutud viisil on üldse võimalik kinnistut jagada kaheks korteriomandiks ja reaalosaks, mille kohaselt moodustatakse kaks korterit 157,1 m2 ja 159,6 m2, siis kohtu arvates on kostja esitatud M OÜ arhitekti K. S. eskiisiga (I kd t.l. 140-142) ja Harku vallavalitsuse arhitekti ja kostja vahelise kirjavahetusega veenvalt põhistatud, et iseenesest

on võimalik kinnisasja olemasolevas elamus moodustada kaks korterit (I kd t.l. 197). Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub ja § 3 lg 1 järgi võivad kinnisasja kaasomanikud kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Kohtu arvates ei saa kaasomandi lõpetamisel korteriomanditeks ja reaalosadeks moodustamise kaudu kohus hinnata kas üleüldse on võimalik korteriomandite ja reaalosade moodustamine, vaid eelkõige kas olemasolevat kaasomandi kasutamise korda ja kaasomandi suuruseid järgides oleks kaasomandiosasid võimalik kasutada ja jagada ka korteriomanditeks ja reaalosadeks. Põhjendamatu on aga elamu ümberehitamine selliselt, et sinna iga hinna eest luua kaks eraldi korterit. Mõistliku kõrvalseisjana võib arvata, et elamu ümberehitamistega kaasnevad kahtlemata märkimisväärsed kulud ja ebamugavused. Põhjendatud on hagejate kartus, et lisaks kostja poolt väljatoodud kuludele vaheseinte ehitamiseks 12 668,40 eurot (I kd t.l. 170, II kd t.l. 62) tekivad lisakulud projekteerimisele ja muud kulud dokumentide koostamisele ning ikka jääb teadmatus, millal reaalselt need korteriomandid saaksid kinnistatud. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas on üldse mõistlik kinnistut jagada korteriomanditeks ja reaalosadeks, kui poolte vahel ei ole heanaaberlikke suhteid, kus kõigepealt tuleb teha koostööd korteriomandite moodustamiseks ja ka hiljem tuleb koos kasutada ja hoida moodustatavate korteritega seotult eriomandiga ühendatud mõttelist osa ühiselt. Mõistliku kõrvalseisjana võib arvata, et olukorras, kus siiani ei ole kokku lepitud kaasomandi kasutamise korda ja kinnisasja kasutab ainuisikuliselt kostja, siis ei ole põhjendatud ilmtingimata kaasomandit lõpetada viisil, kus mõlemad pooled hakkaksid alles kaasomandi jagamisest alles ühiselt kinnisasja valdama ja kasutama. Kahtlemata selliselt kaasomandi jagamisel pikeneks ka aeg, mil hagejatel puudub endiselt võimalus kinnisasja kasutada võrdselt kostjaga. Arvesse võttes ka asjaolu, et pooltevahelised suhted ei ole sedavõrd head, kus pooled on pikema aja jooksul suhelnud vaid advokaatide vahendusel, siis kinnisasja jagamisel korteriomanditeks ja reaalosadeks võib tekitada pooltele täiendavaid vaidlusi kokkulepete saavutamiseks ja täiendavaid kulusid. Asjaolu, et kostja väidetel on tulevikus loodavate korteriomandite hind (159 000 eurot ja 194 000 eurot) kokku suurem (II kd t.l. 43-63), kui täna kinnisasja hind, ei luba samuti arvata, et sellise investeeringu tegemist, et üleüldse saaksid korteriomandid loodud, peaksid iseenesest kasumlikuks ka hagejad. Vaidlust ei ole, et hagejatel ei ole soovi tulevikus moodustavate korteriomandite arvelt teenida kasumit, et selleks moodustada koos kostjaga kinnistul korteriomandeid. Kohtu arvates ei saa kaaluda kostja soov elada kinnistul üles hagejate soovi teostada oma omaniku õigusi koheselt ja ilma täiendavate kuludeta. Samuti ei kaalus kostja soov kindlasti elada kinnistul hagejate õigust jagada kaasomand ilma täiendavaid kulutusi tegemata. Arvesse võttes kostja poolt väljapakutud lahendusi ehitada senine ühepere elumaja ümber kahe pere jaoks kahe korteriga, millega hagejad ei ole mingilgi moel nõustunud, siis ei ole kohtu arvates põhjendatud kinnistu kaasomandi jagamine korteriomanditeks ja reaalosadeks, et moodustatakse elamus kaks korterit sest pooltel puudub tahe ühiselt tegutseda, hagejate jaoks pikeneks aeg veel, mil neil oleks võimalik kasutada kinnisasja võrdselt kostjaga ja selleks peaksid hagejad tegema täiendavaid rahalisi kulutusi, millega hagejad ei ole nõustunud. Lähtudes eeltoodust ei ole kohtu arvates selline kostja pakutud kaasomandi korteriomanditeks ja reaalosadeks jagamise viis parim võimalik lahendus kõigi kaasomanike huvidest lähtudes. Lähtudes eeltoodust ei ole põhjendatud vastuhagi hageja nõue jagada kinnistu kaasomand korteriomanditeks ja reaalosadeks moodustades kaks eraldi korterit. Kuigi kostja vastuväidete kohaselt kasutab tema vaidlusalust kinnistut koduna, mistõttu võiks kohtu arvates tõepoolest olla mõistlik jagada kinnistu selliselt, et kinnistu saaks kostjale, kuid kostja vastuväidete kohaselt ei ole tal ka rahalisi vahendeid, et hüvitada hagejatele rahaliselt kinnisasja omandi kaotus. Kohtul ei ole põhjust kahelda, et kostjal ei ole rahalisi vahendeid, et hüvitada hagejatele nende kaasomandi kaotus rahaliselt. Kostja väide oma viimases menetlusdokumendis, et kostja hakkaks rahalisi vahendeid kinnisasja temale jätmisel alles otsima, kui kohus peaks tuvastama, et kinnisasja hind võiks olla 200 000 eurot ja kostja kohustus hagejatele hüvitiseks tasuda oleks 100 000 eurot, ei oleks hagejate suhtes õiglane kaasomandi lõpetamise viisiks, sest hagejatele peab olema tagatud kohene hüvitis nende kaasomandi osa

kaotuse eest. Kuna kostja ei ole nõustunud hagejatele kaasomandi kaotamise eest tasuma ei hagejate nõutud summat ega kinnisasja väärtusest poolt summat tasuma ning oleks alles peale kohtulahendi tegemist valmis otsima rahalisi vahendeid, siis ei ole igal juhul võimalik kaasomandit kinnisasjale lõpetada selliselt, et kinnisasi antakse kostjale kohustusega maksta hagejatele välja nende kaasomandi osa rahas. Seega ei ole põhjendatud lõpetada kinnisasja kaasomandi selliselt, et kinnisasi anda kostjale, pannes kostjale kohustuse maksta hagejatele välja nende osa kinnisasjast rahas. Ülejäänud kaasomandi lõpetamise viiside puhul kaotab kostja igal juhul kaasomandi kinnisasjale ja kostjale tuleb tagada kaasomandi kaotuse hüvitamine rahas. Kuna hagejad pole kinnisasja kunagi vallanud ega kasutanud, siis pole põhjendatud arvata, et kinnisasja andmine tervikuna hagejatele pannes neile kohustuse maksta kostjale välja tema osa rahas, võiks olla parim võimalik lahendus olukorras, kus pooled vaidlevad kinnisasja hinna üle, millest tuleks arvestada kostjate osa rahas. Kohus saab aru, et hagejad ei ole nõus kostjale tasuma kostja omandi kaotamise eest hüvitist rohkem kui 100 000 eurot. Kohus nõustub kostjaga, et kui hagejate väidete kohaselt peaksid hagejad kostjale tasuma kaasomandi osa kaotuse eest hüvitist 100 000 eurot, aga kostja peaks tasuma 190 000 eurot, siis ei oleks selliselt erineva hüvitise suuruse arvestuse käik erinevatele kinnistu hindamisaktidele tuginedes õiglane kostja suhtes ja seetõttu ei pea kohus õigeks kinnisasja jagamise viisiks jagada kinnisasi hagejatele pannes neile kohustus tasuda kostjale kaasomandi kaotuse eest hüvitist 100 000 eurot, kui hagejad ise möönavad, et õiglane hüvitis sellise kaasomandi kaotuse eest tasumiseks on hoopis 190 000 eurot, mida aga hagejad valmis kostjale tasuma ei ole. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Kohtu arvates poolte ühiselt tellitud 26.01.2020 hindamisaktis kinnistu hinnaks hinnatud 380 000 eurot (I kd t.l. 108-133) ja kohtu poolt tellitud 08.12.2020 eksperdiarvamuses kinnistu hinnaks hinnatud 200 000 eurot (II kd t.l. 2-33) erinevad sedavõrd suurel määral, et kohtul pole põhjust ühe hindamisakti hinda eelistada teisele hindamisaktis märgitud hinnale. Kohus ei pea õigeks kinnistu hinna määramisel arvestada kinnisvara portaalis märgitud hindadest, mille kohaselt võiks analoogse elamu müügihind olla 319 000 eurot, sest seal ei nähtu ikka konkreetse kinnisasja harilik hind, vaid kinnistu omanike müügihinna soov (I kd t.l. 143-148). Kuna kinnistu tegelik turuhind on kahtlemata ajas muutuv, siis sedavõrd suur hinnaerinevus kahes hindamisarvamuses konkreetse poolte kaasomandis oleval kinnistul asuva elamu suhtes tõstatab kahtlusi, kas kostjale oleks tagatud õiglane hüvitis, kui kohus peaks lähtuma kohtu määratud ekspertiisiarvamuses või poolte ühisel tellimusel tehtud hindamisel märgitud kinnistu hinnast. Kinnistu jagamisega hagejate omandisse kaotab kostja omandi kinnistule, mistõttu on põhjendatud arvata, et kostja huvides on saada oma omandiosa kaotamise eest võimalikult suur summa. Kohtu hinnangul kujunekski kinnistu õige hind eelkõige enampakkumisel, kus enampakkumisel osalejad saavad teha oma pakkumised ja oleks arvestatud võimalikult lähedast aega kinnistu hinna kujunemisele selle konkreetsel müügihetkel ning kostjale oleks seeläbi tagatud seeläbi õiglane hüvitis oma kaasomandi osa kaotuse eest. Kuna hagejad on avaldanud soovi tasuda kostjale tema kaasomandi osa kaotuse eest vähemalt 100 000 eurot, siis on ka hagejad potensiaalsed enampakkumisel osalejad ja seeläbi oleks hagejatele tagatud võimalus omandada kogu kinnistu ja tasuda kostjale 100 000 eurot või omandaks kinnistu isik, kes teeb suurema pakkumise, millega oleks tagatud kostjale suurema hüvitise tasumine kui 100 000 eurot ja ka hagejad saaksid oma kaasomandi osa kaotuse eest suurema hüvitise kui 100 000 eurot. Kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et pooltevahelised suhted ei soodusta ühist tegutsemist, siis ei ole kohtu arvates kaasomandi lõpetamiseks kinnisasja müümine turutingimustel kolmandale isikule, kus müügi korraldaksid hagejad, kuid kostja peaks samuti koostööd tegema, kaasomanike ühistes huvides, sest vaidlust ei ole, et pooled ei ole suutnud kokku leppida, missugune on see turuhind, millega võiks kinnistu müüa ja samuti ei ole vaidlust, et pooled pole seniajani suutnud

ühiselt leida lahendusi kaasomandi lõpetamiseks mõistliku aja jooksul. Seega kaasomandi lõpetamine eeltoodud viisil arvestades pooltevahelisi suhteid ei ole kohtu arvates parim võimalik lahendus. Kohtu arvates kostja huvi jätkata igal juhul kinnisasjal elamist ei saa kaaluda üles hagejate huve saada vähemalt õiglane hüvitis oma kaasomandi osa kaotuse eest. Kuna mõlemad pooled on avaldanud soovi saada kinnisasi enda omandisse, siis ongi kohtu arvates põhjendatud arvata, et kaasomandi lõpetamine enampakkumisel on kõige õiglasem viis kaasomandi lõpetamiseks, sest selliselt on tagatud ühele kaasomanikule võimalus saada asi enda omandisse enampakkumiselt ja teisele kaasomanikule õiglane hüvitis oma kaasomandi osa eest. Igal juhul oleks enampakkumisel tagatud kõigile kaasomanikele saada oma omandi osa väärtuse eest võimalikult kõrge hind s.o. õiglane hüvitis. Lähtudes eeltoodust tuleb jätta rahuldamata vastuhagi hageja nõue lõpetada kinnistu kaasomand viisil, et kinnistu kaasomand jagatakse korteriomanditeks ja reaalosadeks ja sellega seotud tahteavalduste andmise kohustamise nõue. Rahuldada tuleb aga hagejate nõue lõpetada kinnistu kaasomand viisil, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ning kinnistu müügist saadud raha jagatakse 1⁄2 osas hagejatele ja 1⁄2 osas kostjale. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Hagejad taotlevad kohtuotsuse täitmisel kindlaks määrata, et kinnistu enampakkumisel võtta alghinnaks värskeimas 08.12.2020 eksperthinnangus leitud turuväärtus 200 000 eurot ning kohtutäituri korraldatava enampakkumise nurjumisel tuleb korraldada kordusenampakkumine ning hagejate hinnangul on mõistlik määr, mille võrra kinnistut alla hinnata, 10 protsenti eelneva enampakkumise alghinnast. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 445 lg 1 kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Pooled ei vaidle, et kinnistu väärtuseks on vähemalt 200 000 eurot, mistõttu on põhjendatud otsuse täitmisel kinnistu enampakkumise alghinnaks määrata 200 000 eurot. Samas ei pea kohus põhjendatuks käesoleva otsusega kindlaks määrata enampakkumise nurjumisel kinnistu hinna alla hindamine vaid 10 protsendini esimese enampakkumise alghinnast, kui täitemenetluse seadustik võimaldab hinda alla hinnata kuni 70 protsendini enampakkumise alghinnast. Kuna kohus otsustab käesoleva kohtuotsusega kinnistu müüa avalikul enampakkumisel täitemenetluse korras, siis ei ole põhjendatud täitemenetluse korda hakata reguleerima käesolevas otsuses hageja toodud viisil, sest seda on võimalik konkreetsel ajahetkel turusituatsiooni hinnates teha ka kohtutäituril. Hageja kahtlus, et üleüldse võiks tulla kõne alla kinnisasja alghinna alandamine pole ka hageja enda sõnul veenev. Samas vaidlust ei ole, et hageja on ise avaldanud valmisolekut kostja kaasomandi osa eest tasuma 100 000 eurot ja ka kostja on avaldanud valmisolekut leida selline raha 100 000 eurot hageja kaasomandi osa eest tasumiseks. Hagejad nõuavad kostjalt kinnistu ainuisikulisest kasutamisest saadavaid kasutuseeliseid, sest kostja ei ole teinud hagejatega koostööd kaasomandi lõpetamiseks.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg 1 sätestab, et õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Asjaolu, et pooled ei ole saavutanud kohtuvälist kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks ei luba iseenesest arvata, et kostja oleks rikkunud hagejate õigusi kaasomandi suhtes. Juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks, siis ongi sätitud AÕS §-s 77 lg 2 kohtu otsustada asja jagamine kaasomandi lõpetamisel, mistõttu ei ole võimalik järeldada, et sellise kohtuvälise kokkuleppe sõlmimata jätmisega oleks kostja rikkunud hageja õigusi. AÕS § 70 lg 3 sätestab, et kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. AÕS § 72 lg 3 järgi kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Võib nõustuda kostjaga, et asjaolust, et hagejad on kostjale raskustega kätte toimetanud ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks (I kd t.l. 160), ei ole põhistatud hagejate väide, et kostjad on keelanud hagejatel kinnistut üleüldse valdamast ja kasutamast ja seda hoolimata asjaolust, et kostja ei ole hagejatele oma elumaja võtit andnud. Kuna hagejad ise peavad kinnistul asuva elamu kasutamist koos kostjaga ilmselgelt võimatuks, sest tegemist on võõraste inimestega, siis ei ole ka veenev, et hagejate sooviks oleks üleüldse olnud kinnisasja valdamine ja kasutamine koos kostjaga. Kohtu arvates ei ole aga mõistliku kõrvalseisjana põhjust arvata, et kinnisasja, kus asub ühepereelamu, mida kasutab hagejatele täiesti võõras pere, oleks pooltel võimalik ühtmoodi ühiselt võrdses ulatuses kasutada. Arvesse võttes, et kaasomand kinnisasjale on üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kasutatav, samas pooled ei ole kunagi soovinud kinnisasja kaasomandit koos vallata ja kasutada, kus pooled pole kaalunud ka kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramist, siis ei ole tõendatud hagejate väited, et kostja on rikkunud hagejate õigusi hagejate kaasomandile ja teinud hagejatele takistusi nende kaasomandi osa valdamiseks ja kasutamiseks, et arvata, et kostja oleks kahjustanud hagejate õigusi kaasomandile. Asjaolu, et hagejate arvates ei olegi mõistlik eeldada, et hagejad oleksid pidanud kinnisasja asuma kasutama ilma selles kostjaga läbi rääkimata ja kokku leppimata, on küll mõistlik, kuid sellest ei saa aga järeldada, et kostja oleks rikkunud hagejate õigust kaasomandile, kui hagejate sooviks kaasomandi omandamisest ei ole olnudki midagi muud, kui kaasomand lõpetada. Kuid vaidlust ei ole ka selle üle, et kostja on kasutanud ainuisikuliselt kinnistut, s.o. ka hageja osa kaasomandist, kuigi hageja selleks kostjale nõusolekut andnud ei ole, mistõttu võib eeldada, et kostja on seetõttu siiski saanud kasutuseeliseid. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei ole võimaldanud hagejatele elamu võtit ja taganud hagejatele kinnistul asuva elamu kasutamist ühiselt kostjaga. Korteriomandi kasutuseeliste väärtuse saab määrata korteriomandi kasutamisest saadava eelise kohaliku keskmise turuhinna järgi, s.o korteri üürimisel saadava üüri järgi. Kohus leiab, et hageja esitatud kinnisasja üürihinnangut ei saa käesoleval juhul võtta tõsikindlalt arvesse kinnisasjal asuva eramu üürihinna 1 500 eurot kuus määramisel, mille kohaselt, kui kostja kasutab lisaks oma 1⁄2 mõttelisele osale ka hagejate 1⁄2 mõttelist osa kaasomandist, siis saaks kostja kasutuseeliseid 750 eurot iga kuni kaasomandi lõpetamiseni (I kd 15-18), sest vaidlust ei ole et üürihinna määramisel ei ole võetud arvesse konkreetset kinnistul asuvat elamut. Kostja on veenvalt põhistanud, et hageja esitatud üürihinna kujunemise võrdluseks on valitud mere ääres asuvad eksklusiivsed hooned (nt Xxxx 2-korruseline kivimaja), mis ei ole vaidlusaluse elamuga asukoha ja tehnilise seisundi tõttu võrreldavad. Kuigi kohtu määratud ekspertiisi kohaselt ei olnud eksperdil võimalik kindlaks määrata kinnisasja tegelikku üürihinda eksperdile teada olevate võrreldavate tehingute puudumise tõttu, siis tuvastas ekspert muuhulgas, et konkreetset kinnisasjal asuva

hinnatava elamu tehnilist ja sanitaarset seisukorda arvestades, et elamu ei olegi analoogsete varade üürituru segmendis konkurentsivõimeline (II kd t.l. 2-33). Kohtu arvates asjaolu, et kohtueksperdil ei olnud võimalik võrreldavate tehingute puudumise tõttu kindlaks määrata tegelikku üürihinda, kuid hageja esitatud hindamisaktis tugineti võrreldavatele objektile, siis on põhistatud arvata, et elamul on siiski üürihind, kuid tunduvalt väiksem, kui see on märgitud hageja tellitud hindamisaktis, sest kohtu eksperdiarvamuse kohaselt ei ole elamu tehnilist ja sanitaarset seisukorda arvestades konkurentsivõimeline. Samas ei ole käesoleval juhul oluline tuvastada, kas elamu on konkurentsivõimeline üüriturul, vaid mis on mõistlik üürihind. Kohtu arvates on kahte erinevat üürihinda aluseks võttes mõistlik järeldada 1500+0=1500/2, et kinnistul asuvat elamut on võimalik välja üürida vähemalt hinnaga 750 eurot, mistõttu kostja on saanud 375 euro ulatuses kasutuseeliseid kasutades lisaks enda kaasomandiosale ka hagejate kaasomandi osa kinnistust. TsÜS § § 138 lg 1 järgi tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt ei ole õiguste teostamine lubatud selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ja võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohtu arvates, ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas, et kostja peaks hagejatele hüvitama kasutuseelised tagantjärgi, s.o. enne kasutuseeliste nõude esitamist 24.03.2017 alates ajast mil, hagejad said kinnistu kaasomanikeks 01.12.2016, sest kostjale ei saanud olla enne seda kuupäeva teada, et kinnistu kasutamise korrast tulenevalt võiksid hagejad sellise nõude esitada (I kd t.l. 1314). Ka olukorras, kus hagejad ise ei ole kunagi kasutanud ei kaasomandit ega kinnistul asuvat elamut ja nad ei pea enda sõnul ka tegelikult võimalikuks kinnistul asuvat elamut kasutada ühiselt koos kostjaga ning pooled on hagejate poolt kaasomandi omandamisest peale vaielnud kaasomandi lõpetamise viisi üle, siis ei oleks igal juhul hea usu põhimõttega kooskõlas, et kostja peaks selle aja eest, kui vaieldakse põhjendatult kaasomandi lõpetamise viisi üle tasuma hagejatele kasutuseeliseid 375 eurot kuus alates kasutuseeliste nõude esitamisest kuni kaasomandi lõpetamiseni, mistõttu kohtu arvates selline kasutuseeliste nõue rahuldamisele ei kuulu, sest see oleks hea usu põhimõtte vastane. VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Lähtudes eeltoodust ei ole kostja kohustatud hagejatele tasuma kasutuseeliseid alates 09.12.2016 3 556 eurot ega alates hagiavalduse esitamisest 750 eurot kuus alates hagi esitamisest kuni kaasomandi lõpetamiseni vastavate kannete tegemisega kinnistusraamatus ning tõendatud ei ole, et kostjad oleksid seetõttu kasutuseeliste tasumise kohustuse täitmisega viivituses. Asja lahendamisel ei ole tähtsust poolte väidetel ja tõenditel (I kd t.l. 42-49, 62-71, 159, 171-177, 183), millistele kohus käesoleva lahendi tegemisel ei ole tuginenud ja neid kohus ei hinda. Menetluskulude jaotus TsMS § 163 järgi kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10).

Kuna nii hageja kui kostja vastuhagis on taotlenud kaasomandi lõpetamist, siis on kohtu arvates kahtlemata kaasomandi lõpetamine nii hagis kui vastuhagi esitatud kaasomandi lõpetamisel erinevate kaasomandi jagamise viiside kaalumisel olnud poolte huvides. Kuna kasutuseeliste hüvitamise nõude jätab kohus kostjalt välja mõistmata seetõttu, et see on hea usu põhimõtte vastane, siis oleks kohtu arvates äärmiselt ebaõiglane, kui menetluskulud jääksid vaid hageja kanda. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust. /allkirjastatud digitaalselt/ Iris Kangur-Gontšarov kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 11.10.2021 kohtuotsusega on osaliselt tühistatud Harju Maakohtu Tallinna kohtumaja 03.03.2021 kohtuotsus.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.