X ja Y hagi W vastu kaasomandi lõpetamise ja kasutuseelise hüvitamise nõudes ja W vastuhagi X ja Y vastu kaasomandi lõpetamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 3. märtsi 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
W 5. aprilli 2021. a apellatsioonkaebus X ja Y 20. aprilli 2021 vastuapellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
W apellatsioonkaebuse hind 3500 eurot X ja Y vastuapellatsioonkaebuse hind 27 720 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja I (vastuapellant, vastustaja) X (isikukood esindajad ringkonnakohtus
XXXXXXXX)
Hageja II (vastuapellant, vastustaja) Y (isikukood
XXXXXXXXX)
Hagejate lepingulised esindajad vandeadvokaadid Tambet Mullari ja Kalev Pihlak Kostja (apellant) W (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Ivo Kallas Kohtuistungi toimumise aeg
20. september 2021
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 3. märtsi 2021. a otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata X ja Y nõude kaotatud kasutuseelise hüvitise saamiseks alates 10. maist 2017. a 375 euro ulatuses kuus ja sellelt arvestatud viivise nõude.
2.Teha nimetatud osas uus hagi osaliselt rahuldav otsus, millega mõista W-lt välja solidaarselt X ja Y kasuks kaotatud kasutuseelise hüvitis perioodil 10. mai 2017. a –
1(14)
30. september 2021. a 19 766 eurot ja edasiulatuvalt alates 1. oktoobrist 2021 375 eurot kuus kuni XXX (reg nr XXXXXXX) W ning X ja Y vahelise kaasomandi lõpetamiseni.
3.Välja mõista W-lt solidaarselt X ja Y kasuks kaotatud kasutuseelise hüvitiselt perioodil 10. mai 2017. a – 30. september 2021. a ringkonnakohtu otsuse tegemise kuupäeva seisuga viivis 3454,69 eurot.
4.Mõista välja W-lt solidaarselt X ja Y kasuks alates 12. oktoober 2021 viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kaotatud kasutuseelise nõudelt 19 766 eurot ja tulevikus tekkivalt kasutuseelise nõudelt (s.o 375 eurot kuus) kuni XXX (reg nr XXXXXXX) W ning X ja Y vahelise kaasomandi lõpetamiseni.
5.Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata. Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
6.Rahuldada X ja Y hagi W vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
7.Lõpetada X ja Y ning W kaasomand kinnisasjale asukohaga XXX (reg nr XXXXXXX), müüa kinnistu avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ja jaotada enampakkumise tulemina saadud rahast 1⁄2 ühiselt X-le ja Y-le ning 1⁄2 W-le.
8.Rahuldada X ja Y taotlus kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks osaliselt ja määrata kinnistu (reg nr XXXXXXX) alghinnaks enampakkumisel 200 000 eurot.
9.Rahuldada osaliselt X ja Y nõue W vastu kaotatud kasutuseelise hüvitise saamiseks.
10.Mõista välja W-lt solidaarselt X ja Y kasuks kaotatud kasutuseelise hüvitis perioodil 10. mai 2017. a – 30. september 2021. a 19 766 eurot ja edasiulatuvalt alates 1. oktoobrist 2021. a 375 eurot kuus kuni XXX (reg nr XXXXXXX) W ning X ja Y vahelise kaasomandi lõpetamiseni.
11.Välja mõista W-lt solidaarselt X ja Y kasuks kaotatud kasutuseelise hüvitiselt perioodil 10. mai 2017. a – 30. september 2021. a ringkonnakohtu otsuse tegemise kuupäeva seisuga viivis 3454,69 eurot.
12.Mõista välja W-lt solidaarselt X ja Y kasuks alates 12. oktoober 2021 viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kaotatud kasutuseelise nõudelt 19 766 eurot ja tulevikus tekkivalt kasutuseelise nõudelt (s.o 375 eurot kuus) kuni XXX (reg nr XXXXXXX) W ning X ja Y vahelise kaasomandi lõpetamiseni.
13.Jätta rahuldamata W vastuhagi X ja Y vastu sama kaasomandi lõpetamise nõudes teisel viisil.
14.Menetluskulud maakohtus jätta poolte endi kanda. Apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud kulud jätta W kanda ja vastuapellatsioonkaebuse menetlemisega seotud kulud poolte endi kanda.
15.Määrata X ja Y hüvitatavate menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 468 eurot ja mõista see välja W-lt solidaarselt X ja Y kasuks.
16.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb W-l alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2(14)
Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X ja Y (hagejad, vastustajad) esitasid 10. mail 2017. a hagi W (kostja, apellant) vastu. Hagejate terviklik nõue on välja toodud 15. jaanuari 2021. a menetlusdokumendis: 1) (a) lõpetada hagejate ja kostja kaasomand kinnistu asukohaga XXX (edaspidi kinnistu, kinnisasi) suhtes ja kohustada kostjat andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale selliselt, et kinnistu omanikuks saavad ühisomanikena hagejad ning hagejad solidaarselt maksavad kostjale tema omandiosa kaotuse eest hüvitise 100 000 eurot; alternatiivselt, juhul kui eelnevat nõuet ei rahuldata, siis lõpetada kaasomand mõnel järgneval viisil: (b) lõpetada hagejate ja kostja kaasomand kinnistu suhtes ja kohustada kostjat andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale selliselt, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ja jaotatakse enampakkumise tulemina saadud rahast 1⁄2 ühiselt hagejatele ning 1⁄2 kostjale. või alternatiivselt eelnevale punktile (c) lõpetada hagejate ja kostja kaasomand kinnistu suhtes ja kohustada kostjat andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale selliselt, et kinnistu ainuomanikuks saab kostja ning kostja maksab hagejatele solidaarselt nende omandiosa kaotuse eest hüvitise 190 000 eurot. või alternatiivselt eelnevale punktile (d) lõpetada hagejate ja kostja kaasomand kinnistu suhtes ja kohustada kostjat andma tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe sõlmimiseks kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale selliselt, et kaasomanikud müüvad kinnistu turutingimustel kolmandale isikule, kusjuures müügi korraldavad (eelkõige ostja leidmine ja ostjaga läbirääkimised) hagejad, ning kõik kaasomanikud on kohustatud müügile kaasa aitama, eelkõige on kõik kaasomanikud kohustatud võimaldama ostuhuvi väljendanud isikutel kinnistu ja selle siseruumidega päevasel ajal tutvuda. Kaasomanikud kannavad müügiga seotud kulud võrdselt ning müügist saadav tulu jaotatakse vastavalt kaasomandi osadele. Võimalikud kostja laenukohustused, mida kinnistu tagab, täidab kostja endale kuuluva poole müügist saadava tulu arvel. 2) juhul kui kohus lõpetab kaasomandi punktis 1 (a) taotletud viisil, siis kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatusse kantud kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on hagejad 1⁄2 kaasomandi osa kinnistust ühisomanikud ja kostja 1⁄2 kaasomandi osa omanik,
3(14)
kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse ühisomanikena kinnistusraamatusse hagejad; või juhul kui kohus lõpetab kaasomandi punktis 1 (c) taotletud viisil, kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on hagejad 1⁄2 kaasomandi osa kinnistust ühisomanikud ja kostja 1⁄2 kaasomandi osa omanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse kostja; või juhul kui kohus lõpetab kaasomandi resolutsiooni punktis 1 (d) taotletud viisil, kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusraamatus kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on hagejad 1⁄2 kaasomandi osa kinnistust ühisomanikud ja kostja 1⁄2 kaasomandi osa omanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse isik, kellele kinnistu müüakse vastavalt punkti 1 esimeses alternatiivis taotletud viisil; 3) mõista kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja alates 9. detsembrist 2016 kinnistu osas saamata jäänud kasutuseelis 3556 eurot, hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 51,23 eurot ja viivis põhinõudelt (3556 eurolt) alates hagi esitamisest võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras kuni kohustuse kohase täitmiseni; 4) mõista kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja välja saamata jäänud kasutuseelis 750 eurot kuus alates hagi esitamisest kuni kinnistu suhtes kaasomandi lõpetamiseni vastavate kannete tegemisega kinnistusraamatus. Kohtulahendis märkida, et hüvitis iga kuu eest tuleb tasuda vastava kuu lõpuks ning hüvitamisele kuuluvatelt igakuistelt hüvitise maksetelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras igalt makselt selle sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Hagejad palusid kindlaks määrata kohtuotsuse täitmise korra selliselt, et juhul kui kohus lõpetab kaasomandi punktis 1 (b) taotletud viisil, s.o avalikul enampakkumisel müümisega, siis määrata, et kinnistu alghind enampakkumisel on 200 000 eurot ning enampakkumise nurjumisel korraldab kohtutäitur kordusenampakkumise, hinnates kinnistu alla 10 protsenti eelmise enampakkumise alghinnaga võrreldes.
2.Hagi asjaolude kohaselt on hagejad ja kostja kinnisasja asukohaga XXX kaasomanikud. Hagejatele kuulub ühiselt 1⁄2 kaasomandist ja kostjale kuulub 1⁄2 kaasomandist. Kinnistul asub üks eluhoone ning arvestades, et hagejad ja kostja on üksteisele võõrad inimesed, siis ei ole kaasomandi ühine kasutamine võimalik. Hagejad tegid kostjale ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks. Kuna hagejad ei saa neile kuuluvat kaasomandit kasutada, siis esitasid hagejad
24.märtsil 2017 kostjale nõude kaasomandi kasutuseeliste hüvitamiseks koos seadusjärgse viivise nõudega. Hagejad kanti kaasomanikena kinnistusraamatusse 9. detsembril 2016. a. Alates sellest ajast on hagejate omandit kasutanud kostja selle eest tasu maksmata. Hagejad nõuavad kostjalt hüvitisena 750 eurot kuus alates 9. detsembrist 2016. Hagi esitamise seisuga on sissenõutavaks muutunud kasutuseeliste hüvitise suurus 3556 eurot.
3.Hagejad vaidlesid kostja vastuhagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Korteriomandite moodustamine kinnistul ei ole võimalik, sest kohalik omavalitsus ei annaks kostja pakutud lahendusele vastavat ehitusluba. Kostja esitatud joonistelt nähtuvalt ei oleks tegemist vaid mõne vaheseina rajamisega, vaid vajalik oleks ehitada toimiv lahendus korterist teisele korrusele pääsemiseks ning olemasolev garaaž tuleks ehitada ümber eluruumiks. Lisaks kaasneksid
4(14)
sellega erinevad lõivud ning projekteerimis- ja ekspertiisikulud. Hagejatele teadaolevalt kostja kinnisasja oma koduna ei kasuta ning kinnisasjal elab kostja tütar. Kostja vastuväited ja vastuhagi
4.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Hagejad omandasid 1⁄2 kaasomandist kohtutäituri enampakkumisel. Kostja ei ole takistanud hagejatel oma kaasomandi kasutamist. Majaehituse protsess kestab ja veel on võimalik teha vastavaid muudatusi ning jagada maja reaalosadeks. Kaasomandi ühine valitsemine on võimalik. Kostja ei nõustu hagejate kasutuseelise hüvitise nõudega leides, et see on esitatud põhjendamatult ja hüvitise suurus on ülepaisutatud.
5.Kostja esitas 10. märtsil 2020. a hagejate vastu vastuhagi, paludes lõpetada kaasomand selliselt, et kinnisasi jagatakse hagejate ja kostja vahel korteriomandite moodustamise teel vastavalt MiHo OÜ 5. märtsi 2020. a eskiisjoonistele selliselt, et hagejatele jääks plaanil märgitud korter nr 1 ja kostjale jääks plaanil märgitud korter nr 2. Alternatiivselt palub kostja lõpetada kaasomandi selliselt, et kinnisasi jagatakse hagejate ja kostja vahel reaalosadeks selliselt, et vastavalt MiHo OÜ 5. märtsi 2020. a eskiisjoonistele jääks hagejatele plaanil märgitud korter nr 1 ja kostjale jääks plaanil märgitud korter nr 2. Kostja palub kohustada hagejaid andma nõusolekud kinnistu kohta kinnistusraamatu teise jao omaniku kannete muutmiseks vastavalt kaasomandi lõpetamise viisile ning märkida kohtuotsuse resolutsioonis, et kohtuotsus asendab hagejate sellekohaseid tahteavaldusi. Vastuhagi asjaolude kohaselt on kaasomand jagatav. Elamu jaotamine kaheks võrdseks korteriomandiks on võimalik ning vajaminevad kulutused piirduvad vaheseinte ehitamise kuludega. Kostja võtab hagi õigeks kaasomandi lõpetamise nõude osas, kuid ei ole nõus kaasomandi jagamise viisiga. Kostja on pensionär, kes saab pensionina tagasihoidlikku sissetulekut ja kasutab kaasomandis olevat kinnisasja oma koduna. Põhihagis alternatiivselt esitatud kaasomandi jaotamise viiside kasuks otsustamisel jääks kostja ilma oma kodust, sest kostjal puuduvad vahendid hagejatele rahas poole kinnisasja väärtuse hüvitamiseks. Seetõttu taotleb kostja kaasomandi jagamist õiglasemal ja mõistlikumal viisil ehk kaasomandi jagamist korteriomanditeks ja alternatiivselt kinnisasja reaalosadeks jagamist. Sellisel juhul säilib pooltel kinnisasja kasutamise võimalus ja sellega ei kaasne pooltele ületamatuid rahalisi kohustusi. Muud kaasomandi jagamise viisid tekitaksid ebaõiglase olukorra, kus kostja peab oma kodust loobuma, sest kostjal ei ole võimalik hagejatele turuväärtuses hüvitist tasuda. Maakohtu otsus ja põhjendused
6.Harju Maakohus rahuldas hagejate hagiavalduse osaliselt, lõpetas hagejate ning kostja kaasomandi kinnisasjale, määras müüa kinnistu avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ja jaotada enampakkumise tulemina saadud rahast 1⁄2 ühiselt hagejatele ning 1⁄2 kostjale. Maakohus rahuldas osaliselt hagejate taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks ja määras kinnistu alghinnaks enampakkumisel 200 000 eurot. Maakohus jättis rahuldamata hagejate hagi kostja vastu kasutuseelise hüvitamise ja viivise nõudes. Maakohus jättis rahuldamata kostja vastuhagi. Maakohus jättis poolte menetluskulud poolte endi kanda. Kostja esitatud MiHo OÜ arhitekti eskiisiga ja Harku Vallavalitsuse arhitekti ja kostja vahelise kirjavahetusega on põhistatud, et kinnisasjal olevas elamus on võimalik moodustada kaks
5(14)
korterit. Põhjendamatu on elamu ümberehitamine selliselt, et sinna iga hinna eest luua kaks eraldi korterit. Elamu ümberehitamistega kaasnevad märkimisväärsed kulud ja ebamugavused. Põhjendatud on hagejate kartus, et lisaks kostja poolt väljatoodud kuludele vaheseinte ehitamiseks 12 668,40 eurot tekivad lisakulud projekteerimisele ja muud kulud dokumentide koostamisele ning jääb teadmatus, millal reaalselt need korteriomandid saaksid kinnistatud. Olukorras, kus siiani ei ole kokku lepitud kaasomandi kasutamise korda ja kinnisasja kasutab ainuisikuliselt kostja, ei ole põhjendatud ilmtingimata kaasomandit lõpetada viisil, kus mõlemad pooled hakkaksid alles kaasomandi jagamisest ühiselt kinnisasja valdama ja kasutama. Kahtlemata pikeneks sellisel kaasomandi jagamisel ka aeg, mil hagejatel puudub endiselt võimalus kinnisasja kasutada võrdselt kostjaga. Arvesse võttes asjaolu, et pooltevahelised suhted ei ole head, kus pooled on pikema aja jooksul suhelnud vaid advokaatide vahendusel, võib kinnisasja jagamine korteriomanditeks ja reaalosadeks tekitada pooltele täiendavaid vaidlusi kokkulepete saavutamiseks ja täiendavaid kulusid. Asjaolu, et kostja väidetel on tulevikus loodavate korteriomandite hind (159 000 eurot ja 194 000 eurot) kokku suurem kui täna kinnisasja hind, ei luba samuti arvata, et sellise investeeringu tegemist peaksid iseenesest kasumlikuks ka hagejad. Vaidlust ei ole, et hagejatel ei ole soovi tulevikus moodustavate korteriomandite arvelt teenida kasumit, et selleks moodustada koos kostjaga kinnistul korteriomandeid. Kostja soov elada kinnistul ei saa kaaluda üles hagejate soovi teostada oma omaniku õigusi koheselt ja ilma täiendavate kuludeta. Samuti ei kaalu kostja soov elada kinnistul üles hagejate õigust jagada kaasomand ilma täiendavaid kulutusi tegemata. Arvesse võttes kostja poolt väljapakutud lahendusi ehitada senine ühepere elumaja ümber kaheks korteriks, millega hagejad ei ole nõustunud, ei ole põhjendatud kinnistu kaasomandi jagamine korteriomanditeks ja reaalosadeks. Hagejate jaoks pikeneks aeg, mil neil ei oleks võimalik kasutada kinnisasja võrdselt kostjaga ja selleks peaksid hagejad tegema täiendavaid rahalisi kulutusi, millega hagejad ei ole nõustunud. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus vastuhagi rahuldamata. Kostja vastuväidete kohaselt kasutab tema vaidlusalust kinnistut koduna, mistõttu võiks olla mõistlik jagada kinnistu selliselt, et kinnistu saaks kostjale. Samas on kostja selgitanud, et tal ei ole rahalisi vahendeid hagejatele kinnisasja omandi kaotuse hüvitamiseks. Hagejatele peab olema tagatud kohene hüvitis nende kaasomandi osa kaotuse eest. Kuna kostja ei ole nõustunud hagejatele kaasomandi kaotamise eest tasuma ei hagejate nõutud summat ega kinnisasja väärtusest poolt summat ning oleks alles peale kohtulahendi tegemist valmis otsima rahalisi vahendeid, siis ei ole võimalik kaasomandit kinnisasjale lõpetada selliselt, et kinnisasi antakse kostjale kohustusega maksta hagejatele välja nende kaasomandi osa rahas. Seega ei ole põhjendatud lõpetada kinnisasja kaasomandit selliselt, et kinnisasi anda kostjale, pannes kostjale kohustuse maksta hagejatele välja nende osa kinnisasjast rahas. Ülejäänud kaasomandi lõpetamise viiside puhul kaotab kostja igal juhul kaasomandi kinnisasjale ja kostjale tuleb tagada kaasomandi kaotuse hüvitamine rahas. Kuna hagejad ei ole kinnisasja kunagi vallanud ega kasutanud, siis ei ole kinnisasja andmine tervikuna hagejatele, pannes neile kohustuse maksta kostjale välja tema osa rahas, parim võimalik lahendus olukorras, kui pooled vaidlevad kinnisasja hinna üle. Poolte ühiselt tellitud 26. jaanuari 2020. a hindamisaktis on kinnistu hinnaks hinnatud 380 000 eurot ja kohtu poolt tellitud 8. detsembri 2020. a eksperdiarvamuses on kinnistu hinnaks hinnatud 200 000 eurot. Arvamused erinevad sedavõrd suurel määral, et kohtul pole põhjust ühe hindamisakti hinda eelistada teises hindamisaktis märgitud hinnale. Kohus ei pea õigeks
6(14)
kinnistu hinna määramisel arvestada kinnisvara portaalis märgitud hindasid, mille kohaselt võiks analoogse elamu müügihind olla 319 000 eurot, sest seal ei nähtu konkreetse kinnisasja harilik hind, vaid kinnistu omanike müügihinna soov. Kinnistu tegelik turuhind on ajas muutuv, mistõttu sedavõrd suur hinnaerinevus kahes hindamisarvamuses tõstatab kahtluse, kas kostjale oleks tagatud õiglane hüvitis, kui kohus peaks lähtuma kohtu määratud ekspertiisiarvamuses või poolte ühisel tellimusel tehtud hindamisel märgitud kinnistu hinnast. Kinnistu jagamisega hagejate omandisse kaotab kostja omandi kinnistule, mistõttu on kostja huvides saada oma omandiosa kaotamise eest võimalikult suur summa. Kinnistu õige hind kujunekski eelkõige enampakkumisel, kus osalejad saavad teha oma pakkumised ja oleks arvestatud võimalikult lähedast aega kinnistu hinna kujunemisele selle konkreetsel müügihetkel ning. Kostjale oleks seeläbi tagatud õiglane hüvitis oma kaasomandi osa kaotuse eest. Kostja huvi jätkata igal juhul kinnisasjal elamist ei saa kaaluda üles hagejate huvi saada vähemalt õiglane hüvitis oma kaasomandi osa kaotuse eest. Kuna mõlemad pooled on avaldanud soovi saada kinnisasi enda omandisse, on kaasomandi lõpetamine enampakkumisel kõige õiglasem viis kaasomandi lõpetamiseks, sest selliselt on tagatud ühele kaasomanikule võimalus saada asi enda omandisse enampakkumiselt ja teisele kaasomanikule õiglane hüvitis oma kaasomandi osa eest. Rahuldada tuleb hagejate nõue lõpetada kinnistu kaasomand viisil, et kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ning kinnistu müügist saadud raha jagatakse 1⁄2 osas hagejatele ja 1⁄2 osas kostjale. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistu väärtuseks on vähemalt 200 000 eurot, mistõttu on põhjendatud otsuse täitmisel kinnistu enampakkumise alghinnaks määrata 200 000 eurot. Samas ei ole põhjendatud otsusega kindlaks määrata enampakkumise nurjumisel kinnistu hinna alla hindamine vaid 10 protsendini esimese enampakkumise alghinnast, kui täitemenetluse seadustik võimaldab hinda alla hinnata kuni 70 protsendini enampakkumise alghinnast.
7.Maakohus jättis hageja kasutuseeliste nõude rahuldamata vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Maakohus leidis, et kinnistul asuvat elamut on võimalik välja üürida vähemalt hinnaga 750 eurot, mistõttu kostja on saanud 375 euro ulatuses kasutuseeliseid, kui on kasutanud lisaks enda kaasomandiosale ka hagejate kaasomandi osa kinnistust. Samas hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas see, et kostja peaks hagejatele hüvitama kasutuseelised tagantjärgi, s.o enne kasutuseeliste nõude esitamist. Hagejad ei ole kunagi kasutanud kaasomandit ega kinnistul asuvat elamut ja nad ei pea võimalikuks elamut kasutada koos kostjaga. Pooled on hagejate poolt kaasomandi omandamisest peale vaielnud kaasomandi lõpetamise viisi üle. Seetõttu ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas see, kui kostja peaks põhjendatult kaasomandi lõpetamise viisi üle vaidlemise ajal tasuma hagejatele kasutuseeliseid 375 eurot kuus alates kasutuseeliste nõude esitamisest kuni kaasomandi lõpetamiseni. Apellatsioonkaebus
8.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada vastuhagi ja menetluskulud jätta hagejate kanda. Maakohus kohaldas vääralt asjaõigusseaduse (AÕS) §-s 77 sätestatut. Maakohus ei ole kaalunud kõigi kaasomanike huve ja ei ole kaasomandit jaganud õiglaselt. Maakohus ei võtnud arvesse järgmisi asjaolusid: kostjal on huvi säilitada kodu ja senine elukorraldus; kinnistu on olnud pikka aega kostja perekonna omandis; kinnisasjal asuv elamu on algselt projekteeritud ja ehitatud kahepereelamuna, mistõttu on elamu ehitustehniliselt ja maakorralduslikult kaheks
7(14)
korteriks jagatav ja selleks vajalikud ehitustööde kulud on väga madalad ning asjaajamine ei ole keerukas; hagejad omandasid kaasomandi osa peamiselt tulu teenimise eesmärgil ja on oma tulu saamise huvi väljendanud ka praeguses menetluses; kinnistu korteriomanditeks jagamisel tõuseb selle väärtus olulisel määral; hagejad saavad nii enne kui ka pärast elamu korteriomanditeks ümbervormistamist oma osa või korteriomandi müüa, kuid sellisel juhul säilib kostjale kodu; elamu korteriomanditeks jagamise kulud, s.o ehitustööd vastavalt Rebuildmix OÜ hinnapakkumisele ja asjaajamise kulud, saab jätta kostja kanda, sest kostjale jääva korteriomandi nr 2 turuhind on 35 000 euro võrra kallim; alternatiivselt saab kohus määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Kaasomandi jagamise erinevate võimaluste astmelisus tuleneb ka AÕS § 77 keelelisest tõlgendamisest: esiteks jagada asi reaalosadeks, teise võimalusena anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osa rahas ning kolmanda võimalusena müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Enampakkumine peaks olema kõige viimane kaasomandi jagamise viis. Kaasomandis olev kinnistu on olnud kostja omandis ja tema perekonna koduks alates 2004. aastast. Kostjal on kinnistu omandi säilimise vastu ülekaalukas huvi. Maakohus on nõustunud kostjaga selles, et kinnisasja jagamine korteriomanditeks on ehitustehniliselt ja maakorralduslikult teostatav. Poolte suhted ei ole halvad, vaid neutraalsed ja heanaaberlikud. Hagejad omandasid kaasomandi täitemenetluses läbiviidud enampakkumisel, tasudes osa eest 38 800 eurot. Peale osa omandamist on hagejate soov olnud kaasomandi osa võimalikult suure hinnaga müüa.
9.Hagejad vaidlevad kostja apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Vastuapellatsioonkaebus
10.Hagejad esitasid vastuapellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagejate kasutuseelise hüvitamise nõude alates hagi esitamisest ja osas, millega maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Hagejad paluvad teha tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldada hagejate kasutuseelise hüvitamise nõue ja mõista kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja saamata jäänud kasutuseelis 750 eurot kuus alates 10. maist 2017. a kuni kinnisasja kaasomandi lõpetamiseni vastavate kannete tegemisega kinnistusraamatus ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras. Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostja kanda. Hagejad ei vaidlusta kasutuseelise hüvitamise nõude rahuldamata jätmist hagi esitamisele eelneva aja eest. Hagejad pöördusid juba 2. jaanuaril 2017 kostja poole, et leida lahendus kaasomandi lõpetamise osas. Kostja vältis suhtlust hagejatega, ei võimaldanud hagejatel nende omandit kasutada ning keeldus ettepanekutest asi kokkuleppel lahendada. Hagejad ei nõustu sellega, et hüvitise nõue on hea usu põhimõttega vastuolus. Hagejad leiavad, et põhjendatud hüvitise suuruseks on 750 eurot kuus arvestades, et kinnisasja igakuise üüri suurus on 1500 eurot. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kostja on saanud 375 euro ulatuses kasutuseeliseid. Kui kohus nentis, et määratud ekspertiisi kohaselt ei olnud eksperdil võimalik kindlaks määrata kinnisasja tegelikku üürihinda eksperdile teada olevate võrreldavate tehingute puudumise tõttu, siis oleks kohus pidanud lähtuma hagejate esitatud ekspertiisist või määrama kordusekspertiisi.
11.Kostja vaidleb hagejate vastuapellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata.
8(14)
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
12.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus ei rahuldanud hagejate kaotatud kasutuseelise hüvitise nõuet alates hagi esitamisest 375 euro ulatuses kuus ja vastavalt nõudelt arvestatud viivise nõuet (TsMS § 657 lg 1 p 2). Nimetatud osas teeb ringkonnakohus hagi osaliselt rahuldava otsuse. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja vastuapellatsioonkaebus kuulub osalisele rahuldamisele. I
13.Kaasomandi jagamine on üldjuhul maakohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus ei peaks sekkuma. Diskretsiooniõiguse kasutamine ei või viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole siin piiramatu ning kaasomand (ühisomand) tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke (ühisomanikke) kõige vähem (vt RKTKo nr 3-2-114-17 p 22, 2-17-11516 p 29). Maakohus on kaasomandi jagamisel oma diskretsiooni piisavas ulatuses põhjendanud ja kaasomandi kaasomanike huve kaaludes neid kõige vähem koormaval viisil jaganud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsusega nimetatud osas, järgib selle põhjendusi ja ei korda neid (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
13.1.Asjaolule, et kinnistul asuv elamu on algselt projekteeritud ja ehitatud kahepereelamuna, ei ole kostja varasemas menetluses tuginenud, mistõttu ringkonnakohus jätab selle väite tähelepanuta (TsMS § 652 lg 4). Asjaoluga, et elamu on ehitustehniliselt ja maakorralduslikult kaheks korteriks jagatav, on maakohus arvestanud. Samuti arvestas maakohus sellega, et kostja on olnud kinnisasjaga pikaajaliselt seotud ja kinnistu on olnud tema elukohaks.
13.2.Kostja märgib apellatsioonkaebuses, et oleks nõus kõik kaasomandi korteriomanditeks jagamisega kaasnevad kulud ise kandma. Samas ei osanud kostja ringkonnakohtu istungil selgitada, milles seisneb asjaajamine seoses korteriomandite moodustamisega ning milline on selle eeldatav aja- ning rahakulu lisaks Rebuildmix hinnapakkumisele. Seetõttu pole ringkonnakohtul võimalik hinnata kostja vastavasisulisi väiteid ja teha otsust viisil, et jätta vastavad kulud kostja kanda. Arvestades poolte vahel kujunenud suhteid ja kostja tütrega peetud kohtuvaidlust sundenampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, on hagejate jaoks oluliseks faktoriks mitte jääda kostjaga või tema perega kinnistut jagama ning kaasomandi lõpetamise kiirus. Kaasomandi lõpetamise viiside vahel valimisel ei ole oluline AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud jagamisviiside järjekord, vaid jagamise viis tuleb valida poolte huve kaaludes. Hoolimata sellest, millise hinnaga ja eesmärgil hagejad kaasomandi osa sundenampakkumisel omandasid, on neil õigus oma omandit kasutada kas isiklikult või kasu saamise eesmärgil. II
14.Ringkonnakohus nõustub vastuapellatsioonkaebuse väitega, et maakohus kohaldas vääralt VÕS § 6 lg-s 2 sätestatut, kui leidis kaotatud kasutuseelise väärtuse, kuid jättis hea usu põhimõttele tuginedes hagejate nõude selle hüvitamiseks rahuldamata.
14.1.Pöördumisega (I kd, tl 7 – 8) on tõendatud, et hagejad tegid kostjale 02.01.2017 ettepaneku alustada läbirääkimisi kaasomandi lõpetamiseks. Kostja esindaja on nimetatud pöördumisele vastuseks palunud 31.01.2017 e-kirjas (I kd, tl 9 pöördel), et hagejad teeks oma konkreetsed ettepanekud. Hagejad on oma nägemuse esitanud kostja esindajale 01.02.2017 (I kd, tl 9). Hagejate 23.03.2017 e-kirjast (I kd, tl 10) nähtub, et sellele vastust ei laekunud ja 24.03.2017 esitasid hagejad kostjale kaotatud kasutuseelise nõude (I kd, tl 12 – 14). Maakohus tuvastas, et kostja ei andnud hagejatele elamu võtit ega taganud hagejatele elamu kasutamist
9(14)
ühiselt kostjaga. Maakohus järeldas õigesti, et kostja sai kasutuseeliseid tulenevalt asjaolust, et kasutas ainuisikuliselt ja ilma hagejate nõusolekuta hagejatega kaasomandis olevat kinnistut.
14.2.Kaasomanike vahel on lepingulaadsed suhted. Riigikohtu praktikas on olukorras, kus isik ei saa kasutada oma kaasomandi osa, lähtutud kinnisasjade puhul potentsiaalse üüritulu põhimõttest. Sellele on praeguses menetluses rajanud oma nõude ka hagejad. Nõude aluseks on AÕS § 71 lg-s 2 sätestatu (vt RKTKo 3-2-1-137-10 p 12). Riigikohus on selgitanud, et kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema (nt RKTKo 3-2-1-31-17 p 15.3; 3-2-1-180-15 p 39; 3-2-1-60-09 p 13; 3-2-1-64-05 p 16; vt ka 3-2-1-137-05 p 13; 3-21-123-05 p 28). Seejuures on kolleegium täpsustanud, et „Kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha“ (vt nt 3-2-1-136-05 p 26).
14.3.Maakohus järeldas esitatud tõendeid hinnates kolleegiumi hinnangul põhjendatult, et kasutades lisaks enda kaasomandiosale ka hagejate kaasomandi osa kinnistust, sai kostja kasutuseeliseid 375 euro ulatuses. Põhjendamatu on hagejate vastuapellatsioonkaebuse seisukoht, et kohus on käsitlenud kogu kinnistu kasutuse väärtust nullina. Maakohus on leidnud, et elamul on üürihind, kuid tunduvalt väiksem hagejate toodust. Maakohus on oma järeldust põhjendanud ekspertarvamuses tooduga, mille kohaselt ei ole elamu tehnilist ja sanitaarset seisukorda arvestades konkurentsivõimeline. Ekspert RL on leidnud, et sellise heakorra tasemega ei ole konkreetne elamu konkurentsivõimeline ja võrreldavate tehingute puudumise tõttu ei ole võimalik hinnata kinnistu turupõhist üüri. Sisuliselt tähendab see seda, et sellised elamuid keegi ei üüriks. Kohtul puudus kohustus määrata asjas kordusekspertiis, sest ekspertarvamus ei olnud ebaselge, vasturääkiv ega puudulik (TsMS 304 lg 1 mõttes). Hagejate esitatud asja tundva isiku arvamuse osas on maakohus selgitanud, miks sellest lähtuda ei saa.
14.4.Praeguses olukorras, kus sobivate võrdlusobjektide puudumise tõttu ei olnud võimalik kasutuseelise täpset suurust tõendada, otsustas maakohus hagejate varalise nõude suuruse põhjendatult oma siseveendumuse kohaselt kõiki asjaolusid arvestades, arvestades mh nii asjatundja- ja ekspertarvamuse kui ka kinnistut iseloomustavate ja selle kasutusväärtust mõjutavate asjaoludega (TsMS § 233 lg-d 1 ja 2). Kasutuseelise väljamõistmist väiksemas summas kui pool terve kinnistu turupõhisest üürist õigustab praegusel juhul ka see, et kinnistul oleks elanud ka kostja, kellega oleks tulnud kinnistut jagada, mistõttu selle kasutusväärtus võimaliku üürniku jaoks oleks olnud eelduslikult madalam kui pool üürituruhinnast. Ka nimetatud asjaolu raskendab hagejate kaotatud kasutuseelise suuruse tõendamist, kuna üldjuhul üüritakse kinnistuid välja tervikuna.
14.5.Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et kostja ei peaks hagejatele hüvitama kasutuseeliseid enne vastavasisulise nõude esitamisest teadasaamist. Hagejad esitasid nõude 24.03.2017. Kuna nõue saadeti kostja esindaja e-posti aadressile, sai esindaja eelduslikult nõudest teada hiljemalt järgmisel tööpäeval, s.o 27.03.2017. Ringkonnakohus peab mõistlikuks lugeda kaotatud kasutuseelise hüvitise nõude sissenõutavaks muutumise kuupäeva alates järgmise kuu lõpust (s.o alates 30.04.2017) ja viivise sissenõutavaks muutumise kuupäeva kohustuse mittetäitmise korral alates ülejärgmise kuu esimesest kuupäevast (s.o alates 01.05.2017). 30.04.2017 pidanuks kostja maksma hagejatele kaotatud kasutuseelise hüvitise aprilli kuu eest 2017. aastal ja selle kohustuse täitmata jätmise korral tasuma viivist alates 01.05.2017. Apellatsioonkaebuses on hagejad palunud kaotatud kasutuseelise väärtuse ja viivise sellelt mõista välja alates hagi esitamisest, s.o 10.05.2017. Viimatinimetatud
10(14)
kuupäevaks oli kasutuseelise nõue muutunud sissenõutavaksperioodi 28.03.2017-30.04.2017 eest. Ülejäänud osas muutus kasutuseelise nõue sissenõutavaks hiljem kuu kaupa.
14.6.Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et vastuolus hea usu põhimõttega on kaotatud kasutuseelise nõudmine aja eest, mil pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi üle. Heas usus käitumine on aus, õiglane, koostööaldis ja teise poole huve arvestav. Kaasomanikul on AÕS § 76 lg 1 järgi õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kui kokkulepet ei saavutata, tuleb kaasomandi lõpetamise vaidlused lahendada kohtus (AÕS § 77 lg 2). Hagejatel on AÕS § 71 lg 2 järgi õigus nende kaasomandiosale vastavale osale ühisest asjast saadavast kasust ka ajal, mil pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi üle. Sellises olukorras ei saa hagejate kaotatud kasutuseelise nõuet jätta rahuldamata üksnes viitega kaasomandi lõpetamise kohtulikule vaidlusele.
14.7.Hagejate viivisenõude aluseks on VÕS § 113 lg 1 teine lause.
14.8.Eeltoodust tulenevalt kuulub osaliselt rahuldamisele hagejate nõue ja kostjalt tuleb välja mõista solidaarselt hagejate kasuks kaotatud kasutuseelise hüvitis perioodil 10. mai 2017 – 31. mai 2017 266 eurot ja edasi 375 eurot kuus alates 1. juuni 2017 kuni kinnistu suhtes poolte kaasomandi lõpetamiseni. Ringkonnakohus arvutab välja kaotatud kasutuseelise ja sellelt arvestatud viivisenõude kuni otsuse tegemiseni ja mõistab selle edasi välja igakuise hüvitisena kuni menetlusosaliste vahelise kaasomandi lõppemiseni vaidlusaluse kinnistu suhtes. Arvestades kaotatud kasutuseelise hüvitise suurust 375 eurot kuus, on selle suuruseks perioodil 10. mai 2017. a – 30. september 2021. a 19 766 eurot, edasiulatuvalt alates 1. oktoobrist 2021 375 eurot kuus kuni kinnisasja kaasomandi lõpetamiseni menetlusosaliste vahel. Ringkonnakohus arvestab viivise arvutamisel järgmisega: kaotatud kasutuseelise summa muutub sissenõutavaks iga kuu viimasel kuupäeval; 31.05.2017 seisuga oli muutunud sissenõutavaks hüvitis 22 päeva eest 266 eurot; igal järgneval kuul lisandus nimetatud summale 375 eurot ja oktoobri kuu 2021. a hüvitis ei ole veel otsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud. Viivise suurus (viivisekalkulaator.ee arvutuse kohaselt) on 3454,69 eurot ja nimetatud summa tuleb kostjalt välja mõista hagejate kasuks solidaarselt. Alates 12. oktoobrist 2021 tuleb viivis välja mõista kostjalt solidaarselt hagejate kasuks VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kaotatud kasutuseelise nõudelt 19 766 eurot ja tulevikus tekkivalt kasutuseelise nõudelt kuni nõude kohase täitmiseni. Periood, mille eest kasutuseelist arvestatakse
Kasutuseelise Kasutuseelise suurus sissenõutavaks (eurot) muutumise aeg
15.Kaasomandi lõpetamise nõudes on maakohus tulenevalt Riigikohtu praktikast (vt RKTKo 3-2-1-70-10 p 14) jätnud põhjendatult menetluskulud poolte endi kanda. Arvestades kasutuseelise rahuldamist pooles ulatuses, jäävad ka selles osas menetlusosaliste kulud maakohtus nende endi kanda (TsMS § 162 lg 1 alusel). Seega puudub alus nimetatud osas maakohtu otsuse muutmiseks.
16.Apellatsioonimenetluse kulud tuleb apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta apellatsioonkaebuse osas kostja kanda ja vastuapellatsioonkaebuse 50% ulatuses rahuldamise tõttu poolte endi kanda (TsMS 171 lg 1 alusel).
17.Vastavalt TsMS § 174 lg 3 määrab ringkonnakohus kindlaks väljamõistetavad menetluskulud apellatsiooniastmes.
17.1.Hagejad on esitanud menetluskulude nimekirja, milles taotlevad kostjalt vastuapellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu 1000 eurot ja lepingulise esindaja kulude katteks 1794 euro (koos käibemaksuga) väljamõistmist. Hagejatele osutatud õigusabiteenuse sisuks on maakohtu otsuse analüüs, nõupidamine klientidega ja vastuapellatsioonkaebuse koostamine 6 h; kostja apellatsioonkaebusele vastamine 3 h, kohtuistungiks ettevalmistumine 1,5 h ja kohtuistungil osalemine 1 h. Kokku 11,5 h. Taotluse kohaselt on kõik kulud kantud seoses praeguse kohtumenetlusega.
17.2.Kostja hagejate menetluskulude taotlusele vastuväiteid ei esitanud.
17.3.Arvestades maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebuse sisu ja mahtu, samuti vajadust klientidega suhelda, peab ringkonnakohus hagejate põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks apellatsioonkaebusega tehtud toimingute osas 2 h. Arvestades vaidluse vähest mahtu ja keskmist keerukust on kohtuistungiks valmistumise mõistlik ajakulu 1 h ja kohtuistungi ajakulu vastavalt protokollile 47 min, millest 1h tuleb lugeda seotuks apellatsioonkaebusega. Kokku on seega hagejate vajalik ja põhjendatud ajakulu 3 h. Tunnihind 156 eurot (sisaldab käibemaksu) on vaidluse keskmist keerukust ja asjaolusid arvestades mõistlik. Seega kuulub kostjalt väljamõistmisele hagejate kasuks solidaarselt apellatsioonimenetluse menetluskulu 156 x 3 = 468 eurot. Kokku on hagejate vajalik ja põhjendatud menetluskulu 468 eurot ja see kuulub kostjalt väljamõistmisele hagejate kasuks solidaarselt.
17.4.Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus vastavalt hagejate taotlusele otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
17.5.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar, Gea Lepik, Ele Liiv
13(14)
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.