K Re hagi A Bi vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes ja A Bi vastuhagi K Re vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes
Tsiviilasja hind
Hagihind 7000 eurot Vastuhagihind 7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja): K R (isikukood xxx, elukoht xxx); Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja: K L (isikukood xxx, e-post xxx); Kostja (vastuhagis hageja): A B (isikukood xxx, elukoht xxx); Kostja (vastuhagis hageja) lepinguline esindaja: vandeadvokaat Indrek Veso (Advokaadibüroo Ruus & Veso OÜ, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
Resolutsioon
1.Jätta rahuldamata K Re hagi A Bi vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes.
2.Rahuldada A Bi vastuhagi K Re vastu kaasomandi lõpetamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõudes.
3.Lõpetada kinnisasja registriosa numbriga xxx kaasomand kinnisasja kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud rahast arvata esmalt maha täitemenetluse läbiviimise kulud ning seejärel jagada saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, s.o xxx K Rele ja xxx A Bile. Menetluskulud
4.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord
5.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud, hageja nõue ja vastuväited vastuhagile
1.Hageja ja kostja on xxx asuva kinnistu registriosa nr xxx, katastritunnus xxx, pindala 4703 m2 kaasomanikud. Hagejale kuulub xxx kaasomandist ja kostjale kuulub xxx kaasomandis. Kinnistu kaasomanike vahel on kasutuskorra kokkulepe vastavalt A S büroos 19.09.2002 koostatud notariaalsele lepingule nr xxx. Hageja on kinnistut kasutanud oma koduna 2002. aastast. Kostja omandas enda kaasomandi osa 2019. aastal oma vanematelt.
2.22.12.2010 soovisid kostja vanemad omandada hagejale kuuluvast kinnistuosast 528 m2, mida nad plaanisid hakata kasutama aiamaana. Pooled jõudsid kokkuleppele ja sõlmisid kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja muutsid kasutuskorda. Hageja ainukasutusse ja valdusesse jäid kinnistu plaanil märgitud alad tähtedega B, C, D, E vahel 2607m2 suuruse alana. Kostja vanemate ainukasutusse jäid kinnistuplaanil märgitud alad tähtedega A, B, E, F, 2096 m2 suuruse alana. Hageja kasutuses on elamust alumise korruse tuba, köök ja wc ja teise korruse pööning ning kostja kasutuses on elamu esimesel korrusel asuvad toad ja esik. Hageja hinnangul on kostjapoolne elamuosa täielikult amortiseerunud.
3.Hageja on koos oma perekonnaga kasutanud elamut oma koduna alates 2002. aastast. Kostja vanemad ei ole oma osa elamust kunagi aastaringseks elamiseks kasutanud, nende püsiv elukoht on xxx. Hageja perekonnas kasvavad kaks poega ja suvel on sündimas kolmas laps, seega on oluline, et ka laste huvid oleksid kaitstud ja elamu 1/3 ostu korral on lahendatud ka ruumipuuduse probleem. Kaasomandi lõpetamisel tekib hageja perekonnale rohkem ruumi ja on võimalus elamu täies mahus renoveerida, mis on hädavajalik elamu praegust olukorda arvestades.
4.Hageja on teinud kostja vanematele mitu ettepanekut, kuidas tagada elamu säilimine vähemalt samaväärses olukorras. Kostja vanemad ei ole tundnud kinnistu seisukorra kohta mitte mingit huvi. Hageja on seni oma kuludega soojustanud talle kuuluva pööningu ja oma osa elamust, hageja kasutuses olev elamuosa on renoveeritud, olemas on vee- ja kanalisatsioonisüsteem, kommunikatsioonid, eluruum on köetav jne. Kostjatele kuuluv elamu osa ei ole hetkel elamiskõlblik.
5.Kinnisvara müük kaasomanike vahelise enampakkumise teel ei ole õiglane hageja suhtes, sest hageja poolse kinnisvara reaalne väärtus on oluliselt suurem kinnisasja
arvutuslikust väärtusest. Seega vastuhagis esitatud alternatiivnõue ei ole hageja suhtes õiglane ja tekitab kostjale põhjendamatu eelise kinnisasja omandamisel.
6.Hageja palub hagi rahuldada ja lõpetada kaasomand kinnisasja osas aadressil xxx Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx, määrates nimetatud kinnistu ainuomanikuks hageja ning mõistes kostjale välja hüvitis. Kohustada kostjat andma nõusolek kinnistu teise jao omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja. Jätta kohtukulud kostja kanda. Kostja vastuväited hagile ja vastuhagis esitatud nõue
7.Kostja leiab, et kaasomand tuleb lõpetada, kuid mitte hageja taotletud viisil. Kostja sai kinnistu omanikuks 28.10.2019 kinkelepingu alusel. Kostja vanemad kinkisid kostjale xxx kaasomandi osa kostja perekonna suurema eluruumi vajaduse tõttu. Hetkel elab kostja kahetoalises korteris xxx 47,3m2 koos oma naise ja kahe lapsega. Kuna kostja perekonnal on suur ruumipuudus, siis sooviski kostja jätkata vanemate poolt alustatud remonti ja rajada perekonnale kodu temale kuuluvale ja tema ainukasutuses olevasse maja ossa.
8.Hageja on hagis väitnud, et kostja vanemad ja kostja ei ole oma kaasomandi osa kasutanud ja remontinud, mis ei vasta tõele. Kostja elas oma majaosas 2004 kuni 2007, mil kostja oli sunnitud ostma xxx korteri. Kostja ja tema vanemad alustasid oma kaasomandi osa remonttöödega juba 2005. aastal. Remonttööd peatusid 2006. aastal, kui hageja alustas maja pööningul ilma kostja vanematega kooskõlastamata remonttöid. Remonttöid ei saanud kostja ja tema vanemad jätkata, kuna hageja ebaseaduslike ehitustööde ajal tekkisid kostja majaosa eluruumi lakke ja seintesse praod.
9.xxx Linnavalitsus tegi hagejale korduvalt ettekirjutusi. xxx Linnavalitsus kohustas oma 21.12.2006 ettekirjutusega taotlema projekteerimistingimused, tegema ekspertiisi ning taotlema ehitusloa, kuid hageja seda ei teinud. xxx Linnavalitsus tegi hagejale 20.11.2008 ettekirjutuse tegemaks ekspertiis, tuvastamaks, kas vahelagi on hageja ebaseadusliku ehitustööde tulemusena ülekoormatud. Seda hageja samuti ei teinud. xxx Linnavalitsus soovis teostada 21.04.2010 ehitusjärelevalvet, kuna hageja on omavoliliselt välja ehitanud maja pööningukorruse ning sinna rajanud kamina. Hageja abikaasa keeldus xxx Linnavalitsuse ametnikke kinnistule lubamast. Hageja pahauskne käitumine on üks põhjustest, miks tuleb kostja vastuhagi rahuldada ja jätta kinnistu kostja ainuomandisse. Hageja on põhjustanud oma käitumisega olukorra, kus viimased 13 aastat ei ole kostja saanud tema ainukasutuses olevat majaosa eluruumina kasutada. Kostja ei ole nõus loobuma oma kaasomandi osast hageja poolt pakutud rahalise hüvitise vastu, kuna hageja on see, kes teeb kõik omalt poolt võimaliku, et kaasomanikud koos ei saaks rahumeelselt elada.
10.Kui kohus ei rahulda kostja nõuet hageja välja osta ja ise ainuomanikuks saada, siis tuleks kinnistu panna kaasomanikevahelisele enampakkumisele. Seda põhjusel, et mõlemad kaasomanikud on huvitatud kinnistu ainuomanikuks saamisest ning enampakkumine selgitab välja, kumb kaasomanik on nõus rohkem maksma teise kaasaomaniku väljaostmise eest.
11.Juhul, kui kohus rahuldab kostja alternatiivnõude ja otsustab panna kinnistu kaasomanikevahelisele enampakkumisele, siis palub kostja enampakkumine korraldada täitemenetluse seadustiku sätete alusel algihinnaga 50 000 eurot, pakkumise sammuga 1000 eurot ning saadud raha jagada selliselt, et xxx kinnistu müügihinnast maha arvestada täiemenetluse läbiviimise kulud ning sellest järele jäävast summast maksta välja enampakkumise ja kaasomandi osa kaotanud kaasomanikule vastavalt tema kaasomandi suurusele. Enampakkumise võitja ei pea iseendale müügihinda maksma.
12.Kostja palub lõpetada kaasomand xxx (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx) osas, jättes xxx kinnistu A Bi ainuomandisse; mõista K Rele välja hüvitis 86 475 eurot xxx kinnistu kaasomandiosa kaotuse eest; kohustada K Rt andma (KRS § 341 lg 1 tähenduses) tahteavaldus kinnistu asukohaga xx (registriosa nr xxx) teise jao omaniku kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu xxx ainuomanikuna kinnistusraamatusse A B. Alternatiivselt lõpetada A B ja K R kaasomand xxx (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx) osas ja müüa kinnistu aadressiga xxx tervikuna kaasomanike vahelisel enampakkumisel täitemenetluse seadustiku sätete alusel algihinnaga 50 000 eurot, pakkumise sammuga 1000 eurot ning saadud raha jagada selliselt, et xxx kinnistu müügihinnast maha arvestada täiemenetluse läbiviimise kulud ning sellest järele jäävast summast maksta välja enampakkumise ja kaasomandi osa kaotanud kaasomanikule müügihinna osa vastavalt tema kaasomandi suurusele. Enampakkumise võitja ei pea iseendale müügihinda maksma. Enampakkumise järgselt kinnistusraamatu III jaost kustutada esimesel järjekohal olev märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta. Jätta menetluskulud hageja kanda. Kohtuotsuse põhjendused
13.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ja vastuhagiga ning asjas esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja vastuhagi tuleb rahuldada.
14.Asjas puudub vaidlus, et hageja ja kostja kaasomandisse kuulub kinnisasi asukohaga xxx, registriosa numbriga xxx, millest hagejale kuulub xxx mõttelist osa ja kostjale kuulub xxx mõttelist osa, mida tõendab ka kinnistusraamatu väljavõte (kd I lk 5). Pooled ei vaidle küsimuses, et kaasomand tuleks lõpetada, kuid pooltel on erimeelsus kaasomandi lõpetamise viisi osas. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest hüvitise. Kostja leiab vastuhagis, et kaasomand tuleks lõpetada viisil, mille kohaselt kinnistu jääb kostja ainuomandisse ning kostja tasub hagejale õiglase hüvituse omandi kaotuse eest. Alternatiivselt palub kostja kaasomandi lõpetamist kinnisasja kaasomanikevahelisele enampakkumisele panemise teel.
15.Kohus märgib, et kooskõlas asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõikega 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust. Kõnealust seisukohta on väljendanud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-45-06. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Asjaõigusseaduse § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistav asjaolu üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus käesoleval juhul tuvastanud, nagu ka muid piiranguid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist, seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.
16.Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes
õiglusest. Kohtul on võimalik kaasomand lõpetada üksnes hagis või vastuhagis taotletud viisil. Kohus on seisukohal, et antud juhul on põhjendatud lõpetada kaasomand kostja poolt vastuhagis nimetatud alternatiivsel viisil, s.o kinnisasja müümisega kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kohus võtab arvesse asjaolusid, et nii hageja kui kostja soovivad kinnisasja ainuomanikuks saada ning hagejal ja kostjal on kohtu hinnangul kinnisasjaga võrdne seotus. Kohus märgib, et Riigikohus on lahendis nr 3-21-14-17 p-s 24 asunud seisukohale, et olukorras, kus mitu kaasomanikku (ühisomanikku) soovivad jagatavat asja või õigust endale hüvitise maksmise vastu, on kolleegiumi arvates vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi või õigus kaasomanike (ühisomanike) vahelisele enampakkumisele. Kaasomanike huvid ja soovid on eelduslikult võrdväärselt kaalukad (vt erandi kohta ka nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 20). Kaasomanike (ühisomanike) vaheline enampakkumine võimaldab eseme omandamisest huvitatud kaasomanikel (ühisomanikel) endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse enam rahaliselt panustama ja toob paremini välja ka eseme väärtuse. See väldib vajadust kohtul poolte huve omandamise vastu kaaluda ning tihti keerulist, kulukat ja spekulatiivset eseme hindamist kohtumenetluses vastaspoolele makstava hüvitise määramiseks. Seda eriti olukorras, kus eseme väärtus võib menetluse käigus või pärast seda muutuda.
17.Kohus leiab, et antud juhul on tegemist eelviidatud Riigikohtu lahendis kirjeldatud olukorraga, kus hageja ja kostja soovivad mõlemad saada kinnisasja ainuomanikuks ning nende huvid kinnisasja omandamise vastu on võrdse kaaluga. Kohus märgib, et nähtuvalt kinnistusraamatu väljavõttest on vaidlusalune kinnisasi kinnistatud 13.12.2000 ning omanikena on kinnistusraamatusse kantud A T 2/3 mõttelise osa omanikuna ning T Ba 1/3 mõttelise osa omanikuna. Käesolevas asjas esitatud asjaoludest ilmneb, et A T oli hageja isa ning T Ba on kostja ema. Seega on nii hagejal kui kostjal kõnealuse kinnistuga seos juba lapsepõlvest. Samuti on nii hageja kui kostja avaldanud, et soovivad kinnistul elada seoses perekonnaliikmete arvu suurenemisega ning peavad vaidlusalust kinnistut selleks sobivaks kohaks. Kohtu hinnangul on tegemist võrdselt hinnatavate huvidega kinnistu omandamise vastu ning kumbki nimetatud asjaoludest ei anna alust lõpetada kaasomand viisil, mille kohaselt kohus määraks, et hageja või kostja saab kohtulahendi alusel kinnisasja ainuomanikuks. Kohus on seisukohal, et nii hagejale kui kostjale tagab kõige soodsama tulemuse lahendus, kus kinnistu pannakse kaasomanikevahelisele enampakkumisele, kuna sellisel juhul saab omandi kaotav kaasomanik võimalikult suure hüvitise. Samuti võtab kohus arvesse asjaolu, et poolte vahel on erimeelsus küsimuses, milline on kaasomandisse kuuluva kinnistu väärtus. Olukorras, kus kinnistu pannakase kaasomanikevahelisele enampakkumisele, langeb vastav probleem ära ning kinnistu õiglane väärtus kaasomanike silmis selgub enampakkumise käigus.
18.Seoses hageja väidetega, et hageja on kinnistusse varaliselt enam panustanud, märgib kohus, et lähtuvalt Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-102-05 p-s 16 rõhutatust tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest. Kohus märgib, et hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ja tõendeid, mis annaksid kohtule aluse eelnimetatud Riigikohtu lahendis väljendatud põhimõttest kõrvale kaldumiseks. Samuti võtab kohus arvesse kostja esitatud selgitusi selle kohta, et ka kostja on soovinud tema kasutuses olevat kaasomandiosa remontida, kuid see on olnud raskendatud lähtuvalt hagejast tulenevatest asjaoludest.
19.Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et kaasomanike huve kaaludes on põhjendatud kaasomand lõpetada kinnistu xxx, registriosa numbriga xxx, kaasomanikevahelisele enampakkumisele panemise teel. Seega tuleb hageja esitatud hagi jätta rahuldamata ning kostja esitatud vastuhagi rahuldada vastuhagis esitatud alternatiivse kaasomandi lõpetamise viisi osas.
20.Kostja on esitanud täiendavalt taotluse määrata kindlaks kohtuotsuse täitmise kord, mille kohaselt müüa kinnistu kaasomanike vahelisel enampakkumisel täitemenetluse seadustiku sätete alusel algihinnaga 50 000 eurot, pakkumise sammuga 1000 eurot ning saadud raha jagada selliselt, et kinnistu müügihinnast maha arvestada täiemenetluse läbiviimise kulud ning sellest järele jäävast summast maksta välja enampakkumise ja kaasomandi osa kaotanud kaasomanikule müügihinna osa vastavalt tema kaasomandi suurusele. Enampakkumise võitja ei pea iseendale müügihinda maksma. Enampakkumise järgselt kinnistusraamatu III jaost kustutada esimesel järjekohal olev märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta.
21.Kohus leiab, et kostja taotlus täitmise korra kindlaks määramise osas tuleb rahuldada osaliselt. Kohtu hinnangul on põhjendatud määrata kindlaks, et kinnistu müügihinnast tuleb maha arvata täitemenetluse kulud. Ülejäänud osas ei pea kohus kostja taotlust põhjendatuks. Kohus leiab, et nii alghind kui pakkumise samm võivad jääda kohtu poolt kindlaks määramata, kuna sellisel juhul saavad kaasomanikud täpsemalt määratleda, millist hinda nad kaasomandisse kuuluva kinnistu eest õiglaseks ja põhjendatuks peavad. Samuti ei pea kohus põhjendatuks teisi kostja taotletud täpsustusi, kuna olukorras, kus üks kaasomanikest on saanud kinnistu ainuomanikuks, on tal võimalik soovi korral lasta kustutada kinnistusraamatusse kaasomanike kasutuskorra kohta tehtud kanne.
22.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on hagihind 7000 eurot ja vastuhagihind 7000 eurot. Menetluskulud
23.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda. Praeguses asjas on nii hageja kui ka kostja nõustunud kaasomandi lõpetamisega. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poolte huvisid silmas pidades. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-70-10 p-s 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. (digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.