F P, M I jt avaldus eriomandi kokkuleppe muutmiseks tahteavalduste andmiseks kohustamiseks
Hagita asja hind
3 500 eurot
Menetlustoiming
avalduse lahendamine
Menetlusosalised ja nende
Avaldaja I: F P (isikukood xxx)
esindajad
Avaldaja II: M I (isikukood xxx) Avaldaja III: M V (isikukood xxx) Avaldaja IV: E M (isikukood xxx) Avaldaja V: V M (isikukood xxx) Avaldaja VI: P O (sünniaeg xxx) Avaldaja VII: J P (isikukood xxx) Avaldaja VIII: N P (sünniaeg xxx) Avaldaja IX: M O (isikukood xxx) Avaldaja X: K K (isikukood xxx) Avaldaja XI: K S-R (isikukood xxx) Avaldaja XII: L K (isikukood xxx) Avaldaja XIII: A A-T (isikukood xxx) Avaldaja XIV: R Z (isikukood xxx) Avaldaja XV: J R (isikukood xxx)
Avaldaja XVI: Ž P (isikukood xxx) Avaldaja XVII: I K (isikukood xxx) Avaldaja XVIII: OÜ A (registrikood xxx) Avaldaja XIX: N P (isikukood xxx) Avaldaja XX: U T (isikukood xxx) Avaldaja XXI: T S (isikukood xxx) Avaldaja XXII: M T (isikukood xxx) Avaldaja XXIII: M H (isikukood xxx) Avaldaja XXIV: V M (isikukood xxx) Avaldaja XXV: Ü F (isikukood xxx) Avaldaja XXVI: K-H P (isikukood xxx) Avaldaja XXVII: L K (isikukood xxx) Avaldaja XXVIII: G G (isikukood xxx) Avaldaja XXIX: S K (isikukood xxx) Avaldaja XXX: M J (isikukood xxx) Avaldaja XXXI: A W (end S, isikukood xxx) Avaldaja XXXII: S M (isikukood xxx) Avaldaja XXXIII: K A (isikukood xxx) Avaldaja XXXIV: P T (isikukood xxx) Avaldaja XXXV: J I (isikukood xxx) Avaldaja XXXVI: K K (isikukood xxx) Avaldaja XXXVII: R J (isikukood xxx) Avaldaja XXXVIII: Osaühing M I (registrikood xxx) Avaldaja XXXIX: osaühing K I (registrikood xxx) Avaldaja XL: A V (isikukood xxx) Avaldaja XLI: K N (isikukood xxx) Avaldaja XLII: G U (isikukood xxx)
Avaldaja XLIII: T P (isikukood xxx) Avaldaja XLIV: L OÜ (registrikood xxx) Avaldaja XLV: K V (isikukood xxx) Avaldaja XLVI: T L (isikukood xxx) Avaldaja XLVII: K K (isikukood xxx) Avaldaja XLVIII: R K (isikukood xxx) Avaldaja XLIX: L B (isikukood xxx) Avaldaja L: S H (isikukood xxx) Avaldaja LI: E E R (end E-J L, isikukood xxx) Avaldaja LII: V K (isikukood xxx) Avaldaja LIII: T M (isikukood xxx) Avaldaja LIV: R L (end I , isikukood xxx) Avaldaja LV: A J (isikukood xxx) Avaldajate I-LV ja puudutatud isikute XXIV, XXV, XXVIII, XXIX, XXXII, XXXV-XXXVIII esindaja: Tuulikki Laesson (e-post xxx) Puudutatud isik I: S H (isikukood xxx) Puudutatud isik II: R V (isikukood xxx) Puudutatud isik III: M M (isikukood xxx) Puudutatud isik IV: L V (isikukood xxx) Puudutatud isik V: T Š (isikukood xxx) Puudutatud isik VI: T H (isikukood xxx) Puudutatud isik VII: K O (isikukood xxx) Puudutatud isik VIII: S S (isikukood xxx) Puudutatud isik IX: E V (isikukood xxx) Puudutatud isik X: Aktsiaselts M K (registrikood xxx) Puudutatud isik XI: T H (isikukood xxx) Puudutatud isik XII: S H (isikukood xxx)
Puudutatud isik XIII: M I (isikukood xxx) Puudutatud isik XIV: N Z -I (isikukood xxx) Puudutatud isik XV: T H (isikukood xxx) Puudutatud isik XVI: S P (isikukood xxx) Puudutatud isik XVII: E T(isikukood xxx) Puudutatud isik XVIII: Osaühing H H (registrikood xxx) Puudutatud isik XIX: M K (isikukood xxx) Puudutatud isik XX: V K (isikukood xxx) Puudutatud isik XXI: E V (isikukood xxx) Puudutatud isik XXII: A F (isikukood xxx) Puudutatud isik XXIII: E F (isikukood xxx) Puudutatud isikute I-XXIII esindaja: vandeadvokaat Kristjan Tamm (e-post xxx) Puudutatud isik XXIV: M R (isikukood xxx) Puudutatud isik XXV: E N (isikukood xxx) Puudutatud isik XXVI: I-M K (isikukood xxx, elukoht kohtule teadmata, asja materjalid kätte toimetatud avalikult) Puudutatud isik XXVII: A OÜ (registrikood xxx) Puudutatud isiku XXVII esindaja: Ülo Kallas (e-post xxx) Puudutatud isik XXVIII: J L M (isikukood xxx) Puudutatud isik XXIX: T V (isikukood xxx) Puudutatud isik XXX: P V (isikukood xxx, e-post xxx) Puudutatud isik XXXI: E K (isikukood xxx, elukoht xxx) Puudutatud isik XXXII: S M (isikukood xxx)
Puudutatud isik XXXIII: R K (isikukood xxx, elukoht xxx) Puudutatud isik XXXIV: OÜ E (registrikood xxx) Puudutatud isiku XXXIV esindaja: Elise Vasamäe (e-post xxx) Puudutatud isik XXXV: V Z (isikukood xxx) Puudutatud isik XXXVI: L P (end A, isikukood xxx) Puudutatud isik XXXVII: M P (isikukood xxx) Puudutatud isik XXXVIII: K C OÜ (registrikood xxx) Puudutatud isik XXXIX: S A E (isikukood xxx, e-post xxx) Puudutatud isik XL: L korteriühistu (registrikood xxx) Puudutatud isiku XL esindaja: Raimo Jõgeva (e-post xxx)
Ärakuulamise aeg
22.10.2019
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada avaldus osaliselt.
2.Kohustada S H, R V, M M, L V, T Š, T H, K O, S S, E V, Aktsiaseltsi MV K, T H, S H, M I, N Z-I, T H, S P, E T, Osaühingut H H, M K, V K, E V, A F, E F, M R, E N, I-M K, A OÜ-d, J L M, T V, P V, E K, S M, R K, OÜ-d E, V Z, L P, M P, K C OÜ-d ja S A E andma tahteavaldus Tallinn, L korteriomanike kokkuleppe sõlmiseks järgmistel tingimustel:
2.1.Tallinn, L korteriomanikud lepivad kokku, et Tallinn, L korteriomanike üldkoosolekul on igal korteriomanikul hääli arv, mis on võrdne temale kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusega Tallinn, L kinnisasjast.
3.Kohustada S H andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
4.Kohustada R V andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni
punktis 2.1 kajastatud sissekandmiseks.
korteriomanike
kokkuleppe
eriomandi
sisuna
5.Kohustada M M andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
6.Kohustada L V andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
7.Kohustada T Š andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
8.Kohustada T H andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
9.Kohustada K O andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
10.Kohustada S S andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
11.Kohustada E V andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
13.Kohustada T H andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
14.Kohustada S H andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
15.Kohustada M I andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
16.Kohustada N Z-I andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
17.Kohustada T H andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
18.Kohustada S P andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
19.Kohustada E T andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
20.Kohustada Osaühingut H H andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
21.Kohustada M K andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
22.Kohustada V K andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
23.Kohustada E V andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
24.Kohustada A F andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
25.Kohustada E F andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
26.Kohustada M R andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni
punktis 2.1 kajastatud sissekandmiseks.
korteriomanike
kokkuleppe
eriomandi
sisuna
27.Kohustada E N andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
28.Kohustada I-M K andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
29.Kohustada A OÜ-d andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosade nr xxx, xxx ja xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
30.Kohustada J L M andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
31.Kohustada T V andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
32.Kohustada P V andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
33.Kohustada E K andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
34.Kohustada S M andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
35.Kohustada R K andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
36.Kohustada OÜ-d E andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
37.Kohustada V Z andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
38.Kohustada L P andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
39.Kohustada M P andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
40.Kohustada K C OÜ-d andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
41.Kohustada S A E andma tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx esimesse jakku käesoleva kohtumääruse resolutsiooni punktis 2.1 kajastatud korteriomanike kokkuleppe eriomandi sisuna sissekandmiseks.
42.Jätta avaldus rahuldamata nõuete osas kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek eriomandi kokkuleppe muutmiseks selliselt, et:
42.1.üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevad korteriomandite eriomandite pindade omanikud, kellele kuulub üle 50% kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite pindadest kokku, mis on kantud kinnistusraamatusse eriomandi üldpinnana (so reaalosa üldpind) või alternatiivselt omanikud, kellele kuulub üle 50% (so vähemalt xxx) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite juurde kuuluvast kaasomandi osast kokku;
42.2.ja teistkordselt kokkukutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevad korteriomandite eriomandite pindade omanikud, kellele kuulub üle 30% (so vähemalt 1 129,497 m2) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite pindadest kokku, mis on kantud kinnistusraamatusse eriomandi üldpinnana (so reaalosa üldpind) või alternatiivselt omanikud, kellele kuulub üle 30% (so vähemalt xxx) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite juurde kuuluvast kaasomandi osast kokku; ning eriomandi kokkuleppe vastava muutmise käsitlemiseks asjaõiguslepinguna ning puudutatud isikute kohustamiseks andma nõusolek ja taotlema kinnistada eriomandi kokkuleppe vastav muutmine kinnistusraamatusse.
43.Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
Edasikaebamise kord Määrusele saab esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest määruse teinud kohtu kaudu Tallinna Ringkonnakohtule, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel määruse tegemisest. Avaldajate esitatud väited ja nõue
1.Avaldajad on L, Tallinn, asuvate korterite omanikud (korterid 1-4, 6-8, 10-12, 14, 16, 17, 19-26, 28-32, 34-40, 43-59, 64). L korterelamu on viiekorruseline, mille
keldrikorrusel asuvad eluruumide juurde kuuluvad keldriboksid ning ärieesmärgil kasutatav mitteeluruum, ja mille esimesel korrusel asub ärieesmärgiga kasutatav mitteeluruum. Keldrikorrusel ja esimesel korrusel asuva mitteeluruumi näol oli varasemalt tegu ühe korteriomandiga (korteriomand number 67). Ülejäänud korrustel (teine kuni viies) asuvad korterelamus eluruumidena kasutatavad korteriomandid (eluruumidega korteriomandite arv on kokku 66). Avaldajatele kuuluvad korteriomandid, mis on kasutusel eluruumidena. Keldrikorrusel ja esimesel korrusel asuva mitteeluruumist korteriomandi nr 67 omanik oli varasemalt AS M K (puudutatud isik X). Mais 2017 jagas puudutatud isik X nimetatud korteriomandi selliselt, et ühest korteriomandist moodustati 69 eraldi korteriomandit. Muuhulgas moodustati eraldi korteriomandid nt trepikodadest, tualettruumidest ja koridoridest. Seejärel asus puudutatud isik X uusi moodustatud korteriomandeid võõrandama. Sellise tegevuse eesmärk on olnud saavutada häälteenamus eluruumide omanike üle korteriühistus ja seeläbi kontroll korteriühistu tegevuse üle. 03.09.2018 esitasid puudutatud isik X ning tema poolt võõrandatud mitteeluruumidest korteriomandite uued omanikud korteriühistu juhatusele taotluse erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumiseks. Vaatamata sellele, et korteriühistu juhatus määras erakorralise üldkoosoleku toimumise ajaks 16.10.2018, siis otsustasid puudutatud isikud ise kutsuda kokku erakorralise üldkoosoleku 05.10.2018. Toimunud koosolekul ei lubanud mitteeluruumide omanikest puudutatud isikud oma häälteenamust (neil on kokku korteriühistu üldkoosolekul 69 häält) kasutades koosolekust osa võtta eluruumidest korteriomandite omanike esindajal ning nõudsid ta lahkumist koosolekult. Seejärel viisid mitteeluruumide omanikest puudutatud isikud oma häälteenamust kasutades läbi korteriühistu erakorralise üldkoosoleku, kus võtsid oma häälteenamust kasutades vastu otsuseid, mis teenivad vaid nende huvisid ning on vastuolus eluruumidest korteriomandite omanike huvidega. Näiteks otsustasid puudutatud isikud jagada L korterelamu keskküttekulud üksnes eluruumidest korteriomanike vahel ehk otsustasid, et äriruumidest korteriomandite omanikud küttekulu tasuma ei pea. Lisaks valisid äriruumide korteriomandite omanikud üksteist korteriühistu juhatusse ning revisjonikomisjoni, et kindlustada kontroll ja juhtimine korteriühistu üle. Otsustati ka tagasinõuete esitamine eluruumide omanike vastu, kellele on tehtud korteriühistu poolt väljamakseid õigusabikulude tasumiseks vaidlustes mitteeluruumidest korteriomanikega. 05.10.2018 üldkoosoleku otsused on kohtus vaidlustatud. Eluruumidest korteriomandite omanike ning äriruumidest korteriomandite omanike vahel on ka seoses puudutatud isik X poolt korduvalt tasumata jäetud kommunaalmaksetega mitmeid kohtuvaidlusi (nii käimasolevaid kui jõustunud kohtulahendiga lõppenuid). Olukorras, kus puudutatud isik X koos teiste äriruumidest korteriomandite omanikega omandab kontrolli korteriühistu üle, on tegemist ilmselge huvide konfliktiga ning puudutatud isikul X on võimalus tagasi võtta korteriühistu poolt esitatud nõudeid, sealhulgas hagiavaldusi. Korteriühistu L põhikiri näeb ette, et iga korteriomand annab selle omanikule ühe hääle. Avaldajad on seisukohal, et antud juhul on avaldajate ehk eluruumidest korteriomandite omanike õiguste ja huvide kaitseks vajalik muuta korteriühistu üldkoosolekutel osalemise hääleõiguse põhimõtteid, tagamaks eluruumidest korteriomandite omanike õiguste kaitse ja häälte arvu proportsionaalse suhte eluruumidest korteriomandite üldpinda. Eluruumidest korteriomandite omanikele kuulub ca 76% kogu korterelamu pinnast. Olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Enne 2017.a maid kuulus puudutatud isikule X L korterelamus üks äriruumist korteriomand, mille üldpind oli 937m2. Käesoleval ajahetkel ei ole äriruumidest korteriomandite omanikele kuuluvate korteriomandite pind suurenenud, vaid
vastupidi – vastavalt ehitisregistri andmetele on äriruumidest korteriomandite pind kokku hoopis vähenenud ning on nüüd 910,2 m2. Eluruumidest korteriomandite omanikele kuuluvate korteriomandite kogupind on 2 854,8 m2. Kokku on L korterelamu korteriomandite eriomandite pind seega 3 765 m2. Seega kuulub äriruumidest korteriomandite omanikele kogu L korterelamust vaid ca 24%, kui aga eluruumidest korteriomandid moodustavad L korterelamust ca 76%. Olemasolev olukord, kus ca 24% korteriomandi aluste pindade omanikud saavad enamushäältega otsustada ülejäänud 76% eluruumidest korteriomandite omanike üle, on vastuolus hea usu põhimõttega. Vastavalt põhikirjale on üldkoosolek otsustusvõimeline kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Olukorras, kus mitteeluruumidest korteriomandite omanikele kuulub hetkel üle poole L korterelamu korteriomanditest (69 mitteeluruumist korteriomandit 66 eluruumist korteriomandi vastu), on vajalik eluruumidest korteriomandite omanike õiguste ja huvide kaitseks muuta ka üldkoosoleku kvooruminõuet. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas olukord, kus mitteeluruumide omanikud saavad takistada üldkoosoleku toimumist jättes kohale tulemata. Avaldajad paluvad:
1.1.kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek L, Tallinn, asuva korterelamu eriomandi kokkuleppe muutmiseks järgmiselt:
1.1.1.iga korteriomaniku häälte arv L korteriühistu üldkoosolekul on võrdne korteriomanikule kuuluva korteriomandi eriomandi pinna suurusega, mis on kantud kinnistusraamatusse eriomandi üldpinnana (so reaalosa üldpind);
1.1.2.L korteriühistu üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevad korteriomandite eriomandite pindade omanikud, kellele kuulub üle 50% (so vähemalt 1 882,5 m2) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite pindadest kokku, mis on kantud kinnistusraamatusse eriomandi üldpinnana (so reaalosa üldpind);
1.1.3.teistkordselt kokkukutsutud L korteriühistu üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevad korteriomandite eriomandite pindade omanikud, kellele kuulub üle 30% (so vähemalt 1 129,497 m2) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite pindadest kokku, mis on kantud kinnistusraamatusse eriomandi üldpinnana (so reaalosa üldpind); ning eriomandi kokkuleppe muutmise käsitlemiseks asjaõiguslepinguna ning kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek ja taotlema kinnistada eriomandi kokkuleppe muutmine kinnistusraamatusse;
1.2.alternatiivselt kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek L, Tallinn, asuva korterelamu eriomandi kokkuleppe muutmiseks järgmiselt:
1.2.1.iga korteriomaniku häälte arv L korteriühistu üldkoosolekul on võrdne korteriomanikule kuuluva korteriomandi eriomandi pinna juurde kuuluva kaasomandi osa suurusega, mis on kantud kinnistusraamatusse;
1.2.2.L korteriühistu üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevad korteriomandite eriomandite pindade omanikud, kellele kuulub üle 50% (so vähemalt xxx) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite juurde kuuluvast kaasomandi osast kokku;
1.2.3.teistkordselt kokkukutsutud L korteriühistu üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevad korteriomandite eriomandite pindade omanikud, kellele kuulub üle 30% (so vähemalt xxx) kogu L
korterelamu korteriomandite eriomandite juurde kuuluvast kaasomandi osast kokku; ning eriomandi kokkuleppe muutmise käsitlemiseks asjaõiguslepinguna ning kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek ja taotlema kinnistada eriomandi kokkuleppe muutmine kinnistusraamatusse. Puudutatud isikute seisukohad
2.Puudutatud isikud XXXIX (korter 66) ja XXX (korter 28) esitasid vastavalt 02.09.2019 ja 15.10.2019 seisukohad, milles märkisid, et nõustuvad avaldusega. Puudutatud isik XXVII (korterid 15, 27 ja 42) esitas 09.09.2019 seisukoha, milles märkis, et nõustub avaldusega. Ka puudutatud isik XL (korteriühistu) esitas 03.09.2019 seisukoha, mille kohaselt nõustub esitatud avaldusega. Puudutatud isikud XXVIII, XXIX, XXXV (korterid 18 ja 62) esitasid 03.09.2019 seisukoha, milles märkisid, et nõustuvad avaldusega. Samasisulise seisukoha esitasid 08.10.2019 puudutatud isikud XXXVI ja XXXVII (korter 63), 09.10.2019 puudutatud isik XXXII (korter 41) ja 15.10.2019 puudutatud isikud XXIV, XXV ja XXXVIII (korterid 5, 9 ja 65). Seisukoha kohaselt on mitteeluruumide omanike (ärilised) huvid ning eluruumide omanike huvid tihtipeale vastandlikud ning põrkuvad, arvestades asjaolu, et 76% hoonest moodustavad eluruumid, oleks mitteeluruumide omanike äriliste huvide ülekaal eluruumide omanike huvide üle vastuolus hea usu põhimõttega. Varasemalt kuulus mitteeluruumi omanikule (puudutatud isikule X) üks korteriomand, mis andis talle üldkoosolekul ühe hääle. Avalduses taotletava muudatuse jõustumise järel kuuluks mitteeluruumidest korteriomandite omanikele kokku hääli vastavalt neile kuuluvale pinnale ehk ca 24,2% häältest. Puudutatud isik XXXIV (korter 61) esitas 03.09.2019 seisukoha, mille kohaselt nõustub avaldusega ning on nõus andma avaldajate poolt soovitud tahteavaldused. Puudutatud isik XXXIV palub seda arvestada menetluskulude jaotamisel. Puudutatud isiku XXXIV 02.12.2019 seisukoha kohaselt on puudutatud isik XXXIV nõus ka täpsustatud nõuetega. Puudutatud isikud I-XXIII (korterid 67/1-67/69) esitasid 03.09.2019 ja 02.12.2019 seisukohad, mille kohaselt vaidlevad avaldusele vastu. Puudutatud isik X ei jaganud oma korteriomandit korteriühistus kontrolli haaramiseks vms põhjusel. Puudutatud isik X jagas temale kuuluva korteriomandi (endise kpl D) ruumid mitmeks korteriomandiks seetõttu, et senine äriplaan enam ei toiminud. Parkimisvõimaluste puudumise tõttu oli kpl D tegevus pikka aega kahjumlik. Seetõttu tehti uus äriplaan, mille kohaselt tehakse L hoone esimesele korrusele äritänav, mis koosneb väikestest müügiboksidest ja mille keldri korrusel on panipaigad / laopinnad, mis toetaksid müügitegevust. Korteriomandite jagamine teostati õiguspäraselt ja need on osaliselt võõrandatud. Ebaõige on ka avaldajate väide, et puudutatud isik X ei ole alusetult tasunud korteriühistule majandamiskulusid. Puudutatud isik X on kõik põhjendatud majanduskulud korteriühistule tasunud, st ükski kohtuotsus ei ole täitmata. Kohtuvaidlused on eelkõige põhjustanud asjaolu, et kuigi L äripindasid (st keldri- ja esimest korrust) keskküttega ei köeta, nõuab korteriühistu äripindade omanikelt ka keskkütte eest tasumist. L äripindadele on välja ehitatud iseseisev õhksoojuspumpadega küttesüsteem, millega seotud küttekulusid tasuvad äripindade omanikud ise. Puudutatud isikud I-XXIII on seisukohal, et seadus ei võimalda muuta eriomandi kokkulepet avaldajate poolt soovitud viisil. Korteriomanike hääleõiguse jagunemine ei ole
vastuolus hea usu põhimõttega. Seaduses sisalduv termin „olemasolev olukord“ viitab välja kujunenud või tekkinud elulistele asjaoludele, mis ei lase korteriühistul vajalikul määral toimida (näiteks mittejätkusuutlik majandamiskava, maja säilitamiseks vajaliku remondi tegematajätmine, ebaõiglane parkimise korraldus). Häälte jagunemine korteriomanike vahel ei ole seda laadi eluline olukord. Vastupidine käsitlus muudaks regulatsiooni, mis võimaldab nõuda üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist, sisutuks. Avalduses viidatud üldkoosoleku otsused ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti ei ole vastuolus hea usu põhimõttega põhikirjas ette nähtud häälte jaotus. Põhikirjajärgne häälte jaotus vastab seadusjärgsele häälte jaotusele, tagab igale korteriomanikule võimaluse võrdsel määral kaasa rääkida kaasomandis oleva kinnisasja ja sellel asuva kortermaja majandamisel. Eelistatud ei ole eluruumi omanikke mitteeluruumi omanikele ja vastupidi. Seaduse seletuskirja kohaselt on hääleõiguse sidumine korteriomandi suurusega äärmuslik lahendus. Eriomandi kokkuleppe muutmine avaldajate poolt taotletud viisil oleks puudutatud isikute huve ülemäära kahjustav. Puudutatud isik X on palju korteriomandeid juba võõrandanud ja uute omanike õigusi ei saa samastada puudutatud isiku X õigustega enne uute korteriomandite loomist. Eriomandi kokkuleppe muutmine tooks kaasa olukorra, kus uute korteriomandite omanikud ei saaks kortermaja arendamises kaasa rääkida samaväärselt teiste korteriomanikega. See kahjustaks oluliselt nende korteriomanike õigustatud huve. Seadusest ei tulene, et eluruumide omanike õigused peaksid olema kuidagi tugevamini kaitstud kui mitteeluruumide omanike õigused. Kui muuta eriomandi kokkulepet ja näha üldkoosoleku kvoorumi nõue ette avalduses taotletud viisil, siis tulenevalt korteriomanike passiivsusest võib kujuneda olukord, kus paljudel juhtudel ei olegi võimalik korteriühistu koosolekut läbi viia ja korteriühistu tegevuseks vajalikke otsuseid vastu võtta. Arvestades, et nö äripindade omanikele kuulub ca 25% eriomandite pindalast, siis võimaldaks taotletud korduvkoosoleku kvooruminõue nö elamupindade omanikel takistada kõikide üldkoosolekute toimumist, kus arutatakse teemasid, mis neile ei meeldi. Avaldust ei tohiks rahuldada ka põhjusel, et avaldajad taotlevad hääleõiguse sidumist eriomandi osa pindala suurusega. Nimetatud parameetri näol ei ole tegemist kandega AÕS ega KRS mõistes. Näiteks vaheseina lammutamisel korteriomandi eriomandi osa suurus muutub. Oleks lubamatu, et sellise toimingu järel suureneks ka vastava korteriomandi häälte arv üldkoosolekul. Kui muuta hääleõigust selliseks, nagu avaldajad taotlevad, siis tuleks identifitseerida iga otsuse hääletamisel poolt hääle andnud isik, tuvastada temale kuuluv hääleõigus ning summeerida sellisel põhimõttel kõik poolthääled. L korteriühistul võib olla tulenevalt korteriomandite arvust ca 140 liiget ning juhul kui peaks iga üldkoosoleku otsuse hääletamisel hakkama tuvastama, mitu protsenti häältes moodustavad näiteks 108 otsuse poolt hääletanud korteriomanikku, siis on ilmne, et see on väga aegavõttev ja ressursimahukas, suureneb arvutusvigade tegemise oht ning sellega seotud ebaselgus. Hääletustulemuste nii keeruline kindlaksmääramise mehhanism muudaks hääletustulemuste õigsuse kontrollimise ka kohalviibivate korteriomanike jaoks kontrollimatuks. Salajane hääletamine muutuks võimatuks. KrtS ei võimalda kokku leppida KrtS § 9 lg-s 3, §-s 36 ja § 39-s sätestatud otsuste vastuvõtmiseks vajalikust häälte arvust erinevalt. Avaldajate taotletud häälte jaotuse korral ei ole üle poole häälte kokkusaamiseks vaja enam vähemalt poolte korteriomanike nõusolekut, vaid u 40% elamupindade omanike nõusolekut, sest nende korteriomandid moodustavad umbes poole korteriomandite eriosade kogupindalast. Seega oleks avaldajate taotletud häältejaotus vastuolus KrtS § 9 lg 3, § 36 ja § 39 sätestatud nõuete ja eesmärgiga. Koosoleku otsustusvõimelisuse aluste muutmist ei saa õigustada asjaolu, et mitteeluruumide omanikud on korrektselt osalenud üldkoosolekutel, aga eluruumide omanikud ei ole. Korteriühistu põhikirja § 14 lg 1 on vastuolus KrtS § 23
lg 1. Juhul kui eriomandi kokkulepet muudetakse selliselt, nagu avaldajad soovivad, et korduskoosolek on otsustusvõime, kui esindatud on vähemalt 30% eriomandite pinnast või kaasomandi osast, siis on suur tõenäosus, et L üldkoosolekul ei suudetagi tulevikus otsuseid vastu võtta, sest seni on elamupindade omanikel üldkoosolekutel osalemisega olnud probleeme ja puudub alus arvata, et elamupindade omanikud hakkavad tulevikus üldkoosolekutel osalema tihedamini. Eriomandi kokkulepet ei tohiks muuta viisil, mis võib muuta L üldkoosolekute läbiviimise tulevikus võimatuks. Avaldajate taotletav üldkoosoleku kvooruminõue 30% eriomandi pinnast või kaasomandi osast on ebamõistlikult kõrge lävend ja ei taga tulevikus mõistlikult korteriomandite teostamist. Puudutatud isikud I-XXIII paluvad jätta avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda.
3.Puudutatud isikule XXXI (korter 33) on asja materjalid kätte toimetatud postiga 09.09.2019, puudutatud isik XXXI esitas 22.11.2019 menetlusdokumendi, milles seisukohta avalduse osas esitatud ei ole. Puudutatud isikule XXXIII (korter 60) on asja materjalid kätte toimetatud postiga 01.10.2019, puudutatud isik XXXIII avaldusele ei vastanud. Puudutatud isikule XXVI (korter 13) on asja materjalid loetud kättetoimetatuks 19.10.2019, puudutatud isik XXVI avaldusele ei vastanud. Kohtumääruse põhjendused
4.Avaldajad on L, asuvate korteriomandite omanikud. L elamu ja selle juurde kuuluva maa ühiseks majandamiseks on asutatud korteriühistu (põhikiri dtl 53- 61). KrtS (korteriomandi- ja korteriühistuseadus) § 22 lg 1 kohaselt korteriomanike üldkoosolekul annab iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Korteriühistu põhikirja § 14 lg 2 järgi annab korteriühistu üldkoosolekul iga L korteriomand ühe hääle. Avaldajad soovivad, et hääleõigus üldkoosolekul oleks seotud kas korteriühistu liikmele kuuluva korteriomandi eriomandi pinna suurusega või kaasomandi osa suurusega.
5.KrtS § 13 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. KrtS § 13 lg 2 järgi korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 9 sätestatut. KrtS § 9 lg 1 kohaselt asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega. KrtS § 9 lg 2 p 1-2 järgi iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ja muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve.
6.Kohus ei nõustu puudutatud isikutega I-XXIII, et KrtS § 13 lg 2 koostoimes KrtS § 9 võimaldavad nõuda tahteavaldust üksnes KrtS § 9 lg 1 nimetatus kokku leppimiseks, so eriomandite ulatuse muutmiseks või uue korteriomandi loomiseks. KrtS § 13 lg 1 viitab võimalusele kokku leppida kõikides õigussuhetes, mis tulenevad korteriomandist ja korteriühistust, kui see ei ole välistatud seadusega, ning KrtS § 13 lg 2 järgi mistahes
kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse nõudmisele kohaldub KrtS § 9. Tahteavalduse nõudmise eeldused on sätestatud KrtS § 9 lg 2 p 1-2. Asjaolu, et KrtS-i seletuskirjas on märgitud, et eriomandi muutmise nõudeid ei tohiks liiga kergekäeliselt rahuldada, ei seondu sellega, kas tahteavaldust saab nõuda eriomandi muutmiseks seoses korteriühistut puudutavate ühinguõiguslike küsimustega. Kohus on seisukohal, et küsimuses, milles seadus võimaldab kokku leppida, on võimalik nõuda ka kokkuleppe sõlmimiseks vajalikku tahteavaldust.
7.Nähtuvalt kinnistusraamatust oli L moodustatud 67 korteriomandit, L-67 omanik oli puudutatud isik X (väljavõte kinnistusraamatust dtl 69-70). Kinnistusraamatu kohaselt on mitteeluruumist korter 67 16.05.2017 jagatud ning jagamise tulemusena on moodustatud 69 korteriomandit (tähistustega vastavalt 67/1-67/69).
8.Kohus nõustub avaldajatega, et kujunenud olukord seoses häälte arvuga on vastuolus hea usu põhimõttega. Kinnistusraamatu kohaselt oli endise korter 67 omandiosa suurus 9370/37918, so 24,7% kaasomandist. Kuna KÜ põhikirja järgi annab iga korteriomand ühe hääle, on korter 67 jagamisega tekkinud olukord, kus mitteeluruumidest korterite omanikud, kellele kuulub kokku 24,7% mõttelist osa kaasomandist, saavad KÜ üldkoosolekul teha enamusena otsuseid ülejäänud korterite omanike suhtes, kuigi viimastele kuuluv omandiosa kokku on kolm korda suurem, so 75,3%. Lisaks sellele, korter 67 jagamisega moodustus senisest ühest korteriomandist 69 korteriomandit. Kuigi põhikirjast tulenev häälte jagunemise regulatsioon seeläbi formaalselt ei muutunud, muutus 69 korteriomandi tekkimisega sisuliselt igale senisele korteriomanikule kuulunud hääle kaal seoses proportsiooniga häälte üldarvu suhtes: kui seni moodustas igale korteriomanikule kuuluv hääl 1,49% kõikidest häältest (1:67), siis pärast jagamist moodustab üks hääl 0,01% kõikidest häältest (1:135), st erinevus on oluline (149-kordne). Vaidlus puudub, et korter 67 jagamiseks ülejäänud korteriomanike nõusolekut ei olnud, erinevates menetlustes vaieldakse mh jagamise õiguspärasuse üle. 16.05.2017 kehtinud KÜS (korteriühistuseadus) § 4 lg 1 II lause kohaselt sai üldkoosolek otsustada põhikirja muutmise, kui muutmise poolt on rohkem kui pool häälte üldarvust. Korter 67 jagamisega tekkis aga olukord, kus ühegi teise korteriomaniku nõusolekuta muutus oluliselt kõigile korteriomanikele kuuluvate häälte kaal ja seeläbi kõigi korteriomanike võimalus teostada oma õiguseid üldkoosolekul. Põhikirjast tulenevad õigused muutusid formaalselt põhikirja muutmata.
9.Puudutatud isikute I-XXIII käsitlus, mille kohaselt „olemasolev olukord“ KrtS § 9 lg 2 p 1 tähenduses tähendab olukorda, mis ei võimalda korteriühistul vajalikul määral toimida, ei põhine seadusel. KrtS § 9 lg 2 p 1 viitab olemasoleva olukorra säilitamisele „arvestades kõiki asjaolusid“, mitte üksnes seda, kas näiteks korteriühistu toimimine on takistatud. Kohus, võttes arvesse, millistel asjaoludel on tekkinud olukord, kuidas mitteeluruumidest korterite omanikud, kellele kuulub kokku 24,7% mõttelist osa kaasomandist, saavad üldkoosolekul teha enamusena otsuseid ülejäänud omanike suhtes, kellele kokku kuulub 75,3% osa kaasomandist, leiab, et olemasoleva olukorra säilitamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Eluruumidest korterite omanike õigused on häälte kaalu muutumise läbi hea usu põhimõtte vastaselt vähenenud ning seda olukorda ei mõjuta asjaolu, et põhikiri reguleerib häälte jaotust selliselt nagu näeb üldreeglina ette ka KrtS § 22 lg 1 (üks korter üks hääl), st viisil, mida võib tavapäraselt pidada õiglaseks ja mõistlikuks. Kohus märgib, et ka ühe korteriomandi kuuekümne üheksaks jagamine ei ole tavapärane.
10.Kohus on seisukohal, et põhjendatud ei ole häälte arvu sidumine iga korteriomandi reaalosana kasutatava pinna suurusega. Tegemist on suurusega, mis võib muutuda mistahes ehitusliku ümberkorraldusega. KrtS § 6 lg 3 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse
korteriomandi kohta eriomandi eseme tähis, kaasomandi mõttelise osa suurus ja teiste korteriomandite kinnistute numbrid. Kuigi kehtinud KOS (korteriomandiseadus) § 5 lg 2 järgi kanti kinnistusraamatusse enne KrtSi jõustumist ka korteriomandi reaalosa üldpinna suurus, oli tegemist üksnes informatiivsete andmetega, millel puudus kande tähendus (3-21-156-11, p 31). Omandi suurust väljendab omanikule kuuluva mõttelise osa suhe asja kui tervikuga, seega sidudes hääleõiguse omandi suurusega on põhjendatud lähtuda kinnistusraamatusse kantud kaasomandi osa suurusest.
11.Võttes arvesse korteriomandite 67/1-67/69 moodustamise asjaolusid, ei nõustu kohus, et häälte arvu sidumine kaasomandi osa suurusega oleks puudutatud isikute I-XXIII õigustatud huve ülemäära kahjustav. Puudutatud isikutel, kes omandasid mõne korterist 67 moodustatud uue korteriomandi puudutatud isikult X, on soovi korral võimalik esitada vastava lepingu alusel nõudeid puudutatud isiku X vastu. Nõustuda võib, et häälte lugemine on keerukam, kui häälte arv sõltub omandiosa suurusest, samuti ei saa hääletada salaja, kuid ainuüksi need asjaolud ei ole piisav asumaks seisukohale, et häälte sidumine omandiosa suurusega oleks käesoleval juhul ebamõistlik või ebaõiglane. Vastavalt KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 21 lg 31 üldkoosolekul koostatakse seal osalevate liikmete nimekiri, millesse kantakse üldkoosolekul osalevate liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi. Nimekirjale kirjutavad alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul füüsiliselt kohal olev liige või liikme esindaja. Seetõttu ei saa nõustuda, et hääletustulemuste kontrollimine muutuks häälte sidumisel omandiosa suurusega kontrollimatuks. Samuti ei nõustu kohus, et häälte arvu sidumine kaasomandiosa suurusega oleks vastuolus KrtS § 9 lg 3, § 36 või § 39. Asjaolu, et mõne otsuse vastuvõtmiseks on seaduse järgi nõutav nii häälte kui omandi enamus, ei seondu sellega, mitu häält peaks igal korteriomanikul olema.
12.Kohus rahuldab avalduse esimese alternatiivse nõude osas ning kohustab puudutatud isikuid andma tahteavaldus kokkuleppe sõlmimiseks selliselt, et iga korteriomaniku häälte arv L korteriomanike üldkoosolekul on võrdne temale kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusega kinnisasjast. KrtS § 13 lg 3 järgi korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Kohus kohustab puudutatud isikuid ka tahteavalduste andmiseks, et kanda see kokkulepe kinnistusraamatusse puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriomandite sisuna. Kohus tegi ärakuulamisel avaldajatele ettepaneku esitada notariaalse lepingu projekt, milles kajastuksid puudutatud isikutelt nõutavad tahteavaldused. Avaldajad projekti ei esitanud. Kohus sõnastab kohtumääruse resolutsiooni lähtudes avalduse eesmärgist, täpsustades selguse ja täidetavuse huvides avalduse 11.11.2019 täienduses märgitud tahteavalduste sõnastust.
13.Avaldajad taotlevad avaldusega ka, et üldkoosoleku otsustusvõimelisus oleks seotud kas osalejatele kuuluvate korteriomandite eriomandite pindade suurusega või kaasomandi osa suurusega. KrtS § 20 lg 2 järgi korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. KrtS § 23 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosolek on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. KÜ põhikirja § 14 lg 1 kohaselt üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Kui üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid, tuleb koosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga hiljemalt kolme nädala
jooksul. Teistkordselt kokkukutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata kohalolevate liikmete arvust, kui kohal on vähemalt 16 korteriühistu liiget.
14.Kohus leiab, et avaldajate väljatoodu ei võimalda asuda seisukohale, et kujunenud olukorra säilitamine seoses üldkoosoleku otsustusvõimalisuse regulatsiooniga oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Korter 67 jagamisega ja sellega seonduva liikmete arvu kasvuga ei muutunud korteriühistu põhikirjast tulenev regulatsioon, mille kohaselt otsustusvõimelisuseks peab koosolekul osalema üle poole liikmetest. Kohus nõustub puudutatud isikutega I-XXIII, et nö mitteeluruumidest korterite omanikele ei ole võimalik ette heita, et nad üldkoosolekutel osalevad või et kõik eluruumidest korterite omanikud seda ei tee. Kui üldkoosolek kutsutakse kokku vastavalt seadusele, on kõigil korteriomanikel võrdne võimalus üldkoosolekul osaleda või korraldada enda osalemine esindaja kaudu. Selleks, et otsuste vastuvõtmist ei oleks võimalik takistada kohale ilmumata jätmisega, on mõeldud korduskoosoleku regulatsioon, so KrtS § 23 lg 1. Kohus nõustub puudutatud isikutega I-XXIII, et tulenevalt KrtS § 23 lg 1 on korduskoosolek otsustusvõimeline sõltumata osalejate arvust ning põhikirjaga ei ole võimalik sätestada teisiti. Avaldajate soovitav regulatsioon võimaldaks aga otsuste vastuvõtmise blokeerimise ilmumata jätmisega, mis ei oleks korteriühistu toimimise huvides.
15.Kohus jätab avalduse rahuldamata osas, milles avaldajad on palunud kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek eriomandi kokkuleppe muutmiseks selliselt, et: üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevad korteriomandite eriomandite pindade omanikud, kellele kuulub üle 50% kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite pindadest kokku, mis on kantud kinnistusraamatusse eriomandi üldpinnana (so reaalosa üldpind) või alternatiivselt omanikud, kellele kuulub üle 50% (so vähemalt xxx) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite juurde kuuluvast kaasomandi osast kokku; ja teistkordselt kokkukutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevad korteriomandite eriomandite pindade omanikud, kellele kuulub üle 30% (so vähemalt 1 129,497 m2) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite pindadest kokku, mis on kantud kinnistusraamatusse eriomandi üldpinnana (so reaalosa üldpind) või alternatiivselt omanikud, kellele kuulub üle 30% (so vähemalt xxx) kogu L korterelamu korteriomandite eriomandite juurde kuuluvast kaasomandi osast kokku; ning eriomandi kokkuleppe vastava muutmise käsitlemiseks asjaõiguslepinguna ning puudutatud isikute kohustamiseks andma nõusolek ja taotlema kinnistada eriomandi kokkuleppe vastav muutmine kinnistusraamatusse.
16.Esitatud nõuete kontekstis tähendust omavate asjaolude kohta ei sisalda teavet kutse 11.06.2019 koosolekule (dtl 62-63), ministeeriumi kiri (dtl 65-67), ehitisregistri väljavõte (dtl 71-72), 05.10.2018 koosoleku protokoll koos lisadega (dtl 73-89), TLPA kiri (dtl 365366), kirjavahetus notariga dtl 367-382), 2017.a. majandusaasta aruande ja revisjonikomisjoni aruande projektid (dtl 413-430), materjalid seoses muude kohtumenetlustega (dtl 431-432, dtl 451-458), 11.06.2019 koosoleku protokoll (dtl 443447), KÜ kiri (dtl 449). Nimetatud tõendeid kohus ei hinda. Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus
17.TsMS § 172 lg 1 alusel hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
18.Avalduse lahendamine oli avaldajate huvides, kuid kohtusse pöördumine oli vähemalt puudutatud isikute I-XXIII osas põhjendatud, kuna nimetatud puudutatud isikud ei olnud nõus andma avaldajate soovitud tahteavaldusi. Samas rahuldas kohus avalduse osaliselt, st vastuväited avaldusele olid osaliselt põhjendatud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-18-11 (p 19) märkinud, et hagita menetluses ei lahendata suuresti keerulisi õigusküsimusi, vaid kohus kohaldab esmajoones kaalutlusõigust ning seega puudub üldjuhul ka hagimenetlusega võrreldav vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi. Kuna antud juhul ei olnud tegemist keeruka õigusvaidlusega, siis ei saanud menetlusosalistel olla õigustatud ootust, et tema menetluskulud peaksid jääma teise menetlusosalise kanda. Nimetatud kaalutlustel peab kohus põhjendatuks jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.