K Si hagi S P vastu kaasomandi lõpetamise, kaasomandi osa üleandmise ja hüvitise suuruse kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste ning kinnistusraamatu kannete muutmiseks asjaomaste tahteavalduste tegemisele kohustamise nõudes S P vastuhagi K Si vastu kaasomandi teisel viisil lõpetamise ning kinnistusraamatu kannete muutmiseks asjaomaste tahteavalduste tegemisele kohustamise nõudes
Tsiviilasja hind
hagihind 7000 eurot vastuhagi hind 7000 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: K S (isikukood: xxxx; xxxx; e-post; xxxx) Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kelli Ristal
(RISTAL
KEBA
PARTNERID
Advokaadibüroo; Pärnu mnt 18-5, 10141 TALLINN; epost [email protected]) Kostja: S P (isikukood: xxxx; xxxx) Kostja lepinguline esindaja: Angela Jürgenson (Eesti Õigusbüroo OÜ; Endla 15, Tallinn; tel: 555 13 797; e-post: [email protected])
Asja läbivaatamine
02.06.2020 kohtuistung hageja K Si, hageja esindaja vandeadvokaat Kelli Ristali, kostja S P ja kostja esindaja Angela Jürgensoni osavõtul.
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada osaliselt K Si hagi S P vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
Lõpetada S P ja K Si kaasomand kinnistule asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx) viisil, mille kohaselt jääb kinnistu K Si (isikukood xxxx) ainuomandisse.
2-18-19657
3.Mõista K Silt (isikukood xxxx) S P (isikukood xxxx) kasuks välja hüvitis omandikaotuse eest summas 119 000 eurot.
4.Mõista S Plt (isikukood xxxx) K Si (isikukood xxxx) kasuks välja kinnisasja kasutamisega seotud kulud summas 537,39 eurot.
5.Tasaarvestada käesoleva otsuse resolutsioon punktides 3 ja 4 nimetatud poolte vastastikkused rahalised nõuded ning tasaarvestuse tagajärjel mõista K (isikukood xxxx) S P (isikukood xxxx) kasuks välja hüvitis summas 118 462,61 eurot.
6.Kohustada S P (isikukood xxxx) andma nõusolek kinnisasja registriosa numbriga 7409301 kaasomandi lõpetamiseks käesoleva otsuse resolutsiooni punktis 2 nimetatud viisil, kaasomandiosa üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatusse kinnisasja registriosa numbriga xxxx ainuomanikuna K Si (isikukood xxxx) sisse kandmiseks eeldusel, et K S on tasunud käesoleva otsuse resolutsiooni punktis 5 nimetatud hüvitise. Asendada S P nõusolek käesoleva kohtuotsusega.
7.Jätta rahuldamata S P vastuhagi K Si vastu kaasomandi teisel viisil lõpetamise nõudes. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
8.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.K Sile (hageja) ja S Ple (kostja) kuulub kaasomandina xxxx asuv kinnistu, kummalegi 1⁄2 osas (registriosa number xxxx).
2.xxxx asuv elamu on K Si koduks olnud kogu tema elu, alates lapsepõlvest ning siin elavad ka tema alaealised lapsed ja abikaasa. xxxx elamu on olnud ka S P lapsepõlvekodu, kuid S P on korduvalt ja pikalt elanud oma elu jooksul ka teistes kohtades. Viimased kümme aastat kuni aastani 2017 on S P valdavalt (4-6 kuud aastast) elanud xxxx.
3.Nii K Sile kui ka S Ple kuuluv mõtteline osa on koormatud hüpoteegiga Luminor Bank AS kasuks 19.12.2003 sõlmitud hüpoteegiseadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel, kuivõrd K S võttis koos oma abikaasa A S laenu 900 000 krooni xxxx asuva elamu renoveerimiseks. Renoveerimise käigus renoveeriti ka S Ple kuuluv mõtteline osa kinnistul asuvast hoonest ja kinnistust tervikuna.
2-18-19657
4.Erinevad arusaamad elust ja ületamatud erimeelsused, kuidas kaasomandis olevat kinnistut kasutada ja sellel koos elada, on tekitanud olukorra, kus ainukeseks võimaluseks on kaasomand lõpetada. K S kinnitab, et ta on nõus ja võimeline välja ostma S Ple kuuluvat mõttelist osa xxxx asuvast kinnistust ja tasuma selle eest õiglast hüvitist. Hageja on seisukohal, et ülaltoodud kaasomandi lõpetamise viis on kõige õiglasem, kuna nii säilitatakse kodu kahele alaealisele lapsele, kes käivad oma kodulähedal koolis. Lisaks tuleb märkida, et eeltoodud viisil kaasomandi lõpetamine on ka ainuvõimalik ja mõistlik lahendus, sest vastavalt eespool toodule on kinnistu tervikuna koormatud hüpoteegiga ning juhul, kui kaasomand lõpetada teistel viisidel, näiteks enampakkumisega, siis läheks esmalt mõlemalt kaasomanikult arvestatav summa pangale kogu laenu tagasimakseks ning sellisel juhul ei pruugi kummalegi jääda piisavalt raha alles selleks, et endale uus samaväärne kodu soetada. Seevastu kaasomandi lõpetamisel hageja poolt taotletaval viisil saaks kostja hüvitise omandiosa kaotuse eest tervikuna kätte ja hageja võtaks laenukohustuse panga ees tervikuna enda kanda.
5.xxxx eksperthinnangu nr xxxx kohaselt S Ple kuuluva kaasomandi osa maksumuseks 106 000 eurot, kuid sellest tuleb maha arvestada kõik kinnistuga seotud rahalised kohustused, mida K S on aastaid tasunud S P eest ning mille võrra on S P seetõttu alusetult rikastunud. Nii tuleb hüvitisest hageja hinnangul maha arvestada perioodil 2016-2018 a hageja poolt kantud kulutused, mida hageja on tasunud kostja eest kokku summas 5763,57 eurot, mis on kujunenud järgmiselt: • laenu- ja intressimaksed 8596,50; • prügi 269,92; • vesi 804,85; • maja kindlustus 393,58; • haljastus 52; • katuse ja räästa survepesu ning maja värvimine (materjalide ost, tööriistade rent ja tööraha) 1410,70 eurot. Lisaks tuleb välja tuua, et K S on koos oma abikaasaga xxxx elamut parandades ja parendades alati vaadanud maja kui tervikut (nt kui katus on vajanud vahetus ja puhastust, siis on vahetatud ja puhastatud terve maja katus jne). Samal põhimõttel on korrastatud kinnistut tervikuna (nt aia ehitamine, autotee ehitus). Kõik need tööd on tehtud nii, et sellest on kasu olnud ka S Ple. Seevastu S P on kaasomandis oleval kinnistul midagi muutes või ehitades mõelnud ainult enda huvidele (nt lasi vahetada aknad ainult enda kasutuses oleval kaasomandiosal, paigaldas ainult enda kaasomandiosa poolele lumeteõkked jne). Hageja hinnangul näitab selline käitumine soovimatust teha koostööd ja arvestada teise kaasomaniku pere huvide ja soovidega. Võttes aluseks eeltoodud asjaolud leiab hageja, et õiglane hüvitis omandi kaotuse eest on 100 000 – 5763,57 = 94 236,43 eurot. K S on nõus nimetatud hüvitise maksma S Ple välja omandiõiguse üleandmiseks tehtava tahteavalduse vastu.
6.Hageja palub: lõpetada S P ja K Si kaasomand kinnistule asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx) selliselt, et kinnistu jääb K Si ainuomandisse; kohustada S P andma tahteavaldus, et xxxx asuv kinnistu (registriosa nr xxxx) jääb K Si ainuomandisse; kohustada S P andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) xxxx (registriosa nr xxxx) kinnisasja kinnistusraamatu teise jao omanikukande, mille kohaselt on S P ja K S viidatud kinnisasja ühisomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse
2-18-19657 kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse K S (isikukood xxxx); mõista K Silt S P kasuks välja 94 236,43 eurot; S P on kohustatud xxxx (registriosa nr xxxx) kinnistu kaasomandi lõpetama ja andma tahteavalduse nimetatud kinnistu K Si ainuomandisse jäämise kohta ja nõusoleku xxxx (registriosa nr xxxx) kinnisasja kinnistusraamatu teise jao omanikukande, mille kohaselt on S P ja K S viidatud kinnisasja ühisomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse K S (isikukood xxxx), kui K S on tasunud S Ple kaasomandi osa kaotamise eest hüvitise summas 94 236,43 eurot; S Plt välja mõista K Si kasuks kõik menetluskulud.
7.Seoses vastuhagiga märgib hageja järgmist. Esiteks, varasemalt on kohtupraktikas leitud, et kinnisasja korteriomanditeks jagamine ei ole võimalik olukorras, kus mõlema korteriomandi kütmiseks kasutatav katlaruum jääks kinnisasja jagamise tagajärjel kostjast kaasomaniku korteriomandisse ning kinnistul on vaid üks liitumine vee ja elektriga. Asja korteriomanditeks jagamisel tuleks sellisel juhul teostada ümberehitustöid ja seetõttu teha täiendavaid kulutusi, mis ei oleks mõistlik. Samuti ei oleks kummagi poole omandisse jääva reaalosa (korteri) väärtus kooskõlas temale kuuluva mõttelise osa väärtusega. Arvestades, et pooled on kaasomanikud võrdsetes osades, peavad ka asja jagamisel pooltele jäävad osad olema võrdsed. Teiseks, xxxx kinnistul on üks vee ja kanalisatsiooniga liitumine. Korteriomanditeks jagamise puhul tuleks sellisel juhul teostada ulatuslikke ümberehitustöid, mis ei ole mõistlikud. Kolmandaks, kaasomandi lõpetamise nõude aluseks on sageli ületamatud erimeelsused ja asjaolu, et kaasomanike vahel kinnistu ühine kasutamine ei toimi. xxxx kinnistu korteriomanditeks jagamise korral jääb maa siiski kaasomandisse, seega ei lahendaks korteriomanditeks jagamine poolte vahel valitsevat probleemi. Riigikohtu kohtupraktika analüütikud on avaldanud seisukohta, et kinnisasja korteriomanditeks jagamise korral tuleb eelnevalt veenduda, et kaasomandi lõpetamine sellisel viisil viib kaasomanike poolt soovitud tulemuseni. Näiteks, kui kaasomanike vahelised suhted on halvad, ei pruugi kinnisasja kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamise teel lahendada pooltevahelisi probleeme ning kinnisasja kasutamine ka erinevates korterites elades võib osutuda keeruliseks. Riigikohus on muuhulgas lahendis nr 3-2-1-6112 p 12 märkinud, et kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise teel ei pruugi olla kaasomanike huvides. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19), saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Hageja on seisukohal, et korteriomanditeks jagamine ei muudaks sisuliselt midagi, kinnisasja kasutamine jääb endiselt keeruliseks ja ei lahendaks poolte vahel olevaid probleeme. Neljandaks, et kostja ei ole tõendanud, et elamu korteriomanditeks jagamine on võimalik. Viiendaks, xxxx kinnistu (ka kostjale kuuluv 1⁄2 mõttelise suurusega osa) on koormatud hüpoteegiga. Eeltoodud olukorra kehtima jäämine korteriomandite moodustamisel ei ole võimalik. K S ei anna ka selleks nõusolekut, sest see oleks äärmiselt ebaõiglane. Kostja taotletud viisil kaasomandi lõpetamine päädiks sellega, et hageja, kes on panustanud üksinda kogu maja renoveerimisse peaks sisuliselt selle panuse veel korra kinni maksma kostjale hüvitise maksmise kaudu.
8.Hageja leiab, et kostjale hüvitise määramisel tuleb kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid. Kostja kinnitab, et nad pidid koos üksteist aidates kinnistu korda tegema. Kostja väidab, et on igati panustanud maja renoveerimisse ja olnud nõus hageja laenude võtmisel hüpoteekide seadmisel kinnistu tagatiseks andmisega. Seega kostja kinnitab, et hageja ja kostja vahel oli seltsinguleping xxxx kinnistu kordategemiseks. Nimetatud asjaolu on ka
2-18-19657 eluliselt usutav, sest on ju kostja andnud nõusoleku laenu tagatisena kasutada ka enda 1⁄2 mõttelist osa kinnistust eesmärgil, et maja saaks täielikult renoveeritud ning hageja, kes renoveerimist teostas arvestas ka kostja huvide ja soovidega. Lisaks on kostja märkinud, et on samuti võtnud pangast laenu, ning tasunud terrassi ehitamise kulu 900 eurot, istutanud 10 kuuske 200 euro eest, ehitanud rõdu 800 euro eest ja pannud lumetõkke 150 euro eest, uksele varikatuse 150 euroga ja korraldanud hoovi koristuse paekividest 100 euro eest. Eeltoodu alusel on mõlemad panustanud xxxx kinnistu korrashoidu ja seal asuva elamu renoveerimisse, kuid menetlusosaliste panused on olnud väga erineva suuruse ja kaaluga ja ei ole jagunenud vastavalt omandiosa suurusele, kuigi kinnistu kuulub 1⁄2 mõttelises osas mõlemale. Nimetatud asjaolu ning ka ületamatud isiklikud erimeelsused ja erinevad elulised tõekspidamised ongi põhjuseks, miks hageja soovib kinnistu osas kaasomandi lõpetada ja seltsingu likvideerida. Nüüd kaasomandi lõpetamisel ja seltsingulepingu lõpetamisel tuleb ka arvestada panusega mida kumbki pool on teinud. Seega eeltoodust tulenevalt võib hageja hagiavaldust käsitleda ka lisaks kaasomandi lõpetamise avaldusele ka kui seltsingulõpetamise avaldusena ning seltsingu võib lõpetada nii, et vara jääb ühe seltsinglase ainuomandisse. Seltsingulepingu raames on menetlusosaliste panused olnud järgmised: hageja 60 559,41 eurot, kostja 2300 eurot.
9.Kostja poolt vastuhagis mainitud laen oli oma sisult tarbimislaen, sest selle eest ostis kostja endale mööblit ja sisustuselemente, nimetatud laenu ei kasutatud elamu renoveerimiseks, vaid vallasvara ostmiseks, mille kostja saab kaasomandi lõpetamisel endaga kaasa viia.
10.Seega kokkuvõtvalt hageja taotleb kohtult xxxx kinnistu kaasomandi lõpetamist ja kinnistu jätmist hageja ainuomandisse ning sellega seoses hageja palub kohtul hinnata, kas arvestades käesoleva kaasuse asjaolusid on hagejal õigus kostjale omandiõiguse kaotuse eest makstavast hüvitatavast summast tasaarvestada tehtud suurem panus elamu renoveerimisse, kohaldades seltsingu likvideerimise sätteid või on hagejal õigus tasaarvestada see alusetu rikastumise sätteid kohaldades. Seega tuleb arvestada kaasomandi lõpetamisel, et K Si panus xxxx kinnistu korrashoidu ja renoveerimisse on olnud oluliselt suurem ning selles suhtes on K Sil õigus maksta kostjale vähem hüvitist omandiõiguse kaotuse eest, sest kostjale kuuluva omandiosa väärtuse tõus on otseselt seotud ainult hageja poolt tehtud rahalise panusega. Jäädes kinnistu ainuomanikuks jääb hageja kohustuseks tasuda tagasi ka pangalaen. Kuid xxxx elamut on parendatud nimetatud pangalaenu arvelt, mistõttu hageja leiab, et kostjal on õigus hüvitisele omandikaotuse eest järgmise valemi alusel: 1⁄2 kinnistu väärtus – (1/2 laen ja muud kulud+ kostja panus) = 106 000 – 30279,7 + 2300 = 78 020,3 eurot. Hageja leiab, et võttes aluseks asjaolud, et ainult hageja on üksinda renoveerinud maja laenust saadud rahaliste vahendite arvelt ja teinud seda terve maja ulatuses, s.t renoveerinud ka kostjale kuuluva mõttelise osa ning kostja ei ole kunagi panustanud laenu tagasimaksmisse ega ka maja renoveerimisse ja korrashoidu (v.a eeltoodud 2300 eurot, millega ehitati rõdu ja lumetõke ning terrass), siis on õiglane kui hageja maksab kostjale omandiõiguse kaotuse eest 78 020,30 eurot.
11.Juhul kui maakohus peaks siiski leidma, et käesoleval juhul seltsingu sätted ei kuulu kohaldamisele, siis alternatiivselt leiab hageja, et õiglane on kostjale maksta hüvitis, millelt on tasaarvestatud võimalikud kulutused alusetu rikastumise sätteid kohaldades. Sellisel juhul oleks õiglaseks hüvitiseks juba eespool viidatud 92 906,33 eurot.
12.28.11.2019.a menetlusdokumendis on hageja esitanud oma lõpliku ja täiendatud nõude. Hageja palub lõpetada S P ja K Si kaasomand kinnistule asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx) selliselt, et kinnistu jääb K Si ainuomandisse; kohustada S P andma (tsiviilseadustiku
2-18-19657 üldosa seaduse § 68 lg 5 tähenduses) tahteavaldus, et xxxx asuv kinnistu (registriosa nr xxxx) jääb K Si ainuomandisse; kohustada S P andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) xxxx (registriosa nr xxxx) kinnisasja kinnistusraamatu teise jao omanikukande, mille kohaselt on S P ja K S viidatud kinnisasja ühisomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse K S (isikukood xxxx); mõista K Silt S P kasuks välja 78 020,30 eurot (kohaldades seltsingu likvideerimise sätteid), alternatiivselt mõista K Silt S P kasuks välja 92 906,33 eurot (kohaldades alusetu rikastumise sätteid); S P on kohustatud xxxx (registriosa nr xxxx) kinnistu kaasomandi lõpetama ja andma tahteavalduse nimetatud kinnistu K Si ainuomandisse jäämise kohta ja nõusoleku xxxx (registriosa nr xxxx) kinnisasja kinnistusraamatu teise jao omanikukande, mille kohaselt on S P ja K S viidatud kinnisasja ühisomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse K S (isikukood xxxx), kui K S on tasunud S Ple kaasomandi osa kaotamise eest hüvitise vastavalt jõustunud kohtulahendile; S Plt välja mõista K Si kasuks kõik menetluskulud.
KOSTJA VASTUVÄITED
13.Kostja vaidleb hagile vastu. Kinnistu omanik oli alates 1969. a pärimise teel kostja isa ja see on olnud kostja püsiv elukoht alates tema sünnist. Hageja ei ole pidanud oma osa kaasomandist endale ostma, vaid on saanud selle endale kostja isalt kingitusena kostja soovil ja nõusolekul. Hageja sai seega 1/2 kinnistu omanikuks kui kostja tütar, et koos ja üksteist aidates kinnistu korda teha – see oli kostja arvates mõistlik mõte, millega ka hageja päri oli. Kostja on igati panustanud (võtnud pangast ja tasunud 13 aastat maja renoveerimise laenu ning nõustunud hageja laenude tagatiseks hüpoteekide seadmisega kinnistule) nii kinnistu, kui ka kinnistul asuva hoone heakorda. Kinnistul asuv maja on tänaseks täielikult renoveeritud. Ehitamise perioodil ehitati kiiremini valmis hageja pool ja kostja pidi pikalt üürima endale elamispinda xxxx.
14.Kostja on eakas ja elab üksi, tema tervis on halb. Kostja silmis on hageja tegutsemine alatu ja jämeda tänamatuse väljendus. Kostja palub kohtul hageja hagiavalduse lahendamisel arvestada kostja huviga oma sünnikodus elamist jätkata. Riigikohus on lahendis 3-2-1-4506 p 20 leidnud, et ebaõiglane on lõpetada kaasomandit kaasomaniku suhtes, kes on kaasomandis olevas elamus pikka aega elanud ning on eakas.
15.Vale on hageja väide, et kostja on elanud xxxx. Kostja on käinud xxxx tööl. Kostja pole mitte kunagi mitte kellelegi jäänud võlgu. Hageja on aga kostjast palju noorem ja kuna tal on ka abikaasa, siis võib ta soovi korral müüa oma osa kinnisasjast ja asuda elama mujale.
16.Kostja ei ole põhimõtteliselt kaasomandi lõpetamise vastu, kuid on vastu hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisile. Kuna kaasomand on võimalik lõpetada reaalosadeks jagamise teel, mis võimaldab kostjal elada oma kodus edasi, siis taotleb kostja sellisel viisil kaasomandi lõpetamist vastuhagis.
17.Hageja ei põhjenda ega tõenda, milles kaasomanike erimeelsused seisnevad. Kostja on kogu elu käitunud nii võõrastega, kui oma lähedaste ja tuttavatega sõbralikult ning viisakalt ning kostjast tulenevalt pole tekkinud kinnistul mitte ainsatki probleemi, tüli ega konflikti.
18.Kuna hageja kostjaga ei suhtle, siis on kostja tihti tõstatanud kulude küsimust ning pakkunud hagejale tema abikaasa A Si kaudu aeg-ajalt kohtudes maja puudutavate kulude (vesi, prügi) hüvitamist, kuid hageja abikaasa on alati öeldud, et kuna kostja elab üksi ja
2-18-19657 tema kulud on marginaalsed, siis pole midagi vaja. Kostja pole saanud hagejalt mitte kunagi ainsatki kulude hüvitamise teadet ega kirja, seetõttu on hagis esitatud kulude arvestused kostjale üllatavad ja küünilised. Kui hageja oleks kostja poole pöördunud mingi ehitustöö või kulutuste jagamise kokkuleppe sõlmimiseks, oleks hageja selles hea meelega osalenud, kuid pole pöördutud. Hageja abikaasa on kostja küsimuste peale (ammu toimunud maja katuse- ja värvimistööd) aina maininud, et pole vaja ja ei kulunud palju midagi. Kostja leiab, et isegi kui hagejal on olemas tema poolt väidetud kulutuste tegemise kohta tõendid, siis tuleb hagejal tõendada, et ta on esitanud need kulude hüvitamiseks ka kostjale. Kostjale on arusaamatu hagiavalduses esitatud hageja laenumaksete tasumine ja 2003. a laenulepingu lisamine, kuivõrd nimetatud laenuga ehitas hageja enda poolt majast, samuti reisiti Aasiasse ja Jaapanisse ning nagu hageja teab, siis kostja võttis samuti maja ehitustöödeks pangast laenu ja maksis selle ise 13 aasta jooksul ka tagasi. Aknad pidi kostja enda eluruumis tõesti ära vahetama, sest need olid hageja akendest erinevad, ebakvaliteetsed ja pragudega. Lumetõkke paigaldas kostja aga rõdult tuleva lume kukkumise kaitseks.
19.Hageja pakutud hüvitis lähtub 2016. a hindamisaktis näidatud turuväärtusest, mis ei näita kinnistu praegust turuväärtust. Hageja finantsvõimekus on kohtule tõendamata.
20.Kostja taotleb vastuhagis kaasomandi lõpetamist korteriomanditeks jagamisega. Kostja on seisukohal, et asja jagamine reaalosadeks on kaasomanike huvides ja võimalik ning isegi kui ebaolulises osas moodustavad osad ei vasta kaasomandiosa suurusele. Sellise lahenduse puhul ei jää keegi oma omandist ilma ning ka kompensatsioon jääb minimaalseks. Kinnisasja korteriomanditeks jagamine ülalkirjeldatud viisil on võimalik ja kooskõlas õigusaktide ning vastavasisuliste nõuetega, samuti on see võimalik ehitustehniliselt. Ühtlasi on kinnistu osundatud viisil korteriomanditeks jagamise korral võimalik tekkivaid korteriomandeid eraldi elamiseks kasutada - mõlemal elamu korrusel olemas selleks vajalikud ruumid (sh WC, köök, esik jms ruumid). Seega jagamise käigus moodustuvaid korteriomandeid saab kasutada otstarbekalt ja eesmärgipäraselt.
21.Kostja palub rahuldada vastuhagi ja lõpetada kaasomand kinnistule asukohaga xxxx (katastritunnus xxxx), millest hagejale kuulub 1/2 suurune mõtteline osa, kostjale 1/2 suurune mõtteline osa selliselt, et kinnistu asukohaga xxxx (katastritunnusega xxxx) jagatakse ja sellest moodustatakse järgmised korteriomandid: a. xxxx mõttelist osa kinnistust asukohaga xxxx asuvast maatükist katastritunnusega xxxx ja reaalosana eluruum nr 1, mille üldpind on 88,6 m2 ning mille tähistus elamu esimese ja teise korruse plaanil on märgitud numbriga 1, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, jääb K S ainuomandisse. Kaasomandi teostamine on kitsendatud teise kinnistul moodustatava korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosaga seotud õigustega; b. xxxx mõttelist osa kinnistust asukohaga xxxx asuvast maatükist katastritunnusega xxxx ja reaalosana eluruum nr 2, mille üldpind on 41 m2 ning mille tähistus elamu esimese ja teise korruse plaanil on märgitud numbriga 2, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks jääb S P ainuomandisse. Kaasomandi teostamine on kitsendatud teise kinnistul moodustatava korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosaga seotud õigustega; hageja kohustub kostjale hüvitama 18,4% kinnistu asukohaga xxxx (katastritunnus xxxx) turuväärtusest omandi kaotuse eest; tuvastada hageja K Si kohustus anda nõusolekud kannete tegemiseks; menetluskulud jätta hageja K Si kanda.
22.Seoses hageja vastuväidetega vastuhagile märgib kostja järgmist. Katlaruum majas puudub. Elektrimõõtjad on mõlemal kaasomanikul juba eraldi olemas, seega kulu ei kaasne. Veetarbimise mõõtmise eraldi lahenduse projekteerimine ei ole kallis, eriti arvestades olukorda, kui maja kohta pole siiani mitte ainsatki kooskõlastatud projekti. Veeühendused
2-18-19657 on mõlemal kaasomanikul ehitatud eraldi. Kostja poolel puudub vaid oma veemõõtja, mille paigaldamise kulu ei ole ilmselt märkimisväärne. Hageja ei ole esitanud mitte ainsatki tõendit, mis annaks alust arvata, et kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni eraldi kasutamist võiks pidada kallihinnaliseks. Kostja hinnangul on võimalik vee-ettevõtjaga sõlmida vajalik leping plaanide ja tehtud ehitustööde seadustamise ja kooskõlastamise käigus. Seega on hoone korteriomanditeks jagamine täiesti võimalik ja ei too endaga kaasa mitte mingeid suuri ümberehitustöid nagu hageja väidab.
23.Hageja märgib õigesti, et korteriomanditeks jagamisel poleks kaasomanike osad võrdsed. De facto ei ole osad võrdsed juba praegu, sest hageja elamispind on oluliselt suurem kui kostja oma. Kuna kostja elamispinna osa jääb korteriomanditeks jagamise tulemusel väiksemaks, siis tulebki hagejal hüvitada kostja omandi vähenemine vastavalt selle turuväärtusele. Hageja ei viita kohtulahenditele numbriliselt ja kostjale pole tuttav kohtupraktika, mille kohaselt peavad elamus tekkivad korteriomandid olema võrdse suurusega. Võrdsete korteriomandite tekkimise kohustus ei ole seaduslik.
24.Kinnisasja koormav hüpoteek peab jääma koormama hageja osa, sest hageja on ise laenu võtnud ja seda kasutanud. Kostjal pole hagejaga kokkulepet laenu ühise tagasimaksmise kohta. Samuti puudub kostjal ülevaade, kuhu hageja pangalt saadud laenuraha kasutanud on ja hageja ei ole laenu sihtotstarbelist kasutamist kinnisasjale ka praeguses kohtuasjas tõendanud.
25.Kostjagi on panustanud kinnistu heakorda – ta maksis näiteks hageja abikaasale A Sile 900 eurot, mis pidi olema terrassi kulu, kuigi kokku olevat kulunud 700 eurot ning Aarne pidi veel ehitama terrassi piirded ja raha pidi u 300 eurot üle jääma. Piirdeid ei ole siiani, selleks ostetud lauad mädanevad aia ääres ja kostjale pole teada, mis ülejäänud rahast sai. 2018. a aasta septembris tasus kostja ohtlike puude langetamise eest 500 eurot, rajas 10 kuusega heki 200 euro eest, tellis rõdu ehituse 800 euro eest, ostis lumetõkke 150 euroga, uksele varikatuse 150 euroga ja korraldas hoovi koristuse paekividest 100 euro eest. Kostja on teinud kõik kulutused iseseisvalt ja pole elanud hageja kulul nagu viimane väidab.
26.Kostja võttis 2005. a samuti pangast 50 000 krooni laenu ning mõne aja pärast täiendavalt 100 000 krooni (vajadusel esitab kostja kohtule ka laenulepingud). Kostja ei hakka nõudma hagejalt enda võetud eluaseme renoveerimiseks võetud laenude hüvitamist. Kui mõni laenudest oleks mingil põhjusel ühiselt võetud, siis oleks ilmselt sõlmitud ka vastav kokkulepe laenu kasutamise ja tagasimaksete osas. Võetud laenusummade eest toimusid elamu ehitustööd kostja valduses oleval elamu osal ja need toimusid mitu aastat. Pronksiöö toimumise ajal, 2007. aastal tööd lõppesid ja kostja sai minna mööblit ostma. Eelnev tõendab seda, et hageja väited tema poolt kostja elamispinna renoveerimise kohta, ei vasta tõele. Kostja tellis ehitustööde tegemiseks ise ehitusmehed, kellele tasus järgnevate tööde eest: 1. maja välisvundamendi soojendamine; 2. koridoriukse ja akna ümbertõstmine; 3. koridori sisetööd, põranda plaatimine; 4. köögipõranda soojendamine, parketi paigaldus; 5. köögi soemüüri puhastamine, plaatimine, 6. vannitoa ehitus, sisustus, põranda ja seinte lagede plaatimine; 7. uued uksed, välis- ja rõduuks, 5 uut akent; 8. sisemise trepi paigaldus;
9.alumise ja ülemise korruse siseviimistlus, laed, seinad põrand, laminaatparketi paigaldamine; 10. ülemise korruse soojuskolde (raudkamin) paigaldamine, plaadid seina ja põrandale.
27.Hageja leiab, et tema ja kostja vahel on seltsing. Kostja vaidleb sellisele väitele vastu, sest tegemist on kinkelepingu teel saadud kaasomandiga, mis kuulub kindlaks määratud osadena
2-18-19657 hagejale ja kostjale. Kostja nõustus hageja laenu võtmisega vaid põhjusel, et pank väljastaks hagejale suurema laenu. Tegemist on siiski kaasomandi ja kaasomanikega, kes on saanud omanikeks läbi kinkelepingu. Ei ole partnereid ega panuseid kinnisasja omandamiseks, ei ole olnud ühist soovi midagi soetada ja pole ka ühist majapidamist. Kostja hinnangul on hageja oma vastuses ajanud seega segamini ka seltsingu ja kaasomandi lõpetamise. Seltsingut pole tekkinud, seega ei saa seda ka lõpetada. Seltsingulepingut pole sõlmitud.
28.Hageja ei ole tõendanud, et laenatud raha eest on tehtud ehitustöid. Kui hageja oleks soovinud kostjalt mingite kulutuste hüvitamist, saanuks ta sellise nõude esitada pärast mingite kulutuste tegemise kokkuleppimist, mitte aga 16 aastat hiljem, kui nõuded on ammu aegunud.
29.xxxx kinnisasja tervikliku tegeliku turuväärtuse eksperthinnang nr 2448-19, mille kohaselt on kinnisasja turuväärtuseks 238 000 eurot. Kohtuotsuse põhjendused
30.Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt, vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
31.Asjas puudub vaidlus, et kinnistu asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx) on hageja ja kostja kaasomandis viisil, mille kohaselt hagejale kuulub 1⁄2 mõttelist osa ja kostjale kuulub 1⁄2 mõttelist osa kinnistust (I kd, tlk 5, kinnistusraamatu väljavõte).
32.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt jääb kinnistu hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjale omandi kaotuse eest hüvitise, millest on maha arvestatud hageja poolt ainuisikuliselt kantud kinnistuga seotud kulud. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, kuid taotleb vastuhagis, et kinnisasi jagataks reaalosadeks.
33.Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.
34.Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.
2-18-19657
35.Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
36.Kostja soovib kinnistu jagamist reaalosadeks. Hageja vaidleb nõudele vastu ning leiab mh, et see ei ole võimalik. Kohus osundab, et asja korteriomanditeks jagamise puhul jääb osa kinnistust ja eramust (nt seinad ja katus) siiski poolte kaasomandisse. Kui kaasomanike vahelised suhted on halvad, ei pruugi kinnisasja kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamise teel lahendada pooltevahelisi probleeme ning kinnisasja kasutamine ka erinevates korterites elades võib osutuda keeruliseks. Asjas esitatud dokumentidest ja kohtuistungil kogetust nähtuvalt ei ole kohtu hinnangul poolte vahel heanaaberlikke ja häid perekondlikke suhteid, mis võimaldaks kasutada ja hoida moodustatavate korteriomandite mõttelist osa ühiselt. Hoolimata sellest, et pooltel on erinev arusaam sellest, kas nendevahelised suhted on head või mitte, siis arvesse võttes asjaolu, et kui ühe poole arvates need suhted takistavad koos tekkivate mõtteliste osade majandamist, siis võib kõrvalseisjana arvata, et pooltevahelised suhted ei ole sedavõrd head, et arvata, et kui kinnistu jagada korteriomanditeks, siis ei võiks pooltel edaspidi tekkida arusaamatusi. Arvesse võttes ka poolte pikaajalist puudulikku kommunikatsiooni kinnistule tehtavate parenduste ja paranduste osas, ei ole kohtu arvates samuti põhjendatud kinnistu kaasomandi jagamine korteriomanditeks, sest pooltel puudub tahe ühiselt tegutseda. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-61-12 p 12 märkinud, et kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise teel ei pruugi olla kaasomanike huvides. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19), saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Kinnistu korteriomanditeks jagamine küll võimaldaks mõlemal poolel omandi ja kodu säilitada, kui nimetatud lahendus oleks näilik ja formaalne – see ei lahendaks kohtu hinnangul poolte vahelisi probleeme, kinnisasja kasutamine jääb endiselt keeruliseks. Kohtu arvates ei ole korteriomanditeks jagamine parim võimalik lahendus kõigi kaasomanike huvidest lähtudes. Vaatamata korduvatele kohtupoolsetele selgitustele ei ole kostja ka tõendanud, et kinnistu jagamine reaalosadeks oleks ehitustehniliselt võimalik – vastavat asjaolu ei kinnita ka Nõmme Linnaosavalitsuse kiri (I kd, tlk 75), mille järeldused põhinevad kostja selgitustele ja fotodele. Hageja on esile toonud, et xxxx kinnistul on üks vee ja kanalisatsiooniga liitumine – kostja seda ümber lükanud ei ole. Korteriomanditeks jagamise puhul tuleks sellisel juhul teostada ulatuslikke ümberehitustöid, mis ei ole mõistlikud – vastupidisel juhul ei oleks korteriomandite puhul tegemist terviklike eraldiseisvate üksustega. Ehitisregistrist kajastuva info põhjal ei saa eeldada, et reaalosadeks jagamine on võimalik – kostja on korduvalt kinnitanud, et registriandmed ei vasta tegelikkusele. Asjaolu, et ajalooliselt on eramus olnud isegi rohkem kui kaks korterit, ei tähenda, et kinnistu reaalosadeks jagamine kostja taotletud viisil vastaks tänapäeval kehtivatele nõuetele ning valitsevale kohtupraktikale.
2-18-19657 Seega leiab kohus, et kostja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
37.Hageja soovib kaasomandi lõpetamist selliselt, et saab kostjale makstava hüvitise vastu kinnistu ainuomanikuks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Hageja on kinnitanud, et ta on nõus kostjale tema osa rahas välja maksma. Eelviidatud kohtupraktikast tulenevalt ei ole vaja maksevõimet tõendada, piisab poole kinnitusest. Lisaks puudub võimalus, et omandist ilmajääv isik kaotab selle ilma hüvitist saamata – hüvitise tasumine on ainuomandi tekkimise eelduseks.
38.Kostja leiab, et hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, kuna kostja on hageja ema ning hageja sai kinnistu kaasomanikuks tulenevalt asjaolust, et kostja abikaasa (hageja isa), kes praeguseks on surnud, kinkis kaasomandisse kuuluva kinnistu (eramu ja maa tagastamise nõudeõiguse) kaasomandiosa hagejale (I kd, tlk 59-60, kinkeleping; I kd, tlk 61-62, maa tagastamise nõudeõiguse loovutamise leping). Kohus on seisukohal, et eelnimetatud asjaolud ei saa olla takistus kaasomandi lõpetamisele. Kohtu hinnangul on tavapärane, et kaasomandis olev ese kuulub isikutele, kes on omavahel perekonnaliikmed ja nimetatud olukorra esinemisel kaasomandi lõpetamise nõudega kohtusse pöördumine ei saa olla hea usu põhimõttega vastuolus, kuna vastasel korral oleks suur osa kaasomandi lõpetamise nõudeid välistatud. Samuti ei muuda hageja nõuet hea usu vastaseks asjaolu, et hageja sai kinnistu omanikuks tänu isaga sõlmitud kinkelepingule. Kaasomandi lõpetamisel ei ole tähtsust, millise tehingu tulemusel kaasomanik endale kuuluva omandiosa on saanud, samuti ei oma tähtsust, kas kaasomanik on selle eest raha maksnud.
39.Kohus märgib, et ka asjaolu, et kaasomandisse kuuluva kinnistu näol on tegemist kostja koduga, ei ole alus, mis võimaldaks jätta kaasomandi lõpetamata. Kaasomandi lõpetamise vaidluste puhul on tavapärane, et vähemalt üks kaasomanikest kasutab kaasomandisse kuuluvat kinnistut oma elukohana. Seega ei ole kohtul võimalik asuda seisukohale, et asjaolu, et kostja kinnistul elab, võimaldab jätta kaasomandi lõpetamata. Kostjal oli võimalus esitada nõue kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kostja oleks saanud vaidlusaluse kinnistu ainuomanikuks ning säilitanud võimaluse kinnistule elama jääda, kuid kostja ei ole vastava nõudega vastuhagi esitanud. Hageja kasutab kinnistut aastaringselt alalise elukohana ning temaga koos elavad kinnistul ka tema abikaasa ja lapsed. Kostja on pikema aja vältel kasutanud kinnistut alalise elukohana vaid osaliselt – menetluse käigus on esile toodud, et kostja veedab märkimisväärse osa aastast xxxx tööülesandeid täites ning sel perioodil (mis on reeglina kuudepikkune) on tema elukoht mujal, kui vaidlusalusel kinnistul.
40.Kuivõrd pooled ei ole taotlenud kaasomandi lõpetamist muudel viisidel, tuleb rahuldada hageja nõue lõpetada xxxx kinnistu kaasomand selliselt, et kinnistu ainuomanikuks saab hageja ning hageja tasub kostjale omandikaotuse eest hüvitise.
41.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Hageja on palunud
2-18-19657 kohtul asendada ka kostja tahteavaldus kinnistu omandiõiguse üleandmiseks hagejale. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 341 lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
42.Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Võlaõigusseadus (VÕS) § 111 lg 1 alusel kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. VÕS § 111 lg 7 kohaselt, kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik sama sätte lg 1 alusel keeldub, kohaldatakse asja lahendamisel VÕS § 110 lg-s 5 sätestatut. VÕS § 110 lg 5 kohaselt kui võlausaldaja nõuab võlgnikult kohtus kohustuse täitmist ja võlgnik täitmisest käesoleva paragrahvi alusel keeldub, teeb kohus otsuse, millega võlgnikku kohustakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kuna kostja peaks vastavad tahteavaldused kinnistu kaasomandi üleandmiseks hagejale andma vaid juhul, kui hageja on talle maksnud hüvitise kaasomandi osa kaotuse eest, siis on põhjendatud kohtuotsuses kostja tahteavalduste andmise sidumine kaasomandi üleandmiseks ja omaniku kande muutmiseks hagejalt raha saamisega. Kohus määrab kostja tahteavalduste andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest kostjale peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.
43.Pooled ei vaidle, et xxxx kinnisasja turuväärtus on eksperthinnangu nr 2448-19 (II kd, tlk 120-133) kohaselt 238 000 eurot. Kuivõrd poolte osad on võrdsed, kuuluks kostjale hüvitamisele 119 000 eurot (238 000 / 2).
44.Hageja leiab, et hüvitisest tuleb maha arvestada kinnistuga seotud ja hageja poolt ainuisikuliselt kantud kulusid. Hageja leiab, et tema nõue põhineb seltsingu lõpetamise või alusetu rikastumise sätetel. Kostja leiab, et kulud on tõendamata. Kohus leiab, et hageja kulutuste hüvitamise nõude puhul ei kohaldu seltsingu ning alusetu rikastumise sätted. Pooled on vaidlusaluse kinnistu kaasomanikud ning kinnistuga seotud kulude hüvitamist reguleerib asjaõigusseadus. Kohus leiab, et esitatud nõude õiguslik alus saab olla AÕS § 75 lg 1, mille kohaselt kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Kohus leiab, et kostja on AÕS § 75 lg 1 alusel kohustatud kandma kinnistuga seotud kulusid sõltumata sellest, kas ja millises ulatuses on kostja kinnistut vallanud.
2-18-19657
45.Hageja on esile toonud, et perioodil 2016-2018.a on ta kaasomandis oleva kinnistuga seonduvalt kandnud järgmised kulud: • laenu- ja intressimaksed 8596,50 eurot; • prügi 269,92 eurot; • vesi 804,85 eurot; • maja kindlustus 393,58 eurot; • haljastus 52 eurot; • katuse ja räästa survepesu ning maja värvimine 1410,70 eurot; Kokku: 11 527,55 eurot. 28.11.2019 on hageja märkinud, et on kaasomandis oleva kinnistuga seonduvalt kandnud järgmised kulud: • laen 57 520 eurot; • maja kindlustus 501,94 eurot; • haljastus 52 eurot; • katuse ja räästa survepesu ning maja värvimine 1410,70 eurot; • viimase 3a olmekulud (vesi, prügi) 1074,77 eurot; Kokku: 60 559,41 eurot.
46.Kohus leiab, et kostja on kohustatud hüvitama olmekulud summas 1074,77 eurot (I kd, tlk 155 – 200, II kd, tl 1-7 – jäätmekäitlusega seotud arved; II kd, tlk 8-54 – vee arved), kuivõrd nimetatud kulud on seotud kinnistu kasutamise ja valdamisega ning selle alalhoidmisega. Haljastusekulu 52 eurot ning katuse ja räästa survepesu ning maja värvimise kulu 1410,70 eurot on tõendamata. Seega, tulenevalt poolte omandiosade suurusest lähtuvalt, rahuldab kohus hageja nõude AÕS § 75 lg 1 alusel 537,39 euro (1074,77 / 2) osas. Kohus leiab, et nõue tuleb jätta rahuldamata osas, millega hageja taotleb kindlustusmaksete hüvitamist. Nimelt tuleneb asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandest, et kulutus, mida kaasomanikul tuleb AÕS § 75 lg 1 alusel kanda, saab olla ka kindlustusmakse. Samas tuleb silmas pidada, et ühise asja koormamiseks, millest tulenevaid kulutusi tuleb AÕS § 75 kohaselt võrdeliselt oma kaasomandi osaga kanda, on vajalik AÕS § 74 kohaselt kõigi kaasomanike nõusolek (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Paul Varul jt, lk 335). Kohus märgib, et antud juhul ei ole hageja väitnud ega tõendanud, et kaasomandisse kuuluva eramu osas kindlustuslepingu sõlmimiseks oli olemas ka kostja nõusolek. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata hageja kindlustusmaksete hüvitamise nõude 501,94 eurot, kuna selleks ei ole sõlmitud AÕS §-s 74 sätestatud kaasomanike kokkulepet. Kohus leiab, et laenumaksed ning elamu renoveerimiseks võetud laenukohustus (vt I kd, tlk 6 – laenuleping; II kd, tlk 107 – lepingu muudatus nr 1) ei kuulu AÕS § 75 kohaldamisalasse, mistõttu ei kuulu nimetatud kulud kostjalt ka väljamõistmisele. Poolte vahel puudub vaidlus, et kõnealuse laenukohustuse on võtnud hageja ja tema abikaasa ning et selle eesmärgiks oli vaidlusaluse elamu renoveerimine. Laenukohustuse tagamiseks on seatud poolte kaasomandiosasid koormav hüpoteek. Siiski ei ole hageja tõendanud, et vastava laenukohustusega seonduvalt oleks kostja võtnud enesele mingeid (solidaar)kohustusi. Laenukohustuse võtsid enesele üksnes hageja ja tema abikaasa, mitte kostja. Kostja on andnud üksnes nõusoleku oma kaasomandiosale hüpoteegi seadmiseks, kuid sellest ei saa järeldada kostja nõusolekut laenulepingust tulenevate rahaliste kohustuste kandmiseks.
2-18-19657 Kostja on esitanud vastuväite, et hageja on kaotanud oma nõude kulutuste hüvitamiseks tulenevalt hea usu põhimõttest, kuna hageja ja tema abikaasa käitumine on jätnud kostjale varasemalt mulje, et hageja on vastava nõude sissenõudmisest loobunud (põhjendusel, et kostja viibib märkimisväärse osa ajast mujal ning kostja kulud on marginaalsed). Kohus leiab, et kostja vastuväide ei ole põhjendatud. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-131-11 p-s 11 rõhutanud, et seaduses sätestatud aegumistähtaja sees ei saa üldjuhul määrata veel täiendavat hea usu põhimõttest lähtuvat mõistlikku tähtaega, mille jooksul hageja võib oma õiguste kaitseks hagi esitada, ning seda õigustaksid üksnes erandlikud asjaolud. Antud juhul puudub vaidlus, et hageja on oma nõude esitanud seaduses sätestatud aegumistähtaja jooksul ning kohtu hinnangul ei esine erandlikke asjaolusid, mis võimaldaksid asuda seisukohale, et kostja poolt nõude esitamine aegumistähtaja jooksul on vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-128-14 p-s 11 on selgitatud, et aegumistähtaja jooksul nõude maksmapanekut saab pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel. Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud. Kohus on seisukohal, et üksnes asjaolu, et hageja ei olnud varasemalt avaldanud, et soovib esitada kinnistuga seotud kulutuste nõuet, ei muuda hageja käitumist vastuoluliseks ega võimaldanud kostjal eeldada, et hageja vastava nõude esitamisest loobub.
47.Kuivõrd tulenevalt kaasomandi lõpetamisest on hageja kohustatud kostjale hüvitama 119 000 eurot ja kostja on omakorda kohustatud hagejale hüvitama kinnisasja kasutamisega seotud kulusid 537,39 eurot, tuleb poolte vastastikkused nõuded TsMS § 445 lg 1 ls 2 kohaselt tasaarvestada ning mõista hagejalt kostja kasuks välja hüvitis omandikaotuse eest summas 118 462,61 eurot (119 000 - 537,39).
48.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata kostja vastuhagi. Kohus rahuldab osaliselt hageja esitatud põhihagi ning lõpetab poolte kaasomandi kinnistule asukohaga xxxx (registriosa nr xxxx) viisil, mille kohaselt jääb kinnistu hageja ainuomandisse. Kohus mõistab hagejalt kostja kasuks välja hüvitise omandikaotuse eest summas 118 462,61 eurot. Kohus kohustab kostjat andma nõusolek kinnisasja registriosa numbriga xxxx kaasomandi lõpetamiseks, kaasomandiosa üleandmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning kinnistusraamatusse kinnisasja registriosa numbriga xxxx ainuomanikuna hageja sisse kandmiseks eeldusel, et hageja on tasunud eelnimetatud hüvitise. Kohus asendab kostja nõusoleku käesoleva kohtuotsusega.
49.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Menetluskulude jaotus
50.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral
2-18-19657 tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10). Kuna nii hageja kui kostja on taotlenud kaasomandi lõpetamist, siis on kohtu arvates kaasomandi lõpetamine poolte huvides. Seega on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Võttes arvesse, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust.
/digitaalselt allkirjastatud/ Andrea Lega kohtunik osaliselt tühistatud TRK
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.