Korteriühistu TTTTTTTTTT x hagi KK vastu korteri võõrandamiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.02.2020 otsus
Kaebuse esitaja, kaebuse liik
Korteriühistu TTTTTTTTTT x apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellant): Korteriühistu TTTTTTTTTT x (registrikood xxxxxxx), seaduslik esindaja juhatuse liige SS Kostja (vastustaja): KK (isikukood xxxxxxxxx)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Võtta Korteriühistu TTTTTTTTTT x apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse.
2.Tühistada Harju Maakohtu 27.02.2020 otsus ja saata asi uueks menetlemiseks esimese astme kohtule.
3.Rahuldada Korteriühistu TTTTTTTTTT x apellatsioonkaebus osaliselt.
Korteriühistu TTTTTTTTTT x taotlus tõendi vastuvõtmiseks jätta rahuldamata.
5.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist 1(6)
otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Korteriühistu TTTTTTTTTT x (hageja) esitas 04.09.2019 Harju Maakohtule hagi KK (kostja) vastu korteri võõrandamiseks kohustamiseks.
2.Hageja tegevuse eesmärk on Tallinnas, TTTTTTTTTT x ehitises asuvate korterite ja kaasomandis oleva ehitise osa ning ehitise juurde kuuluva maatüki ühine majandamine ja valitsemine lähtudes ühistu liikmete ühistest huvidest. Kostja on Tallinnas, TTTTTTTTTT x ehitises asuva korteri nr x omanik.
3.Ehitise alune maa on kinnistamata. Seega on ehitis vallasasi, millest lähtuvalt on selles asuvad korterid ja mitteeluruum samuti vallasasjad. Korteriomandite moodustamise protsess on kostjast sõltuvatel põhjustel jäänud lõpuni viimata. Korteriomanike 19.02.2019 otsuse alusel toimus aastatel 2016/2017 ehitise ruumide mõõdistamine, mille tulemusena selgus, et korterite ja kaasomandis oleva mitteeluruumi pindala (ruutmeetrid) ei vasta ühegi mõõdetud korteri osas registris kajastatule ning lisaks sellele on ebaõigesti kajastatud ehitise ja korterite üldpinna ning elamispinna suhe. Korteriomanikud ei soovi kinnistamisel lähtuda ebaõigetest andmetest. Vaatamata korduvalt tehtud ettepanekutele ja mõõdistajaga kooskõlastatud aegadele, kostja oma korterisse sissepääsu ei võimaldanud. Kostjal oli ja on võimalik korraldada oma korteri mõõdistamine eraldiseisvalt, ka seda kostja teinud ei ole. Notar saab korteriomandite moodustamise avalduse tõestamisel tugineda kas ehitisregistri andmetele või korteriomanike kokkuleppele, mis võiks olla aluseks ehitisregistri andmete muutmisele. Kostjast tingitud põhjustel ei ole kummalgi viisil dokumendi koostamine võimalik.
4.Kostja ei täida korteriühistu ees seadusel, põhikirjal ja ühistu üldkoosolekute otsustel põhinevat maksekohustust. Tsiviilasjas nr x-xx-xxxx rahuldati korteriühistu hagi kostja vastu ajavahemikus veebruarist 2011 kuni septembrini 2011 osutatud ja vahendatud teenuste eest sissenõutavaks muutunud tasunõude osas. Kostja jõustunud kohtuotsust vabatahtlikult ei täitnud ja kohtuotsus täideti täitemenetluses. Tsiviilasjas nr x-xx-xxxxx rahuldas kohus korteriühistu hagi kostja vastu ajavahemikus oktoobrist 2011 kuni novembrini 2014 osutatud ja vahendatud teenuste eest sissenõutavaks muutunud tasunõude osas. Kohtuotsuse sundtäitmine toimus täitemenetluses. Tsiviilasjas nr x-xxxxxxx rahuldati korteriühistu hagi kostja vastu ajavahemikus detsembrist 2014 kuni maini 2017 osutatud ja vahendatud teenuste eest sissenõutavaks muutunud tasunõude osas. Kohtuotsus täideti täitemenetluses. Kostja ei ole teinud ühtegi makset ka selles ajavahemikus, mis järgneb kohtuotsustega hõlmatud ajavahemikule. Kohtu menetluses on tsiviilasi x-xx-xxxx, milles menetletakse hageja nõuet kostja vastu alates juunist 2017 tekkinud maksekohustuse osas. Kostja võlgnevus korteriühistu ees on 31.08.2019 seisuga 1946,61 eurot. Samuti on tuvastatud kostja muud olulised rikkumised. Harju Maakohtu 2(6)
ja Tallinna Ringkonnakohtu otsustega tsiviilasjas x-xx-xxxxx on tõendatud, et kostja omandas teiste korteriomanike huve eirates ehitises asuva mitteeluruumi kasutuseelise, kostjale ei sobi kaasomanike enamuse otsused, mis annaks võrdselt tulu kõigile, kostja tegevuse tõttu olid ohus nii korterite omanikud ja majas elavad isikud kui ka neile kuuluv vara, kostja segab agressiivse käitumisega korteriomanike ja ühistu koosolekute läbiviimist, kostja püüab nii ehitise koridorides, hoovis kui ka ehitise ees asuval maatükil kehtestada üksnes temale sobivaid reegleid, kostja hoidis ühiskasutuses olevates ruumides isiklikke asju, kostja on korduvalt takistanud elamus vajalike tööde tegemist. Eelmärgitud otsustega on tõendatud, et kostja on aastate kestel oluliselt häirinud teisi korteriomanikke ja nende pereliikmeid oma õiguste ja huvide realiseerimisel.
5.Korteriomanikud esitasid kostjale korteri võõrandamise nõude otsusega, mis on tehtud ilma üldkoosolekut kokku kutsumata. Ühistu juhatus saatis 29.01.2019 korteriomanikele (sh kostjale) võõrandamisnõude eelnõu (põhistused ja resolutsioon) ja määras korteriomanikele tähtaja otsuse kohta seisukoha avaldamiseks. Otsuse eelnõus on välja toodud, et kostja tegevuses on aastate kestel esinenud kõik materiaalsed eeldused temale korteri võõrandamise nõude esitamiseks (tõendatud Tallinna Ringkonnakohtu otsusega x-xx-xxxxx ja selle tsiviilasja toimikus olevate tõenditega), kostja ei ole peale eelnimetatud otsusega hõlmatud perioodi oma kohustusi korteriühistu ees täitnud, kostja tegevusetuse (korter nr x on jätkuvalt mõõdistamata) tõttu ei ole võimalik korteriomandeid moodustada, kostja ei võimaldanud oma korterisse sissepääsu hoone ventilatsioonisüsteemi kontrollimiseks ja vajalike puhastustööde tegemiseks, kostja ei täida jätkuvalt oma maksekohustust korteriühistu ees. 08.02.2019 koostas juhatus hääletustulemuste kohta hääletusprotokolli, kuhu on kantud kõik seaduses nõutavad andmed, sh vastuvõetud otsuse resolutsioon. Otsuse kohta on koostatud ühtne dokument, mille lahutamatuteks osadeks on otsuse põhistatud eelnõu, korteriomanike seisukohad ja hääletusprotokoll. Nimetatud dokumendid kogumis moodustavad korteriomanike otsuse, mille tavapärane analoog on üldkoosoleku protokoll. Kostja vastuväited
6.Kostja hagile ei vastanud. Maakohtu otsus
7.Maakohus jättis 27.02.2020 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
8.Hageja nõude õiguslik alus on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 33 lg 1 koostoimes KrtS §-ga 64. Kohus selgitas, et tulenevalt KrtS § 33 lg 1 sõnastusest on kohtul võimalik otsust tehes ja võõrandamisnõude põhjendatust hinnates lähtuda üksnes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest, s.t asjaoludest, mis on võõrandamisnõudes välja toodud. Võõrandamisnõude esitamise eeldused on sätestatud KrtS § 32 lg-s 2, mille kohaselt võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata KrtS §-s 31 sätestatud kohustused, on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist.
9.Maakohtu hinnangul ei nähtu hagiavalduses viidatud 08.02.2019 võõrandamisnõudest, s.o korteriomanike otsusest ühtegi asjaolu, millel võõrandamisnõue põhineb. Tulenevalt 3(6)
KrtS § 33 lg 1 sõnastusest ei ole kohtul võimalik võõrandamisnõude põhjendatust hinnates lähtuda muudest asjaoludest või dokumentidest (korteriomanike otsuse eelnõu vms), kui võõrandamisnõude aluseks olevaid asjaolusid ei ole võõrandamisnõudes endas ära toodud. Kuivõrd antud juhul ei ole võõrandamisnõudes viidatud ühelegi asjaolule, mis on võõrandamisnõude alus, ei ole kohtul koostoimes KrtS § 33 lg 1 teise lausega võimalik võõrandamisnõude põhjendatust kaaluda. Kohus asus seisukohale, et kuna kostjale ei ole esitatud võõrandamisnõuet, millest nähtuks võõrandamise aluseks olevad asjaolud, ei ole täidetud TsMS § 33 lg-s 1 sätestatud eeldused kostja kohustamiseks korteriomandi võõrandamiseks, mistõttu jättis kohus hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus
10.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
11.Nõude materiaalõiguslikuks aluseks on KrtS § 32 ja KrtS § 33 lg 1 annab nõudele protsessuaalse aluse. Maakohus asus ebaõigele seisukohale, et hageja ei ole võõrandamisnõude aluseid kostjale ega kohtule esile toonud. Võõrandamise nõue koos materiaalõiguslike põhjendustega sisaldub korteriomanike otsuses, mis on eelnõuna saadetud 29.01.2019 häälte andmiseks kõigile korteriomanikele (sh kostjale). Korteriomanikud võtsid eelnõu otsusena vastu ja hääletamise tulemusi kajastab hääletusprotokoll. Otsus (võõrandamisnõue) on vastustajale saadetud 08.02.2019. Vaidlustatud otsusest järeldub, et maakohus pidas võõrandamisnõudeks üksnes hääletusprotokolli ja andis sellele korteriomanike otsuse ees ülimusliku tähenduse. Selline järeldus ei põhine seadusel. Hääletusprotokollil ei ole iseseisvat tähendust. Korteriomanike otsusena (võõrandamisnõudena) ei saa käsitada mitte hääletusprotokolli, vaid korteriomanikele saadetud eelnõud, mis on korteriomanikelt poolthäälte saamisega otsusena vastu võetud. Hääletusprotokollil on üksnes hääletamise tulemusi kajastav tähendus. Seadusest ei tulene kohustus korrata hääletusprotokollis otsuse põhistusi.
12.Hageja tugines hagi esitamisel asjaolule, et kostjale saadeti 08.02.2019 korteriomanike otsus, mitte hääletusprotokoll. Maakohtul puudus õigus jätta korteriomanike otsus esile toodud asjaoluna hindamata. Üllatav on maakohtu järeldus, et otsusena vastu võetud eelnõu on maakohtu hinnangul üksnes muu dokument, mille sisu ei pea kohus hindama. Maakohus ei viidanud, millisel seadusel põhineb kohtu seisukoht, et hääletusprotokolli tuleb kanda vastuvõetud otsuse põhjendused.
13.Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust (§ 442 lg 8), jättes hageja poolt esiletoodud asjaolud ja neid kinnitavad tõendid täielikult hindamata. Maakohus jättis lahendamata esitatud taotluse võtta tõendina tsiviilasja 2-16-15682 toimiku materjalid, millega rikkus TsMS §-s 442 lg 5 sätestatut. Maakohus lahendas asja lubamatu pealiskaudsusega, jättes kontrollimata ja hindamata sisuliselt kõik kohtule esitatud asjaolud. Ringkonnakohtu seisukoht
14.Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebus tuleb menetlusse võtta ja Harju Maakohtu 27.02.2020 otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi olulise rikkumise tõttu kaebuse põhjendustest olenemata, mistõttu ei tule küsida ka vastustaja seisukohta. Asi tuleb saata täies ulatuses 4(6)
läbivaatamiseks esimese astme kohtule tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p 5 ja lg 2 ning § 657 lg 1 p 3 alusel, kuna ringkonnakohus ei saa ise rikkumist kõrvaldada. Ringkonnakohus lahendab asja üksnes apellatsioonkaebuse põhjal TsMS § 646 korras. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
15.KrtS § 32 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik: 1) on korduvalt jätnud täitmata KrtS §-s 31 sätestatud kohustused; 2) on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või 3) häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist. KrtS § 33 lg 1 kohaselt, kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. KrtS § 64 kohaselt kohaldatakse KrtS 1.–4. ja 6. peatüki sätteid ka vallasasjana tsiviilkäibes olevale eluruumile ja mitteeluruumile.
16.Hageja palus hagiavalduses kohustada kostjat võõrandama Tallinnas, TTTTTTTTTT x ehitises asuv korter nr 3 ja määrata kindlaks, kui kostja kolme kuu jooksul ise korterit ei võõranda, kohtuotsuse täitmise viisina korteri nr x võõrandamine täitemenetluses avalikul enampakkumisel. Hageja tõi esile, et 08.02.2019 otsusega esitasid korteriomanikud kostjale nõude korteri võõrandamiseks. Hageja selgitas, et otsus võeti vastu ilma koosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21). 29.01.2019 saadeti korterite omanikele otsuse eelnõu (dtl-d 117–118), mis sisaldas põhistust ja resolutsiooni, ja määrati tähtaeg vastamiseks, ning 08.02.2019 koostati hääletusprotokoll, kus oli üksnes otsuse resolutsioon (dtl 97). Hageja viitas hagiavalduses mitmetele kostjapoolsetele korduvatele rikkumistele, mis hageja hinnangul andsid aluse korteri võõrandamise nõude esitamiseks ja mis olid kajastatud 29.01.2019 otsuse eelnõus.
17.Maakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et hageja ei ole esitanud kostjale ega kohtule võõrandamisnõuet, millest nähtuks võõrandamise aluseks olevad asjaolud. Iseenesest on õige, et kohtul ei ole tulenevalt KrtS § 33 lg 1 sõnastusest võimalik võõrandamisnõude põhjendatust hinnates lähtuda muudest asjaoludest või dokumentidest, kui võõrandamisnõude aluseks olevas otsuses, kuid maakohus asus ekslikult seisukohale, et käesolevas asjas saab vaidluse lahendamisel lähtuda üksnes 08.02.2019 dokumendist. Vastupidiselt maakohtu seisukohale tuleb kolleegiumi hinnangul 08.02.2019 otsust sisustada otsuse eelnõu kaudu (vt nt Riigikohtu 10.10.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-18-4121, p 17) ning korteri võõrandamisnõue võib sisalduda ka kahes erinevas dokumendis, s.o korterite omanikele 29.01.2019 saadetud otsuse eelnõus ja hääletuse kohta 08.02.2019 vormistatud dokumendis (vt nt Riigikohtu 18.05.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-16, p 12).
18.Eeltoodust tulenevalt ei ole maakohus materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu korteri võõrandamisnõude aluseks olevate asjaolude tuvastamisele vajalikku tähelepanu pööranud ja on teinud ennatliku kohtulahendi. Maakohtu otsus on seetõttu olulises ulatuses põhjendamata, vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud välja selgitamata ning 5(6)
eelmenetluse ülesanded täitmata. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel käsitada 29.01.2019 ja 08.02.2019 dokumente ühtse otsusena (võõrandamisnõudena) ja hinnata võõrandamisnõude aluseks olevaid asjaolusid ja põhjendatust. Oluliste menetluslike minetuste tõttu tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks lahendamiseks. Ringkonnakohtul ei ole maakohtu otsuse puudulikkuse tõttu võimalik asja ise sisuliselt lahendada, nagu soovis apellatsioonkaebuses apellant, sest apellatsiooniastmes esmakordsel asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamine rikub kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata.
19.Seoses tsiviilasja saatmisega maakohtule uueks menetlemiseks ringkonnakohus apellatsiooniastmes esitatud tõendit vastu ei võta ega hinda. Kui esitatud tõend osutub asjakohaseks tõendiks, saab maakohus selle vastu võtta.
20.TsMS § 646 alusel võib kohus otsustada asja üksnes apellatsioonkaebuse põhjal, kui kohus leiab, et asja arutamisel esimese astme kohtus rikuti menetlusõiguse normi, mis toob ilmselgelt kaasa otsuse tühistamise apellatsioonimenetluses. Kuivõrd praegusel juhul tuleb apellatsioonkaebuse põhjal maakohtu otsus ilmselgelt tühistada täies ulatuses ning ringkonnakohus ei saa puudust ise kõrvaldada (TsMS § 656 lg 2), puudub menetlusökonoomilistel kaalutlustel vajadus ka vastustaja seisukohta küsida.
21.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele (TsMS § 173 lg 3). Seega menetluskulud jaotab ja määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.
(allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar
(allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu Mati Maksing
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.