Osaühingu TANTAL-SP hagi Servisauto OÜ vastu nõusoleku saamiseks kaasomandisse kuuluva kinnisasja muutmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 14.05.2019 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu TANTAL-SP apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellant): Osaühing TANTAL-SP (registrikood 10477789), lepinguline esindaja Sergei Volf Kostja (vastustaja): Servisauto OÜ (registrikood 11701196), seaduslik esindaja juhatuse liige ML
2.Pärnu Maakohtu 14.05.2019 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata (maakohtu otsuse resolutsiooni p 2) ja jaotas menetluskulud. Pärnu Maakohtu 14.05.2019 otsus on jõustunud osas, milles jäeti rahuldamata Servisauto OÜ taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks (maakohtu otsuse resolutsiooni p 1).
Rahuldada Osaühingu TANTAL-SP hagi Servisauto OÜ vastu nõusoleku saamiseks kaasomandisse kuuluva kinnisasja muutmiseks.
4.Tuvastada Servisauto OÜ kohustus anda Osaühingule TANTAL-SP nõusolek kaasomandisse kuuluva Paides Mündi tn 8 asuva kinnisasja (registriosa nr 145936) 1(13)
oluliseks muutmiseks selliselt, Osaühingul TANTAL-SP on õigus laiendada kinnisasjal asuvat ehitist (katlamaja-töökoda, ehitisregistri koodiga 107006023) Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 korraldusega nr
antud projekteerimistingimustes nr 4/2017 (osaliselt muudetud Paide Linnavalitsuse 21.08.2017 korraldusega nr 345) ning Aarens Projekt OÜ 10.11.2017 koostatud eelprojektis nr P34-2017 kirjeldatud viisil ja ulatuses. Asendada Servisauto OÜ tahteavaldus kohtuotsusega.
5.Apellatsioonkaebus rahuldada.
6.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta Servisauto OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tantal-SP OÜ (hageja) esitas 14.07.2016 Pärnu Maakohtule hagi (täpsustused 12.09.2016 ja 21.11.2017 ning tervikhagi 26.07.2018) Servisauto OÜ (kostja) vastu nõusoleku saamiseks kaasomandisse kuuluva kinnisasja muutmiseks. Hageja palus tuvastada kostja kohustus anda hagejale tahteavaldus (nõusolek) kaasomandisse kuuluva Paides Mündi tn 8 asuva kinnisasja (registriosa nr 145936) (edaspidi kinnisasi) oluliseks muutmiseks selliselt, et hagejal on õigus laiendada kinnisasjal asuvat ehitist (katlamaja-töökoda, ehitisregistri koodiga 107006023) Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 korraldusega nr 228 antud projekteerimistingimustes nr 4/2017 (osaliselt muudetud Paide Linnavalitsuse 21.08.2017 korraldusega nr 345) ning Aarens Projekt OÜ 10.11.2017 koostatud eelprojektis nr P34-2017 kirjeldatud viisil ja ulatuses. Ühtlasi palus hageja asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulub kinnisasjast (registriosa nr 145936) hagejale 10805/35449 suurune mõtteline osa, kostjale 9738/35449 suurune mõtteline osa ja Tafrix OÜ-le 14906/35449 suurune mõtteline osa. Hageja omandas kinnisasja mõttelise osa 12.11.2010 lepingu (4373/35449) ja 09.11.2012 lepingu (6432/35449) alusel. Kinnisasi on vastavalt kasutuskorra kokkulepetele jagatud kaasomanike ainukasutuses olevateks osadeks ning märked kasutuskorra kokkulepete kohta on kantud kinnistusraamatusse. Hageja soovib kinnisasja ja selle hoonestust arendada, parendada ja väärtust tõsta, mis eeldab kinnisasja muutmist ning milleks asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 kohaselt on vajalik kaasomanike kokkulepe. Hageja soovib teha juurdeehituse tema ainukasutuses oleval kinnisasja osal paiknevale ehitisele (katlamaja-töökoda). Laiendus asub hageja ja kostja kasutuses olevate kinnisasja osade piiril, kuid kinnistusraamatusse 2(13)
kantud kasutuskorra kohaselt hageja ainukasutuses oleval mõttelisel osal. Kostja keeldub kaasomandis oleva kinnisasja muutmist kooskõlastamast. Selline käitumine on hageja õiguste kahjustamine (AÕS § 72 lg 5). Kostja andis hagejale juunis 2015 nõusoleku, kuid taganes sellest augustis 2015. Hagejal puudub võimalus kaasomandi muutmiseks, mis omakorda viib selleni, et kannatada saab hageja majandustegevus läbi kaasomandiosast lähtuva rahavoo. Kinnisasja muutmine hageja soovitud viisil ei riku kostja õigusi ega huve.
3.Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 korraldusega nr 228, mida muudeti osaliselt 21.08.2017 korraldusega nr 345, anti hageja taotluse alusel välja projekteerimistingimused nr 4/2017, millega lubati hagejal suurendada kinnisasja hoonestusala. Paide Linnavalitsus leidis, et projekteerimistingimuste väljastamine on põhjendatud ja kinnisasja hoonestuse laiendamine hageja näidatud viisil on võimalik, kuivõrd hageja ainukasutuses oleval mõttelisel osal asuva hoone laienduse näol ei ole tegemist kostja õiguste sellise riivega, mis annaks aluse keelduda laienduse lubamisest. Paide Linnavalitsuse korraldused on jõustunud. Nende korralduste alusel sai hageja tellida juurdeehituse eelprojekti, mille ta esitas kostjale tutvumiseks. Kostja keeldub kinnisasja muutmiseks nõusolekut andmast. Kostja vastuväited
4.Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. AÕS § 74 lg-st 1 ei tulene, et kaasaomanik on kohustatud andma nõusoleku AÕS § 74 lg-s 1 nimetatud muudatuste tegemiseks. Kaasomanikule on antud õigus otsustada kas nõustuda muudatustega või mitte. Kuna hageja ei saa tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja AÕS § 74 lg 1 koostoimest tulenevalt kohustada kostjat tegema hagejale positiivset tahteavaldust, ei saa hageja hagiavalduse esitamisel neile sätetele ka tugineda. Hageja ei saa tugineda ka AÕS § 72 lg-le 5, kuna see ei näe ette kostja kohustust kindla sisuga tahteavalduse tegemiseks.
5.Alternatiivselt palus kostja jätta hagi rahuldamata.
6.Puuduvad tõendid, et ehitis ehitatakse hageja ainukasutuses olevale mõttelisele osale ega ületa vähimalgi määral hageja ainukasutuses olevat maa-ala. Kinnistusraamat sisaldab andmeid kaasomanike kasutuses olevate maa-alade ruutmeetrite (suuruse) ja kasutuskorra kohta, kuid mitte täpseid andmeid selle kohta, kuidas ja kust kaasomanike vahelised piirid tegelikult kulgevad. Ei saa kindlalt asuda seisukohale, et hilisemal detailplaneeringu koostamisel ei ilmne, et hageja soovitav ehitis ulatub näiteks 10 või 15 sentimeetri ulatuses kostja ainukasutuses olema pidavale maa-alale.
7.Uue töökoja ehitamisega kaasneb ilmselt senisest veelgi intensiivsem kostja ainukasutuses oleva sissesõidutee osa kasutamine hageja poolt. Juhul, kui hageja vajab laiemat sissesõiduteed, tuleb arutada olukorda, kas hageja ja kostja saavad kokkuleppele, et hageja ainuomandis olevat sissesõiduteed laiendada ja asendada vastavalt kokkuleppele kostja kasuks see mõne teise osaga hageja ainuomandis oleva maa arvelt. Välistatud ei ole, et seda saab teha hageja ehitise alla planeeritud maa arvelt.
8.Eelmise kaasomanikuga kokkulepitud parkimiskord ei vasta tegelikule parkimiskorrale. Kuna kokkulepitud parkimiskorda ei ole muudetud vastavalt tegelikule parkimiskorrale, siis ei saa hageja tegelikule parkimiskorrale tuginedes nõuda kostja nõustumist 3(13)
kaasomandi olulise osa muutmisega põhjendusel, et reaalselt ei järgita kokkulepitud parkimiskorda.
9.Hageja väide, et kostja kahjustab enda tegevusega hageja õigusi ning seetõttu saab kahjustada hageja majandustegevus, on otsitud ja paljasõnaline. Hageja poolt laiendatav töökoda ei ole ainus töökoda, milline on hageja ainuomandis. Hageja ainuomandis oleva kinnistu osa ja hagejale kuuluva sissesõidutee ääres asub hagejale kuuluv teine ja suurem töökoda, millisesse on võimalik paigutada ka autoronge ja suuremaid veokeid. Hagejal on võimalik probleem lahendada ka töö ümberkorraldamisega ilma, et toimuks ehitamine väidetavalt hageja ainukasutuses olevale maa-alale või et sellega kaasneks kostja ainukasutuses oleva sissesõidutee osa intensiivsem kasutamine hageja poolt.
10.19.01.2017 esitas kostja täiendavad vastuväited ja katastriüksuse plaani, mis on esitatud Maa-ametile. Kaasomanike ainukasutuses olevate osade piire seal ei ole ja neid ei ole määratud ka detailplaneeringuga. Kostja tõi välja, et 12.11.2010 lepingule lisatud plaanil märgitud kaasomanike ainukasutusse jäävate osade ruutmeetrite arv ei vasta lepingule (vahe lepingus ja plaanil olevate osade suuruse vahel on 360 m2). Kui AS-le Assotrans kuuluva ainukasutuses oleva osa suurus enne 12.11.2010 lepingu sõlmimist oli vastavalt lepingu p-le 1.2.2 20 543 m2 ja hagejale müüdi 4373 m2, siis pidi enne 09.11.2012 lepingut jääma AS Assotrans ainukasutusse 16 170 m2. Lepingu punkti 3.2.1 järgi jäi AS Assotrans ainukasutusse 16 161 m2 (vahe 9 m2). Kui võtta aluseks 12.11.2010 lepingule lisatud plaan, siis on kogu kinnistu suurus 35 800 m2. Tegelik kinnistu suurus on aga 35 449 m2, s.t plaani järgi on kinnistu suurem kui ta seda faktiliselt on. Seetõttu seab kostja kahtluse alla hilisematele notariaalsetele lepingutele lisatud plaanide usaldusväärsuse.
11.Kostja ja AS Assotrans vahelisele ostu-müügilepingule ei ole lisatud ühtegi plaani, märgitud on üksnes, et kostja omandab AS-le Assotrans kuuluva osa. Kinnistule on reaalselt märkimata, et hageja peab oma kinnistule sisenemisel tegema parempöörde, mistõttu hageja sõidukid tegelikult parempööret ei tee, vaid läbivad kostja ainukasutuses oleva kinnistu osa, sõites otse hageja ainukasutuses olevale osale. Ehitise valmimisel hakkavad sissesõiduteed kasutama eelkõige hageja kliendid, kes ei tea, kuidas nad peavad sissesõiduteed läbima, kuna kinnistule mingeid piire märgitud ei ole. Kostjal ei ole võimalik anda hagejale nõusolekut ehitise püstitamiseks enne, kui kaasomanike ainukasutusse jäävad osade piirid on vastavalt notariaalsetele lepingutele, kasutuskorrale ja sellele lisatud plaanidele kindlaks määratud detailplaneeringuga ja kantud kinnistusraamatusse.
12.Hageja ehitis rikub kostja huve sellega, et kui see ehitatakse, siis piiri hageja ja kostja vahel ei anna nihutada. Kostja omandis on 9738 m2 maad. Kostjal on ruumipuudus, kuna hooneid on väga palju. Seetõttu tahab kostja selgust saada, kas saab parkida 3 või 5 autot, samuti soovib oma piire teada, et oma kliendile öelda, kus tohib sõita ja kus mitte. Autod on 50 m pikad. Kui hageja autod kasutavad kostja maad, siis hageja võiks vastu tulla ja anda mingi osa oma maast kostjale kasutada. Kui ehitus tuleb ja piir jääb paika, siis hakkavad kostjat segama suured autod, hageja ehitis takistab kostja sissesõiduteed ja parkimist.
13.Kuna kinnistusraamatu pidajale esitatud plaanide järgi ei ole võimalik kindlaks teha, kas hageja planeeritav juurdeehitis asub tervenisti hageja ainukasutuses oleval kinnistu osal 4(13)
või asub see osaliselt ka kostja ainukasutuses oleval osal, ei ole kostja arvates võimalik käesolevat vaidlust lahendada enne piiriküsimuse lahendamist. Pärnu Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-17-17809 piiride kindlaks määramiseks ja kaasomandi reaalosadeks jagamiseks. Maakohtu otsus
14.Maakohus jättis 14.05.2019 otsusega kostja taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks ja hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
15.Maakohtu hinnangul puudus alus jätta hagi läbivaatamata, kuna tulenevalt AÕS § 74 lg-st 1 võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike nõusolekul ning kaasomaniku kohustus anda kaasomandis oleva asja muutmiseks nõusolek tuleneb AÕS § 72 lg 5 teises lauses sätestatust ning seda muu hulgas juhul, kui asja oluline muutmine ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve.
16.Hageja soovib laiendada kinnisasjal asuvat ehitist (katlamaja-töökoda) ning juurdeehituse eelprojektist P-34-2017 (eelprojekt) nähtuvalt on juurdeehituse pikkus 15,2 m, laius 8,8 m, kõrgus 7,0 m, absoluutne kõrgus 62,0 m ja ehitusalane pind 134,4 m2. Kohtu hinnangul mõjutab selline juurdeehitus kinnisasja ilmet ja olustikku (hoonestusalane pind suureneb), samuti majanduslikku otstarvet. Seetõttu on tegemist kaasomandi olulise muutmisega, milleks on vajalik kõigi kaasomanike nõusolek. Ka Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 korralduses nr 228 „Projekteerimis-tingimuste andmine Mündi tn 8 kinnistul detailplaneeringuga määratud hoonestusala suurendamiseks“ on märgitud, et ehitusloa taotlemiseks esitatavas ehitusprojektis peab kajastuma kaasomanike kokkulepe vastavalt asjaõigusseadusele. Eeltoodut arvestades asus kohus seisukohale, et hageja planeeritava juurdeehituse näol on tegemist kinnisasja olulise muutmisega, milleks on vajalik kaasomanike nõusolek.
17.Asja lahendamiseks tuli tuvastada, kas poolte kaasomandis oleval kinnisasjal paikneva ehitise (katlamaja-töökoja) juurdeehitus kahjustab kostja õigusi ja huve või mitte.
7.Hageja tugines oma nõudes asjaolule, et juurdeehitus on planeeritud ehitada täielikult hageja poolt 09.11.2012 ja 16.01.2013 lepingute alusel omandatud 6432/35449 mõttelisele osale kaasomandist, mis on lepingutes sisalduvate kasutuskorra kokkulepete kohaselt antud hageja ainukasutusse ja –valdusesse, on lepingute lahutamatuks osaks oleval plaanil märgitud koordinaatide täpsusega ja kantud ka kinnistusraamatusse.
18.09.11.2012 lepingust nähtuvalt AS Assotrans müüs Järva Veod OÜ-le 6432/35449 suuruse mõttelise osa kinnistust ning 16.01.2013 lepingust nähtuvalt omandas hageja nimetatud mõttelise osa kinnistust AS-lt Assotrans Järva Veod OÜ ees ostueesõigust teostades. 16.01.2013 lepingu p 3.5 kohaselt leppisid AS Assotrans ja hageja kokku, et kinnistu suhtes kehtivad senised kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkulepped. Maakohus tuvastas, et 09.11.2012 ja 16.01.2013 lepingutes kokkulepitud kasutuskordade alusel kaasomandis olevast kinnisasjast hageja ainukasutusse jäänud maa-ala (6432 m2), mille suurus vastab ühtlasi hageja poolt samade lepingute alusel omandatud kaasomandi mõttelise osa (6432/35449) suurusele, on koordinaatide täpsusega määratletud ja kinnistusraamatusse kantud. Kuna plaanid on kantud
5(13)
kinnistusraamatusse, on need kaasomanikele ja nende õigusjärglastele (ka kostjale) kinnisasja kasutamisel reaalselt ja õiguslikult määrava tähtsusega.
19.Vaidlust ei olnud selles, et kostja omandas viimasena AS-lt Assotrans 09.11.2012 ja 16.01.2013 lepingutes AS-le Assotrans jäänud osa kinnisasjast (nn muu ala). Maakohus tuvastas, et selle „muu ala“ ja hageja ainukasutusse jäänud maa-ala piiripunktid on lepingutes kokkulepitud kasutuskorra lisaks oleval plaanil märgitud koordinaatides ja kantud ka kinnistusraamatusse.
20.Kostja seadis kahtluse alla 12.11.2010 lepingust hilisematele notariaalsetele lepingutele lisatud plaanide usaldusväärsuse. Kostja osundatud 12.11.2010 lepingu p 1.2.2 kohaselt oli AS-le Assotrans kuuluva ainukasutuses oleva osa suurus enne esimese müügilepingu sõlmimist hagejaga 20 543 m2 ja hagejale müüdi vastavalt lepingule 4373 m2. Seega on õige kostja seisukoht, et enne AS Assotrans ja hageja vahel sõlmitud teist ostumüügitehingut pidi jääma AS Assotrans ainukasutusse 16 170 m2. Lepingu p-st 3.2.1 nähtuvalt jäi aga AS Assotrans ainukasutusse 16 161 m2 (vahe 9 m2) ja ka lepingule lisatud plaani kohaselt on AS Assotrans ainukasutusse jäänud ala suurus 16 161 m2. Kohtu hinnangul asjaolu, et AS Assotrans ainukasutusse jäi kasutuskorra ja sellele lisatud plaani järgi väiksem (16 161 m2) maa-ala kui lepingu järgi pidi jääma tema mõttelise osa suuruseks (16 170 m2), ei tee kasutuskorda ja selle plaani ebausaldusväärseks. Puudub vastuolu lepingu p-s 3.2.1 ning plaanil märgitud AS Assotrans ainukasutusse jäänud maa-ala suuruse vahel. Kohtu hinnangul tuleneb 12.11.2010 lepingust, kasutuskorrast ja plaanist, et osa (9 m2) AS-le Assotrans jäänud mõttelisest osast kinnistust jäi kasutamiskorra järgi AS Assotrans ainukasutusse andmata. Kuna puudub vastuolu 12.11.2010 lepingus kokkulepitud kasutuskorra ja plaani vahel, ei saa hilisemate, s.o 09.11.2012 ja 16.01.2013 lepingute lisaks olevaid plaane pidada ebausaldusväärseks.
21.Hageja esitatud eelprojekti kohaselt oli projekteerimise lähteandmeteks hageja esitatud tööde loetelu, Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 väljastatud korraldus 228, projekteerimistingimused 4/2017 ja Aarens Projekt OÜ 26.11.2014 koostatud Mündi tn 8 (endise Pikk tn 42) kinnistu detailplaneering, töö nr DP-4/2012 ja Paide linna üldplaneering aastani 2010 (Paide linnavolikogu 18.12.2014 määrusega nr 19 pikendatud kehtivust 2017. a lõpuni). Eelprojekti lisaks oleva Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 korralduse nr 228 lisa 2, milleks on joonis „Asendiskeem“, aluseks on detailplaneeringu põhijoonis. Lisa 2 joonisel, s.t detailplaneeringu põhijoonisel, on kinnistul olemasoleva hoone vastu märgitud hoonestusala (hageja taotletav juurdeehitus). Samas ei nähtu lisa 2 jooniselt kaasomanike (sh hageja ja kostja) ainukasutuses olevate osade vahelisi piire. Ka ei nähtu korralduse tekstist, et kavandatav ehitis paikneb just hageja ainukasutuses oleval kinnistu osal.
22.Korralduse nr 228 tekstist nähtub hoopis, et Paide Linnavalitsus leidis, et katlamajatöökoja juurdeehitus vastavalt hageja taotlusele on võimalik ehitada, arvestades hoone asukohas väljakujunenud keskkonda, hoonestuslaadi ja kinnistu olemasolevat ehitusalast pinda. Samas on märgitud, et vastuolu kaasomanike vahel on ületatav ehitusloa menetlemise käigus. Seega ei ole Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 korraldusega nr 228 võimalik tuvastada, et taotletav hoonestusala paikneb hageja ainukasutuses oleval kinnistu osal. 6(13)
23.Eelprojekti projekteerimise lähteandmetes ei ole märgitud ja ka eelprojekti muust osast ei ilmne, et projekteerimisel oleks lähtutud kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkulepetest ja neile lisatud plaanidest. Samuti ei nähtu eelprojektist ja selle lisadest, et katlamaja-töökoja juurdeehitus paikneb 09.11.2012 ja 16.01.2013 lepingute järgi hageja ainukasutusse jäänud (koordinaatides kindlaksmääratud) kinnisasja osal.
24.Seega ei ole tuvastatav, et eelprojektis kirjeldatud viisil ja ulatuses kinnisasja hoonestusala laiendus paikneb tõsikindlalt hageja ainukasutuses oleval, s.t 09.11.2012 ja 16.01.2013 lepingute järgi koordinaatides kindlaksmääratud hageja ainukasutusse jäänud kinnisasja osal.
25.Maakohtu hinnangul ei ole eeltoodust tulenevalt tuvastatav, et kinnisasja muutmine hageja soovitud viisil ja ulatuses ei kahjusta kostja õigusi ja huve. See omakorda tähendab, et eelprojektis kirjeldatud ulatuses ja viisil ei saa kostjat kohustada kinnisasja muutmiseks nõusolekut andma. Apellatsioonkaebus
26.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.
27.Maakohus kohaldas valesti materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme, jättis olulisel määral arvestamata või hindas valesti esitatud tõendeid.
28.Puudub vaidlus selle üle, et hageja on korduvalt pöördunud kostja poole nõusoleku saamiseks kaasomandis oleva kinnisasja muutmiseks. Ala, millele on ehitamine planeeritud, ei ole mitte kunagi olnud kostja kasutuses.
29.Hageja ei saa kinnisasja muutmise võimalikku negatiivset mõju kaasomanike eest tõendada, kuid kostja esitatud vastuväidetest on püsima jäänud vaid väited, et mõttelise osa muutmine ei ole võimalik, kuna kinnisasi on kaasomandis ja kinnistu ei ole jagatud reaalosadeks, s.t puudub mõtteliste osade vahel piir ja seni sõlmitud kasutamise korra kokkulepped tema suhtes ei kehti.
30.Vaidluse objektiks ei ole Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 korraldus ega selle seaduslikkus (projekteerimistingimused on jõustunud 2 aastat tagasi), vaid anda tuli hinnang asjaolule, kas kaasomandi muutmine hageja soovitud viisil rikub kostja kui kinnisasja kaasomaniku õigusi sellisel viisil, et nende kaitsmist tuleb eelistada hageja õigusele laiendada kasutuskorra kokkuleppe järgselt tema ainukasutuses oleval kinnisasja osal paiknevat ehitist.
31.Tallinna Ringkonnakohus selgitas käesolevas asjas 23.04.2018 tehtud määruses, et nõude lahendamiseks on maakohtul vältimatult vajalik tuvastada, kus asuvad kaasomanike suhtes kehtivate kinnisasja kasutuskordadega määratud ning hageja ja kostja ainukasutusse jäetud kinnisasja osade piirid. Vajalike asjaolude tuvastamiseks saab maakohus ise asjas esitatud tõendeid hinnata, pooli küsitleda ning vajadusel korraldada täiendavate tõendite kogumist.
32.Maakohus lükkas ümber kostja esitatud väited, et kasutuskorra kokkulepped kostja osas ei kehti ja kinnitas kasutamisekorra kokkulepete ning nende lisade õiguslikku tähendust ja tuvastas, et kaasomanike ainukasutuses olevate maa-alade piiriandmed (piirimärgid) on märgitud koordinaatidega, kuid jättis otsuses piiriandmetega arvestamata.
7(13)
33.Maakohus viitas üksnes Paide Linnavalitsuse korraldustele ja leidis, et ainuüksi eeltoodust tulenevalt ei ole tuvastatav, et kinnisasja muutmine hageja soovitud viisil ja ulatuses ei kahjusta kostja õigusi ja huve. Hageja selgitas, et väljastatud projekteerimistingimused annavad hagejale õiguse hoonestuse muutmiseks küll avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda kaasomanike nõusolekut AÕS § 74 mõttes. Ehitusloa väljastamise menetlust ei saa hageja alustada enne, kui selleks on kostja nõusolek. Eelprojekt on ehitamise esimese staadiumiks, milles antakse lisaks arhitektuurilisele lahendusele ka projekti tehniliste osade põhimõttelahendus. Täiendavate investeeringute tegemine ja nende nõudmine, kui kaasomanik ei ole kinnisasja muutmisega põhimõtteliselt nõus, ei ole põhjendatud. Avaliku õiguse alusel väljastatavad nõusolekud ei asenda tsiviilkäibes antavaid nõusolekuid.
34.Planeeritud muudatus asub erinevate kaasomanike ainukasutuses olevate maa-alade piiri vahetus läheduses, kuid kohtu käsitlusega nõustudes oleks kaasomandi muutmine ka üldiselt võimatu, kuna iga kaasomanik võib väita, et kuna vara on kaasomandis, siis äkki on planeeritud muudatus siiski tema ainukasutuses.
35.Maakohus jättis ringkonnakohtu selgitused tähelepanuta, ei püüdnud vaidlusalust piiri tuvastada ning selle asemel andis hinnanguid vaid Paide Linnavalitsuse korraldusele ning jõudis taas (sarnaselt 12.02.2018 lahendile) järeldusele, et kaasomandi muutmine ei ole võimalik sisuliselt vaid seetõttu, et kinnisasi on kaasomandis ja üks kaasomanik ei ole kasutamise korra kokkulepete või kinnisasja muutmisega nõus ning seega võib piirata asja muuta sooviva kaasomaniku õigusi.
36.Jääb arusaamatuks, miks maakohus ei arvestanud ja jättis täielikult tähelepanuta hageja esitatud ning eriteadmisi omava maamõõtja AN mõõdistatud ja 16.02.2017 koostatud joonisega, millel on selgelt viidatud, et planeeritud ehitis asub täies ulatuses hageja ainukasutuses oleval mõttelisel osal. Maamõõtja tõi joonisel välja nii hageja ainukasutuses oleva hoone, selle ette planeeritud juurdeehitise (mille välimine betoonist serv on juba eelnevalt valatud, kuna kaasomanike esialgse nõusoleku põhjal alustas hageja muudatuse ettevalmistust), kostja ainukasutuses oleva hoone ja kasutuskorra kokkuleppelise maakasutuse piiri. Jooniselt nähtub, et planeeritud juurdeehitus asub hageja ainukasutuses oleval mõttelisel osal ja ehitise välisserv on vähemalt 2,2 cm kaugusel kasutuskorras märgitud piirist. Maakohus ei arvestanud ka AP koostatud asendiskeemiga, millel on märgitud nii mõtteliste osade piir kui ka muudatuse paiknemine selle suhtes. Kohus ei põhjendanud antud tõendite arvestamata jätmist.
37.Kohtul on õigus küsida eksperdi arvamust asjas tähtsate ja eriteadmisi nõudvate asjaolude selgitamiseks (TsMS § 293 lg 1). Kohus jättis selle võimaluse kasutamata. Seetõttu palub hageja ekspertiisi läbiviimist ringkonnakohtus. Vastustaja seisukoht
38.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
39.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega, vastusega sellele ning tsiviilasja toimikus olevate tõendite ja menetlusdokumentidega, leiab, et maakohtu otsus osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata ja jaotas menetluskulud, tuleb TsMS § 657 lg 1 8(13)
p 2 alusel tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning jaotada menetluskulud vastavalt asja lahendamise tulemusele.
40.TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendust osas, mis on apellatsioonimenetluses vaidlustatud. Pooled ei ole vaidlustanud maakohtu ostust osas, milles maakohus jättis rahuldamata kostja taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks.
41.Hageja esitas ringkonnakohtule taotluse ekspertiisi määramiseks põhjendusega, et kohtul on õigus küsida eksperdilt arvamust asja lahendamiseks eriteadmisi nõudvate oluliste asjaolude selgitamiseks, kuid maakohus seda võimalust ei kasutanud ning ekspert oleks saanud selgitada, kus kulgeb kaasomanike vahelise maakasutuse piir. Hageja esitas maakohtule samasisulise taotluse 24.04.2019 toimunud kohtuistungi lõpus, väljendades, et kui kohus leiab, et hageja poolt esitatu pole kohtu arvates piisav, taotleb hageja eksperdi määramist. Maakohus esitatud taotlusega ei tegelenud. Ringkonnakohus leiab, et kõik taotlused tõendi kogumiseks tuleb maakohtule esitada õigeaegselt, s.t vähemalt enne eelmenetluse lõppu ja pool tundi enne asja sisulise arutamise lõppu hageja esitatud taotlust eksperdi määramiseks ei saa pidada TsMS § 237 lg 1 järgi õigeaegselt esitatuks. Seetõttu on maakohus jätnud põhjendatult taotluse tähelepanuta. TsMS § 652 lg 2 järgi ei võta ringkonnakohus aluseks tõendit, mis esimese astme kohtus esitati, kuid mis jäeti maakohtu poolt õiguspäraselt arvestamata. Eeltoodud põhjustel tuleb hageja taotlus eksperdi määramiseks jätta rahuldamata.
42.Pooled vaidlesid selle üle, kas hageja võib poolte ja Tafrix OÜ kaasomandis olevale kinnistule ehitada tema kasutuses olevale tootmishoonele juurdeehituse ja kas kostja on kohustatud talle selleks andma nõusoleku.
43.AÕS § 72 lg 3 järgi kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust ja lg-st 5 tulenevalt on kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. AÕS § 74 lg 1 järgi kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. AÕS § 74 lg 1 kohaldamisel tuleb hinnata nii seda, kas asja oluliselt muudetakse, kui ka seda, kas asja majanduslikku otstarvet oluliselt muudetakse. Neid kriteeriume ei saa samastada (Riigikohtu 03.04.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-16823, p 11).
44.Ringkonnakohus võtab vaidluse lahendamisel aluseks järgmised maakohtu poolt tuvastatud asjaolud, mille üle ei olnud pooltel maakohtu menetluses vaidlust: kinnisasja (registriosa 145936, asukohaga Mündi tn 8 Paide) kaasomanikud on Tafrix OÜ (14906/35449 mõttelist osa kaasomandist), hageja (10805/35449 mõttelist osa kaasomandist) ja kostja (9738/35449 mõttelist osa kaasomandist); hageja omandas talle kuuluva mõttelise osa AS-lt Assotrans kahes osas: 1) 12.11.2010 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepinguga omandas hageja 4373/35449 suuruse mõttelise osa. Lepingu pooled sõlmisid kokkuleppe kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta, milles märgiti, et hageja ainukasutusse ja – valdusesse jääb lepingu lahutamatuks lisaks oleval plaanil „4373 m2“ tähistusega 9(13)
ala. Märkus kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohta on kantud kinnisraamatusse; 2) 09.11.2012 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepinguga ja 16.01.2013 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu lõpetamise kokkuleppe ja ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitud asjaõiguslepinguga omandas hageja 6432/35449 suuruse mõttelise osa. Lepingupooled sõlmisid kokkuleppe kinnistu valdamise ja kasutamise korra kohta, milles märgiti, et hageja ainukasutusse ja –valdusesse jääb lepingu lahutamatuks lisaks oleval plaanil tähistatud ala. Märkus kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe kohta on kantud kinnistusraamatusse; Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 korraldusega nr 228 (mida osaliselt muudeti 21.08.2017 korraldusega nr 345) anti hageja taotluse alusel välja projekteerimistingimused nr 4/2017, millega lubati hagejal suurendada kinnistu hoonestusala; Paide Linnavalitsuse korralduste alusel on hageja tellimusel Aarens Projekt OÜ koostanud 10.11.2017 eelprojekti nr P34-2017 („Mündi tn 8 katlamaja-töökoja juurdeehitus“); kostja keeldus projekti kooskõlastamisest ja hagejale juurdeehituse ehitamiseks nõusoleku andmisest; Tafrix OÜ on hagejale andnud nõusoleku juurdeehituse ehitamiseks.
45.Vaidluse lahendamiseks tuli esmalt tuvastada, kas esiletoodud asjaoludel on hageja poolt soovitud juurdeehituse ehitamine kinnisasja oluline muutmine. Maakohus tuvastas, et tegemist on kinnisasja olulise muutmisega AÕS § 74 lg 1 mõttes. Pooled seda järeldust apellatsioonkaebuses ega vastuses sellele vaidlustanud ei ole. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et kinnisasjale kapitaalse hoone ehitamine on kinnisasja oluline muutmine. Projekti järgi on tegemist hooneosaga, mille ehitusalune pind on 134,4 m2 ja eeldatav kasutusiga 50 aastat (II kd, tl 70).
46.Pooled ei vaidle selle üle, et kinnisasja kasutamise kohta on kokku lepitud kasutuskord ja sellekohased märkused on kantud kinnistusraamatusse. Kasutuskorras on müügilepingutes kokku lepitud ja lepingutele on lisatud kasutuskorda kajastav skeem või kaart, millele on märgitud hageja kasutusse jääv ala. Poolte vahel on vaidlus, kus täpselt kasutuskorra järgne piir kulgeb ja kas planeeritav ehitis asub osaliselt maal, mida kasutuskorra järgi kasutab kostja. Ringkonnakohus nõustub apellandiga, et maakohus on jätnud enamuse esitatud tõenditest hindamata ja lähtunud ainult sellest, et Paide Linnavalitsuse korraldustest ja Aarens Projekt OÜ koostatud projektist ei ole tuvastatav, kas kinnisasja muutmine hageja soovitud viisil ja ulatuses kahjustab kostja õigusi ja huve või mitte. Muid tõendeid maakohus hinnanud ei ole. Seega ei vasta maakohtu otsus TsMS § 442 lg-le 8, mille kohaselt peab kohus otsuse põhjendavas osas kõiki tõendeid analüüsima ja põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Maakohus on otsust tehes eeltoodu vastu eksinud.
47.Selleks, et tuvastada, kas planeeritav juurdeehitus kahjustab kostja huve, tuleb määratleda kõiki tõendeid hinnates esmalt, millised kinnistu osad on poolte kasutuses ja kelle kasutuses olevale kinnistu osale jääb planeeritav hoone. 10(13)
48.Hageja omandas mõttelise osa kinnistust kahe müügilepinguga ja mõlemas lepingus oli kokku lepitud kasutuskorras ning lepingute lisadeks oli kinnistu plaan, millele oli märgitud hageja kasutusse jääv ala. Planeeritav hoone jääb hageja väidetel kinnistuosale, mille kasutamise õigus tulenes hagejale AS Assotrans ja Järva Veod OÜ vahel 09.11.2012 sõlmitud lepingust, mille suhtes hageja kasutas ostueesõigust. Hageja on esitanud maamõõtja AN poolt 16.02.2017 koostatud skeemi, mille kohaselt asub planeeritav juurdeehitus poolte kaaskasutuse piiril, mis kulgeb kostja kasutuses oleva hoone seina välimise seina pikendust mööda (II kd, tl 8 ja 9). Kostja esitatud AP tehtud plaanist (II kd, tl 17) nähtub, et kostja peab õigeks, et kaaskasutuse piir asub AN plaanil märgitud piirist erinevalt ja kostja kasutusse jääva maa suurus peaks olema 250m2 võrra suurem. Sama nähtub ka AP 10.11.2017 koostatud plaanist (II kd, tl 159). Kostja põhjendab piiri sellist määratlemist asjaoluga, et poolte kasutuses oleva maa suurus ei vasta täpselt mõtteliste osade suurusele. Kolleegiumi arvates ei ole AP koostatud plaanid vastavuses 09.11.2012 müügilepingule lisatud plaaniga. Müügilepingu juures oleva plaani järgi kulgeb poolte kasutuses oleva maa-ala piir sirgjoonena, kuid AP 10.11.2017 plaanil ei ole pooltevahelise kinnistu kasutuse loodepoolne piir sirge (II kd, tl 159). Plaanil, kus on märgitud, et kostja maakasutus peab olema suurem, on kolleegiumi arvates kajastatud olukorda, mida kostja peab õigeks, mitte aga seda, kuidas olukord tegelikult on. Eeltoodu tõttu ei pea kolleegium eelviidatud AP koostatud plaane usaldusväärseteks. AP 04.05.2018 plaani kohaselt, millele on märgitud kõigi kaasomanike kasutuse piirid, ei ole planeeritav ehitis osaliselt kostja kasutuses oleval maa-alal (III kd, tl 44). Ringkonnakohus ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse vastuse väitega, et 04.05.2018 plaan on tehtud hageja soovil ja kajastab olukorda nii, nagu see on hagejale kasulik. Hageja esindaja 30.04.2018 e-kirjast AP-le nähtub, et paluti teha terve kinnistu kohta plaan, mis vastaks kinnistusraamatu pidajale esitatud kaaskasutuse plaanidele (III kd, tl 110). Seega ei palunud hageja esindaja teha plaani, nagu talle on kasulik, vaid kajastada olukorda, mis vastaks kasutuskorra kokkulepetele. Kokkuvõtvalt on kohtule esitatud plaanidest näha, et pooled vaidlevad selle üle, kus piir täpselt kulgeb, kuid seda, et planeeritav ehitis asuks praegusel hetkel kasutuskorra kokkulepete järgi kostja kasutuses oleval maa-alal, tõendatud ei ole. Lisaks märgib kolleegium, et isegi siis, kui planeeritav ehitis asuks ebaolulises osas kostja kasutuses oleval kinnistu osal, kuid sellega ei kaasne muid kostja kaaskasutust segavaid asjaolusid, ei ole ainuüksi ehitise paiknemisest võimalik järeldada, et hageja poolt ehitada soovitud hoone kahjustaks kostja kui kaasomaniku õigusi ja huve.
49.Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 korraldusega nr 228 anti hageja avalduse alusel Mündi tn 8 kinnistule projekteerimistingimused detailplaneeringuga määratud hoonestusala suurendamiseks. Korralduse andmisel oli hinnatud väljakujunenud keskkonda, hoonestuslaadi ja kinnistu olemasolevat ehituspinda ning leitud, et planeeritav hoone on võimalik ehitada. Korralduse tekstist tulenevalt ei ole linnavalitsus tuvastanud kaasomanike kokkuleppejärgse kasutuse ulatust ja korralduse väljaandmisel ei pidanud linnavalitsus kaaluma kaasomanike huvisid ja õigusi, kuna ehitusprojekti kinnitamiseks ja ehitamiseks oli vajalik teiste kaasomanike nõusolek. Seega ei saanud eelviidatud Paide Linnavalitsuse korraldusest nähtuda ja linnavalitsus ei pidanud hindama, kas hageja poolt planeeritud juurdeehitus võib kahjustada teisi kaasomanikke. 11(13)
50.Aarens Projekt OÜ on juurdeehituse projekti (II kd, tl 64-99) koostamisel aluseks võtnud Paide Linnavalitsuse 29.05.2017 korralduse nr 228 lisaks oleva plaani ja muu plaanimaterjali ning aerofoto. Projekti joonistelt ja plaanidest nähtub, et neile märgitud ehitatava hoone asukoht on vastavuses AP 04.05.2018 plaanile kantud poolte kasutuse piiridega ja müügilepingutele lisatud plaanidega kaaskasutuse kohta. Seega on projekteeritud juurdeehitus hageja kasutuses oleval maa-alal.
51.Kostja ei ole esile toonud, et planeeritavast juurdeehitusest, mis külgneb tema kasutuses oleva hooneosaga ja maaga, tuleneks talle kahjulikke mõjutusi peale selle, et kostjal on kahtlus, et hoone valmimisel suureneb üle tema kasutuses oleva kinnistu osa toimuv liikluskoormus. Eeltoodud kostja väide on aga konkretiseerimata, mistõttu ei saa sellega kaasomanike huvide kaalumisel arvestada. Pooled ei vaielnud selle üle, et hageja kasutab vastavalt kokkuleppele juurdepääsuks kostja kasutuses olevat kinnistu osa ja kostja pole esile toonud, milline on liikluskoormus praegu ja milline on see pärast juurdeehituse valmimist. Pigem nähtub kostja seisukohtadest, et ta ei ole nõus praeguse liikluskorraldusega.
52.Eeltoodut kokkuvõtvalt leiab ringkonnakohus, et esile ei ole toodud asjaolusid ega esitatud tõendeid, millest järelduks, et hageja ehitada plaanitav juurdeehitus kahjustaks kostja kui kaasomaniku õigusi ja huve.
53.Kuna juurdeehituse ehitamine on kinnistu oluline muutmine, siis AÕS § 74 lg 1 järgi on selleks vaja kõigi kaasomanike nõusolekut. Kostja ei ole nõus hagejale selleks nõusolekut andma. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Riigikohus on selgitanud, et kaasomanik, kes soovib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ja vajab selleks kõiki kaasomanike nõusolekut, võib sellist nõusolekut TsÜS § 68 lg 5 alusel teistelt kaasomanikelt hageda ja teised kaasomanikud võivad olla kohustatud nõusolekut andma juhul, kui asja oluline muutmine ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve (Riigikohtu 27.03.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 15). AÕS § 72 lg 5 teise lause järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega võivad teised kaasomanikud olla kohustatud nõusolekut andma juhul, kui asja oluline muutmine ei riku teiste kaasomanike õigusi või huve. Kuna ringkonnakohus tuvastas, et juurdeehitus ei kahjusta kostja huve ega õigusi, siis on kostja kohustatud hagejale andma nõusoleku juurdeehituse ehitamiseks vastavalt projekteerimistingimustele ja projektile. Hageja on esile toonud, et juurdeehituse ehitamine on oluline tema äritegevuse jaoks. Hageja soovib kasutada juurdeehitust töökoja laiendamiseks põhjusel, et remonditavad veokid ei mahu praegustesse töökoja ruumidesse. Kostja väide, et hagejal on tootmishooneid piisavalt, mistõttu ei ole tal juurdeehitust tarvis, jääb paljasõnaliseks ja hinnanguliseks.
54.Seega tuleb hagi rahuldada ja tuvastada kostja kohustus anda hagejale tahteavaldus (nõusolek) kaasomandisse kuuluva kinnisasja oluliseks muutmiseks selliselt, et hagejal on õigus laiendada kinnisasjal asuvat ehitist ehitusregistri koodiga 107006023 (katlamaja-töökoda) Paide Linnavalitsuse poolt 29.05.2017 korraldusega nr 228 antud projekteerimistingimustes nr 4/2017 (osaliselt muudetud Paide Linnavalitsuse 21.08.2017 korraldusega nr 345) ning Aarens Projekt OÜ poolt 10.11.2017 koostatud 12(13)
eelprojektis nr P34-2017 („Mündi tn 8 katlamaja-töökoja juurdeehitus“) kirjeldatud viisil ja ulatuses. Käesolevas asjas tehtud kohtulahend asendab kostja nõusolekut hageja hoonele juurdeehituse projekteerimiseks ja ehitamiseks.
55.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja rahuldab hagi, siis menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta nii maa- kui ringkonnakohtus kostja kanda. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava otsuse või määruse jõustumist.
56.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).