Tartu Ringkonnakohus Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest
Määruse tegemise koht ja aeg
21. mai 2020, Tartu
Tsiviilasja number
2-19-5655
Tsiviilasi
Osaühing Saka ERA ja Osaühing Eesti ERA hagi Osaühing Adepte, Vladimir Reitmani ja Vladimir Reitmani vastu hoonestusõiguste kustutamise kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ja nõusolekute asendamiseks kohtuotsusega Viru Maakohtu 20. märtsi 2020. a määrus
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Osaühingu Saka ERA ja Osaühingu Eesti ERA määruskaebus
kirjalik menetlus Kohtuistungi toimumise aeg Menetlusosalised ja nende Hagejad (määruskaebuse esitajad): esindajad
Osaühing Saka ERA (registrikood 10402283) Osaühing Eesti ERA (registrikood 10402768) Hagejate esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel Kostjad (vastustajad): Osaühing Adepte (registrikood 10677206), esindaja vandeadvokaat Piret Blankin Vladimir Reitman (isikukood
XXXXXXXXXXX),
lepinguline esindaja Jelena Lehter Vladimir Reitman (sünd. XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Edgar-Kaj Velbri
RESOLUTSIOON
1.Jätta Viru Maakohtu 20. märtsi 2020. a määrus muutmata.
2.Jätta Osaühingu Saka ERA ja Osaühingu Eesti ERA määruskaebus rahuldamata.
3.Määruskaebuse menetlemise kulud jätta solidaarselt Osaühingu Saka ERA ja Osaühingu Eesti ERA kanda. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
1.Osaühing Saka ERA (hageja I ) ja Osaühing Eesti ERA (hageja II) esitasid 11. aprillil 2019 hagi Osaühingu Adepte (kostja I) ja Vladimir Reitmani (isikukood XXXXXXXXXXX; kostja II) vastu. Hageja I palus tuvastada kostja I kohustuse anda nõusolekud ja asendada nõusolekud kohtuotsusega järgmistesse kinnistusraamatu registriosadesse kantud hoonestusõiguste kustutamiseks: XXXXXXX, XXXXXXX , XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX ja XXXXXXX. Samuti palus hageja I tuvastada kostja II kohustuse anda nõusolekud ja asendada nõusolekud kohtuotsusega järgmistesse kinnistusraamatu registriosadesse kantud hoonestusõiguste kustutamiseks: XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX, 3547908, XXXXXXX, XXXXXXX, XXXXXXX ja XXXXXXX. Hageja II palus tuvastada kostja II kohustuse anda nõusolekud ja asendada nõusolekud kohtuotsusega järgmistesse registriosadesse kantud hoonestusõiguste kustutamiseks: XXXXXXX ja XXXXXXX. Samuti palusid hagejad kanda hoonestusõiguste registriosadesse eelmärked eespool loetletud hoonestusõiguste kustutamise nõude nähtavaks tegemiseks. Hagiavalduse kohaselt on alates 14. veebruarist 2019 kõikide hoonestusõiguste omanikud hagejad (tsiviilasi nr 2-14-20932), kes soovivad nende kinnisasju koormavate hoonestusõiguste kustutamist. Samas on hoonestusõigused koormatud hüpoteekidega kostjate kasuks. Keeldudes nõusoleku andmisest hoonestusõiguste kohta tehtud kannete kustutamisest, teostavad kostjad oma hüpoteegipidaja õigusi hea usu vastaselt. Kostjad ei ole esitanud ühtegi sisulist vastuväidet, mille alusel võiks arvata, et nende keeldumine oleks kooskõlas heade kommete ja heas usus käitumise kohustusega, mistõttu on kostjad kohustatud
nõusolekud andma. Hagejad ei nõustunud, et hagi tuleks jätta läbi vaatamata. Hagi võib kuuluda rahuldamisele lisaks hagis märgitud alustele ka lepinguväliste võlasuhete regulatsiooni alusel, sh võlaõigusseaduse (VÕS) § 136 lg 5, § 1043 ja § 1045 lg 1 p 8 alusel.
2.Kostja II leidis, et tal ei ole puutumust menetlusega, ta ei saa mingil viisil mõjutada vaidluse lahendamise tulemusi selles asjas ning hagejatel ei ole nõudeid kostja II vastu. Hüpoteegid olid kostja II kasuks seatud ekslikult ja selline viga on 13. augusti 2019. a paranduskannetega kinnistusraamatus parandatud. Kostja II ei olnud kohtudokumentide kättesaamiseni teadlik sellest, et tema kasuks on kinnistusraamatusse kantud hüpoteegid. Kostja II tegi hagejatele ettepaneku kaaluda hagi tagasivõtmise võimalust kostja II osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 424 lg 1 alusel.
3.Viru Maakohus kaasas 16. jaanuari 2020. a määrusega menetlusse kostjana Vladimir Reitmani (sünniaeg XXXXXXX; kostja III).
4.Kostja I ja kostja III leidsid, et hagi tuleb jätta läbi vaatamata, sest hagejate nõuded on perspektiivitud. Kohus oleks pidanud hagi menetlusse võtmisest keelduma TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel. Hagejad nõuavad kostjate nõusolekuid, sest hoonestusõigused on koormatud kostjate kasuks hüpoteekidega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 2433 lg 1 p 1 alusel jäid hoonestusõigustele seatud hüpoteegid õiguspäraselt püsima. AÕS § 245 alusel on hoonestusõiguse kustutuskandeks vajalik kustutada hoonestusõiguselt kõik hoonestusõigust koormavad piiratud asjaõigused ja märked. Hagejate nõuet ei ole võimalik rahuldada ühelgi materiaalõiguslikul alusel.
MAAKOHTU SEISUKOHT
5.Viru Maakohus jättis 20. märtsi 2020. a määrusega hagejate hagi kostjate I, II ja III vastu läbi vaatamata. Maakohus tühistas Viru Maakohtu 30. aprilli 2019. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud. Menetluskulud jättis maakohus solidaarselt hagejate kanda. Maakohus leidis, et hagi tuleb jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, sest hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hagejate selgeks eesmärgiks on hoonestusõiguste kustutamine kinnistusraamatust. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 2 p 2 järgi on nii hoonestusõiguse kui ka hüpoteegi kustutamiseks kinnistusraamatust vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Kohus leidis, et hagi rahuldava kohtuotsuse puhul ei oleks hoonestusõiguseid ikkagi võimalik kinnistusraamatust kustutada, kuna hoonestusõiguseid koormavad hüpoteegikanded on olemas. Samuti ei asenda kostjate nõusolek hoonestusõiguste kustutamiseks kostjate nõusolekut hoonestusõigusi koormavate hüpoteekide kustutamiseks. Tegemist on eraldiseisvate piiratud asjaõigustega, mille lõpetamiseks ja kinnistusraamatust kustutamiseks on asjaõigusseaduses erinev regulatsioon. Asjaõigusseadus ei sätesta sellist tagajärge, et ühe asjaõiguse korral tekiks või lõpeks automaatselt ka teine asjaõigus. Eeltoodu alusel ei ole hagis esitatud nõudega hagejate taotletavat eesmärki (hoonestusõiguste kinnistusraamatust kustutamine) võimalik saavutada. Hagejatel on hoonestusõiguste omanikena õigus nõuda AÕS § 349 lg 1 alusel hüpoteekide kandmist enda nimele või nende kustutamist. Hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest võib olla vastuolus hea usu põhimõttega ning hagejatel on õigus nõuda ka vastavasisuliste tahteavalduste asendamist kohtuotsusega. Sellise hagi rahuldamisel ei oleks
hoonestusõigused enam koormatud hüpoteekidega ning langeb ära vajadus hageda hoonestusõiguste kustutamiseks hüpoteegipidaja nõusoleku asendamist kohtuotsusega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel. Ekslik on hagejate väide, et hagi on võimalik rahuldada ka VÕS § 136 lg 5, § 1043 ja § 1045 lg 1 p 8 alusel. Kinnistusraamatus asjaõigusliku muudatuse tegemise ja selleks tahteavalduse asendamise nõude aluseks ei saa olla võlaõigusseaduse sätted. Kohus on eelnevalt juhtinud hagejate tähelepanu nõude muutmise ja kostja II asendamise võimalusele (kostja II ei ole hüpoteegipidaja, kelle nõusolek oleks KRS § 341 lg 2 p 2 alusel vajalik hageja eesmärgi saavutamiseks), kuid kohus ei saa hagejatele ette kirjutada millise nõudega ja kelle vastu peab hageja kohtusse pöörduma. Maakohus tühistas hagi tagamise TsMS § 386 lg 4 alusel. TsMS § 168 lg 2 alusel jäid menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Hagejad esitasid 3. aprillil 2020 määruskaebuse, milles taotlevad Viru Maakohtu
20.märtsi 2020. a määruse tühistamist ja asja saatmist samale maakohtule menetluse jätkamiseks. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus ebaõigesti kohaldanud KRS § 341 lg 2 p-i 2. Vaadeldav õigusnorm ei reguleeri küsimust, kas enne hoonestusõiguse kustutamist tuleb eelnevalt nõuda hüpoteekide endale kandmist või kustutamist. Sellist kohustust seadusest ei tulene. Positiivse kohtuotsuse korral saab kustutada hoonestusõigused kinnistusraamatust. Kustutamisega ei rikuta hüpoteegipidaja õigusi, mis ongi KRS § 341 lg 2 p-s 2 sätestatud eesmärgi saavutamine. Kui hagejad soovivad hüpoteegiga koormatud hoonestusõiguse kustutamist ja nõuavad selleks hüpoteegipidaja nõusolekut, siis tuleb sellise nõudega lugeda hõlmatuks kõik ja mis iganes muud vajalikuks peetavad nõusolekute nõuded. Selline käsitlus on kooskõlas menetlusökonoomia põhimõttega.
7.Kostja III vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Kostja III palub mõista hagejatelt kostja III kasuks välja menetluskulud ja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates kohtulahendi jõustumisest. Kostja III palub hagejate menetluskulud jätta nende endi kanda. Vastuväidete kohaselt on maakohus jätnud õigesti hagi läbi vaatamata. Hoonestusõiguseid ei saa kinnistusraamatust kustutada enne, kui on kustutatud hoonestusõiguseid koormavad hüpoteegid. Seega on ebaõige hagejate väide, et justkui oleks võimalik hüpoteekidega koormatud hoonestusõiguseid kustutada ilma hüpoteegipidaja nõusolekuta. Pahatahtlik on hagejate väide, et kohus pidanuks lugema hüpoteekide kustutamise nõuet hagis esitatud tahteavalduse asendamise nõudega hõlmatuks. Hagejad on selgesõnaliselt märkinud, et nad ei taotle hüpoteekide eraldiseisvat kustutamist. AÕS § 349 lg 1 kohaldub ka hoonestusõigustele seatud hüpoteekide puhul.
8.Kostja I vaidleb määruskaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Kostja I palub mõista hagejatelt kostja I kasuks välja menetluskulud ja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kohtulahendi jõustumisest. Kostja I palub hagejate menetluskulud jätta nende endi kanda. Vastuväidete kohaselt on maakohus õigesti leidnud, et hoonestusõiguseid ei saa kinnistusraamatust kustutada enne neid koormavate asjaõiguste (hüpoteekide) kustutamist.
9.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
Ringkonnakohus, tutvunud kaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust määruse muutmiseks ega tühistamiseks. Määruskaebus jääb TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata ning maakohtu määrus muutmata.
Ringkonnakohus järgib maakohtu määruse põhjendusi ega pea TsMS §-st 649 ja § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid kõiki korrata. Vastusena hagejate määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus lühidalt järgmist.
10.1.Hagejad tuginevad määruskaebuses sellele, et maakohus kohaldas ebaõigesti KRS § 341 lg 2 p 2, kuna vastav õigusnorm ei reguleeri küsimust, kas enne hoonestusõiguse kustutamist tuleb eelnevalt nõuda hüpoteekide endale kandmist või kustutamist. Ringkonnakohus märgib, et praegusel juhul ei ole vaidlust selles, et hagejad on esitanud hagi, milles taotlevad omanikule tagasi langenud hoonestusõiguste kustutamist kinnistusraamatust AÕS § 245 lg 1 alusel, aga mitte hoonestusõigusi koormavate hüpoteekide endale kandmist või kustutamist. Nimetatut on hagejad kinnitanud nii maakohtu menetluses kui ka määruskaebuses. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti kohaldanud KRS § 341 lg 2 p-te 1 ja 2. Ringkonnakohus märgib, et AÕS § 2443 lg 1 p 1 kohaselt jääb hoonestusõiguse omanikule langemisel püsima hoonestusõigust koormav hüpoteek, mis ei kuulu hoonestajale endale. Järelikult tuleneb seadusest üheselt, et hoonestusõiguse omanikule langemisel jääb seda koormav hüpoteek püsima ning hoonestusõiguse kustutamisel ei kustu hüpoteegid automaatselt. Ka õiguskirjanduses leitakse, et AÕS § 245 kohaseks hoonestusõiguse kustutuskandeks on vajalik kustutada hoonestusõiguselt esmalt kõik hoonestusõigust koormavad piiratud asjaõigused ja märked (AÕS-Komm II/Puri (2014) § 245, komm 3.2, lk 113). KRS § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks üldjuhul vaja selle isiku (puudutatud isik) nõusolekut, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. KRS § 341 lg 2 p 2 kohaselt on puudutatud isik asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel kustutatava või muudetava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale asjaõigusele. Puudutatud isikuks asjaõiguse kustutamisel on seega KRS § 341 lg 2 p 2 järgi esmajoones kustutatava asjaõiguse omaja. Hüpoteegi kustutamisel on puudutatud isikuks seega hüpoteegipidaja. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on asunud õigele seisukohale, et hoonestusõiguse, millele on seatud hüpoteegid, kustutamiseks on vajalik KRS § 341 lg 2 p 2
kohaselt hüpoteegipidaja nõusolekut. Kuna käesoleval juhul puuduvad hüpoteegipidajate nõusolekud hüpoteekide kustutamiseks ning vastavate tahteavalduste asendamist ei ole hagetud, siis ei ole hagiga taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Maakohus on põhjendatult jätnud hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel.
10.2.Hagejad leiavad, et kui nad soovivad hüpoteegiga koormatud hoonestusõiguse kustutamist ja nõuavad selleks hüpoteegipidaja nõusolekut, siis tuleb sellise nõudega lugeda hõlmatuks kõik ja mis iganes muud vajalikuks peetavad nõusolekute nõuded. Ringkonnakohus hagejatega ei nõustu. TsMS § 5 lg 1 kohaselt peab kohus lahendama tsiviilasja lähtudes nõudest ning TsMS § 439 järgi ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Olukorras, kus hagejad on soovinud ainult hoonestusõiguse kustutamiseks vajalike tahteavalduste asendamist, ei ole kohtul võimalik otsustada, kas kostjad on kohustatud andma (lisaks) hüpoteegikannete kustutamiseks vajalikud tahteavaldused. Kohus ei saa küll lähtuda kitsalt üksnes hageja nõude sõnastusest, vaid peab püüdma kindlaks teha hageja taotletavat tegelikku eesmärki. Vajadusel peab kohus tegema hagejale ettepaneku nõuete täpsustamiseks või uuesti sõnastamiseks. Praegusel juhul nähtub aga asja materjalidest, et maakohus on juba 16. aprilli 2019. a määruses hagejatele koos viidetega asjakohasetele õigusnormidele ja kohtupraktikale selgitanud, et enne hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamist või samaaegselt hoonestusõiguse kustutamisega tuleb hoonestusõiguselt kustutada seda koormavad piiratud asjaõigused kinnistusregistriosa neljandas jaos ning seega tuleks hagejatel hinnata esitatud hagi perspektiivikust ning vajadusel täpsustada esitatud nõudeid. Hagejad on sellele vaatamata jäänud kindlaks enda positsioonile ning märkinud korduvalt, et nad ei soovi esitada hüpoteekide kustutamise nõuet (mis on hoonestusõiguse kustutamise eelduseks).
10.3.Mõnevõrra ebaselge ja isegi eksitav on maakohtu vaidlustatud määruse järeldus, et kinnistusraamatus asjaõigusliku muudatuse tegemise ja selleks tahteavalduse asendamise nõude aluseks ei saa olla võlaõigusseaduse sätted. Kohtupraktika põhjal võivad VÕS § 136 lg 5 ja §-d 1043 jj iseenesest olla tahteavalduse andmiseks kohustamise nõude aluseks (vt nt Riigikohtu 27. septembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-18478, p 14). Samas ei saanud see praegusel juhul tuua kaasa maakohtu ebaõigeid lõppjäreldusi, sest hüpoteekide kustutamiseks vajalikke tahteavalduste asendamist ei ole hagejad nõudnud.
10.4.Senine kohtupraktika ega õigusteooria ei toeta ka hagejate määruskaebuses esitatud muid õiguslikke käsitlusi. Muu hulgas ei ole põhjendatud hagejate arusaam, nagu oleks hoonestusõigused asjaõigusena lõppenud AÕS § 245 lg 1 teise lause ning hagejate kande kustutamiseks esitatud avalduste alusel. AÕS § 642 esimese lause kohaselt on kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. See kohaldub AÕS § 241 lg 4 alusel ka hoonestusõigusele. AÕS § 245 lg 1 ei ole erand AÕS § 642 suhtes.
Kuna ringkonnakohus jätab määruskaebuse rahuldamata, siis jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda.
Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks tsiviilasja lahendanud maakohus pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras (TsMS § 174 lg 4).
12.TsMS § 427 kohaselt võib käesoleva määruse peale esitada määruskaebuse Riigikohtule.
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.