Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

Saka ERA OÜ suhtes täiteasjas nr 095/2020/370; Eesti ERA OÜ suhtes täiteasjas nr 095/2020/369.

V. R. on kohustatud andma nõusolekud

3.1 Saka ERA OÜ omandis olevatele hoonestusõigustele registriosad nr xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx ja xxx V. R.i kasuks seatud hüpoteekide kustutamiseks; 3.2 Eesti ERA OÜ omandis olevatele hoonestusõigustele registriosad nr xxx ja xxx V. R.i kasuks seatud hüpoteekide kustutamiseks. 3.3 V. R.i p-des 3.1 ja 3.2 nõusolekuid /tahteavaldusi asendab jõustunud kohtuotsus käesolevas tsiviilasjas.

Poolte menetluskulud jätta kostja V. R.i kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul jooksul esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

HAGEJA NÕUE

kostjale loovutatud hüpoteegid olid juba algupäraselt seatud selleks, et takistada hagejaid hoonestusõigusi kustutamast. Hoonestusõiguste registrikannete kustutamise protsess algas kevadel 2019 (tsiviilasi nr 2-19-5655) vormi, mil hagejad esitasid hagi samalt kostjalt nõusolekute asendamist kohtuotsusega hoonestusõiguste kannete kustutamiseks. Kohtud jätsid hagi läbivaatamatata. 11.01.2017.a so nädal pärast seda, kui Tartu Ringkonnakohus jättis jõusse eelmärked hoonestusõiguste omanikukannete muutmiseks, loovutas OÜ A 48 tema kasuks seatud hüpoteeki kostjale. Loovutatud hüpoteekidest 16 koormavad neid hoonestusõigusi, mida hagejad soovivad täna registrist kustutada. Ülejäänud 32 hüpoteeki koormavad hoonestusõigusi, mis kuuluvad AS-le X (võlgnikule). Ometi alustas kostja täitemenetluse just hagejate vara suhtes.

Lisaks märgivad hagejad, et vandeaudiitor M. L. analüüsist tulenevalt A, kes tegeles aastast 2006 X igapäevase juhtimisega, oli see, kes omandas X kulul vara ja maksis H. R.le dividende. A juhtimisel tekkis X-l aastate jooksul sama suur kahju, kui Al makstud dividendid- 1,2-1,3 miljonit eurot. Rahavoogude alusel (ja lisaks ka katteta ettemaksu alusel) oli võlgnikuks A, mitte X. Kontekstis, kus kogu raha liikus aastatel 2006 kuni 2013 X-st Asse- ja mittevastupidi, on mõistetavam ka tegelik põhjus, miks ei määratlenud H. R. 03.12.2013 sõlmitud tagatiskokkuleppes ühtegi A konkreetset nõuet X vastu. A jagunemisaruandest nähtub, et x tuulepargi arendamisega ei olegi X kunagi tegelenud, vaid seda on teinud A. X on olnud kattevari A tegevusele. 5.2 Tühised on esialgne ja muudetud tagatiskokkulepe Esialgne ja muudetud tagatiskokkulepped on tühised heade kommete vastasuse tõttu. Tehing on tühine, kui see on heade kommete vastane (TsÜS § 86 lg 1). Tagatiskokkuleppe ja selle muudatuse heade kommete vastasus tuleneb antud juhul järgmisest: · tagatiskokkulepe sõlmiti läbirääkimiste ajal · tagatiskokkulepe ja selle muudatus on tühine oma abstraktsuse tõttu · tagatiskokkuleppe 11.01.2017 muudatus kahjustab hagejate eelmärkega tagatud õigusi. Riigikohus on lahendis 3-2-1-104-08 p-s 19 asunud seisukohale, et kui tagatiskokkulepe määratleb tagatavad nõuded liiga abstraktselt, on ta vastuolu tõttu headele kommetele tühine. Määratlus „kõik nõuded /.../, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja omaniku vahel sõlmitud laenulepingutest ning nende lisadest ja muudatustest, samuti /.../ tulevikus sõlmitavatest laenulepingutest“ – võimaldab kostjal sõlmida AS-ga X igasuguseid laenulepinguid ilma, et kolmandast isikust tagatise omanikul oleks võimalik teada, mis kohustused mis ajahetkel väidetaval võlgnikul on. Eriti võimaldab selline „kokkulepe“ vormistada laenulepinguid tagantjärgi, nõude suurendamiseks. Esialgne tagatiskokkulepe sõlmiti hüpoteekide seadmisel läbirääkimiste ajal; muudetud tagatiskokkulepe sõlmiti kohtumenetluse ajal kostjaga. Ühtegi konkreetset AS-i X kohustust ei ole kummaski tagatiskokkuleppes nimetatud, kuigi kohtutäiturile esitatust nähtub nende väidetav olemasolu ajal, mil tagatiskokkuleppeid sõlmiti. Kuna aga täiturile esitatust nähtub dokumentide väidetav olemasolu hüpoteekide seadmise ja loovutamise ajal, siis on hagejatel põhjendatud kahtlus, et osa dokumente on fiktiivsed või ei kajasta need tegelikkust täies ulatuses, sh nõuete tegelikku rahuldatust. Ka tagatiskokkuleppe muudatuse tegemisel, olid kostjal kohtutäiturile esitatust nähtuvalt mitmesuguseid väidetavaid nõudeid AS X vastu. Tühine on tagatiskokkuleppe 11.01.2017 muudatus samuti põhjusel, et rikkus hagejate eelmärkega tagatud õigusi. 11.01.2017 tagatiskokkuleppe muutmislepingu sõlmimise ajal oli lepingust nähtuvalt kantud lepingu objektidele (hoonestusõigustele) eelmärge hoonestusõiguste hagejate nimele (omanikule langemise) nõude tagamiseks. See kajastus ka notariaalses lepingus ja kostja oli sellest teadlik (näiteks lepingu punkt 1.41.3). AÕS § 63 lg 3 alusel on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Eelmärge kaitses hagejate õigusi. 11.01.2017 tagatiskokkuleppe sõlmimine ajal, kui eksisteeris eelmärge tagasilangemise kohta, kahjustas otseselt hagejaid, kui hoonestusõiguse eeldatavat (tegelikku) omanikku. Eelmärge kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku vastu ja võlausaldajate vastu, tuues kaasa seda rikkuvate käsutuste tühisuse.

Kuna tagatiskokkulepe ja selle muudatused on tühised, ei saa kostja nendele tugineda, sest tühisest tehingust ei teki õiguseid ega kohustusi (TsÜS § 84 lg 1). Käesolevas vaidluses tähendab tagatiskokkuleppe tühisus seda, et kostjal võib küll olla hüpoteek ja võimalik nõue AS X vastu, kuid see ei ole tagatud hüpoteegiga (hagejate hoonestusõigustele). Kostja nõue võib samas olla tagatud ülejäänud 32-e hüpoteegiga. 5.3 Alternatiivselt väidetele hüpoteegi seadmise ja tagatiskokkuleppe tühisuse kohta, on hüpoteegipidaja tuginemine oma õigustele hea usu vastane ehk lubamatu. Hagejad tuginevad alternatiivselt hea usu põhimõtte vastasusele, kui kohus asub seisukohale, et esitatud asjaolud ei moodusta heade kommete vastasust. Heas usus käitumise kohustusega (TsÜS § 138 lg 1 ja 2) on vastuolus kostja käitumine, sest hüpoteegi seadmisel või omandamisel teadis, et hüpoteek on seatud hoonestusõigustele, mille suhtes toimusid läbirääkimised ja milliste suhtes oli hagejatel tekkinud tagasilangemise õigus, eeldusel et kostjal on võlanõue AS-i X vastu, kuid kes pole teinud midagi, et sisse nõuda võlgnevus kõigepealt võlgnikult endalt või võlgniku vara koormavate hüpoteekide arvelt ja lähedaste sidemete tõttu H. R.ga eelistab eelduslikult kohustuse täitmist AS-lt X mitte nõuda. Kostja otsus asuda oma väidetavaid nõudeid sisse nõudma just hagejate vara arvelt, on ajendatud selgelt soovist kahjustada hagejaid, mitte aga saada rahuldust oma nõuetele. Kostjal oli enne täitemenetluse alustamist valik, kas ta rahuldab oma nõude kõigepealt AS X enda arvelt, kelle äriregistrist nähtuv aktsiakapital on ligi 2 miljonit eurot (ja peaks seega olema suuteline täitma kohustust) nende hüpoteekide arvelt, mis koormavad AS X hoonestusõigusi ja mille üle puudub vaidlus või nende hüpoteekide arvelt, mis koormavad justnimelt hagejate hoonestusõigusi, mida hagejad soovivad kustutada. Millestki ei nähtu, et kostja oleks nõudnud kohustuse täitmist AS-lt X. AS X varaline seis peaks 2019.a suvel esitatud majandusaasta aruande kohaselt võimaldama kohustuste täitmist. Kui võlgnik- AS X- oli nõus kinnitama kostjale enda kohustuse olemasolu, siis asjaolu, et kostja ja võlgnik ei kasutanud seadusega antud võimalust sõlmida ka ASi X suhtes sundtäitmisele allumise kokkulepet TMS § 2 lg p 19 alusel, näitab poolte käitumist teadlikult viisil, mille eesmärk on kahjustada hagejaid (jätta nad ilma millestki, mida kostja peab väärtuslikuks). Kuigi kostjal olla mitmesuguseid nõudeid võlgniku vastu juba aastast 2013, aktiveerus kostja alles 2019 aasta detsembris siis, kui muutus aktuaalseks hoonestusõiguste kustutamise menetlus (tsiviilasi nr 2-19-5655). Kostjal oli aastaid aega mitte lasta AS X võlal kasvada. Hea usu vastast käitumist kinnitab ka asjaolu, et kõikidest tema kasuks seatud hüpoteekidest valis kostja täitemenetluse aluseks just need, mille aluseks olevad hoonestusõigused soovivad hagejad kustutada. Kuigi kostjal oli võimalik valida sundtäitmise läbiviimiseks piisavas rahalises mahus ka teisi omandatud hüpoteeke, milliste osas pole vaidlusi, tegi kostja just selle valiku, mis takistab hagejate õiguste teostamist (AÕS § 245 lg 1 alusel hoonestusõiguste kustutamist). Kuigi see on kostja õigus (muude eelduste täitmisel), ei ole õiguse realiseerimine mitte alati lubatav (TsÜS § 138 lg 1 ja 2). Hagejad peavad ilmseks kostja eesmärki takistada hoonestusõiguste kustutamist 5.4 Hüpoteekidega tagatud nõuded puuduvad Hagejad on seisukohal, et kostjal puuduvad hüpoteegiga tagatud nõuded, sest ei eraldi ega koos, ei kujuta kohtutäiturile esitatud lepingud endast selliseid õigussuhteid, millest tulenevad nõuded on tagatiskokkuleppe alusel tagatud. Kõigest sellest, mis on kohtutäiturile esitatud väidetava rahalise nõude tõendamiseks, nähtub vaid üks leping, mis võiks olla tagatiskokkuleppe esemeks, kuid oma vastuolulisuse tõttu on ka sellest tulenev nõue küsitav.

Selleks, et kostja nõue oleks tagatud hagejate varale seatud hüpoteekidega, peab tagamiskokkuleppest nähtuma, et nõuded tulenevad laenulepingutest, mis on sõlmitud kostja ja X AS vahel. Ühtegi tagatiskokkuleppele ja VÕS § 9 lg 1 tunnustele vastavat kehtivat lepingut ei ole kohtutäiturile esitatud. Esitatud nõuete loovutamise lepingud/nõude ülevõtmise leping, ei ole kostja ja X AS-i vahel sõlmitud laenulepingud, ega ole seetõttu tagatud kõnealuste hüpoteekidega. Nõude loovutamine toimub ilma võlgnikuta. Nõude loovutamine on käsutustehing TsÜS § 6 lg 3 mõistes. Nõuete omandamisel ei vahetata tahteavaldusi mitte AS-ga X, vaid nõude loovutajaga – laenuleping ise jääb sõlmituks loovutaja ja AS R vahel, mitte nõude omandaja ja AS X vahel. Tagatiskokkuleppega ei ole sellest nähtuvalt tagatud loovutatud nõuded / ülevõetud kohustused, vaid üksnes kostja ja X AS-i vahel sõlmitud laenulepingutest tulenevad nõuded, kus kostja on laenuandjana andnud laenu X AS-le laenusaajana. Riigikohus on märkinud, et kinnisasi vastutab ainult omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitavatest lepingutest tulenevate nõuete eest. Vastasel juhul oleks oht, et hüpoteegipidaja laseb endale loovutada nõudeid ja esitab sellest tulenevalt täitmisnõude (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04 p 20). Kohtutäiturile esitatud lepingutest võiks vastata tagatiskokkuleppe tunnustele ainult 11.07.2014 leping AS X ja kostja vahel 15 000 euro laenuks. Samas aga on laenusaaja poolt allkirja andnud lepingule hoopis A OÜ juhatuse liige, mitte X AS juhatuse liige, seega X AS seda lepingut siiski sõlminud ei ole. Kuna kostja ei kajastu üheski X AS majandusaasta aruandes ka võlausaldajana, siis on tuvastatav, et ka täiturile esitatud 11.07.2014 laenuleping ei ole hüpoteekidega tagatud. Kohtutäiturile esitatust ei ole tuvastatavad nõuded X AS vastu Riigikohus on leidnud, et hüpoteegi alusel toimuv täitemenetlus ei ole nõudest sõltumatu (3-2-1-810 p 12). AÕS § 346 lg 1 alusel on hüpoteegiga tagatud intressid kolme aasta eest enne kinnisasja müüki täitemenetluses. Seaduse nõuetele vastavat teavet, mida ja mis ajast kostja üldse arvestab, täiturile esitatud ei ole. Vastavalt TMS § 23 lg 41 kohese sundtäitmise kokkuleppe täitedokumentide puhul (TMS § 2 lg 1 p 19) tuleb täiturile esitada pandileping, tagatiskokkulepe ning põhi- ja kõrvalnõuete alus ja detailne arvestus (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-64-12.p 36). Käesoleval juhul ei selgu täiturile esitatust kostja nõude tegelikku olemasolu. Täiteavalduses on kirjas põhisumma 895 000 eurot ja intress laenudelt 517 121,75 (seisuga 10.12.2019), puudub aga igasugune arvestus ja teave, millest see koosneb – sh, kas tegu on laenuintressi või viivisintressiga ja mis aja eest. Uutes täiteteadetes on kostja nõude summad hageja I (OÜ Saka ERA) puhul 127000 eurot ja hageja II (Eesti ERA) puhul 50000 eurot. Täitemenetluses esitatud lepingutest ei ole võimalik järgida väidetava nõude tekkimist ega viiviste arvestusi, lepingus toodud summad erinevad, lisaks pole märgitud sissenõutavaks muutumise aega. Puuduvad tõendid, et laenumaksed oleksid üldse tehtud. Puudub tegelikkusele vastav teave, kas on olnud ka tagasimakseid olukorras, kus võlgnikul on olemas vahendid ja vara. Puuduvad 19.12.2014 tasaarvestuse/nõudeloovutamise lepingu aluseks olevad laenulepingud ning laenumaksete tõendid. Näiteks, vastavalt krediidilepingule (Credit Facility Agreement), oli X OÜ-l võimalus võtta krediiti kuni 360 000 eurot tagastamise tähtajaga 2014. Kas reaalselt seda krediiti võeti ning mis ajal, dokumentidest ei selgu. Vastavalt lepingu punktile 3, pidi krediidivõtmiseks X OÜ saatma teate, märkides, millist summat soovib kasutada. Seega ei eeldanud leping täismahus laenu. Puuduvad igasugused tõendid maksete osas. Hilisemas, A OÜ ja Y Ltd 19.12.2014 nõude loovutamise lepingus (Agreement on Assignment of Claim, I kd tl 98-100), on eelpool toodud krediidilepingu nõudesummaks juba 393 282,30 eurot ilma nõude arvestust täpsustamata. Kust summa on võetud, arvestades, et enne oli ta 33 282.30 eurot väiksem, jääb selgusetuiks. Nõude loovutamise lepingus viidatakse A OÜ antud laenule X OÜ-le summas 80 660 eurot (sama summa on ka täiteavalduses). Nõude loovutamise lepingu punktis 1.1.1.

väidetakse, et tegelikult laenati 80 000 asemel vaid 69 150 eurot. Seega puudub 80 660 euro alus. Tegelike maksete laekumise tõendeid ei ole. Tasaarvestuse aluseks olevaid lepinguid ei ole. Täiteavaldusele on lisatud leping 19.12.2014, millega X AS võttis üle A OÜ-lt laenukohustused V. R. ees. Laenuraha liikumist kellegi vahel X AS majandusaasta aruanded ei näita. Hagejad ei välista, et selline leping on tehtud tagantjärele, proovimaks kasutada seda kolmandate isikute (hagejate) varale seatud hüpoteekide realiseerimiseks. Selline võla ülevõtmise leping on tühine TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel. Igal juhul ei saa sellise lepingu alusel realiseerida hüpoteeki, mis tagab (ainult) AS-le X antud laenudest tulenevaid kohustusi. Kui sissenõudja/kostja ei ole suuteline esitama TMS § 23 lg 41 kohaselt oma nõude detailset arvestust, tuleb tunnistada sundtäitmine lubamatuks, kuna sundtäitmise jätkamine rikuks sundtäitmises võlgnike/hagejate õigusi mitte ainult täitemenetluses, vaid ka sellele järgnevalt. 5.5 Hoonestusõigused on asjaõigustena lõppenud Hüpoteegid on seatud hoonestusõigustele, mitte kinnisasjadele. Hoonestusõigused on õiguslikud fiktsioonid, mida ei saa näha ega katsuda. Hoonestusõiguse lõppemine asjaõigusena on võimalik, kui kinnisasja omanik ja sellele seatud hoonestusõiguse omanik on üks ja sama isik ning on esitatud avaldus hoonestusõiguse kustutamiseks (registrist). Kõik nimetatud asjaolud on käesoleval juhul olemas: kõikide hoonestusõiguste omanik on vastava kinnisasja omanik – vastavalt üks või teine hageja ja mõlemad hagejad on esitanud registrile ka avaldused hoonestusõiguste kustutamiseks. AÕS §245 lg 1 teise lause alusel on seega hoonestusõigused asjaõigusena lõppenud, kuid kanded nende kohta on veel kustutamata. Hoonestusõiguste lõppemine asjaõigusena ühe isiku vastava tahteavalduse tulemusena teenib eesmärki viia tsiviilkäibest välja vara, mille olemasolu on selle omanik otsustanud lõpetada. Vara, mida ei eksisteeri ei saa seetõttu olla ka täitemenetluse objektiks. Kohtutäitur võib ja peab küll lähtuma veel säilinud registrikandest, kuid ta ei saa sellele tuginedes müüa midagi, mida enam ei eksisteeri – asjaõigusena lõppenud hoonestusõigusi. Lõppenud õigus ei saa olla esemeks, mis võib olla mingi muu õiguse objektiks TsÜS § 48 tähenduses. Asjaõigusena lõppenud hoonestusõigus ei saa olla hüpoteegipidaja õiguse objektiks ega vastavalt ka täitemenetluse objektiks. AÕS § 245 lg 1 sätestab, et hoonestusõigus ei jää asjaõigusena püsima, kui omanik on esitanud avalduse selle kustutamiseks. 5.6 Sundtäitmisele allumise kokkulepe ei kehti hagejate suhtes Mõlemas täitmisteates on täitedokument märgitud järgmiselt: „Täitedokumendiks on Tallinna notar A. K. 11.01.2017 notariaalne dokument nr. 113”. Samast nähtub – “Nõude sisu on hüpoteegiga tagatud nõue...”. Kuna kummaski täitmisteates ei ole viidatud ühelegi TMS §-s 2 lg 1 loetletud täitedokumendile, siis oletavad hagejad, et täitemenetlus on alustatud TMS § 2 lg 1 p 19 alusel. Viidatud õigusnormi alusel saab võlgniku suhtes alustada täitemenetlust, kui eksisteerib „notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja /.../ omaniku /.../ kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga /.../ tagatud nõude rahuldamiseks“. Teisisõnu – täitemenetlus on alustatud hüpoteekide ja sundtäitmisele allumise kokkuleppe alusel. Hagejad leiavad, et võlasuhtes võlgniku (AS X) ja hüpoteegipidajast võlausaldaja (A OÜ ning hilisemalt kostja) vaheline kokkulepe „igakordse omaniku“ sundtäitmisele allumise kohta ei lähe üle isikule, kes omandab hüpoteegiga koormatud kinnisasja teisiti, kui lepingulisel alusel, sest sundtäitmisele allumine on isiklik kohustus – kohustust alluda sundtäitmisele ei saa täita keegi muu, peale isiku, kes selle kohustuse võttis. leppides kokku „igakordse“ omaniku allumises sundtäitmisele, lepitakse sisuliselt kokku kokkuleppe osapooleks mitteoleva isiku kohustuses ning selleks, et sellisest kokkuleppest tulenev

kohustus kolmandal isikul tegelikult ka tekiks, peab olema asjakohane õigusnorm – mida ei eksisteeri. Kui nõustuda vastupidisega, peaks selline regulatsioon sisalduma juba hüpoteegipidaja seadusega määratud õigustes, millest saaks teha lepinguliselt erandeid. Hetkel ei anna ükski seadus hüpoteegipidajale õigust nõuda sundtäitmist absoluutselt kõikide isikute vastu - kui selleks puudub lepinguline alus; kohustuse üleminek eeldab tehingut (VÕS § 175 jj) või õigusjärglust (TsÜS § 6), seejuures õigusjärglus võib põhineda tehingul või seadusel. Kuna hagejad said hoonestusõiguste omanikeks AÕS § 2441 lg 1 alusel, ja kuna õigusjärglus AS X suhtes puudub, siis puudub kohustuse ülemineku alus. Ka TMS § 2 lg 1 p 19 räägib „omaja“ kohustusest, mitte „igakordse omaja“ kohustusest; sundtäitmisele allumise kokkuleppe kandmine kinnistusraamatusse ei loo iseseisvat, sh ka mitte asjaõiguslikku kohustust, sest sellise tagajärje tekkeks puudub samuti õiguslik alus. Kokkuleppe kinnistusraamatusse kandmine märkena (aga ka selleks puudub tegelikult õiguslik alus) kannab selle nähtavaks tegemise eesmärki ning koostoimes TMS §-ga 2 lg 2 on siduv vaid AS X õigusjärglastele- mida hagejad ei ole; sundtäitmisele allumise kokkulepe ei ole osa AÕS § 346 lg 2 kohasest tagatiskokkuleppest, kuivõrd nende kokkulepete reguleerimise ese on täiesti erinev – esimesel juhul pööratakse ümber nõude tõendamiskohustus lihtsustamaks sissenõudmist, teisel juhul aga määratakse tagatavad nõuded sellisena- eeldusel, et nad on hilisemalt tõendatavad; täitemenetluse alustamiseks käesoleval juhul ei ole vaja kannet kinnistusraamatusse sundtäitmisele allumise kohta, vaid kokkulepet ennast – see nähtub ka täituri viitest täiteteates. Kui isik, kelle suhtes viiakse läbi hüpoteegi sundtäitmist täitemenetluses, ei ole see, kes sundtäitmisega nõustus, peab koormatud kinnisasja mitte-tehingulisel omaniku vahetumisel olema hüpoteegipidajal lisaks hüpoteegikandele ka kohtuotsus- mida siis täidetakse TMS § 2 lg 1 p 1 alusel. 5.7 Kostja kohustus nõustuda hüpoteekide kustutamisega Kuigi hagejad leiavad, et hoonestusõiguste kustutamisel ei ole vajadust eraldi nõuda hüpoteegipidaja nõusolekut hüpoteekide kustutamiseks, saavad hagejad sundtäitmise lubamatuks tunnistamise aluseks olevatel asjaoludel nõuda ka hüpoteekide kustutamist. AÕS § 349 lg 1 alusel on hagejatel hoonestusõiguse omanikena õigus nõuda hüpoteekide kustutamist, kui nõudeid ei ole tekkinud või need on rahuldatud. Esitatud asjaoludel ei ole kostjal hüpoteegiga tagatud nõudeid tekkinud, mistõttu peab kostja andma nõusoleku hüpoteekide kustutamiseks. Kuna hüpoteekide kustutamiseks tehakse vastav registrikanne, siis KRS § 341 lg 2 p 2 alusel on selle tegemiseks vajalik kostja nõusolek. Kuna kostja on hüpoteekide kustutamise nõusoleku asemel asunud kohtutäituri vahendusel nende realiseerimisele, siis on ta tegudega keeldunud nõusoleku andmisest ja see tuleb asendada kohtuotsusega. Hagejad leiavad, et hagi tuleb rahuldada ainuüksi juba sel alusel, et kostjal puudub hüpoteegikannetest tulenev õigus.

Kõik väidetavad võlgnevused muutusid sissenõutavaks juba 2014 aastal- ometi nii A OÜ, kui ka 11.01.2017 hüpoteegid omandanud kostja V. R. - on olnud tegevusetud võlgnikult (AS-lt X) kohustuse täitmise nõudmisel, mis VÕS § 101 lg 1 p 1 alusel oleks esmane abinõu. Seda vaatamata asjaolule, et AS-l X on jätkuvalt ca 1,8 miljoni euro suurune aktsiakapital ning millestki ei nähtu, et võlgnik oma kohustust ei täidaks. Kostja ei ole seda asjaolu millegagi selgitanud. Koos teiste asjaoludega tõendab eelnev, et hüpoteekide seadmisel ei olnud eesmärgiks kellegi nõuete tagamine, vaid hoonestusõiguste kustutamise takistamine, kui need oleks langenud omanikele. Ajal, mil kostja omandas hüpoteegid (so 11.01.2017 leping), oli kõikide vaidlusaluste hoonestusõiguste kinnistusraamatu registriosadest nähtavad detsembrist 2016 eelmärked hagejate kasuks Asjaolu, et kostja valis sundtäidetavaks hagejatele tagasi langenud hoonestusõigustele seatud hüpoteegid „ebameeldivate üllatuste vältimiseks“, nagu väidab kostja, tõendab kogumis muude tõenditega, et hüpoteeke ei seatud vaidlusalustele hoonestusõigustele kunagi majanduslikus tähenduses tegelike nõuete tagamiseks. Asjaolud alates sellest, et hüpoteegid seati vahetult enne läbirääkimiste viimast kohtumist (2013) kuni selleni, et nõude rahuldamiseks valiti majanduslikku sisu omavate asemel seda mitteomavad hoonestusõigused (2020), tõendavad kogumis antud juhul hüpoteekide seadmise eesmärki, seega tehingute tühisust ning kostja teadlikkust sellest.

saldokinnituse allkirjastas. Et aastaaruande tõesust saab eeldada, siis võltsitud on järelikult täitemenetluse aluseks olevad dokumendid. Algse, 03.12.2013 sõlmitud, hüpoteekide seadmise lepinguga olid hüpoteekidega tagatud A OÜ nõuded X AS-i vastu. X AS-i 2016 majandusaasta aruanne on esitatud äriregistrile 29.06.2018. Vastavalt 2016 majandusaasta aruandele puudusid 31.12.2016 seisuga A OÜ-l laenunõuded X ASi vastu (Vt. X AS 2016 majandusaasta aruanne laenukohustused, lk 11). Eelmärge on kinnistusraamatusse sisse kantud 21.11.2016. Seega, sel ajal ei olnud A OÜ-l nõudeid X AS-I vastu. Seega uue, nn tagatiskokkuleppe muutmisega 11.01.2017 tekitati nõuded (väidetavad), mida eelnevalt eelmärke seadmisel ei eksisteerinud, seega otseselt halvendati olukorda ning on selline tehing tühine. Uute kohustuste võtmise (suurendamise) keelamine oli sisuliselt eelmärkega tagatud. Uus võlausaldaja ei või omandada omale loovutamisega nõudeid, et need hoonestusõiguste tagasilangemisel omaniku vara arvelt realiseerida. AÕS § 63 lg 3 alusel ei või kahjustada eelmärke sissekandmise aegset seisu.

KOSTJA VASTUVÄITED

X ja kostja vahel sõlmitud laenuleping nr 11/07/2014, mille kohaselt andis kostja X-ile laenu summas 15 000 eurot intressiga 10% aastas (I kd tl 115-116). Seega on nendest lepingutest tulenev kostja nõude AS X vastu 386 000 eurot. Kostja põhinõue X vastu on seega kokku 509 000 + 386 000 = 895 000 eurot. Kostja intressinõue X vastu oli 10. detsembri 2019 seisuga 517 121,75 eurot. X on selle kohta väljastanud võlatunnistuse (I kd tl 119).

hüpoteekide seadmist hoonestusõiguste osas läbirääkimisi. Kostjale teadaolevalt pidasid OÜ A ja AS X läbirääkimisi aga heas usus, mistõttu ei olnud nende jaoks hoonestusõiguste tagasilangemine sel ajahetkel ettenähtav. Alusetu on hagejate spekulatsioon, justkui oleks hüpoteekide seadmine kuidagi seotud läbirääkimistega hagejate ja AS-i X vahel. A oli nõuded X vastu omandanud I-lt augustis 2013, misjärel täpsustati 20. novembril 2013 laenu intressimäära ja 3. detsembril 2013 selle tagatisi. Seejuures kinnitavad ka hagejad ise, et hüpoteegid seati kuu aega enne läbirääkimiste ebaõnnestumist hagejate ja X vahel ja kolm päeva enne isegi sel teemal peetud koosolekut. Hoonestusõigused langesid hagejatele tagasi aga alles 4. veebruaril 2019, s.o. 5,5 aastat hiljem. Alusetud ja ebaõiged on hagejate väited läbirääkimiste lõppemise asjaolude kohta. Samuti ei ole kostjale etteheidetav asjaolu, et hüpoteekide realiseerimiseks on esitatud kohtutäiturile avaldus just nende hoonestusõiguste osas, mis on tagasi langenud hagejatele. Hagejad on koheselt pärast hoonestusõiguste tagasilangemist üritanud esmalt varjatult ja seejärel pahatahtliku ja perspektiivitu hagiavaldusega kostja hüpoteeke kustutada, ilma seda mistahes moel hüvitamata. Hagejate vastav nõue tsiviilasjas nr 2-19-5655 on jäetud nii Viru Maakohtu kui ka Tartu Ringkonnakohtu poolt läbivaatamata, kuivõrd hagejate poolt kostja vastu esitatud nõue oli kohtute hinnangul perspektiivitu. Sellises olukorras tajus kostja, et hagejad astuvad mistahes samme, et tagatisvara väärtust ja tagatise realiseeritavust piirata. Seda kinnitab ka käesolevas asjas esitatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõue. Et vältida täiendavaid selliseid ebameeldivaid üllatusi, otsustas kostja just hoonestusõiguste osas tagatise realiseerida ja enda nõuded sisse nõuda.

tagatiskokkulepe, mis on kinnisasja omanikku kahjustav ja piirab tema majandusvabadust või toimetulekut. Käesoleval juhul oli nii tagatiskokkuleppe sõlmimise kui ka selle hilisema muutmise ajal kohustatud isik ühtlasi ka hoonestusõiguste omanikuks. Seega pole see lahend üleüldse asjakohane. Tagatisvara omaniku hilisem muutmine ei saa aga tagatiskokkuleppe kehtivust mõjutada. Hagejad käsitlevad alusetut teooriat dokumentide fiktiivsuse kohta, kuid ei ole samas selgesõnaliselt võltsituse vastuväidet esitanud. Hagejatel ei ole õigust vaidlustada kolmandate isikute vahelisel ärilistel kaalutlustel sõlmitud kokkulepete põhjendatust. Samas on käesoleva vaidluse asjaolusid vaadeldes ilmne, et tagatiskokkulepe sõlmiti globaalsena seetõttu, et X tegevuse finantseerimiseks sõlmiti laenulepinguid sagedasti, vastavalt tuulepargi projekti edenemisele ja kuludele. Seejuures ei olnud otstarbekas iga uue laenulepingu sõlmimisel kanda kulutusi seoses notariaalsete kokkulepete muutmisega.

alates kohustuste tekkimisest, kusjuures nähtuvalt kostja ja X vahelisest võlatunnistusest oli täiteavalduse esitamise päeva seisuga intressivõlgnevuse suuruseks 517 121,75 eurot. Nõuded on täitemenetluses nõuetekohaselt identifitseeritud Arusaamatu ja ebaõige on ka hagejate väide, justkui oleks X poolne Alt kohustuste ülevõtmine kuidagi heade kommete vastane. Hagejad ei saa tugineda väitele, et X tehingus Aga ei saanud tema poolt üleantu eest piisavat vastusooritust. Hagejatel ei ole õigust asuda reguleerima kolmandate isikute vahelisi õigussuhteid. Igal isikul on õigus ise sõlmida lepinguid, sh vastavalt vajadusele ja soovile kohustustega liituda või neid üle võtta.

Kolmandaks, kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe on sätestatud tagatiskokkuleppe muudatuse p-s 4.1.2. Kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe on kinnistusregistrisse kehtivalt sisse kantud. Hagejad said Hoonestusõiguste omanikeks hoonestusõiguse tagasilangemise tulemusena 2019. aasta veebruaris. Kinnistusraamatu IV jaost nähtub selgelt, et kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Vastavad kanded on tehtud kinnistusraamatus enne, kui hagejad Hoonestusõiguste omanikeks said. Seega on kokkulepe kehtiv ja hagejatele kohustuslik.

oleks arvanud, et Varja tuulepargi projekt ei realiseeru, ei oleks ta omandanud selle projektiga seotud nõudeid. Seejuures ei pidanudki kostja midagi täiendavat peale kinnistusraamatu väljavõtete kontrollima. Kinnistusraamatust ei nähtunud aga ühtegi piirangut esimesel järjekohal paiknevate hüpoteekide kostjale võõrandamisele. Arvestades eeltoodut, ei mõjuta kostja õiguseid see, kas algne OÜ A ja AS X vaheline võlaõigusleping oli tühine või mitte. Kostja on hüpoteegid omandanud heas usus. Põhjendamatud on hagejate vastuväited kostja nõuetele. Kostjal on hüpoteekidega tagatud nõuded, mille sissenõudmine on õigustatud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Iga eelnimetatud põhjus on iseseisvaks aluseks sundtäitmise lubamatuks tunnistamisele TMS § 221 lg 1 ja 11 alusel. Kostja on hagiavaldusel esitatud kirjalikus vastuses (II kd tl 28-40) seisukohal, et hagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 ja 2 alusel läbi vaatamata järgmises osas 1) sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõue hüpoteekide seadmise tühisuse alusel; 2) sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõue hüpoteekide loovutamise tühisuse alusel; 3) sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõue hea usu põhimõtte vastasuse alusel. Kostja hagi ei tunnista ka palub jätta see rahuldamata.

Hüpoteekide seadmise ja tagatiskokkulepete tühisus heade kommete vastasuse tõttu

40.1 03.12.2013.a. koostas ja tõestas Kuressaare notar M. L. hüpoteekide seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt OÜ X omanikuna ja OÜ A hüpoteegipidajana sõlmisid lepingu, millega seati OÜ X hoonestusõigustele registriosad nr xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx, xxx (kinnistute omanik Saka ERA OÜ), xxx ja xxx (kinnistute omanik Eesti ERA OÜ) hüpoteegid lepingu p-s 2 toodud hüpoteegisummas OÜ A kasuks igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele (I kd tl 33-48) 40.2 Kohus märgib, et Saka ERA OÜ ja Eesti ERA OÜ esitasid 30.05.2014 Viru Maakohtule hagi AS-i X (kostja) vastu hoonestusõiguse kinnisasja omaniku nimele ülekandmise, kinnistusraamatu kannete muutmise ja kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ning nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega. (tsiviilasi nr 2-14-20932) Viidatud tsiviilasjas esitatu kohaselt sõlmisid hagejad 7. oktoobril 2004 H. R.ga hoonestusõiguse seadmiseks lepingu, millega seati hagejatele kuuluvatele kinnistutele hoonestusõigus eesmärgiga rajada 8 aasta jooksul kinnistutele Varja tuulikupark. 2006 aastal loovutas H. R. hoonestusõiguse

AS-le X (III kd tl 96-107), jäädes ise kostja tegevjuhiks. Kostjal oli hoonestusõiguse lepingu punkti 26.3 alusel kohustus hiljemalt 31. detsembril 2007 alustada Varja tuulikupargi ehitamisega. Tuulikupargi valmimistähtajaks oli 7. oktoober 2012. Kostja ei ehitanud tuuleparki valmis. Maakohus leidis, et hagejate tagasinõude aluseks on asjaolu, et kostja on rikkunud hoonestusõiguse lepingu p-s 26.3 sätestatud kohustust ehitada tuulikupark kokku lepitud tähtajaks 7. oktoobriks 2012. AÕS § 2441 järgi on juhul, kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguste seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Viru Maakohus rahuldas 19. veebruari 2018 otsusega hagi ja tuvastas, et kostjal on kohustus anda nõusolek hoonestusõiguste kinnisasja omaniku nimele (hagejatele) kandmiseks ja kannete parandamiseks, AS X nõusolekuid kinnistusraamatu kannete muutmiseks asendas kohtuotsus. Tartu Ringkonnakohus jättis 21.06.2018.a otsusega AS X apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu lahendi muutmata. Kohtuotsus jõustus 04.02.2019.a. Tsiviilasjas nr 2-19-5655 jättis Viru Maakohus 20.03.2020.a. määrusega läbi vaatamata Saka ERA OÜ ja Eesti ERA OÜ hagi OÜ A ja V. R.i vastu hoonestusõiguste kustutamise kannete tegemiseks nõusoleku andmise tuvastamiseks ja nõusolekute asendamiseks kohtuotsusega (II kd tl 192-195). Tartu Ringkonnakohus jättis maakohtu määruse muutmata. Maakohus leidis, et hagi rahuldava kohtuotsuse puhul ei oleks hoonestusõiguseid ikka võimalik kinnistusraamatust kustutada, kuna hoonestusõiguseid koormavad hüpoteegikanded on olemas ning kostjate nõusolek hoonestusõiguste kustutamiseks ei asenda nende nõusolekut hoonestusõiguseid koormavate hüpoteekide kustutamiseks, Tegemist on eraldi seisvate piiratud asjaõigustega, mille lõpetamiseks ja kinnistusraamatust kustutamiseks on AÕS-s erinev regulatsioon. AÕS ei sätesta sellist tagajärge, et ühe asjaõiguse korral tekiks või lõpeks automaatselt ka teine asjaõigus. Kohus selgitas, et hagejatel on hoonestusõiguste omanikena õigus nõuda AÕS § 349 lg 1 alusel hüpoteekide kandmist enda nimele või nende kustutamist. Hüpoteegipidaja keeldumine hüpoteegi kustutamisest võib olla vastuolus hea usu põhimõttega ning hagejatel on õigus nõuda ka vastavasisuliste tahteavalduste asendamist kohtotsusega. Kostja on seisukohal, et alus hüpoteekidega koormatud hoonestusõiguste tagasilangemiseks hagejatele tekkis 4. veebruaril 2019 ja hoonestusõiguste omanikele langemine kanti kinnistusraamatusse 14. veebruaril 2019 (lisad 3-18). 40.3 Hagejad on seisukohal, et hüpoteekide seadmine kõnealustele hoonestusõigustele 02.12.2013, sh vastava asjaõiguslepingu sõlmimine, on tühine; kostja on teadlik kannete alusetusest ega saa hüpoteekidele tugineda; Kui hüpoteekide registrikande aluseks on tühised tehingud, siis on registrikanne vale ning isik, kes teab, et kanne on vale, ei saa sellele tugineda (AÕS § 65, Riigikohus 3-2-1-128-03, p. 11, 3-2-1-2713 p 21). Hagejad leiavad, et hüpoteekide seadmine on heade kommete vastane, kui läbirääkimisi pidavateks poolteks on ühelt poolt maaomanik (hagejad), kellel on juba tekkinud seaduse alusel õigus nõuda hoonestusõiguse omanikule langemist ning teiselt poolt hoonestaja (AS X, kes peab läbirääkimiste ebaõnnestumisel vara tagastama) koos hüpoteegipidajaga (OÜ A, kelle ainujuhtimise all hoonestaja tegutseb) ja läbirääkimiste põhiteemaks oli hoonestusõiguse tagasilangemise ärahoidmine, millele oleks järgnenud nende kustutamine. Tagatiskokkuleppe ja selle muudatuse heade kommete vastasus (tühisus, TsÜS § 86 lg 1) tuleneb hagejate hinnangul järgmisest:

· tagatiskokkulepe sõlmiti läbirääkimiste ajal · tagatiskokkulepe ja selle muudatus on tühine oma abstraktsuse tõttu · tagatiskokkuleppe 11.01.2017 muudatus kahjustab hagejate eelmärkega tagatud 40.4 Kostja on seisukohal, et hagi rahuldamine ehk sundtäitmise lubamatuks tunnistamine hüpoteekide seadmise, tagatiskokkuleppe või tagatiskokkuleppe muudatuse tühisuse tõttu on õiguslikult võimatu, sest hagejad ei ole isikud, kes saaksid tugineda kostja V. R.i ja AS-i X vahelise tehingu tühisusele. Riigikohus on öelnud, et juhul kui hageja ei ole kausaaltehingu subjektiks (kas lepingu pooleks või lepinguga soodustatud või kaitstud isikuks vastavalt võlaõigusseaduse §-dele 80 või 81), ei saa tal olla õigustatud huvi kausaaltehingu kehtivuse vastu, sest see tehing ei tekita, lõpeta ega muuda tema õigusi lepingu poolte ega teiste isikute suhtes (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05, p 12). Kuivõrd hageja vaidlustab kostja ja X vahelisi kokkuleppeid, on tema nõue kostja hinnangul perspektiivitu. Kohus eeltooduga ei nõustu. Riigikohus on märkinud, et kinnistu omanik võib sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada vastuväiteid nii võlatunnistusest tuleneva nõude kui ka selle tagatiseks antud hüpoteegi seadmise lepingu (tagatiskokkuleppe) kohta. (vt Riigikohtu 07.11.2018.a. lahend tsiviilasjas nr 218-2982/15 p 14) Eeltoodut kinnitab ka TMS § 221 lg 1 1 Iseenesest on õige, et käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi esitamise õigus on tehingu pooltel, kuid muu isik saab tugineda käsutustehingu tühisusele, kui see mõjutab tema õigusi, st asjaõiguslikku positsiooni (vt Riigikohtu 13.02.2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 , p 14;

Erandina on käsutustehing vastuolus heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt Riigikohtu 13.02.2008.a. lahend tsiviilasjas nr 32-1-140-07) 40.6 Vaidlust ei ole selles, et 2012.a tekkis hagejatel õigus nõuda hoonestusõiguste tagasi kandmist (AÕS § 244 1 lg 1, õigus nõuda nende tagasikandmist koormamata kujul). Vastav õigus ei tekkinud 2019. a. tsiviilasjas nr 2-14-20932 tehtud otsuse jõustumisega nagu leiab kostja. Eeltoodut kinnitavad ka pärast 2012.a. kinnistu omanike, hoonestaja ja arendaja vahel toimunud läbirääkimised hoonestusõiguste kinnistu omanikule langemise ärahoidmiseks. Vaidlust ei ole selles, et läbirääkimised toimusid mh hoonestusõiguste tagasi langemise ärahoidmise eesmärgil. Järelikult pidid olema toonane hoonestusõiguste omanik AS X kui ka OÜ A teadlikud hoonestusõiguste tagasilangemise õiguse tekkimisest hagejatele (kinnistute omanikele). Ei oma tähtsust kostja vastuväited selles, et hagejad esitasid juba 2008. a hagi AS X vastu hoonestusõiguste kinnistu omanikule tagasi kandmise nõudega (ts asi 2-08-52101). Asjaolu, et hüpoteegid seati läbirääkimiste ajal (tehingu tegemise aeg), ei muuda neid tühiseks, kuid kohtu hinnangul on tehing vastuolus heade kommetega seetõttu, et hüpoteekide seadmise (ka hilisema tagatiskokkuleppe muudatuse) eesmärk oli ilmselgelt luua olukord, millest tulenevalt oleks hoonestusõiguste tagasilangemine hagejatele võimatu. Olukorras, kus läbirääkimiste esemeks on hoonestusõiguste tagasilangemise ärahoidmine, on vaidlusaluste hoonestusõiguste koormamine kinnistu omanike teadmata kohtu hinnangul vastuolus heade kommetega. Kostja väidab, et hüpoteekide seadmine ei olnud seotud läbirääkimiste pidamisega hagejate ja AS X vahel, vaid tingitud asjaoludest, et A OÜ omandas I-lt nõuded X vastu augustis 2013, mille järel täpsustati 20.11.2013.a. laenu intressimäära ja 03.12.2013.a. selle tagatisi (I kd tl 87-97). Laenusaaja kohustus koormama laenusaajale kui hoonestajale kuuluvaid hoonestusõigusi laenuandja kasuks, et tagada laenu ja kõigi käesoleva lepingu alusel kogunenud intresside tagasimaksmine. hüpoteegi tingimused nähakse ette hüpoteegilepingutes, hoonestusõigus tuli koormata hüpoteegiga hiljemalt

Kohus nõustub hagejatega selles, et koormamata kujul oleksid hoonestusõigused langenud omanikele tagasi (omanikel oli õigus nõuda nende tagasikandmist). Kohus ei nõustu kostja väitega, et AS X ei olnud kohustust iseenda vara (hoonestusõiguste) koormamisest hagejat teavitada ning info oli igal ajahetkel kättesaadav kinnistusraamatust. Kohtu hinnangul ignoreeris AS X hüpoteekide seadmisega selgelt fakti, et kuivõrd hoonestusõiguse seadmise lepingut ei täidetud (ei püstitatud kokkulepitud tähtajaks tuulegeneraatorieid) ja hagejatel tekkis õigus hoonestusõiguste tagasi langemiseks ning koormati vara (hoonestusõiguseid), mille omanikuna oli veel küll kinnistusraamatus AS X, kuid mis olid väljumas tema mõjusfäärist. Hoonestusõiguste koormamine takistab aga igal juhul nende tagasilangemist ja kustutamist. Lepingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, sh nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke lepingu sõlmimisel (vt Riigikohtu 08.10.2014.a lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-88-14 p 13) ning kooskõla heade kommetega tuleb hinnata lepingu sõlmimise aja seisuga (vt Riigikohtu 24.05.20012.a. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01) Kohtu hinnangul on heade kommetega vastuolus ja tühised nii tagatiskokkulepe (02.12.2013.a. notariaalne leping, I kd tl 33-48), kui selle muudatus (11.01.2017 hüpoteekide loovutamise leping, I kd tl 60-86), kuivõrd nende sõlmimise tegelik eesmärk ei olnud mitte kohustuste tagamine ja nende täitmine võlgniku (AS X) vara arvel, vaid AS X hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmisest tulenevalt hagejatel tekkinud õiguse realiseerimise takistamine (AÕS § 2441 hoonestusõiguste tagasilangemise ja kustutamise takistamine). Kohus ei nõustu kostjaga selles, et V. R. omandas 11.01.2017.a. vaidlusalused hüpoteegid vaid kinnistusraamatu kandele tuginedes. Võttes arvesse käesoleva vaidluse ning seotud kohtuvaidluste (2-08-52102, 2-14-20932, 2-19-5655) asjaolusid ning osalejate ja asjaolude omavahelisi seoseid, ei ole kostja sellekohane väide eluliselt usutav. Kostja äriühing C osales oma esindaja kaudu 2012-2013.a. toimunud läbirääkimistel, mis on tõendatud e-kirjavahetusega (I kd tl 28-32, 49). Seega oli kostja teadlik ka 03.12.2013.a. sõlmitud tagatiskokkuleppe sõlmimise asjaoludest (sh eesmärkidest ja hagejate huvide kahjustamisest). 11.01.2017.a. tagatiskokkuleppe muutmine (hüpoteekide loovutamine) leidis aset ajal, mil oli pooleli kohtumenetlus tsiviilasjas 2-14-20932. Eeltoodu kogumis ei veena kohut selles, et kostja omandas AÕS § 561 lg 1 alusel heauskselt. 40.7 Hagejad tuginevad tagatiskokkuleppe ja selle muudatuste tühisuse ühe võimaliku alusena abstraktsusele. Riigikohus on märkinud (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08 p 19), et iseenesest on AÕS § 279 lg 3 järgi lubatud kokkulepe, et hüpoteek tagab ka tulevikus tekkivaid kostja nõudeid hageja vastu. Samas võib heade kommetega olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (tehingu heade kommete vastasuse põhjuste kohta üldiselt vt ka nt Riigikohtu 13.02.2008. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-140-07, p 30). Hüpoteegiga tagatava nõude piisava määratletuse nõuet on Riigikohus rõhutanud 29.03.2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04 p 21. Ühtegi konkreetset AS-i X kohustust ei ole kummaski tagatiskokkuleppes nimetatud. Kohus möönab, et 03.12.2013 tagatiskokkuleppe p 2.26 määratlus „... hüpoteegiga on tagatud hüpoteegipidaja kõik nõuded omaniku vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja omaniku vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest ...“ (I kd tl 43) ja 11.01.2017.a. hüpoteekide loovutamise lepingus p 3.1 toodu „... eelnimetatud hüpoteekidega on tagatud kõik V. R.i nõuded AS X vastu, mis tulenevad V. R.i ja AS X vahel

sõlmitud laenulepingutest ning nende lisadest ja muudatustest, samuti V. R.i ja AS X vahel tulevikus sõlmitavatest laenulepingutest...“ (I kd tl 83) – võimaldab kostjal sõlmida AS-ga X igasuguseid võlaõiguslikke lepinguid ilma, et kolmandast isikust tagatise omanikul (hagejatel) oleks võimalik teada, mis kohustused mis ajahetkel väidetaval võlgnikul on. 03.12.2013.a. lepingu tõestanud notar on juhtinud omaniku tähelepanu (AS X) võimalusele sõlmida tagatiskokkulepe konkreetse võlakohustuse täitmise tagamiseks või piiritleda vastutus krediidilepingutega, kuid selgitustele vaatamata soovi AS X lepingu sõlmida lepingus toodud tingimustel ( I kd tl 43). Kohus ei nõustu sellega, et viidatud selgitus on tehingu tõestaja tavapärane selgitus. Notari nn tavapärased selgitused nimetatud tehingus on toodud lepingu p-s 5 (I kd tl 47), eraldi toodud selgitus p-s 2.46 viitab kohtu hinnangul sellele, et tehingu tegemise ajal ei olnud OÜ X esindaja vähemalt suuteline konkreetseid võlakohustusi või krediidilepinguid, mida hüpoteegid tagavad, nimetama. Kostja märgib õigesti Riigikohtu lahendile 3-2-1-104-08 p 19 tuginedes, et globaalne tagatiskokkulepe peaks tühisuse puhul kahjustama kinnisasja omanikku ja piirama tema majandusvabadust või toimetulekut. Käesoleval ajal oli nii tagatiskokkuleppe sõlmimise kui hilisema muutmise ajal kohustaud isik (AS X) ühtlasi hoonestusõiguste omanikuks. Kohus möönab, et hoonestusõiguste omanikuna oli kinnistustraamatus AS R, kuid fakt oli ka see, et hagejal oli 2012.a tekkinud õigus hoonestusõiguste tagasinõudmiseks /tagasilangemiseks omanikule, kohtumenetluses oli ts asi 2-14-20932 (hagejate nõue tuvastada AS X kohustus hoonestusõiguste tagasi kandmiseks), mille tõttu oli hagejate võimalus hoonestusõigused tagasi saada koormamata kujul võimatu alates 2013. a-st (esialgsest tagatiskokkuleppest). Abstraktne kõikvõimelike nõuete tagamine aga võimaldab nõudeid lõputult juurde tekitada /sh olemasolevaid suurendada, arvestades seejuures et käesoleval ajal on hoonestusõiguste omanikuna kantud kinnistusraamatusse hagejad, hoonestusõigust kustutada aga hüpoteekide tõttu ei ole võimalik. Seega piirab käesoleval juhul tagatiskokkulepete abstraktsus kinnisasja omaniku majandusvabadust ning koosmõjus otsuses eespooltooduga (p 40 alapunktid) kinnitab tagatiskokkulepete vastuolu heade kommetega. 40.8 Tühine (heade kommete vastane) on hagejate arvates tagatiskokkuleppe 11.01.2017 muudatus samuti põhjusel, et rikkus hagejate eelmärkega tagatud õigusi. 11.01.2017 tagatiskokkuleppe muutmislepingu sõlmimise ajal oli lepingust nähtuvalt kantud lepingu objektidele (hoonestusõigustele) eelmärge hoonestusõiguste hagejate nimele (omanikule langemise) nõude tagamiseks. See kajastus ka notariaalses lepingus ja kostja oli sellest teadlik (näiteks lepingu punkt 1.41.3). Hagejad leiavad, et 11.01.2017 tagatiskokkuleppe sõlmimine ajal, kui eksisteeris eelmärge tagasilangemise kohta, kahjustas otseselt hagejaid, kui hoonestusõiguse eeldatavat (tegelikku) omanikku. Kohus eeltooduga ei nõustu. AÕS § 63 lg 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. 21.11.2016 seatud eelmärge tagas nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks- hoonestusõiguse omanikule langemise (AÕS § 2441 lg 1) nõuet, mille otseseks tagajärjeks on see, et hoonestusõiguste omanikeks saavad hagejad. Eelmärge ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Käesoleval ajal on hagejad kantud kinnistusraamatusse hoonestusõiguste omanikena. Seega ei piiranud hüpoteegi seadmine eelmärkega tagatud nõuet. Otseselt piirab hüpoteek hoonestusõiguste kinnisturaamatust kustutamist.

lepingus kokkulepitud tingimustel võlgniku kohustuste eest. Olukorras, kus vastav kohustus on nii AS-l X enda ja kostja vahel sõlmitud lepingutest tulenevalt ning hagejatel AS-i X ja kostja vahel sõlmitud lepingutest ja nende muudatustest tulenevalt, siis heas usus käituv sissenõudja pöörab esmalt nõude võlgniku vastu, kellel on täitmata kohustusi tema ees. Käesoleval juhul on hüpoteekide realiseerimiseks sundtäitmise algatamine vastuolus hea usu põhimõttega, mis saab olla aluseks sundtäitmise lubamatuks tunnistamisele TMS § 221 järgi.

Vastavalt AÕS § 245 lg 1 kui hoonestusõiguse ja maatüki omanikuks saab üks ja sama isik, kustutatakse hoonestusõigus kinnistusraamatust tema avalduse alusel. Kande kustutamiseni jääb hoonestusõigus asjaõigusena püsima kui omanik ei esita avaldust hoonestusõiguse kustutamiseks. Kuigi kustutamise eeldused on iseenesest olemas, ei ole võimalik hoonestusõiguseid kustutada kuivõrd hoonestusõigustelt on vaja kustutada kõik hoonestusõigust koormavad asjaõigused ja märked. Kuivõrd hoonestusõigused on koormatud hüpoteekidega, ei ole võimalik hoonestusõiguseid lõpetada /kustutada. Sama on selgitanud nii maakohus kui Tartu Ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-19-5955. Ringkonnakohus märkis, et ei ole põhjendatud hagejate arusaam nagu oleks hoonestusõigused asjaõigustema lõppenud AÕS § 245 lg 1 2. lause ning hagejate kande kustutamiseks esitatud avalduse alusel. AÕS § 642 esimese lause kohaselt on kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguste lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust See kohaldub ka AÕS § 241 lg 4 alusel ka hoonestusõigustele.

(kui sundtäitmise lubamatuks tunnistamise iseseisev alus). Hagejad leiavad, et võlasuhtes võlgniku (AS R) ja hüpoteegipidajast võlausaldaja (A OÜ) ning hilisemalt kostja vaheline kokkulepe igakordse omaniku sundtäitmisele allumise kohta ei lähe üle isikule, kes omandab hüpoteegiga koormatud kinnisasja teisiti kui lepinguliselt alusel. Kohus hagejatega ei nõustu. Kostja märgib õigesti, et sundtäitmisele allumise kohustuse „isiklikkust“ seadus ette ei näe. Vastupidi on tegemist mitteisikliku kohustusega. Tulevane omanikupositsioon asjaõiguse suhtes ei ole kaitstav õigus. Sundtäitmisele allumise kokkulepe on sätestatud tagatiskokkuleppe muudatuste p-s 4.1.2 ja kantud kinnistusraamatusse. Riigikohus on märkinud, et kuigi hüpoteegi seadmine ei pruugi olla seotud kokkuleppega kohesele sundtäitmisele allutamise kohta, siis juhul, kui selline kokkulepe on sõlmitud, ei saa kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepe TMS § 2 lg 1 p 19 järgi eksisteerida hüpoteegist lahus. Seda kinnitab ka asjaolu, et kohesele sundtäitmisele allutamise kokkulepet saab kanda märkena kinnistusraamatusse, mis muudab TMS § 2 lg-st 2 tulenevalt selle kokkuleppe kehtivaks ka kinnisasja igakordse omaniku suhtes. Kui pooled on hüpoteegi seadmisel kokku leppinud kinnisasja omaniku kohustuses alluda kohesele sundtäitmisele, kohustub kinnisasja omanik juba ette taluma täitemenetlust kinnisasja suhtes hüpoteegist tulenevalt ning kohesele sundtäitmisele on allutatud kõik hüpoteegiga tagatavad nõuded (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-102-15 p 11). Seega on põhjendamatu sundtäitmise lubamatuks tunnistamise alusena tugineda sundtäitmisele allumise kokkuleppe mittekehtivusele.

Riigikohus on seisukohal, et kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta, st täitemenetluse võib korraldada üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 2-15-8579 p 20). Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga saab võlgnik maksma panna kõik enda vastuväited täitedokumendi järgsele võlale). Hageja peab lepingu alusel toimuva sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitades üksnes põhistama (tegema usutavaks), et sissenõudjal (kostjal) ei pruugi nõuet olla, misjärel on kostjal kohustus tõendada, et tal on hageja vastu sissenõutav nõue (vt Riigikohtu 02.04.2014.a. lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-190-13 p 17). Käesoleval juhul pidi kostja tõendama, et tal on AS X vastu sissenõutav nõue, mida tagavad hagejate hoonestusõigustele seatud hüpoteegid. TMS § 23 lg 41 järgi peab sissenõudja (s.o hüpoteegipidaja) täitemenetluse alustamiseks esitama lisaks täitmisavaldusele TMS § 23 lg 41 järgi pandilepingu, tagatiskokkuleppe, nõuete aluse ja nõuete detailse arvestuse (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-102-15 p 12). Kohus nõustub, et kohtutäiturile esitatust ei selgu kostja nõude tegelikku olemasolu . Täiteavalduses on kirjas põhinõue 850 000 ja intress laenudelt 517 121, 75 eurot (vastavalt AS R saldokinnitusele), puudub arvestus ja teave, millest see koosneb (Täiteavalduse lisad on, I kd tl 60121) Kostja selgitab, et V. R., X ja C LLP sõlmisid 11.01.2017 nõude loovutamise lepingu, milles on AS X tunnistanud kohustuse olemasolu põhisummas 509 000 eurot (I kd tl tl 105-106) sellele lisanduvad algselt OÜ-ga A seotud laenud summas 386 000 (I kd tl 107-114) 10.12.2019 allkirjastas X AS saldokinnituse, mille kohaselt on X põhivõlg kostja ees 895 000 eurot ja intressivõlg 517 121, 75 eurot, järelikult oli kostjal täitemenetluse algatamise päeval 10.12.2019 AS X vastu nõue 895 000 +517 121, 75 = 1 412 121, 75 eurot. Hagejatelt nõutakse sellest vastavalt 1 270 000 ja 50 000 euro tasumist (vastavalt hoonestusõigustele seatud hüpoteekide ulatusele). Kostja on nõude arvestuse ja tõendid esitanud 08.01.2021.a. menetlusdokumendis ja lisades (III kd tl 7-12, 30-59, IV kd tl 18-69, 70-78) Kohus möönab, et esitatud arvestused ja nendele lisatud tõendid on kohati vastuolulised, kuid esinevad ebatäpsused ei anna kohtu hinnangul alust üheselt väita, et kostjal AS X vastu nõue puudub. Kohus nõustub sellega, et I. (XXX) poolt teostatud laenumaksed on osaliselt tõendamata. Laenuleping I (XXX), OÜ A ja OÜ X vahel sõlmiti 01.09.2011 (I kd tl 87-93). 190 000 euro makse (III kd tl 30) ei ole tehtud laenuandja I poolt. Makse tegija on I (reg.nr XXX). Kuivõrd X OÜ tegevust võidi rahastada ka teiste äriühingute poolt muudel alustel, ei tõenda viidatud maksekorraldus 01.09.2011 I (XXX), OÜ A ja OÜ X vahel sõlmitud laenulepingu järgset makset. Maksekorraldustest ei nähtu küll, et 45000 eurot ja 125000 eurot oleksid 01.09.2011 laenulepingujärgsed laenumaksed (selgitus puudub, III kd tl 31-32), kuid ei ole ka välistatud. I ja A OÜ vahel augustis 2013 sõlmitud loovutuslepingu (I kd tl 94-95) arusaamatu põhinõude ja intressiarvestus, I. loovutas nõude 367171,30 eurot - kostja väitel oli intressimäär 6-kuu EURIBOR, millele lisandus 2,75% (15.09.21 menetlusdokument p.2.2.3) ning intressisummas 21419,20 eurot. Kui intress on 21419,20 eurot, oleks laenu põhinõue ja intress kokku 381419,20 eurot. Loovutamise lepingu punkti B, järgi on lepingu sõlmimise päeva seisuga on loovutaja nõue võlgniku vastu kokku 367171,30 eurot (põhinõue ja intress kokku) mitte 381419,20 eurot. Seega kostja väide on vastuolus lepinguga, et loovutati 360000 põhinõue ja 7171,30 intressinõue.

Kostja esitatud arvestused on erinevad: 08.01.2021 esitatu (p 2.3.8 ja 2.3.9, III kd tl 8) erineb 15.09.2021 esitatust (p 2.2.6 ja 2.2.7 IV kd tl 74), so OÜ A nõude loovutamine 19.12 Y-ile, edasi loovutatu C ja seejärel kostjale (I kd tl 98-100, 103-105) A OÜ ja X OÜ 03.09.2013 laenu osas a) 15.09.2013 vastuses kostja väidab, et 03.09.2013 laenulepingu alusel on välja makstud ja vastavalt on nõude suurus 80560 eurot. 08.01.2021 vastuses aga väide 80660 eurot. b) 19.12.2014 A OÜ ja Y. vahel, nõude loovutamise lepingu siis seal on kirjas, et maksti 80 000-st välja vaid 69150 eurot (p 1.1.1, I kd tl 99) Kostja väidab 15.09.2021 vastuses (p.2.3.1), et 03.09.2013 laenulepingu (I kd tl 101-102) alusel tehti maksed perioodil 04.09.2013 - 05.11.2014, esitades selle perioodi maksekorraldused ja arvestused (p.2.3.2). Lepingu järgi tuli laen välja maksta vahemikus 03.09.2013 - 31.12.2013 (laenulepingu p 1.1). Tähtaegade muutmist/pikendamist millegagi tõendatud ei ole. Seega makskorraldused peale 31.12.2013 ei tõenda väidetud laenu andmist. -c) maksekorralduste (sh kontoväljavõte) alusel ei ole tuvastatav, et maksed on üldse tehtud 03.09.2013 laenulepingu alusel. Maksekorraldustel on märgitud selgitustes „laen“, kuid jääb selgusetuks kas see on üldse 03.09.2013 lepingujärgne laen (III kd tl 33-37). Näiteks maksekorraldused (III kd tl 38-43) viitavad selgitustes selgelt teistele laenudele, maksekorraldused III kd lk 44-50 sh omaniku laen , tl 51-52 on juba aasta 2014 ja pole tõendatud, et selle laenuga seotud. Maksekorraldused (III kd tl 50, 54) ei viita isegi laenule ega saa tõendada, et tegemist laenulepingujärgse maksega. 19.12.2014 nõuete loovutamise lepingus (I kd tl 98-100) toodud arvestused ei ühti 19.12.2014 lepingus on toodud laenulepingute intressid kokku 53278,63 eurot ja laenud koos intressidega kokku 527220,93. Intressi arvestus on arusaamatu ega ühti laenudega. Kui põhinõue oli 360000, siis 360000+80300+53278,63=493578,63, mitte 527220,93 nagu lepingus märgitud. Samuti ei ühti need kostja 15.09.2021 seisukohas toodud arvestustega p 2.3.3, kus laen 80560 intressiga summas 9038,93. - Täitemenetluses on esitatud 4 V. R.i laenu OÜ-le A a) 01.06.2013, 200 000 eurot, laenu tähtaeg 31.12.2013 (lepingu p 2.1) ( I kd tl 107-108). b) 01.09.2013, 150000 eurot, laenu tähtaeg 31.07.204 (lepingu p 2.1), (tl 113-114) c) 01.12.2013, 20000 eurot, laenu tähtaeg 31.07.2014 (lepingu p 2.1), Kostja märkis, et maksti 6000. (I kd tl 109-110) d) 01.03.2014, 50000 eurot, laenu tähtaeg 31.07.2015 (lepingu p 2.1), Kostja märkis, et maksti 15000 (I kd tl 111-112) Kokku on esitatu põhjal makstud 371000 eurot. Kuivõrd maksekorraldustes on märgitud, et laenud on ilma protsendita, seetõttu pole põhjendatud ka kostja protsendiarvestus vastuse 15.09.2021 menetlusdokumendi punktis 2.4.2. Maksekorraldused (II kd tl 55 ja 57) vastavalt 200 000 euro ja 65 000 euro ülekannete kohta seab hageja kahtluse alla ning on esitanud Eesti Panga vastuse päringule, mille kohaselt „...selline maksja konto ja maksja panga kombinatsioon ei ole võimalik...“ (IV kd tl 88). Eelnevast tulenevalt ei tõenda esitatud usaldusväärselt maksete tegemist kostja poolt. V. R.i laen X AS-le Lepingule (11.07.2014) on alla kirjutanud A. OÜ (I kd tl 115-116), sega ei kinnita lepingu sõlmimist X AS-ga. Arvestades nõuete alusena esitatud lepingute sõlmimise aega, täitmise tähtaega, on kohtu hinnangul vähe tõenäoline, et kõik kohustused on täitmata ning samas võlausaldaja(d) pole teinud midagi kohustuste täitmiseks (sh AS-lt X endalt).

Arvestades otsuse p-s 40 toodut (tagatiskokkulepete tühisus), on kohus seisukohal, et kostjal võib küll olla nõue AS X vastu, kuid nõue ei ole täidetav hagejate hoonestusõigustele seatud hüpoteekide arvelt.

/allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.