Margo Klaar (eesistuja), liikmed Imbi Sidok-Toomsalu, Mati Maksing
Tsiviilasi
Sakala Arendus OÜ hagi Osaühingu Intec Holding, EH, VH, VL, MS, MS, Accomodation OÜ, OÜ DJS Holding, elmi Ceramiche OÜ, GK, AK, LS, GEORG KINNISVARA OSAÜHING, RS, IS vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.04.2019 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Sakala 16 Arendus OÜ apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind
54 540 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja (apellant): Sakala 16 Arendus OÜ (registrikood esindajad 11487933), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Ramil Pärdi ja Katri Tomson Kostja 1 (vastustaja 1): Osaühing Intec Holding (registrikood 10699478) Kostja
Kostjate lepinguline Minumets Kohtuistungi toimumise aeg
esindaja
vandeadvokaat
Diana
06.11.2019
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 29.04.2019 otsus jätta muutmata.
2.Sakala 16 Arendus OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Menetluskulud ringkonnakohtus jätta Sakala 16 Arendus OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Sakala 16 Arendus OÜ (hageja) esitas 04.09.2015 Harju Maakohtule Tallinnas Sakala 16 asuvate korteriomandite omanike (kostjad) vastu hagi, milles palus mõista kostjatelt hageja kasuks välja solidaarselt 41 983,91 eurot, kuni 04.09.2015 sissenõutavaks 2(11)
muutunud viivis summas 9176,13 eurot ja alates 05.09.2015 viivis põhivõlalt 41 983,91 eurot määras 0,022 % ehk 9,24 eurot päevas kuni põhivõla tasumiseni.
2.Hageja on enamuse Sakala 16A korteriomandite omanik. Sakala 16A kinnistu igakordsete omanike kasuks on seatud reaalkoormatis. Reaalkoormatisega on koormatud Sakala 16 asuvad korteriomandid, mille omanikud on kohustatud müüma Sakala 16A hoone kütmiseks soojusenergiat. Sakala 16 kinnistu omanikud keeldusid õigusvastaselt reaalkoormatisest tuleneva kohustuse täitmisest. Seega oli hageja sunnitud välja ehitama alternatiivse (uue) küttetrassi. Hageja on kandnud kõik uue küttetrassi rajamisega seotud kulud. Juhul, kui naaberkinnistu omanikud oleksid reaalkoormatisest tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt täitnud, ei oleks vastavat kahju hagejale tekkinud.
3.30.07.2012 pöördus hageja naaberkinnistu korteriomanike poole, et leppida kokku soojusenergia müügi tehnilised küsimused. 04.09.2012 esitas hageja naaberkinnistu korteriomanikele reaalkoormatisest tuleneva soojusenergia müügi nõude ning teatas, et juhul kui hiljemalt 01.10.2012 ei toimu Sakala 16A elamu soojusenergiaga varustamist, siis ehitab Sakala 16A kinnistu omanik välja alternatiivse küttetrassi. 11.09.2012 teatega teatas Sakala 16-9 korteriomanik, et tema hinnangul on reaalkoormatise toime lõppenud. 03.10.2012 esitas hageja naaberkinnistu omanikele korduvnõude reaalkoormatisest tuleneva soojusenergia müümiseks ja informeeris naaberkinnistu korteriomanikke, et on tellimas alternatiivse küttetrassi väljaehitamist, et hoida ära võimalikud kahjud Sakala 16A hoone kütmata jätmisest. Kuna Sakala 16 kinnistute omanikud keeldusid soojusenergia müügist, oli hageja sunnitud Sakala 16A uue hoone ehitamise käigus välja ehitama uue küttesüsteemi. Uue küttesüsteemi väljaehitamisega kaasnesid järgmised kulud: 1) AS-ga Tallinna Küte liitumislepingu liitumistasu 320 eurot; 2) kaugküttevõrgu osa välja ehitamine 41 600 eurot; 3) uue küttetrassi kasutusluba 63,91 eurot. Kahju hüvitamise nõue on muutunud kogusummas sissenõutavaks hiljemalt 18.12.2012, s.o viimase arve tasumise tähtajast. Kostjad on viivitanud hagiavalduse esitamise seisuga rahalise kohustuse täitmisega kokku vähemalt 991 päeva.
4.Vastuseks kostjate vastuväidetele märkis hageja, et konkreetset kohustuse täitmise tähtpäeva reaalkoormatise kokkuleppe tekstist ei nähtu ja seega on tegemist kestva kohustusega, mis tuleb täita jooksvalt ning mis ei ole hageja hinnangul lõppenud. 30.07.2012 kirjas tegi hageja kostjatele üksnes ettepaneku kokkulepitud kohustuse täitmise tehniliseks korraldamiseks, jäädes ootama kostjate tagasisidet hiljemalt 13.08.2012. Konkreetse nõude oma lepinguliste kohustuste täitmiseks esitas hageja kostjatele alles 04.09.2012 kirjaga, milles kordas, et kütteperioodi alguseks on planeeritud 01.10.2012 ning informeeris ühtlasi, et juhul, kui nimetatud kuupäevaks ei toimu reaalselt Sakala 16A soojusenergiaga varustamist, ehitab Sakala 16A kinnistu omanik välja alternatiivse küttetrassi ning nõuab Sakala 16 korteriomanikelt sisse selle projekteerimise ja väljaehitamise maksumuse jm seotud kahju. Hageja andis 30.07.2012 ja 04.09.2012 kirjades kostjatele tähtaja soojusenergia müügiga alustamiseks hiljemalt 01.10.2012. Hageja kahju tekkis 12.10.2012 - 17.12.2012. Kostjate vastuväited
5.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
6.Kaugkütte õiguslik regulatsioon muutus aastatel 2003 – 2004. 2003 jõustus kaugkütteseadus (KKütS), mis nägi rakendussätetes ette, et tagant järele tuleb muuta 3(11)
varasemad kokkulepped uue kaugkütteseadusega kooskõlalisteks. Tallinna Linnavolikogu võttis vastu 27.05.2004 määruse nr 19 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus“ (määrus). Märgitu tähendas Sakala 16A hoonele (tulevasele Sakala Business Centerile), et tuleb ühenduda Tallinna linna pakutava soojavõrguga või ehitada küttesüsteem enda hoonesse. Tallinna määruse järgi oli alates 01.07.2004 keelatud uutel ehitatavatel või rekonstrueeritavatel ehitistel osta soojusenergiat naaberkinnistutelt – soojusenergiat võis osta vaid Tallinna kaugküttevõrgust või erandlikel juhtudel seda ise toota.
7.10.09.2003 sõlmisid Sakala 16 omanik OÜ Intec Holding ja Sakala 16A omanik AS Ica Media lepingu, millega muutsid senist kokkulepet. 2003 lepingu sisuks oli reaalkoormatise kokkuleppe muutmine ja selle p 3 järgi olid pooled kokku leppinud, et uue hoone soojusenergia süsteemi hinnast kompenseerib OÜ Intec Holding AS-le Ica Media ~ 50%, kuid mitte rohkem kui 60 000 EEK. Seega on kostjate poolt sisuliselt reaalkoormatise eest tasutud hagejale hüvitis. Üllatuslik on hageja seisukoht, et see kohustus on täitmata.
8.Ebaõige on hageja väide, et Sakala 16 on alati varustanud Sakala 16A hoonet soojusenergiaga. Eesti Gaas on kinnitanud, et vahemikus 17.12.2003 - 27.04.2011 müüs Eesti Gaas Sakala 16A hoonele kütteks gaasi. Hagiavalduse lisast 7 nähtub, et kostja 12 osundas juba 11.09.2012, et kostjatele on teada, et 2003 ühendati Sakala 16A lahti Sakala 16 soojusenergia süsteemist. Hageja lepinguline esindaja kinnitas 03.10.2012 kirjas, et 2003 ühendati tõesti Sakala 16A lahti Sakala 16 küttesüsteemist. Seega on hagiavalduses esitatud faktilised väited soojusenergia tarnimisest pärast 2003 vastuolus hageja enda esitatud dokumentaalsete tõenditega. Faktiliselt lõpetasid pooled 2001 lepingust tulenevate reaalkoormatiste täitmise kahepoolselt 2003 lepinguga.
9.Hageja nõudmised on olulises vastuolus 2011 koostatud tehnovõrkude koondplaaniga. Koondplaani järgi, millest juhindudes Sakala 16A hoonet ehitati, ei olnud hagejal veel novembri lõpus 2011 soovi ega huvi saada soojusenergiat Sakala 16 hoonest. Nimelt on koondplaani järgi Sakala 16A planeerinud soojusenergia saamist läbi linna kaugküttevõrku ühendamise. Kui Sakala 16A hoone ehitajad oleksid planeerinud sooja ostmist Sakala 16 hoonest, siis oleks 2011 tehnovõrkude koondplaanil näha, et soojatrass läheb Sakala 16 hoonesse, aga mitte sellest mööda. Ehitusluba, mis väljastati Sakala 16A kohta, võimaldab hoones vaid kaugkütet.
10.Lisaks vaidlesid pooled veeühenduse üle. Juulis 2014 toimusid läbirääkimised, mille sisuks oli see, et Sakala 16 elanikud soovisid kasutada Sakala 16A rekonstrueerimisel ümberpaigutatud uut toruühendust. Sakala 16 korteriomanikud soovisid lahendada veeühenduse vaidlust, ent Sakala 16A nõudis ka reaalkoormatise küsimuse lahendamist sama kompromissi raames ja nõudis 65 000 euro maksmist Sakala 16 kortermaja elanikelt. 01.08.2014 suleti Sakala 16A kinnistu kaudu Sakala 16 kortermaja veeühendus. 04.08.2014 esitasid Sakala 16 lepingulised esindajad avalduse kohtusse ja Sakala 16A hoone omanikke sunniti esialgse õiguskaitse korras veeühendust taas avama.
11.Kostjad ei ole kohustust rikkunud ja isegi kui on, siis on rikkumine vabandatav (VÕS § 103 lg 1), ja kui ei ole vabandatav, siis tuleb kohaldada VÕS § 97 lg-d 1 ja 2.
4(11)
12.Kahjunõude esitamine on pahatahtlik ja hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja ei pidanud arvestama mistahes küttesüsteemi ühendamise kuludega. Kostjate lepinguliste kohustuste eesmärk ei olnud hagejat kaitsta selliste kulutuste eest, mis tulenevad asjaolust, et hageja oli kohustatud Tallinna määruse järgi ühendama Sakala 16A hoone kaugküttevõrku. Hageja poolt rikkumisena käsitletav nõudmine täita seadusega vastuolus olevat nõuet ei ole põhjuslikus seoses hagejale väidetavalt tekkinud kahjuga. Kulutuste tegemise põhjuseks on KKütS ja Tallinna määrusest tulenevad nõuded.
13.Kahju ei ole tõendatud. Hageja ei ole kulude nõuet (41 983,91 eurot) oma majandusaasta aruannetes kajastanud 2012 (nõue vaid 39 567 eurot), 2013 (-28 335 eurot) ega 2014 (11 918 eurot), eriti olukorras, kus hageja väidab, et nõue tekkis 2012. Arvestamata on maha need kulud, mida hageja hoidis kokku sellega, et ta ei teinud kulusid, et ühendada trass Sakala 16 hoone idanurgaga. Uue trassi pikkus on samane sellega, mida pidanuks ehitama, et ühendada Sakala 16A hoone Sakala 16 hoone idapoolse nurgaga, kus asub katlamaja. Selle trassi kulusid ei ole tõendatud. Hageja saaks nõuda vaid asendustehingu hinnavahe kulusid.
14.Kui kohus leiab, et kahju kuulub hüvitamisele, siis tuleb hüvitist vähendada nullini, alternatiivselt 3834,88 euroni, alternatiivselt ulatuseni, kui palju hoidis hageja kokku, et ei pidanud osalema Sakala 16 trassi parandamises, mis läinuks maksma 38 000 eurot.
15.Viivisenõue on põhjendamatult suur ja seda tuleks vähendada nullini. Hageja ei ole tõendanud, et väidetava kulu osas konkreetset summat või nõudekirja oleks kostjatele tasumiseks esitatud.
16.Nõude saaks hageja esitada kõigi omanike vastu ainult ühiselt. Hageja ei ole kõigi Sakala 16A asuvate korteriomandite omanik.
17.Nõue aegus 13.08.2015. Maakohtu otsus
18.Maakohus jättis 29.04.2019 otsusega hagi rahuldamata. Kostjate menetluskulud jäid hageja kanda.
19.Puudus vaidlus, et poolte vahel sõlmiti 13.12.2001 leping, millega muu hulgas seati Sakala 16A kinnistu igakordse omaniku kasuks reaalkoormatis, mille kohaselt on Sakala 16 igakordne omanik koormatud soojusenergia müümise kohustusega.
20.Maakohus leidis, et kuivõrd reaalkoormatisest tuleneva soojusenergia müümise kohustus on oma iseloomult selline kohustus, mida koormatud kinnisasjade omanikud saavad täita üksnes ühiselt, siis saab hageja nõuda reaalkoormatise täitmist neilt vaid ühiselt. Hageja nõue ei ole perspektiivitu põhjusel, et hagi ei esitatud kõigi koormatud korteriomandite omanike vastu. Hagejal on õigus nõue kostjate vastu esitada, sest hageja väidetel on tema teinud kulutusi trassi ehitamiseks ja saanud kahju, mitte teised omanikud.
21.Maakohtu hinnangul tuli kontrollida, kas reaalkoormatise sõlmimisest alates on tegelik olukord muutunud.
22.Maakohus tuvastas, et kui reaalkoormatise leping sõlmiti, oli Sakala 16A puitehitis, mille asemele ehitati uus büroohoone, mis võeti kasutusele 2013. Seega on alates 2001 kuni 2013 köetava objekti osas olukord muutunud. Tähelepanuta ei saa jätta, et uue ehitise ehitamisel ja sellega seotud tehnovõrkude rajamisel ehitamisele ja ehitistele kehtivaid nõuded muutusid, sh seda, et 2003 muutus kütte/soojaga varustamise regulatsioon. 5(11)
23.Kaugkütteseadusest ja Tallinna Linnavolikogu 27.05.2004 määrusest nr 19 tulenes, et vaid erandjuhtudel ei ole vaja kasutada kaugkütet ja liituda vastava võrguga. Kuivõrd Sakala 16A kinnistule ehitati lammutatud puuhoone asemele uus ehitis, mis ei olnud määruse lisa p-de 2.3.1 - 2.3.4 järgne ehitis, gaasiküte ei ole määruse lisa p 2.3.5 tähenduses keskkonnasõbralik küte, määruse lisa 1 järgi oli Sakala 16A hõlmatud kaugküttepiirkonnaga ja tegemist oli uue ehitisega määruse lisa p 2.1 tähenduses, leidis maakohus, et hagejal oli kohustus liituda määruse lisa p 2.1 järgi kaugküttevõrguga. Vastupidine hageja väide, et 31.05.2001 Tallinna Linnavolikogu poolt otsusega nr 164 kehtestatud Sakala/Tatari kvartali detailplaneeringu järgi võis ette näha Sakala 16A varustamise gaasiküttega Sakala 16 kaudu, on ebaõige, sest õiguslik olukord oli pärast detailplaneeringu kinnitamist muutunud.
24.Asjas esitatud tõendeid kogumis hinnates leidis maakohus, et Sakala 16A ehitusloas, T-Model 2011. a koostatud koondplaanil ja tehnovõrkude projektis, mis oli kooskõlas detailplaneeringuga, nähti ette ja projekteeriti, et Sakala 16A hakkab tarbima soojusenergiat linna kaugküttevõrgust ja hoone tuleb ühendada kaugküttevõrku. 2011 planeeriti trass just selliselt. Puudus igasugune alus arvata, et kui Sakala 16A hoone oleks planeerinud sooja ostmist Sakala 16 hoonest, et siis 2011. a tehnovõrkude koondplaanil oleks märgitud, et soojatrass ei lähe Sakala 16 hoonesse, vaid sellest mööda. Tehnovõrguplaan on ka kooskõlas ehitusloaga, mille järgi nähti hoonele ette kaugküte. Maakohus järeldas, et Sakala 16A uus hoone ja selle küttesüsteem planeeriti kaugküttega, sest kaugkütte võrguga liitumise kohustus tulenes KKütS-st ja määrusest.
25.Kostja esitas kohtule 10.09.2003 lepingu, mille p 3 järgi uue hoone soojusenergia süsteemi hinnast ca 50%, kuid mitte rohkem kui 60 000 EEK, kompenseerib AS-le Ica Media OÜ Intec Holding, s.o reaalkoormatise järgi soojusenergiat müüma kohustatud isik. Maakohus kuulas vande all üle Intec Holding OÜ juhatuse liikme RL, kes oli lepingu sõlmimisel Intec Holding OÜ esindaja. Tema seletustest nähtub, et lepinguga sooviti lõpetada soojaga varustamine, sest teine pool ehitas endale uue trassi. RL seletas, et uus hoone ehitati 10 aastat hiljem, kui see leping sõlmiti ja teine pool pidi ostma kütet linnalt linna nõudmiste kohaselt. Pooled leppisid 2003 kokku, et omavaheline kohustus sooja varustamiseks lõpeb ära ja et makstakse teisele poole uue küttesüsteemi rajamise eest 60 000 krooni. Nagu maakohus eelnevalt tuvastas, lähtus hageja Sakala 16A uue hoone ja selle küttesüsteemi projekteerimisel ja dokumentide koostamisel eeldusest, et hoone ühendatakse kaugküttevõrku ja hoone küttega varustus ei sõltu enam Sakala 16 seatud reaalkoormatisest. Kohtu hinnangul vastas hageja käitumine ka 2003. a lepingu p-s 3 kokkulepitule ehk et hageja projekteeris ja ehitas uuele hoonele küttelahenduse, millega ühendatakse hoone kaugküttevõrku, mitte aga Sakala 16 küttevõrku.
26.Hinnates hageja käitumist VÕS § 29 lg 5 p 3 järgi ja RL seletusi vande all 2003. a lepingu p 3 kohta (OÜ Intec Holding kompenseerib AS-le Ica Media uue soojusenergia süsteemi hinnast 60 000 krooni), leidis maakohus, et pooled saavutasid 2003 kokkulepe, et uus hoone saab endale uue soojussüsteemi ja -trassi, mille ehitamise kulud teine pool teatud ulatuses kompenseerib ja vastutasuks ei pea Sakala 16 enam tagama kütet Sakala 16A uuele hoonele. Selline lepingu p 3 sisu tõlgendus on kooskõlas T-Model 2011. a soojatrasside asukoha plaaniga, Sakala 16A ehitusloa sisuga (uuel hoonel on kaugküte). Seega saab VÕS 29 lg 4 järgi lepingu poolega sarnane isik mõista 2003 kokkulepe p 3 6(11)
sisu nii, et uus hoone saab uue küttesüsteemi, mis ei sõltu enam teise kinnistu omanikust, kuid selle ehitamise kulud katab teatud ulatuses see lepingu pool, kes sisuliselt vabaneb 2001 lepingu järgsest faktilisest soojaga varustamise koormatisest Sakala 16A omaniku ees. Kohtu arvates ei ole võimalik mõista 2003. a lepingu p 3 sisu nii, nagu seda arvas hageja ehk et justkui oleksid pooled pidanud p-s 3 silmas hoopis 2001. a lepingu p 7.2 sätestatud olemasoleva trassi parendamise/haldamise kulude jagamist. Selline tõlgendus ei oleks kooskõlas Sakala 16A omaniku hilisema käitumisega hoone projekteerimisel ja kavandamisel liita uus küttesüsteem kaugküttevõrku.
27.Seega kulutused, mida pidi Sakala 16A omanik kandma seoses uue hoone küttevarustuse tehnosüsteemide ja trassi ehitamisega, ei ole tingitud mitte Sakala 16 kinnistu omanike käitumisest, vaid Sakala 16A omaniku huvist saada hoonele uus küttesüsteem ja -varustus, mis ei sõltuks teisest kinnistust ja mis pidi KKütS ja määruse järgi nii ehk nii olema lülitatud kaugküttesüsteemi. Seega kulude kandmise riisikot kandis hageja.
28.Maakohus möönis, et tulenevalt AÕS §-st 231 ja TsÜS § 77 lg-st 3 ei lõpetanud 2003. a lihtkirjalikus vormis sõlmitud leping reaalkoormatist. Seega on iseenesest õige hageja väide, et reaalkoormatise lepingut ei ole lõpetatud seaduses sätestatud vormis, kuid see ei tähenda, et reaalkoormatist, mis on seni seatud, oleks olnud võimalik täita.
29.Olukorras, kus hageja planeeris uue hoone küttesüsteemi viisil, kus see oli lahus Sakala 16 küttesüsteemist (milleks tehti 2011. a vastavad joonised, tehnilised lahendused, anti ehitusluba juba 2010. a), KKütS-st ja määrusest tulenevalt oli Sakala 16A kohustus liituda kaugküttevõrku, Sakala 16 omanik kohustus maksma 2003 kokkuleppe järgi uue süsteemi eest 60 000 krooni põhjusel, et omanik kavatses uuele hoonele rajada uue küttesüsteemi, mis on lahus Sakala 16 süsteemist, ning Sakala 16 küttesüsteem oli lahti ühendatud Sakala 16A süsteemist 2003. a, oli maakohtu arvates reaalkoormatisega seotud elulised asjaolud niivõrd palju muutunud, et sisuliselt ei ole sellel reaalservituudil, mis on seni kantud Sakala 16A kinnistu igakordse omaniku kasuks Sakala 16 kinnistutele, mingit faktilist sisu AÕS § 229 lg 1 mõttes ja seda ei ole võimalik kohtu hinnangul ka täita VÕS § 76 lg-te 1 ja 2 järgi.
30.Hageja ei saa kostjatelt nõuda reaalkoormatise täitmist VÕS § 76 lg-te 1 ja 2 järgi, sest täitmine on kohtu hinnangul ka võimatu VÕS § 108 lg 2 alusel. Lisaks oleks selle täitmise nõudmine hageja poolt ka vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Mõistlikult vastuvõetamatu ja hea usu põhimõttega vastuolus on hagejal nõuda 2012. a kostjatelt reaalkoormatise täitmist olukorras, kus hageja ise oli juba uut hoonet ja selle küttesüsteemi plaaninud varem ehitada nii, et see on lahus Sakala 16 küttesüsteemist (2010.a. ehitusluba, T-Moodul plaan 2011) ja oli teada, et hoone tuleb lülitada kaugküttevõrku, mis oli kohustuslik. Hageja pidi uue hoone uue küttesüsteemi kulud nii ehk nii kandma, mistõttu ei ole neil mingit seost VÕS § 127 lg 3 järgi kostjate poolt reaalservituudi täitmata jätmisega, sest selle kulu kandmise riisiko oli hagejal VÕS § 101 lg 3 järgi.
31.Kuivõrd hagejal ei ole võimalik nõuda kostjatelt reaalkoormatise täitmist, sest selle täitmine on võimatu VÕS § 108 lg 2 järgi, selle nõudmine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega VÕS § 6 lg-te 1 ja 2 järgi ja hageja kandis uue küttesüsteemi kulude riisikot VÕS § 101 lg 3 mõttes, siis ei ole kuludel ja nende kandmisel seost kostjate poolt reaalkoormatise täitmata jätmisega ning hageja ei saa hageja VÕS § 101 lg 7(11)
3 ja § 108 lg 2 p 1 järgi tugineda kostjate poolsele reaalkoormatise täitmise kohustuse rikkumisele (et kostjad ei võimalda hagejale soojusenergiat ega müü kütet) ega nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 127 lg-te 1 ja 3 järgi väidetavate kulude kandmise tõttu kostjatelt kahju hüvitamist. Eeltoodu tõttu jättis maakohus kahju hüvitamise nõude ja viivisenõude rahuldamata.
32.Maakohus leidis, et hageja nõue ei ole aegunud. Hageja tõendas, et nõudis kostjatelt kohustuse täitmist 18.12.2012 ehk väidetav kahjunõue muutus sissenõutavaks 18.12.2012. Seega hakkas aegumise tähtaeg kulgema TsÜS § 146 lg 1, § 147 lg-te 1 ja 2, § 134 lg-te 1 ja 2 ning § 135 lg 1 järgi 18.12.2012 ja 3-aastane aegumistähtaeg lõppes TsÜS § 136 lg 2 ja § 135 lg 2 järgi 18.12.2015 kel 24.00. Nii ei ole väidetav kahjunõue aegunud, kuid sellel ei ole vaidluses tähtsust, sest kahjunõue jäi rahuldamata muudel põhjustel. Apellatsioonkaebus
33.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.
34.Maakohus tuvastas õigesti, et kehtiva reaalkoormatise kokkuleppe järgi oli kostjatel kohustus varustada hageja kinnistut gaasiküttega, samuti tegi kohus kindlaks, et kostjad seda kohustust ei täida. Jättes rikkumisest tulenevate tagajärgede eest kostjate suhtes vastutuse kohaldamata, rikkus kohus õigusnorme ja tegi ebaõige otsuse.
35.Kohus kohaldas ebaõigesti nii kaugkütte regulatsiooni kui ka võlaõigust. Kostjate kohustus hageja kinnistut gaasiküttega varustada kehtib sõltumata asjaolust, et mõlemal kinnistul asub seniste hoonete asemel suuremad hooned. Kohus leidis ekslikult, et kaugkütte piirkonna kehtestamine mõjutab hageja õigust nõuda kostjatelt reaalkoormatise täitmist, s.o gaasiküttega varustamist. Kohus tegi ebaõige järelduse, et hagejal oli kohustus liituda kaugküttevõrguga. Kaugküttevõrguga liitumine ei välista teiste kütteliikide kasutamist, vastupidi, erinevate kütteliikide konkurentsist tekkivast majanduslikust efektist oleks hageja saanud katta kaugküttega liitumise kulud. Igal juhul ei muuda isegi liitumise kohustus võimatuks kehtiva reaalkoormatise täitmist. Põhjendamatu on VÕS § 108 lg 2 p-le 1 tuginemine, mis välistab täitmisnõude esitamise kohustuse täitmise võimatuse korral. Alusetu on maakohtu järeldus, et kahju nõudmine kostjatelt on välistatud ka VÕS § 101 lg 3 alusel. Puudub kõige olulisem VÕS § 101 lg 3 kohaldamise eeldus, s.o reaalkoormatise täitmise võimatus. Maakohus oleks pidanud hagi rahuldama, kuna kostjad rikuvad kehtivast reaalkoormatisest tulenevat gaasiküttega varustamise kohustust ning kostjate rikkumist vabandatavaid ega kahju hüvitise vähendamise aluseks olevaid asjaolusid ei esine.
36.Maakohus rikkus otsuse tegemisel lisaks menetlusõiguse norme, mis seisneb muuhulgas selles, et kohus rajas otsuse kostja poolt hilinenult esitatud väidetele ja tõenditele. Kohus arvestas ebaõigesti kostja 1 seadusliku esindaja 25.02.2019 vande all antud ütlustega, andmata hagejale võimalust nende omapoolsete tõenditega ümberlükkamiseks. Lisaks jättis kohus kahju tekkimist ja selle suurust puudutavad tõendid täielikult analüüsimata ning kahju ulatuse kindlaks tegemata.
8(11)
Vastustajate seisukoht
37.Kostjad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
38.Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil pooled ning tutvunud tsiviilasja toimikus olevate menetlusdokumentide ja tõenditega, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks alus puudub (TsMS § 657 lg 1 p 1). Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, järgib neid ning ei korda (TsMS § 654 lg 6).
39.TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Samuti ei ole tuvastatavad materiaalõiguse normide rikkumised, mis annaksid aluse maakohtu otsuse tühistamiseks. See, et apellant maakohtu järeldustega ei nõustu, ei tähenda, et maakohtu järeldused oleksid ebaõiged. Järgnevalt ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust, vastates hageja apellatsioonkaebuse väidetele.
40.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et kostja 1 seadusliku esindaja RL 25.02.2019 vande all antud ütlustest selgunud asjaolud olid hagejale üllatuslikud ja maakohus ei andnud hagejale võimalust neile vastamiseks ning omapoolsete tõendite esitamiseks. Eksitav on apellandi väide, et esmakordselt tõi RL esile, et hageja hoone küttesüsteem lülitati kostjate hoone küttesüsteemist lahti 2003. aastal. Eeltoodud väide on esitatud juba kostjate vastuses hagile (I kd, tl 84). Hoone Sakala 16A küttesüsteemi lahti ühendamine kostjate hoone süsteemist tuleneb ka hageja esindaja 03.10.2012 kirjast kostjatele, mis oli kohtule esitatud tõendina koos hagiavaldusega (I kd, tl 46). Seega oli vastuväide hagile esitatud tähtaegselt ja kohus on õigesti sellega kohtuotsuse tegemisel arvestanud.
41.Hageja nõudis kostjatelt solidaarselt reaalkoormatisest tuleneva kohustuse täitmata jätmisest tuleneva kahju hüvitamist. Reaalkoormatise täitmise nõuet ei ole hageja esitanud.
42.Reaalkoormatise sisuks olevate kohustuste rikkumisele kohaldatakse võlaõigusseaduse sätteid.
43.VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Maakohus tuvastas õigesti, et pooltevaheline reaalkoormatise leping kehtib ja kostjad ei ole täitnud kohustust hagejale soojusenergia müümiseks. Samas ei anna eeltoodu alust, et hageja nõue kahju hüvitamiseks rahuldada.
44.Kolleegium ei nõustu apellandiga, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 101 lg 3, kuna puudub kõige olulisem VÕS § 101 lg 3 kohaldamise eeldus, s.o reaalkoormatise täitmise võimatus. VÕS § 101 lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, 9(11)
kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Tulenevalt tõendamist leidnud asjaoludest on hageja käitunud viisil, kus ta on sisuliselt loobunud reaalkoormatisest tulenevatest õigustest. Hageja on ise loobunud kostjate hoones paikneva gaasikatlamaja kaudu soojusenergia saamisest 2003. aastal Eeltoodud asjaolud on tõendatud lisaks RL vande all antud seletusele (II kd, tl 193) ja hageja 03.10.2012 kirjaga kostjatele (I kd, tl 46-47). Kuigi kostja 1 ja kinnistu Sakala 16A tolleaegse omaniku AS Ica Media vahel 10.09.2003 sõlmitud kirjaliku lepinguga (I kd, tl 96, tõlge lk 97) ei lõpetatud reaalkoormatist, nõustub kolleegium maakohtu järeldusega, et lepingu p-s 3 on lepingupooled kokku leppinud, et kostja 1 kompenseerib kinnistu Sakala 16A omanikule 50% uue hoone küttesüsteemi hinnast, kuid mitte üle 60 000 krooni, millest saab järeldada, et hageja ei soovinud enam kostjatelt saada soojusenergiat ja pooled on kokku leppinud hüvitises selle eest, et kostjad ei pea reaalkoormatist täitma. Hageja ei ole vaidlustanud, et kinnistule uue hoone ehitamisel planeeris ta hoone kütmiseks kaugkütte. Hageja hoone ehitusloas, mis oli välja antud 15.12.2010 (II kd, tl 109-123) oli elamu kütmiseks ette nähtud kaugküte. Hoonele Sakala 16A on AS Tallinna Küte väljastanud 06.09.2011 tehnilised tingimused, mille järgi tuli rajada küttetorustik AS Tallinna Küte kaugküttega ühendamiseks (I kd, tl 5154). Sakala 16A hoone tehnovõrkude projekti koostas 30.11.2011 T-Model OÜ ja sellelt nähtub planeeritav soojatrass, mis ühendab ehitatava hoone kaugkütte trassiga (I kd, tl 109). Seega on hageja enne suvel 2012 kostjatelt reaalkoormatise täitmise nõudmist ise loobunud reaalkoormatisest tulenevast õigusest ja planeerinud ehitatava elamu ühendamise kaugküttega. Kuna hoone ehitamiseks vajalikud load ja projektid näevad ette ainult kaugkütte kasutamise võimaluse, siis vaatamata reaalkoormatise kehtivusele ei ole hageja hoonet võimalik hageja enda tegevuse tõttu kütta kostjate hoones paikneva katlamaja kaudu ja seda ei olnud võimalik hagejal teha ka ajal, kui hagejale väidetavalt kahju tekkis, s.o 2012. aastal. Kolleegiumi arvates ei ole käesoleval juhul niivõrd oluline see, kas kehtivad õigusaktid välistavad igasuguse võimaluse hageja hoone kütmiseks kostjate hoones paikneva katlamaja kaudu gaasiküttega või mitte, vaid see, et hageja on ise loobunud reaalkoormatisest tuleneva õiguse kasutamisest enne kostjate poole kohustuse täitmise nõudega pöördumist ja väidetava kahju tekkimist ning tegutsenud viisil, mis sisuliselt välistab kostjate poolt reaalkoormatise sisuks olevate kohustuste täitmise. Seega olid täidetud VÕS § 101 lg-s 3 sätestatud eeldused, kuna rikkumise põhjustas kostjast endast tulenev asjaolu, mille toimumise riisikot ta kannab.
45.Õige on maakohtu järeldus ka selle kohta, et hagejale väidetavalt tekkinud kahju ja kostjate rikkumise vahel puudub põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kuna hageja ise ühendas oma küttesüsteemi lahti kostjate hoone küttesüsteemist ja planeeris enne kostjatele reaalservituudi täitmise nõude esitamist Sakala 16A kinnistul paikneva uue hoone kütmiseks ainukese kütteliigina kaugkütte AS Tallinna Küte võrgu kaudu, siis ei ole kostjate poolt reaalkoormatise sisuks oleva kohustuse rikkumise ja hagejale tekkinud kahju vahel põhjuslikku seost, mis samuti välistab hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamise.
46.Maakohus on õigesti seoses hagi rahuldamata jätmisega TsMS § 162 lg 1 järgi jätnud menetluskulud kostja kanda. TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb ringkonnakohtu menetluskulud jätta apellandi (hageja) kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks 10(11)
maakohus TsMS § 177 lg 2 järgi mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.