Otsuse avalikult teatavaks 29.04.2019, Tallinna KohtuM, tsiviilkantselei kaudu tegemise aeg ja koht 2-15-13172 Tsiviilasja number Sakala Arendus OÜ hagi OÜ Intec Holding, E H, V H, V L, M S, M S, Accomodation OÜ, OÜ DJS Holding, elmi Ceramiche OÜ, G K, A K, L S, Georg Kinnisvara OÜ, R S, I R S vastu kahju hüvitamiseks, viivise saamiseks 54540 eurot
Tsiviilasi
Tsiviilasja hind Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Sakala 16 Arendus OÜ (reg.kood 11487933, Sakala 16a, Tallinn), esindajad v.adv. Ramil Pärdi, v.adv. Katri Tomson Kostjad: OÜ Intec Holding (reg.kood 10699478, Tartu mnt 14, Tallinn), seaduslik esindaja juhatuse liige R. L E H (isikukood: xxx, xxx) V H, (isikukood: xxx, xxx) V L (sünniaeg: xxx, xxx) M S (isikukood xxx, xxx M S (isikukood: xxx, xxx) Accomodation OÜ (registrikood: 12507224, Keemia tn 11-34, Tallinn, 10146 Harjumaa) OÜ DJS Holding (registrikood: 11699813, Paljandi 2B31, Tallinn, xx Harjumaa)
1 (23)
Elmi Ceramiche OÜ (registrikood: 12062905, Tartu mnt 14, Tallinn, 10117 Harjumaa) G K (isikukood: xxx, xxx) A K (isikukood: xxx, xxx) L S (isikukood: xxx, xxx) Georg Kinnisvara OÜ (registrikood: 10643638, Sakala tn 16-10, Tallinn, 10141 Harjumaa) R S (isikukood: xxx, xxx) I R S (isikukood: xxx, xxx) Kõigi kostjate Esindaja v.adv. Diana Minumets Kohtuistung 13.02.2019, 25.02.2019, Tallinn, Tallinna Kohtumaja, hageja esindajad v.adv. R. Pärdi ja v.adv. K. Tomson, kostjate esindaja v.adv. D. Minumets ja kostja M. S, xxx osales kostja OÜ Intec Holding seaduslik esindaja
R. L.
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Sakala Arendus OÜ hagi OÜ Intec Holding, E H, V H ́i, V L ́u, M S ́a, M S ́i, Accomodation OÜ, OÜ DJS Holding, Elmi Ceramiche OÜ, G K ́i, A K ́i, L S ́i, Georg Kinnisvara OÜ, R S ́i, I R S ́i vastu solidaarselt kahju hüvitise 41989,31 euro, viivise 9176,13 euro väljamõistmiseks ja alates 05.09.2015 põhivõlalt viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lg 1 järgi kuni põhivõla tasumiseni.
2.Jätta OÜ Intec Holding, E H, V H ́i, V L ́u, M S ́a, M S ́a, Accomodation OÜ, OÜ DJS Holding, Elmi Ceramiche OÜ, G K ́i, A Kohi, L S ́i, Georg Kinnisvara OÜ, R S ́i, I R Skandeber ́i menetluskulud solidaarselt Sakala Arendus OÜ kanda.
1.Rahuldada Sakala Arendus OÜ taotlus 26.02.19 istungi 25.02.19 protokolli parandamiseks hageja esindaja poolt protokolli 3. leheküljel alt 2. lõigus antud selgituse osas 2 (23)
ja asendada lause „Nendest summadest siin 2003.a. lepingus juttu ei ole.“ lausega: „Algse, so 2001.a reaalkoormatise lepingu, p-s 7.2 konkreetsetest summadest juttu ei ole, on vaid viide, et kulud kantakse võrdsetes osades. 2003.a lepingu p-s 3 on täpsustatud summasid ja määratletud ära maksimaalne piirmäär 60 000 krooni, mille ulatuses saab nõuda teiselt poolelt olemasoleva gaasikatla trassiühenduse taastamise ja käigus hoidmise kulude hüvitamist“.
3.Kohus määrab kulude rahalise suuruse kindlaks pärast asjas tehtud lahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva arvates kohtuotsuse kättetoimetamisest kuid mitte hiljem kui 5 kuud avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE, PÕHJENDUSED
(I kd lk 1, II kd lk 84, 136)
2.Sakala 16 kinnistul asus 3-korruseline paekivist elamu, mis võeti esmalt kasutusele 1901.a. Ehitis renoveeriti 2009.a ja müüdi Sakala 16 korteriomanditena uutele omanikele. Sakala 16 hoones asub gaasikatel. Sakala 16 hoonet köetakse tänaseni hoone keldris asuva gaasikatla baasil. Sakala 16A asus puumaja (tänaseks lammutatud), mis võeti esmalt kasutusele 1901.a. Mõlema elamu kütmine toimus selle gaasikatla baasil, mis asub Sakala
16.Katla abil toodeti gaasist (AS Eesti Gaas gaasiühenduse baasil) mõlema elamu tarbeks soojusenergiat. Hoonete vahele oli paigaldatud kaks toru. Torud olid Sakala 16A vana hoone keldrisse otsapidi sisse lükatud. Need torud on tänaseni Sakala 16A uue hoone välisseina taga (torud on lõigatud üksnes lühemaks). Selle vana (Sakala 16a) hoone asemele ehitati äripindadega korterelamu, mis võeti esmalt kasutusele 2013.a.
3.13.12.2001 lepinguga jagasid kinnistu nr xxx (katastritunnus xxx, pindala 1165 m2) toonased omanikud kinnistu kaheks eraldiseisvaks kinnistuks (lepingu p 4): Sakala 16a kinnistuks (valitsev kinnistu) ja Sakala 16 kinnistuks (koormatud kinnistu) ning Sakala 16 kinnistule (kinnistute) seati reaalkoormatist, mis on kinnistusraamatusse kantud. Sakala Arendus OÜ oli kinnistu Sakala 16 jagamisel moodustatud Sakala 16A kinnistu omanik alates 2008.a ja viis läbi Sakala 16A uue hoone arendust. Sakala 16 Arendus OÜ on enamuse Sakala 16A korteriomandite omanik.
3 (23)
4.Kostjatele kuuluvad korteriomandid, mis asuvad Tallinna, Sakala 16 (Sakala kinnistu). Sakala 16a kinnistul asuvate korteriomandite omanike (edaspidi Sakala 16 a kinnistu omanikud) kasuks on seatud reaalkoormatis, mille järgi Sakala 16 korteriomandite omanikud on kohustatud müüma Sakala 16A asuva hoone kütmiseks soojusenergiat. Sakala 16A asuva hoone kütmine toimus ajalooliselt koguaeg naaberkinnistu Sakala 16 gaasikatla baasil. Reaalkoormatise kohaselt on koormatud kinnistu omanik kohustatud müüma kinnistute numbrid xxx kuni xxx igakordsetele omanikele kinnistul paiknevate hoonete kütmiseks soojusenergiat vastavalt 13.12.2001 lepingu punktile nr 7. Lepingu p. 7 sätestab, et soojusenergia müügihind võib olla kuni 100 % AS EESTI GAAS poolt kehtestatud hinnakirja kohaselt ärikliendile müüdava energiakandja hinnast. Kui koormatud kinnistu omaniku kulud energia tootmisel on suuremad kui eelnimetatud hind, on koormatud kinnistu omanikul õigus müüa energiat hinnaga, mis võrdub soojusenergia tootmisele tehtud kuludega, kuid ta on sellisel juhul kohustatud valitseva kinnistu omanikule tõendama kulude suuruse. Soojusenergia tarnimiseks vajaliku küttesüsteemi halduskulud ning parendamise kulud peavad tasuma valitseva kinnistu ja koormatud kinnistu omanik võrdsetes osades. Reaalkoormatise tehinguväärtuseks on 159 779 eurot.
5.30.07.2012 pöördus Sakala 16 Arendus OÜ naaberkinnistu korteriomanike poole, et leppida kokku soojusenergia müügi tehnilised küsimused. Hageja teatas ehitatava hoone küttevajaduse mahu, et kütteperioodi alguseks on planeeritud hoone ehitaja poolt 2012.a oktoobri algus, millest alates tuleb alustada soojusenergia müügiga ja palus teatada Sakala 16 kontaktisik, kellega oleks võimalik kooskõlastada soojusenergia müügi tehnilised küsimused.
6.04.09.2012 esitas hageja naaberkinnistu korteriomanikele reaalkoormatisest tuleneva soojusenergia müügi nõude ning teatas, et juhul, kui hiljemalt 01.10.2012 (so. planeeritud kütteperioodi algus) ei toimu Sakala 16A elamu soojusenergiaga varustamist, siis ehitab Sakala 16A kinnistu omanik välja alternatiivse küttetrassi, 03.10.2012 esitasid uue nõude ja teatas, et on tellimas alternatiivse küttetrassi väljaehitamist, et hoida ära võimalikud kahjud Sakala 16A hoone kütmata jätmisest.
7.Kostjad ei täitnud reaalkoormaitsest tulenevat kohustust, hoolimata sellest, et hageja pöördus korduvalt kostjate poole reaalkoormatisest tuleneva kohustuse täitmise ja soojusenergia müügi tehnilise korralduse kooskõlastamiseks ning nõudis kohustuse täitmist hiljemalt 2012.a oktoobri algust (planeeritud kütteperioodi) algust. Kuna kostjad kohustust ei täitnud, siis rikkusid Sakala 16 kinnistute omanikud lepingust tulevat soojusenergia müügi kohustust, st jätsid kohustuse täitmata (VÕS § 100), st et Sakala 16 kinnistute omanikud keeldusid soojusenergia müügist. Selle tõttu oli hageja sunnitud Sakala 16A uue hoone ehitamise käigus välja ehitama ka alternatiivse (uue) küttesüsteemi ja kandma kulud. Hageja ei saanud jätta elamut eesseisval kütteperioodil kütteta. Uue süsteemi ehitamisega kaasnesid hagejal kulud.
8.Juhul kui Sakala 16 kinnistu omanikud oleksid täitnud reaalkoormatisest tulenevat kohustust, oleks Sakala 16A elamu kütmine toimunud Sakala 16 elamus asuva gaasikatla baasil ning hageja ei oleks pidanud välja ehitama alternatiivset küttesüsteemi, liituma AS Tallinna Küte kaugküttevõrguga ega tasuma liitumistasu ja küttetrassi kasutusloa 4 (23)
väljastamise tasu. Kostjate süüd eeldatakse – VÕS § 103 lg 1 kohaselt kostja süüd eeldatakse. Kahju tekkimine oli kostjatele ettenähtav ja reaalkoormatise lepingu p 7.1. tuleneva kohustuse rikkumise tagajärjena (hageja 28.04.17 dokument, p 3 II kd lk 84jj).
9.Selle alternatiivse küttesüsteemi väljaehitamisega kaasnenud kulud on kokku 41983,91 eurot. Need kulud kandis vaid hageja (II kd lk 87, 28.04.17 dokument, p 4), mistõttu saab tema kahju hüvitamise nõude esitada. Kuigi reaalkoormatise lepingust tulenevat kohustust saavad täita koormatud kinnisasja omanikud ühiselt (II kd lk 87, 28.04.17 dokument, p 4), on kahju hüvitamise nõude olemasolu korral rikkujad õigustatud isiku suhtes solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 2 järgi. Nimelt saab hageja nõuda kahju hüvitamist vaid ühe korra, mistõttu on hageja õigustatud nõudma kostjatelt solidaarselt kahju hüvitamist. 08.10.2012 sõlmis hageja AS-ga Tallinna Küte liitumislepingu, et ühendada Sakala 16A hoone AS Tallinna Kütte opereerimisel oleva AS Tallinna Soojus kaugküttevõrguga. Hageja tasus liitumistasu summas 320 eurot (km-ta).
10.Kaugküttevõrgu osa (trass) tuli välja ehitada Sakala 16A hoonest kuni AS Tallinna Küte kaugküttevõrgu liitumispunktini üle Sakala tn 14 kinnistu (mis kuulub Tallinna linnale) kaugküttevõrgul DN50 (Liitumislepingu lisa 1: Soojustorustike põhimõtteline skeem). Alguses soovis Tallinna linn, et trass rajataks Sakala 16 kinnistu kaudu, kuid kuna Sakala 16 kinnistu omanikud luba selleks ei andnud, siis lubas Tallinna linn lõpuks rajada trassi Sakala 14 kinnistule. Sakala 16 Arendus OÜ-l tuli tasuda Tallinna linnale Sakala 14 kinnistu kasutamise eest tasu. Hageja tasus Tallinna linnale alternatiivse (uue) küttetrassi kasutusloa väljastamise eest 63,91 eurot (Küttetrassi kasutusloa tasu tasumine). Hageja kandis kõik alternatiivse küttetrassi Tallinna Küte liitumispunktini väljaehitamise kulud summas 41 600 eurot (km-ta).
11.AÕS § 239 lg 1 kohaselt vastutab reaalkoormatisest tulenevate üksikkohustuste täitmise eest omanik koormatud kinnisasjaga. Kinnisasja omanik vastutab tema omandi kestuse jooksul sissenõutavaks muutunud üksikkohustuste täitmise eest ka isiklikult, kui ei ole kokku lepitud teisiti. AÕS § 239 lg-st 1 tulenev vastutus kinnisasjaga ulatub nii selle kui varasemate omanike ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste täitmisele. Hageja leiab, et kostjad vastutavad tekkinud kahju eest hageja ees solidaarvõlgnikena (VÕS § 137 lg 1 ja § 103 lg 1).
12.Eeltoodust tulenevalt on hagejal kostjate vastu VÕS § 115 lg 1 ja § 127 lg 1 alusel kahju hüvitamise nõue vähemalt summas 41 983,91 eurot. Hageja kahju hüvitamise nõue on muutunud kostjate vastu VÕS § 82 lg-te 3 ja 7 alusel sissenõutavaks alates kulutuste kandmisest. Hageja on kandnud alternatiivse küttetrassi väljaehitamise kulud vastavalt 2012.a novembris, detsembris. Hageja kahju hüvitamise nõue summas 41 983,91 eurot on muutunud kogusummas sissenõutavaks hiljemalt 18.12.2012, so vastavalt viimase arve tasumise tähtajast. Kostjad on viivitanud hagiavalduse esitamise seisuga (04.09.2015) rahalise kohustuse täitmisega kokku vähemalt 991 päeva (18.12.2012 – 4.09.2015). VÕS § 113 lg 1 ja § 94 lg 1 kohaselt oli enne 01.07.2015 seadusjärgne viivisemäär 8,05 % aastas. Seega on kostjate sissenõutavaks muutunud viivisevõlgnevus hagiavalduse esitamise seisuga 9 176,13 eurot (arvutuskäik: 41 983,91 eurot x 8,05 % : 365 päeva x 991 päeva). Lisaks nõuab hageja kostjatelt TsMS § 367 alusel kahju hüvitamise nõudelt summas 41 5 (23)
983,91 eurot viivist alates 5.09.2015 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
13.Hageja palub kostjatelt välja mõista solidaarselt 41989,31 kahju hüvitist, viivist hagi esitamise aja seisuga 9176,13 eurot ja alates 05.09.2015 viivist põhivõlalt kuni selle täitmiseni VÕS § 113 lg 1 järgi.
14.Hageja ei nõustunud kostjate väidetega. Nõue pole aegunud. Lepingu p 7.2 sätestas küttetrassi hooldamise, parandamise kulude jaotamise, seda tehtigi 2003.a lepingus. Seda kulude kokkulepet pole täidetud. Leping seda ka kinnitab, sest selle järgi soovitaks varustada Sakala 16a Sakala 16 kaudu. Kahtlus puudus, et pooled ei sooviks jätkata 2001.a. lepingu täitmist. Ka Sakala 16a kütmiseks ei ole vaja suuremat küttekogust. Nimelt nähti Sakala 16a hoone rajamine ette 2001.a. detailplaneeringus. Detailplaneeringus (Tallinna Linnavolikogu otsus 31.05.2001 nr 164) oli võimalus kütta hoonet kas kaugkütte baasil või jätkata ajalooliselt naaberkinnistu kaudu (gaasiküte). Ette nähtigi Sakala 16a puhul seda viimast varianti ehk et varustada soojaga Sakala 16a vastavalt Sakala 16 kaudu. Pooled arvestasid sellega, et uue hoone ehitamisega kaasnevad täiendavad kulud ja selles leppisid pooled kokku 2003.a. lepingus. Keegi pole soovinud reaalkoormatist välja osta/muuta/lõpetada, kostjad pole nõudnud lepingu muutmist VÕS § 97 järgi. Selline 2003.a. leping ei muutnud reaalkoormatise lepingut ega lõpetanud seda, sest ei vasta vorminõudele. Kostjate viidatud KKütS ja linna määrus ei ole kohaldatav poolte vahelistele suhetele, määruse p 2.2 järgi ei pidanud hageja kaugküttega liituma.
15.Kahju tekkis ikka seetõttu, et kostjad ei andnud nõusolekut ühendada Sakala 16a Sakala 16 võrku, mistõttu pidi hageja ehitama uue küttetrassi ja selleks sai hageja ka ehitusloa (II kd lk145).
16.Menetluskulud palub jätta kostjate kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED
(14.10.2015, I kd lk 81, 132, II kd lk 64, 95, 106, 155)
17.Kostjad vaidlesid hagile vastu.
18.Sakala 16a hoone võeti ehitisregistri andmeil esmalt kasutusele 2013. aastal. Tegemist on büroohoonega - xxx. 2001. aasta lepingu sõlmimisel, enne viiekorruselise büroohoone xxx ehitamist, asus samal kohal tänaseks lammutatud kahekorruseline puumaja. 2001. aastal lepingu sõlmimisel oli asjaõiguslepingu eesmärk 2001. aastal reaalselt eksisteerinud hoonete tarvis soojusenergia müük. See nähtub asjaolust, et lepingus on reaalkoormatise alusel soojusenergia müügis lepitud kokku sõnastuses selgelt oleviku vormis.
19.Kaugkütte õiguslik korralduse muutus aastatel 2003 – 2004. 2003. aastal jõustus kaugkütteseadus. Kaugkütteseadus ette rakendussätetes, et tagant järele tuleb muuta varasemad kokkulepped 2003. aastal jõustunud kaugkütteseadusega kooskõlalisteks. Õiguskord muutus – seejuures oli sel selgelt seaduses sätestatud tagasiulatuv mõju 6 (23)
eraõiguslikele suhetele. Tallinna Linnavolikogu võttis vastu 27. mai 2004 määruse nr 19 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus“ (määrus). Märgitu tähendas Sakala 16a hoonele (tulevasele xxx), et tuleb ühenduda Tallinna linna pakutava toasooja võrguga või ehitada küttesüsteem samasse hoonesse. Seejuures pidas Tallinna määrus silmas värske KKütS reegleid, sest KKütS normidele on mh selgelt akti preambulis viidatud. Tallinna määruse p 2.1 järgi oli Sakala 16a Tallinna määruse mõjualas. Sakala 16a oli kohustatud liituma Tallinna kaugküttesüsteemiga. Tallinna määruse järgi oli alates 2004. aasta 1. juulist keelatud uutel ehitatavatel või rekonstrueeritavatel ehitistel osta soojusenergiat naaberkinnistutelt – soojusenergiat võis osta vaid Tallinna kaugküttevõrgust või erandlikel juhtudel seda ise toota.
20.2003. aastal 10. septembril sõlmisid Sakala 16 omanik OÜ Intec Holding ja Sakala 16a omanik AS xxx lepingu, millega muutsid senist kokkulepet. 2003. aasta lepingu sisuks oli reaalkoormatise kokkuleppe muutmine ja selle punkt 3 sätestas: Uue hoone soojusenergia süsteemi hinnast kompenseerib OÜ Intec Holding AS-ile xxx ~ 50%, kuid mitte rohkem kui 60 000 EEK. Seega on sisuliselt reaalkoormatise ees tasutud hüvitis (II kd lk 65, p 3). Üllatuslik on hageja seisukoht menetluses, et see kohustus on täitmata.
21.Hageja on väitnud, et Sakala 16 on alati varustanud Sakala 16a hoonet soojusenergiaga (hagiavalduse 1.2). See väide on ebaõige ja kostjad vaidlevad sellele vastu. Eesti Gaas on kinnitanud, et vahemikus 17.12.2003 kuni 27.04.2011 müüs Eesti Gaas Sakala 16a hoonele kütteks gaasi. Hagiavalduse lisast 7 nähtub, et kostja L S on osundanud juba 11. septembril 2012, et kostjatele on teada, et 2003. aastal ühendati Sakala 16a lahti Sakala 16 soojusenergia süsteemist.
22.Hageja lepinguline esindaja on L Sile vastusena esitatud kirjas 03.10.2012 sõnaselgelt kinnitanud, et 2003. aastal ühendati tõesti Sakala 16a lahti Sakala 16 küttesüsteemist (hagiavalduse lisa 8). Hagiavalduse p 1.2 esitatud faktilised väited soojusenergia tarnimisest ka pärast 2003. aastat on vastuolus hageja enda esitatud dokumentaalsete tõenditega, milles hageja varasem lepinguline esindaja on kinnitanud fakti, et 2003. aastast ei ole saanud mitte mingit soojusenergiat Sakala 16a hoonele Sakala 16 hoone kaudu (hagiavalduse lisa 8, lk 1 viimane lõik ja lk 2 esimene lõik).
23.Faktiliselt lõpetasid pooled 2001. aasta lepingust tulenevate reaalkoormatiste täitmise kahepoolselt 2003. aasta lepinguga. Seega ei ole õige, et kostjad keeldusid äkki sooja müümisest hagejale, sest hageja lepinguline esindaja on kinnitanud kirjalikult et Sakala 16a kinnistu 2012. aasta omanik ise ühendas lahti ja likvideeris soojustrassid, mille abil reaalkoormatisest tulenevaid kohustusi Sakala 16 poolt täideti.
24.Poolte vahel tekkis vaidlus siis kui ehitusluba ei vastanud detailplaneeringule (A L arvamus). Sakala 16 elanikud olid ühtlasi Sakala 16a hoone ehitamise vastu, sest nendelt ei oldud küsitud nõusolekut 15.12.2010 antud ehitusloale xxx-i ehitamiseks. Selle tõttu pöördus üks omanik 08.05.2012 halduskohtusse ja alles pärast seda, so 30.05.12, hakkas hageja survestama kostjaid küsimustes, mis on vaidluse all. Haldusasi nr 3-12-932 jäi läbi 7 (23)
vaatamata, sest menetluse käigus osutus kaebaja enam mitte omanikuks ja tema õiguste rikkumist ei saanud enam olla (3-12-932).
25.Hageja nõudmised on olulises vastuolus tehnovõrkude koondplaaniga 2011. aastast, mille järgi Sakala 16a uut hoonet tegelikult ehitati. 2011. aasta tehnovõrkude koondplaani järgi, millest juhindudes Sakala 16a hoonet ehitati, ei olnud hagejal veel 2011. aasta novembri lõpus mitte mingit soovi ega huvi saada soojusenergiat Sakala 16 hoonest. Nimelt on 2011. aasta koondplaani järgi selgelt Sakala 16a planeerinud soojusenergia saamist läbi linna keskküttevõrku ühendamise. Sellele osundab fakt, et koondplaanil on planeeritud soojatrass Sakala 16 hoonest mööda. Kui Sakala 16a hoone ehitajad oleksid planeerinud sooja ostmist Sakala 16 hoonest, siis oleks 2011. aasta tehnovõrkude koondplaanil näha, et soojatrass läheb Sakala 16 hoonesse, aga mitte sellest mööda. Ehitusluba, mis väljastati Sakala 16a kohta, võimaldab hoones vaid kaugkütet.
26.Tegelikult nähtub hageja 04.09.2012 kirjast (hagiavalduse lisa 6), et hageja lepinguline esindaja viitab sõnaselgelt, et hageja jaoks on tegelikuks probleemiks see, et kostjad on hageja huvidega vastuolus seismas Sakala 16a ärihoone ehitamisele. Kirjas on lepinguline esindaja teatanud, et Sakala 16a nõue on esitatud muuhulgas võttes arvesse Sakala 16 osade korteriomanike senist vastuseisu Sakala 16a ehitamisele (hagiavalduse lisa 6, lk 1, viimane lõik). Järelikult on eluliselt usutav, et 08.05.2012 esitatud nõudekiri ja sellele järgnevad korduvad teated on esitatud ajendatult 08.05.2012 halduskohtule esitatud avaldusest. Eluliselt on usutav, et 08.05.2012 ja järgnevate kirjade ajend ning eesmärk ei olnud heauskne soov saada soojusenergiat, aga pigem täitis see vastukäigu ja Sakala 16 elanike survestamise, kes hageja ebamugavasse positsiooni seadsid, eesmärki.
27.Lisaks vaidlesid pooled veel veeühenduse üle. 2014. aasta juulis toimusid läbirääkimised, mille sisuks oli see, et Sakala 16 elanikud soovisid kasutama asuda Sakala 16a rekonstrueerimisel ümberpaigutatud uut toruühendust. Varem varustasid Sakala 16 hoonet trassid, mis läksid Sakala 16a hoone alt läbi. Sakala 16a rekonstrueerimisel 2012. aastal need likvideeriti ja paigutati ümber. Ümber paigutamise ajaks loodi ajutine toruühendus, mis tänaseni Sakala 16 kortermaja varustab. Sakala 16 korteriomanikud soovisid lahendada veeühenduse vaidlust, ent kostja nõudis ka reaalkoormatise küsimuse lahendamist sama kompromissi raames ja nõudis suurte summade (65 000 eurot) maksmist Sakala 16 kortermaja elanikelt (lisa 10 – e-kirjavahetus, lk 5). 2014. aasta juulis läbirääkimistel esitas hageja lepinguline esindaja Indrek Kuusik teate, et kuivõrd Sakala 16 ei ole nõus piisavalt maksma, siis keeratakse Sakala 16 kortermajal vesi lihtsalt kinni. Raha nõudis hageja selle eest, et hageja pidi Sakala 16a hoone rekonstrueerimiseks selle alt läbi läinud torud ümber paigutama. Seejuures hoolimata asjaolust, et torude ümberpaigutamine oli vajalik selleks, et üleüldse saaks Sakala 16a ärihoonet ehitama asuda. Hageja lepinguline esindaja kirjutas 24.07.2014: hiljemalt augustikuus oleme planeerinud teostada ka likvideeritavate vee- ja kanalisatsioonitorustike demontaaži Sakala 16a hoone kõrval, et välistada oht Sakala 16a keldrikorruse uuteks veekahjudeks. 01.08.2014 suleti Sakala 16a kinnistu kaudu Sakala 16 kortermaja veeühendus. 04.08.2014 esitasid Sakala 16 lepingulised esindajad avalduse kohtusse ja Sakala 16a hoone omanikke sunniti 06.08.2014 esialgse õiguskaitse korras veeühendust taas avama. 8 (23)
28.Kokkuvõtvalt leiavad kostjad, et nad pole kohustust rikkunud, isegi kui on, siis on rikkumine vabandatav, ja ku pole vabandatav, siis tuleb kohaldada VÕS § 97 lg 1, 2. Kahjunõude esitamine on pahatahtlik ja hea usu põhimõttega vastuolus. Kostjad leivad, et 2003. aasta lepingust nähtub, et Sakala 16a hoone omanik on soovinud küttelahendust muuta. Seda, et Sakala 16a ühendas end ise lahti Sakala 16 küttesüsteemist, on möönnud ka hageja lepinguline esindaja (hagiavalduse lisa 6). Pooled on faktiliselt 2003. aasta lepingut täitnud. 2003. aasta leping on sõlmitud kirjalikult ja käesoleval juhul tuleb lähtuda VÕS § 13 lg-st 3. VÕS § 13 lg 3 järgi ei või pool tugineda lepingu muutmise kokkuleppe vorminõudmise täitmata jätmisele, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Tõenditest nähtub, et 2003. aasta lepingus nähti ette reaalkoormatise lõppemine. Ühtlasi nähtub, et 2003. aastal ühendati Sakala 16a lahti Sakala 16 küttesüsteemist. Sellest võisid kostjad (ja Sakala 16 endised omanikud) aru saada, et pooled on saavutanud kokkuleppe reaalkoormatiste vastastikuse mõju kadumises. Kuivõrd toasooja müümine Sakala 16a hoonele Sakala 16 hoonest oleks seadusega vastuolus, siis antud nõuet ei saa hageja kostjate vastu esitada. Seadusega vastuolus olev tehing on tühine (TsÜS § 87) ja selle täitmist ei saa nõuda. Kuivõrd KKütS (kehtiv alates 01.07.2003) § 41 lg 1 sätestab seadusele tagasiulatuva mõju, siis see puudutab ka 2001. aasta lepingut. Sakala 16a 2012. aastal ehitatud ärihoone ei kuulu ühegi Tallinna määruse p 2.3 erandi alla (erand hõlmab ennekõike ajutisi ja tehniliselt vähe energiat nõudvaid ehitisi). Ühtlasi ei kuulu Sakala 16a 2012. aastal ehitatud ärihoone Tallinna määruse p 2.2 erandi alla, sest tegemist on uusehitisega. Tallinna määrus, mis KKütSile tugineb, sätestab: Kaugküttepiirkonnas on võrguga liitumine kohustuslik kõigile kaugküttepiirkonnas asuvatele isikutele, kelle omandis või valduses on tarbijapaigaldis ehitatava või rekonstrueeritava ehitise soojusega varustamiseks, välja arvatud punktis 2.3 nimetatud erandjuhtudel.
29.Ülaltoodust nähtub, et Sakala 16a varustamist soojusenergiaga Sakala 16 poolt ei saagi nõuda, sest Sakala 16a oli kohustatud liituma kaugküttevõrguga, kuivõrd Sakala 16a asub Tallinna kaugküttepiirkonnas.
30.Kui kohus ei nõustu, et reaalkoormatise kokkulepped on 2003. aasta lepinguga lõppenud, tuginevad kostjad rikkumise vabandatavusele ja nõutud soorituse tühisusele. Tulenevalt KKütS kehtestamisest ja Tallinna määruses sätestatust on Sakala 16a olnud alates 2003. aastast kohustatud kas toasoojust tootma ise või liituma Tallinna keskküttesüsteemiga. Kui 2012. aastal hageja nõude esitasid, siis kostjatel ei olnud kehtiva õiguse järgi võimalik asuda hagejale toasooja müüma. Antud väidetav rikkumine on vabandatav (VÕS § 103 lg 1). Kui kohus leiab, et väidetav rikkumine ei ole vabandatav, tuleb kohaldada VÕS § 97 lg
1.VÕS § 97 lg 1 järgi tuleb arvestada et 2001. aasta leping ei ole reaalkoormatiste kokkulepete osas enam täidetav. Esiteks, kumbki pool ei saa reaalkoormatise kokkulepet täita (Sakala 16 ei saa müüa soojusenergiat ega Sakala 16a selle eest maksta). Teiseks on reaalkoormatiste tehinguväärtus 2001. aasta lepingus võrdselt samasugune. VÕS § 97 lg 2 eeldused on täidetud, sest Sakala 16 omanikud ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et kaugkütteregulatsioon oluliselt muutub. Ühtlasi tuleb arvesse võtta, et 2001. aastal oli Sakala 16a kinnistul väike kahekorruseline elumaja – nüüd on seal suur kuuekorruseline ärihoone (viis korrust + soklikorrus, mida renditakse välja büroodena). Sakala 16a hoone maht on suurened orienteeruvalt 2,5 korda (kostja vastuse lisad 1 ja 2) 9 (23)
ja hoone oluline suuruse kasv tähendaks isegi juhul, kui soojusenergia müük oleks õiguslikult lubatud, et Sakala 16 kortermajas tuleks teha suuri ümberehitusi, et võimaldada väga suure mahuga soojuse tootmine. Sakala 16 kortermaja elanikel ei ole olnud võimalik mõjutada kaugkütte reeglite muutumist ega Sakala 16a hoone väga suureks ehitamist. Sakala 16 ei kandnud asjaolude muutmise riisikot. Selgelt oleksid Sakala 16 ja Sakala 16a omanikud sõlminud 2001. aastal reaalkoormatise kokkuleppe oluliselt erineva. Asjaoludest nähtub, et 2003. aastal Sakala 16 ja Sakala 16a oma kokkulepet ka tulevikus ilmnenud asjaoludele vastavamaks muutsid. Arvesse tuleb võtta, et 2003. aastal sõlmisid Sakala 16 ja Sakala 16a 2003. aasta lepingu, millega reaalkoormatise toime faktiliselt lõpetati. Järelikult sellest nähtub, et pooled on vastavalt VÕS § 97 lg-le 1 iseseisvalt juba antud normi kohaldamisega täpselt samasugusel moel kokku leppinud 2003. aastal. Kui hageja tugineb 2003. aasta kokkuleppe vormipuudusele (mida kostjate hinnangul VÕS § 13 lg 3 järgi hageja teha siiski ei saa), siis paluvad kostjad jätta hagi rahuldamata põhjusel, et vastavalt VÕS § 97 lg 1 on lepinguliste kohustuste vahekorrad oluliselt muutunud ning 2001. aasta lepingus sätestatud reaalkoormatis on muutunud ainetuks ja mitte täidetavaks. Ühtlasi on poolte omavahelises VÕS § 97 lg 1 olukorrale vastavas uue kokkuleppe sõlmimise valguses selge, et 2003. aasta lepingu alusel on Sakala 16a omanikele hüvitatud soojusenergia müügi aluseks oleva reaalkoormatise kokkuleppe lõppemine.
31.Nõude esitamine on pahatahtlik ja hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja kahjunõuet tule vähendada. Hageja ei pidanud arvestama mistahes küttesüsteemi ühendamise kuludega. Reaalkoormatise kokkuleppest 2001.a ei tulene kostjate kohustust hüvitada kulutused, mis tulenevad hageja ühendamisest küttesüsteemi. Kostjate lepinguliste kohustuste eesmärk ei olnud hagejat kaitsta selliste kulutuste eest, mis tulenevad asjaolust, et hageja oli kohustatud Tallinna määruse järgi ühendama Sakala 16a hoone kaugküttevõrku. Hageja poolt rikkumisena käsitletav nõudmine täita seadusega vastuolus olevat nõuet ei ole põhjuslikus seoses hagejale väidetavalt tekkinud kahjuga (kulutustega). Kulutuste tegemise põhjuseks on KKütS ja Tallinna määrusest tulenevad nõuded – antud põhjuslikkuse ahel on seotud nimetatud õigustloovate aktide kehtestamisega.
32.Arvestada tuleb sellega, et sellist kulude 41983,91 eurot nõuet pole hageja tegelikult oma majandusaasta aruandeis ka kajastanud ei 2012.a. (nõue vaid 39567 eurot), 2013.a. (-28335 €) 2014.a (11918 eurot) eriti olukorras, kus hageja väidab, et nõue tekkis 2012. Kostjate arvates pole kahju tõendatud (19.06.17, II kd lk 95). Mis ulatuses tegelikult on tegelikult töid tehtud, ei nähtu, nähtub vaid, et tehtud on küttetrass Tallinna Kütte liitumispunktini. Kulud on ülepaisutatud ja nende hind turuhindades on vaid 15 000 eurot. Kui lähtuda hageja selgitustest 2013.a. lepingu kohta, et pooled jagasid uue süsteemi ehitamise kulud pooleks (millega kostjad ei nõustu), siis saaks rääkida lepingus kokkulepitust – 60 000 kr ehk 3834,88 eurot. See leping on täidetud. See on ka maksimaalne ulatus, milles kokku lepiti, mida saab nõuda. Ei saa olla olukorda, kus hageja leiab, et kulude kokkulepe on kehtiv, aga see on vaid siduv tingimusel, et Sakala 16 omanik kannab kulusid, mitte aga siis kui neid kandis Sakala 16a omanik. Arvestamata on maha need kulud, mida hageja hoidis kokku sellega, et ta ei teinud kulusid, et ühendada trass Sakala 16 idanurgaga. Uue trassi pikkus on samane sellega, mida ta pidanuks tegema, et ühendada Sakala 16a samast kohast kuni Sakala 16 idapoolse hoone 10 (23)
nurka, kus asub katlamaja. Selle trassi kulusid ei ole tõendatud. Hageja saaks nõuda vaid asendustehingu hinnavahe ehitamise kulusid. Seetõttu on ka kahju tõendamata, põhjendamata. Kui kohus leiab, et kahju kuulub hüvitamisele, siis tuleb hüvitist tuleb vähendada nullini, alternatiivselt 3834,88 euroni, alternatiivselt ulatuseni, kui palju hoidis hageja kokku, et ei pidanud osalema Sakala 16 trassi parandamises, mis läinuks maksma 38 000 eurot. Nimelt selleks, et uut hoonet küttega varustad, pidanuks Sakala 16 (katla võimsus 115kw, see ei taga uue hoone kütmist/soojaga varustamist) katlaruumi paigaldada täiendav gaasikatel ja uus lisavõimsus oleks 195 kw. Ka olemasolev korsten ei sobiks, mis tuleb eraldi projekteerida. Lisaks on vaja rajada soojatorustik Sakala 16a sõlmeni, see küsimus tuleb lahendada projekteerimise käigus. Kõik see on seotud kuludega (38000 eurot). Seda, et võimsust on juurde vaja, on hageja ise kinnitanud oma kirjas 30.07.12 (I kd lk 39). Selliseid asjaolusid, et uus soojatrass võis läbida Sakala 16 kinnistut, kokku lepitud pole.
33.Viivisenõue on põhjendamatult suur ja seda tuleks vähendada nullini. Hageja ei ole tõendanud, et väidetava kulu osas konkreetset summat või nõudekirja oleks kostjatele tasumiseks esitatud.
34.Nõude saaks hageja esitada kõigi omanike vastu ainult ühiselt. Hageja ei ole kõigi Sakala 16a asuvate korteriomandite omanik.
35.Nõue on aegunud. Hageja nõudsid hagi kohaselt reaalkoormatise täitmist 13.08.12 ja 04.09.12 teatasid, et kui seda ei täideta, ühendab ta end kaugküttevõrku, seega täitmisenõude asemele on hageja esitanud kahjunõude, mistõttu selline kahjunõue on aegunud, sest täitmisnõue on asendatud kahjunõudega. Nõue aegus 13.08.15. Alternatiivselt: kui hageja väidab, et 2003.a. lepingu järgi lõpetati faktiliselt koormatise täitmine, siis hakkas aegumine kulgema 10.03.2003. lisaks leiavad kostjad, et aegumine hakkas kulgema 12.01.12 kui hageja teatas, et ühendab end linnaplaneeringu järgi linna küttevõrku, sest siis pidi ta olema teadlik, et reaalkoormatise järgi ta enam sooja müüki Sakala 16 kaudu ei saa.
36.Meneltuskulud tuleb jätta hageja kanda.
KOHTU PÕHJENDUSED
Vaidlustamata asjaolud
37.13.12.2001 sõlmiti Tallinna notari T S ́a juures leping (edaspidi: 2001. aasta leping – 04.09.2015, I kd lk 9jj), millega Sakala 16 kinnistu toonased kaasomanikud jagasid Tallinnas Sakala 16 asuva kinnistu kaheks kinnistuks, müüsid ühe kinnistu ja seadsid kinnistutele erinevad piiratud asjaõiguseid. Kinnistu jagamisel tekkis kaks kinnistut: Sakala 16 ja Sakala 16a. Omanikud müüsid Sakala 16a kinnistu AS-le xx (registrikood xxx) ja OÜ-le xxx (registrikood xxx – registrist kustutatud 30.05.2013. Lepingu lisaks on plaan (I kd lk 20). 11 (23)
38.Selle lepinguga seati Sakala 16A kinnistu igakordse omaniku kasuks reaalkoormatis, mille kohaselt on Sakala 16 kinnistu igakordne omanik koormatud soojusenergia müümise kohustusega vastavalt lepingu punktile 7. Reaalkoormatis on kantud kinnistusraamatusse (I kd lk 22-38) ja on kehtiv.
39.Lepingu p 7.1 järgi on Sakala 16 müüma soojusenergiat ja Sakala 16a oli reaalkoormatisena kohustatud soojuse eest maksma.
40.Hageja on Sakala 16a asuva kinnistu omanik ( kinnistusraamatu väljavõte, lk 37, I kd).
41.Koormatud kinnistute omanikud on (kinnistusraamatu väljavõte, I kd lk (I kd lk 22-38) järgmised:
kinnistu nr xxx (krt x) – omanik OÜ Intec Holding (reg.kood: 10699478) (Kostja I); kinnistu nr xxx (krt x) ja kinnistu nr xxx (krt x) – ühisomanikud E H (isikukood: xxx) (Kostja II) ja V H (isikukood: xxx) (Kostja III); kinnistu nr xxx (krt x) – ühisomanikud V L (sünniaeg: xxx) (Kostja IV) ja M S (isikukood: xxx) (Kostja V); kinnistu nr xxx (krt x) – omanik M S (isikukood: xxx) (Kostja VI); kinnistu nr xxx (krt x) – omanik Accomodation OÜ (registrikood: 12507224) (Kostja VII); kinnistu nr xxx (krt x) – omanik OÜ DJS Holding (registrikood: 11699813) (Kostja VIII); kinnistu nr xxx (krt x) – omanik Elmi Ceramiche OÜ (registrikood: 12062905) (Kostja IX); kinnistu nr xxx(krt x) – ühisomanikud G K (isikukood: xxx) (Kostja X) ja A K (isikukood: xxx) (Kostja XI); kinnistu nr xxx (krt x) – omanik L S (isikukood: xxx) (Kostja XII); kinnistu nr xxx (krt x) – omanik GEORG KINNISVARA OSAÜHING (registrikood: 10643638) (Kostja XIII); kinnistu nr xxx (krt x) – ühisomanikud R S (isikukood: xxx) (Kostja XIV) ja I Rd S (isikukood: xxx) (Kostja XV)
42.Lepingu sõlmimise ajal 2001.a asus nn Sakala 16a elamu, mis oli puitehitis, see on lammutatud ja selle asemele on ehitatud uus ehitis – büroohoone, mis võeti kasutusele 2013.a. Sakala 16a ühendati lahti Sakala 16 küttetrassist 2003.a. Hageja nõudis kostjatelt soojusenergia müümist 04.09.2012 ja teatas, et kui 01.10.2012 ei toimu Sakala 16a soojusenergiaga varustamist, siis ehitab välja alternatiivse soojatrassi, korduvnõue esitati
03.10.12.Hageja liitus Tallinna Küttega 12.10.2012. Vaidlus
43.VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustuste täitmisel tuleb lähtuda hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, võttes arvesse tavasid ja praktikat (lg 2). VÕS § 101 lg 1 p 3, VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse 12 (23)
rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, va juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 115 lg 2 kohaselt võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS § 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. VÕS § 114 lg 4 kohaselt kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sh nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 1, 3 ja § 128 lg 2 järgi on võimalik kohustuse rikkumise korral võlausaldajal nõuda varalise kahju hüvitamist, sj peab olema kahju tekkimine kohustuse rikkumise tagajärjena ettenähtav. VÕS § 103 lg 1 kohaselt süüd eeldatakse.
44.AÕS § 229 lg 1 kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid. Reaalkoormatise puhul on AÕS § 229 lg 1 ja § 237 lg 1 tulenevalt tegemist kinnisasja koormatisega, mis kohustab kinnisasja igakordset omanikku tegema aktiivseid tegusid.
45.AÕS § 239 lg 1 kohaselt vastutab reaalkoormatisest tulenevate üksikkohustuste täitmise eest omanik koormatud kinnisasjaga. Kinnisasja omanik vastutab tema omandi kestuse jooksul sissenõutavaks muutunud üksikkohustuste täitmise eest ka isiklikult, kui ei ole kokku lepitud teisiti. AÕS § 239 lg 1 tulenev vastutus kinnisasjaga ulatub nii selle kui varasemate omanike ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste täitmisele (vt Riigikohtu määrus nr 3-2-1-84-12, p 9). Solidaarkohustus, hageja ainuõigus nõuda kahju hüvitamist.
46.Kohus leiab, et reaalkoormatisest tuleneva soojusenergia müümise kohustus on oma iseloomult selline kohustus, mida koormatud kinnisasjade omanikud saavad täita üksnes ühiselt, siis saab hageja nõuda reaalkoormatise täitmist neilt vaid ühiselt. VÕS § 64 kohaselt sätestab, et kui mitu isikut peavad täitma sama kohustuse, mille nad saavad täita üksnes ühiselt, võib võlausaldaja nõuda neilt kohustuse täitmist üksnes ühiselt. Samas leiab kohus, et reaalkoormatisest tuleneva kohustuse täitmata jätmisest tulenev kahju hüvitamise kohustus on kostjatel solidaarne. Nimelt sätestab VÕS § 65 lg 2 et solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Eeltoodu alusel leiab kohus et kui reaalkoormatisest tuleneva kohustuse täitmata jätmisega tekitatud kahju hüvitamist, saab hageja nõuda vaid ühe korra ning on seega on hagejal õigus esitada vastu kahju hüvitamise nõue solidaarselt valitud kostjate vastu ning nõuet ei pea esitama kõigi korteriomanike vastu.
47.Eeltoodu tõttu ei ole õige kostjate väide, et kuivõrd hageja pole esitanud kõigi koormatud korteriomandi omanike vastu nõuet, et siis tuleks hagi jätta läbi vaatamata. Eeltoodu tõttu ei ole hageja nõue nn õiguslikus mõttes perspektiivitu. Samas leiab kohus, et hagejal on 13 (23)
õigus märgitud nõue kostjate vastu esitada, sest hageja väidetel on tema teinud kulutusi trassi ehitamiseks ja saanud kahju, mitte teised omanikud. Järgnevalt vaatleb kohus, kas kostjad on kohustust rikkunud.
48.Kuivõrd lepingu p 7.1 järgi on Sakala 16 asuvad koormatud korteriomandite igakordsed omanikud kohustatud müüma soojusenergiat hagejale, vaatlebki kohus märgitud kohustuse sisu. Reaalkoormatis on kehtiv, kuna on kantud kinnisusraamatusse. Samas leiab kohus, et tulen kontrollida, kas reaalkoormatise sõlmimisest alates on tegelik olukord muutunud, mida tuleb kohtul reaalkoormatisega seonduvalt hinnata. See tähendab, et käesoleval juhul on keskse tähtsusega mitte üksi asjaõigusleping või kinnistusraamatu kanne. Kuivõrd hageja on esitanud kostjate vastu rahalise nõude, millest nähtub, et hageja möönab reaalkoormatise toimetuks muutunud olemist, siis tuleb käesoleva asja õige ja põhjendatud lahendamise huvides vaadata ka elulisi ja õiguslikke asjaolusid, mis just konkreetset reaalkoormatisest tulenevat nõuet puudutavad.
49.Nagu märgitud, puudus vaidlus selles, et kui 2001.a. reaalkoormatise leping sõlmiti, oli Sakala 16a puitehitis. Märgitu nähtub ka kostjate esitatud ehitisregistri väljavõttest ja Google Street View fotolt Sakala 16a endisest hoonest (kostja vastuse lisa 2 ja 3, I kd lk 93, 94). Kuivõrd märgitud puidust ehitis lammutati (ehitisregistri andmed 28.07.14, I kd lk 93), siis ehitati selle asemale uus ehitis ehk büroohoone (registri väljavõte, 28.07.14, I kd lk 92), mis võeti kasutusele 2013.a. Registrist nähtub, et lammutatud M oli 2-korruseline 2193 m3 mahuga elamu, uus 5 -korruseline hoone aga 5495 m3 mahuga büroohoone ja muu kolme või enama korteriga elamu. Seega on alates 2001.a. kuni 2013.a. kui uus ehitis võeti kasutusele, muutnud põhimõtteliselt olukord, mis puudutab köetavat objekti.
50.Õige on siinkohal hageja väide, et uue nn köetava objekti ehitamine ei tähenda seda, et koormatud kinnistu(te) omanik ei peaks täitama reaalkoormatist teise kinnistu omaniku kasuks, kuhu uus köetav objekt ehitati, kuid kohtu arvates ei saa jätta muutunud olukorras jätta tähelepanuta uue ehitise ehitamisel ja sellega seotud tehnovõrkude rajamisel ehitamisele ja ehitistele kehtivaid nõuded.
51.Hageja esitas kohtule 31.05.2001 kinnitatud detailplaneeringu (II kd 90, mille järgi oli (4. osa tehnovõrgud p 2.2.22) et Sakala 16a kinnistut varustatakse nagu varemgi gaasIustuse baasil vastavalt torustikest, kuid samas nähtub, et kõik gaasiühendused kuuluvad likvideerimisele konkreetse projekterimise käigus. Küll aga ei saa jätta tähelepanuta, et 2003.a. muutus kütte/soojaga varustamise regulatsioon.
52.01.07.2003 jõustunud Kaugkütteseadus § 5 lg 1 sätestab, et kaugküttepiirkond on üldplaneeringu alusel kindlaksmääratud maa-ala, millel asuvate tarbijapaigaldiste varustamiseks soojusega kasutatakse kaugkütet, et tagada kindel, usaldusväärne, efektiivne, põhjendatud hinnaga ning keskkonnanõuetele ja tarbijate vajadustele vastav soojusvarustus, lg 2 sätestab, et õigus määrata kaugküttepiirkond oma haldusterritooriumi piires on kohaliku omavalitsuse volikogul. Kaugküttepiirkonna määramise otsus peab lähtuma käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud põhimõtetest lg 3 sätestab, et isikud, kes kaugküttepiirkonna määramise ajal ei kasuta kaugkütet, ei ole kohustatud liituma võrguga, 14 (23)
lg 6 sätestab, et kohaliku omavalitsuse volikogu kaugküttepiirkonna määramise otsuses sätestatakse muu hulgas: 1) kaugküttepiirkonna piirid; 2) võrguga liitumise ning võrgust eraldumise tingimused ja kord, arvestades käesoleva paragrahvi lõigetes 4 ja 5 sätestatut; 6) tingimuste, nõuete ja korra kehtima hakkamise aeg.
53.Tallinna Linnavolikogu 27.05.2004 määrusega nr 19, mis on kehtestatud ülalviidatud seaduse § 5 lg 2, lg 6, alusel (Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ning eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded, soojuse piirhinna kooskõlastamine ja soojusettevõtja arenduskohustus) kinnitatud Lisa p 2.1 sätestab, et kaugkütte piirkonnas on liitumine kohustuslik kaugküttepiirkonnas asuvatele isikutele, kelle omandis või valduses on tarbijapaigaldis ehitatava või rekonstrueeritava ehitise soojusega varustamiseks, välja arvatud p 2.3 nimetatud juhtudel. Määrus kehtestati 01.07.2004.
54.Määrusega kinnitatud Lisa p 2.3 sätestab, et isikud, kes kaugküttepiirkonna määramise ajal ei kasuta kaugkütet, ei ole kohustatud liituma võrguga. Lisa p 2.3 sätestab, et erandid, mille korral kaugküttepiirkonnas ehitatavate või rekonstrueeritavate ehitiste soojusega varustamisel lubatakse kasutada muud kütteviisi kui kaugküte, on: p 2.3.1 järgi ajutised ehitised; p 2.3.2 järgi ehitised, mille soojuskoormus paigaldatava trassi jooksva meetri kohta on väiksem kui 2 kW; p 2.3.3 järgi ehitised, mille projekteeritud maksimaalne soojuskoormus on alla 40 kW; p 2.3.4 järgi ehitised, mille ühendamist ei võimalda võrgu tehnilised võimalused või mille võrku ühendamine seaks ohtu varasemate liitujate varustuskindluse; p 2.3.5 järgi ehitised, mille soojusega varustamiseks kasutatakse keskkonnasõbralikke kütteviise (maasoojus, päikeseenergia, hüdroenergia, tuuleenergia jne) või elektrienergia.
55.Seega tuleneb Tallinna Linnavolikogu 27.05.2004 määrusega nr 19 kinnitatud korrast, et vaid erandjuhtudel ei ole vaja kasutada kaugkütet ja liituda vastava võrguga ning määrusest ei tulene mitte kuskilt, et gaasiküte, mida kasutas Sakala 16a varasemalt kui leping sõlmiti 2001.a., oleks määruse p 2.3.5 tähenduses keskkonnasõbralik viis. Seda kinnitab ja kostja esitatud e-kirjavahetus Tallinna Kommunaalametiga 27.02.17 (II kd 68), millest nähtuvalt ei pea ei kuulu gaasiküte keskkonnasõbralike kütteviiside hulka. Asjas ei ole kordagi tõusetunud küsimust, et Sakala 16a ehitis, mis ehitati uuena ja võeti kasutusele 2013.a. oleks määruse lisa p 2.3.1-2.3.4 nimetatud ehitis.
56.Ülalviidatud seaduse § 5 lg 3 ja Määruse Lisa p 2.2 sätestab, et isikud, kes kaugküttepiirkonna määramise ajal ei kasuta kaugkütet, ei ole kohustatud liituma võrguga. Käesoleval juhul ei vaielnud pooled selle üle, et 2003.a. oli Sakala 16a omanik on Sakala 16a lahti ühendatud sellest trassist, mille kaudu varustati soojaga märgitud kinnistul asuvat ehitist ehk et siis kui Linnavolikogu määrus 27.05.2004 kinnitati ja mis jõustus 01.07.2004. Teisisõnu ei kasutanud ta sellel ajal kaugkütet (ja seda ka reaalselt). Hagejal oli põhimõtteliselt õigus reaalkoormatise lepingu (2001) alusel kütet saada hoopis reaalkoormatisega koormatud Sakala 16 kaudu. Küll aga ei saa jätta tähelapanuta asjaolu, et määruse Lisa p 2.1 järgi oli kaugkütte piirkonnas liitumine kohustuslik kaugküttepiirkonnas asuvatele isikutele, kelle omandis või valduses on tarbijapaigaldis ehitatava või rekonstrueeritava ehitise soojusega varustamiseks. Sama määruse Lisa 1 p 2 15 (23)
järgi ei olnud Sakala 16a hõlmatud piirkonnaga, millised jäid kaugküttepiirkinnast välja (plaan II kd lk 74p, I kd 95 suurendatult). Vaidlusalune Sakala 16a hoone aga ehitati pärast Kaugkütteseaduse ja volikogu määruse nr 19 kehtima hakkamist ja tegemist ei olnud kohtu hinnangul seaduse § 5 lg 3 ja määruse lisa p 2.2 järgse olukorraga. Selleks ei tee toda ka pooltevaheline 2001.a sõlmitud reaalservituudi leping, kuna Sakala 16a endine puuhoone oli lammutatud ja asemele ehitati uus hoone määruse lisa p 2.1. mõttes ja mis võeti kasutusele 2013.a. ehk pärast määruse jõustumist. Määruse regulatsioon ja kaugküttega liitumise kord uuele ehitisele, antud juhul Sakala 16a, on hõlmatud Kaugkütteseaduse § 5 lg 1 tuleneva soojavarustuse nõuetekohase tagamise eesmärgiga.
57.Kuivõrd 1) Sakala 16a kinnistul ehitati lammutatud puuhoone asemele uus ehitis, mis ei olnud määruse Lisa p 2.3.1-2.3.4 järgne ehitis, 2) gaasiküte ei ole määruse Lisa p 2.3.5 tähenduses keskkonnasõbralik küte, 3) määruse Lisa 1 järgi oli Sakala 16a oli hõlmatud kaugküttepiirkonnaga (st ta polnud sealt välja jäetud), 4) tegemist oli uue ehitisega määruse lisa p 2.1 tähenduses, siis leiab kohus, et õige on kostjate väide, et hagejal oli kohustus liituda Tallinna Linnavolikogu 27.05.2004.a. määruse Lisa p 2.1. järgi kaugküttevõrguga. Vastupidine hageja väide, sj väide, et 31.05.2001 Tallinna Linnavolikogu poolt otsusega nr 164 kehtestatud Sakala/Tatari kvartali detailplaneeringu järgi võis ette nähta Sakala 16a varustamise gaasiküttega nn Sakala 16 kaudu, on ebaõige, sest õiguslik olukord oli muutunud.
58.Hageja esitatud Tallinna Kütte kirjast 06.09.2011 (I kd lk 51-60) xxx OÜ-le, (kes koostas 2011.a trasside ja koondplaanil ja tehnovõrkude projekti) nähtuvalt on Tallinna Küte AS märkinud, et maa-alune soojustorustik tuleb projekteerida alates p 1 kuni Sakala 16a soojussõlmeni (kirja p 2 alap 2). Kirja lisaks olevast põhimõttelisest skeemist nähtuvalt ei asu ei p 1 ega p 2 , millede vahel tuleb trass rajada, Sakala 16 kinnistul või selle ehitise juures.
59.Kostjad esitasid kohtule AS xxx Ehitus kirja 12.01.12 (kostja 26.01.16 vastuse lisa 3, I kd lk 167), mis on saadetud osadele kostjatele (A. K, G. K jt). Kirjast nähtuvalt on seoses Sakala 16a kinnistu kavandatava hoonega (ehitusluba xxx, 15.12.2010) plaanitud uuendada Sakala 16 ja Sakala 16a kinnistul asuvate hoonete välitorustikud (vastavalt xxx tööle nr xxx, Sakala 16a asenadiplaani osa, tehnovõrkude projekt, joonis T-6, Tehnovõrkude koondplaan, koostatud/trükitud 30.11.11).
60.Kostjad esitasid kohtule kirjas viidatud xxx töö nr xxx joonise T-6, tehnovõrkude koondplaani (kostja vastuse lisa 9, I kd 109). Sellest xxx tehnovõrkude koondplaanist nr 011068 (joonis T-6, tellija AS xxx,) nähtub, et soojatrass (tähistatud punane joonega, vt all vasakus punases kastis märge), mille kaudu tagatakse Sakala 16a hoone küttega varustamine, on planeeritud mitte Sakala 16 kinnistule ja selle hooneni, vaid mööda kinnistu piiri ning liigub Sakala 14 kinnistule. Plaanilt ei nähtu, et trass siirduks/kulgeks 16 (23)
Sakala 16 kinnistul asuva ehitiseni/hooneni, vaid nähtub hoopis see, et soojatrass on plaanitud rajada Sakala 16 hoonest mööda. Plaanilt nähtub, et tegemist on detailplaneeringujärgse lahendusega ja projekt vastab detailplaneeringule (märkuste osa). Lahendus (projekt) on koostatud 30.11.2011.
61.Kostjad esitasid kohtule ehitusregistri väljavõtted koos lisadega (II kd lk 109-134). Väljavõtteist nähtub, et Sakala 16a kohta anti välja ehitusluba nr 47215 15.12.2010 ja üldandmed kohaselt nähti ette kaugküte (p 8, 12, 14, 16, 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, II kd lk 110-118). Andmetes ei ole viidet gaasiküttele, sj mitteeluruumi kohta on märge, et info kütte kohta puudub, sj ei ole gaasipaigaldise kohta üldse andmeid (II kd lk 118p). Seletuskirjas nähti ette, et hoonel on samuti kaugküte (seletuskirja p 5, II kd lk 123).
62.Eeltoodud hageja esitatud tõendeid ja kostja esitatud dokumentaalseid tõendeid kogumis hinnates leiab kohus, et ülalmärgitud Sakala 16a kohta antud ehitusloas, xxx 2011.a koondplaanil ja tehnovõrkude projektis, mis oli kooskõlas detailplaneeringuga, nähti ette ja projekteeriti nii, et Sakala 16a hakkab tarbima soojusenergiat linna keskküttevõrgust ja see tulebki ühendada kaugküttevõrku, sest 2011.a. planeeriti trass just selliselt. Kohtu hinnanul puudub igasugune alus arvata seda, et kui Sakala 16a hoone puhul oleks planeerinud sooja ostmist Sakala 16 hoonest, et siis veel 2011. aasta tehnovõrkude koondplaanil oleks olnud näha, et soojatrass läheb Sakala 16 hoonesse, aga mitte sellest mööda. Vastupidine käsitlus ja arusaam ei ole kooskõlas sellisel juhul detailplaneeringujärgse lahendusega. Selline tehnovõrguplaan on ka kooskõlas ehitusloaga, mille järgi nähti hoonele ette kaugküte. Hageja esitas nn rajatiste, sj kaugküttetorustik kohta ehitisregistri andmed (II kd lk 148-150), mille järgi on võetud see kasutusele 2013.a, taotlus ehitusloa saamiseks oli esitatud 13.08.2012, kuid märgitu ei mõjuta seda, et vastava tehnovõrgu plaan, joonis oli tehtud 2011.a. ehk et see torustik plaanitigi rajada uuena teise kohta (vt xxx plaan), mitte ühendatuna Sakala 16 kütte/sooja süsteemi.
63.Hageja esitas J. Vilmsi tn, Wismari tn, Narva mnt, Joa tn ehitiste kohta ehitusload, mis pärinevad 2014-2017 aastatest (II kd lk 132-142) ja millede järgi oli nendes ehitistes ette nähtud gaasiküte, kuid need ei tõenda kuidagi seda, et Sakala 16a soojaga varustamine poleks pidanud toimuma kaugkütte kaudu ja et poleks olnud kaugküttega liitumise kohustust. Samuti ei lükka need ümber Sakala 16a ehitusloa andmeid ja tehnovõrkude plaanidel kajastatud tehnovõrkude asukohta (vt eespool). Lisaks on kostjad tõendanud kohtule esitatud Tallinna Kommunaalameti peaspetsialisti e-kirjaga 28.11.17 (II kd lk 159160), et ülalnimetatud (mitte Sakala) tänavate piirkondades on võimsused sellised, mis erandina võimaldavad kasutada gaasikütet, kuigi ehitised asuvad kaugküttepiirkonnas. Hageja selgitus ja viide Sakala 16a küttesüsteemile ja ehitusloale (II kd lk 148-150) sellest, et nimetatud kaugkütte vajadus tekkis siiski kostjatest, ei ole siiski õige, sest Sakala 16a kohta 2010.a. väljastatud ehitusluba (vt eespool, kohus viitas) ja tehnovõrkude joonised (vt eespool) pärinevad varasemast ajast kui hageja nõudis kostjatelt hagi asjaolude kohasele soojusenergia müügi tehniliste küsimuste lahendamist 30.07.12 (hagi p 2.11).
17 (23)
64.Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates jõuab kohus järeldusele, et Sakala 16a uus hoone ja selle küttesüsteem planeeriti rajada nii, et selle soojaga varustamine ei toimu mitte Sakal 16 reaalkoormatise kaudu vaid AS Tallinna Kütte kaudu ehk kaugkütte kaudu ning vastav hoone planeeriti kaugküttega, sest selline kaugkütte võrguga liitumise kohustus tulenes kohtu poolt ülalviidatud Kaugkütteseadusest ja Tallinna Linna volikogu vastava määruse nõuetest.
65.Kostja esitas kohtule 10.09.2003.a. lepingu, mille on alla kirjutanud tollase Sakala 16, Tallinna asuva terve kinnistu omanikud OÜ Intec Holding liige ja AS xxx (2001.a. lepingu alusel kinnistu jagamisel Sakala 16a ostnud ostja) (I kd lk 96-97, vastuse lisa 5). Lepingu p 3 sätestab järgmist „Tulenevalt Sakala 16 ostu-müügilepingust on OÜ Intec Holding kohustatud müüma soojusenergiata ja pakkuma AS-ile xxx soojusenergiat. Uue hoone soojusenergia süsteemi hinnast kompenseerib OÜ Intec Holding AS-ile xxx ~ 50%, kuid mitte rohkem kui 60 000 EEK. Täpne summas määratakse kindlaks ja tasutakse vastavalt AS xxx arvele.“.
66.Hageja leidis, et märgitud 10.09.2003 lepingu p –s 3 sätestatakse kulud, mis tulenevad 2001.a. lepingu p 7.2. 2001.a. lepingu p 7.2 sätestab soojusenergia tarnimiseks vajaliku küttesüsteemi halduskulud ja parendamise kulud tasuvad valitseva ja koormatud kinnitu omanik võrdsetes osades. Soojusenergia hulga mõõtmiseks vajaliku mõõdiku paigaldab omanik lepingu lisaks oleval plaanil kollasega tähistatud kinnistuosale omal kulul.
67.VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4 sätestab, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 5 p 1 järgu tuleb lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, lg 5 p 3 järgi lepingu poolte käitamist enne ja pärast lepingu sõlmimist.
68.Kohus kuulas üle Intec Holding OÜ juhatuse liikme R. L (II kd lk 190 jj) vande all. Tema oli märgitud 2003.a. lepingu ühe poole esindaja. Tema seletustest vande all nähtub, et selle 2003.a. lepinguga sooviti lõpetada soojaga varustamine, sest teine pool ehitas endale uue trassi, sj ei tahtnud xxx Sakala osta kütet, sest see oli kallis, kaod olid suured. R. L seletas, et uus hoone ehitati palju hiljem 2013.a, kui see 2003.a. leping sõlmiti. R. L seletas, et teine pool (seletuses nad) pidi ostma kütet linnalt linna nõudmiste kohaselt ja pooled leppisid kokku 2003.a, et omavaheline kohustus sooja varustamiseks lõpeb ära ja et makstakse teisele poole uue küttesüsteemi rajamise eest 60 000 kr.
69.Nagu kohus eelpool tuvastas, nägi 2010.a. ehitusluba ette, et Sakala 16a uuel hoonel on kaugküte. Nii projekteeriti ka 2011.a. soojatrass (xxx projekt), mis ei pidanud olema ühendatud Sakala 16 hoonega, vaid olema ühendatud Tallinna Kütte võrku. Selline asjaolu tulenes ülalviidatud Kaugkütteseadusest ning linna vastavast määrusest (vt otsus eespool). Seega käituski hageja Sakala 16a uue hoone ja selle küttesüsteemi projekteerimisel ja dokumentide koostamisel nendest eeldustest, ehk et hoone ühendatakse kaugküttevõrku ja 18 (23)
hoone küttega varustus ei sõltu enam Sakala 16 seatud reaalkoormatisest. Kohtu hinnangul vastab märgitud hageja käitumine ka 2003.a lepingu p 3 kokkulepitule ehk et hageja tegeles uue hoone uue küttelahendusega, mis ühendatakse kaugküttevõrku, mitte Sakala 16 küttevõrku.
70.Hinnates hageja eeltoodud käitumist VÕS § 29 lg 5 p 3 järgi ja R. L seletusi vande all lepingu 2003.a p 3 kohta (OÜ Intec Holding kompenseerib AS-le xxx uue soojusenergia süsteemi hinnast 60 000 kr), siis näitavad hageja käitumine, 2003.a. lepingu sisu ja R. L seletus seda, et pooled saavutasid 2003.a. kokkulepe, et uus hoone saab endale uue soojussüsteemi,- trassi, mille ehitamise kulud teine pool teatud ulatuses kompenseerib ja vastutasuks ei pea Sakala 16 enam tagama kütet Sakala 16a uuele hoonele. Selline lepingu p 3 sisu tõlgendus on kooskõlas eelpool viidatud xxx 2011 soojatrasside asukoha plaaniga, Sakala 16a ehitusloa sisuga (uuel hoonel on kaugküte). Seega saab VÕS 29 lg 4 järgi lepingu poolega sarnane isik mõista 2003.a. kokkulepe p 3 sisu nii, et uus hoone saab uue küttesüsteemi, mis ei sõltu enam teise kinnistu omanikust, kuid selle ehitamise kulud katab teatud ulatuses see lepingu pool, kes sisuliselt vabaneb 2001.a. lepingu järgsest faktilisest soojaga varustamise koormatisest Sakala 16a omaniku ees. Kohtu arvates ei ole võimalik mõista lepingu p 3 sisu mõista nii nagu seda arvas hageja ehk et justkui oleksid pooled pidanud p-s 3 silmas hoopis 2001.a. lepingu p 7.2 sätestatud olemasoleva trassi parendamise/haldamise kulude jagamist. Selline tõlgendus ei oleks kooskõlas Sakala 16a omaniku hilisema käitumisega hoone projekteerimisel (2011) ja selle kavandamisel liita uus küttesüsteemi kaugküttevõrk. Kuigi hageja väitis, et uus torustik tuli seetõttu rajada, et Sakala 16 ei võimaldanud enam sooja saada, on see siiski ainetu, sest 2003.a.lepingu p 3 sisu, viidatud 2010.a. ehitusloa andmed ja tehnovõrkude plaan 2011.a. kinnitavad siiski vastupidist ehk et tegelikult oli Sakala 16a omanikul soov ja huvi saada hoonele Sakala 16 kinnistust sõltumatu soojaga varustamine läbi kaugküttevõrgu, mida tuli nii ehk nii teha, põhjusel, et 2004.a muutus kagukütte regulatsioon seaduse ja vastava linna määruse tasandil.
71.Seega kulutused, mida pidi Sakala 16a omanik kandma seoses uue hoone küttevarustuse tehnosüsteemide ehitamisega, ei ole tingitud mitte Sakala 16 kinnistu omanike käitumisest, vaid Sakala 16a omaniku huvist saada hoonele uus küttesüsteem ja -varustus, mis ei sõltuks teisest kinnistust ja mis pidi 2004.a Kaugkütteseaduse ja Tallinna linna volikogu määruse järgi nii ehk nii olema lülitatud kaugküttesüsteemi. Vastasel korral puudunuks Sakala 16a omanikul vajadus üldse planeerida hoonele 2011.a. trasse uude kohta nii nagu kohus tuvastas (sõltumatult Sakala 16 hoonest) kui pooled poleks 2003.a. silmas pidanud seda, mida kohus tuvastas, aga mida nõudsid ka 2004.a. kehtima hakanud õigusaktid. Nagu kohus märkis, hakkas hageja alles 2012. a. nõudma (vaidlus ka puudus) Sakala 16 omanikelt, et nad võimaldaks jälle sooja saada reaalkoormatise kaudu ehk pärast seda, kui hagejal olid olemas linna tingimused, tehnovõrkude projekt, ehitusluba, mille järgi ta planeeris ja pidigi planeerima uue hoone küttesüsteemi eesmärgiga ja kohustusega lülitada see kaugküttevõrku mitte Sakala 16 kinnistul olevasse küttesüsteemi.
72.Teisisõnu, olukorras, kus 2004.a. pidi Sakala 16a uus hoone soojasüsteem õigusaktide kohaselt lülitatama kaugküttevõrku, hagejal oli olemas 2010. aasta ehitusluba, milles nähti ette uuele hoonele kagukütte, 2011.a planeeris T-Modul Sakala 16a küttetehnovõrgud nii, et neid oleks võimalik liita kaugküttevõrku, siis leiab kohus, et selle uue hoone küttevõrgu 19 (23)
(tehnovõrgu) kulud tuli Sakala 16a omanikul kanda sõltumata sellest, et kinnistusraamatus oli tema kasuks reaalkoormatis. Nii ei ole nendel kuludel, mida hageja kandis selle uue küttesüsteemi planeerimisel/ehitamisel mingit seost kostjate kahjuks seatud reaalkoormatisega ja selle täitmisega või mittetäitmisega nende poolt, sest nende kulude kandmise riisikot kandis hageja.
73.AÕS § 231 sätestab, et reaalkoormatise seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud ja TsÜS § 77 lg 3 järgi saab seaduses sätestad vormis tehtud tehingut muuta/ lõpetada samas vormis, milles see tehtud on. Selles mõttes tõepoolset ei lõpetanud ülalviidatud 2003.a. lihtkirjalikus vormis sõlmitud leping reaalkoormatise kokkulepet, ent ei tähenda seda, et reaalservituudiga seotud elulised asjaolud poleks oluliselt muutunud nii, et seda saaks üldse täita. Seega on iseenesest õige küll hageja väide, et reaalkoormatise lepingut ei ole lõpetatud seaduses sätestatud vormis, kuid see ei tähenda, et reaalkoormatist, mis on seni seatud, oleks võimalik täita.
74.Eelpool viidatud olukord, kus a) hageja planeeris uue hoone küttesüsteemi eesmärgiga saada see lahus Sakala 16 küttesüsteemist (milleks tehti 2011.a. vastavad joonised, tehnilised lahendused, anti ehitusluba juba 2010.a.), b) kaugkütteseadusest ja linna ülalnimetatud määrusest tulenevalt oligi Sakala 16a kohustus liituda kaugküttevõrku, c) Sakala 16 omanik kohustus maksma 2003.a. kokkuleppe järgi uue süsteemi eest 60 000 kr põhjusel, et omanik kavatses uuele hoonele saada uue küttesüsteemi, mis on lahus Sakala 16 süsteemist, d) Sakala 16 küttesüsteem oli lahti ühendatud Sakala 16a. süsteemist 2003.a., on kohtu arvates reaalkoormatisega seotud elulised asjaolud niivõrd palju muutunud, et sisuliselt ei ole sellel reaalservituudil, mis on seni kantud Sakala 16a kinnistu igakordse omaniku kasuks Sakala 16 kinnistututele, mingit faktilist sisu AÕS § 229 lg 1 mõttes ja seda pole võimalik kohtu hinnangul ka täita VÕS § 76 lg 1, 2 järgi. VÕS § 108 lg 2 p 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Kohustuse täitmist ei või nõuda, kui kohustuse täitmine on võimatu. Lisaks ei saa võlausaldaja VÕS § 101 lg 3 alusel tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Eeltoodu tõttu ei saa hageja nõuda reaalkoormatise täitmist VÕS § 76 lg 1, 2, kostjatelt selle täitmist, sest täitmine on kohtu hinnangul ka võimatu VÕS § 108 lg 2. Lisaks oleks selle täitmise nõudmine hageja poolt ka vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega VÕS § 6 lg 1. 2 järgi. Nimelt on mõistlikult vastuvõetamatu ja hea usu põhimõttega vastuolus hagejal nõuda 2012. aastal kostjatelt reaalkoormatise täitmist olukorras, kus 1) hageja ise oli juba uut hoonet ja selle küttesüsteemi plaaninud varem ehitada nii, et see on lahus Sakala 16 küttesüsteemist (2010.a. ehitusluba, xxx plaan 2011), 2) oli teada, et hoone 20 (23)
tuleb nii ehk nii lülitada kaugküttevõrku, mis oli ka kohustuslik 2004.a. Teisisõnu pidi hageja VÕS § 6 lg 1, 2 järgi heas usus ja mõistlikult käituva võlasuhte poolena teadma, et tegelikult ei ole tal 2012.a. vaja ega võimalik reaalkoormatisest tulenevaid õigusi teostada ja seda ei või ta nõuda ka kostjatelt. Eeltoodu tõttu on märgitud reaalkoormatise täitmise nõue kostjate vastu hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega vastuolus. Nagu kohus tuvastas, pidi hageja uue hoone uue küttesüsteemi kulud nii ehk nii kandma, mistõttu ei ole neil mingit seost VÕS § 127 lg 3 järgi kostjate poolt reaalservituudi täitmata jätmisega, sest selle kulu kandmise riisiko oli hagejal VÕS § 101 lg 3 järgi.
75.Kuivõrd a) hagejal ei ole võimalik nõuda kostjatelt reaalkoormatise täitmist, sest selle täitine on võimatu VÕS § 108 lg 2 järgi, ja b) ja selle nõudmine on vastuolus ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega VÕS § 6 lg 1, 2 järgi, ja c) hageja kandis uue küttesüsteemi kulude riisikot VÕS § 101 lg 3 mõttes, siis ei ole kuludel ja nende kandmisel seost kostjate poolt reaalkoormatise täitmata jätmisega ning hageja ei saa hageja VÕS § 101 lg 3, § 108 lg 2 p 1 järgi tugineda kostjate poolsele reaalkoormatise täitmise kohustuse rikkumisele (et kostjad ei võimalda hagejale soojusenergiat ega müü kütet) ega nõuda omakorda VÕS § 115 lg 1 ja § 127 lg 1, 3 väidetavate kulude kandmise tõttu kostjatelt kahju hüvitamist. Eeltoodud tõttu jääb kahju hüvitamise nõue ja sellelt arvestatud viivisenõue rahuldamata. Kuna hagi jääb eeltoodu alusel rahuldamata, ei ole vaja kohtul anda hinnangut kostja esitatud ekspertarvamusel 15.03.12 (I kd lk 103-108) Sakala 16a ehitusprojekti kohta. Aegumine
76.Mis puudutab poolte väiteid, kas hageja väidetav nõue on aegunud, siis kohus ei nõustu sellega, et nõue oleks aegunud. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tulenev nõude aegumine 3 aastat. Hageja esitas kahjunõude kohtusse 04.09.2015. TsÜS § 147 lg 1 järgi algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui õigustatud isik võib nõuda teiselt isikult teatud teost hoidumist, algab teost hoidumise nõude aegumistähtaeg kohustuse rikkumisest, lg 2 sätestab, et nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Hageja nõudis kostjatelt kahju hüvitamist, seega ei ole nõude aegumine seotud mitte sellega, kas ja millal hageja väidetavad kulud või väidetava kahju kandis, vaid millal ta andis tähtaja kahju hüvitamiseks kohustatud isikule VÕS § 115 lg 1, 2 ja § 114 järgi. Seega ei nõustu kohus kostjatega, et aegumise algusega tuleb seostada AS xxx 12.01.12 kirja (I kd lk167), kus AS xxx teatas, et Sakala 16a ehitatakse uus küttetrass vastavalt planeeringule, sest tegemist pole hageja nõudega, mis oleks esitatud kostjatele ja kellelt oleks nõutud täitmist. Käesoleval juhul tõi hageja esile ja tõendas vastava kirjaga, et nõudis kostjatelt kohustuse täitmist 18.12.2012 ehk et väidetav kahjunõue muutus sissenõutavaks
18.12.12.Seega hakkas aegumise tähtaeg kulgema TsÜS § 146 lg 1, 147 lg 1, 2 ja 134 lg 1, 2, § 135 lg 1 järgi 18.12.12 ja 3-aastane aegumistähtaeg lõppes TsÜS § 136 lg 2, § 135 21 (23)
lg 2 järgi 18.12.2015 kl 24.00. Nii ei ole väidetav kahjunõue aegunud, kuid sellel ei ole vaidluses tähtsust, sest kahjunõue jäi rahuldamata muudel põhjustel. Muud tõendid, väited
77.Kuna hagi jäi rahuldamata ülaltoodud põhjustel, siis ei A kohus hinnangut poolte väidetele osas, millised kulud kandis hageja seetõttu, et liitus AS –ga Tallinna Kütte, millised tööd tuli teha trassi ehitamiseks, kui palju tuli nende eest tasuda, palju ta maksis, kas need tööd on põhjendatud, kas hageja on kajastatud majandusaasta aruandeis kulude nõuet, kui suured oleksid kulud, kui tuleks Sakala 16 kaudu jätkata sooja müüa, kui suur on kahju ulatus, kas see on tõendatud, põhjendatud ja kas ja mis ulatuses tuleks seda hüvitist vähendada VÕS § 139, 140 järgi. Seetõttu ei hinda kohus AS xxx akti nr 9, AS xxx arvet nr 611053, maksekorraldusi (I kd 61-66), hageja majandusaasta aruandeid (I kd 138- 166), kostaja viidatud (hageja esitatut tõend) 30.07.12 kirjas märgitud andmeid küttevõimsuste kohta (I kd lk 39). Samuti ei A kohus hinnangut viivise arvestusele, selle suurusele ja ka sellele, kas viivist tuleks vähendada VÕS § 113 lg 1, 8 ja § 162 järgi. Ka ei ole vaja anda kohtu arvates hinnangut poolte väidetele ja tõendite sellest, kas ja mis asjaoludel vaidlesid pooled võimaliku veeühenduse katkemise üle (I kd lk 110-122). Lisaks ei oma tähtust kostja esitatud Tallinna Halduskohtu otsus 22.10.12 (I kd 100), kuna see jäi läbi vaatamata ning sisulist lahendist tehtud kohus ei teinud. Samuti ei ole vaja anda hinnangut kostja argumentatsioonile, kas poolte vahel on lepingulised kohustused VÕS § 97 mõttes muutunud. Menetluskulude jaotus, protokolli parandamise taotlus
78.Kuna hagi jäi rahuldamata, jäävad kostjate menetluskulud TsMS § 162 lg 1, 2 alusel hageja kanda ja hageja menetluskulud tema enda kanda. Kohtu hinnangul on TsMS § 8 lg 2 alusel koostoimes § 165 lg 5 võimalik jätta kostjate menetluskulud solidaarselt hageja kanda. Kohus määrab kulude suuruse kindlaks pärast asjas tehtud lahendi jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2, lg 2).
79.Hageja palus 26.02.2019 taotluses parandada 25.92.19 istungi protokolli hageja esindaja poolt protokolli 3. leheküljel alt 2. lõigus antud selgitust ning asendada lause „Nendest summadest siin 2003.a lepingus juttu ei ole“ järgmise selgitusega: „Algse, so 2001.a reaalkoormatise lepingu, p-s 7.2 konkreetsetest summadest juttu ei ole, on vaid viide, et kulud kantakse võrdsetes osades. 2003.a lepingu p-s 3 on täpsustatud summasid ja määratletud ära maksimaalne piirmäär 60 000 krooni, mille ulatuses saab nõuda teiselt poolelt olemasoleva gaasikatla trassiühenduse taastamise ja käigus hoidmise kulude hüvitamist“.
80.Kohus leiab, et taotlus tuleb rahuldada TsMS § 53 lg 4 ja parandada 25.92.19 istungi protokolli hageja esindaja poolt protokolli 3. leheküljel alt 2. lõigus antud selgitust ja asendada lause „Nendest summadest siin 2003.a. lepingus juttu ei ole.“ lausega: „Algse, so 2001.a reaalkoormatise lepingu, p-s 7.2 konkreetsetest summadest juttu ei ole, on vaid viide, et kulud kantakse võrdsetes osades. 2003.a lepingu p-s 3 on täpsustatud summasid ja määratletud ära maksimaalne piirmäär 60 000 krooni, mille ulatuses saab nõuda teiselt 22 (23)
poolelt olemasoleva gaasikatla trassiühenduse taastamise ja käigus hoidmise kulude hüvitamist“.
(digitaalne allkiri) Kohtunik
23 (23)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.