C.Y hagi Y.B vastu kaasomandi lõpetamiseks ja tahteavalduste andmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28.08.2024. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y.B apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja C.Y (isikukood XXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Olavi-Jüri Luik ja vandeadvokaadi abi Getter Ulla Kostja Y.B (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Männik
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 22.05.2025. a istungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 28.08.2024. a otsus osas, millega maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja hüvitise väiksemas ulatuses kui 132 500 eurot. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja hüvitis 132 500 eurot.
Lõpetada kinnisasja asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXX), kaasomand selliselt, et Y.B annab 1⁄4 kinnisasja mõttelise osa omandi C.Y omandisse.
2.3.Kohustada C.Y tasuma Y.B-le hüvitis 132 500 eurot ühe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
2-23-16114
2.4.Kohustada Y.B-d andma tahteavaldus kinnisasja (registriosa nr XXXXXX) 1⁄2 mõttelise osa üle andmiseks C.Yle siis, kui C.Y on tasunud Y.B-le hüvitise 132 500 eurot või kui Y.B on sattunud hüvitise vastuvõtmisega viivitusse.
2.5.Kohustada Y.B-d andma nõusolek kinnistusraamatu seaduse § 341 lg 1 järgi tema suhtes omanikukande kustutamiseks ning C.Y 1⁄2 mõttelise osa omanikuna sisse kandmiseks siis, kui C.Y on tasunud Y.B-le hüvitise 132 500 eurot või kui Y.B on sattunud hüvitise vastuvõtmisega viivitusse.
2.6.Kohtuotsust saab kinnisasja (registriosa nr XXXXXX) omandamise osas täita ühe kuu jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest. Kui C.Y ei täida kohtuotsuse tervikresolutsiooni p-s 2.3 märgitud kohustust tasuda Y.B-le 132 500 eurot ühe kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest, siis kaotavad otsuse resolutsiooni punktid 2.2, 2.3, 2.4 ja 2.5 õigusjõu.
2.7.Jätta Harju Maakohtu 16.11.2023 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu kehtima otsuse täitmist tagava abinõuna.
2.8.Jätta menetluskulud poolte endi kanda.
3.Y.B apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Jätta ringkonnakohtu menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.C.Y (hageja) esitas 14.11.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse Y.B (kostja) vastu kaasomandi lõpetamise ja tahteavalduste andmiseks kohustamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt omandasid hageja ja W 2008. aastal kaasomandisse 1⁄2 mõttelist osa kinnisasjast XXX (registriosa nr XXXXXX). Hagejale kuulus 1⁄4 ja Wle 1⁄4 suurune osa. Hageja esitas tsiviilasjas nr 2-230-1257 W vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks ning 25.10.2023.a otsusega lõpetas Harju Maakohus kaasomandi. Enne otsuse tegemist jõudis W talle kuuluva mõttelise osa võõrandada kostjale ja hageja oli sunnitud esitama uue hagi kostja vastu.
1.1.Hageja soovib lõpetada kinnisasja kaasomandi selliselt, et kinnisasja 1⁄2 mõttelise osa kaasomand jääb hagejale ning hageja tasub selle eest kostjale hüvitist. RE Kinnisvara AS eksperthinnangu kohaselt on XXX 1⁄2 mõttelise osa kinnistu turuväärtus 265 000 eurot. Kinnisasja soetamiseks võetud laenu jääk LHV Pank AS-i ees on hagiavalduse esitamise seisuga 37 068,54 eurot. Võttes arvesse, et 1⁄2 kaasomandi osa turuväärtus on 265 000 eurot
2
2-23-16114 ning laenujääk on 37 068,54 eurot, on hageja valmis tasuma kostjale hüvitist (265 000 – 37 068,54) ÷ 2 = 113 965,73 eurot.
1.2.Kinnisasja turuväärtus on 265 000 eurot ilma hüpoteekideta. Vaidlusaluse kinnisasja mõttelist osa koormab kaks hüpoteeki: hüpoteek 407 000 krooni AS LHV Pank kasuks ja hüpoteek 1 164 000 krooni AS LHV Pank kasuks. Hüpoteekidega on tagatud nõuded, mis tulenevad AS LHV Pank ja hageja ja W vahel sõlmitud laenulepingust. 15.08.2024 seisuga on laenu jääk 35 151,18 eurot. Kostja vastuväited
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Asjakohane ei ole hageja viide hageja ja W vahelisele kohtuvaidlusele tsiviilasjas nr 2-23-1257. Kostja ei teadnud kinkelepingu sõlmimisel nimetatud vaidlusest. Hageja ei ole enne Harju Maakohtule hagi esitamist pöördunud kostja poole vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks ega teinud ettepanekut kaasomandi lõpetamiseks. Kostja võtab TsMS § 231 lg 2 mõttes omaks, et vaidlusaluse kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtus on käesoleval ajal 265 000 eurot. Kinnistu mõttelise osa jätmisel hagejale peaks hageja hüvitama kostjale pool kinnistu mõttelise osa väärtusest 265 000 eurot ehk 132 500 eurot, mitte 113 317,61 eurot. Sisuliselt võtab kostja hagi kohe õigeks, kuid hageja on arvutanud kinnistu mõttelise osa väärtuse, mis tuleb kostjale hüvitada, ebaõigesti. Õiglane ja kohene hüvitis kostjale omandiõiguse kaotuse eest tuleb määrata ilma hüpoteeke arvestamata. Kostja ei ole erinevalt hagejast hüpoteegiga tagatava laenulepingu pool. Kui kinnisasi müüdaks täitemenetluses 265 000 euro eest ja tasutaks laenujääk 37 068,54 eurot, saaks kostja küll hüvitise 113 965,73 eurot, kuid tal tekiks hageja vastu nõudeõigus AÕS § 349 lg 3 alusel. Isegi kui kostja saaks sel juhul esitada nõudeid W vastu, ei muuda see tema õiguslikku positsiooni. Laenulepingu järgi vastutavad hageja ja W solidaarselt. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus oma 28.08.2024. a otsusega rahuldas hagi, lõpetas hageja ja kostja kaasomandi selle jätmisega hagejale ja pani hagejale kohustuse maksta kostjale tema osa eest hüvitise 114 924,41 eurot.
3.1.Maakohus tuvastas, et hageja ja W omandasid 2008. aastal kaasomandisse 1⁄2 mõttelist osa kinnisasjast XXX (registriosa nr XXXXXX). Hagejale kuulus 1⁄4 ja Wle 1⁄4 suurune osa. Hageja ja W võtsid ühiselt laenu ja koormasid endale kuuluvad mõttelised osad hüpoteekidega kokku summas 1 571 000 krooni AS LHV Pank kasuks.
3.2.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomand tuleb lõpetada hageja taotletud viisil, mille kohaselt kinnistu kaasomandi 1⁄2 osa jääb hagejale ning hageja tasub kostjale hüvitise omandi kaotuse eest. Pooled ei taotlenud kaasomandi lõpetamist muudel viisidel. Kaotatud omandi väärtus tuleb määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Pooled on üksmeelel, et vaidlusaluse kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtus on käesoleval ajal 265 000 eurot.
3.3.Eeldada saab, et kinnistu potentsiaalne ostja arvaks pakkumise tegemisel hüpoteekidega tagatud kohustused ligikaudses ulatuses kinnisasja väärtusest maha. Kuna hüpoteegid jäävad kinnisasja koormama ka pärast poolte kaasomandi lõpetamist, on põhjendatud arvestada hüvitise suuruse määramisel hüpoteekidega tagatud nõude reaalset suurust kaasomandi
3
2-23-16114 lõpetamise seisuga. Asjatundja Urmas Võimre on andnud hinnangu kinnisasja turuväärtusele ja leidnud, et hüpoteegid mõjutavad kinnisasja väärtust.
3.4.Kohtupraktikas on leitud, et olukorras, kus korteriomandi omandamiseks ei võtnud laenu mõlemad kaasomanikud (korteriomand omandati ühe kaasomaniku ja kolmanda isiku poolt võetud laenu arvel), on võimalik mõlemale kaasomanikule panna kohustus kasutada enampakkumisel saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-39-17, p 12; Tallinna Ringkonnakohtu 20.04.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-18-18362, p 27). Kinkelepingu p-s 2.2.3 on kostja kinnitanud, et on teadlik kinnisasja koormavatest hüpoteekidest ning notari selgitustest võimaliku sundtäitmise kohta kolmanda isiku nõude täitmiseks. Õige ega õiglane ei ole olukord, kus kostja, kes pole kinnisasja 1⁄4 mõttelise osa enda omandisse saamiseks kulutusi teinud, saab kaasomandi lõpetamisel hüvitise, mille ulatuse määramisel ei ole arvestatud kinnistu 1⁄4 mõttelisa osa omandamiseks võetud laenukohustust.
3.5.Maakohus ei nõustunud kostja väitega, et kui kostja täidaks laenukohustuse, tekiks tal hageja vastu nõue. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja ei täidaks laenulepingust tulenevaid kohustusi ning et sellevõrra oleks kostjal mistahes nõudeid hageja vastu. Ka ei ole hageja tuginenud asjaolule, et hüpoteek tagab mistahes muid hageja (sh suurendatud) kohustusi.
3.6.Laenujääk 13.08.2024 seisuga on 35 151,81 eurot. Arvestades poolte 1⁄2 kaasomandiosa väärtust ja sellel lasuvaid kohustusi, tuleb hagejal tasuda kostjale omandi kaotuse eest hüvitist 114 924,41 eurot, s.o kaasomandi 1⁄2 osa väärtus 265 000 eurot – kohustused 35 151,18 eurot ÷ 2. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kohustas maakohus kostjat andma tahteavalduse kinnisasja mõttelise osa kinnisasja mõttelise osa üleandmiseks hagejale ning nõusoleku kinnistusraamatusse osa ülemineku kohta kanda tegemiseks kinnistusraamatuseadus § 341 lg 1 järgi. Maakohus määras otsuse täitmise viisi TsMS § 445 lg 1 ja VÕS § 110 lg 5 järgi kindlaks selliselt, et kohtuotsust saab kinnisasja omandamise osas täita ühe kuu jooksul alates otsuse jõustumisest
3.7.Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 4 järgi poolte enda kanda. Kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte kanda. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest saaks järeldada, et kostja oli teadlik tsiviilasja nr 2-23-1257 kohtumenetlusest, ning et kostja ja W kooskõlastatult ja pahatahtlikult võõrandasid kinnisasja kaasomandi mõttelise osa tsiviilasja nr 2-23-1257 kohtumenetluse kestel hagejat ja kohut sellest teavitamata. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Hea usu põhimõttest tulenevalt on võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane.
4.1.Kostja ei ole laenulepingu pooleks AS-ga LHV Pank, mille täitmise tagamiseks koormab kaasomandi osa hüpoteek. Asjakohane ei ole maakohtu viide, et olukorras, kus korteriomandi omandamiseks ei võtnud laenu mõlemad kaasomanikud, on võimalik mõlemale kaasomanikule panna kohustus kasutada enampakkumisel saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Kohtupraktikas on üksnes leitud, et kaasomanik peab andma hüpoteegist vabanemiseks oma panuse. See ei mõjuta hüvitise lõplikku suurust. Asjatundja U. Võimre arvamus ei ole asjakohane hüvitise määramise põhimõtete kindlaks tegemisel. Asjakohane ei ole maakohtu kaalutlus, et kostja ei ole kinnisasja omandamiseks teinud vastusooritust. 4
2-23-16114
4.2.Maakohus jättis käsitlemata kostja väite, et kuna kostja ei ole laenulepingu pool, saab ta võimaliku 1⁄2 mõttelise osa sundmüügi korral täita hageja kohustuse laenuandja ees ning sellisel juhul läheb temale vastavalt AÕS § 349 lg 3 rahuldatud ulatuses nõue üle. Kui hageja täidab laenulepingutest tulevad kohustused lõpuni, oleks 1⁄2 mõttelise osa kinnistust turuväärtus 265 000 eurot. Seetõttu oleks hageja poolt pahauskne TsÜS § 138 lg 2 mõttes nõuda kaasomandi jagamisel, et kaasomandi väärtus oleks väiksem hageja kohustuste võrra hüpoteegipidaja ees.
4.3.Menetluskulud maakohtus oleks tulnud jätta hageja kanda. Kostja märkis juba kostja vastuses, et vastavalt TsMS § 168 lg 6, kui kostja võtab hagi kohe õigeks, kannab hageja menetluskulud ise, kui kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks. Sisuliselt võttis kostja hagi kohe õigeks, kuna hageja oli vaid arvutanud kinnistu mõttelise osa väärtuse, mis tuleb kostjale hüvitada, ebaõigesti. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja avaldas ringkonnakohtu istungil, et kui kohus ei pea õiglaseks hüvitiseks omandi kaotuse eest 114 924,41 eurot, siis on hageja valmis tasuma kostjale hüvitist kuni 132 500 eurot.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada hagejalt välja mõistetava hüvitise osas osaliselt ja teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista hagejalt kostja kasuks välja hüvitis 132 500 eurot. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
7.Maakohus tuvastas siinse otsuse p-s 3.1 märgitud asjaolud, mille üle ei ole vaidlust ka apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel. Apellatsiooniastmes ei ole pooltel vaidlust ka selle üle, et kinnisasja turuväärtus ilma hüpoteeke arvestamata on 265 000 eurot. Pooled ei ole muutnud oma seisukohta, et kinnisasi tuleb jätta hageja omandisse, pannes hagejale kohustuse hüvitada kostja osa rahas. Pooltel ei ole üksmeelt hüvitise suuruse osas.
8.Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled küsimuses, kas omandi kaotuse eest AÕS § 77 lg 2 järgi välja mõistetava hüvitise määramisel tuleb arvestada asjaoluga, et kinnisasja koormavad hüpoteegid, mis tagavad kolmanda isiku nõudeid hageja vastu, kuid mitte kostja vastu.
8.1.Hiljutine kohtupraktika (RKTKo 29.05.2025, 2-20-17399) selgitab, et kaasomandi lõpetamisel AÕS § 77 lg 2 järgi saavad kaasomanikud maksma panna erinevaid kaasomandiga seotud rahalisi nõudeid. Olukorras, kus üks kaasomanik on teinud kaasomanike kokkuleppel või enamuse otsusel kinnisasja korrashoiuks, säilitamiseks või parendamiseks kulutusi või kinnisasja säilitamiseks vajalikke toiminguid eelneva kokkuleppe või enamuse otsuseta, on kulusid kandnud kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt AÕS § 72 lg-te 1 ja 4 alusel kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osaga. Samuti saab solidaarvõlgnik olukorras, kus ta on täitnud ühist kohustust suuremas ulatuses, kui temale langevas osas, esitada teise solidaarvõlgniku vastu tagasinõude VÕS § 69 lg 2 alusel (samas, p 21). Kirjeldatud nõuded on võimalik kohtule esitada tasaarvestuse vastuväitena (samas, p 22).
5
2-23-16114
8.2.Varasemalt on kohtupraktikas leitud, et hüpoteegiga koormatud kaasomandiosa omaniku huvides võib olla see, kui kohus määrab otsuses, millega kohustatakse kaasomanikke taluma kaasomandi müüki enampakkumisel, tema taotlusel TsMS § 445 lg 1 kohaselt otsuse täitmise korra, mille kohaselt enampakkumise tulemist hüvitatakse kõigepealt hüpoteegipidajate nõuded ja kustutatakse hüpoteegid ning seejärel makstakse üle jääv raha kaasomanikele. Selliselt saavad enampakkumisel osalejad teha pakkumisi arvestusega, et asi omandatakse enampakkumisel vabana hüpoteekidest (RKTKo 22.03.2023, 2-19-18320, p 18).
8.3.Viidatud kohtupraktikast saab järeldada, et kui siinsel juhul oleks maakohus määranud, et pooltele kuuluv osa kinnisasjast müüakse avalikul enampakkumisel ning tulemist tasutakse esmalt hüpoteegiga tagatud nõuded 35 151,18 eurot ja ülejäänud raha jagatakse võrdselt, oleks kostjal tekkinud hageja vastu tagasinõue AÕS § 349 lg 3 alusel ning kostja oleks saanud selle nõude maksma panna samas menetluses vastuväite esitamisega.
8.4.Kolleegiumi hinnangul tuleb AÕS § 77 lg-t 2 mõista selliselt, et kaasomandi lõpetamisel selle jätmisega ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse hüvitada teise kaasomaniku osa rahas, ei ole hüvitise määramise põhimõtted oma osast ilma jääva kaasomaniku jaoks oluliselt kahjulikumad kui müümisel enamapakkumisel. Seega tuleb siinses vaidluses välja mõistetava hüvitise määramisel arvestada asjaoluga, et kinnisasja koormavad hüpoteegid, mis tagavad kolmanda isiku nõudeid hageja vastu, kuid mitte kostja vastu.
8.5.Kostja on esile toonud kõik AÕS § 349 lg 3 järgi esitatava nõude eeldused ning nende üle pooltel vaidlust ei ole. AÕS § 349 lg 3 järgi, kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Maakohus tuvastas, et jagatavat kinnisasja mõttelist osa koormavad hüpoteegid kokku 1 571 000 krooni AS LHV Pank kasuks, mis tagavad panga solidaarset nõuet hageja ja W vastu 35 151,18 eurot. Et kostja ei ole laenulepingu järgi kohustatud isik, siis asja müügil tasuks ta hageja võlast poole ning vastavas ulatuses läheks panga nõue hageja ja W vastu talle üle. Selle nõude saaks kostja maksma panna kaasomandi lõpetamise menetluses vastuväite esitamisega. AÕS § 77 lg 2 järgi tuleb seda asjaolu arvestada ka siis, kui kinnisasi jääb hagejale koos kohustusega hüvitada kostja osa rahas. Kokkuvõttes tuleb kostjale välja mõista hüvitis pool kinnisasja turuväärtusest ilma hüpoteegiga tagatud nõudeid arvestamata ehk 132 500 eurot.
9.Kolleegium ei nõustu kostja etteheidetega menetluskulude jaotuse osas. Maakohus viitas õigesti, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte kanda TsMS § 162 lg 4 järgi. Et kostja ei võtnud hagi täielikult õigeks ning maakohus ei rahuldanud hagi õigeksvõtul põhineva otsusega (TsMS § 440 lg 1), ei ole alust jaotada menetluskulusid TsMS § 168 lg 5 järgi.
10.Kolleegium täpsustab maakohtu otsuse tervikresolutsiooni esitamisel tahteavaldusi, mida kostjat kohustatakse andma. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt RKTKm 29.09.2010, 3-2-1-65-10, p 20). Hageja ei pea paluma vastaspoole tahteavalduse asendamist kohtulahendiga, sest kohtulahend asendab seda seaduse alusel (RKTKo nr 3-2-1-42-13, p 12). Selleks, et kinnisasja või kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõigus läheks AÕS §-s 641 järgi ühelt isikult teisele üle, tuleb muuhulgas omandaja kanda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatus omanikukande tegemine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut kande tegemiseks (KRS § 34 1 lg 1).
6
2-23-16114 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
11.Ringkonnakohtu menetluskulude jaotamisel lähtub ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 ja § 163 lg 1 järgi apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatusest. Kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, mistõttu jätab ringkonnakohus menetluskulud apellatsiooniastmes poolte enda kanda.
(allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Kadri Mälberg, Neve Uudelt
7
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.