Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Harju Maakohus Alan Biin 28.08.2024, Tallinn 2-23-16114 C.Y hagi Y.B vastu kaasomandi lõpetamise ja tahteavalduste andmiseks kohustamise nõudes 3 500 eurot Hageja: C.Y (isikukood XXX; elukoht XXX); Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaat OlaviJüri Luik ja advokaat Getter Ulla (Advokaadibüroo LEXTAL; e-post xxx); Kostja: Y.B (isikukood XXX; elukoht XXX); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Martin Männik (Pohla & Hallmägi; e-post xxx) Kirjalikus menetluses
Menetluse liik
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada C.Y (C.Y) hagi Y.B vastu kaasomandi lõpetamise ja tahteavalduste andmiseks kohustamise nõudes.
2.Lõpetada kinnisasja, asukohaga XXX 7, XXX-i (registriosa nr xxx), kaasomand selliselt, et Y.B annab 1⁄4 kinnisasja mõttelise osa omandi C.Y (C.Y) omandisse.
3.Kohustada C.Y (C.Y) tasuma Y.B ́le hüvitise 114 924,41 eurot omandi kaotuse eest ühe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
4.Kohustada Y.B ́t andma tahteavaldused kinnisasja (registriosa nr xxx) kinnistusregistri II jaos tema suhtes omaniku kande kustutamiseks ning C.Y (C.Y) 1⁄2 mõttelise osa omanikuna sisse kandmiseks siis, kui C.Y on tasunud Y.B ́le hüvitise 114 924,41 eurot omandi kaotuse eest või kui Y.B on sattunud hüvitise vastuvõtmisega viivitusse. Asendada Y.B tahteavaldused omanikukande muutmiseks kohtulahendiga.
5.Kohtuotsust saab kinnisasja (registriosa nr xxx) omandamise osas täita ühe kuu jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest. Kui C.Y ei täida kohtuotsuse resolutsiooni p-s 3 märgitud kohustust tasuda Y.B ́le 114 924,41 eurot hüvitisena ühe kuu jooksul arvates kohtuotsuse jõustumisest, siis kaotavad otsuse resolutsiooni punktid 2,3 ja 4 õigusjõu.
6.Jätta Harju Maakohtu 16.11.2023 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu kehtima otsuse täitmist tagava abinõuna.
7.Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Hüvitatavad kulud puuduvad. Edasikaebamise kord Käesolevale kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (e-posti
2-23-16114 aadress [email protected]) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.C.Y (hageja) esitas 14.11.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse Y.B (kostja) vastu kaasomandi lõpetamise ja tahteavalduste andmiseks kohustamise nõudes. Hagiavalduses esitatud asjaolude järgi kuulus hagejale ja V K kaasomandina 1⁄2 suurune mõtteline osa kinnisasjast asukohaga XXX 7 (registriosa nr xxx). Hagejale kuulus 1⁄4 ja V K 1⁄4 suurune osa. Kaasomand osteti enne hageja ja V K abielu 2008. aastal. Hageja ja V K abielu lahutati Harju Maakohtu 18.11.2022 kohtuotsusega.
2.Harju Maakohus võttis 08.03.2023 kohtumäärusega tsiviilasjas nr xxx menetlusse V K hagiavalduse hageja vastu kinnisasja kaasomandi ja sõiduauto ühisomandi lõpetamiseks. Hagiavalduse esitamise hetkel olid kinnisasja kaasomanikud 1⁄4 suuruses mõttelises osas K H , 1⁄4 suuruses mõttelises osas K H, 1⁄4 suuruses mõttelises osas C.Y ja 1⁄4 suuruses mõttelises osas C.Y (P) (hageja). C.Y loobus 05.05.2023 kinnisasja kaasomandi lõpetamise nõudest. Kuivõrd C.Y loobus kaasomandi lõpetamise nõudest, aga hageja soovis siiski kaasomandi lõpetamist, esitas hageja 15.05.2023 V K vastu nimetatud vastuhagi kinnisasja kaasomandi lõpetamise nõudes. Harju Maakohtu 25.10.2023 kohtuotsusega lõpetas kohus hageja ja V K kaasomandi 1⁄2 mõttelisele osale vaidlusalusest kinnistust selliselt, et C.Y annab talle kuuluva 1⁄4 kaasomandi osa üle hagejale ja mõistis hagejalt V K kasuks välja hüvitise 113 317,61 eurot. Hagejale ja kohtule teatamata võõrandas C.Y tsiviilasja xxx menetluse kestel, s.o pärast hagiavalduse esitamist ja enne kohtuotsuse tegemist talle kuuluva 1⁄4 suuruse mõttelise osa kinnisasja kaasomandist kinkelepingu alusel Y.B-le (kostjale). Hageja on sunnitud esitama uue hagiavalduse kaasomandi lõpetamiseks kostja vastu.
3.Kostja on hageja jaoks täiesti võõras isik, kuid hagejale teadaolevalt on kostja lähedastes suhetes V Kga. C.Y kinkis kaasomandi osa kostjale, et muuta võimatuks tsiviilasjas nr xxx tehtava kohtuotsuse täitmine ja sellega kindlustada endale võimalus kinnisasjale elama jääda ning tekitada olukord, kus laenulepingust tulenev kohustus jääb 100% ulatuses hageja kanda.
4.Hageja soovib lõpetada kinnisasja kaasomandi selliselt, et kinnisasja 1⁄2 mõttelise osa kaasomand jääb hagejale ning hageja tasub selle eest kostjale hüvitist. Kuivõrd kostja on hageja jaoks täiesti võõras isik, on ilmselge, et hageja ei soovi enda ja oma laste eluruumi jagada võõra isikuga. Kaasomandi osa on hageja ning hageja ja V K ühiste laste kodu, mis 2008. aastal soetatigi ühiste laste üleskasvatamiseks. Hageja soov on, et hageja ja kolmanda isiku lastel oleks võimalik edasi elada harjumuspärases keskkonnas oma senises kodus ning seda ei takistaks V K pahatahtlik käitumine.
5.Hagejal on olemas rahalised vahendid, et tasuda kostjale kaasomandi lõpetamisel hüvitist. RE Kinnisvara AS 17.11.2022 eksperthinnangu kohaselt on XXX 7 Tallinn 1⁄2 mõttelise osa kinnistu turuväärtus 265 000 eurot. Kinnisasja soetamiseks võetud laenu jääk LHV Pank AS-i ees on hagiavalduse esitamise seisuga 37 068,54 eurot. Võttes arvesse, et 1⁄2 kaasomandi osa turuväärtus on 265 000 eurot ning laenujääk on 37 068,54 eurot, on hageja valmis tasuma kostjale hüvitist (265 00037 068,54)/2=113 965,73 eurot.
2-23-16114
6.Hageja 17.01.2024 seisukoha kohaselt kostjale tasutavast hüvitisest tuleb pool kinnisasja soetamiseks võetud laenujäägist maha arvata. Vaidlusaluse kinnisasja hindamisel ja eksperthinnangus, mille kohaselt on 1⁄2 mõttelise osa kinnistu turuväärtus 265 000 eurot, ei ole arvestatud kinnisasjale seatud hüpoteekidega. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hagejale ja kostjale kuuluvatele mõttelistele osadele on seatud kaks hüpoteeki: 1) hüpoteek summas 407 000 krooni kõrvalnõuetega 90 000 krooni ja intressimääraga 17 protsenti C.Y P, Y.B kuuluvatele mõttelistele osadele AS LHV Pank kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks; 2) Hüpoteek summas 1 164 000 krooni C.Y P, Y.B kuuluvatele mõttelistele osadele AS LHV Pank kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kinkelepingu punktis 2.2.3 on kostja kinnitanud, et on teadlik kinnisasja koormavatest hüpoteekidest ning notari selgitustest võimaliku sundtäitmise kohta kolmanda isiku nõude täitmiseks. Kuigi kostja ei ole laenulepingu pool, vastutab ta hüpoteegiga koormatud kinnisasja kaasomanikuna laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest pandiesemega, mistõttu ei vasta tõele kostja väide, justkui puuduvad tal seoses kinnistu mõttelise osaga mistahes kohustused kolmandate isikute ees. Nii hageja kui ka kostja kaasomandiosad on koormatud hüpoteekidega ja see vähendab mõlema kaasomandiosa väärtust, mistõttu tuleb pool kinnisasja soetamiseks võetud laenujäägist kostjale tasutavast hüvitisest maha arvata.
7.Hageja 12.07.2024 menetlusdokumendi kohaselt vaidlusaluse kaasomandi XXX 7 1/2 mõttelise osa turuväärtus on eksperthinnangus leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üleminemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Eksperthinnangus esitatud definitsiooni kohaselt on turuväärtus hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. Seega olukorras, kus eelnimetatud eeldus ei ole täidetud ning kinnisasjale seatud hüpoteegid jäävad vara võõrandamisel püsima, on ka kinnisasja turuväärtus eksperthinnangus esitatuga võrreldes erinev, s.o madalam. Kostja vastutab kaasomanikuna laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest pandiesemega. Kinkelepingu punktis 2.2.3 on kostja kinnitanud, et on teadlik kinnisasja koormavatest hüpoteekidest ning notari selgitustest võimaliku sundtäitmise kohta kolmanda isiku nõude täitmiseks. Ei oleks õiglane, kui kaasomandi ostmiseks võetud laen saaks tasutud üksnes hageja osa arvel.
8.Vaidlusaluse kaasomandi mõttelise osa soetamiseks võetud laenuleping on sõlmitud AS LHV Panga, hageja ja V K vahel, s.o hageja ja V. C.Y on kaaslaenutaotlejad ning hüpoteegipidaja ees solidaarvõlgnikud. Kostja esitatud seisukoht justkui kaotaks kinnisasja 1⁄2 mõttelise osa sundmüügi korral laenujäägi 1⁄2 mõttelise osa kinnistust turuhinnast vaid hageja, kuid mitte kostja on hageja hinnangul väär. Kostja esitatud väited puudutavad hüpoteetilist olukorda, kus kostja tasuks sundtäitmise vältimiseks hüpoteegipidajale laenujäägi. Sealjuures ei tekiks AÕS § 349 lg 3 alusel hüpoteegiga tagatud nõude rahuldanud isikul tagasinõudeõigust üksnes hageja vastu, vaid hageja ja V. K vastu. Kostja väited laenujäägi tasumise kohta ei ole eluliselt usutavad, kuivõrd hageja on palunud kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt kaasomand jääb hageja omandisse. Seega puudub hagejal mistahes soov jõuda olukorda, kus hüpoteegipidaja algataks täitemenetluse hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, hagejal on selge soov omand säilitada. Oluliselt tõenäolisem on aga olukord, kus hagejal tuleb laenulepingust tulenev võlgnevus (s.o hüpoteegiga tagatud nõue) täies ulatuses tasuda, kui V. C.Y ei täida laenulepingust tulenevaid kohustusi solidaarvõlgnikuna ning hagejal tuleb need täita üksi.
9.Hageja 15.08.2024 menetlusdokumendi kohaselt on 15.08.2024 esitamise seisuga eelnimetatud laenu jääk 35 151,18 eurot. Kuivõrd hagejale ja kostjale kuuluva kaasomandi soetamiseks võetud laenu jääk on võrreldes hagiavalduse esitamisega vähenenud, täpsustab hageja hagiavalduses esitatud nõuet ning palub lõpetada kaasomand nii, et kinnisasja 1⁄2 suurune mõtteline osa antakse hageja
2-23-16114 omandisse ja hageja kohustub tasuma selle eest kostjale hüvitist (265 000-35 151,18)/2=114 924,41 eurot.
10.Asjatundja arvamuse kohaselt tuleb kaasomandiosa hüpoteekideta turuväärtusest (RE Kinnisvara AS 17.11.2022 hinnangust nähtuv 1⁄2 kaasomandiosa turuväärtus 265 000 eurot) lahutada vastaval kaasomandiosal lasuvate hüpoteegiga tagatud kohustuste jääk ning saadud tulemus jagada kahega, sest kaasomandiosa kuulub võrdselt kahele kaasomanikule. Puudub igasugune mõistlik põhjus eeldada, et laenu põhitaotlejast kolmas isik, kes ei ole enam kinnisasja mõttelise osa kaasomanik, jätkab pärast kinnisomandi üleandmist kohustuste täitmist. Kui jätta kinnistu mõttelisel osa olevate hüpoteekidega arvestamata, siis tekib olukord, kus kinnisasja mõttelise osa kaasomanik saab hüvitise eeldusel, et kinnisasja mõttelisel osal koormatised puuduvad, kuigi tegelikkuses koormab kinnisasja mõttelist osa hüpoteek, mis tagab kehtivat kohustust. Täiendavalt on asjatundja asunud seisukohale, mille kohaselt koormatud kinnisasja võib samastada vara mõistega TsÜS § 66 tähenduses, kus peetaks silmas nii aktiva kui ka passiva poolt. Teisisõnu, koormatud kinnisasja väärtust ei saa vaadelda lahus sellel lasuvatest koormatistest.
11.Hageja 22.08.2024 seisukoha kohaselt hagejal ei ole põhjust ega soovi põhjendamatult viivitada kaasomandi osa talle üle minemiseks vajalike toimingute tegemisega, sh kostjale hüvitise tasumisega. Hageja soov on omandada kostjalt viimasele kuuluv kaasomandi mõtteline osa esimesel võimalusel, et tagada enda ja oma laste normaalne elukorraldus. Juhul, kui kohus peab kostja taotlust siiski põhjendatuks ning otsustab kohustuse täitmise viisi kindlaks määrata, palub hageja hagi rahuldamise korral määrata, et hageja tasub kostjale viimase kaasomandi osa eest hüvitise kinnistusraamatus omanikukande muutmise nõusoleku andmisega samal ajal, hiljemalt kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Nii on hagejal kohtu määratud aja jooksul võimalik teha kõik vajalikud toimingud kostjale hüvitise tasumiseks ning kostjalt kaasomandi mõttelise osa omandamiseks.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
12.Kostja esitas 05.01.2024 hagile vastuse. Kostja vastuse kohaselt kostjale jäävad tervikuna arusaamatuks hageja poolt hagiavalduses tehtud viited hageja ja V K vahel asetleidnud ja asetleidvatele vaidlustele tsiviilasjas nr xxx. Kostja ei ole olnud ega ole ka praegu nimetatud tsiviilasjas menetlusosaliseks. Põhja Ringkonnaprokuratuuri 07. detsembri 2023. aasta kriminaalmenetluse alustamata jätmise teates nr xxx tuuakse välja et ei ole tuvastatav, et V K ja kostja vaheline võõrandamistehing sõlmiti selleks, et vabastada C.Y laenukohustusest või saada muul moel varalist kasu. Samuti, et kostja osas ei ole tuvastatav ka see, kas ta teadis, et V K ja hageja vahel oli käimas tsiviilvaidlus, ega seda, et üheks vaidluse esemeks oli kinkelepinguga võõrandatud kinnisasja osa.
13.Hageja ei ole enne Harju Maakohtule hagi esitamist pöördunud kostja poole vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks ega teinud ettepanekut kaasomandi lõpetamiseks. Hageja esindaja esitas kostjale selle asemel vaid teate vara arestimisest ning kuriteokaebuse ja kahju hüvitamise nõude esitamise kavatsusest. Peale hagiavalduse saamist kohtuväliselt tehtud kostja kompromissettepaneku hagejale tekkinud vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks jättis hageja samuti vastu võtmata. Kostja võtab TsMS § 231 lg 2 mõttes omaks, et vaidlusaluse kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtus on käesoleval ajal 265 000 eurot, kuid kostjale jääb arusaamatuks, kuidas peaks temale omandi kaotamise eest makstav mõistlik hüvitis olema hagiavalduses väljatoodud 113 965,73 eurot. See, et vaidlusaluse kinnistu 1⁄2 mõttelise osa omandamiseks on võetud laenu, ei muuda mistahes viisil kinnistu 1⁄2 mõttelise osa (turu)väärtust. Kostjal puuduvad seoses kinnistu mõttelise osaga mistahes kohustused kolmandate isikute ees. Seetõttu, kinnistu mõttelise osa jätmisel hagejale peaks hageja hüvitama kostjale pool kinnistu mõttelise osa väärtusest 265 000 eurot ehk 132 500 eurot, mitte 113 317,61 eurot. Kostja ei valda vaidlusalust kinnisasja ega selle mõttelist osa. Sisuliselt võtab kostja hagi kohe õigeks, kuna hageja on vaid arvutanud kinnistu mõttelise osa väärtuse, mis tuleb kostjale hüvitada, ebaõigesti.
2-23-16114
14.Kostja 11.07.2024 menetlusdokumendi kohaselt jääb kostja selle juurde, et vaidlusaluse kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtus on käesoleval ajal 265 000 eurot, mida tõendab hagiavalduse lisana esitatud eksperthinnang. Eksperthinnangu leheküljel 10 on välja toodud, et hindamispraktikas välja kujunenud tava kohaselt hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei ole sõlminud ühtegi laenulepingut, mida tagaks kinnistule seatud hüpoteek. Kui hüpoteegipidaja soovib rahuldada enda nõudeid hageja vastu ning alustab 1⁄2 mõttelise osa kinnisasjast sundtäitmist, tekib kostjal õigus tasuda hüpoteegipidajale võlg hageja asemel. Vastavalt AÕS § 349 lg 3 kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid. Kui näitlikustada käesolevat olukorda, kus 1⁄2 mõttelise osa kinnistust turuväärtus on 265 000 eurot ning hagiavalduse kohaselt on hüpoteegipidaja nõude väärtus (laenujääk) 37 068,54 eurot, siis kui kostja tasuks kinnisasja sundmüügi vältimiseks laenujäägi hüpoteegipidajale, tekiks tal seaduse alusel nõue hageja vastu summas 37 068,54 eurot. Kui jagada kinnisasja müümisel jääk (turuhind – hüpoteegipidaja nõue) summas 227 931,46 eurot kaheks, saaks kostja kinnisasja sundmüümise korral küll 113 965,73 eurot, kuid lisaks sellele tekiks kostjal nõudeõigus hageja vastu (mis on hüpoteegiga tagatud) summas 37 068,54 eurot ehk samas summas kui ta tasus hüpoteegipidaja nõude kostja asemel. Järelikult kaotaks kinnisasja 1⁄2 mõttelise osa sundmüügi korral laenujäägi 1⁄2 mõttelise osa kinnistust turuhinnast vaid hageja, kuid mitte kostja, näiteks juhul, kui kostja tasub hageja ees võla, mida tagab hüpoteek. Kostja jaoks on jätkuvalt 1⁄2 mõttelise osa kinnisasja turuväärtus 265 000 eurot (ehk turuväärtus, mis ei arvestaks hageja võlga hüpoteegipidajale). Seega peab hageja käesolevas tsiviilasjas hüvitama kostjale 1⁄2 mõttelise osa kinnisasjast turuväärtusest poole ehk 132 500 eurot (väärtuse, mis ei arvesta hüpoteegiga), kui hageja saaks kinnistu ainuomanikuks. Kinnistule seatud hüpoteek ning hüpoteegipidaja nõue hageja vastu ei muuda kinnisasja 1⁄2 suuruse mõttelise osa turuhinda kostja jaoks ning see summa oleks kostjale ainus õiglane ja kohene hüvitis omandiõiguse kaotuse eest PS § 32 lg 1 mõttes.
15.Kostja 15.08.2024 täiendava seisukoha järgi poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtus on käesoleval ajal 265 000 eurot ning et hindamispraktikas välja kujunenud tava kohaselt hindamisel hüpoteekidega ei arvestata. Kostja ei vaidlusta seda, et kuigi ta ei ole laenulepingu pool, vastutab ka tema koormatud kinnisasja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest pandiesemega. Hageja ja kostja vahe on vaid selles, et kuna kostja ei ole laenulepingu pool, siis saab ta võimaliku 1⁄2 mõttelise osa sundmüügi korral täita hageja kohustuse laenuandja ees ning sellisel juhul läheb temale vastavalt AÕS § 349 lg 3 rahuldatud ulatuses nõue üle. Näiteks kui kinnisasi müüakse hinnaga 265 000 eurot ja laenujääk oleks 37 068,54 eurot (hageja ei ole tõendanud käesoleval ajal laenujäägi suurust), siis saaks kostja 1⁄2 mõttelise osa müügi korral (kui ta tasub hüpoteegipidaja nõude), rahuldada selle nõude hageja vara arvel. Kostja ei saa välistada, et hageja on käesolevaks ajaks täitnud laenulepingust tulenevad nõuded, mille tagatiseks on seatud hüpoteek (või täidab need nõuded enne käesolevas tsiviilasjas kohtuotsuse tegemist või selle jõustumist), millisel juhul ta rikastuks hageja nõude rahuldamisel hageja taotletud viisil kostja arvel alusetult.
16.Kui hageja ei tasu pangalaenu ning 1⁄2 mõttelise osa kinnisasjast osas alustatakse täitemenetlust, siis kostja, kellele läheb vastavalt AÕS § 349 lg 3 üle krediidiasutuse hüpoteegiga tagatud nõue, saaks ka ise osaleda 1⁄2 mõttelise osa kinnisasjast enampakkumisel ning vastavalt TMS § 93 lg 4 kinnisasja ostmisel (näiteks kui müügihind on 265 000 eurot) tasaarvestada enda hüpoteegipidaja käest omandatud nõuded, saades 1⁄2 mõttelise osa kinnisasjast turuväärtusega 265 000 eurot omanikuks, tasudes hagejale vaid 113,965,73 eurot (või muu summa, mis arvestab enampakkumise tulemit ja laenujääki).
17.Veelgi enam, vastavalt VÕS § 1043 teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele ning VÕS § 1045 lg 1 p 5 sätestab, et kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. Seega, kui kostja näiteks ei teosta AÕS § 349 lg 3 nimetatud õigust ja peakski saama 1⁄2 mõttelise osa kinnisasja enampakkumise korral mistahes viisil kahju (sest hageja on jätnud laenulepingust tulenevad
2-23-16114 kohustused hüpoteegipidaja ees täitmata), saab ta nõuda hagejalt kahju hüvitisena 1⁄2 mõttelise osa kinnistust turuhinna ja enamapakkumise tulemusena saadud summade vahet, sest kostja (erinevalt hagejast) ei vastuta laenulepingutest tulenevate kohustuste eest. Kui hageja ei täida enda kohustusi kolmandate isikute ees, mis toob kaasa kostja omandi kaotuse, vastutab hageja sellest tuleneva kahju eest kostjale lepinguväliselt.
18.Mõistliku vaidlust ei saa olla selles, et kui hageja täidab laenulepingutest tulevad kohustused lõpuni, st ei riku hüpoteegipidajaga sõlmitud laenulepingu tingimusi, siis oleks 1⁄2 mõttelise osa kinnistust turuväärtus 265 000 eurot. Seetõttu oleks hageja poolt pahauskne nõuda kaasomandi jagamisel, et kaasomandi väärtus oleks väiksem hageja kohustuste võrra hüpoteegipidaja ees. Vastavalt TsÜS § 138 lg 2 ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.
19.Erinevalt hageja väidetest omab seega kaasomandi jagamisel olulist tähtsust asjaolu, et kostja ei ole laenulepingu pooleks, kuigi laenuleping on tagatud hüpoteegiga mh 1⁄2 mõttelisele osale vaidlusalusest kinnistust, mis on kostja omandis. Olenemata sellest, et kostja peaks andma hüpoteegist vabanemiseks oma panuse, ei vähenda see kostja vara ega kaasomandi kaotamise eest saadava hüvitise suurust, sest vastavas ulatuses saab ta esitada nõudeid hageja vastu, et tema hüvitis omandi kaotuse eest vastaks 1⁄2 mõttelise osa kinnistust turuhinnale ning lõpptulemusena kostjale hüvitatakse 50% vastavast turuhinnast (summast 265 000 eurot).
20.Isegi kui vastaks tõele kostja väide, et AÕS § 349 lg 3 sätestatud õiguse teostamise korral saaks kostja esitada nõudeid ka V K vastu, ei muudaks see mistahes viisil kostja õiguslikku positsiooni ja õigust saada hüvitist 1⁄2 mõttelise osa kinnistust turuväärtuse ulatuses. Hageja on jätnud tähelepanuta, et vastavalt VÕS § 65 lg 1, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Kostja ei pea seega enda nõudeid suunama V K vastu, vaid saab esitada kogu nõude hageja vastu. Järelikult tuleks hageja hagi jätta rahuldamata ning kõik menetluskulud jätta hageja kanda, sest hageja taotletud viisil kaasomandi jagamise korral ei tasutaks kostjale hüvitisena 1⁄2 mõttelise osa vaidlusalusest kinnistust omandi kaotusele vastavat turuhinda. Juhul, kui Harju Maakohus peaks siiski C.Y hagi rahuldama, rahuldada hagi vaid tingimusega, et Y.B-le makstakse kaasomaniku kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekule eelnevalt või sellega samal ajal kaasomandi osa väärtus hiljemalt ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates.
21.Kostja 22.08.2024 seisukoha kohaselt vastavalt TsMS § 293 lg 1 võib õigusküsimustes kohus küsida eksperdi arvamust nii menetlusosalise taotlusel kui omal algatusel väljaspool Eesti Vabariiki kehtiva õiguse, rahvusvahelise õiguse või tavaõiguse väljaselgitamiseks. Selliseks küsimuseks ei ole kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtus, mistõttu hageja esitatud tõend tuleks TsMS § 238 lg 1 alusel tagastada kui asjakohatu tõend. Isegi kui kohus tõendit ei tagasta, siis tuleks esitatud tõend jätta arvestamata TsMS § 238 lg 5 alusel. U V on kahtlemata pädev finantsekspertiisi valdkonnas, kuid mitte õigusemõistmisel ja hüvitise summa määramisel kaasomandi jagamise vaidluses, kus laenulepingu pooleks ei ole kostja.
22.Kui kohus peaks käesoleva vaidluse lahendamisel võtma seisukoha, et kostja peaks vastutama hageja kohustuste eest, mis temal on hüpoteegipidaja ees, tähendaks see sisuliselt seda, et hageja võiks sõlmida laenulepingu lisa ning suurendada enda kohustusi krediidiasutuse ees.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
23.Hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, leiab kohus, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele.
24.Kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hagejale ja kostjale kuulub kinnistu asukohaga XXX 7, XXX-i (registriosa nr xxx) 1⁄2 suurune kaasomandiosa (dtl 33-34). Kohtule esitatud hagiavalduses taotleb hageja poolte 1⁄2 kaasomandosa jagamist viisil, et kinnistu jääb hageja
2-23-16114 ainuomandisse ning hageja maksab kostjale omandi kaotuse eest hüvitist 114 924,41 eurot (hageja 15.08.2024 menetlusdokumendis täpsustatud summa). Kostjal pole hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisile mistahes vastuväiteid. Kostja tõi esile, et võtab hagi kohe õigeks, kuid hageja on arvutanud kinnistu mõttelise osa väärtuse, mis tuleb kostjale hüvitada, ebaõigesti.
25.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Seega kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud. Riigikohus on 09.05.2006 otsuses nr 3-2-1-45-06 p-s 19 selgitanud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks ning kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja üksnes siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (AÕS § 76 lg 2). Käesolevas asjas pooled sellise kokkuleppe olemasolule viidanud ei ole. Seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud ja kohus peab kaasomandi lõpetama.
26.AÕS § 77 lg 2 on sätestatud, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (vt nt Riigikohtu 04.05.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-40-05, p 15). Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt nt Riigikohtu 26.04.2017 otsus nr 3-2-1-14-17, p 22).
27.Põhjendatud on lõpetada kaasomand hageja poolt hagis taotletud viisil, mille kohaselt kinnistu kaasomandi 1⁄2 osa jääb hagejale ning hageja tasub kostjale õiglase hüvitise omandi kaotuse eest. Kostja ei ole menetluse kestel väljendanud huvi vaidlusaluse kinnisasja kaasomandi 1⁄2 osa endale jätmiseks ning tõi esile, et võtab hagi õigeks (v.a hüvitise summa osas). Kuivõrd pooled ei taotlenud kaasomandi lõpetamist muudel viisidel ning kostja oli sisuliselt kaasomandi lõpetamisega ning kaasomandi 1⁄2 osa hageja ainuomandisse jätmisega nõus, tuleb hageja nõue rahuldada.
28.Riigikohus on lahendi 3-2-1-110-09 p 17 rõhutanud, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Riigikohus on lahendi 3-2-1-70-10 p 13 selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga.
29.Pooltel on vaidlus kostjale makstava hüvitise suuruse osas. Kohtule on esitatud vaidlusaluse kinnisasja 1⁄2 kaasomandi osa turuväärtuse 17.11.2022 RE Kinnisvara AS hindamisakt, mille kohaselt on XXX 7, XXX-i 1/2 mõttelise osa turuväärtus 265 000 eurot (dtl 50-96). Pooled on üksmeelel, et vaidlusaluse kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtus on käesoleval ajal 265 000 eurot.
30.Vaidlustamata asjaoludel on hageja võtnud koos endise abikaasa V K laenu, mille täitmise tagamiseks on poolte kaasomandi osadele seatud hüpoteegid kogusummas 1 571 000 krooni (dtl 34). Seega koormab antud juhul nii hageja kui kostja kaasomandiosa hüpoteek AS LHV Pank kasuks igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele (dtl 34). 17.11.2022 RE Kinnisvara AS hindamisakti kohaselt hindamispraktikas välja kujunenud tava kohaselt hindamisel hüpoteekidega ei arvestata (dtl 59). Seega ei ole 17.11.2022 RE Kinnisvara AS hindamisaktis kinnisasja turuväärtuse kindlaks tegemisel arvestatud poolte kaasomandi osa koormavate hüpoteekidega.
31.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et kuna kostja ei ole sõlminud ühtegi laenulepingut, mida tagaks kinnistule seatud hüpoteek, siis peaks hageja hüvitama kostjale pool kinnistu mõttelise osa väärtusest 265 000 eurot ehk 132 500 eurot. Riigikohus on hüpoteegiga koormatud kinnisasja turuväärtuse osas leidnud, et eeldada saab, et kinnistu potentsiaalne ostja arvaks pakkumise tegemisel hüpoteekidega tagatud kohustused ligikaudses ulatuses kinnisasja väärtusest maha (RKTKo asjas nr 218-13306 p 14). Käesoleval juhul, kuna hüpoteegid jäävad kinnisasja koormama ka pärast poolte kaasomandi lõpetamist, siis on põhjendatud arvestada hüvitise suuruse määramisel hüpoteekidega tagatud nõude reaalset suurust kaasomandi lõpetamise seisuga. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse
2-23-16114 (TsÜS) § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).
32.Ei ole eluliselt usutav, et poolte kaasomandisse kuuluvat kinnisasja 1⁄2 mõttelist osa oleks võimalik müüa vabal turul 265 000 euro eest ning ostjat poleks huvitanud kinnisasja osa koormavate hüpoteekide kohustuste väärtus. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja ostja peab arvestama asjaoluga, et kui hüpoteegi aluseks olev kohustus on täitmata, on ostja kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele või selle vältimiseks hüpoteegiga tagatud kohustuse ise täitma. Õige on ka kohtule esitatud asjatundja U V hinnang, et kui jätta kinnistu mõttelisel osa olevate hüpoteekidega arvestamata, siis tekib olukord, kus kinnisasja mõttelise osa kaasomanik saab hüvitise eeldusel, et kinnisasja mõttelisel osal koormatised puuduvad, kuigi tegelikkuses koormab kinnisasja mõttelist osa hüpoteek, mis tagab kehtivat kohustust (dtl 347-348). Seejuures ei nõustu kohus kostja arvamusega, et U V hinnang on asjakohatu tõend ning sellega ei saa arvestada. Kohus lähtub vaidlusaluse kinnisasja 1⁄2 mõttelisa osa väärtuse kindlaks tegemisel 17.11.2022 RE Kinnisvara AS hindamisaktist, mille osas kostjal vastuväiteid ei esinenud. U V hinnang puudutab aga küsimust, kas kinnisasja koormavad hüpoteegid mõjutavad käesoleval juhul kinnisasja turuväärtust.
33.Vastuseks kostja väitele, et kinnistu kaasomandiosa sundmüügi korral kaotaks laenujäägi 1⁄2 mõttelise osa kinnistust turuhinnast vaid hageja, selgitab kohus järgmist. Riigikohus on leidnud olukorras, kus korteriomandi omandamiseks ei võtnud laenu mõlemad kaasomanikud (korteriomand omandati ühe kaasomaniku ja kolmanda isiku poolt võetud laenu arvel), et ka sellisel juhul on võimalik mõlemale kaasomanikule panna kohustus kasutada enampakkumisel saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-39-17, p 12; Tallinna Ringkonnakohtu 20.04.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-18-18362, p 27). Käesoleval juhul omandas kostja vaidlusaluse kinnisasja 1⁄4 mõttelise osa kinkelepingu alusel, st ilma mistahes rahalise vastusoorituseta (dtl 35-45). Kinkelepingu p-s punktis 2.2.3 on kostja kinnitanud, et on teadlik kinnisasja koormavatest hüpoteekidest ning notari selgitustest võimaliku sundtäitmise kohta kolmanda isiku nõude täitmiseks (dtl 40). Kohtu hinnangul ei ole õige ega õiglane olukord, kus kostja, kes pole kinnisasja 1⁄4 mõttelisa osa enda omandisse saamiseks mistahes kulutusi teinud, saab kaasomandi lõpetamisel hüvitise, mille ulatuse määramisel ei ole arvestatud kinnistu 1⁄4 mõttelisa osa omandamiseks võetud laenu kohustus, mille täitmist tagavad ka kostja kaasomandi mõttelist osa koormavad hüpoteegid. Kuivõrd kaasomandi väärtust mõjutavad käesoleval juhul kaasomandit koormavad hüpoteegid (mis tagavad kehtivat laenu), siis tuleb laenukohustuse jääk kostjale makstava hüvitise arvutamisel arvesse võtta.
34.Selge loogikaviga on ka kostja näitel, kus kostja saaks kinnisasja sundmüümise korral küll 113 965,73 eurot, kuid lisaks sellele tekiks kostjal nõudeõigus hageja vastu (mis on hüpoteegiga tagatud) summas 37 068,54 eurot ehk samas summas kui ta tasuks hüpoteegipidaja nõude kostja asemel. Olukorras, kus kostja tasub hüpoteegipidajale nõude summas 37 068,54 eurot, oleks poolte (kohustustevaba) kaasomandi 1⁄2 mõttelise osa väärtus 265 000 eurot ning kostjal oleks sel juhul saada selle müügist pool ehk 132 500 eurot, mitte 113 965,73 eurot, nagu kostja väidab. Nagu kostja õigesti esile toob, siis selleks, et müüa kaasomand sündmüügi korral hinnaga 265 000 eurot, tuleks kostjal tasuda laenujääk. Asja materjalide kohaselt ei nähtu, et hageja ei täidaks laenulepingust tulenevaid kohustusi ning et sellevõrra oleks kostjal mistahes nõudeid hageja vastu. Seega on kostja hüpoteetilised nõuded hageja vastu seoses laenulepingust tulenevate kohustuste mittetäitmisega ja nende täitmisega kostja poolt, asjakohatud. Kohtule ei ole sellekohaseid nõudeid esitatud ning need ei ole käesoleva vaidluse esemeks.
35.Kuivõrd asja materjalide kohaselt ei ole hageja tuginenud asjaolule, et hüpoteek tagab mistahes muid hageja (sh suurendatud) kohustusi, ning kostja kaasomandit endale ei soovi, siis ei ole asjakohane kostja väide, et kostja peab vastutama hageja kohustuste eest ning hageja võib neid suurendada. Hüpoteekidega tagatud laenukohustuse olemasolu mõjutab kaasomandi turuväärtust ning seeläbi ka kostjale makstava hüvitise suurust.
36.Kohtule esitatud laenu tagastamise graafiku järgi on järgmise maksepäeva 11.09.2024 laenujääk 35 151,18 eurot (dtl 98). Eelnimetatud laenujääk 13.08.2024 seisuga nähtub ka panga vastusest (dtl 345).
2-23-16114 Kohus, arvestades seega poolte 1⁄2 kaasomandiosa väärtust ja sellel lasuvaid kohustusi, leiab, et hagejal tuleb tasuda kostjale omandi kaotuse eest hüvitist summas 114 924,41 eurot, s.o (kaasomandi 1⁄2 osa väärtus 265 000 eurot – kohustused 35 151,18 eurot) : 2.
37.Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Hageja on palunud kohtul asendada ka kostja tahteavaldus kinnistu kaasomandiosa omandiõiguse üleandmiseks hagejale. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Vastavalt kinnistusraamatuseadus § 341 lg 1 kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et kostjal tuleb anda nõusolek asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja tahteavalduse tegemiseks 1⁄4 mõttelise osa kinnistust asukohaga XXX 7 (registriosa nr xxx) omandiõiguse üleminekuks hageja omandisse.
38.Kostja esitas taotluse, et kostjale makstaks kaasomaniku kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekule eelnevalt või sellega samal ajal kaasomandi osa väärtus hiljemalt ühe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Hageja palub jätta kostja taotlus rahuldamata või juhul, kui kohus selle rahuldab, siis määrata, et hageja tasub kostjale viimase kaasomandi osa eest hüvitise kinnistusraamatus omanikukande muutmise nõusoleku andmisega samal ajal, hiljemalt kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Nii on hageja seisukohal võimalik teha kõik vajalikud toimingud kostjale hüvitise tasumiseks ning kostjalt kaasomandi mõttelise osa omandamiseks.
39.Riigikohus on 22. märtsil 2023 asjas nr 2-19-18320/73 tehtud lahendis selgitanud, et kaasomanikul, kes kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamise korral jääks oma kaasomandi osast ilma, on õigus keelduda võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 lg 5 alusel kaasomandi lõpetamiseks vajalike tahteavalduste andmisest seni, kuni talle hüvitatakse tema kaasomandi osa õiglane väärtus. Sellise vastuväite esitamise korral ei jäta kohus haginõuet rahuldamata, vaid teeb § 110 lg 5 järgi otsuse, millega kaasomanikku kohustatakse andma kaasomandi lõpetamiseks vajalikud tahteavaldused üksnes juhul, kui kaasomandi lõpetamist nõudev kaasomanik on oma hüvitise maksmise kohustuse täitnud või kaasomanik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse. Kui kaasomandi ese on kinnisasi, kohustatakse sellisel juhul kohtuotsuse resolutsioonis kaasomandi osa kaotavat kaasomanikku kinnistusraamatu omanikukande muutmise nõusolekut andma ning kinnisasja valdust üle andma üksnes tingimuslikult, s.o juhul, kui kaasomanikule samal ajal hüvitatakse tema kaasomandi osa väärtus. Sellise otsustuse tegemine on menetluslikult ühtlasi otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine TsMS § 445 lg 1 esimese lause mõttes.
40.Riigikohus on selgitanud, et kui omandama õigustatud kaasomanik otsustab teisele kaasomanikule hüvitise tasuda alles pärast pika aja möödumist, võib see ka kaasomandi eseme vahepealse väärtuse tõusu tõttu muuta hüvitise ebapiisavaks kompenseerimaks omandi kaotust. Selle ebakindluse kõrvaldamiseks, mis tuleneb sellest, et ei ole teada, millal kaasomandi lõpetamist nõudnud kaasomanik kohtulahendi täitmisele pöörab ja millal isik oma omandi kaotab, on kaasomanikul võimalik taotleda kohtult, et TsMS § 445 lg 1 järgi määrataks kindlaks otsuse täitmise tähtaeg, mille kestel saab otsust omandamise osas täita (Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26.2; 14. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-16, p 17). See aitab vältida potentsiaalselt ebaõiglast olukorda, kus omandama õigustatud kaasomanik saab oma suva järgi viivitada teisele kaasomanikule hüvitise maksmisega. Kui kohus on otsuse täitmise tähtaja kindlaks määranud, kaotab lahend pärast
2-23-16114 selle tähtaja möödumist õigusjõu (vt Riigikohtu 22. märts 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-18320, p 15.2).
41.Kohtuotsus tsiviilasjas nr xxx, mille järgi pidi hageja tasuma V K hüvitist 113 317,61 eurot omandi kaotuse eest oli tehtud 25.10.2023. Eelnevast on möödunud 10 kuud. Ka käesolevas menetluses nõudis hageja kostjalt samal viisil kaasomandi lõpetamist. Seega oli hagejal piisavalt aega hüvitise leidmiseks. Hageja kinnitas hagis, et hagejal on olemas rahalised vahendid, et tasuda kostjale kaasomandi lõpetamisel hüvitist. Seega on kohtu hinnangul kostja taotletud otsuse täitmise tähtaja kindlaksmääramine (1 kuu alates kohtuotsuse jõustumisest) kinnisasja mõttelise osa omandamise osas põhjendatud. Kohus rahuldab kostja taotluse ning määrab, et hageja on kohustatud tasuma kostjale hüvitise 114 924,41 eurot omandi kaotuse eest ühe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ning kohustada kostjat andma tahteavaldused vaidlusaluse kinnisasja kinnistusregistri II jaos tema suhtes omaniku kande kustutamiseks ning 1⁄2 mõttelise osa omanikuna sissekandmiseks siis, kui hageja on tasunud kostjale hüvitise 114 924,41 eurot omandi kaotuse eest või kui kostja on sattunud hüvitise vastuvõtmisega viivitusse. Kohtuotsust saab vaidlusaluse kinnisasja omandamise osas täita ühe kuu jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest.
42.Kohus ei hinda muid eelnevalt käsitlemata poolte väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldusi hagi rahuldamise osas. Sealhulgas ei hinda kohus poolte väiteid seoses hageja etteheidetega V K. Käesolevas menetluses ei ole hageja V K vastu nõudeid esitanud.
43.TsMS § 442 lg 5 kohaselt otsuse resolutsiooniga lahendab kohus muuhulgas rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Kohus rahuldas käesolevas asjas hagi tagamise taotluse oma 16.11.2023 määrusega, millega kohus otsustas hagi tagamiseks arestida kostja Y.B-le kuuluv 1⁄4 suurune mõtteline osa kinnisasja kaasomandist asukohaga XXX 7, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxx alla ning kanda selle alusel C.Y kasuks käsutamise keelumärge kinnistusraamatusse. Arvestades hagi rahuldamist, leiab kohus, et kooskõlas TsMS § 445 lg 2 tuleb viidatud hagi tagamise abinõu jätta jõusse põhjusel, et see on ilmselt vajalik kohtuotsuse täitmise tagamiseks.
44.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Hageja leiab, et käesoleval juhul on olemas alus TsMS § 162 lg-s 4 sätestatud erandi kohaldamiseks, kuivõrd menetluskulude (sh hageja enda menetluskulude) hageja kanda jätmine oleks käesoleval juhul äärmiselt ebaõiglane kostja ja V K pahatahtliku tegevuse tõttu. Käesoleva tsiviilasja algatamise vajaduse tingis täielikult V K ja kostja kooskõlastatud pahatahtlik tegevus kinnisasja kaasomandi mõttelise osa võõrandamisel tsiviilasja xxx kohtumenetluse kestel hagejat ja kohut sellest teavitamata. V K ja kostja pahatahtlikku käitumiseta oleks kaasomand olnud võimalik lõpetada juba tsiviilasja xxx menetluses ning käesoleva tsiviilasja algatamiseks ei oleks olnud mingit vajadust, hageja ei oleks pidanud kandma ka käesoleva tsiviilasjaga seonduvaid menetluskulusid. Kostja vastuväite kohaselt ei saa kostjale kuidagi omistada V K käitumist seoses tsiviilasjaga, milles tema ei olnud menetlusosaline. Kostja märgib siiski kahtluste vältimiseks, et Kostja ja V K poolt ei esine mistahes pahatahtlikku tegevust. Kinnistusraamatu andmed on teatavasti avalikud. Hageja pahatahtliku käitumise kohta ja alusetute süüdistuste osas kostja ja V K aadressil on avaldanud enda seisukoha ka prokuratuur. Hageja ise ei soostu asja lahendamisega vastavalt seaduses sätestatud reeglitele, mis käsitlevad kaasomandi jagamist, mistõttu TsMS § 162 lg 4 alusel tuleks jätta kõik menetluskulud hageja kanda ka siis, kui kohus miskipärast peaks hagi rahuldama.
45.Kohtupraktikas on leitud, et ühisomand ja kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte kanda (RKTKo 27.09.2010, 32-1-70-10, p 14). Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel poolte enda kanda, kuna kaasomandi lõpetamine on eelduslikult mõlema poole huvides. Kostja oli nõus kaasomandi lõpetamisega hageja pakutud viisil ning kostja vastuväited puudutasid üksnes talle väljamõistetava hüvitise suurust. Kohus selgitas kostjale, et sellisel juhul ei ole vastuhagi esitamine vajalik. Lahendis nr 3-2-1-70-10 punktis 14 selgitas Riigikohus, et kaasomandi lõpetamise
2-23-16114 vaidluses kulude jagamisel ei oma (erinevalt hagimenetlusest üldiselt) tähtsust, kumma poole taotletud viisil kaasomandi lõpetamine toimub. Kuna ka lõpptulemuse poolest on kaasomandi lõpetamine sisuliselt kaasomanike huvides (vabanetakse ühisest omandist kas siis rahalise hüvitise või kaasomandi enda ainuomandisse saamise vastu ega ole vaja edaspidi taluda ühisomandi kasutamisega ja valdamisega seonduvaid spetsiifilisi piiranguid), siis õigustab ka nimetatud asjaolu kohtu hinnangul menetluskulude poolte endi kanda jätmist. Poolte seisukohtade järgi elab C.Y Y.B nõusolekul vaidlusalusel kinnisasjal. Seega on vähemalt osaliselt tegemist ka perekonnasisese vaidlusega.
46.Kohtule ei ole esitatud selliseid tõendeid, millest saaks järeldada, et kostja oli teadlik tsiviilasja nr xxx kohtumenetlusest, ning et kostja ja C.Y kooskõlastatult ja pahatahtlikult võõrandasid kinnisasja kaasomandi mõttelise osa tsiviilasja xxx kohtumenetluse kestel hagejat ja kohut sellest teavitamata. Tsiviilasja nr xxx materjalide kohaselt C.Y loobus 05.05.2023 kohtule esitatud kinnisasja kaasomandi lõpetamise nõudest hageja vastu. Kinnistusraamatu kande järgi oli kostja kantud vaidlusaluse kaasomandi mõttelise osa omanikuna 09.05.2023. Tsiviilasja nr xxx materjalide kohaselt oli hageja (vastu)hagi V K vastu kaasomandi lõpetamiseks esitatud 15.05.2023. Kohus leiab, et kohtule hagi esitav isik peab veenduma selles, et hagi rahuldamine on hagi esitamise seisuga ka võimalik. Seega ei saa tsiviilasjas nr xxx tehtud kohtuotsuse täitmise võimatust seostada üksnes kinkelepingu sõlmisega ja kaasomandi mõttelise osa kostjale võõrandamisega. Isikul on vaba voli oma omandit käsutada (olukorras, kus selleks pole kinnistusraamatust nähtavat piirangut).
47.Kohus peab õiglaseks jätta käesolevas asjas poolte menetluskulud poolte endi kanda. Kuna menetluskulud jäävad poolte endi kanda, siis kohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra.
48.TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Alan Biin, kohtunik
Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 16.06.2025. a otsusega nr 2-23-16114
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.