Tallinna kohtutäituri Mati Kadaku poolt AS Megaron-E täitmisavalduse alusel Provident OÜ suhtes täiteasjas nr 008/2018/1092 algatatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja kinnistusraamatust hüpoteegi kande kustutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 06.02.2019 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
68 500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Provident OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): Provident OÜ (registrikood 11931026, asukoht Sinimäe tn 14-41, 13816 Tallinn), lepingulised esindajad vandeadvokaat Eerik Entsik ja vandeadvokaat Liisi Kents (e-post XXX) Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): AS Megaron-E (registrikood 10364157, asukoht Kadaka tee 3/1, 10621, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Raul Ainla (epost XXX)
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja
1(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-9831 taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi aluseks olevad asjaolud ja nõue
1.Provident OÜ (edaspidi hageja) esitas 27.06.2018 Harju Maakohtusse hagi aktsiaseltsi Megaron-E (edaspidi kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamise ja hüpoteegi kustutamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt on hageja alates 04.12.2012 Harju maakonnas Harku vallas Liikva külasasuva Väike - Kople kinnisasja (kinnistusregistri registriosa number 8872702, nimetus Kople 1, katastritunnus 19801:001:1384, pindalaga 12128 m2, edaspidi kinnistu) omanikuks, olles omandanud selle OÜ-lt BESTOK ARENDUS. Kinnistu on koormatud hüpoteegiga summas 65 000 eurot kostja kasuks, kusjuures kinnistusraamatusse on kantud märkus, et kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks (edaspidi hüpoteek).
2.15.05.2018 on Tallinna kohtutäituri Mati Kadaku poolt algatatud hageja suhtes täiteasi nr 008/2018/1092, mille aluseks on kostja 15.05.2018 täitmisavaldus ning täitedokumendina Tallinna notari Robert Kimmeli poolt 04.05.2012 tõestatud leping nr 1741, millest tuleneva nõude sisuks on hüpoteegiga tagatud nõue hageja vastu summas 65 000 eurot. Tallinna notari Robert Kimmeli poolt 04.05.2012 tõestatud notariaalsete lepingute nr 1735 ja 1741 kohaselt on kinnistut koormava hüpoteegiga tagatud 04.05.2012 sõlmitud notariaalse lepingu nr 1735 punktist 3.6.2 tulenev OÜ BESTOK KINNISVARA (edaspidi Bestok KV) kohustus kompenseerida kostjale lepingu esemeks I oleva kinnistu (st Harju maakonnas Rae vallas Kopli külas asuva Küünisaare kinnistu, kinnistusregistri registriosa nr 6325102) arendusega seotud vee ja kanalisatsiooniga liitumise eest tasumisele kuuluva liitumistasu koos käibemaksuga 64 461,88 eurot (edaspidi liitumistasu) hiljemalt 31.12.2013.
3.Seega muutus kostja väidetav nõue Bestok KV vastu sissenõutavaks alates 01.01.2014, millega kostja poolt täitemenetluse algatamise hetkeks oli möödunud 4,5 aastat, st tegemist on õiguslikus mõttes aegunud nõudega. Samuti on hageja tuvastanud, et tegelikult ei ole kostja Küünisaare kinnistu (registriosa nr 6325102) arendusega seotud vee- ja kanalisatsiooniga liitumise eest midagi tasunud, mistõttu tal ei saanud ka tekkida liitumistasu kompenseerimise nõuet Bestok KV vastu. Kuivõrd Bestok KV on alates 19.10.2015 äriregistrist kustutatud ning juriidilise isikuna lõppenud, siis ei saa kostjal enam ka tulevikus sellist nõuet tekkida, mistõttu on hageja kinnistut koormava hüpoteegi puhul tegemist nn „tühja“ hüpoteegiga, millega tagatud nõuet ei ole tekkinud ning seda ei saa enam ka tulevikus tekkida. Eeltoodust tulenevalt hageja leiab, et tal on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikuna asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 1 alusel õigus nõuda hüpoteegi kustutamist.
4.Hageja taotleb hagis tunnistada lubamatuks Tallinna kohtutäituri Mati Kadaku poolt kostja täitmisavalduse alusel hageja suhtes täiteasjas nr 008/2018/1092 algatatud sundtäitmine ning kohustada kostjat esitama Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavaldus, millega kustutatakse hagejale kuuluva kinnistu kohta kinnistusregistri IV jaos tehtud kanne kostja kasuks seatud hüpoteegi suhtes 65000 eurot ning määrata, et jõustunud kohtulahend asendab kostja tahteavaldust kinnistusraamatu kande tegemiseks.
2(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-9831
Kostja vastuväited
5.Kostja vaidleb hageja nõudele vastu ja palub jätta see rahuldamata. Kostja ei nõustu, et vaidlusaluse hüpoteegi puhul on tegemist nn „tühja“ hüpoteegiga. Bestok KV ei ole talle notariaalse lepingu nr 1735 punktis 3.6.2. ettenähtud kohustust kompenseerida kostjale liitumistasu 64461,88 eurot ei tähtajaks 31.12.2013 ega hiljem täitnud. Lisaks on kostjal Bestok KV nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel õigus nõuda viivist 0,05% tasumata summalt. Kostja leiab, et kuigi ta ei ole omapoolselt Küünisaare kinnistu (kinnistusregistri registriosa nr 6325102) liitumistasu kuni käesoleva ajani tasunud, ei ole see asjaolu mingil moel hinnatav Bestok KV kohustuse sissenõutavaks muutumise eeldusena, kuna kostjal on õigus tasuda liitumistasu alles siis, kui ta peab vajalikuks hakata Küünisaare kinnistut arendama. Samuti, kuna kostja nõue Bestok KV vastu on tagatud hüpoteegiga, ei ole mingit tähtsust ka asjaolul, et Bestok KV kui põhivõlgnik on käesolevaks ajaks äriregistrist kustutatud ja on juriidilise isikuna lõppenud, kuna pandiga koormatud kinnisasja omaniku suhtes kestab nõue jätkuvalt edasi. Samal põhjusel (kuivõrd on tegemist hüpoteegiga tagatud nõudega), ei saa nõue olla ka aegunud.
6.Kostja selgitab täiendavalt, et ta omandas lepingu nr 1735 alusel Bestok KV-lt rida kinnistuid, sh Küünisaare kinnistu (kinnistusregistri registriosa nr 6325102) koos Bestok KV võlgnevustega liitumistasude eest, millise summa pidi Bestok KV lepingu kohaselt kostjale täiendavalt kompenseerima (kinnistute ostuhind 1 153 073 eurot kuulus kostja nõudega Bestok KV vastu tasaarvestamisele). Nimetatud tehinguga jäid kõik Bestok KV poolt liitumistasude osas täitmata kohustused edaspidi kostja kui uue omaniku kanda, milliseid Bestok KV pidigi kostjale kompenseerima. Selline tingimus võimaldas vabastada Bestok KV, mis oli sel ajal niigi maksejõuetu, täiendavalt kolmandatele isikutele liitumistasude tasumise kohustusest ning hiljem tema suhtes läbiviidava pankrotimenetluse kompromissiga lõpetada. Kostja osundab täiendavalt tähelepanu Bestok KV ja kostja vahelisele eelnevale 06.03.2012 kokkuleppele, millega pooled leppisid kokku Bestok KV võlgnevuse kustutamise tingimused ning millest nähtub, et Bestok KV tegelik võlgnevus kostjale oli summas 1 856 101 eurot, kuid pooled vähendasid kokkuleppel Bestok KV võlgnevust kuni summani 1 153 073 euroni, milline summa kuulus edaspidi kinnistute ostuhinnaga vastastikusele tasaarvestamisele. Seega puudus kostjal igasugune huvi võtta endale Bestok KV võlgnevuste osas kolmandate isikute suhtes mingeid rahalisi kohustusi. Maakohtu otsuse põhjendused
7.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Hagi rahuldamise eeldusena vajalik tuvastada, et kostja poolt hageja vastu sundtäitmisele pööratud nõue, mis on tagatud hageja kinnistut koormava hüpoteegiga, on rahuldatud või ei ole tekkinud.
8.Hinnates poolte väiteid ja vastuväiteid ning esitatud tõendeid kogumis asub kohus sarnaselt kostjaga seisukohale, et hageja kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud nõue (tagatiskokkulepe vastavalt AÕS § 346 lg 2) tuleneb notariaalsete lepingute nr 1741 punkti 2.2. ja lepingu nr 1735 punkti 3.6.2 kohaselt selliselt, et Bestok KV-l oli kohustus tasuda/kompenseerida kostjale hiljemalt tähtajaks 31.12.2013 summa 64461,88 eurot sõltumata sellest, kas kostja oli eelnevalt või üldse täitnud lepingu nr 1735 punktist 3.6.1 nähtuva kohustuse liitumistasu maksmise kohta. Kohus lähtub sellise järelduse tegemisel järgmistest kaalutlustest. Kohus leiab, et kuigi lepingu nr 1735 punktid 2.1.11, 3.6.1 ja 3.6.2 on selles mõttes seotud, et käsitlevad lepingu eseme I osas (Küünisaare kinnistu registriosa nr 6325102) vee ja kanalisatsiooni liitumistasusid, ei nähtu neist ei eraldi ega kogumis, et Bestok KV kohustus p 3.6.2
3(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-9831 kohaselt liitumistasu kompenseerimiseks muutus sissenõutavaks alles seejärel, kui kostja oli tasunud kolmandatele isikutele Küünisaare kinnistu arendusega seotud vee ja kanalisatsiooni liitumistasu. Kohus loeb põhjendatuks kostja seisukoha, et lepingupunktide 3.6.1. ja 3.6.2 sisu tõlgendamise puhul ei saa lähtuda ainult sõna „kompenseerima“ otsesest tähendusest (hüvitama), vaid tuleb lähtuda lepingu nr 1735 kui terviku ja sellele eelnenud lepingupoolte (Bestok KV ja kostja) vahelise varasema, 06.03.2012 lepingu, kontekstist, st tuleb arvesse võtta, millisel eesmärgil nimetatud leping nr 1735 üldse sõlmiti. Kohtu hinnangul on kostja usutavalt põhjendanud, et olukorras, mil Bestok KV suhtes olid nimetatud ajutised pankrotihaldurid ja Bestok KV võlgnes kostjale kokku 1 856 101,65 eurot, kuid Bestok KV ja kostja kui võlausaldaja olid saavutanud kokkuleppe, et Bestok KV kustutab kogu oma võlgnevuse kostja ees talle kuuluvate kinnistute (sh Küünisaare kinnistu) võõrandamisega kostjale kokkuleppelise müügihinnaga 1 153073,51 eurot, millise summa lepingupooled tasaarvestavad Bestok KV koguvõlgnevusega kostjale, puudus selle tehingu järgselt mõlemal lepingupoolel konkreetne huvi liitumistasu maksmiseks – Bestok KV-l seetõttu, et ta ei olnud enam kinnistu omanik, kostjal seetõttu, et enne kinnistu arendamisele asumist polnud otstarbekas liitumistasudega seonduvaid kulutusi teha. Kohus leiab, et kuigi lepingupunkti 3.6.1 kohaselt võttis kostja liitumistasude maksmise kohustuse enda kanda, omab see lepinguklausel tähendust ainult Bestok KV ja kostja vahelises võlasuhtes ja on tõlgendatav selliselt, et kostja nõustus oma Bestok KV suhtes nõude rahuldamise eesmärgil omandama väljaspoolt pankrotimenetlust Bestok KV-lt Küünisaare kinnistu koos sellel lasuvate liitumistasu võlgnevustega kolmandate isikute ees (st võttis deklaratiivselt liitumistasude tasumise enda kanda), kuid Bestok KV omaltpoolt kohustus need võlgnevused lisaks kinnistute kokkuleppelisele ostu-müügihinnale (1 153073,51 eurot, mille osas toimus tasaarvestus) kostjale täiendavalt hüvitama, st kompenseerima. Seega puudutas selline kokkulepe ainult Bestok KV ja kostja omavahelisi suhteid ega ei tekitanud kostjale kohustusi kolmandate isikute suhtes.
9.Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hageja kinnistule kostja nõude tagamiseks seatud hüpoteegi puhul 65000 eurot ei ole tegemist AÕS §§ 325 lg 1 ja 351 lg 1 mõttes nn „tühja hüpoteegiga“, mida ei ole võimalik tagatava nõude puudumise tõttu realiseerida ning mille alusel võiks hageja AÕS § 349 lg 1 tuginedes nõuda hüpoteegi kustutamist. Kohus leiab sarnaselt kostjaga, et hüpoteegiga tagatud nõue on jätkuvalt kehtiv ja ei sõltu asjaolust, et nõue võib olla aegunud (vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 1451 lg 1 pandiga tagatud nõude aegumine ei võta pandipidajalt õigust põhivõla nõude rahuldamisele panditud eseme arvel) või et põhivõlgnik Bestok KV on 19.10.2015 äriregistrist kustutatud ja juriidilise isikuna lõppenud (AÕS § 325 lg 5 kohaselt kui hüpoteegiga tagatud nõue on lõppenud võlgnikuks olnud juriidilise isiku lõppemise tõttu, loetakse nõue pandiga koormatud kinnisasja omaniku suhtes edasikestvaks). Seega jätab kohus hagi rahuldamata. Hageja apellatsioonkaebus
10.Hageja palub tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada, alternatiivselt tühistada maakohtu otsus ja saata tsiviilasi uueks arutamiseks maakohtule, menetluskulud jätta kostja kanda.
11.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei saa Provident OÜ maakohtu poolt 04. mai 2012. a notariaalse lepingu nr 1735 tõlgendamisega nõustuda, vaid leiab, et maakohus on nimetatud seisukohale asumisel oluliselt rikkunud materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme ning kaevatav kohtulahend tekitab hea usu põhimõtte vastase olukorra, kus põhivõlgnikuks olnud Osaühing BESTOK KINNISVARA peab ühe ja sama summa
4(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-9831 tasuma sisuliselt kaks korda erinevatele isikutele. Maakohtu poolt 04. mai 2012. a notariaalse lepingu nr 1735 punktidele 3.6.1 ja 3.6.2 antud tõlgendus oli hea usu põhimõtte vastane.
12.Käesolevas tsiviilasjas puudub poolte vahel vaidlus küsimuses, et Osaühingul BESTOK KINNISVARA eksisteerisid 04. mai 2012. a notariaalse lepingu nr 1735 esemeks oleva lepingu esemega I (so Harju maakonnas Rae vallas Kopli külas asuva Küünisaare kinnisasjaga) seoses vee- ja kanalisatsiooniga liitumisest tulenev liitumistasu võlgnevus kolmandast isikust vee-ettevõtja ees. Vastavale asjaolule on viidatud muuhulgas 04. mai 2012. a notariaalse lepingu nr 1735 punktides 2.1.12 ja 2.2.5.
13.Samas juhul, kui tõlgendada 04. mai 2012. a notariaalse lepingu nr 1735 punkti 3.6.2 maakohtu poolt viidatud viisil, et Osaühingul BESTOK KINNISVARA oli kohustus tasuda Aktsiaseltsile Megaron-E summa suuruses 64 461,88 eurot hiljemalt 31. detsembril 2013. a sõltumata sellest, kas Aktsiaselts Megaron-E oli eelnevalt või üldse täitnud lepingu nr 1735 punktist 3.6.1 nähtuva kohustuse liitumistasu maksmise kohta, siis peab Osaühing BESTOK KINNISVARA tasuma sama summa kaks korda - Osaühingul BESTOK KINNISVARA säilib algne kohustus tasuda kolmandaks isikuks olevale veeettevõtjale Küünisaare kinnistu vee- ja kanalisatsiooni liitumistasu ning samal ajal tekkis Osaühingul BESTOK KINNISVARA uus kohustus tasuda Aktsiaseltsile Megaron-E summa 64 461,88 eurot hiljemalt 31. detsembril 2013. a. Selline lepingu tõlgendus on hea usu põhimõtte vastane. Järelikult on Provident OÜ arvates ainuvõimalik tõlgendada 04. mai 2012. a notariaalse lepingu nr 1735 punkti 3.6.1 selliselt, et selles sättes olid Osaühing BESTOK KINNISVARA ja Aktsiaselts Megaron-E kokku leppinud Osaühingu BESTOK KINNISVARA poolse vee-ettevõtja ees eksisteeriva võlgnevuse kustutamises Aktsiaseltsi Megaron-E kui kolmanda isiku poolt, st tegemist on kokkuleppega kohustuse täitmiseks kolmanda isiku poolt VÕS § 78 lg 1 tähenduses.
14.Muuhulgas peab Provident OÜ vajalikuks välja tuua, et Provident OÜ hinnangul on maakohus asja lahendamisel oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme ning eiranud poolte võrdsuse põhimõtet. Provident OÜ hinnangul jättis maakohus Provident OÜ hagi rahuldamata, tuginedes eelkõige kostja Aktsiaseltsi Megaron-E seadusliku esindaja Aivo Mark poolt vande all antud ütlustele, samas üle kuulamata Osaühingu BESTOK KINNISVARA poolt nimetatud lepingu allkirjastanud isikud ning isikud, kes osalesid lepingueelsetel läbirääkimistel.
15.Samas jättis maakohus 01. novembri 2018. a määrusega rahuldamata Provident OÜ poolt
27.augusti 2018. a menetlusdokumendis esitatud taotluse kuulata käesolevas tsiviilasjas tunnistajatena üle Osaühingu BESTOK KINNISVARA ajutised pankrotihaldurid IL, AH, samuti Osaühingu BESTOK KINNISVARA endine juhatuse liige LV, samuti Osaühingu BESTOK KINNISVARA endised töötajad YS ja RR, kes puutusid vahetult kokku vastava lepingu sõlmimise ja vaidlusaluse sätte formuleerimisega. Seega ei ole maakohus andnud pooltele võrdset võimalust esitada tõendeid oma väidete kinnitamiseks, mida tuleb lugeda oluliseks menetlusõiguse normi rikkumiseks.
16.Üleüldse oli Aktsiaseltsi Megaron-E seadusliku esindaja Aivo Mark poolt vande all antud ütluste osas tegemist õigusvastase tõendiga, kuivõrd TsMS § 268 kohaselt võib kohus vaieldava asjaolu kohta vande all üle kuulata tõendama kohustatud poole, kui üks pool seda taotleb ja teine pool sellega nõustub. Provident OÜ 13. detsembri 2018. a menetlusdokumendi punktis 2.11 Provident OÜ ei nõustunud Aktsiaseltsi Megaron-E taotlusega kostja Aktsiaseltsi Megaron-E seadusliku esindaja AM vande all ülekuulamiseks.
17.Ka Riigikohus on märkinud, et poole vande all ülekuulamist reguleerivatest sätetest nähtub, et pool ei saa teise poole nõusolekuta taotleda kohtult mitte enda (või enda seadusliku esindaja), vaid vastaspoole (või tema seadusliku esindaja) vande all ülekuulamist3. Seega ei olnud menetlusõiguse normide kohaselt võimalik Aktsiaseltsi Megaron-E 12. novembri 2018. a menetlusdokumendis esitatud taotluse alusel TsMS §
5(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-9831 267 lg 1 kohaselt Aktsiaseltsi Megaron-E seadusliku esindaja juhatuse liikme AM vande all ülekuulamine.
18.Samuti olid Provident OÜ hinnangul Aktsiaseltsi Megaron-E seadusliku esindaja juhatuse liikme AM vande all antud ütlused ebausaldusväärsed ega saanud anda maakohtule täiendavat objektiivset tõendusteavet.
Vastus apellatsioonkaebusele
19.Vastustaja vaidles esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata ning menetluskulud teise poole kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
20.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
21.Asja materjalidest nähtub, et: - 04.05.2012 müüs Bestok KV kostjale notariaalselt tõestatud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingute nr 1735 alusel mh lepingu esemeks I oleva Küünisaare kinnistu (registriosa 6325102). Lepingu punkti 2.1.12 kohaselt lepingu esemega I seoses on müüjal võlgnevused kolmandate isikute (AS Vensen, OÜ Jaotusvõrk) ees seoses lepingu eseme I liitumistasude (vee - ja kanalisatsiooniga ning elektrivõrguga) maksmisega. - Lepingu punkti 3.6.1. kohaselt ostja kohustub tasuma lepingu esemeks I oleva kinnistu arendamisega seotud vee - ja kanalisatsiooniga liitumise eest tasumisele kuuluva liitumistasu, samuti muud lepingu esemetega seotud liitumistasud. Lepingu punkti
3.6.2.kohaselt müüja kohustub ostjale kompenseerima lepingu esemeks I oleva kinnistu arendusega seotud vee - ja kanalisatsiooniga liitumise eest tasumisele kuuluva liitumistasu summas 64461,88 eurot, mis sisaldab käibemaksu, hiljemalt 31.12.2013.a. Nimetatud kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt viivist 0,05 % tasumata summalt päevas (tl 18-25); - Samal päeval, st 04.05.2012, sõlmisid Bestok KV ja kostja notariaalselt tõestatud hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingud (nr 1741), mille punktide 1.1. ja 1.2. kohaselt on lepingu esemeks Harjumaal Harku vallas Liikva külas asuv Kople 1 kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega (registriosa nr 8872702). Lepingu punkti 2.1 kohaselt omanik seab hüpoteegipidaja kasuks lepingu esemele esimesele järjekohale hüpoteegi hüpoteegisummaga 65000 eurot igakordse omaniku kohustusega alluda koheselt sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Lepingu punkti 2.2 kohaselt hüpoteegiga on tagatud hüpoteegipidaja kõik nõuded omaniku vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja omaniku vahel 04.05.2012.a. sõlmitud ja Tallinna notari Robert Kimmeli poolt tõestatud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingu punktist
3.6.2.Hüpoteek on kantud kinnistusraamatusse (tl 16- 17, 55); - Harjumaal Harku vallas Liikva külas asuv Kople 1 kinnistu omanikuks sai 02.11.2012 OÜ BESTOK ARENDUS (tlk 12). - 04.12.2012 omandas Provident OÜ kinnisasja Kople 1 (praeguse nimetusega VäikeKople, registriosa 8872702) OÜ-lt BESTOK ARENDUS (tl 27); - 19.10.2015 kustutati Bestok KV äriregistrist (tl 26); - 15.05.2018 esitas AS Megaron-E kohtutäitur Mati Kadak ́ale täitmisavalduse ja täitedokumendi täitemenetluse läbiviimiseks. Täitedokumendiks on Tallinna notari Robert Kimmeli 04.05.2012 notariaalne leping nr 1741, võlgnikuks hageja, nõude sisuks on hüpoteegiga tagatud nõue, millele lisandub täitemenetluse alustamise tasu ja kohtutäituri tasu (tlk 13-15).
6(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-9831
22.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul saab võlgnik sama paragrahvi lg 11 kohaselt esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele. Praeguses asjas on täitedokumendiks TMS § 2 lg 1 p-s 19 nimetatud notariaalne leping, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks.
23.Asjaõigusseaduse § 279 lg 7 järgi võib pantija, kes ei ole võlgnik, esitada pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. Ta võib vastuväiteid esitada ka siis, kui võlgnik nõudele vastu ei vaidle. Riigikohus on
27.jaanuaril 2010 tsiviilasjas nr 3-2-1-153-09 tehtud otsuse p-s 25 selgitanud, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik võib selliseid vastuväiteid esitada ka sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga. Seega on hagejal võimalik tugineda sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis väitele, et tagatav nõue ei ole muutunud sissenõutavaks, mida hageja käesoleval juhul teinud ongi.
24.Asja materjalidest nähtuvalt vaidlevad pooled selle üle, kas 04.05.2012 notariaalselt tõestatud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingute p-s 3.6.2. kokkulepitud kohustuse sissenõutavaks muutumiseks oli kostjal vaja eelnevalt tasuda 3-ndatele isikutele liitumistasu või mitte. Maakohus leidis, et viidatud lepingutes selline kohustus puudub. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga.
25.VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet ega ka VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist (vt Riigikohtu 26. novembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1112-15, p 15).
26.Maakohus on otsuses põhjendatult leidnud, et ainult OÜ Bestok KV ajutise pankrotihalduri selgitustega (tlk 121) ei ole veenvalt tõendatud, et lepingupoolte ühiseks tahteks oli Bestok KV kohustuse sissenõutavaks muutumine seada sõltuvusse sellest, kas kostja poolt on liitumistasud eelnevalt 3-ndatele isikutele tasutud. Maakohus hindas nii vaidluse all oleva lepingupunkti teksti, võrdles neid lepingu teiste punktidega ning arvestas otsustuse kujundamisel ka lepingu sõlmimise asjaolusid. Nõustuda ei saa hageja apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus rajas oma seisukoha vaid kostja seadusliku esindaja AM poolt vande alla antud seletustele.
27.Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega ka selles, et maakohus rikkus menetlusõigusnorme, jättes hageja taotletud tunnistajate ülekuulamise taotluse rahuldamata. Asjast ei nähtu, et hageja sellise taotluse maakohtule esitas. Hageja 27.08.2018 menetlusdokument ei sisalda taotlust maakohtule, vaid hageja on teatanud, et ta võib tulevikus esitada taotluse tunnistajate ülekuulamiseks. Kui hageja maakohtule taotlust ei esita, siis pole maakohtul ka võimalik taotlust lahendada.
7(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-9831 Eksitav on apellatsioonkaebuse väide, et 01.11.2018 määrusega jättis maakohus hageja taotluse tunnistajate ülekuulamiseks rahuldamata. Seonduvalt hageja taotlusega lahendas maakohus selle määrusega hageja taotluse, kus hageja palus kohtul täita selgitamiskohustust.
28.Apellatsioonkaebuses väidab hageja ka seda, et maakohus rahuldas ebaõigesti kostja taotluse kostja seadusliku esindaja vande all ärakuulamiseks, kuigi hageja sellele nõusolekut ei andnud. Maakohtu 19.12.2018 määruse (tlk 139) kohaselt rahuldas maakohus AM ülekuulamise taotluse TsMS § 2681 alusel, st kohaldas sätet, mille sisuks on poole ülekuulamine kohtu algatusel. Seega ei ole põhjendatud hageja apellatsioonkaebuse väide, et kohus rahuldas menetlusnorme rikkudes kostja taotluse, kuigi hageja vaidles sellele vastu. Eelnevast tulenevalt ei ole maakohus pooli ebavõrdselt kohelnud.
29.Hageja väidab ka seda, et maakohtu seisukoht vaidlustatud lepingupunkti tõlgendamisel tooks kaasa hea usu põhimõtte vastase olukorra, kus lisaks kostjale saaks ka 3-ndad isikud võlausaldajana Bestok KV nõuda kohustuse täitmist. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega. Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat (vt Riigikohtu 7. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-07, p 16).
30.Ringkonnakohus hageja seisukohaga, et tõlgendatav lepingutingimus on hea usu põhimõttega vastuolus, ei nõustu. Esiteks märgib ringkonnakohus seda, et lepingupoolte vabadus kokkuleppe sisu ise määrata toob kaasa ka selle, et kohtutel on õigus ainult väga piiratud juhtudel sekkuda lepinguvabadusse. Kohustuse sisu kindlaksmääramisel võib teatud asjaoludel siiski kohtutel olla õigus seda hinnata hea usu põhimõttest tulenevat, st ka tõlgendada lepingut laiendavalt nagu seda hageja käesoleval juhul soovib, kuid seejuures tuleb arvesse võtta lepingu sisu ja selle eesmärki. Käesoleval juhul leppisid lepingupooled kokku konkreetses kohustuses, selle täitmise tähtajas ning selles, et kostja täidab võlgniku kohustuse 3-ndate isikute eest. Sellistes tingimustes kokkuleppimine ei ole hea usu põhimõtte vastane. Mõlemal lepingupoolel on lepingu järgi soorituskohustus ning asjaolu, et kostja peab endale võetud kohustuse täitma hiljem, kui lepingu teine pool, ei tee kokkulepet hea usu põhimõtte vastaseks. VÕS § 82 lg 2 järgi, kui kohustuse täitmise tähtaeg on kokku lepitud tuleb kohustus täita sellel tähtpäeval, lg 7 esimese ja teise lause järgi, kui kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist ning kui võlausaldaja võib nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva möödumisel. Kohustuse täitmise tähtpäev oli hiljemalt 31.12.2013.a. Puudub vaidlus selles, et võlgnik kohustust ei täitnud, mistõttu kohustus muutus sissenõutavaks.
31.Ringkonnakohus osutab, et hageja ei vaidle selle üle, et lepingu sõlmimise ajal oli Bestok KV-l 3-ndate isikute ees liitumistasude tasumise kohustus vähemalt selles summas, mille ulatuses Bestok KV kohustuse kostja ees võttis ja kostjal on Bestok KV-ga sõlmitud lepingust tulenevalt jätkuvalt kohustus tasuda liitumistasud 3-ndatele isikutele.
8(9)
Tsiviilasi nr: 2-18-9831
32.Kuna maakohus on otsust piisava selgusega motiveerinud ning ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega täies ulatuses, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi pikemalt korrata ega apellatsioonikaebustes taasesitatud väidetele uuesti vastata. Kaebustes viidatud menetlus- ja materiaalõigusnormide rikkumist ringkonnakohus maakohtu lahendi põhjal ei tuvastanud. Maakohus on hinnanud esitatud tõendeid seadusekohaselt. Menetluskulude jaotus
33.Kuna apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis tuleb poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta TsMs § 171 lg 1 järgi hageja kanda. Rahaliselt määrab menetluskulud kindlaks maakohus juhindudes TsMS § 177 lg1 p-st 2.
/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu Ulvi Loonurm kohtunik kohtunik
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots kohtunik
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.