Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Liis Arrak ja Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.06.2019, Tallinn
Tsiviilasja number
2-16-18557
Tsiviilasi
Forklift OÜ hagi Stelling Kinnisvara OÜ vastu asja võõrast valdusest väljanõudmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 05.02.2019 otsus
Kaebuse esitaja, kaebuse liik ja Stelling Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus, 12 000 eurot tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja (vastustaja): Forklift OÜ (registrikood 10914764, asukoht Jänesselja 18, Sauga alevik, Sauga vald, 85008 Pärnumaa), lepingulised esindajad advokaat Tenno Parmas ja vandeadvokaat Madis Saar Kolmas isik hageja poolel: OÜ BAUMAX EESTI (registrikood 11575620, asukoht Estonia pst 1, 10143 Tallinn), seaduslik esindaja AT Kostja (apellant): Stelling Kinnisvara OÜ (registrikood 10948935, asukoht Vana-Tartu mnt 20, Järveküla, Rae vald, 75304 Harju maakond), lepinguline esindaja vandeadvokaat Enno Heringson, seaduslikud esindajad Vello Vetevool ja VV
Istungi toimumise aeg
11.06.2019
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Forklift OÜ taotlus kohtuistuingi protokolli parandamiseks rahuldamata.
2.Jätta Harju Maakohtu 05.02.2019 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta Stelling Kinnisvara OÜ kanda.
4.Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2).
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Forklift OÜ (hageja) esitas 09.12.2016 Harju Maakohtule hagiavalduse Stelling Kinnisvara OÜ (kostja) vastu asja võõrast valdusest väljanõudmiseks, milles palub tunnustada hageja omandiõigust tõstukile YALE GDP30VX (seerianumber B875B13132E) ja nõuda see kostja ebaseaduslikust valdusest välja hageja valdusesse.
2.Hageja on tõstuki omanik. Hageja omandas tõstuki 15.04.2015 Ikodor AS-ilt. 05.10.2016 kasutas hagejale kuuluvat tõstukit hageja poolt volitatud isik AT. Tõstuki kasutamise käigus pöördus AT poole kostja juhatuse liige VV ja võttis ähvardades ning jõudu kasutades tõstuki enda valdusesse. Hagejale teadaolevalt asub tõstuk kostja omandisse kuuluval kinnisasjal asukohaga Vana-Tartu mnt 20, Järveküla Rae vald. Hagejal on õigus nõuda tõstuki tagastamist tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lgst 1.
3.Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja, et kostja ei ole tõendanud pandiõiguse olemasolu. Üürileping lõpetati juba OÜ BAUMAX EESTI endise juhatuse liikme JT 01.03.2016 avalduse alusel. Üürilepingu esemeks olnud äriruumid on alates 2016. a. märtsist üüritud välja HOME EXPRESS OÜ-le. Üürilepingu lõppemise seisuga oli OÜ BAUMAX EESTI nõuetekohaselt täitnud kõik üürilepingust tulenevad kohustused. Kostja ei ole tõendanud, et tõstuk asus üürilepingu kehtivuse ajal äriruumides või kuulus selle kasutamise juurde.
4.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 305 lg 3 sätestab, et üürileandja pandiõigusele eelnevad kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need asjad ei kuulu üürnikule, samuti üürniku valduses olevatele asjadele, mis on omanikult või eelmiselt valdajalt varastatud, kadunud või muul viisil omaniku või eelmise valdaja tahte vastaselt valdusest välja läinud. Isegi, kui peaks leidma tõendamist, et kostja on teostanud tõstuki suhtes üürileandja pandiõigust, on kostja kohustatud tõstuki hagejale tagastama, sest kostja pidi olema teadlik, et tõstuk ei kuulu OÜ-le BAUMAX EESTI ning viimane rendib seda hagejalt. Hageja on kõik temale kuuluvad ja renditavad tõstukid märgistanud kleebistega selliselt, et need oleksid hageja rentnike kasutuses
teistest (rentnikele kuuluvatest) asjadest rentnikele mittekuuluvatena selgelt eristatavad ja identifitseeritavad. Tõstuk asus enne selle äravõtmist kasutuses kostja naaberkinnistul Vana-Tartu mnt 18. Üürileandja pandiõigusele tuginemiseks peab kostja tõendama, et pandiõiguse teostamise hetkel oli tõstuk pandiõigusega hõlmatud. Alates 06.06.2016 kasutati tõstukit kinnisasjal, mis ei kuulunud kostjale. Seega oli tõstuki OÜ-lt BAUMAX EESTI äravõtmise hetkeks (05.10.2016) kostja väidatav pandiõigus igal juhul lõppenud (VÕS § 306 lg 1, lg 2 ja § 307 lg 3). Kostja vastuväited hagile
5.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Kostja valdab tõstukit õiguslikul alusel, kuna teostab selle suhtes üürileandja pandiõigust. Seega ei ole hagejal AÕS § 80 lg-st 1 tulenevat nõudeõigust.
7.Kostja ja OÜ BAUMAX EESTI vahel sõlmiti 10.03.2015 äriruumide üürileping, mille kohaselt üürileandja andis üürnikule üürile Vana-Tartu mnt 20 Järveküla Rae vald asuva kontorihoone, osaliselt laohoone/kaarhalli (510 m2) ja laoplatsi (700 m2). 08.06.2016 ütles kostja üürilepingu üles ja teostas üürileandja pandiõigust vaidlusaluse tõstuki osas.
8.VÕS § 305 lg 1 järgi on kinnisasja üürileandjal üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele ka siis, kui need ei ole üürileandja valduses. Pandiga on tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded.
9.Kostjal oli õigus teostada üürileandja pandiõigust, sest üürilepingu lõppemise seisuga, 08.06.2016, olid OÜ-l BAUMAX EESTI kostja ees järgnevad võlgnevused: 2016. a märtsi üür 2415 eurot; 2016. a aprilli üür 2415 eurot ja 2016. juuni üür (8 päeva eest) 644 eurot, sh nimetatud võlgnevuselt arvestatud viivisenõudes summas 292,70 eurot; 2016. a. märtsi, aprilli ja maikuu äriruumide kasutamisega seotud kõrval- ehk kommunaalkulud kokku 462,60 eurot (valveteenus, elektrienergia), sh nimetatud kuludelt viivist summas 17,08 eurot; 2016. a. mai võlgnevus elektrienergia eest 115,15 eurot. Lisaks on kostjal OÜ BAUMAX EESTI vastu ka lepingu lõppemisest tekkinud nõuded: hüvitisenõue 9418,50 eurot; leppetrahvi nõue 14 369,25 eurot; kommunaalteenuste nõue 2016. a. juuli, augusti, septembri ja oktoobri eest kokku 196,48 eurot ja viivis sellelt; hüvitisenõue seoses kahju tekitamisega 6354 eurot. Eeltoodud võlgnevused ületavad pandiesemeks oleva tõstuki väärtuse.
10.Kostja ei teadnud ega pidanudki teadma, et tõstuk kuulub hagejale. Üürilepingu p 10.2, sätestab, et üürnik kohustub üürileandjat kirjalikult ja taasesitatavas vormis informeerima sellest, et teatud üürniku poolt lepingu objektile toodud asjad ei kuulu üürnikule. OÜ BAUMAX EESTI ei ole kõnealuse sõiduki paigutamisel üüritud laoruumidesse ega kunagi hiljem enne üürilepingu lõpetamist teatanud, et kõnealune sõiduk kuuluks kolmandale isikule. Mistahes kleebis vallasasjal ei tõenda selle omandit. Ebaõiged on hageja väited selle kohta, et tõstuk võeti OÜ BAUMAX EESTI üüripinnalt väljakolimisel kaasa ja seda kasutati kuni 05.10.2016 kostja kõrvalkinnistul. Esimese astme kohtu otsus
11.Harju Maakohtu 05.02.2019 otsusega hagi rahuldati ning mõisteti kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse välja tõstuk YALE GDP30VX (seerianumber B875B13132E). Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda.
12.Hageja on oma nõude alusena tuginenud AÕS § 80 lg-le 1, mille järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.
13.Kohus tuvastas, et hageja on tõstuki omanik ning täidetud on vindikatsioonihagi rahuldamise esmane eeldus. Pooled ei vaidle selle üle, et vaidlusalune kahveltõstuk YALE asub kostja valduses. Seega on täidetud ka hagi rahuldamise teine eeldus, s.o nõue on esitatud tõstuki valdaja suhtes. Kohus tuvastas, et tõstuki omandiõigus ei ole hiljem hagejalt üle läinud OÜ-le BAUMAX EESTI. OÜ BAUMAX EESTI sõlmis hagejaga tõstuki rendilepingu 6.06.2016 (III kd, lk 62 pöördel). Kohtul ei ole mingit alust asuda seisukohale, et rendilepingu näol on tegemist võltsitud tõendiga.
14.Kostjal tuleb pandiõiguse realiseerimiseks tõendada, et eksisteerib kehtiv üürileping; üürilepingust tulenevate sissenõutavaks muutunud nõuete olemasolu; üürniku tahe ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia ning asjaolu, et tõstuk asus üürilepingu kehtivuse ajal üüripinnal või kuulus selle kasutamise juurde. Õiguskirjanduse kohaselt seadus ei ütle, et pandiõigus üürnikule mittekuuluvate asjade suhtes ei kehti (vt Võlaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne, lk 221).
15.Kohus leidis, et kostja ja OÜ BAUMAX EESTI vaheline üürileping lõppes kostja poolse ülesütlemisega alates 09.06.2016 (I kd, tl 76).
16.Kohus leidis, et tõendamist ei ole leidnud kostjal pandiga tagatud nõude olemasolu ja tõendamata on, et kostja valdab tõstukit õiguslikul alusel.
17.VÕS § 305 lg-st 1 ja § 307 lg-st 1 tulenevalt on pandiga tagatud juba sissenõutavaks muutunud (eelneva ja jooksva aasta) nõuded ja jooksval aastal veel tekkivad nõuded ning võimalikud hüvitisnõuded. Seda seisukohta toetab ka Riigikohtu otsuses nr 3-2-18-08 p-s 16 avaldatud seisukoht, mille järgi on üürileandja pandiõigusega VÕS § 305 lg 1 teise lause kohaselt tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Sama lahendi kohaselt võib VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks.
18.Kostja ei ole tõendanud, et OÜ-l BAUMAX EESTI oli 2016. a märtsi - juuni eest kostja ees võlgnevus. Asjaolu, et kolmanda isiku esindaja võttis kostjalt allkirja vastu pretensiooni võlgnevuse tasumiseks, võlgnetavad arved ning pretensiooni lukkude vahetamise osas, ei tõenda kolmanda isiku võlgnevust kostja ees. Allkirja andmine kinnitab üksnes nimetatud dokumentide kättesaamist. Alates 01.03.2016 esitas kostja äriruumide kasutamise eest üüriarved vaid Home Express OÜ-le, kes on nimetatud arved tasunud ning ka vastavad arved deklareerinud. Kostja ei ole ühtegi OÜ-ga BAUMAX EESTI seotud arvet deklareerinud, siis ei olnud OÜ BAUMAX EESTI 2016. a. märtsis ja aprillis ka kohustust kostjale üüri tasuda. Seega ei saanud OÜ-l BAUMAX EESTI kostja ees nimetatud perioodil üürivõlgnevust tekkida.
19.Kostjal ei saanud eksisteerida pandiõiguse teostamise seisuga OÜ BAUMAX EESTI suhtes sissenõutavaks muutunud nõuet ka 2016. a. juuni (8 päeva eest) eest. OÜ BAUMAX EESTI ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu p-i 5.3 kohaselt kohustub üürnik tasuma arve alusel toodud teenuste eest summad ühes kuus, makstavale kuule järgneva kuu 5. kuupäevaks. Seega ei olnud 9. juuniks 2016 üürinõue 2016. a. juunikuu 8 päeva eest veel sissenõutavaks muutunud. Kostja ei ole ka vastupidist tõendanud.
20.Kostja ei ole tõendanud enda väidet, et mille kohaselt on OÜ BAUMAX EESTI esindaja AT palunud kostjal muuta OÜ-le BAUMAX EESTI esitatud üüriarvete maksekuupäevi. Seega on alusetu ka kostja viivisenõue 2016. a. märtsi, aprilli ja juuni kuu üüritasult (kokku summas 292,70 eurot. Kostjal ei saanud nimetatud kuude eest OÜ BAUMAX EESTI suhtes viivisenõuet tekkida, kuna pandiõiguse teostamise ajal ei olnud kostjal OÜ BAUMAX EESTI suhtes 2016. a märtsi, aprilli ega juunikuu eest sissenõutavaks muutunud üürinõuet, millelt oleks saanud viivist arvestada.
21.2016. a. märtsis ja aprillis tasus äriruumide kasutamise eest kostjale Home Express OÜ. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et 2016. a. märtsis ja aprillis äriruumide kasutamisega seotud kommunaalkulude tasumise kohustus oli Home Express OÜ-l mitte OÜ-l BAUMAX EESTI. Seega ei ole OÜ-l BAUMAX EESTI kommunaalkulude võlgnevust summas 462,60 eurot kostja ees. Põhivõlgnevuse puudumise tõttu puudub ka viivisenõue summas 17,08 eurot. Üürilepingust tuleneva üüri ja kõrvalkulude sissenõutavaks muutumise üheks eelduseks on kostja poolt vastava arve esitamine. Kostja ei ole tõendanud, et esitas arved nr 1061607 ja nr 10061601 OÜ-le BAUMAX EESTI enne 08.06.2018 pandiõiguse teostamist, mistõttu ei saanud ka nimetatud arvetest tulenev kohustus olla pandiõiguse teostamise ajal sissenõutav. Samuti ei olnud pandiõiguse teostamise ajal sissenõutav maikuu elektrienergia arve nr 10061601 summas 115,15 eurot, kuna selle maksetähtaeg oli 14.06.2016 (vt I kd, lk 79). Seega ei olnud arvetest nr 1061607 ja 10061601 tulenev kohustus pandiõiguse teostamise ajal sissenõutav. Eeltoodust tulenevalt ei olnud nimetatud arvetest tulenevad kohustused tagatud kostja poolt 08.06.2016 teostatud üürileandja pandiõigusega.
22.Käesolevas asjas ei oma tähtsust kostja väidetavad nõuded, mis on tekkinud ja muutunud sissenõutavaks pärast pandiõiguse teostamist. Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-808 p-s 16 avaldatud seisukoha kohaselt on üürileandja pandiõigusega VÕS § 305 lg 1 teise lause kohaselt tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded ning üürileandja võib VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks. Seega ei saa üürileandja pidada asju kinni võimalike tulevaste nõuete tagamiseks.
23.Tõendamist on leidnud, et 08.06.2016 kella 21-22 paiku avas kostja Lukuabi kaasabil äriruumide uksed ning vahetas ruumide (sh kontori- ja laohoone uste ning ka kinnistu väravate) lukud ära. Seega võttis kostja äriruumid ja seal asunud vara enda valdusesse ning alates 08.06.2016 ei saanud kostjal enam OÜ BAUMAX EESTI suhtes ühtegi üürilepingust tulenevat nõuet tekkida. Seega ei olnud OÜ BAUMAX EESTI valduses äriruume mida kostjale tagastada. Tõendamata on kõik kostja lisakulude ja väidetava kahjuga seotud nõuded.
24.Eelnevast tulenevalt ei ole vaja analüüsida poolte väiteid ja hinnata tõendeid selle kohta, kas kostja on pidanud pandiõigust teostades vara kinni suuremas vääringus kui kostja mistahes väidetav nõue. Samuti ei ole vaja analüüsida poolte väiteid ega hinnata tõendeid selle kohta, kas hagejale kuuluv tõstuk asus enne kostja poolt 05.10.2016 selle äravõtmist ja äriruumidesse toimetamist äriruumides ja kuulus äriruumide kasutamise juurde ning kas tõstuk asus kostja äriruumides 08.06.2016 pandiõiguse teostamise ajal. Eeltoodust tulenevalt ei ole vaja hinnata ka tunnistajate ütlusi.
25.Seega tuleb hagi rahuldada ja mõista AÕS § 80 lg 1 alusel kostja ebaseaduslikust valdusest välja tõstuk YALE GDP30VX (seerianumber B875B13132E) hageja valdusesse. Eraldi ei ole vaja tunnustada hageja omandiõigust vaidlusalusele tõstukile. Õiguskirjanduses on viidatud, et AÕS § 80 lg-s 1 sisalduv viide nõude suunatusest omandiõiguse tunnustamisele ei oma sisulist tähendust, vaid on pigem deklaratiivse iseloomuga. Kohtulahendiga, millega vindikatsiooninõue rahuldatakse, tuvastatakse (ja „tunnustatakse“) ühtlasi ka hageja omandiõigus välja nõutava asja suhtes (vt Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne 2014, § 80 komm 3.4.1, lk 367). Apellatsioonkaebus
26.Kostja palub 05.03.2019 apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni p-de 1, 2 ja 3 osas ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
27.Kostjal oli OÜ BAUMAX EESTI vastu sissenõutav nõue pandiõiguse teostamise seisuga. Lisaks on kostjal OÜ BAUMAX EESTI vastu ka lepingu lõpetamisest tulenevad nõuded.
28.Kohus leidis üllatuslikult, et kostja ei ole tõendanud, et OÜ-l BAUMAX EESTI oli 2016 märtsi ja aprilli eest kostja ees võlgnevus. OÜ BAUMAX EESTI võttis 13.05.2016 vastu kostja pretensiooni/teatise võlgnevuse 5099,20 eurot tasumiseks. Kohus leidis ebaõigesti, et allkirja andmine pretensiooni kättesaamisel kinnitab üksnes dokumendi kättesaamist. Kui eeltoodud kohtu seisukoht oleks õige, siis tekib küsimus, miks OÜ BAUMAX EESTI juhatuse liige AT omakäeliselt kirjutas alla kõigile neile dokumentidele, et ta on need kätte saanud. Kättesaamise kinnituseks oleks piisanud vaid pretensiooni allkirjastamisest. Lisaks ei vaidlustanud AT mitte ühtegi arvet ega ka koguvõlgnevust. Kui isik allkirjastab talle esitatud arve ilma märkusteta, siis tuleb eeldada, et tal arve osas vastuväited puuduvad.
29.Ebaõige on kohtu seisukoht, et alates 01.03.2016 esitas kostja äriruumide kasutamise eest üüriarved vaid Home Express OÜ-le, kes on nimetatud arved tasunud ning ka vastavad arved deklareerinud. Kohus leidis ebaõigesti, et seega ei saanud OÜ-l BAUMAX EESTI ka perioodi 2016 märts-aprill eest üürivõlgnevust tekkida. Kuivõrd kostja ja Home Express OÜ vahel ei olnud üürilepingut, siis ei oma tähtsust, millised arveldused toimusid kostja ja Home Express OÜ vahel. Üüri tasumise kohustus tuleneb üürilepingust. Ka vastavalt VÕS §-s 271 sätestatule on üüri tasumine lepinguline kohustus, mis ei sõltu kuidagi arve esitamisest. Vastavalt VÕS §-le 294 tuleb üüri ja kõrvalkulusid tasuda vastavalt üürilepingus kokkulepitule perioodiliselt. Kostja ja OÜ BAUMAX EESTI vahelises üürilepingus on kokku lepitud, et üür tuleb tasuda ettemaksena iga jooksva kuu 5. kuupäevaks ning üüri tasumise kohustus ei sõltu arve kättesaamisest, vaid see on perioodiline kohustus , mis muutub sissenõutavaks vastava perioodi saabudes (lepingu p-d 5.1 ja 5.7). Kuivõrd OÜ BAUMAX EESTI ei tasunud üürilepingu kehtivuse ajal üüri 2016. a. märtsi ja aprilli eest, siis oli pandiõiguse teostamise ajal kostjal nõue 2016. a. märtsi ja aprilli arvete osas.
30.Maakohus leidis ebaõigesti, et kostjal ei olnud 2016. a. juuni eest sissenõutavaks muutnud nõuet OÜ BAUMAX EESTI vastu. Kohus tugines seejuures ebaõigesti lepingu p-le 5.3, mis reguleerib kõrvalkulude eest tasumist. Üüri tasumist reguleerib hoopis lepingu p 5.1, mille kohaselt tuleb üür tasuda ettemaksuna jooksva kuu 5. kuupäevaks.
31.Maakohus leidis ebaõigesti, et kostja viivisenõue 2016. aasta märtsi, aprilli ja juuni kuu eest on alusetu. Üürnikul tekkis kohustus üüri maksta lepingu alusel jooksva kuu 5. kuupäevaks ja seega tekkis ka õigus nõuda viivist just nimetatud ajast. Kostja arvestas heauskselt viivist mitte lepingu järgset tasumise tähtaega arvestades, vaid AT palvel korrigeeritud arve järgi, mille tasumise kuupäev oli 29.04.2016. Seega lähtus kostja üürnikule soodsamast lähenemisest. Seega oli arvestatud ulatuses viivise nõue igal juhul üürilepingu ülesütlemisel olemas.
32.Kostjal on õigus nõuda kõrval- ja kommunaalkulude eest viivist. Kostja on selgitanud, et üürileping oli sõlmitud OÜ BAUMAX EESTI ja kostja vahel, seega pidi kõrval- ja kommunaalkulude eest tasuma OÜ BAUMAX EESTI.
33.Kuivõrd üürilepingu p-i 5.3 järgi pidi üürnik tasuma arve alusel toodud teenuste eest summad ühes kuus, makstavale kuule järgneva kuu 5. kuupäevaks, siis on ebaõige maakohtu seisukoht, et pandiõiguse teostamise ajal ei olnud maikuu elektrienergia arve sissenõutav, sest selle maksetähtaega oli 14.06.2019. Juhul, kui arve esitati pärast 5. kuupäeva, oli nõue sissenõutav koheselt, sest üürnik pidi vastava kohustusega arvestama. Samas ei oma ka märgitu erilist tähtsust, sest üürileandja pandiõigusega on tagatud ka jooksval aastal veel tekkivad nõuded.
34.Seega seisuga 08.06.2016 oli OÜ BAUMAX EESTI põhivõlgnevus 5936,60 eurot, millele lisandus lepingu kohaselt juba sissenõutavaks muutunud mai elektri arve summas 115,15 eurot. Viiviste võlgnevus oli 08.06.2016 seisuga 309,78 eurot.
35.Maakohus leidis ebaõigesti, et käesolevas asjas ei oma tähtsust kostja väidetavad nõuded, mis on tekkinud ja muutunud sissenõutavaks pärast pandiõiguse teostamist. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-8-08 selgitanud, et üürileandja pandiõigusega on VÕS § 305 lg 1 teise lause kohaselt tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Kolleegiumi arvates tagab üürileandja pandiõigus VÕS § 305 lg 4 ning AÕS § 279 lg-te 4 ja 6 koostoimes ka kõrvalnõudeid, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulusid, asja müügiga seotud kulutusi ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi. Erialakirjanduses on selgitatud, et põhimõtteliselt hõlmab „hüvitisnõuete“ mõiste kõiki üürilepingust tulenevaid hüvisnõudeid, mida üürilepingu alusel esitada saab (P. Varul jt. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, lk. 221).
36.Eeltoodust tulenevalt on kostjal OÜ BAUMAX EESTI vastu hüvitisnõue 9418,50 eurot, lisaks lisanduvad nõudele viivised samas summas; kommunaalteenuste võlgnevuse nõue 195,48 eurot, millele lisanduvad viivised; leppetrahvi nõue 14 369,25 eurot ja hüvitisnõue seoses kahju tekitamisega 6354 eurot. Vastustaja seisukoht
37.Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
38.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
39.Esmalt käsitleb kolleegium protokolli parandamise taotlust. Hageja esitas ringkonnakohtule taotluse 11.06.2017 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Taotluses palus hageja täiendada protokolli hageja esindajate ütluste osas. Kostja palub jätta protokolli parandamise taotluse rahuldamata. Kostja leiab, et hageja väidete põhisisu on protokolli märgitud nõuetekohaselt.
40.Ringkonnakohus jätab taotluse protokolli parandamiseks rahuldamata. TsMS § 50 lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. TsMS § 53 lg-te 2 ja 3 mõtte kohaselt saab esitada taotluse protokolli parandamiseks, kui tegemist on sisuliste parandustega ja sellest olenevad õiguslikud tagajärjed edasikaebamise seisukohalt või tõendamise aspektist. Ringkonnakohus leiab, et protokoll sisaldab kohasel määral istungil toimunut ja vastab seaduse nõuetele. Seadus ei näe ette võimalust täiendada protokolli menetlusosalise soovitu kohaselt. Protokolli parandamise taotlus lisatakse protokolli juurde.
41.Maakohus on tuvastanud järgmised asjaolud, mille üle pole apellatsiooniastmes vaidlust ja millest ringkonnakohus saab asja läbivaatamisel TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel lähtuda: - kostja ja OÜ BAUMAX EESTI (Baumax) vahel sõlmiti 10.03.2015 äriruumide üürileping, mille kohaselt kostja andis Baumaxile üürile Vana-Tartu mnt 20 Järveküla Rae vald asuva äripinna;
- 08.06.2016 kella 21-22 paiku avas kostja Lukuabi kaasabil äriruumide uksed ning vahetas ruumide (sh kontori- ja laohoone uste ning ka kinnistu väravate) lukud ja võttis kostja äriruumid ja seal asunud vara enda valdusesse; - hageja omandise kuulub tõstuk YALE GDP30VX, seerianumber B875B13132E, mis oli antud Baumaxi kasutusse rendilepingu alusel; - vähemalt alates 05.10.2016 asub tõstuk kostja valduses;
42.Poolte vahel on vaidlus selle üle, - millal lõppes kostja ja Baumaxi vahel sõlmitud üürileping; - kas üürileandja pandiõiguse teostamise ajal 08.06.2016 oli kostjal Baumaxi vastu üürilepingust tulenevaid sissenõutavaks muutunud nõudeid; - kas vaidlusalune tõstuk asus 08.06.2016 üüripinnal ja on seal katkematult asunud kuni 05.10.2016.
43.Hageja tugineb oma nõude alusena AÕS § 80 lg-le 1, mille järgi on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Asjas tuleb välja selgitada see, kas kostjal oli alust teostada üürileandja pandiõigust hagejale kuuluva tõstuki suhtes, see tähendab, kas kostja valdab hagejale kuuluvat tõstukit õiguslikul alusel või mitte.
44.Kostjal tuli VÕS §-dest 305-307 lähtudes pandiõiguse realiseerimiseks tõendada järgmised asjaolud: - kehtivast üürilepingust tulenevate sissenõutavaks muutunud nõuete olemasolu; - üürniku tahe ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia; - asjaolu, et tõstuk asus üürilepingu kehtivuse ajal üüripinnal ja tõstukit ei ole üüripinnalt ära viidud.
45.Ringkonnakohus jagab maakohtu seisukohta, et üürileping lõppes kostjapoolse ülesütlemisega alates 09.06.2019. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tõendatud hageja seisukoht, et üürileping lõpetati poolte kokkuleppel juba 01.03.2016. Kostja sellise kokkuleppe sõlmimist ei kinnita, samuti ei ole sellist kokkulepet kirjalikult vormistatud. Baumaxi soovil üüriarvete esitamine Home Express OÜ-le ja viimase poolt ka nende tasumine märtsi ja aprilli 2016 eest ei tõenda Baumaxiga üürilepingu lõppemist ja uue üürilepingu sõlmimist Home Express OÜ-ga. Baumaxi endise juhatuse liikme JT 01.03.2016 avaldus, milles ta soovib üürilepingut lõpetada esimesel võimalusel, kuid hiljemalt 31.03.2016, on Baumaxi juhatuse liikme AT 14.04.2016 avaldusega tühistanud. Maikuu üüriarve on Baumax ise tasunud Samuti ei vabastanud Baumax üüripinda ega andnud seda kostjale üle enne valduse ülevõtmist ja pandiõiguse teostamist kostja poolt 08.06.2016.
46.Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et alates 01.03.2016 esitas kostja äriruumide kasutamise eest üüriarved vaid Home Express OÜ-le, kes on nimetatud arved tasunud ning ka vastavad arved deklareerinud. Seega ei saanud Baumaxil 2016 märtsi ja aprilli eest üürivõlgnevust tekkida. Põhjendatud ei ole kostja väide, et Baumax pidi tasuma kostjale 2016 märtsi ja aprilli eest, kuna kostjal oli üürileping Baumaxiga, mitte Home Express OÜ-ga. Kostja ja Home Express OÜ vahel ei pidanud olema üürilepingut, kuna Home Express OÜ tasus üüri Baumaxi eest. Muud alust Home Express OÜ-l üüri maksmiseks ei ole kostja esile toonud ega tõendanud.
47.Õige on kostja seisukoht, et maakohus, leides, et kostjal ei olnud ka 2016 juuni eest sissenõutavaks muutnud nõuet Baumaxi vastu, tugines ebaõigesti lepingu p-le 5.3, mis reguleerib kõrvalkulude eest tasumist. Üüri tasumist reguleerib lepingu p 5.1, mille kohaselt tuleb üür tasuda ettemaksuna jooksva kuu 5. kuupäevaks. Kuid ka üürilepingu p-st 5.1 tulenevalt ei olnud kostjal pandiõiguse teostamise seisuga Baumaxi suhtes sissenõutavaks muutunud nõuet 2016 juuni 8 päeva eest, kuna tõendatud ei ole, et kostja oleks Baumaxile selle aja eest arve esitanud enne pandiõiguse teostamist.
Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et üürilepingust tulenevad kohustused muutusid sissenõutavaks automaatselt sõltumata kostja poolt arvete edastamisest. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 294 sätestab, et kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Käesoleval juhul on üürilepingu pooled reguleerinud üüri ja kommunaalkulude tasumise korra seaduses sätestatust erinevalt. Üürilepingu p 5.1 kohaselt kohustub üürnik tasuma alates lepingu objekti üleandmisest üürniku valdusesse üürileandja poolt esitatud arve alusel üüri lepingu eritingimuste p-s 2.9 toodud summas ühes kuus ettemaksuna jooksva kuu 5. kuupäevaks. Üürilepingu p-s 5.3 kohaselt kohustub üürnik tasuma ka üürileandja poolt esitatud arve alusel lepingu punktides 2.10. ja 2.12. toodud teenuste eest maksustatavale kuule järgneva kuu 5. kuupäevaks. Lisaks eeltoodule on pooled üürilepingu punktis 5.7 leppinud kokku, et üürileandja esitab arve üüri ning kommunaalkulude tasumise kohta hiljemalt 3 kalendripäeva enne maksetähtaega. Nimetatud arve saadetakse elektronpostiga lepingus näidatud üürniku e-posti aadressile.
48.Eeltoodust tulenevalt kohustus Baumax tasuma kostjale üürilepingust tulenevat üüri ja kommunaaltasusid kostja poolt edastavate arvete alusel. Seejuures pidi kostja edastama arved e-posti teel kolm päeva enne arvelt nähtavat maksetähtaega. Asja materjalist nähtuvalt ei ole kostja alates 2016.a märtsist hagejale arveid üürilepingus kokku lepitud korras esitanud. Kostja ei ole vastupidist tõendanud.
49.Õige on maakohtu seisukoht, et pandiõiguse teostamise ajal ei olnud ka maikuu elektrienergia arve sissenõutav, sest selle maksetähtaega oli 14.06.2019. Arve on koostatud 10.06.2016 ja maksetähtajaks on arvel märgitud 14.06.2016 ( I kd, lk 79).
50.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et Baumaxi võlgnevust kostja ees ei tõenda asjaolu, et Baumaxi esindaja võttis kostjalt allkirja vastu pretensiooni võlgnevuse tasumiseks ja selle lisaks olevad arved. Allkirja andmine kinnitab üksnes nimetatud dokumentide kättesaamist, mis on iga allkirja juures ka spetsiaalselt märgitud väljendiga „kätte saadud“ (I kd, lk 125-128). Samuti on Andre Tedre 21.11.2018 kohtuistungil selgitanud, et ei ole kunagi kinnitanud talle 13.05.2016 üle antud dokumentidelt nähtuvate kohustuste olemasolu ning allkiri kõikidel dokumentidel kinnitab vaid nende kättesaamist (III kd, lk 67 pöördel). Iseenesest asjaolu, et Baumaxi esindaja allkirjastas dokumente vastu võttes lisaks pretensioonile ka kõik selle lisaks olevad arved, ei anna alust järelduseks, et Baumax oleks arvetel märgitud kohustustega nõustunud. Lisaks on audiitorettevõte DC Management OÜ saatnud Baumaxi nimel 13.05.2016 kostjale kirja, milles palus kostjal teatada oma nõuetest Baumaxi vastu (I kd, lk 108, 109). Kostja DC Management OÜ 13.05.2016 saldopäringule ei vastanud ning ühestki nõudest Baumaxi vastu ei teatanud.
51.Maakohus leidis põhjendatult, et käesolevas asjas ei oma tähtsust kostja väidetavad nõuded, mis on tekkinud ja muutunud sissenõutavaks pärast pandiõiguse teostamist. Üürileandja pandiõiguse teostamisel saab pidada vara kinni vaid selliste nõuete tagamiseks, mille puhul on tegemist üürilepingust tulenevate jooksva ja sellele eelneva aasta üüri- ja/või hüvitisnõuetega (sh viivis) ning mis on pandiõiguse teostamise seisuga muutunud sissenõutavaks (v.a kulud kinni peetud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks). Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08 p-s16. Riigikohus on ka selgelt rõhutanud, et asju ei saa kinni pidada võimalike tulevaste nõuete rahuldamiseks.
52.Eeltoodu alusel leiab ringkonnakohus, et maakohus tuvastas õigesti, et kostjal puudus pandiõiguse teostamise ajal Baumaxi vastu pandiga tagatud nõue.
53.Kuna kostja poolt hagejale kuuluva tõstuki kinnipidamine ei olnud seaduslik juba sissenõutavaks muutunud nõude puudumise tõttu, leidis maakohus õigesti, et ei ole vaja analüüsida poolte väiteid ja hinnata tõendeid selle kohta, kas kostja on pidanud pandiõigust teostades vara kinni suuremas vääringus kui kostja mistahes väidetav nõue. Samuti ei ole vaja analüüsida poolte väiteid ega hinnata tõendeid selle kohta, kas hagejale kuuluv tõstuk asus enne kostja poolt 05.10.2016 selle äravõtmist ja äriruumidesse toimetamist äriruumides ja kuulus äriruumide kasutamise juurde ning kas tõstuk asus kostja äriruumides 08.06.2016. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
54.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti kostja kanda.
55.Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu seda ei tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2).
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.