PH hagi HP ja KK vastu kaasomandi lõpetamiseks ning HP ja KK vastuhagi PH vastu kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29. juuni 2018. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
HP ja KK apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastustaja) PH (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Janno Perv Kostja I (apellant I) HP (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostja II (apellant II) KK (isikukood XXXXXXXXXXX) Kostjate esindaja vandeadvokaat Hannes Toodu
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 29. juuni 2018. a otsus ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule uueks arutamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt maakohtu otsuse tühistamise taotluse osas. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi 1(10)
andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.PH (hageja) esitas Harju Maakohtule hagi HP (kostja I) ja KK (kostja II) vastu kaasomandi lõpetamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostjate kaasomandis kinnistu (registriosa nr 2082701) asukohaga Raudtee 154, Tallinn (kinnistu), millest hagejale kuulub 4/6, kostjale I kuulub 1/6 ja kostjale II kuulub 1/6.
3.28. aprillil 2008 sõlmiti kinnistul asuva ehitise valdamise ja kasutamise kord, mille kohta on kantud märge kinnistusraamatusse ja mille punkti 3.1 kohaselt on hageja kasutuses hoone I korrusel asuvad ruumid ja kostjate kasutuses hoone II korruse ruumid. Sõlmitud lepingu alusel kanti kinnistusregistri III jakku kasutuskorra sõlmimise märge.
4.Tallinna Linnakohtu 2. juuni 2004. a kohtuotsusega nr 2/4/220-3235/02 tuvastati, et kinnistul asub kahekorruseline hoone üldpinnaga 250,8 m2, sealhulgas esimesel korrusel on pinda 153,9 m2 ja teisel korrusel on pinda 96,6 m2. Kohus tuvastas, et kaasomanike ühiskasutuses on esimesel korrusel asuv trepikoda, mille suurus on 1,8 m2 .
5.Hageja edastas kostjatele 26. jaanuaril 2016 kaasomandi lõpetamise ettepaneku ning pakkus rahaliseks kompensatsiooniks omandiõiguse kaotamise eest kokku 70 000 eurot (s.o kummalegi kostjale 35 000 eurot). Kostja I vastas 31. veebruaril 2016, et neid hageja pakutud kompensatsioon ei rahulda. Hageja edastas kostjatele 1. märtsil 2016 tähitud kirjaga kaasomandi lõpetamise teate, milles tegi ettepaneku lõpetada kaasomand ja moodustada korteriomandid vastavalt osade suurustele ning leppida kokku kostjate kasutuses oleva ülepinna kompensatsioonis. Kostjad vastasid
10.märtsil 2016 läbi oma esindaja, et on põhimõtteliselt kaasomandi lõpetamisega nõus, kuid ei nõustunud kompensatsiooni tasumisega.
6.Hageja palub jagada hageja ja kostjate kaasomandis olev kinnistu selliselt, et anda kinnistu omandiõigus täies ulatuses üle hagejale ning kohustada hagejat maksma kummalegi kostjale kinnistu omandiõiguse kaotamise eest hüvitist 35 000 eurot ning tuvastada kostjate kohustus anda nõusolek vastavalt kinnistu omaniku kande muutmiseks. Kostjate vastuväited ja vastuhagi
7.Kostjad vaidlesid hagile vastu, palusid jätta selle rahuldamata ning rahuldada vastuhagi. Kostjad on seisukohal, et kaasomandi lõpetamine on õiglasem kostjate vastuhagis taotletud viisil.
8.Kostjatele kuulub vaidlusalusest kinnistust 1/3 (1/6+1/6) ja hagejale 2/3. Kinnistusraamatusse on kantud kasutuskord, mida pooled on seniajani järginud ja selle alusel asja kasutanud. Kostjad on seisukohal, et juhul, kui kohus leiab, et hageja hagiavalduses välja pakutud õiglase hüvitise suurus 1/3 kaasomandiosa suuruse eest kokku 70 000 eurot, on õige ja põhjendatud, paluvad kostjad esimese alternatiivse kaasomandi jagamise viisina lõpetada kinnistu kaasomand selliselt, et jätta kinnistu kostjate kaasomandisse ning kohustada kostjaid tasuma hagejale vastavalt 2/3 kinnistu omandiõiguse kaotamise eest hüvitist solidaarselt või konkreetsetes osades kaasomandiosa väärtuse järgi, kuid mitte rohkem kui 140 000 eurot.
9.Teise alternatiivina palusid kostjad jagada kinnistu kaheks korteriomandiks selliselt, et 2/3 suurune mõtteline osa maatükist ja selle oluliseks osaks olevast ehitisest 153,9 m2,
2(10)
mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, jääb hageja ainuomandisse (kinnistusraamatusse kantav korteriomand reaalosana nr 1, elamu esimese korruse plaanil tähistatud numbritega 1-9 ja 11-13) ja 1/3 suurune mõtteline osa maatükist ja selle oluliseks osaks olevast ehitisest 96,9 m2, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks jääb kostjate kaasomandisse (kinnistusraamatusse kantav korteriomand reaalosana nr 2, elamu teise korruse plaanil tähistatud numbritega 14-20). Ühtlasi tuvastada vastavad tahteavaldused kannete tegemiseks.
10.Kinnistu reaalosadeks jagamine on kõige mõistlikum ja pooli vähem koormavam lahendus ning asja reaalosadeks jagamine toimuks vastavalt kehtivale kinnistusraamatusse kantud kasutuskorrale ja sellise lahenduse puhul ei jää keegi oma omandist ilma ning ka võimalikud kompensatsioonid oleksid minimaalsed. Hageja seisukohad vastuhagi osas
11.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda.
12.Hageja ei ole nõus kostjate poolt pakutud vastuhagi nõudega jätta kinnistu kostjatele ja mõista kostjatelt hageja kasuks välja hüvitis summas 140 000 eurot. Hageja selgitab, et tema omandis on enamus kinnistust ning antud kinnistu on hageja elukohaks olnud juba alates 2000. a juunikuust. Kostja I omandas 1/6 kinnistust augustis 2008 ning kostja II omand tekkis veel hiljem. Vaidlusalune kinnistu on alates soetamisest kuni tänaseni hageja ja tema alaealiste laste püsiv elukoht ning tulenevalt asjaolust, et hagejale kuulub 2/3 kinnistust, on hageja panustanud kinnistu ja sellel asuvate hoonete heakorda. Kostjad seda teinud ei ole. Kostjad ei ole vastuhagis esitanud tõendeid, mis annaks alust kostjate avaldatud 140 000 euro suuruse hüvitise määramiseks.
13.Kostjad ei ole esitanud tõendeid, mis selgitaks kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks (korteriomanditeks) jagamise maakorralduslikku ja tehnilist võimalikkust. Hageja leiab, et kaasomandit ei ole mõistlik jagada korteriomanditeks juba põhjusel, et kaasomanike vahelised suhted on konfliktsed. Kostjad on korduvalt põhjustanud veeavariisid, mis on halvendanud hoone sisemisi lae- ja põrandakonstruktsioone. Hageja ei soovi hoonesse elama isikuid, kes vastutustundetult rikuvad teiste kaasomanike vara ning kes ei näita üles huvi kaasomandisse kuuluva vara hooldamisse ja säilitamisse.
14.Võttes arvesse kinnistusraamatu andmeid ja Tallinna Linnakohtu 2. juuni 2004. a kohtuotsusega tuvastatud asjaolusid, peaks hagejale kuuluma kinnistul asuvast hoonest 4/6 ehk 66,66% hoone üldpinnast, mis arvestuslikult on 166,08 m2, kuid reaalselt on hageja kasutuses 152,1 m2. Kummalegi kostjale peaks kuuluma 41,50 m2 ehk kokku 83 m2, kuid kostjate kasutuses on 96,9 m2. Seega on kostjatel ülepinda kokku ca 14 m2. Isegi juhul, kui kaasomand jagatakse korteriomanditeks, tekib kostjatel kohustus tasuda hagejale omandi osa kaotamise eest rahalist kompensatsiooni.
Maakohtu otsus
15.Harju Maakohus rahuldas 29. juuni 2018. a otsusega hageja hagi ja lõpetas hageja ja kostjate kaasomandi kinnistule selliselt, et kostjad annavad kinnistu omandiõiguse üle hagejale, juhul kui hageja tasub kummalegi kostjale kinnistu omandiõiguse kaotamise eest hüvitist 35 298 eurot. Otsusega kohustati kostjaid andma tahteavaldused kinnistu kinnistusregistri II jaos nende suhtes omaniku kande kustutamiseks ja hageja ainuomanikuna sisse kandmiseks, juhul kui hageja tasub kostjatele eelnimetatud hüvitise. Maakohus jättis rahuldamata kostjate vastuhagi hageja vastu sama kaasomandi teisel viisil lõpetamiseks. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
3(10)
16.Otsuse põhjenduste kohaselt ei vaielnud pooled maakohtus selle üle, et pooled soovivad kaasomandi lõpetamist. Pooled ei saavutanud kokkulepet asja jagamise viisi suhtes. Samuti vaidlesid pooled kinnistu väärtuse üle, s.o missugune on õiglane hüvitis kaasomandi kaotamise puhul. Maakohtus ei vaieldud ka selle üle, et kõik kaasomanikud kasutavad kinnistut seal elamiseks ning kinnistul asuv elamu on kõigi kaasomanike koduks. Kohus asus seisukohale, et kumbki pool ei toonud kohtu ette asjaolusid, millest tulenevalt on just nende huvid saada kinnistu enda omandisse ülekaalus võrreldes vastaspoole huvidega.
17.Maakohtu hinnangul oli oluline tuvastada, kas kaasomanikul, kellele kohus annaks kinnisasja, on ka rahalised vahendid, et maksta teis(t)ele kaasomanikule (kaasomanikele) välja nende osad rahas. Pooled ei vaielnud selle üle, et kinnistu väärtust saab hinnata kohtule esitatud ekspertarvamusele tuginedes. Kuid vaidlus oli selles, kas makstav hüvitis tuleb arvestada kinnistu kui terviku väärtusest või konkreetse kaasomandiosa väärtusest, millest kaasomanik ilma jääb. Kohtu arvates tuleb praegusel juhul lähtuda kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte kaasomandi mõtteliste osade harilikust väärtusest. Kohus ei nõustunud kostjate arvamusega, et kaasomandi hindamisel tervikuna jäävad kostjad ilma õiglasest hüvitisest, sest nende kaasomandi osa väärtus on tunduvalt kõrgem kui hageja kaasomandi osa. Kuna kohus jagab asja tervikuna, siis tuleb ka asja hinnata tervikuna. Kinnistu väärtus on seega 212 000 eurot, mis on kinnistu väärtus tervikuna.
18.Maakohtu arvates ei tõenda hageja esitatud Swedbank AS-i 31. mai 2017. a e-kirjaga saadetud esmane laenupakkumine, mille kohaselt on hagejal ilma laenusummat täpsustamata võimalus taotleda laenu 50 000 eurot, hagejale 20. juunil 2017 Krediidipanga poolt väljastatud laenupakkumine ega 16. jaanuaril 2018 Coop Pank (endine Krediidipank) poolt väljastatud laenupakkumine, et hagejal on krediidivõimekus tasuda kummalegi kostjale nende kaasomandi osa kaotamise eest 35 298 eurot. Kuna hageja esitas laenupakkumised, mis on tehtud hagejale koos KHga, siis ei ole hageja kohtule tõendanud oma laenuvõimelisust, vaid kohus saab esitatud tõenditele tuginedes lugeda veenvaks, et hagejal on võimalik saada krediidiasutusest laenu 71 000 eurot juhul, kui hageja teeb seda koos kaaslaenutaotlejaga. Ka kostjate esitatud Credit Invest OÜ otsus selle kohta, et viimane on nõus andma laenu 150 000 eurot OÜ-le Pommeri Aed, ei tõenda kostjate laenuvõimelisust, vaid esitatud tõenditele tuginedes saab lugeda tuvastatuks selle, et krediidiasutus annaks laenu kostjatega seotud osaühingule, mitte kostjatele. Samas jäid kostjad viimasel kohtuistungil seisukoha juurde, et nemad ei ole nõus hagejale tasuma kaasomandi kaotuse eest hüvitist rohkem kui 140 000 eurot, mistõttu kohtul ei ole põhjust kaaluda, et kinnistu võiks jääda kostjatele, sest kostjad ei ole nõus maksma hagejale rohkem kui 140 000 eurot tema kaasomandi kaotuse eest, mistõttu ei oleks tagatud hageja õigus saada õiglast hüvitist oma kaasomandi osa kaotuse eest.
19.Seoses kostjate nõudega lõpetada kaasomand korteriomanditeks jagamisega märkis maakohus, et tulenevalt AÕS § 356 lg-st 1 on võimalik kaasomandi jagamist korteriomanditeks kaaluda vaid juhul, kui selleks on olemas ka hüpoteegipidajate nõusolekud. Vaidlust ei olnud, et kostjatele on hüpoteegipidajad SEB Pank AS, Eesti Vabariik ja Massu Mõisa Tallid OÜ andnud nõusolekud kinnisasja kostjate taotletud viisil reaalosadeks jagamise kohta. Maakohus tuvastas, et Danske Bank AS loovutas
22.septembril 2017 oma hüpoteegid hagejale. Vaidlust ei olnud, et hageja on kohtule ja kostjatele teada andnud, et tema ei nõustu korteriomandite moodustamisega. Seega ei ole võimalik kaasomandit jagada korteriomanditeks, sest hüpoteegipidaja (hageja) vastavat kokkulepet asja jagamiseks ei anna. Samas ei oleks kohtu arvates hüpoteegipidaja nõusoleku olemasolul iseenesest välistatud, et kinnistu võiks olla
4(10)
jagatud korteriomanditeks vastavalt seni kinnistusraamatusse kantud kasutuskorrale, mida pooled on ka kinnistu kasutamisel seni järginud. Kohus selgitas, et käesoleva menetluse raames peab kohus vaid tuvastama, kas asja on üldse võimalik jagada korteriomanditeks, ning kinnisasja jagamise viisi üle otsustamine asendab vaid sellisele kaasomandi jagamise viisile vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust. Maakohtu hinnangul on asjas tõendatud, et poolte kaasomandis olevat kinnistut oleks võimalik jagada korteriomanditeks kostja näidatud viisil.
20.Kuivõrd kinnistut ei ole võimalik jagada korteriomanditeks, sest hüpoteegipidaja (hageja) vastavat kokkulepet asja jagamiseks ei ole andnud ja ei anna, kostjatele kohus asja jätta ei saa, sest kostjad ei ole valmis maksma hagejale tema kaasomandiosas kaotamise eest suuremat summat kui 140 000 eurot ning kostjad ei ole ka veenvalt põhistanud, et neil oleksid rahalised vahendid hagejale hüvitise maksmiseks, samas hagejal oleks siiski koos kaaslaenutaotlejaga võimalus asja jätmisel hagejale tasuda kostjatele õiglast hüvitist nende kaasomandi osade kaotuse eest, siis leidis kohus, et kinnistu tuleb jagada hageja ainuomandisse, pannes hagejale kohustus maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas.
21.Kohus määras kostjate tahteavalduste andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest kostjatele peab olema tagatud hüvitise saamine võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Apellatsioonkaebus
22.Maakohtu otsuse peale esitasid kostjad apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega: - rahuldada kostjate vastuhagi ja lõpetada kaasomand kinnistule selliselt, et kinnistu jääb kostjate võrdsesse kaasomandisse ja kostjad kohustuvad tasuma hagejale solidaarselt tema omandi kaotuse eest kokku maksimaalselt 140 000 eurot; - alternatiivselt lõpetada kinnistu kaasomand selliselt, et kinnistu jagatakse ja sellest moodustatakse järgmised korteriomandid: a) 507/830 mõttelist osa kinnistust asukohaga Viisi tn 30, Tallinn (endine Harjumaa, Tallinn, Raudtee tn 154/Suvila tn 2) asuvast maatükist katastritunnusega 78404:408:0385 ja reaalosana eluruum nr 1, mille üldpind on 153,9 m2 ning mille tähistus elamu esimese korruse plaanil on märgitud numbritega 1-9 ja 11-13, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, jääb PH (isikukood 36511280237) ainuomandisse. Kaasomandi teostamine on kitsendatud teise kinnistul moodustatava korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosaga seotud õigustega. b) 323/830 mõttelist osa kinnistust asukohaga Viisi tn 30, Tallinn (endine Harjumaa, Tallinn, Raudtee tn 154/Suvila tn 2) asuvast maatükist katastritunnusega 78404:408:0385 ja reaalosana eluruum nr 2, mille üldpind on 96,9 m2 ning mille tähistus elamu esimese korruse plaanil on märgitud numbritega 14-20, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks jääb HP (isikukood XXXXXXXXXXX) ja KK (isikukood XXXXXXXXX) kaasomandisse. Kaasomandi teostamine on kitsendatud teise kinnistul moodustatava korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosaga seotud õigustega. - tuvastada hageja nõusolekud, mis on vajalikud omaniku kannete muutmiseks, ning alternatiivse nõude puhul hageja kui hüpoteegipidaja nõusolek kinnistu kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistu jagatakse ja sellest moodustatakse eelpool nimetatud korteriomandid; - korteriomanditeks jagamise nõude rahuldamisel lisada kohtuotsuse resolutsioonile asjas esitatud asendiplaan;
5(10)
alternatiivselt, kui ringkonnakohus ei pea uue otsuse tegemist võimalikuks, tühistada maakohtu otsus ning saata asi uueks arutamiseks esimese astme kohtule; - jätta maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud hageja kanda.
23.Maakohus jättis olulisel määral arvestamata ning hindamata mitmed esitatud asjaolud ja tõendid.
24.Maakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 75 ja § 77 lg-t 2 ning seetõttu vääralt lähtunud omandiõiguse kaotamise eest ettenähtud hüvitise aluseks oleva kinnisasja väärtuse suuruse määramisel kinnistu väärtusest tervikuna, st 212 000 eurost.
25.Praegusel juhul pidi kohus arvestama, et ekspertiisihinnang nr 165992016TT tuvastas, et kinnistu turuväärtus on 212 000 eurot, 2/6 suuruse mõttelise osa kinnistust turuväärtus on 125 000 eurot ning 4/6 suuruse mõttelise osa kinnistust turuväärtus on 117 000 eurot. Viidatud ekspertiisiakti tulemustega soovisid kostjad tõendada mõtteliste osade turuväärtuste ja kinnisasja terviku väärtuse osadeks jagamisel saadava turuväärtuse ulatuslikku erinevust ja sellest tulenevat vajadust võtta praegusel juhul õiglase hüvitise leidmisel aluseks mõtteliste osade turuväärtus. Eelviidatud ekspertiisihinnangu tulemus ilmestab selgelt, et maakohtu määratud hüvitis ei ole ligilähedalegi kostjate mõtteliste osade turuväärtusele ning ei ole seetõttu asjaolusid arvestades õiglane hüvitis.
26.Maakohus lähtus põhjendamatult üksnes sellest, et kuna kohus jagab kinnisasja tervikuna, siis tuleb ka kinnisasja hinnata tervikuna. Kostja ei nõustu ka maakohtu seisukohaga, et kostjad ei saanud eeldada, et hageja hüvitab kostjate poolt nende kaasomandiosadele tehtud suuremad kulutused, milliste tegemist ei ole hageja kaasomanikuna heaks kiitnud. Maakohus viitas ka ise, et poolte vahel on kokkulepitud kasutuskord, mida pooled on senini järginud. Kaasomandi olemust silmas pidades on ilmne, et kasutuskord täitis antud juhul ka eesmärki üksikasjalikumalt fikseerida kaasomanike poolt kasutatavad osad, mida kaasomanikud saaksid vastavalt kasutada elamiseks, sh oma osa remontida jm. Nimetatud asjaolust tuleneb ühtlasi, et tegemist ei olnud põhjendamatute kulutustega. Kasutuskorra olemasolu on seega olukord, mille puhul tuleb õiglase hüvitise arvestamisel lähtuda eraldi kaasomandiosa väärtusest.
27.Juhul, kui maakohtu hinnangul kostjad oma eeltoodud väiteid piisavalt ei põhjendanud või ei tõendanud, pidi maakohus juhindudes mh TsMS § 392 lg-st 1 paluma kostjatel esitada täiendavaid selgitusi ja tõendeid.
28.Kohus leidis, et kumbki osapool ei ole esitatud tõenditega suutnud kohut veenda, et nad oleksid hüvitise tasumiseks piisavalt krediidivõimelised. Samas asus kohus vastuoluliselt oma eelnevatele seisukohtadele lõpuks seisukohale, et hagejal ikkagi oleks võimalik koos kaaslaenutaotlejaga maksta kostjatele õiglast hüvitist.
29.Kostjad leiavad, et kinnistu on võimalik jagada korteriomanditeks kostjate taotletud viisil. Seejuures leidis maakohus õigesti, et kinnistu korteriomanditeks jagamine saaks toimuda vastavalt seni kinnistusraamatusse kantud kasutuskorrale, sh on senise kasutuskorra kohaselt ka ehitustehniliselt võimalik luua kaks eraldi korteriomandit teisel ja esimesel korrusel selliselt, et esimese korruse ruume kasutab hageja ja teise korruse ruume kostjad ning maja esimese korruse trepikoda on korteriomanike ühises kasutuses. Samuti viitas maakohus õigesti ehitustehnilisele ekspertiisile, mille tulemuste kohaselt on kinnistu selliselt korteriomanditeks jagamine võimalik. Kostjad rõhutavad, et hageja on praegusel juhul vaidlusosaline ning tema kui hüpoteegipidaja poolt nõusoleku mitteandmine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd sisuliselt kinnisasja jagamisega hüpoteegipidaja õigusi ei kahjustata, vaid hagejal on võimalik hüpoteegipidajana pahausklikult takistada kaasomandi lõpetamist ja korteriomanditeks jaotamist. -
6(10)
30.Riigikohus on leidnud, et erandlikel asjaoludel võib hüpoteegipidaja keeldumine kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmisest olla kuritarvituslik ja vastuolus hea usu põhimõttega ning sellisel juhul on hüpoteegipidaja kohustatud vastava nõusoleku andma. See võib olla nii nt siis, kui kinnisasja soovitakse jagada selliselt, et senise kasutuskorra järgi kaasomanike kasutuses olnud kinnisasja osad eraldatakse reaalselt ja moodustatakse neist eraldi kinnisasjad ning jagamise järel jääb mõttelist osa koormanud hüpoteek samal järjekohal kehtima eraldatud kinnisasjale (Riigikohtu
18.aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-07, p-d 18, 19). Kui hüpoteegipidaja keeldumine nõustumisest kinnisasja jagamisega ja selleks kokkuleppe sõlmimisest on vastuolus hea usu põhimõttega, on võimalik hüpoteegipidaja tahteavaldusi kinnisasja jagamiseks asendada ka kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 esimese lause alusel. Võimalust teha kinnistusraamatu kanne kohtulahendi alusel kinnitavad ka AÕS § 621 lg 2 ja KRS § 341 lg 7 (Riigikohtu 1.juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10, p 18, 20).
31.Kuivõrd maakohus ei juhtinud selgitamiskohustust rikkudes kostjate tähelepanu vajadusele taotleda hagejast hüpoteegipidaja nõusolekut kinnistu kaasomandi lõpetamiseks ja korteriomanditeks jagamiseks, esitavad kostjad vastavasisulise taotluse hüpoteegipidaja nõusoleku tuvastamiseks ringkonnakohtule. Vastustaja seisukoht
32.Hageja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda Ringkonnakohtu seisukoht
33.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normide rikkumise ja materiaalõiguse eksliku kohaldamise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Kolleegium ei nõustu maakohtu määratud kaasomandi jagamise viisiga, kuna see on vastuolus maakohtu tuvastatud asjaoludega ega ole kooskõlas kaasomanike kaalutud huvidega. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja tsiviilasi saata tagasi maakohtule uueks lahendamiseks. I
34.Kaasomandi lõpetamise nõude õiguslikuks aluseks on AÕS § 76 lg 1, mis võimaldab kaasomanikul igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Asja jagamise viisis kokkuleppe puudumise korral otsustab selle AÕS § 77 lg 2 järgi hageja nõudel kohus. Seega on hageja nõude eeldusteks kaasomandi olemasolu kõnealusele korterile ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 ja 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (AÕS § 76 lg 2). Nagu eespool märgitud, ei ole pooltel vaidlust selle üle, et sellise kokkuleppega pooled seotud ei ole, samuti ei ole kohus tuvastanud muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Eeltoodust tulenevalt on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.
35.Kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (vt nt Riigikohtu 4. mai 2005. a otsust otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-40-05). TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Hageja on esitanud nõude poolte kaasomandis oleva kinnistu kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistu jäetakse hageja omandisse ja hagejalt mõistetakse kostjate kasuks välja rahaline hüvitis. Kostjad on vastuhagis pakkunud välja alternatiivsed kaasomandi lõpetamise
7(10)
viisid, millest esimese eelistusena soovivad nad kinnistu tervikuna neile jätmist ning hagejale kompensatsiooni välja mõistmist mitte suuremas summas kui 140 000 eurot ning teise eelistusena kinnistu jagamist korteriomanditeks. II
36.Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus otsuse tegemisel järginud põhimõtet, mille kohaselt peab kohus kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest, samuti ei ole maakohus arvestanud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kuigi kaasomandi jagamise viisi valimisel on kohtul lai diskretsiooniulatus, ei tohi kohtu otsustus olla vastuolus kohtu tuvastatud oluliste asjaoludega.
37.Esmalt on maakohus õigesti tuvastanud, et kõik kaasomanikud kasutavad kinnistut seal elamiseks ning kinnistul asuv elamu on nende kõigi koduks. Samuti leidis kohus õigesti, et kumbki vaidluspool ei ole toonud kohtu ette asjaolusid, millest tulenevalt on just tema huvi saada kinnistu enda omandisse ülekaalus võrreldes vastaspoole huviga. See tähendab, et nii hageja kui kostjate huvid on kodu säilitamise osas võrdsed, ega anna põhjust otsustada kinnistu jätmise kasuks emmale-kummale kaasomanikule.
38.Järgenvalt on maakohus põhjendatult leidnud, et kinnistu võiks olla jagatud korteriomanditeks vastavalt seni kinnistusraamatusse kantud kasutuskorrale, mida pooled on ka kinnistu kasutamisel seni järginud. Kohus on seda järeldust tehes põhjendatult tuginenud vaidluse all mitteolevale asjaolule, et kostjad kasutavad kinnistul asuva elamu teist korrust ja hageja esimest korrust, mistõttu on põhjendatud arvata, et senise kasutuskorra kohaselt on ka ehitustehniliselt võimalik luua kaks eraldi korteriomandit teisel ja esimesel korrusel, selliselt et esimese korruse ruume kasutaks hageja ja teise korruse ruume kostjad ning maja esimese korruse trepikoda oleks korteriomanike ühises kasutuses. Samuti on maakohus põhjendatult arvestanud kohtu määratud ehitustehnilise ekspertiisi tulemusi, mis kinnitavad samuti korteriomanditeks jagamise võimalikkust kostjate näidatud viisil. Kolleegium nõustub maakohtuga, et eksperdi poolt välja toodud täiendavate tuleohutusnõuete täitmise, elektrisüsteemi ümberehituse ja elektripaigaldise auditi tegemise vajadus ei takista kinnisasja korteriomanditeks jagamist, sest vastavaid puuduseid on võimalik kõrvaldada.
39.Asjaolu, et korteriomandite seadmisel võivad nihkuda paigast senised omandiosade suurused, ei anna samuti põhjust korteriomandite seadmist kaasomandi lõpetamise viisina kõrvale jätta, kuna AÕS § 77 lg 3 kohaselt võib kohus kaasomandi reaalosadena jagamisel juhul, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks.
40.Lähtudes eeltoodust on maakohus teinud õige järelduse, et poolte kaasomandis olevat kinnistut on võimalik jagada korteriomanditeks. III
41.Maakohus on eelnevalt õigesti tuvastatud asjaolud otsuse tegemisel siiski kõrvale jätnud, kuna on ekslikult leidnud, et kaasomandit ei saa praegusel juhul korteriomanditeks jagada põhjusel, et seda takistab hageja omanikuhüpoteek. Maakohus on eeldanud, et hageja ei kavatse hüpoteegipidajana kinnistu korteriomanditeks jagamiseks nõusolekut anda ning on jätnud kaasomandi korteriomanditeks jagamise võimaluse seetõttu kõrvale.
42.Kolleegiumi arvates ei ole maakohtu selline samm põhjendatud ega õige, kuna maakohus ei ole arvestanud võimalusega, et hüpoteegipidajalt saab kaasomandi jagamise korral nõuda nõusolekut kaasomandi jagamiseks. Iseenesest on õige, et kinnisasja jagamisel mõttelistest osadest korteriomanditeks muutuvad
8(10)
hüpoteegikanded ebaõigeteks, sest hüpoteegipidaja võimalikud nõuded ei ole pärast seda enam tagatud kinnistu mõtteliste osadega. Seepärast puudub ilma hüpoteegipidaja nõusolekuta õiguslik alus muuta kaasomandis oleva kinnistu korteriomanditeks jagamisel hüpoteegikandeid. Olukorras, kus hüpoteegipidaja nõusolekut ei anna, on siiski võimalik kaasomanikel hüpoteegipidaja vastu esitatud nõudega TsÜS § 68 lg 5 alusel tuvastada hüpoteegipidaja kohustus anda korteriomandite moodustamisel nõusolek jagatavat kinnistut koormava hüpoteegikande muutmiseks. Sellise nõude võib ja see tulekski eelistatavalt esitada kaasomandi jagamise nõudega samas menetluses.
43.Kostjad on õigesti viidanud sellele, et praegusel juhul on tegemist omanikuhüpoteegiga, mis tähendab, et hageja on vaidlusosaline ning tema kui hüpoteegipidaja poolt nõusoleku mitteandmine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd kinnisasja jagamine hüpoteegipidaja õigusi ei kahjustata ning hageja ainus põhjus nõusoleku andmisest keelduda on takistada kaasomandi lõpetamist korteriomanditeks jagamise teel, surudes nii läbi kaasomandi jagamise viisi, mille tulemusena kostjad kaotavad oma kodu. Kostjad on seejuures õigesti viidanud Riigikohtu asjakohasele praktikale, milles on samuti leitud, et erandlikel asjaoludel võib hüpoteegipidaja keeldumine kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmisest olla vastuolus hea usu põhimõttega ning sellisel juhul on hüpoteegipidaja kohustatud vastava nõusoleku andma. See võib olla nii nt siis, kui kinnisasja soovitakse jagada selliselt, et senise kasutuskorra järgi kaasomanike kasutuses olnud kinnisasja osad eraldatakse reaalselt ja moodustatakse neist eraldi kinnisasjad ning jagamise järel jääb mõttelist osa koormanud hüpoteek samal järjekohal kehtima eraldatud kinnisasjale (Riigikohtu 18. aprilli 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-07, p-d 18, 19). Kui hüpoteegipidaja keeldumine nõustumisest kinnisasja jagamisega ja selleks kokkuleppe sõlmimisest on vastuolus hea usu põhimõttega, on võimalik hüpoteegipidaja tahteavaldusi kinnisasja jagamiseks asendada ka kohtuotsusega TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 lg 1 esimese lause alusel. Võimalust teha kinnistusraamatu kanne kohtulahendi alusel kinnitavad ka AÕS § 621 lg 2 ja KRS § 341 lg 7 (vt Riigikohtu 1. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-10, p 18, 20). IV
44.Maakohus ei ole kaasomanikel hüpoteegipidaja vastu TsÜS § 68 lg 5 alusel korteriomandite moodustamiseks tahteavalduse saamise nõude esitamise võimalusele/vajadusele tähelepanu juhtinud ja seepärast on põhjust maakohtule ette heita TsMS § 392 lg-st 1 tulenevat pooltega kohtuasja igakülgselt läbiarutamise kohustuse rikkumist. Kuna maakohus lahendas vaidluse hagi menetluses, tuli kohtul arvestada, et kuigi hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (vt nt TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1), tuleb kohtul siiski pooltele vajadusel selgitada, millistel eeldustel on võimalik nende poolt taotletud materiaalõiguslike eesmärke saavutada. Menetlusnormi rikkumine on viinud tulemuseni, kus kohus on olnud sunnitud valima kaasomandi lõpetamise viisi, mis ei taga kaasomandi jagamisel õiglast tulemust, kuna pragune kohtulahend sunnib kostjaid asjatult ja vastu tahtmist jääma ilma oma pikaajalisest kodust. Maakohtu lahed ei ole seetõttu õiglane ega mõlema poole huve arvestav.
45.Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul eespool viidatud menetluslik puudus kõrvaldada ja anda kostjatele vajadusel võimalus vastuhagi täiendada. Ringkonnakohtul ei ole endal võimalik nimetatud puudust kõrvaldada, kuna TsMS § 631 lg 1 mõtte kohaselt ei ole teise astme kohtul pädevust tegutseda esimese astme kohtuna, st vaadata esmakordselt läbi hagi, uut või muudetud nõuet või nõude osa,
9(10)
mida ei ole esmalt sisuliselt lahendanud maakohus. Sama põhjusel jätab kolleegium rahuldamata kostjate taotluse vaadata läbi apellatsioonkaebuses esmakordselt hageja kui hüpoteegipidaja vastu esitatud nõue kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmiseks ja vajadusel tema tahteavalduse asendamiseks. V
46.Menetluskulud tuleb jaotada vastavat asja uue arutamise tulemusele.
(allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm
(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak
(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.