Teatri Maja Residents OÜ avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.06.2018 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad
Teatri Maja Residents OÜ määruskaebus
Menetluse liik
Avaldaja: Teatri Maja Residents OÜ(registrikood 12924241), lepingulised esindajad vandeadvokaat Eerik Entsik ja vandeadvokaadi abi Liisi Kents Puudutatud isik 1: MH (isikukood
XXXXXXXXXXX),
lepinguline esindaja vandeadvokaat Madis Päts Puudutatud isik 2: Keemilise ja Bioloogilise Füüsika Instituut (registrikood 74000257), lepinguline esindaja Toomas Välimäe Puudutatud isik 3: Tallinna Ülikool (registrikood 74000122), seaduslik esindaja TL Puudutatud isik 4: OÜ Rävala Kaheksa (registrikood 11258322), seaduslik esindaja TM Puudutatud isik 5: Eesti Vabariik Maa-ameti kaudu (registrikood 70003098), lepingulised esindajad Toomas Kutti ja Kaire Bamberg Puudutatud isik 6: Tallinna linn Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kaudu (registrikood 75023823), lepinguline esindaja Merike Kraam Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Muuta Harju Maakohtu 29.06.2018 määruse põhjendusi, jättes resolutsiooni muutmata.
Teatri Maja Residents OÜ määruskaebus jätta rahuldamata. Edasikaebamise kord ja selgitused Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Eelnev menetlus
1.Teatri Maja Residents OÜ (avaldaja) esitas 30.09.2016 maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks kinnisasjale aadressiga Estonia puiestee 7/Teatri väljak 1 (registriosa nr 126101, avaldaja kinnisasi) hoovi üle Estonia puiestee 7a kinnisasja (registriosa nr 4828101, puudutatud isiku 1 kinnistu). Avaldaja täpsustas avaldust 14.10.2016 ja lisaks eelnevale palus määrata Estonia puiestee 7a kinnistule juurdepääsu avalikult teelt avaldaja kinnistul asuva kangialuse kaudu. Lisaks palus avaldaja määrata kindlaks õiglase tasu nimetatud juurdepääsuteede kasutamise eest.
2.Maakohus eraldas 14.11.2016 määrusega nimetatud nõuded eraldi menetlustesse. Avaldaja nõue ja asjaolud
3.Avaldaja esitas 04.04.2017 avalduse tervikteksti, paludes kindlaks määrata juurdepääsu Estonia puiestee 7/Teatri väljak 1 kinnisasja hoovi üle Estonia puiestee 7a kinnisasja alljärgnevatel tingimustel: 3.1 hoovi igakordsel omanikul on õigus kasutada puudutatud isiku 1 kinnistu osa laiusega 4 m ja pikkusega 33,5 m, pindalaga 134 m2 (muudetud 31.01.2018 – 6,2 m x 14,5 m = 78,5 m2) juurdepääsuks avalikult kasutatavalt teelt, s.o Estonia puiesteelt hoovi ilma mistahes piiranguteta ööpäevaringselt nii jalgsi kui ka igat liiki mootorsõidukitega; 3.2 juurdepääsutee rajamisega seotud kulud kannab avaldaja kinnisasja igakordne omanik. Juurdepääsutee hooldus- ja korrashoiukulud kannab koormatud kinnistu igakordne omanik; 3.3 määrata kindlaks õiglane ühekordne tasu 7500 eurot aastas selle eest, et avaldaja kinnisasja igakordne omanik kasutab juurdepääsuks avalikult kasutatavalt teelt puudutatud isikule 1 kuulvat kinnistut. Alternatiivselt määrata kindlaks õiglane 2(11)
perioodiline tasu 300 eurot aastas selle eest, et avaldaja kinnisasja igakordne omanik kasutab juurdepääsuks avalikult kasutatavalt teelt puudutatud isiku 1 kinnistut; 3.4 kohustada puudutatud isikut 1 andma nõusolek kanda kinnistusraamatusse kinnistut koormav märkus avaldaja kinnisasja igakordse omaniku kasuks juurdepääsutee talumiseks kohtu poolt määratud tingimustel. Määrata, et kohtumäärus asendab puudutatud isiku 1 nõusolekut kinnistusraamatusse kande tegemiseks.
4.Avaldajale kuulub kinnistu asukohaga Estonia puiestee 7/Teatri väljak 1, Tallinn. Avaldaja kinnistu kõrval asub puudutatud isikule 1 kuuluv Estonia puiestee 7a kinnisasi. Avaldaja kinnistul, piirnevalt puudutatud isiku 1 kinnistuga, asub kangialune (Estonia puiestee ääres). Seda kangialust kasutatakse puudutatud isiku 1 ja kolmandate isikute poolt, et pääseda Estonia puiestee, Kaubamaja tänava, Rävala puiestee ja Teatri väljaku vahel paiknevasse hoovi. Avaldaja ei saa puudutatud isiku 1 kinnistut oma kinnistu hoovi pääsemiseks kasutada, kuna kinnisasjade piirile on ehitatud aed ja avaldajal puudub õiguslik alus puudutatud isikule 1 kuuluva kinnistu kasutamiseks. Kinnistusraamatusse ei ole kantud juurdepääsuservituuti ega muud piiratud asjaõigust, mis annaks avaldajale kuuluva kinnistu igakordsele omanikule või kolmandatele isikutele õiguse puudutatud isikule 1 kuuluvat kinnistut kasutada. Puudutatud isik 1 kasutab avaldaja omandisse kuuluva kinnisasja osa (kangialust) pääsemaks Estonia puiesteelt oma kinnistule. Kinnistusraamatusse ei ole avaldajale kuuluvale kinnistule kantud juurdepääsuservituuti ega muud piiratud asjaõigust, mis annaks puudutatud isiku 1 kinnistu igakordsele omanikule või kolmandatele isikutele õiguse avaldajale kuuluva kinnisaja kasutamiseks.
5.Juurdepääs avaldaja hoovile üle puudutatud isiku 1 kinnistu on lühem, otstarbekam ning ohutum kui alternatiivsed juurdepääsud. Ka ajalooliselt on juurdepääs avaldaja kinnistul asuva hoone hoovi toimunud üle puudutatud isiku 1 kinnistu, kuid praeguseks on kinnistute piirile rajatud aed. Avaldaja oli nõus ise aia lammutama ning teostama muud juurdepääsu rajamiseks vajalikud ehitustööd. Avaldaja pääseb oma kinnistule läbi Keemilise ja Bioloogilise Füüsika Instituudile (puudutatud isik 2) kuuluval kinnisasjal asuva kangialuse, mis on avaldaja jaoks ebamugavam, lisaks on see ebaotstarbekas ja ohtlik, kuna kangialuse ees on kõnnitee ja ühistranspordi peatused. Teatri väljak on mõeldud üksnes ühissõidukitele ning tegemist on ühesuunalise tänavaga, mis veelgi vähendab hetkel kasutuses oleva juurdepääsu ohutust ja kasutatavust. Juurdepääs avaldaja hoovile üle puudutatud isiku 1 kinnistu oleks liikluslahenduse selguse huvides. Ka kvartali liiklusskeemi analüüsis on leitud, et läbipääs läbi Teatri väljak 3 kinnisasja ei saa olla planeerimislahenduse peamiseks ligipääsuks, sest see on realiseeritud läbi ühistransporditänava.
6.Avaldaja soovib alustada oma kinnistul paikneva hoone rekonstrueerimist, kuid Tallinna linn on soovinud, et enne ehitusloa taotluse esitamist sõlmitaks Estonia puiestee 7a kinnistu omanikuga juurdepääsuservituudi leping juurdepääsu kavandamiseks läbi puudutatud isiku 1 kinnistu. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatud projekteerimistingimuste eelnõus avaldaja kinnistul asuva hoone laiendamiseks on märgitud, et ehitusloa taotluse ja ehitusprojekti esitamise eelduseks 3(11)
on juurdepääsuservituudi olemasolu juurdepääsuks avaldaja kinnistule kavandatavatele parkimiskohtadele kvartalisiseselt teelt läbi naaberkinnistu(te). Seoses avaldaja kinnistul asuva hoone rekonstrueerimisega on oluline, et avaldaja kinnistu hoovi pääseksid suured veoautod jms.
7.Tallinna Linnavalitsuse 22.06.2011 korraldusega nr 1111-k on algatatud Estonia puiestee, Kaubamaja tänava, Rävala puiestee ja Teatri väljaku vahelise kvartali detailplaneering. Praeguse detailplaneeringu lahenduse kohaselt nähakse ette puudutatud isiku 1 kinnisasja muutmine avalikult kasutatavaks ning üleandmine Tallinna linnale. Detailplaneeringu seletuskirja ja põhijoonise kohaselt ei ole puudutatud isiku I kinnisasjale ette nähtud mitte ühtegi parkimiskohta, s.t peale detailplaneeringu kehtestamist ei saa kinnisasja kasutada parkimiseks, vaid seda kasutatakse üksnes juurdepääsuteena.
8.Puudutatud isik 1 sai oma kinnistu õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamisena, maa tagastamisel määrati Estonia puiestee 7a kinnisasjale avalik-õiguslik kohustus kasutada maad üksnes transpordimaa maakasutuse sihtotstarbel. Kuivõrd Estonia puiestee 7a maa on õigustatud subjektile omandireformi käigus tagastatud koos avalikõigusliku kohustusega kasutada maad transpordimaana, s.t kinnisasi on omandatud tasuta ja koos avalik-õigusliku kohustusega, siis ei saa Estonia puiestee 7a kinnisasja igakordsel omanikul olla mingisugust õiguspärast ootust teenida kinnisasja arvelt liigtulu.
9.Avaldaja ja puudutatud isik 1 ei ole kohtuväliselt kokkuleppele jõudnud. Puudutatud isiku 1 seisukoht (Estonia puiestee 7a omanik)
10.MH (puudutatud isik 1) vaidles avalduse menetlusse võtmisele vastu. Puudutatud isiku 1 hinnangul ei olnud avaldus esitatud avaldaja AÕS § 156 lg-ga 1 kaitstud huvi ega õiguse kaitseks. AÕS § 156 mõtteks on anda kinnisasja omanikule juurdepääs oma kinnisasjale, kui see puudub. Avaldajal on juurdepääs oma kinnistule olemas ning 04.04.2017 dokumendis viitas avaldaja, et tal on reaalselt juurdepääs oma kinnistule olemas läbi puudutatud isikule 2 kuuluva Teatri Väljak 3 kinnistul asuva hoone kangialuse. Avaldaja hinnang juurdepääsu mittesobivusele tekkis seoses tema sooviga rekonstrueerida oma kinnistul asuvat hoonet, mitte ei olnud seotud juurdepääsu ebapiisavuse küsimusega.
11.Puudutatud isikule 1 kuuluvat kinnistut kasutatakse parklana ja see on puudutatud isiku 1 oluline sissetulek. Avaldaja taotletud viisil juurdepääsu võimaldamise tulemusena kaotab puudutatud isik 1 ligikaudu 10 parkimiskohta, mille aastakäive on 77 760 eurot. Puudutatud isiku 1 kinnistu koormamine taotletava juurdepääsuõigusega tooks talle kaasa olulise majandusliku kahju, kuid avaldajal ei ole seni toimiva juurdepääsu tarbeks vaja täiendavaid kulutusi kanda.
12.Puudutatud isik 1 ei nõustunud avaldaja tõlgendusega AÕS § 156 lg-s 1 kasutatud fraasile „vajalik juurdepääs“. Ebaõige oli avaldaja tõlgendus, et vajalik juurdepääs peab vastama avaldaja muutuvatele huvidele. Avaldaja ei selgitanud oma hinnangut taotletava juurdepääsu pikkuse, otstarbekuse ja ohutuse suhtes. See, kas taotletav juurdepääs on olemasolevast lühem ei oma tähtsust. Otstarbekuse küsimus oli asjasse puutumatu, kuna otstarbekus iseloomustab avaldaja enda huve. Ka ohutuse argumenti 4(11)
pidas puudutatud isik 1 küsitavaks, kuna sarnaselt olemasolevale juurdepääsule tuleb ka taotletava juurdepääsu puhul arvestada jalakäijate ja avalikul teel toimuva liiklusega. Avaldaja väide, et detailplaneeringuga nähakse ette puudutatud isiku 1 kinnistu sundvõõrandamine, oli oletuslik ega oma juurdepääsu määramisel tähtsust. Detailplaneering ei ole kinnitatud ja muutumine on tõenäoline, seega ei saanud avaldaja praegustele lahendustele tuginedes oma nõuet põhjendada.
13.Avaldaja soovis enda kasutusse saada 4 m laiust 33,5 m pikkust riba puudutatud isiku 1 kinnistust. Selline ala hõlmaks ligikaudu poole puudutatud isiku 1 kinnistust. Sellise juurdepääsu tekitamine ei ole kooskõlas AÕS § 156 lg-ga 1, mille mõtteks on võimalikult vähe rikkuda koormatava kinnisasja omaniku huve. Avaldaja seostas taotlevat juurdepääsu kavandatava püstitatava ehitisega, mitte oma kinnistuga. Sellisel moel on tegemist juurdepääsuga hoonele, kuid AÕS § 156 ei võimalda juurdepääsu hoonele. Juurdepääs kinnistule oli avaldajal olemas. Puudutatud isiku 2 seisukoht (Teatri väljak 3 omanik)
14.Keemilise ja Bioloogilise Füüsika Instituudile (puudutatud isik) 2 teadaolevalt on kogu aeg avaldaja kinnisasjale juurdepääs toimunud läbi Teatri Väljak 3 hoone kangialuse. Avaldajale kuuluv kinnistu ja Teatri Väljak 3 moodustavad ühtse hooviala ja Estonia puiesteelt ei ole nimetatud hoovialale kunagi juurdepääsu olnud. Teatri Väljak 3 hoone kangialusesse on paigaldatud värav, millega muudeti hooviala kinniseks, et tagada vabade parkimiskohtade olemasolu ja juurdepääs Teatri Väljak 3 paiknenud teadusaparatuuri teenindamiseks ning suurendada turvalisust. Avaldaja kinnistule pääseb avaldaja ja puudutatud isiku 2 kokkuleppel läbi puudutatud isikule 2 kuuluva kinnistu kangialuse. Avaldajale juurdepääsu võimaldamiseks on puudutatud isiku 2 kinnisasja kohta avatud registriossa kantud reaalservituut. Avaldaja kinnistule juurdepääsu loomine üle Estonia puiestee 7a avab ühise hooviala kõigile ja tekitab puudutatud isikule 2 täiendavaid kulutusi avaliku korra ja heakorra tagamiseks ning parkimise korraldamiseks. Puudutatud isiku 3 seisukoht (Rävala puiestee 10 omanik)
15.Tallinna Ülikool (puudutatud isik 3) toetas seisukohta, et juurdepääsutee määramisel tuleb arvestada väljakujunenud tavadega. Puudutatud isikule 3 teadaolevalt on aastaid kvartali sisehoovi pääsuks kasutatud puudutatud isiku 1 kinnistut ja tal ei olnud vastuväiteid, et avaldajale võimaldatakse ligipääs puudutatud isiku 1 kinnistu kaudu. Puudutatud isiku 3 kinnistu kaudu ei ole võimalik ligipääsu rajada, kuna vastavalt käimasolevale detailplaneeringule planeeris puudutatud isik 3 oma kinnistule hoone ehitamist. Nimetatud detailplaneeringu kohaselt oli avaldajale tagatud oma kinnistule juurdepääs vaid puudutatud isiku 1 kinnistu Tallinna linnale üleandmisega ja selle avalikult kasutatavaks muutmisega. Puudutatud isik 3 ei pidanud otstarbekaks rajada uusi juurdepääsuteid olukorras, kus kasutatavad juurdepääsuteed on olemas ja tava kohaselt neid kasutatakse. Puudutatud isiku 4 seisukoht (Rävala puiestee 8 omanik)
16.OÜ Rävala Kaheksa ei esitanud oma seisukohta. 5(11)
Puudutatud isiku 5 seisukoht
17.Eesti Vabariik Maa-ameti kaudu (puudutatud isik 5) märkis oma seisukohas, et praegu on juurdepääs avaldajale kuuluva kinnisasja hoovi üle puudutatud isiku 2 omandisse kuuluva Teatri väljak 3 kinnisasja. Kohapealne vaatlus ei jätnud kahtlust, et see tee on pikem ja ohtlikum kui avaldaja poolt taotletav tee, kuna sissesõit on väga aktiivses kasutuses oleva ühissõidukite peatuskoha juures. Taotletava tee pikkus on umbes 10– 15 m. Puudutatud isiku 1 kinnisasjale on ligipääs ka Rävala puiesteelt üle nn reformimata riigimaa (teekonna pikkus ca 80–90 m). Pikem ligipääs on kohati väga kitsas (sõidutee osa alla 3 m) ja ohtlik. Käesoleval ajal toimub läbisõit Rävala puiesteelt Estonia puiesteele üle reformimata riigimaa, puudutatud isiku 1 kinnisasja ja avaldaja kinnisasja kangialuse osa. Reformimata riigimaa, mis tipuga suubub puudutatud isiku 1 kinnisasjale ja võimaldab läbipääsu Rävala puiesteelt, läheb üle puudutatud isiku 1 kinnisasja avaldaja kinnisaja osaks oleva kangialuse Estonia puiesteele, kuid arvatavalt avaldaja ja puudutatud isiku 1 erimeelsuste tõttu on juurdepääs avaldaja kinnisajale üle puudutatud isiku 1 kinnisasja kõrge puittaraga suletud. On mõeldav, et juurdepääs avaldaja kinnisajale algaks Rävala puiesteelt ja läheks üle reformimata riigimaa ning jätkuks mitte otse üle puudutatud isiku 1 kinnisasja, vaid pöörduks vasakule üle Rävala puiestee 10 kinnistu, mis kuulub puudutatud isikule 3. Avaldaja kinnistu koormamine juurdepääsuga puudutatud isiku 1 kinnistu igakordse omaniku suhtes ja vastupidi oleks kõige mõistlikum lahendus. Puudutatud isiku 6 seisukoht
18.Tallinna linna (puudutatud isik 6) arvamuse kohaselt on ajalooliselt kvartali sisehoovi pääsetud eelkõige Estonia puiestee 7 kinnistul asuva kangialuse kaudu. Maareformi käigus tagastati Estonia puiestee 7a kinnistu ja nimetatud maaüksuse sihtotstarve oli ja on tänase päevani 100% transpordimaa. Arvestades krundi sihtotstarvet, asukohta, suurust ja paiknemist teiste kinnistute suhtes, on ehitusõiguse saamine piiratud, s.t kinnistu ei ole hoonestatav. Samuti puudub Estonia puiestee 7a kinnistule iseseisev juurdepääs avalikult tänavalt. Estonia puiestee 7/Teatri väljak 1 kinnistu koormamine Estonia puiestee 7a igakordse omaniku suhtes ja vastupidi koormaks isikute ringist kõige vähem osapooli. Linnaehituslikult ning avaliku huvi seisukohast jääks Estonia puiestee 7a teenindama eelkõige Estonia puiestee, Kaubamaja tn, Rävala puiestee ja Teatri väljaku vahelise kvartali siseseid isikuid ehk siis avaliku huvi aspekt on minimaalne, piirdudes vaid jalakäijate läbipääsu võimaldamisega Rävala puiesteelt Estonia puiesteele, mistõttu kõnealuse detailplaneeringu seletuskirja kohane Estonia puiestee 7a kinnisasja liitmine teiste kinnisasjadega, muutmine avalikult kasutatavaks ning üleandmine Tallinna linnale ei ole ilmtingimata vajalik kuna avaliku huvi tagamine on võimalik ka isikliku kasutusõiguse seadmisega Tallinna linna kasuks. Esimese astme kohtu määrus ja selle põhjendused
19.Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
20.Vaidlust ei olnud selles, et avaldajale kuuluv kinnistu piirneb ühest küljest Estonia puiesteega ja teisest küljest Teatri väljakuga, mis on mõlemad avalikult kasutatavad 6(11)
tänavad. Puudutatud isiku 1 kinnistu asub avaldaja kinnistu kõrval ja piirneb lisaks veel puudutatud isikute 2 ja 3 kinnistutega ning Estonia puiestee 5a kinnistuga. Avaldaja pääseb oma kinnistule läbi puudutatud isikule 2 kuuluva kinnistul asuva kangialuse Teatri väljakult nii jalgsi kui ka autoga. Estonia puiesteelt pääseb avaldaja kinnistule vaid jalgsi läbi avaldajale kuuluva kinnistul asuva kangialuse. Autoga nimetatud kangialusest sõites algab kohe pärast kangialust puudutatud isiku 1 kinnistu. Seetõttu autoga Estonia puiestee kangialusest avaldaja oma kinnistule ilma puudutatud isikule 1 kuuluvat kinnistut ületama ei pääse.
21.Vaidlus on eelkõige avaldaja ja puudutatud isiku 1 vahel selles, kas avaldajal on juba olemas vajalik juurdepääs oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt.
22.Avaldaja kinnistul paikneb suur kahe tiivaga hoone (hoonete kompleks) ja hoov moodustab avaldaja kinnistust ligikaudu poole. Vaatlusel tuvastas maakohus, et sisehoovis pargivad autod, seega oli olemas vajadus parkimiskohtadele juurdepääsu järele. Vajalik juurdepääs avaldaja kinnistule hõlmab ka autoga juurdepääsu hoovile, eelkõige selleks, et hoone kasutajatel oleks võimalik hoovi oma sõidukeid parkida. Hoonete tänavapoolsetel külgedel parkimiskohti ei ole. Maakohus leidis, et AÕS § 156 lg 1 tähenduses vajalik juurdepääs tähendab sellist juurdepääsu, mida kinnisasja omanikul on vaja oma kinnistu sihtotstarbeliseks kasutamiseks, s.t praeguses asjas peab juurdepääs võimaldama kinnistul asuva hoone kasutamist asutusena ja äritegevuseks ning sellise tegevusega seotud tavapäraseks teenindamiseks.
23.Asjas esitatust ei nähtu, et avaldaja kinnistu hoovi ei oleks võimalik Teatri väljak 3 kangialuse kaudu ohutult sõita. Asjaolu, et kangialuse ees on kõnnitee ja ühistranspordi peatus, tähendab, et autojuhil tuleb ettevaatlikult liikuda, kuid mitte seda, et ohutu liikumine ei ole üldse võimalik. Avaldaja hinnang olemasoleva juurdepääsutee liiklusohtlikkusele oli ülepaisutatud. Ka Estonia puiesteel asuva kangialuse ees on kõnnitee, kus käivad jalakäijad, ja selle ees on omakorda tiheda liiklusega sõidutee. Nähtuvalt vaatluse protokollist on Teatri väljakul (seoses ühistranspordi peatusega) jalakäijaid mõnevõrra enam kui Estonia puiesteel, kuid Estonia puiesteel on seevastu tihedam liiklus sõiduteel, sest see on avatud kõigile sõidukitele. Seetõttu ei nõustunud maakohus avaldaja väitega, et juurdepääs läbi Estonia puiestee kangialuse oleks liiklusohutuse seisukohast oluliselt ohutum kui juurdepääs läbi Teatri väljaku kangialuse. Asjaolu, et juurdepääs sõidukiga mõnest muust kohast, kui olemasolevast juurdepääsuteest, oleks sõidukijuhile mugavam, ei anna alust väita, et vajalik juurdepääs puudub. Avaldaja argumendid sõidumugavuse osas oleksid asjakohased, kui kohus peaks määrama, millist teed kaudu juurdepääs määrata. Mugavaima tee puudumine ei ole samastatav tee puudumisega üleüldse. Vaatlusel kogetu põhjal leidis maakohus, et sõiduautoga saab pöörata puudutatud isiku 2 kangialusest vasakule avaldaja kinnistule ilma mingi täiendava manööverdamiseta.
24.Kinnistul asuva hoone rekonstrueerimine ei olnud maakohtu hinnangul vajalik kinnistu tavapäraseks sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Rekonstrueerimine on olemuslikult ajutine, ajaliselt piiratud ja reeglipärase korduva iseloomuta toiming, milliseks eesmärgiks juurdepääsu võimaldamine väljub maakohtu hinnangul AÕS § 156 reguleerimisalast. Juurdepääsu määramist AÕS § 156 järgi ei ole sellisel juhul kohaseks õiguskaitsevahendiks. Maakohus märkis, et Teatri väljaku kangialusest sisse 7(11)
sõites võib veoautoga vasakule avaldaja kinnistule pööramine olla raskendatud, kuid mitte selgelt välistatud. Igal juhul eeldab suure ehitustehnikaga kas 6 sammu laiast (vaatluse protokolli kohaselt Estonia puiestee kangialune) või 5 sammu laiast (Teatri väljaku kangialune) kangialusest sisse sõitmine manööverdamist, absoluutse piiri ehitustehnika suurusele seab seejuures kangialuste kõrgus. Seoses planeeritavate ehitustöödega esitas avaldaja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 10.07.2015 kirja. Maakohus leidis, et tõend ei ole asjassepuutuv, sest Tallinna linna seisukoht seoses teeservituudis kokkuleppimisega ei seondu sellega, kas olemasolev juurdepääs on piisav, et avaldaja saaks oma kinnistut sihtotstarbeliselt kasutada. Juurdepääsu määramise küsimuses ei ole asjassepuutuv ka projekteerimistingimustes servituudi osas märgitu, mille tõendamiseks on avaldaja esitatud projekteerimistingimuste eelnõu koos kaaskirjaga. Käesolevas asjas esitas avaldaja nõude juurdepääsu määramiseks, mitte tahteavalduse andmiseks kohustamiseks, et seada servituut.
25.Avaldaja selgitas, et tema kinnistu sisehoovi on ajalooliselt toimunud juurdepääs üle puudutatud isiku 1 kinnistu Estonia puiestee kangialuse kaudu. Menetlusosalised olid selles osas erinevatel seisukohtadel. Maakohus leidis, et ajalooline juurdepääs omaks tähendust, kui kohus peaks kaaluma, millist teed kaudu juurdepääs määrata. Tava ei tekita aga juurdepääsu määramise nõudeõigust, kui muu vajalik juurdepääs on olemas. Hetkel kasutatava juurdepääsutee kohta läbi puudutatud isiku 2 kinnistu on kantud kinnistusraamatusse teeservituut 2015. aastast, s.t nimetatud juurdepääs on olnud juba vähemalt 3 aastat kasutusel. Järelikult on vähemalt viimase 3 aasta jooksul olnud tavakohane, et avaldaja hoovi pääseb Teatri väljaku kangialuse kaudu.
26.See, et puudutatud isik 1 ise kasutab avaldaja kinnistut oma kinnistule pääsemiseks ega viis, kuidas puudutatud isik 1 oma kinnistu omandas, ei ole asjakohaselt otsustamisel selle üle, kas avaldajal on tekkinud õigus juurdepääsu nõudmiseks avalikult kasutatavale teele. Samuti ei seondunud juurdepääsu nõudmise õigusega asjaolu, et avaldaja ei saa kasutada oma kinnistule (autoga) juurdepääsuks Estonia puiestee kangialust, kuigi nimetatud kangialune asub avaldaja kinnistul. Asjasse puutumatud olid ka avaldaja väited seoses Estonia puiestee, Kaubamaja tänava, Rävala puiestee ja Teatri väljaku vahelise kvartali detailplaneeringuga. Maakohus lahendas avalduse lähtudes olemasolevast olukorrast. Kuna avaldust ei ole võimalik lahendada tuginedes tulevikus hüpoteetiliselt tekkida võivatele asjaoludele, ei omanud tähendust, kas puudutatud isiku 1 kinnistu tulevikus sundvõõrandatakse või seatakse sellele sundvaldus. Avaldaja poolt viidatud detailplaneeringut (seletuskiri I kd, lk 82– 108 pöördel, selle lisad lk 109–110 pöördel) kehtestatud ei ole ja Tallinna linn selgitas, et seda, millisel kujul detailplaneering viimaks kehtestatakse, ei ole käesoleval ajal võimalik öelda. Seetõttu ei omanud tähendust, millised lahendused on kvartali jaoks planeeritud detailplaneeringuga, sh milline saab tulevikus olema liikluskorraldus. Seetõttu ei hinnanud maakohus tõendina avaldaja esitatud liiklusskeemi analüüsi planeerimislahenduse kohta (II kd, lk 34–36 pöördel). Määruskaebus ja selle põhjendused
27.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega avaldus rahuldada. 8(11)
28.Määruskaebuses jäi avaldaja oma avaldustes esitatud seisukohtade juurde ja lisas, et maakohus oleks pidanud avalduse läbivaatamisel kaaluma, milline võimalikest alternatiivsetest juurdepääsuteedest on kõige otstarbekam ja mõistlikum, arvestades muuhulgas avaldaja plaani rekonstrueerida oma kinnisasjal asuv hoone, muuta selle sihtotstarvet ja rajada hoovi 2-korruseline parkimismaja. Maakohus tõlgendas ja kohaldas vääralt materiaalõiguse norme ning rikkus menetlusõiguse norme, kui asus seisukohale, et kuna avaldajal on juba juurdepääs läbi puudutatud isikule 2 kuuluva kangialuse, tuleb avaldus jätta rahuldamata. Elementaarne, mõistlik ja loogiline on, et kui kvartali hoovi pääseb puudutatud isikule 2 kuuluva ja avaldajale kuuluva kangialuse kaudu, siis peaks avaldajal olema võimalik enda kinnistule endale kuuluva kangialuse kaudu oma kinnisasjale pääseda.
29.Väär on maakohtu seisukoht, et AÕS § 156 lg 1 tähenduses vajalik juurdepääs tähendab üksnes sellist juurdepääsu, mida kinnisasja omanikul on vaja oma kinnisasja sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Avaldaja arvates peab juurdepääsu määramisel arvestama avaldaja kavatsuste ja plaanidega muuta tulevikus hoone kasutamist ja sihtotstarvet. Maakohus on õigesti märkinud, et olukorra muutudes võib avaldaja uuesti kohtu poole pöörduda, kuid jätnud tähelepanuta, et avaldaja pöörduski kohtu poole, kuna kavandab muuta kinnisasjal paikneva hoone kasutusotstarvet.
30.Maakohus jättis ebaõigesti poolelioleva detailplaneeringu planeeringulahendusega arvestamata. Avaldaja hinnangul ei välista asjaolu, et detailplaneeringut ei ole kinnitatud pooleliolevas detailplaneeringus väljatoodud kvartalisiseste liiklus- ja parkimiskorralduste lahendustega arvestamist. Juhul kui maakohus soovis pooleli olevas detailplaneeringus väljatoodud liiklus- ja parkimiskorraldusega arvestamata jätta, pidi maakohus analüüsima küsimust, kas üleüldse on võimalik lahendus, et puudutatud isiku 1 kinnistu sihtotstarve muudetakse transpordimaast mõneks muuks sihtotstarbeks ning et tulevikus ei planeerita puudutatud isiku 1 kinnistu kasutamist kvartalisisese tänavana. Ilmne on, et detailplaneeringu järgi on ainus mõistlik viis tagamaks avalikult kasutatavalt teelt juurdepääs kinnisasjade hoovides paiknevatele parkimiskohtadele ja sissepääsudele puudutatud isiku 1 kinnistu kaudu. Detailplaneeringus ei ole puudutatud isikule 1 kuuluvale kinnistule ette nähtud ühtegi parkimiskohta, s.t pärast detailplaneeringu kinnitamist saab kinnistut kasutada üksnes juurdepääsuteena teistele kinnistutele. Projekteerimistingimused ei näe ette juurdepääsu avaldaja kinnistule Teatri väljaku kaudu. Menetluse edasine käik
31.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
32.Puudutatud isik 1 vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Puudutatud isik 2 pooldas avaldajale juurdepääsu võimaldamist läbi avaldajale kuuluva kangialuse ja üle puudutatud isikule 1 kuuluva kinnistu, kuna seoses avaldaja ehitustegevusega, kus kasutatakse raskeid ha suuri masinaid, on Teatri väljaku poolse kangialuse kasutamine juurdepääsuks raskendatud ja puudutatud isikut 2 koormav. Puudutatud isikud 3–6 ei avaldanud määruskaebuse osas seisukohta.
9(11)
Määruse põhjendused
33.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja toimikus olevate menetlusdokumentide ja tõenditega, leiab, et maakohtu määruse põhjendusi tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 järgi osaliselt muuta. Põhjendatud ei ole määruskaebuse väide juurdepääsutee määramata jätmisel tehtud kaalutlusvigadest. Maakohus on vaidlustatud määruses kaalunud kohtu ette toodud ja tõendamist leidnud asjaolusid ja tuvastanud jälgitavalt, et avaldajal on olemas vajalik juurdepääs oma kinnistu hoovi, mis vastab avaldaja tavapärastele vajadustele praegusel ajahetkel.
34.Riigikohus on selgitanud, et määrates juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, tuleb esmalt arvestada juurdepääsu nõude rahuldamise üldiste eeldustega, milleks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu vastavus maakorralduslikele nõuetele ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (Riigikohtu määruse tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17, p 11 ja selles viidatud lahendid). Määruskaebuse lahendamisel arvestab kolleegium, et valitseva ja teeniva kinnisasja omanike vastandlike huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole avaldaja taotluse rahuldamata jätmisel, arvestades asjaolusid, mida oli võimalik tuvastada, diskretsiooni piire ületanud, samuti ei ole maakohus asjaolude tuvastamisel ja tõendite hindamisel rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme.
35.Kuigi tegemist on hagita menetlusega, milles TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ja asjaoludega, saab juurdepääsu määramisel lähtuda kohus siiski ennekõike neist asjaoludest, mille on kohtu ette toonud menetlusosalised, seda mh asjaolude osas, miks on avaldajal vaja juurdepääsu just puudutatud isiku 1 kinnistu kaudu, vaatamata sellele, et toimiv ja kasutatav juurdepääs on puudutatud isiku 2 kinnistu kaudu olemas ja selle kohta on puudtatud isik 2 kinnistule seatud servituut. Kolleegiumi arvates ei ole avaldaja toonud kohtu ette selgeid asjaolusid ja põhjendusi, miks peaks avaldaja kinnisasja praegust kasutamist arvestades vajalik juurdepääs kulgema üle puudutatud isiku 1 kinnisasja. Asjaolude puudulikkusele on viidanud ka puudutatud isik 1 oma menetlusdokumendis (II kd, tl 59 pöördel).
36.Kolleegium leiab, et kinnisasjale juurdepääsu vajadus võib olla ajas muutuv. Nii on näiteks ehituse perioodil vajalik pääseda kinnisasjale suuremate ja raskemate transpordivahenditega ning juurdepääsu vajava kinnisasja kasutuse muutumisel võib muutuda ka juurdepääsu vajadus. Samuti võib valitsevale kinnisasjale uute hoonete püstitamisel olla vajalik muuta juurdepääsu ja/või selle tingimusi. Eeltoodut arvestades on ebaõige maakohtu määruse järeldus, et hageja kinnistul paikneva hoone rekonstrueerimine, mis toimub eelduslikult ajaliselt piiratult, väljub AÕS § 156 reguleerimisalast. Seega tuleb AÕS § 156 lg 1 kohaldamise osas maakohtu määruse põhjendusi muuta.
37.Samas ainuüksi väide, et avaldaja soovib oma kinnisasja hoonestust rekonstrueerida ja sinna hoone püstitada, ei anna alust järelduseks, et praegune juurdepääs ei ole piisav. 10(11)
Kui avaldajal on vajalik ehituse ajaks suuremate masinatega pääseda oma hoovialale, peab avaldaja esile tooma nende masinate eeldatavad parameetrid, mis annaksid kohtule aluse kaaluda, kas olemasolev juurdepääs on piisav või on vajalik määrata juurdepääs mõne teise kinnisasja kaudu, ning kaaluda ka seda, kas selliste masinatega liiklemine võib olla teeniva kinnisasja omaniku õigusi ülemääraselt piirav. Oluline on määratleda ka ehitamise periood. Arvestades avaldaja poolt esiletoodut, et ehitada kavatsetakse 6-kordne hoone, milles on 2 korrust parkimiseks, siis alates hoone valmimisest avaldaja hoovialaga seotud liikluskoormus on eelduslikult erinev praegusest ja ka ehitusaegsest. Avaldaja ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, kui suur on eeldatav liikluskoormus puudutatud isiku 1 kinnisasja kaudu kulgeval juurdepääsul ehitusperioodil ja pärast seda. Kohus ei saa ilma avaldaja poolt vastavate asjaolude esile toomiseta otsustada, milline juurdepääs on vastavuses avaldaja vajadustega ja kaaluda, milline on nende asjaolude mõju koormatavale kinnisasjale ja selle omaniku huvidele. Nimetatud asjaolusid ei ole kohtul endal võimalik sisustada ega koguda nende kohta tõendeid, kuna need on määratletavad vaid avaldaja poolt. Kuigi puudutatud isik 1 viitas asjaolude puudulikkusele, ei ole avaldaja asjaolusid täpsustanud ning maakohus sai määrust tehes lähtuda ainult praegusest olukorrast ja mitte avaldaja plaanidest hoovialaga seonduvalt.
38.Maakohus jättis õigesti poolelioleva detailplaneeringu lahendusega arvestamata, kuna teada ei ole, kas planeering kinnitatakse või mitte. Seega ei pidanud maakohus arvestama sellega, et planeeringu kohaselt võib olla välistatud puudutatud isiku 1 kinnisasjal parkimine ja see võib jääda kvartalisiseseks teeks. Samal põhjusel ei pidanud kohus AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu määramist kaaludes arvestama ka sellega, et võimaliku planeeringu kohaselt ei jää avaldaja kinnistule juurdepääsu puudutatud isikule 2 kuuluva Teatri väljak 3 kinnistu kaudu. Arvestades, et praegusel hetkel on avaldajal olemas juurdepääs Teatri väljak 3 kinnistu kaudu, ei olnud oluline see, et taotletav juurdepääs algus on avaldajale kuuluva kangialuse kaudu.
39.Määruskaebemenetluse menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 järgi avaldaja kanda. Kuna maakohus ei määranud vaidlustatud määruses kindlaks menetluskulude rahalist suurust, siis kuuluvad need kindlaksmääramisele vastavalt TsMS § 177 lg-le 2.
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Mati Maksing /allkirjastatud digitaalselt/
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.