Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja esitatud väited ja nõue Hageja ja kostja sõlmisid 18.12.2015 tarbijakrediidilepingu nr 1881.1215.B, millega kostja laenas hagejale 425 000 eurot ning hageja kohustus kostjale laenusumma tagastama hiljemalt 18.12.2018. Laenusummalt pidi hageja tasuma igakuiselt intressi 5 312,50 eurot, kokku 191 427,08 eurot. Hageja andis laenu tagatiseks kinnistud, millele seati 18.12.2015 kostja kasuks hüpoteegid. Hageja esitas 31.10.2016 lisalaenu taotluse, millega palus lisalaenu 10 000 eurot ja maksepuhkust 4 kuud. Hageja ja kostja sõlmisid 31.10.2016 lepingu muudatuse nr 2, mille kohaselt oli uueks laenusummaks 507 000 eurot ja uueks tagastamise tähtajaks 30.01.2019. Hageja esitas 13.12.2016 kostjale avalduse, millega palus refinantseerida X X OÜ ja kostja vahel sõlmitud laenulepingut, taotledes samas ka seoses makseraskustega maksepuhkust kuni märtsini 2017. Pooled sõlmisid 13.12.2016 lepingu muudatuse nr 3, mille kohaselt oli uueks laenusummaks 559 000 eurot. Hageja esitas 04.09.2017 kostjale avalduse, millega palus refinantseerida lepingu muudatusest nr 3 tulenevad kohustused. 26.09.2017 sõlmisid hageja ja kostja vastavalt hageja avaldusele laenulepingu nr 2600.0917.B. Laenulepingu kohaselt oli laenusummaks 560 000 eurot, hageja pidi maksma intressi 7 233,33 eurot 2017.a. oktoobri eest ning edaspidi 7 000 eurot kuus ning tagastama laenusumma 05.09.2018. Hageja ei suutnud 26.09.2017 laenulepingut täita. Kostja ütles 26.09.2017 laenulepingu alates 16.01.2018 üles ning nõudis hagejalt kogu laenulepingujärgse võlgnevuse summas 591 797,20 eurot tasumist. Kuna hageja võlgnevust ei tasunud, esitas kostja kohtutäiturile avalduse täitemenetluse algatamiseks realiseerimaks hüpoteegiga koormatud tagatisi. Kohtutäitur algatas 30.01.2018 mh täitemenetlused 027/2018/159 ja 027/2018/162. Kummaski täiteasjas on täitedokumentideks Tallinna notar Ants Ainsoni 18.12.2015 notariaalne dokument nr 4402 ning Tallinna notar Erki Põdra 11.08.2016 notariaalne dokument nr 1997. Täitemenetlused on algatatud kostja 26.09.2017 laenulepingust tulenevate nõuete rahuldamiseks summas 594 050,53 eurot, millele lisandub jooksev viivis, täitemenetlus 027/2018/159 on algatatud x kinnistul lasuva hüpoteegi ning täitemenetlus 027/2018/162 X tee x kinnistul lasuva hüpoteegi realiseerimiseks. Hageja on seisukohal, et laenulepingute sõlmimisel ei järginud kostja vastutustundliku laenamise põhimõtet. Kostja ei ole tõendanud, et laenude väljastamisel kehtisid tal vastutustundliku laenamise nõuete täitmiseks asjakohased sisereeglid, põhjendanud krediidivõimelisuse arvutuse käiku ega andmeid, mille põhjal ta seda teostas, näidanud, et ta on hagejalt võtnud kinnituse selle kohta, et ta on lepingueelselt selgitanud hagejale lepingu olulisi tingimusi ja laenamisega kaasnevaid ohtusid. Kostja poolt koostatud laenutoimik ei vasta kõige minimaalsematelegi nõuetele. 18.12.2015 laenulepingu sõlmimisel oli hageja sissetulekuks vaid 475 eurot kuus. Seetõttu oli juba lepingu sõlmimisel teada, et hageja ei suuda seda teenindada. Kostja ei hinnanud hageja krediidivõimet. Kostja ei teavitanud hagejat ka mitte ühestki tagajärjest juhuks, kui hageja ei suuda oma lepingulisi kohustusi täita. Hagejal endal puudusid piisavad kogemused oma krediidivõime hindamiseks. Vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumisega tekitas kostja hagejale kahju kokku 444 288,48 eurot (laenulepingu alusel tasutud viivis 34 050,53 eurot + intress 158 420,16 eurot + kohtutäituri tasud 13 767,79 eurot + lepingute sõlmimise ja muutmiste tasud 7 550 eurot + kahju seoses erineva tagatiseks olnud kinnisvara võõrandamisega alla turuhinna erinevates täitemenetlustes 230 500 eurot). Erinevatest täitemenetlustest on kostjale laekunud hageja kinnistute müügist kokku 172 876,21 eurot. Hageja esitas kostjale 01.08.2018 tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas oma kahju hüvitamise nõude 387 123,79 euro ulatuses kostja laenulepingust tuleneva põhinõudega. Laenulepingust tulenev põhinõue laenusumma 560 000 euro tagastamiseks on seega 172 876,21 euro osas täidetud ning ülejäänud osas tasaarvestatud hageja kahju hüvitamise nõudega.

Hageja on seisukohal, et laenulepingud on ka tühised vastuolu tõttu heade kommetega. Kostja ei hinnanud hageja krediidivõimelisust piisavalt, et välistada võimalust, et hageja sõlmib lepingu tulenevalt erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Kostja ei oleks tohtinud anda hagejale 560 000 eurot laenu olukorras, kus hageja sissetulek oli vaid 475 eurot kuus. Hagejal oli erakorraline vajadus kostjalt laenu võtta, sest hagejal oli juba teiste laenulepingute alusel kostja ees võlgnevused tekkinud ning hageja soovis vältida hüpoteegiga koormatud kinnistute võõrandamist. Kostja andis hagejale laenu ja pikendas lepingut alati pärast seda, kui tema spetsialistid olid hageja laenutaotlust detailselt analüüsinud, mille eest kostja küsis lepingu sõlmimise või pikendamise tasu. Seetõttu ei saa kostja väita, et ta ei olnud teadlik hageja majanduslikust olukorrast. Kostjal oli teadlik pahauskne tegevuskava, mille eesmärgiks oli, et kostjaga seotud isikud saaksid hageja kinnisvara täitemenetlusest omandada. Kostja kuritarvitas oma õiguseid hagejale kahju tekitamise eesmärgil. Hagiavalduse kohaselt leiab hageja, et kostja intressi- ja viivisenõuded on vastuolus hea usu põhimõttega. 18.10.2018 eelistungil täpsustas hageja, et ei soovi väita, et intressi- või viivisenõude esitamine iseenesest on vastuolus hea usu põhimõttega, hageja soovib viivise vähendamist. Hageja palub viivisenõuet vähendada seaduses sätestatud intressi määrani. Viivisenõue on ebamõistlikult suur. Kostja poolt nõutav viivis on objektiivselt suur summa. Kostjast tulenevatel asjaoludel on hagejal tekkinud olukord, kus peaaegu kogu tema vara on võõrandatud. Hageja proovis 2 aasta vältel oma laenukohustust täita. Kostja majanduslik seisund on hageja omast oluliselt parem. Viivisemäära kokkulepe on tühine tüüptingimus. Hageja palub hagiga tunnistada sundtäitmine täiteasjades nr 027/2018/159 ja 027/2018/162 lubamatuks. Alternatiivselt, kui kohus leiab, et sundtäitmist ei saa lubamatuks tunnistada täielikult, siis palub hageja tunnistada sundtäitmine nimetatud täiteasjades lubamatuks osaliselt, so viivise osas, mis ületab laenulepingujärgselt põhinõudelt arvestatuna VÕS (võlaõigusseadus) § 113 lg 1 II lauses sätestatud määra. Kostja seisukohad Kostja hagi õigeks ei võta ning vaidleb sellele täies ulatuses vastu. Kostja väljastas hagejale laenu 18.12.2015 äriliseks tegevuseks, mitte tarbijalaenu. Ka kõik järgnevad kokkulepped seondusid hageja majandus- ja kutsetegevusega. Tagamaks hageja laenulepingust tulenevaid kohustusi seati hüpoteegid hageja kinnistutele nii 18.12.2015 kui 11.08.2016. Lix hageja väljatoodule taotles hageja kostjalt ka 09.08.2016 laenulimiidi suurendamist, esitades oma taotluse juurde ka xxx kinnistu detailplaneeringu. 11.08.2016 sõlmisid pooled lepingu muudatuse nr 1, mille järgi oli laenusummaks 455 000 eurot. Kostja on välja toonud, et laenude võtmise eesmärgiks oli kinnisvara soetamine, arendamine ja võõrandamine, so kinnisvarasse xeerimine tulu teenimiseks. Hageja taotles 16.12.2015 laenu peamiselt x ja x kinnistute omandamiseks. X x x kinnistul asub villa, millele hageja pidi saama kasutusloa ning seejärel pidi ta kinnistu võõrandama eeldatava hinnaga 400 000-500 000 eurot. Osaliselt pidi hageja laenu tagasi maksma X tee x võõrandamisest saadust. Ülejäänud laenusumma plaanis hageja tagastada selliselt, et kehtestatakse detailplaneering, millega X tee x jagatakse seitsmeks ehitusõigust omavaks kinnistuks, mis on elamumaa otstarbega ja mille hageja võõrandab. X tee x müügist plaanis hageja saada 1 000 000 eurot. Kostja hinnangul oli arvestades hageja äriplaani ja selle teostamiseks planeeritavat aega võimalik laen tagastada ilma lisalaenu võtmata, kui hageja oleks järginud laenutaotluses märgutut. Juhul kui hageja oleks realiseerinud laenutaotluses märgitud X tee x villa ja müünud selle plaanitule kohaselt, oleks hageja suutnud kostjale laenulepingust nr 1881.1215.B tuleneva kohustuse suures osas tagastada juba juulis 2016. Kostja jaoks oli oluline laenu andmisel hinnata, kas detailplaneeringuga on alustatud ja millised on selle perspektiivid. Asjaolu, et detailplaneering ei ole tänaseks kehtestatud on ettevõtja äririsk, millega

pidi hageja kui kogenud ettevõtja arvestama. Hageja on ettevõtluses kogenud isik, kellel oli 26.09.2017 seisuga kehtiv seos 8 erineva ja kehtetu seos 9 erineva ettevõttega, hageja ettevõte X X OÜ on olnud ka kostja laenukliendiks, hageja vara suhtes on ka varasemalt täitemenetlust läbi viidud. Kostja ei ole rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet. Krediidiandjale kohalduvad vastutustundliku laenamise nõuded kohalduvad kostja suhtes alles alates 2016. aastast. Kostja teostas krediidivõimekuse analüüsi piisavas ulatuses. Viivisenõue ei ole ebamõistlikult suur, võttes arvesse, et laenu põhitagatised on endiselt võõrandamata. Lepingujärgne viivis oli 1% päevas, kostja aga võttis viivisearvestuse aluseks lepingust tuleneva intressi 15% aastas. Kostja leiab, et hagejal puudub tema vastu nõue, mida tasaarvestada. Sundtäitmine ei ole lubamatu, kuna kostja nõudeid ei ole rahuldatud, ajatatud ega tasaarvestatud. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused TMS (täitemenetluse seadustik) § 221 lg 1 kohaselt võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Hagi rahuldamine ei mõjuta täitedokumendi kehtivust ega õigusjõudu. TMS § 221 lg 11 järgi muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul, iseäranis käesoleva seadustiku § 2 lõike 1 punktides 18–191 nimetatud täitedokumentide puhul, saab võlgnik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele. Kohus tuvastab 30.01.2018 teatise ja täitmisteate (kd I, lk 53-54) alusel, et täitemenetlus 027/2018/159 on algatatud hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmiseks, nimetatud täitemenetluses on võlgnikuks hageja ja sissenõudjaks kostja, täitedokumentideks on Tallinna notar Ants Ainsoni 18.12.2015 notariaalne dokument nr 4402 ja Tallinna notar Erki Põdra 11.08.2016 notariaalne dokument nr 1997. Nõude sisu on hüpoteegiga tagatud nõue reg osa nr x (so X tee x, Tallinn). Kohus tuvastab 30.01.2018 teatise ja täitmisteate (kd I, lk 57p-58p) alusel, et täitemenetlus 027/2018/162 on algatatud hüpoteegiga tagatud nõude sundtäitmiseks, nimetatud täitemenetluses on võlgnikuks hageja ja sissenõudjaks kostja, täitedokumentideks on samuti Tallinna notar Ants Ainsoni 18.12.2015 notariaalne dokument nr 4402 ja Tallinna notar Erki Põdra 11.08.2016 notariaalne dokument nr 1997. Nõude sisu on hüpoteegiga tagatud nõue reg osa nr x (so X tee x, Tallinn). Nähtuvalt viidatud 18.12.2015 notariaalse dokumendi (kd I, lk 28-42p, sama lk 151-166) p 5.2 ja 6.1 on kostja omandanud nii X tee x kinnistule kui X tee x kinnistule seatud hüpoteegid kummalgi kinnistul hüpoteegisummadega 3 800 000 krooni ja 2 800 000 krooni, millega tagatiskokkulepete kohaselt (x osas p 5.3.1-5.3.3 ja x osas 6.2.1.-6.2.3) on tagatud kõik kostja nõuded hageja vastu, mis tulenevad poolte vahel 18.12.2015 sõlmitud laenulepingust nr 1881.1215.B ja selle võimalikest lisadest ja muudatustest; samuti kõik kostja nõuded hageja vastu, mis tulenevad nende vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende võimalikest lisadest ning muudatustest; samuti kõik sellest lepingust tulenevad kostja nõuded. Nähtuvalt viidatud 11.08.2016 notariaalse dokumendi (kd I, lk 111p-117, sama kd I, lk 168-174) p 4.1 on mh X tee x ja x kinnistud koormatud kostja kasuks seatud ühishüpoteegiga, mille summa on 100 000 eurot ning mis tagatiskokkuleppe (p 3.1) kohaselt tagab kostja kõiki nõudeid hageja vastu, mis tulenevad nende vahel sõlmitud laenulepingust nr 1881.1215.B ja selle võimalikest muudatustest ja lisadest. Vastavalt avaldusele täitemenetluste

algatamiseks (kd II, lk 86-88, koos kogu lisatud dokumentatsiooniga lk 84-146) tulenevad nõuded 26.09.2017 laenulepingust 2600.0917.B. Pooled vaidlevad, kas laenulepingud, millest tulenevaid kohustusi hüpoteegid tagavad, on tühised vastuolu tõttu heade kommetega. Vaidlus puudub, et 18.12.2015 sõlmisid hageja ja kostja laenulepingu nr 1881.1215.B (kd I, lk 144-149), mida muutsid 11.08.2016 muudatusega nr 1 (kd II, lk 1-4), 31.10.2016 muudatusega nr 2 (kd I, lk 43p-44) ja 13.12.2016 muudatusega nr 3 (kd I, lk 45-46p). Nimetatud laenulepingust tulenevad hageja kohustused refinantseeriti 26.09.2017 sõlmitud laenulepinguga nr 2600.0917.B (kd I, lk 110-111). TsÜS (tsiviilseadustiku üldosa seadus) § 86 lg 1 järgi heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. Vastavalt TsÜS § 86 lg 2 p 1-2 tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Hageja väitel oli tal erakorraline vajadus kõigi viidatud laenulepingute sõlmimiseks, mis seisnes selles, et hagejal oli juba teiste laenulepingute alusel kostja ees võlgnevused tekkinud, hagejal tuli lepingud sõlmida varasemate võlgnevuste tasumiseks, et kostja ei algataks täitemenetlusi ega võõrandaks hüpoteegiga koormatud kinnistuid. 18.12.2015 laenulepingu kohaselt laenas kostja hagejale 425 000 eurot, hageja kohustus kostjale laenusumma koos intressiga tagastama vastavalt maksegraafikule, viimase osamakse tasumise tähtpäev oli 18.12.2018. Nähtuvalt 16.12.2015 laenutaotlusest (kd I, lk 13-13p, sama lk 140-141, allkirjastatuna lk 142-143) on hageja taotlenud kostjalt 16.12.2015 laenu 425 000 eurot kuni 3 aastaks, et omandada kinnistud X tee x ja X tee x, refinantseerida kostja ja x OÜ vahel sõlmitud laenulepingut nr 888.0113.B summas 114 363,74 eurot ning tasuda intressid summas 1 587,77 eurot ja 7 594,67 eurot tulenevalt vastavalt kostja ja X X OÜ vahel sõlmitud laenulepingutest nr 1751.0715.B ja 1581.1214.B. Samuti on hageja soovinud taotletud laenusummast tasuda võetava laenu vormistamisega seotud kulud ja intressid ettemaksuna esimese kuue kuu eest. Hageja on selgitanud, et X X OÜ oli hagejale kuulunud ettevõte, x OÜ kasuks olid seatud hageja poolt ostetavatele kinnistutele hüpoteegid ning x OÜ andis ka hageja poolt võetud laenule täiendavad tagatised. Kohus leiab, et hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, et tal oli erakorraline vajadus 18.12.2015 laenulepingu sõlmimiseks. Sõltumata sellest, kuidas hageja oli seotud X X OÜ-ga või x OÜ-ga, ei saa kolmandaid isikuid ja nende kohustusi samastada hagejaga. Tõendatud ei ole, et hagejal isiklikult oleks olnud kohustusi kostja ees enne 18.12.2015 laenulepingu sõlmist. Seetõttu ei ole võimalik asuda seisukohale, et hageja oleks sõlminud 18.12.2015 laenulepingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest. 11.08.2016 laenulepingu muudatuse nr 1 kohaselt leppisid pooled 18.12.2015 laenulepingu muutmises kokku selliselt, et laenusumma on 455 000 eurot. Hageja kohustus kostjale laenusumma koos intressiga tagastama vastavalt maksegraafikule, viimase osamakse tasumise tähtpäev oli 11.01.2019. Kohtule on esitatud hageja 09.08.2016 avaldus kostjale lisalaenu saamiseks (kd I, lk 177). Avalduse kohaselt palub hageja suurendada lepingu 1881.1215.B raames laenulimiiti 30 000 euro võrra. Avalduses ei ole märgitud lisalaenu taotlemise eesmärki, samuti ei ole seda välja toodud 11.08.2016 sõlmitud laenulepingu muudatuses nr 1. Nähtuvalt kostja poolt esitatud laenutoimikust lepingumuudatuse nr 1 kohta (kd III, lk 113-137) on lisalaenu andmise otsustamisel kostja koostatud rahavoogude analüüsi (kd III, lk 124-125) tabelisse märgitud väljaminekuteks laenu intressid 7 771,66 eurot, lepingutasu 300 eurot ning „tasud arhitektide, X tee x“ 10 000 eurot. Samas laenutoimikus oleva maksekorralduse (kd III, lk 137) järgi

on hagejale muudatuse 1 alusel välja makstud 21 928,34 eurot, maksekorralduse selgituse järgi on summast kinni peetud lepingutasu ja kogunenud intress. Kohus tuvastab rahavoogude analüüsi ja maksekorralduse alusel, et 11.08.2016 saadud täiendavast laenusummast 30 000 eurot kaeti hageja varasemaid kohustusi 8 071,66 euro ulatuses ning laenusummast vähemalt 10 000 eurot taotles hageja X tee x täiendava arendamisega seoses. Kuivõrd 11.08.2016 täiendava laenusumma taotlemise eesmärgiks ei olnud seega valdavas osas kostja ees tekkinud kohustuste täitmine, ei ole võimalik tuvastada, et hageja oleks sõlminud 11.08.2016 laenulepingu muudatuse tema poolt väidetud erakorralise vajaduse tõttu. 31.10.2016 laenulepingu muudatuse nr 2 kohaselt leppisid pooled laenulepingu muutmises kokku selliselt, et laenusumma on 507 000 eurot. Hageja kohustus kostjale laenusumma koos intressiga tagastama vastavalt maksegraafikule, viimase osamakse tasumise tähtpäev oli 30.01.2019. Hageja 31.10.2016 lisalaenu taotluse kohaselt (kd I, lk 43; sama kd II, lk 5) taotles hageja lisalaenu 10 000 eurot ning soovis täiendavalt lisada laenu põhiosale muudatuse tegemise hetkeks kogunenud laenuintressid ja muudatuse sõlmimise tasu, hageja märkis ka, et soovib 4 kuud täismaksepuhkust kuni veebruar 2017. Nähtuvalt kostja poolt esitatud laenutoimikust lepingumuudatuse nr 2 kohta (kd III, lk 140-155) on lisalaenu andmise otsustamisel kostja koostatud rahavoogude analüüsi (kd III, lk 141-142) tabelisse märgitud väljaminekuks intressid 15 273,93 eurot ning sissetulekuna antud laen (intresside ettemaks) 25 350 eurot. Samas laenutoimikus oleva maksekorralduse (kd III, lk 155) järgi on hagejale muudatuse 2 alusel välja makstud 10 376,07 eurot, maksekorralduse selgituse järgi on summast kinni peetud lepingutasu ja intressid vastavalt avaldusele. Kohus tuvastab 31.10.2016 lisalaenu taotluse, rahavoogude analüüsi ja maksekorralduse alusel, et 31.10.2016 saadud täiendavast laenusummast 52 000 eurot kaeti hageja laenulepingust tulenevaid varasemaid kohustusi 15 273,93 euro ulatuses, tasuti intressi alates muudatuse sõlmimisest 4 kuu eest ette (6 337,5 x 4 = 25 350) ning kaeti lepingu muutmise tasu (so muudatusest 2 nähtuvalt 1 000 eurot). Kuivõrd 31.10.2016 täiendava laenusumma taotlemise eesmärgiks oli seega valdavas osas kostja ees tekkinud või tulevikus tekkivate kohustuste täitmine, ei ole välistatud, et hageja võis sõlmida laenulepingu muudatuse 2 erakorralise vajaduse tõttu, so vältimaks lepingu ülesütlemist ja tagatiste realiseerimist, eeldusel, et hagejal puudusid laenulepingu muudatust 2 sõlmimata vahendid laenulepingu edasiseks täitmiseks. Riigikohus on selgitanud (3-2-1-169-13, p 19), et üksnes eelmise laenulepingu refinantseerimisest ja maksetähtpäeva edasilükkamisest põhjusel, et laenusaaja ei ole suuteline laenu tasuma, ei saa järeldada, et refinantseerimisleping oleks sõlmitud laenusaaja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Võlgnetava laenu tasumise tähtaja edasilükkamist mõistliku intressi eest ei saa pidada tehingu tegemiseks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, samuti ei saa sellest järeldada, et poolte vastastikuste kohustuste väärtus oleks heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, mida nõuavad TsÜS § 86 lg 2 p-d 1 ja 2. Hageja on selgitanud 18.10.2018 kohtuistungil, et mh muudatus 2 oli sõlmitud hageja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, kuna hageja sissetulek oli laenu teenindamiseks liiga väike ning poolte vastastikuste kohustuste väärtus oli heade kommete vastaselt tasakaalust väljas, kuna hageja pidi andma lix soetatud kinnistutele tagatiseks veel 13 kinnistut ja maksma intressi. Kohus leiab, et kuivõrd nähtuvalt hageja esialgsest laenutaotlusest, so 16.12.2015 taotlusest, plaanis hageja tagastada laenusumma X tee x ja X tee x müügist ning ka nähtuvalt kostja rahavoogude analüüsist lepingu muudatuse 2 kohta, pidid vahendid laenu tagastamiseks laekuma nimetatud kinnistute müügist (X tee x aprillis 2017, X tee x jaanuaris 2019), siis ei ole hageja sissetulek muudatuse 2 sõlmimise ajal asjaoluks, mis võiks anda alust hinnata lepingu muudatust 2 hagejale äärmiselt ebasoodx. Kohtu hinnangul ei ole hageja välja toonud asjaolusid selle kohta, et pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus olnuks heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Asjaolu, millised tagatised andis hageja oma lepinguliste kohustuste täitmise tagamiseks, ei seondu poolte laenulepingu muudatusest 2 tulenevate peamiste kohustuste väärtusega. Tulenevalt VÕS § 396 ja 397 on laenulepingu poolte peamisteks

kohustusteks vastavalt laenuandja poolt laenu üle andmine ja laenusaaja poolt laenu tagastamine ning laenu kasutamise eest tasu maksmine. Nähtuvalt laenulepingu muudatusest 2 jäi laenulepingujärgseks intressimääraks 15% aastas (krediidikulukuse määr 16,19% aastas), sama intressimäär kohaldus nii muudatuse 1 kui esialgse, 18.12.2015 laenulepingu järgi. Hageja ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, miks peaks pidama intressimäära 15% aastas muudatuse 2 sõlmimisel ebamõistlikult kõrgeks. Seetõttu asub kohus seisukohale, et poolte vastastikuste kohustuste väärtus ei olnud muudatuse 2 sõlmimisel heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. 13.12.2016 laenulepingu muudatuse nr 3 kohaselt leppisid pooled laenulepingu muutmises kokku selliselt, et laenusumma on 559 000 eurot. Hageja kohustus kostjale laenusumma koos intressiga tagastama vastavalt maksegraafikule, viimase osamakse tasumise tähtpäevaks jäi 30.01.2019. Hageja 13.12.2016 lisalaenu taotluse kohaselt (kd I, lk 44p; sama kd II, lk 21) palus hageja refinantseerida X X OÜ laenuleping 1581.1214.B muudatus 4 ja lisada nõudesumma hageja laenulepingu muudatuse 2 põhiosa summale juurde. Samuti märkis hageja, et soovib täismaksepuhkust kuni 2017.a. märtsini, mille kogunev intress lisada samuti laenulepingu põhiosale ettemaksena juurde, ka palus hageja juba kogunenud jooksva intressi ja lepingu muudatuse tasu lisada põhiosa summale juurde. Nähtuvalt kostja poolt esitatud laenutoimikust lepingumuudatuse nr 3 kohta (kd III, lk 158-182) on lisalaenu andmise otsustamisel kostja koostatud rahavoogude analüüsi (kd III, lk 161-162) tabelisse märgitud väljaminekuna X laenulepingu 1581 tasumine summas 42 111,64 eurot. Kohus tuvastab 13.12.2016 lisalaenu taotluse ja rahavoogude analüüsi alusel, et 13.12.2016 täiendavast laenusummast 52 000 eurot täideti X X OÜ kohustusi 42 111,64 euro ulatuses. Kuivõrd 13.12.2016 täiendava laenusumma taotlemise eesmärgiks ei olnud seega valdavas osas hageja kohustuste täitmine kostja ees, ei ole võimalik tuvastada, et hageja oleks sõlminud 13.12.2016 laenulepingu muudatuse 3 tema poolt väidetud erakorralise vajaduse tõttu. Kohus märgib täiendavalt, et asjassepuutuvas lisalaenutaotluses märgitud maksepuhkust kuni 2017.a. märtsini vajas hageja üksnes seoses täiendava laenusumma taotlemisega kolmanda isiku kohustuste täitmiseks, kuivõrd laenulepingu muudatuse 2 alusel saadud laenusummaga oli hageja tasunud ette intressi kuni 2017.a. veebruarini k.a., st muudatuse 3 sõlmimise ajal pidi hagejal olema intressi ettemaks, mitte võlgnevus. 26.09.2017 sõlmisid pooled laenulepingu nr 2600.0917.B, mille kohaselt kohustus hageja tagastama kostjale laenusumma 560 000 eurot vastavalt maksegraafikule, viimase osamakse tasumise tähtpäev oli 05.09.2018. Nähtuvalt hageja 04.09.2017 avaldusest koos laenutaotlusega (kd I, lk 47-48p, sama kd II, lk 52-53) soovis hageja refinantseerida laenulepingu 1881.1215.B muudatusest 3 tekkinud kohustused. Nähtuvalt kostja poolt esitatud laenutoimikust 26.09.2017 laenulepingu kohta (kd III, lk 185-kd IV, lk 18, lk 20-101) on laenu andmise otsustamisel kostja koostatud rahavoogude analüüsi (kd III, lk 198-198p) tabelisse märgitud sissetulekuks antud laen 1 000 eurot ja väljaminekuks lepingutasu 1 000 eurot. Kohus tuvastab 04.09.2017 avalduse ja taotluse ning rahavoogude analüüsi alusel, et 26.09.2017 laenulepingu eesmärgiks tervikuna oli laenulepingu 1881.1215.B muudatusest 3 tulenevate hageja kohustuste refinantseerimine. Seetõttu ei ole välistatud, et hageja võis sõlmida 26.09.2017 erakorralise vajaduse tõttu vältida varasema laenulepingu ülesütlemist. Analoogselt laenulepingu muudatusega 2 on kohus ka puutuvalt 26.09.2017 lepingusse seisukohal, et hageja sissetulek 26.09.2017 lepingu sõlmimise ajal ei saa olla asjaoluks, mis võiks anda alust hinnata nimetatud lepingut tehtuks hagejale äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, kuivõrd vahendid laenu tagastamiseks ei pidanud laekuma hageja sissetuleku arvelt. Nähtuvalt rahavoogude analüüsist olid rahavood plaanitud kinnistute müügist. 26.09.2017 laenulepingu järgi oli intressimäär 15% aastas, milline intressimäär kohaldus ka varasema laenulepingu ja selle kõigi muudatuste puhul. Hageja ei ole välja toonud ühtegi asjaolu, miks peaks pidama intressimäära 15% aastas 26.09.2017 laenulepingu sõlmimisel ebamõistlikult kõrgeks. Seetõttu asub kohus seisukohale, et poolte vastastikuste kohustuste väärtus ei olnud 26.09.2017 laenulepingus heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et ei 18.12.2015 laenuleping nr 1881.1215.B ega ükski sellest kolmest muudatusest ega 26.09.2017 laenuleping nr 2600.0917.B ei ole heade kommetega vastuolus. Tegemist ei ole tühiste tehingutega. Sundtäitmine ei ole seega lubamatu põhjusel, et nõudeid ei ole olemas. Kostja on välja toonud, et hüpoteekidega tagatud nõuete ulatus oli täitemenetluse algatamise avalduse esitamise ajaks kokku 594 050,53 eurot, millest põhivõlg 560 000 eurot, intressid 30 717,20 eurot, leppetrahv 1 000 eurot ja viivis 2 333,33 eurot (lisandub jooksev viivis 15% aastas). Vaidlus puudub, et nõuete katteks on laekunud teistest täitemenetlustest kostjale kokku 172 876,21 eurot (väljavõte kohtutäiturilt, kd I, lk 80p). Hageja on seisukohal, et kostja on laenulepingute sõlmimisega rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet ning tekitanud sellega hagejale kahju 444 288,48 eurot. Hageja on välja toonud, et on 01.08.2018 tasaarvestanud oma kahju hüvitamise nõude kostja põhinõudega 387 123,79 euro ulatuses. Kohus kontrollib järgnevalt, kas 26.09.2017 laenulepingust hageja vastu tulenevad nõuded on lõppenud tasaarvestusega. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2 järgi tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti. VÕS § 198 I lause järgi toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Kohtule on esitatud hageja 01.08.2018 tasaarvestuse avaldus (kd I, lk 60p-62, sama kd II, lk 147-149) ning kostja 02.08.2018 vastus sellele (kd II, lk 151). Kohus tuvastab nimetatud tõendite alusel, et hageja on 01.08.2018 teinud avalduse kostjale oma kahju hüvitamise nõude 387 123,79 euro ulatuses tasaarvestamiseks kostja laenulepingust tulenevate nõuetega. Kostja on tasaarvestusavalduse kätte saanud. Pooled vaidlevad, kas hagejal on tekkinud kostja vastu kahju hüvitamise nõue seoses vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumisega. Vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimise kohustuse nägi 18.12.2015 ette tarbijakrediidilepingute puhul VÕS § 4032, alates 21.03.2016 VÕS § 4034. Pooled vaidlevad, kas 18.12.2015 ja 26.09.2017 laenulepingud olid tarbijakrediidilepingud. Nii kehtiva VÕS § 402 lg 1 kui 18.12.2015 kehtinud VÕS § 402 järgi tarbijakrediidileping on krediidileping, millega oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti või laenu. VÕS § 1 lg 5 kohaselt tarbija käesoleva seaduse tähenduses on füüsiline isik, kes teeb tehingu, mis ei seondu iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. Kohus leiab, et hindamaks, kas tegemist oli tarbijakrediidilepingutega, tuleb seega lähtuda lepingute sõlmimise eesmärgist. Juhul kui laenulepingud sõlmiti seoses hageja iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega, ei ole tegemist tarbijakrediidiga sõltumata sellest, et hageja on füüsiline isik. Kohus on eelnevalt tuvastanud 16.12.2015 laenutaotluse alusel, et hageja taotles kostjalt laenu, et omandada kinnistud X tee x ja X tee x, refinantseerida kostja ja x OÜ vahel sõlmitud laenulepingut nr 888.0113.B summas 114 363,74 eurot ning tasuda intressid summas 1 587,77 eurot ja 7 594,67 eurot tulenevalt vastavalt kostja ja X X OÜ vahel sõlmitud laenulepingutest nr 1751.0715.B ja 1581.1214.B. Samuti on hageja soovinud taotletud laenusummast tasuda võetava laenu vormistamisega seotud kulud ja intressid ettemaksuna esimese kuue kuu eest. Hageja on laenutaotluses märkinud, et plaanib võetava laenu tagasi maksta osaliselt X tee x kinnistu müügist (kinnistul asub villa, mille ehitusloa ja kasutusloa vormistamine on pooleli, peale dokumentide vormistamist on eeldatav müügihind 400 000-500 000 eurot) ja ülejäänud osas läbi X tee x kinnistu detailplaneeringu (soov

moodustada 7 ehitusõigust omavat kinnistut, eeldatav müügihind umbes 1 miljon eurot). Nähtuvalt laenutaotlusest oli seega hageja eesmärgiks 18.12.2015 laenulepingu sõlmimisel saada vahendid, et omandada X tee x ja x, neid kinnistuid arendada ning need hiljem kasuga maha müüa. Hageja ei ostnud seega kinnistuid mitte isiklikuks kasutamiseks, vaid tulu teenimise eesmärgil. Ka hageja on oma 08.11.2018 menetlusdokumendis möönnud, et 18.12.2015 laen oli võetud osaliselt äriliseks tegevuseks, tuues välja, et hageja plaanis laenusummat kasutada ka kinnistute ostmiseks, et rajada neile eramuid ning ridaelamu, hageja plaanis osaliselt ehitatud kinnisvara võõrandada ning osaliselt endale jätta. Hageja on seisukohal, et kuna kogu 18.12.2015 saadud rahasumma ei olnud äriliseks tegevuseks, siis tuleb hagejat pidada tarbijaks. Kohus hagejaga ei nõustu. Laenutaotluse kohaselt oli kinnistute omandamiseks vajalik summa 256 000 eurot, kinnistud omandas hageja oma enda kinnitusel arendustegevuseks. Hageja väide, et mingis osas plaanis ta arendatava kinnisvara ka endale isiklikuks kasutamiseks jätta, on paljasõnaline. Ühestki asjas esitatud tõendist sellist eesmärki ei nähtu. Kohus selgitas 18.10.2018 eelistungil (protokoll kd II, lk 174p / protokolli lk 2), et hagejal tuleb tõendada väide, et laen oli võetud muul kui ärilisel eesmärgil. Hageja tõendeid ei esitanud. Seetõttu tuvastab kohus, et hageja omandas kinnistud üksnes arendustegevuse läbiviimiseks. Laenutaotluse järgi soovis hageja laenu 123 546,18 euro ulatuses (114 363,74 + 1 587,77 + 7 594,67) täitmaks ja refinantseerimaks x OÜ ja X X OÜ kohustusi. Nähtuvalt kohtule esitatud äriregistri väljavõttest (kd III, lk 110-111) oli hageja laenulepingu sõlmimise ajal X X OÜ ainuosanik ja juhatuse liige. X X OÜ kaudu teostas hageja seega iseseisvat majandus- ja kutsetegevust. x OÜ osas on hageja välja toonud, et soovis refinantseerida selle kohustusi, kuna nimetatud ühingu kasuks olid seatud ostetavatele kinnistutele hüpoteegid ning x OÜ andis hageja laenule täiendavad tagatised. Tuvastatud on, et nimetatud kinnistud soetas hageja äritegevuseks. Seega ei ole võimalik asuda seisukohale, et ka 123 546,18 euro ulatuses oleks laen võetud muul kui ärilisel eesmärgil. Ülejäänud laenusumma (45 453,82 eurot) taotles hageja laenutaotluse järgi laenu vormistamise kulude ja võetava laenu esimese 6 kuu intressimaksete katteks. Seega ka nimetatud osas puudus laenul hageja majandustegevusest lahutatav eesmärk. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et 18.12.2015 laen seondus täies ulatuses hageja iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega, mistõttu tegemist ei olnud tarbijakrediidilepinguga. Teistsugust järeldust ei võimalda asjaolu, et lepingueelsete läbirääkimiste käigus saatis kostja hagejale lepingu projekti, mis oli pealkirjastatud tarbijakrediidilepinguna (kd I, lk 24-25p). Lepingu sisu ja eesmärk ei sõltu sellest, kuidas on leping pealkirjastatud. Samuti ei ole sisulist erinevust, kas hageja nimetab oma eesmärki lepingu sõlmimisel äriplaaniks või äriliseks kavatsuseks, juhul kui leping on sõlmitud iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimiseks, siis ei ole tegemist tarbijakrediidilepinguga. Kuna 18.12.2015 leping ei olnud tarbijakrediidileping, ei olnud tarbijakrediit ka 26.09.2017 leping, kuivõrd 26.09.2017 leping oli sõlmitud 18.12.2015 lepingust tulenevate kohustuste refinantseerimiseks. Kuna tegemist ei olnud tarbijakrediidilepingutega, ei saa kostja ka olla rikkunud krediidiandja kohustusi, mille näeb ette VÕS tarbijakrediidilepingutele kohalduv regulatsioon. Vastutustundliku laenamise põhimõtte sätestab mh krediidiasutuste seadus (KAS). Tulenevalt KAS § 83 lg 3 on krediidiasutus kohustatud laenude andmisel ja jälgimisel järgima krediidiasutuse sisemisi krediteerimise põhiprintsiipe, häid pangandustavasid ja vastutustundliku laenamise põhimõtet. Vastutustundliku laenamise põhimõtte rakendamiseks on krediidiasutus kohustatud koguma ja säilitama andmeid kliendi rahaliste kohustuste suuruse ja maksekohustuste täitmise kohta ning kasutama neid andmeid kliendi jaoks mõistliku laenukoormuse arvutamiseks. Hageja heidab kostjale ette, et kostja ei ole järginud krediidiasutustele sätestatud regulatsiooni seoses vastutustundliku laenamisega. Kostja on seisukohal, et KAS regulatsioon temale ei kohaldu, kostja

on krediidiandja krediidiandjate ja -vahendajate seaduse (KAVS) tähenduses alles alates 2016. aastast. KAS § 31 kohaselt käesolevas seaduses määratlemata termineid kasutatakse Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) nr 575/2013 krediidiasutuste ja xeerimisühingute suhtes kohaldatavate usaldatavusnõuete kohta ja määruse (EL) nr 648/2012 muutmise kohta (ELT L 176, 27.06.2013, lk 1–337) tähenduses. Nimetatud määruse art 4 p 1.1 kohaselt on krediidiasutus ettevõtja, kelle majandustegevuseks on hoiuste või muude tagasimakstavate vahendite võtmine avalikkuselt ning oma arvel ja nimel laenu andmine. KAVS § 5 lg 1 järgi on krediidiandja käesoleva seaduse tähenduses ettevõtja, kelle majandus- või kutsetegevuseks on tarbijale krediidi andmine. Nähtuvalt kostja esitatud väljatrükist finantsinspektsiooni kodulehelt (kd IV, lk 149-150) on kostjale antud tegevusluba 08.02.2016, tegevusloaga piiritletud tegevus on krediidi andmine ja hüpoteekkrediidi andmine. Kohus leiab, et kuivõrd nähtuvalt nimetatud tõendist puudub kostjal luba avalikkuselt hoiuste võtmiseks, ei ole kostja krediidiasutus KAS tähenduses ning KAS regulatsioon kostja suhtes ei kohaldu. Hageja on leidnud, et kostja kohustused seoses vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimisega sätestab mh krediidiandjate ja vahendajate seadus (KAVS). KAVS § 5 lg 1 järgi on krediidiandja käesoleva seaduse tähenduses ettevõtja, kelle majandus- või kutsetegevuseks on tarbijale krediidi andmine. KAVS § 47 lg 1 kohaselt lix käesolevas seaduses sätestatule peab krediidiandja või -vahendaja tarbijale krediidi andmisel või krediidi vahendamisel igakülgselt vältima ebaausate kauplemisvõtete kasutamist ja järgima võlaõigusseaduses sätestatud tarbijale piisavate selgituste ja teabe esitamise, tarbija krediidivõimelisuse hindamise ning muid vastutustundliku laenamise nõudeid. KAVS § 49 reguleerib tarbija krediidivõimelisuse hindamise korda täitmaks vastutustundliku laenamise nõuet. KAVS reguleerib seega kohtu hinnangul krediidiandja tegevust seonduvalt tarbijakrediidilepingutega. Ka nimetatud seaduse seletuskirja kohaselt on KAVS eesmärgiks reguleerida krediidiasutuste tegevust, mis ei ole pangad, kuna tarbija seisukohast ei ole vahet, kas krediiti antakse laenu, lepingu või järelmaksu vormis.1 Kohus leiab, et KAVS eesmärgiks on tarbijate kaitse. Kuivõrd kohus on leidnud, et poolte vahel sõlmitud lepingud ei olnud tarbijakrediidilepingud, ei saa kostja olla hageja suhtes rikkunud KAVS-ist tulenevaid kohustusi. VÕS § 14 lg 1 järgi lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Tulenevalt VÕS § 14 lg 2 lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Riigikohus on lahendis 3-2-1-136-12 (p 24) asunud seisukohale, et iseenesest võib professionaalsel krediidiandjal sõltuvalt krediidi ulatusest ja tingimustest ning krediiditaotleja isikust olla VÕS § 14 lg 1 esimesest lausest tulenevalt üldine kohustus viia läbi krediiditaotleja n-ö krediidivõimekuse analüüs. Viidatud sätte järgi peavad lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. See tähendab, et krediidiandja võib olla kohustatud koguma andmeid ja hindama erapooletult, kas krediidist võib tekkida krediiditaotlejale olulisi raskusi ja kokkuvõttes kahjulikke majanduslikke tagajärgi. Hageja on seisukohal, et kostja rikkus oma lepingueelseid kohustusi hagejaga laenulepingute sõlmimisel, mis seisnes selles, et kostja ei kontrollinud piisavalt hageja krediidivõimekust ega teavitanud teda laenu võtmisega seonduvatest riskidest. Seletuskiri krediidiandjate ja -vahendajate seaduse eelnõu juurde, lk

Kostja on esitanud kohtule 18.12.2015 laenu, selle muudatuste ning 26.09.2017 laenulepingu sõlmimise eelselt koostatud nn laenutoimikud (18.12.15 laen kd III, lk 20-106; muudatus 1 kd III, lk 113-137; muudatus 2 kd III, lk 140-155; muudatus 3 kd III, lk 158-182; 26.09.17 laen kd III, lk 185-kd IV, lk 18, lk 20-101). Nähtuvalt nimetatud tõenditest on kostja iga laenu või lepingumuudatuse kohta koostanud rahavoogude analüüsi (vastavalt kd III, lk 71-72p; lk 124-125; lk 141-142; lk 161-162; 197-198p), iga lepingu sõlmimise või muutmise kohta on krediidikomitee otsus (kd III, lk 73-73p, lk 126-127p, lk 143-144p, lk 163-164p, lk 199), kus on märgitud andmed tagatiseks oleva kinnisvara ja selle väärtuse kohta. Hageja heidab kostjale ette, et kostja ei kontrollinud hageja sissetuleku piisavust laenude teenindamiseks. Hageja on välja toonud, et 18.12.2015 laenulepingu sõlmimise ajal oli tema sissetulek ca 475 eurot kuus. Hageja on esitanud väljavõtted Maksu- ja Tolliameti andmebaasist (kd I, lk 26-27), millest nähtuvalt on detsembris 2015 tasutud hagejaga seoses sotsiaalmaksu 117,33 eurot ja 189,29 eurot. Lähtudes sotsiaalmaksuseaduse § 7 lg 1 ja § 2 lg 1 p 1, mille kohaselt arvestatakse sotsiaalmaksu 33% töötajale makstud töötasult ja muudelt tasudelt, vastaks tasutud sotsiaalmaks 189,29 eurot ligikaudu netosissetulekule 475 eurot. Nähtuvalt esitatust on aga hagejal olnud sellele lix veel täiendav sissetulek, millelt on tasutud 117,33 eurot sotsiaalmaksu. Väljavõtete kohaselt on 2015.a. veebruarist kuni 2017.a. augustini tasutud hagejaga seoses kõige enam sotsiaalmaksu 2016.a. mais, so 492,33 eurot, mis vastab netosissetulekule ca 1 190 eurot. Samas 2016.a. juulis ja septembrist novembrini ei ole sotsiaalmaksu üldse tasutud. 2017.a. on igakuiselt tasutud 141,9 eurot. Nähtuvalt 18.12.2015 laenulepingu lix olnud maksegraafikust (kd III, lk 76-76p) tuli hagejal igakuiselt tasuda intressimakseid 5 312,50 eurot, pärast muudatust 1 igakuiselt 5 687,50 eurot (kd III, lk 129-129p), pärast muudatust 2 igakuiselt 6 337,50 eurot (kd III, lk 150-150p), pärast muudatust 3 igakuiselt 6 987,50 eurot (kd III, lk 181-181p) ja 26.09.2017 laenulepingu järgi 7 000 eurot kuus (kd IV, lk 6). Tuginedes nimetatud tõenditele nõustub kohus hagejaga, et hageja sissetulek 18.12.2015 laenulepingu ja sellele järgnevate kokkulepete sõlmimiselt oli ilmselgelt ebapiisav laenulepingutest tulenevate kohustuste täitmiseks. Nimetatu ei oma aga kohtu hinnangul tähendust selle hindamisel, kas kostja on rikkunud mingeid lepingueelseid kohustusi hageja suhtes. Nimelt on kohus eelpool tuvastanud, et vahendid laenude tagastamiseks pidid tulema mitte hageja sissetulekust, vaid arendatava kinnisvara müügist. See tuleneb kaudselt ka asjaolust, et kõik laenusummad arvestati osaliselt intressi ettemaksete katteks ning et kõigi maksegraafikute kohaselt tuli jooksvalt tasuda vaid intressi, laenusumma põhiosa tuli tagastada ühe maksena lepingu lõppemisel. Kohus nõustub hagejaga, et kostja ei hinnanud laenulepingute sõlmimisel hageja sissetulekute piisavust lepingute teenindamiseks. Kõigis krediidikomitee otsustes, va viimane, on märgitud, et otsuse juurde ei ole lisatud ei kontoväljavõtet, leibkonna eelarvet ega tarbija maksevõime analüüsi. Kohus leiab aga erinevalt hagejast, et olukorras, kus laenud tuli tagastada kinnisvara müügist, ei olnudki kostjal kohustust hageja sissetulekuid hinnata. Hageja on kostjale mh ette heitnud finantsinspektsiooni juhendist „Vastutustundliku laenamise põhimõtte nõuded“ (kd IV, lk 139-148) tulenevate vastutustundliku laenamise nõuete rikkumist. Kuigi nimetatud juhend puudutab tulenevalt selle p 3.1 krediidiasutuste tegevust tarbijakrediidilepingute sõlmimisel ning käesolevas asjas ei ole tegemist ei krediidiasutuse ega tarbijakrediidilepingutega, siis ka nimetatud juhendis on märgitud, et kliendi maksevõimet tuleb hinnata mh võttes arvesse erinevatest laenutoodetest tulenevaid erisusi (p 9.4.1) ning puutuvalt sissetulekute hindamisse, et käesolev juhend ei keela krediidiasutusel ja kliendil sõlmida kinnisvaraga tagatud laenulepinguid, kus tagatise realiseerimine võib juba laenulepingutes olla kokkulepitud tingimuseks (juhendi lk 7 joonealune märkus). Kohus leiab, et olukorras, kus laenu võetakse eesmärgiga arendada kinnisvara ning tagastada laen arendatu müügist, ei pea laenuandja lepingu sõlmimisel hindama, kas laenuvõtja muu sissetulek on piisav laenulepingu täitmiseks. Kohtu hinnangul võiks laenuandja olla sellise laenu puhul rikkunud kohustust mõistlikult arvestada vastaspoole huvide ja õigustega, kui laenuvõtja plaan arendustegevusega tulu

teenimiseks on selgelt perspektiivitu ning see on laenuandjale laenulepingu sõlmimise ajal teada. Hageja on 08.01.2019 kohtuistungil selgitanud, et hageja ei saanud kinnistuid plaanitud kujul arendada, kuna X tee x osas ei ole kehtestatud hageja soovitud detailplaneeringut ning X tee x kinnistul asuvale ehitisele ei ole hageja saanud kasutusluba. Hageja esitatust ei selgu aga, kas ja miks pidanuks olema kostjale 18.12.2015 lepingu sõlmimisel arusaadav, et hageja äriplaani ei õnnestu suure tõenäosusega realiseerida. Nähtuvalt 18.12.2015 laenutoimikust on hageja esitanud kostjale laenu taotlemisel X tee x kinnistu detailplaneeringu projekti (kd III, lk 50-67, sama kd I, lk 179-195). Hageja on märkinud üldsõnaliselt, et 3 aastat on detailplaneeringu saamiseks liiga lühike aeg, kuna vastav menetlus võib linnavalitsuse tõttu venida, elanikud võivad otsuseid vaidlustada, kuid hageja ei ole välja toonud konkreetseid põhjuseid, mis käesoleval juhul takistasid hagejal X tee x ja B arendamist vastavalt plaanitule. Hageja esitatust ei nähtu, et detailplaneeringu kehtestamisega seotud otsuseid oleks vaidlustatud, et sellele oleks olnud elanike vastuseis vms. Nähtuvalt hageja esitatud Pirita LOV 06.06.2017 maakomisjoni protokollist (väljavõte kd III, lk 9, terviklikult kd IV, lk 119-120) ei olnud maakomisjonil detailplaneeringule vastuväiteid. Hageja on esitanud ka 28.03.2017 maakomisjoni protokolli (kd IV, lk 120p-121), mille kohaselt oli juba toona päevakorras X tee x detailplaneeringule arvamuse andmine, kuid kuna planeeringu tutvustamiseks esindajat kohale ei tulnud, siis otsustati arutamine edasi lükata. Ka kohtuistungitel ei osanud hageja esindajad selgitada, millised konkreetselt olid need asjaolud, miks detailplaneering on jäänud kehtestamata ja kasutusluba ehitisele saamata. Kohus on seisukohal, et kui hageja ei too välja millised riskid realiseerusid tema äriplaani teostamisel, siis ei ole ka kohtul võimalik hinnata, kas kostja pidanuks nende riskide realiseerumist laenulepingu sõlmimisel ette nägema ning selle eest hagejat hoiatama. Kohus selgitas seda 08.01.2019 kohtuistungil enne eelmenetluse lõpetamist. Hageja leiab, et asjaolud, millest tulenevalt oli kostjal kohustus läbi viia krediiditaotleja krediidivõimekuse analüüs, olid asjaolud, et krediit anti 3 aastaks, krediidi brutosumma oli 620 000 eurot, krediidisaaja oli füüsiline isik ning et selle füüsilise isiku sissetulek oli 475 eurot kuus. Kohus jääb seisukohale, et kuivõrd laen tuli tagastada arendatud kinnisvara võõrandamisest, siis ei pidanud kostja laenude andmise otsustamisel hindama hageja sissetulekuid. Krediiditaotlejale olulisi raskusi ja kahjulikke majanduslikke tagajärgi võiks sellise laenulepingu sõlmimisel kohtu arvates põhjustada eelkõige arendatava kinnisvara väärtuse või arendustegevuse läbiviimiseks vajalike vahendite ulatuse ebaõige hindamine. Hageja ei ole aga kostjale ette heitnud, et kostja oleks hinnanud arendatava kinnisvara või täiendavate tagatiste väärtust valesti või et saadud laenud poleks olnud piisavad arendamaks kinnisvara väärtuseni, mis võimaldanuks laenuga soetatud kinnistud hagejal kasumiga maha müüa ning saadust ka laenud tagastada. Ainuüksi asjaolu, et hageja on füüsiline isik, ei tähenda kohtu hinnangul, et hageja majandustegevusega seotud äriline risk peaks jääma igal juhul ja täielikult laenuandja kanda. Nähtuvalt laenutoimikutest on kostja tutvunud hageja äriplaaniga, sh detailplaneeringu projektiga, hinnanud kinnisvara väärtust ja koostanud rahavoogude analüüsid. Seeläbi on kostja kohtu hinnangul krediidivõimekuse analüüsid teostanud. Hageja on ka ise mõnevõrra vastuoluliselt märkinud, et kostja spetsialistid hindasid iga tema laenutaotlust detailselt. Hageja esitatu ei võimalda asuda seisukohale, et analüüs pidanuks olema ulatuslikum. Hageja on heitnud kostjale ette ka ebapiisavat riskidest teavitamist laenulepingute sõlmimisel. Kostja on esitanud maksehäireregistri faktiraporti (kd II, lk 153-156), millest nähtuvalt oli hagejal 26.09.2017 seisuga kehtivaid seoseid ettevõtetega 8 (juhatuse liige, osanik, filiaali juhataja, likvideerija) ning kehtetuid seoseid 9, kõige varasem seos on aastast 2002. Kohus loeb nimetatud tõendiga tõendatuks kostja väite, et hageja oli 18.12.2015 ja hilisemate kokkulepete sõlmimisel kogenud ärimees. Nimetatu valguses ei ole veenev, et hageja ei saanud lepingutega seotud riskidest aru ning oleks jätnud lepingud sõlmimata, kui kostja oleks riske piisavalt selgitanud. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et kostja ei ole rikkunud VÕS § 14 lg 1 või § 14 lg 2 tulenevaid kohustusi hageja suhtes lepingueelsetel läbirääkimistel ei 18.12.2015 laenulepingu nr

1881.1215.B ega ühegi selle kolmest muudatusest ega 26.09.2017 laenulepingu nr 2600.0917.B sõlmimisel. Hageja on täiendavalt väitnud, et kostjal oli teadlik pahauskne tegevuskava, mille eesmärgiks oli, et kostjaga seotud isikud saaksid hageja kinnisvara täitemenetlusest omandada. Kohus leiab, et ainuüksi asjaolu, et osa seni võõrandatud hageja kinnisvarast on täitemenetlustes toimunud enampakkumistelt omandanud x OÜ, mille juhatuse liige on kostja töötaja, mille tõendamiseks on hageja esitanud väljavõtte äriregistrist (kd I, lk 59) ja kostja kodulehelt (kd I, lk 59p), ei võimalda sellist järeldusi teha. Muid asjaolusid ei ole hageja välja toonud. Kuivõrd kostja ei ole kohtu hinnangul oma kohustusi seoses laenulepingutega hageja suhtes rikkunud, ei ole hagejal tekkinud ka kostja vastu kahju hüvitamise nõuet. Kuna nõuet ei tekkinud, oli hageja 01.08.2018 tasaarvestusavaldus õigusliku toimeta. Sundtäitmine ei ole seega lubamatu põhjusel, et nõue on tasaarvestatud. Kohus kontrollib järgnevalt, kas sundtäitmine on lubamatu osaliselt, so viivise osas, mis ületab laenulepingujärgselt põhinõudelt arvestatuna VÕS (võlaõigusseadus) § 113 lg 1 II lauses sätestatud määra. Kuigi hageja on sõnastanud oma nõude selliselt, et sundtäitmise lubamatuks tunnistamist osaliselt taotletakse alternatiivselt, ei ole sisuliselt tegemist alternatiivse nõudega. Kummalgi juhul on tegemist sama nõudega sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, mille põhjendatud ulatuse suhtes võtab kohus nõuet lahendades seisukoha. Hageja on seisukohal, et viivisekokkulepe on tühine tüüptingimus, hagejal on õigus nõuda kostjalt tagasi juba tasutud viivis 38 196,50 euro ulatuses, kostjal ei ole õigust nõuda viivist üle VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määra. Hageja viitab 18.12.2015 laenulepingus kokkulepitud viivisemäärale, mis nähtuvalt nimetatud lepingust oli 1% päevas (kd III, 75p). Kohus leiab, et 18.12.2015 lepinguga kokkulepitud viivisemäär ei ole sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude lahendamisel asjassepuutuv. Nimetatud lepingust tulenevad kohustused on refinantseeritud kolme muudatusega, millistes kõigis oli lepingujärgseks viivisemääraks 0,04% päevas (vastavalt kd III, lk 128p, lk 145p, lk 174p) ja 26.09.2017 lepinguga, milles kokkulepitud viivisemääraks oli 0,06% päevas (kd IV, lk 14p). Asjassepuutuvad täitemenetlused toimuvad hageja kohustuste täitmiseks, mis tulenevad 26.09.2017 lepingust. Hageja ja kostja e-kirjavahetuse manuseks olevast tabelist (kd III, lk 5-8p) ei nähtu, et kostja oleks arvestanud 18.12.2015 lepingu alusel mistahes viivist. Esimest korda on hageja laekumisi arvestatud mh viivise katteks alates lepingu muudatusest 3. 08.01.2019 kohtuistungil avaldatu järgi pooled ei vaidle, et viivisemäärad olid kostjapoolsed tüüptingimused. VÕS § 42 lg 1 järgi tüüptingimus on tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga. Hageja on seostanud viivisemäära kokkuleppe tühisust asjaoluga, et tegemist oli tarbijakrediidilepinguga, kuid kohus on tuvastanud, et tegemist ei olnud tarbijakrediidiga. Samuti on hageja leidnud, et viivisemäär on ebaproportsionaalselt suur. Kostja hagejaga ei nõustu. Riigikohus on leidnud, et viivise "mõistlik määr" tuleb sisustada iga konkreetse asja asjaoludest lähtuvalt (3-2-1-25-16, p 13). Kohtu hinnangul ei ole hageja käesoleval juhul välja toonud asjaolusid, miks viivisemäära 0,06% päevas tuleks pidada ebamõistlikuks. Riigikohus on pidanud nimetatud määras viivist majandustegevuses sõlmitud lepingu kohta mõistlikuks (3-2-1-139-14, p

13), lahendis 3-2-1-5-13 (48-49) on Riigikohus leidnud isegi 0,2%-lise viivise päevamäära kohta, et tegemist ei ole tühise tüüptingimusega. Kuivõrd ka 26.09.2017 leping oli sõlmitud poolte majandustegevuses, ei ole viivisemäära kokkulepe kohtu hinnangul hagejat ebamõistlikult kahjustav ja tegemist ei ole tühise tüüptingimusega. Juhuks kui viivisemäära kokkulepe tühine ei ole, on hageja palunud kohtul vähendada viivist seadusjärgse ulatuseni. VÕS § 113 lg 8 järgi viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 lg 1 järgi kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Hageja leiab, et viivist tuleks vähendada, kuna arvestatud viivis on objektiivselt suur summa; kuna kostjast tulenevatel asjaoludel on hagejal tekkinud olukord, kus peaaegu kogu tema vara on täitemenetluses võõrandatud; kuna kostja ise väljastas hagejale laenusumma, mida hageja ei suutnud teenindada; hageja on püüdnud oma 475-eurose igakuise sissetulekuga kohustusi 2 aasta vältel täita; kostja majanduslik seisund on hageja omast tunduvalt parem. Kostja ei pea võimalikuks viivise vähendamist olukorras, kus lepingu põhitagatised on võõrandamata (hagejale kuuluvad X tee x ja B ning kolmandale isikule kuuluv Kohila vallas asuv kinnistu). Nähtuvalt kostja 08.11.2018 menetlusdokumendist on viivisenõue nimetatud kuupäeva seisuga 27 447,71 eurot, põhinõue on 453 607,19 eurot. Viivisenõue ei ületa seega põhinõuet. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja ei ole rikkunud mistahes kohustusi hageja suhtes seoses laenulepingute sõlmimisega. Kohus leiab, et olukorras, kus hageja omandis on jätkuvalt kaks kinnistut, millest vastavalt hageja enda selgitustele ühel asub villa ning teisele oli plaanitud rajada eramud ja ridaelamu, ei ole mõistlikult võimalik asuda seisukohale, et juba on võõrandatud praktiliselt kogu hageja vara. Kohus on juba käsitlenud küsimust, kuidas hageja ei pidanud täitma (ega täitnudki) laenulepingutest tulenevaid kohustusi oma sissetuleku arvelt. Hageja ei ole välja toonud, mis on tal takistanud oma äriplaani ellu viimist. Võib nõustuda, et kostja majanduslik seisund on hageja omast tunduvalt parem, millise asjaolu tõendamiseks on kohtule esitatud kostja 2017.a. majandusaasta aruanne (kd I, lk 63-80), kuid ainuüksi see asjaolu ei ole viivise vähendamiseks piisav. Kohus nõustub täielikult kostjaga, et olukorras, kus tagatised on realiseerimata, ei saa viivise vähendamine mõistlikult kõne alla tulla. Ei ole välistatud, et tagatiste arvel on võimalik kostja nõuded täielikult täita, seda enam, et tegemist on eelduslikult väärtusliku kinnisvaraga. Viivise vähendamine sellises olukorras viiks võlausaldaja suhtes ebaõiglase tulemuseni. Lix sellele eeldab viivise vähendamine kohtu hinnangul, et võlgnik on omalt poolt kõik teinud oma kohustuste täitmiseks. Olukorras, kus võlgnikule kuuluvad tagatised on realiseerimata, see ilmselgelt nii ei ole. Nimetatud kaalutlustel ei pea kohus võimalikuks viivisenõuet vähendada. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et sundtäitmine ei ole lubamatu ka osaliselt puutuvalt viivisenõudesse ning hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata. Kohtu hinnangul ei sisalda asja lahendamise kontekstis tähendust omavat teavet X X ja kostja vahel sõlmitud laenulepingud (kd I, lk 14-19; lk 19-23p), X U sõlmitud käenduslepingud (kd I, lk 48-48p, sama lk 175-176; kd I, lk 49-50, tervikdokumentatsioon kd II, lk 37-51; kd I, lk 50p-51p, tervikdokumentatsioon kd II, lk 68-81; kd II, lk 17-19), 08.01.2018 ülesütlemisavaldus (kd I, lk 52-52p; sama kd II, lk 82-83), täitemenetluse dokumendid täiteasjade 027/2018/160 (kd I, lk 54p-55p), 027/2018/161 (kd I, lk 56-57; lk 81-86) ja 027/2018/163 (kd I, lk 86p-90) kohta ning OÜ x äriregistri väljavõte (kd III, lk 110-111). Nimetatud tõendeid kohus ei hinda. Kohus on 03.08.2018 kohtumäärusega rahuldanud hageja taotluse hagi tagamiseks ning hagi tagamise korras peatanud täitemenetluse täiteasjades nr 027/2018/159 ja nr 027/2018/162 kuni

tsiviilasjas 2-18-11559 tehtava kohtulahendi jõustumiseni. TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kuna hagi jääb rahuldamata, tühistab kohus 03.08.2018 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu TsMS § 386 lg 4 alusel. Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Kostja avaldas 08.01.2019 kohtuistungil, et tal menetluskulud puuduvad. Seoses sellega määrab kohus, et hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole.

/allkirjastatud digitaalselt/ Laura-Liis Sarapuu kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.