XX hagi YY vastu kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise (alternatiivselt omandi kaitse) ja kahju hüvitamise ning viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 03.10.2018.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
5993,50 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): XX (isikukood XXXXXXXXXXX), tehinguline esindaja vandeadvokaadi abi Iivi Otto Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): YY (isikukood XXXXXXXXXXX), tehinguline esindaja Maarika Pähklemäe
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 03.10.2018.a otsus jätta muutmata.
2.XX apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud XX kanda.
4.Lisaks maakohtu poolt välja mõistetud menetluskuludele mõista XX ́lt YY ́i kasuks välja apellatsioonimenetluse kulu summas 273,09 eurot.
5.Jätta rahuldamata apellandi 05.12.2018.a esitatud taotlused. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline
1(9)
Tsiviilasi nr 2-17-6086 menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.18.04.2017.a esitas hageja maakohtusse hagi, milles palus mõista kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse välja XXX asuva XXX kinnisasja (registriosa nr XXXXXXXX) osa ning kohustada kostjat seitsme päeva jooksul arvates otsuse jõustumisest omal kulul likvideerima sellelt tema poolt rajatud tee ja taastama sellel muru. Alternatiivselt palus hageja kohustada kostjat kõrvaldama omandiõiguse rikkumine kostjale kuuluva vaidlusaluse kinnisasja osa suhtes ja omal kulul taastama rikkumisele eelnenud olukord seitsme päeva jooksul arvates otsuse jõustumisest, likvideerides sellelt tema poolt rajatud tee ja taastades muru ning kohustades kostjat edaspidi hoiduma mis tahes tegevusest, mis seisneb hagejale kuuluva kinnisasjale sissesõidutee rajamises ja selle kasutamises. Samuti palus hageja välja mõista kostjalt hageja kasuks kahjuhüvitis 2308,80 eurot ja lisanduv viivis seadusjärgses määras hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt on hageja omandis vaidlusalune kinnistu, mis piirneb kostja omandis oleva YYY kinnistuga (registriosa nr YYYYYYYYY). 24.11.2005.a sõlmisid hageja, kostja ja AS Swedbank jagamise tulemusel tekkiva YYY kinnistu müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu, sõiduteeservituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud, millega hageja müüs kostjale YYY kinnistu ja hagejale kuuluvale XXX kinnistule seati YYY kinnistu kasuks tähtajatu ja tasuta sõiduteeservituut. Servituudi ala on teena laiusega ligikaudu neli meetrit. Lepingu p 8 kohaselt on servituudi sisu servituudi ala kasutamine jalgsi käimiseks või sõiduvahendiga YYY kinnisasjale pääsemiseks. Kostja on asunud õigusliku aluseta omavoliliselt kasutama väljaspool servituudi ala ca 80 m2 suurust ala hagejale kuuluvast XXX kinnistust ja on seal õigusliku aluseta, hageja kooskõlastuseta ja pahauskselt rajanud sissesõidutee (pikkusega 16,53 meetrit). Servituudiala ei ulatu YYY kinnistu piirini. Hageja ei ole kostjale lubanud, et kostja saab juurdepääsutee teha kogu kostja kinnistu piires. Hageja on kaotanud faktilise võimu selle osa suhtes temale kuuluvast XXX kinnistust, millel asub kostja poolt õigusliku aluseta rajatud kõnealune sissesõidutee. Poolte vahel polnud kokkulepet servituudi alalt mahasõidu kohta. Hageja ei ole aktsepteerinud kostja poolt rajatud teed. Kernu Vallavalitsuse poolt väljastati elamu ja kõrvalhoonete projekteerimistingimused kostja taotlusel ning piirinaabrite, sh ka hageja kooskõlastusi ei küsitud. Hageja ei taotlenud Maanteeametilt väljasõidu lubamist ning hagejale ei ole teada, et väljasõit oleks keelatud. Hageja ei ole seda väitnud ei kostjale ega LLL kinnistu omanikele. Kui kohus keelab omandiõiguse rikkumise kostjal kinnistu osa osas, mille peale on ebaseaduslik tee rajatud, on reaalne oht, et kostja rajab hoonetele juurdepääsuks uue tee. Hageja kandis kohtueelselt õigusabikulusid vaidluse lahendamiseks summas 2308,80 eurot, mille hüvitamist ta soovib. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Tehingu eesmärk oli reguleerida juurdepääs valitsevale kinnisasjale ning oluline on poolte kokkulepe, et seatud juurdepääs on tähtajatu ja tasuta. Teelõigu laius 4 m on orienteeruv, mitte täpne. Ostumüügilepingu sõlmimisel lubas hageja kostjale, et kostja saab kogu enda kinnistu piires teha juurdepääsutee läbi hageja kinnistu. Notariaalaktides ei ole kirjas, et väljasõidutee peaks olema kindlalt määratud kohas. Olemasolev väljasõidutee kostjale kuuluvalt kinnistult toimub juba
2(9)
Tsiviilasi nr 2-17-6086 alates augustist 2006.a, s.o alates tee ehitamisest. Hageja ei ole selle aja jooksul teinud takistusi tee kasutamiseks olemasoleval kujul. Hageja poolt nõude esitamine on üllatuslik ja pahatahtlik. Tegemist on hageja poolt 2015.a lepingu rikkumisega. Hageja ise koordineeris ja korraldas kostja väljasõidutee ala ja maja asukohta, mis oli hageja enda poolt enne tehingu sõlmimist paika pandud kohalikus omavalitsuses. Kostja tellis vastavalt planeerimistingimustele arhitektuurse projekti, kus vastavalt notariaalsele lepingule ja projekteerimise tingimustele ning hageja enda nõuannetele ja soovile oli projekteeritud nii maja asukoht kui ka kinnistule sissepääsutee. Kuna juba XXX kinnistul olemas olnud tee oli seal olemas ja vastas olevalt PPP kinnistult oli samuti väljasõidu tee, ei andnud Maanteeamet nii lähedale olemasolevatele väljasõitudele luba. Sellest teavitas hageja nii kostjat kui ka LLL kinnistu ostjaid enne ostumüügi lepingu sõlmimist. Kostja ei ole hagejale põhjustanud õigusabikulude tekkimist. Hageja ja tema esindaja keeldusid vastamast kostja kompromissettepanekutele ning notari poolt antud selgitustele. Hagejal oli võimalik võimalikud arusaamatused lahendada tehingut sõlminud notari kaasabil, ka notar pakkus pooltele sellist abi. Hagejal puudus õigus nõuda viivist kostjalt kuna ta on minetanud 10 aastaga selle esitamise õiguse. Lisaks taotleb kostja alternatiivselt viivise tühistamist ning lisaks aegumise kohaldamist. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus tegi 03.10.2018.a otsuse, millega jättis hagi valduse üleandmise nõudes läbi vaatamata ning omandiõiguse rikkumise lõpetamise ja edasisest rikkumisest hoidumise nõudes, kahju hüvitamise ja viivise nõuetes rahuldamata, jättes menetluskulud hageja kanda, mõistes hagejalt kostja kasuks välja menetluskuluna 579,50 eurot. Otsuse kohaselt tuleb vindikatsiooninõue jätta läbi vaatamata. Antud juhul ei ole hageja poolt välistatud kinnistu selle osa kasutamine, kuhu kostja on rajanud sissesõidutee. Asjaolu, et kostja on hageja kinnistule tee rajanud (muru eemaldanud ja maapinna killustikuga katnud) ei välista hageja valdust antud kinnisasja osale. Samuti ei tähenda asjaolu, et hageja ei saa oma kinnistu seda osa, millel asub kostja sissesõidutee oma soovide kohaselt kasutada, hagejal valduse kaotust. Hagejal on võimalik seda tee osa endiselt kasutada, mingeid piiranguid ei ole kostja selleks üles seadnud. Kostja ei saaks otsest valdust loovutada ega kinnisasja tagastada hageja nõude rahuldamise puhul. Hageja poolt nõudes esitatud toimingud, mida kostja peaks tegema, ei ole käsitletavad valduse üleandmise nõude osana, vaid eraldiseisva AÕS § 89 nõude juurde kuuluva osana. AÕS § 89 alusel on hageja nõude esitanud alternatiivsena AÕS § 80 nõudele. Vaidluse põhisisu on selles, kas 24.11.2005.a lepinguga seatud sõiduteeservituut hõlmas kostja kinnisasjale juurdepääsu või pidid pooled sõlmima selleks täiendava kokkuleppe. Kohus leidis, et 24.11.2005.a lepinguga lepiti kokku kostjale kuuluvale kinnisasjale juurdepääsuõiguse andmises ning selle ese oli elamumaa asukohaga XXX, YYY võõrandamine hagejalt kostjale. Lepingu p 7.1 kohaselt on teeniva kinnisasja omanik ja valitseva kinnisasja omanik kokku leppinud YYY kinnistu igakordse omaniku kasuks XXX kinnistule sõiduteeservituudi seadmises. Lepingu p 8.1.1 kohaselt on teeniva kinnisasja omanik ja valitseva kinnisasja omanik kokku leppinud selles, et sõiduteeservituudiga koormatud alaks loetakse teeniva kinnisasja osa, mis on tähistatud lepingu lisaks oleval plaanil tähemärkide A ja B vahelise alana ehk tee laiusega ligikaudu neli meetrit. Nimetatud ala on koormatud teeservituudiga valitseva kinnisasja kasuks. Lepingu p 8.1.2 kohaselt on valitseva kinnisasja igakordsel omanikul, tema perekonnaliikmetel ja teistel isikutel, kellel on selleks valitseva kinnisasja omaniku luba, õigus käia jalgsi või sõita sõiduvahendiga valitsevale kinnisasjale üle teeniva kinnisasja viivat servituudi ala.
3(9)
Tsiviilasi nr 2-17-6086 Kohus leidis, et kostja poolt esitatud 30.11.2006.a isikliku kasutusõiguse seadmise leping ja asjaõigusleping ei tõenda asjaolu, et 24.11.2005.a lepinguga soovisid pooled kokku leppida kostjale juurdepääsuõiguse andmises, kuna 30.11.2006.a lepingu eesmärk oli seada osaühing Jaotusvõrk kasuks isiklik kasutusõigus. Selles lepingus ei ole ühtegi täiendavat viidet sellele, kuidas soovisid pooled kostja kinnisasjale juurdepääsu reguleerida. Poolte ühine tahe reguleerida juurdepääs kostja kinnisasjale tuleneb 24.11.2005.a lepingust. Sellele viitab 24.11.2005.a lepingu punkti 8.1.2 sõnastus, millega on selgelt kokku lepitud kostja õigus pääseda enda kinnisasjale. Sellise sõiduteeservituudi seadmiseks oleks puudunud vajadus ja mõte, kui kostja tegelikult oma kinnisasjale ei pääse. Ka notar Triin Lekk kirjalikust selgitusest nähtub, et notar sai poolte ühisest tahtest aru selliselt, et lepinguga soovivad pooled reguleerida juurdepääsu valitsevale kinnisasjale. 24.11.2005.a lepingu kohaselt oli kostjale müüdava kinnisasja puhul tegemist elamumaaga. Hageja ise algatas maa sihtotstarbe muutmise enne maa müümist, mida kinnitab kohtule esitatud 23.08.2005.a planeeringukomisjoni protokoll nr 2, millest tulenevalt pidi lepingu sõlmimisel hageja aru saama, et antud maatükki võidakse ostja poolt kasutada elukohana ja juurdepääs sellele on vajalik igapäevaselt nii jalgsi kui ka sõidukitega. Seega müüs hageja elamumaad ja kohtu hinnangul ei ole usutav, et kostja oleks soovinud omandada elamumaana kinnisasja, millele juurdepääs puudub. Määrav ei ole lepingu p-s 8.1.1 märgitu. Nimetatud 4 meetrit oli kokku lepitud ligikaudsena, mitte täpse laiusena. Konkreetse laiusega servituudi alas kokku leppimine ei tähenda seda, et lisaks ei saaks kokku leppida ka juurdepääsuõiguse andmises olemasolevalt servituudialalt nagu seda ka tehti. Asjaolu, et konkreetset juurdepääsukohta kokku ei lepitud ega kaardile ei märgitud, on seletatav sellega, et lepingu sõlmimise hetkel ei olnud kostja kinnisasjal ühtegi ehitist, millest sõltuvalt juurdepääsutee rajada. Punktis 8.1.2 viidatakse selgelt, et juurdepääs kostja kinnistule toimub üle servituudi ala. Seega servituudialalt kostja kinnisasjale sissesõidutee täpse asukoha määramata jätmise tõttu tekkis kostjal õigus 24.11.2005.a lepingu kohaselt sissesõidutee asukoht servituudialal ise määrata. Kohus ei nõustunud, et täiendava sõiduteeservituudi pidid pooled täiendavalt kokku leppima. Sellist lisatingimust 24.11.2005.a lepingust ei nähtu. Samuti ei nähtunud sellise täiendava kokkuleppe sõlmimise tahet poolte hilisemast käitumisest. Hageja aktsepteeris 24.11.2005.a lepingu sõlmimise järgselt kujunenud olukorda ega teinud kostjale ettepanekut täiendava kokkuleppe sõlmimiseks. Ühtegi sellekohast tõendit ei ole kohtule esitatud. Eeltoodut kinnitas kohtu hinnangul ka hageja enda käitumine. Tõenditest nähtub, et kuni 2016.a ei olnud hagejal pretensioone kostjale seoses kostja kinnisasjale juurdepääsutee asukoha osas. Tõendatud on, et kostja kinnisasjale oli juurdepääsutee olemas juba 2006.a lõpuks. Vaidlust pole selles, et see tee asub ka käesoleval ajal asendiplaanis märgitud asukohaga võrreldes samas asukohas. Reeglina eelneb hoonete püstitamisele juurdepääsutee rajamine. Kohtul puudus alus järeldada, et esialgne juurdepääsutee on oma asukoha poolest erinev olemasolevast, mistõttu pidi hageja hiljemalt alates 2006.a lõpust teadma tee olemasolust, selle asukohast ja asjaolust, et seda teed kasutab kostja. Hagejapoolsete pretensioonide puudumisest sedavõrd pika aja jooksul järeldab kohus, et hageja tahe oli 24.11.2005.a lepinguga anda kostjale kuuluvale kinnisasjale juurdepääs üle hageja kinnisasja, seejuures ilma igasuguse täiendava kokkuleppe sõlmimise vajaduseta. Kohus ei pidanud asjakohaseks kostja ja hageja poolt esitatud väljatrükke maa-ameti geoportaalist. Kostja poolt rajatud tee asukoha üle käesolevas asjas vaidlus puudub. Ehkki oli kohtu hinnangul asjakohane kostja väide selle kohta, kas Maanteeamet on lubanud kostja kinnisasjalt väljasõidu rajamist otse riigiteele või mitte, ei ole kostja tõendanud, et vastavast asjaolust oleks hageja olnud teadlik 24.11.2005.a lepingu sõlmimisel. See ei oma kohtu järelduste osas 24.11.2005.a lepingu tõlgendamisel tähtsust. Kohus ei nõustunud kostjaga, et hageja on enda 30.04.2014.a e-kirjas aktsepteerinud tee rajamist 4 meetri ulatuses
4(9)
Tsiviilasi nr 2-17-6086 servituudialalt kostja kinnisasjale. Seejuures tuleb arvestada, mille peale hageja nii vastas. Kostja, kostja abikaasa ning LL ja PP poolt 29.04.2014.a hagejale saadetud e-kirjas märgivad kirja saatjad, et hageja on omavoliliselt kitsendanud tee laiust alla 4 meetri ja tekitanud LLL kinnistult veoauto või mõne suurema liiklusvahendiga väljakeeramise võimatuks. LLL kinnistu jääb servituudialalt kostja kinnisasjaga võrreldes teisele poole teed. Sellest järeldas kohus, et 30.04.2014.a e-kirjas on juttu servituudiala osast, mis jääb riigiteelt alla tulevale teele ja sellel teel takistuste loomisest hageja poolt. Kohtu hinnangul ei toetanud kostja seisukohti ka kohtule esitatud väljavõte Maa-ameti geoportaalist, kuna sellest pole võimalik järeldada, et hageja oleks 30.04.2014.a e-kirjas silmas pidanud kostja kinnisasjale viivat juurdepääsutee osa. Sellele vaatamata on asjas tähtsust omav, et isegi 30.04.2014.a e-kirjas ei viidanud hageja kordagi, et kostja kasutaks enda kinnisasjale viivat teelõiku hageja tahte vastaselt. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostjal on õiguslik alus hageja kinnisasja kasutamiseks enda kinnisasjale juurdepääsuks, mistõttu jättis kohus hageja omandiõiguse rikkumise lõpetamise nõude rahuldamata. Kuna hageja omandiõiguse rikkumist ei ole juurdepääsutee rajamisega seoses toimunud, ei olnud hageja poolt õigusabi teenuse kasutamine põhjendatud, mistõttu jättis kohus hageja kahju hüvitamise nõude ning ka viivisenõude rahuldamata. Apellatsioonkaebus
4.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldatakse. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus on ebaõigesti leidnud, et vindikatsiooninõue on perspektiivitu. Maakohtu viidatud Riigikohtu lahend pole asjakohane, kuna asjaolud on erinevad. Käesolevas asjas on kostja rajanud hageja kinnistule sissesõidutee kostjale kuuluva kinnistuni, kasutades seda igapäevaselt liiklemiseks, mille tulemusel on hageja kaotanud faktilise võimu selle osa suhtes. Hageja ei saa seda kinnistu osa oma soovide kohaselt kasutada. Kohus on põhjendamatult leidnud, et hagejal on võimalik seda tee osa endiselt kasutada, kuna kostja pole mingeid piiranguid selleks üles seadnud. Kohus jättis tähelepanuta AÕS § 33 lg 1 ja § 39 lg 1. Kohus on ebaõigesti leidnud, et kostjal ei ole võimalik hagejale midagi üle anda. Hageja on seisukohal, et kinnisasja väljaandmise osa on ka kostja poolt hageja kinnisasjale ebaseaduslikult rajatud tee likvideerimine kinnisasjalt, sest selle tee jäämine kinnisasjale takistab hageja valdust ning seega on väljaandmise kohustuse osa ka selle tee kinnisasjalt eemaldamine. Hageja negatoornõude on kohus jätnud ebaõigesti rahuldamata. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et ajal, mil kostja ostis YYY kinnistu, asus hagejale kuuluval XXX kinnistul juba hagejale kuuluv eratee, mis on selgesti nähtav ka 24.11.2005.a lepingu lisaks oleval plaanil, mis on vormistatud Maa-ameti kaardirakenduse väljatrükile. Hagejale kuuluval XXX kinnistul asuv hagejale kuuluv eratee on 4 meetri laiune. Hagejale kuuluv kõnealune eratee paikneb kostjale kuuluva YYY kinnistu suhtes paralleelselt ning ristub riigiteega 11406 Ääsmäe-Kernu. Hageja eratee ühe lõigu on notar 24.11.2005.a lepingu lisaks oleval joonisel markeerinud lilla värviga ning tähistanud selle teelõigu otsad tähemärkidega A ja B, kusjuures tähemärk A on joonisel märgitud hageja eratee ja riigitee 11406 Ääsmäe-Kernu ristumiskohale. Poolte vahel pole vaidlust ja asjas tõendina esitatud Maa-ameti kaardiserveri väljatrükkidelt ning TeeMaa Projekt OÜ poolt teostatud mõõdistamisjooniselt on nähtav, et hagejale kuuluval XXX kinnistul asuvalt kõnealuselt teelt on kostjale kuuluval YYY kinnistul paiknevate hoonete suunas maha pööramiseks risti rajatud uus tee, mis osaliselt, s.o üle 16 meetri pikkuses osas asub hagejale kuuluval XXX kinnistul. Seega on tõendatud ning poolte vahel pole vaidlust, et 24.11.2005.a lepingu sõlmimise ajal oli hagejale kuuluval XXX kinnistul
5(9)
Tsiviilasi nr 2-17-6086 juba olemas tee ligikaudse laiusega 4 meetrit. 24.11.2005.a lepingu lisaks olevalt jooniselt on nähtav, et servituudi ala ei ulatu kostjale kuuluva YYY kinnistu piirini, mida kinnitas kostja ka 22.05.2018.a istungil kohtuniku küsimustele vastates. Kohus jättis eeltoodud asjaolud ja tõendid täielikult tähelepanuta ning on asus selle tulemusena ebaõigetele seisukohtadele nagu ei saaks 24.11.2005.a lepingu p-s 8.1.1 märgitut pidada määravaks ning nagu oleks servituudialalt kostja kinnisasjale sissesõidutee täpse asukoha määramata jätmise tõttu kostjal 24.11.2005.a lepingu kohaselt tekkinud õigus sissesõidutee asukoht servituudialalt ise määrata. Kohus pole selgitanud, kuidas saab kostjale tekkida õigus rajada üle hageja maa enda kinnistule pääsemiseks üle 16 meetri pikkune sissesõidutee ning ise selle sissesõidutee asukohta määrata. Kohus ei ole põhjendanud enda järeldusi. Kohus jättis kohaldamata VÕS § 29 lg 4, sest pole lepingu tõlgendamisel lähtunud mõistliku isiku positsioonist. Tulenevalt AÕS §-st 173 tekib reaalservituut õigustatud ja kohustatud poole vahel notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimisega aga mitte ühe poole teoga. AÕS § 178 lg-test 1-2 tulenevalt on reaalservituudi sisu (ulatuse) tõlgendamisel oluline lähtuda servituudi kokkuleppes kokkulepitust. 24.11.2005.a lepingu p 8.1.1 ja 8.1.2 ei saa laiendavalt tõlgendada teeniva kinnisasja omaniku (hageja) kahjuks. Sellele, milles ei ole otsesõnu kokku lepitud, ei saa valitseva kinnisasja omaniku (kostja) kasuks servituudiõigust laiendada. Hageja selgitas ja tõendas, et kuna 24.11.2005.a lepingu sõlmimise ajal oli YYY hoonestamata ja projekteerimistingimused ning ehitusluba polnud veel taotletud, polnud võimalik lepingu sõlmimise ajal XXX kinnistul asuvalt teelt YYY kinnistule mahasõidu ala määratleda ning selles osas servituudi seadmise kokkulepet ei sõlmitud. 24.11.2005.a lepingus kokkulepitud sõiduteeservituudi alalt mahasõidu kohta pidid pooled tulevikus leppima kokku täiendava sõiduteeservituudi seadmises, mida ei tehtud. 24.11.2005.a sõiduservituudi seadmise kokkuleppe eesmärk seisnes selles, et kostjal oleks võimalik kasutada liiklemiseks XXX kinnistul asuvast hagejale kuuluvast erateest lõiku, mis on tähistatud 24.11.2005.a lepingu lisaks oleval joonisel tähemärkide A ja B vahelise alana. Vastasel juhul võinuks hageja igal ajal kostjal keelata ka hagejale kuuluval erateel liiklemise. Kohus jättis need hageja väited ja tõendid täielikult tähelepanuta ning pole põhjendanud, miks ta nendega ei arvesta. Kohus on seejuures ebaõigesti hinnanud notari Triin Lekk kirja kostjale. 24.11.2005.a lepingu sõlmimisest on möödunud ca 13 aastat ning seega pole selgitus usaldusväärne tõend. Selles kirjas on notar T. Lekk andnud oma (ebaõige) õigusliku hinnangu tasu küsimuses, kuid on sõnaselgelt kirjutanud , et servituudi ala on sõidutee A ja B vaheline lõik. Kohus leidis ebaõigesti, et hageja aktsepteeris kujunenud olukorda ega teinud kostjale ettepanekut täiendava kokkuleppe sõlmimiseks. Seda, et hageja pole aktsepteerinud kujunenud olukorda ega ole lubanud kostjal vaidlusalust teed rajada ja on kostjal keelanud hageja omandiõiguse rikkumise ja teinud kostjale ettepaneku täiendava servituudilepingu sõlmimiseks tõendavad lisaks hageja nõudekirjadele ka kostja enda poolt kohtule tõendina esitatud hageja ja kostja vaheline kirjavahetus 2014.a 29. - 30. aprillist ja 2015.a 10. novembrist - 1. detsembrist Käsitlusel, et omandiõiguse pikaajalise rikkumise fakt saaks omandiõiguse rikkujat õigustada ja välistaks omaniku nõudeõiguse tema omandiõiguse rikkuja vastu, pole õiguslikku alust. Omaniku vaikimist ning rikkumise talumist ei saa pidada nõusolekuks ega rikkumise heakskiiduks. Isegi kui omanik annab nõusoleku omandi kasutamiseks, ei tulene sellest talle püsivat talumiskohustust ning selline nõusolek on tagasivõetav. Eeltoodust tulenevalt on kohus ebaõigesti jätnud nõuded rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Vastustaja seisukoht
6(9)
Tsiviilasi nr 2-17-6086
5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuses esitatud väited maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks alust ei anna. Maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub vaidlustatud maakohtu otsuses esitatud põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
7.Maakohus leidis õigesti, et hageja poolt kohtu ette toodud asjaolude alusel ei saa järeldada, et hageja on vaidlusaluse kinnisasja osa valduse kaotanud ja et kostja oleks selle kinnisasjaosa valdaja. See, et kostja on katnud kinnisasja osa killustikuga, ei tähenda, et hageja ei saaks teostada selle kinnisasja suhtes faktilist võimu. Maakohus ei eksinud asjaolude hindamisel, kui leidis, et seda, kui kostja läbib vaidlusalust kinnisasja osa enda kinnisasjale pääsemiseks, ei saa konkreetse vaidluse asjaolusid arvestades pidada kinnisasjaosa valdamiseks. See iseenesest ei välista omaniku poolt asja valdamist, kui kolmas isik on kinnisasjal teinud mingi muudatuse- näiteks eemaldanud pinnast või paigaldanud kinnisasjale killustikku. See võib küll takistada kinnisasja omanikku asja omaniku poolt soovitud viisil kasutamast, kuid faktilise võimu teostamist see iseenesest ei välista.
8.Maakohus tegi õige järelduse, kui leidis, et kohane õiguskaitsevahend, kui hageja soovib, et kostja hageja kinnisasja osal ei viibiks, on vaidlusalusele kinnisasja osale sõitmise keelamine näiteks AÕS § 89 alusel. Selliselt oleks võimalik hagejal saavutada kaitse elulisele murele, mis hagejat häirib, so sellele, et kostja sõidab üle teatud hagejale kuuluva kinnisasja osa. Ei AÕS § 80 ega ka § 89 ei võimalda hagejal nõuda killustiku eemaldamist ning taimse pinnase taastamist. AÕS § 89 võimaldab nõuda omanikul rikkujalt igasuguse omandiõiguse rikkumise lõpetamist ja edasisest rikkumisest hoidumist. See tähendab, et kinnisasja omanik võib nõuda, et kostja lõpetaks mingi tegevuse, mida kostja parasjagu toime paneb. Samuti võib hageja nõuda, et kostja hoiduks vastavast tegevusest ka tulevikus. Kui kostja on seda teinud, siis on kostja eemaldanud hageja kinnisasja osalt pinnase ja paigaldanud sinna killustiku, mingil ajal minevikus. Hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostja tegeleks hageja kinnisasjalt pinnase eemaldamisega või sinna killustiku paigaldamisega praegu, või et kostja plaaniks sellist tegevust tulevikus toime panna. AÕS § 89 võimaldab nõuda praegu toimuva rikkumise lõpetamist. Näiteks kui kostja tegeleks praegu mingi keelatud tegevusega. AÕS § 89 ei võimalda minevikus toime pandud rikkumiste tagajärgede kõrvaldamist nõuda.
9.Ringkonnakohus ei nõustu hageja poolt esitatud õigusliku käsitlusega, nagu saaks vindikatsiooninõude sisuks pidada AÕS § 80 lg-st 2 tulenevalt ka killustiku eemaldamist ja pinnase taastamist. Vindikatsiooninõue on suunatud asja ebaseaduslikust võõrvaldusest omaniku valdusesse väljaandmisele. Asja valduse üleandmist ei saa samastada võimalike kahjulike tagajärgede likvideerimisega. Omandiõiguse rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist on võimalik nõuda deliktiõiguse alusel (näiteks VÕS § 1043 koosmõjus § 1045 lg 1 p 5 alt 1 alusel). Kuigi kehtiv õigus näeb reeglina ette kahju hüvitamise rahas, ei ole välistatud kahju hüvitamine ka muul viisil. Praegusel juhul ei saa siiski killustiku eemaldamise ja pinnase taastamise nõue kuuluda rahuldamisele ka deliktiõiguse alusel, sest maakohus leidis õigesti, et hageja peab kostja tegevust, sh seda, et kostja kasutab vaidlusalust kinnisasja osa enda kinnisasjale pääsemiseks ja on sealt eemaldanud pinnase ja paigaldanud killustiku, taluma.
7(9)
Tsiviilasi nr 2-17-6086
10.Maakohus ei eksinud, kui leidis kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud tõendite alusel, et hageja ei saa keelata kostjal vaidlusaluse kinnisasjaosa kasutamist ning hagejal tuleb kostjapoolset kasutamist taluda. Hageja ja kostja vahel 24.11.2005.a sõlmitud lepingud on tehingud. Tehingute sisu tuleb kindlaks määrata tõlgendamise teel. Tehingute sisu kindlakstegemisel tuleb eeskätt lähtuda poolte ühisest tegelikust tahtest lepingu sõlmimise ajal. Juhul, kui poolte ühist tahet ei ole võimalik kindlaks määrata või kui poolte tahted hälbivad, tuleb lähtuda sellest, kuidas tehingupooltega sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel seda mõistma pidi (vt VÕS § 29 lg-d 1 ja 4). Maakohus leidis õigesti, et viidatud lepingute eesmärk oli kostja poolt endale elamumaa omandamine selliselt, et kostjale on tagatud juurdepääs oma kinnisasjale. Seejuures võttis maakohus asja lahendamisel õigesti arvesse seda, et juhul, kui kostjale ei oleks olnud tagatud viimast juurdepääsu osa oma kinnisasjale, oleks kostja jaoks muutunud mõtetuks ka hageja poolt rajatud teed mööda sõitmine selles osas, mida hageja ei vaidlusta. Maakohus võttis pooltevahelise lepingu sisu määratlemisel õigesti arvesse ka seda, et lepingu eesmärk ei saanud olla see, et kostja saab oma kinnisasjale juurdepääsu üksnes siis, kui hageja ja kostja selles osas veel eraldi, täiendava kokkuleppe saavutavad. Maakohus arvestas õigesti seda, et hageja ei keelanud kostjale pika aja jooksul kostja poolt rajatud teejupi kasutamist ja ei teinud kostjale selles osas etteheiteid. Küsimus ei ole mitte selles, kas hagejapoolset vaikimist ja tegevusetust, mis seisnes selles, et hageja talus pikema aja jooksul kostjapoolset kinnisasjaosa kasutust, saab käsitleda hageja poolt eraldi nõusoleku andmisena või heakskiiduna, vaid küsimus on selles, et VÕS § 29 lg 5 p-i 3 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada eelkõige lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Hagejapoolsest lepingu sõlmimisele järgnenud käitumisest, mis seisnes selles, et ta talus kostjapoolset tegevust väga pika aja jooksul, saab teha järeldusi hageja ja kostja vahel 24.11.2005.a sõlmitud lepingute sisu osas, millega määrati kostja suhtes hageja kinnisasja kasutamise õigus, selle õiguse sisu ja ulatus. Käesoleval juhul ei ole määrav mitte see, kas hageja on üleüldse kostjale etteheiteid teinud, vaid see, et hageja talus kostja tegevust pika aja jooksul.
11.Hageja poolt apellatsioonkaebuses maakohtu 22.05.2018.a istungiprotokolli lk-le 3 tehtud viitest ei saa teha hageja soovitud järeldust. Protokollist nähtuvalt väljendas kostja oma seisukohta, mida saab välja lugeda hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingudokumendist, st lepingu grammatilisest tekstist ja lepingu lisaks olevalt plaanilt. Selles osas tuleb nõustuda hagejaga, et pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja vahelise lepingu grammatilise teksti ja plaani kohaselt servituut vaidlusalust kinnisasjaosa ei hõlma. Samas käsitles ringkonnakohus eespool, et lepingu tõlgendamisel ei tule alati lähtuda lepingu grammatilisest tekstist ja plaanil tehniliselt näidatust, vaid määrav on lepingupoolte ühine tegelik tahe või siis see, mida samas olukorras lepingupooltega sarnane mõistlik isik järeldaks. Kuna 24.11.2005.a lepingu pooled ei ole vahetunud, ei oma tähendust see, milline on servituudi asjaõiguslik sisu ning pooltevaheliste õiguste ja kohustuste määratlemisel tuleb lähtuda poolte vahel sõlmitud lepingutest ja tõlgendamise teel määratletud lepingute sisust.
12.Kuna maakohus leidis õigesti, et hagejal tuleb kostja tegevust taluda ning hageja poolt esitatud nõue on alusetu, on alusetu ka hageja rahaline nõue, mis tulenes hageja poolt kohtueelselt nõude esitamisega seoses õigusabi kulude kandmisest.
13.Apellant esitas ringkonnakohtule 05.12.2018.a taotluse, et ringkonnakohus ei võtaks vastu ja ei arvestaks vastustaja poolt viimases menetlusdokumendis esitatud seisukohti või kui ringkonnakohus peaks seisukohti arvestama, palus apellant määrata talle seisukohtadele vastamiseks täiendava tähtaja. Ringkonnakohus leiab, et apellandi taotlus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus saab lahendada apellatsiooniasja menetlusosaliste poolt
8(9)
Tsiviilasi nr 2-17-6086 maakohtus, apellatsioonkaebuses ja apellatsioonkaebuse vastuses esile toodu pinnalt. Kuigi ringkonnakohtul ei ole alust vastustaja viimast menetlusdokumenti toimikust eemaldada, ei arvesta ringkonnakohus asja lahendamisel muid asjaolusid, kui need, mille tõid menetlusosalised kohtu ette juba maakohtu menetluses. Eespool toodust tulenevalt puudub põhjus ja vajadus määrata apellandile vastamiseks täiendav tähtaeg. Menetluskulude jaotus
14.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.
15.Kostja esitas oma menetluskulude nimekirja, mille kohaselt seisnevad kostja menetluskulud apellatsiooniastmes esindajatasudest 1,8 tunni töö eest. Sellele lisandub viimaste seisukohtade esitamisele kulunud esindaja tööaeg 0,55 tunni ulatuses. Viimati nimetatud menetluskulu ei saa arvestamata jätta, sest kuigi menetlusdokumendis, mille koostamise eest arve koostati, esitati osad seisukohad hilinemisega, sisaldas vastav menetlusdokument ka seisukohti vastaspoole menetluskulude osas. Veidi enam kui pooletunnine ajakulu selles osas ei ole põhjendamatu. Kostja esindaja tööaeg apellatsioonimenetluses on seega kokku 2,35 tundi. Selleks kulus 273,09 eurot. Vastav summa sisaldab käibemaksu. Ringkonnakohus leiab, et viidatud kulu on põhjendatud ning vastav summa tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Summa mõistetakse välja maakohtu poolt välja mõistetud menetluskuludele lisaks.
Kaija Kaijanen (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
Ande Tänav (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.