XX hagi YY vastu kinnistusraamatu kande kustutamiseks nõusoleku andmise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16. mai 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Lada Riisna ja vandeadvokaat Hanne-Loore Härma Kostja: YY (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Arvo Kivar
Istungi toimumise aeg
06. november 2018, avalik kohtuistung
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 16. mai 2018 otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
2.Kohustada YY andma nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXXX (XXX kinnistu) III jakku kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks. YY tahteavaldust asendab jõustunud kohtuotsus.
4.Jätta maakohtus ja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud kostja YY kanda.
5.Menetluskulude rahalise suuruse määrab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 174 lg 4 alusel kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist. Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX esitas 11.01.2017 Harju Maakohtule hagi YY vastu kostja kohustamiseks anda nõusolek kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXXX (XXX kinnistu) III jakku kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks, asendades kostja tahteavalduse kohtuotsusega. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Pooled sõlmisid 29.05.2007 notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks, millega hageja müüs kostjale 302/682 suuruse mõttelise osa Saue vallas Alliku külas asuvast XXX kinnistust hinnaga 3 000 000 Eesti krooni. Lepingu järgi oli 140 000 krooni kostja poolt hagejale tasutud enne lepingu sõlmimist, 160 000 krooni kohustus kostja tasuma ühe pangapäeva jooksul lepingu sõlmimisest, 2 700 000 krooni kohustus kostja tasuma notari deposiiti hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks, mis pidi lepingu p 5.1 kohaselt toimuma hiljemalt kahe kuu jooksul lepingu sõlmimisest arvates, seega hiljemalt 29.07.2007.
3.Kostja lepingus kokkulepitud müügihinda ei tasunud. Kostja tasus ostuhinda osade kaupa osaliselt perioodil 10.08.2007-26.10.2009, kuid asjaõiguslepingu sõlmimisest ei olnud ta huvitatud väidetavalt rahaliste vahendite ajutise vähesuse tõttu. Käesoleval ajal on kostjal tasumata 960 000 krooni (61 355,18 eurot), mis on kostjalt hageja kasuks koos viivise ja leppetrahviga välja mõistetud kohtuotsustega tsiviilasjas nr 2-10-67349. Kohtutäitur Marek Laanemetsal ei ole õnnestunud kohtuotsuseid täita.
4.02.12.2016 saatis hageja kostjale avalduse lepingust taganemise kohta ja tegi ettepaneku teha avaldus eelmärke kustutamiseks. Lepingust taganemine on jõustunud, kuid kostja ei ole eelmärke kustutamise avaldust esitanud. Kuna 29.05.2007 sõlmitud kinnistu müügileping on lõppenud seoses hageja lepingust taganemisega, on hagejal õigus nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 8 alusel kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamist. Kostja vastuväited
5.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et tänaseni hagejale kuuluva XXX kinnistu müügihinnaks leppisid pooled kokku 3 000 000 krooni (191 734,94 eurot), millest kostja tasus hagejale enne kohtusse pöördumist 2 100 000 krooni (134 214,46 eurot). Samuti on hageja saanud kohtutäituri vahendusel 85,09 eurot. Seega on hageja müügilepingu alusel saanud kokku 134 299,55 eurot.
7.Hageja poolt tuginemine asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg-le 8 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 5 on põhjendamatu. Selleks, et kostjal tekiks kohustus anda nõusolek eelmärke kustutamiseks, peaks hageja 15 päeva jooksul alates taganemisavalduse
jõustumisest kandma notari deposiitkontole summa, mille kostja hagejale tasus. Samuti peab hageja sellelt summalt tasuma intressi. Hageja ei ole seda teinud. Seega ei ole kostjal tulenevalt lepingu p-dest 7.5 ja 7.7 tekkinud kohustust anda nõusolek eelmärke kustutamiseks.
8.Hageja taganemisavalduses esitatud tasaarvestus ja nõue kostja vastu 49 668,97 euro saamiseks on ebamõistlik ja vastuolus seadusega. Uues leppetrahvinõudes näitab hageja leppetrahvi arvestamise algusena kuupäeva 04.12.2010. Rikkumine, millele tuginevalt hageja leppetrahvinõude esitab, leidis aset üle kümne aasta tagasi - 29.07.2007. Hageja kaotas õiguse leppetrahvi nõuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 159 lg 2 järgi. Leppetrahvi nõue on aegunud. TsÜS § 146 lg-st 1 tulenevalt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Seega on hageja täiendav leppetrahvinõue 85 404,74 eurot õigusvastane.
9.Kui kohus otsustab menetluses hageja täiendavat leppetrahvinõuet arvestada, palub kostja seda vähendada, kuivõrd see on ebamõistlikult suur. Rikkumine, millele hageja leppetrahvi nõude esitamisel tugineb, leidis aset enam kui 10 aastat tagasi. Hageja esitas varasemalt samasuguse müügilepingu punktil 7.4 põhineva leppetrahvi nõude määraga 600 krooni päevas ja kohus lahendas selle. Tallinna Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-10-67349 tehtud 22.01.2013 kohtuotsuses hinnanud 38 346,99 euro suurust kostja leppetrahvinõuet hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Järelikult on kohtulahendile tuginedes iseenesest hea usu vastane ka sellest suurem leppetrahvinõue. Viidatud kohtulahendis on kohus pidanud leppetrahvi mõistlikuks suuruseks 5000 eurot ja hageja ei ole seda kohtulahendit vaidlustanud. Mõistlik leppetrahvi suurus ei ületa 5000 eurot. Menetluse edasine käik
10.Maakohus jättis 03.04.2017 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
11.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 31.10.2017 otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
Esimese astme kohtu otsus
12.Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõistis need 1879,80 euro suuruses koos viivisega hagejalt kostja kasuks välja.
13.Vaidlus puudub selles, et pooled sõlmisid 29.05.2007 notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu, millega hageja müüs kostjale 302/682 suuruse mõttelise osa XXX kinnistust, asukohaga Alliku küla, Saue vald hinnaga 3 000 000 Eesti krooni. Samuti seati kinnistule eelmärge kinnistu omandamise kohta kostja kasuks. Hageja esitas kostjale 02.12.2016 avalduse 29.05.2007 lepingust taganemiseks. Lepingust taganemine on jõustunud. Seega on kostja lepingust taganemise tulemusel õigustatud saama tagasi tasutud ostuhinna ja hagejal saab olla nõue kostja kohustamiseks eelmärke kustutamiseks tahteavalduse andmiseks.
14.Jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-10-67349 on tuvastatud, et kostjal on hagejale müügihinnast tasumata 61 355,18 eurot, mis on 960 000 Eesti krooni. Võttes arvesse, et kohtutäituri kaudu on kostja hagejale tasunud 85,09 eurot, on kostja hagejale kokku tasunud 130 464,85 eurot), mille hageja peaks laenulepingust taganemise korral kostjale tagastama.
15.Hageja tasaarvestusavaldus on põhjendatud osaliselt. Jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-10-67349 on hageja kasuks kostjalt välja mõistetud leppetrahv 5000 eurot, viivis 19 493,76 eurot ja viivis 34 520,88 eurot, seega kokku 59 014,64 eurot (sissenõutavaks
muutunud viivised 54 014,64 eurot + leppetrahv 5000 eurot). Kohtuotsuses on tuvastatud, et asjaõiguslepingut ei ole sõlmitud kostja tõttu. Ringkonnakohus lahendas hageja nõude, mis tulenes müügilepingu p 7.4 esimesest lausest ja leidis, et leppetrahvi väljamõistmine 600 000 krooni (38 346,99 euro) ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Seega ei ole hagejal lisaks 5000 euro ulatuses tasaarvestatavale nõudele täiendavalt tasaarvestatavat nõuet suurusega 38 346,99 eurot.
16.Ringkonnakohus lahendas hageja nõude päevaleppetrahvi osas perioodi eest 30.07.2007 kuni 03.12.2010. Seega oleks saanud hageja esitada kostja vastu leppetrahvi nõude perioodi eest alates 31.12.2010 ka enne võlaõiguslikust lepingust taganemist 02.12.2016. Hageja ei esitanud leppetrahvi nõuet 2011.-2013. aastate osas mõistliku aja jooksul. Kuna aastate 2011, 2012 ja 2013 osas oli lepingust taganemise ajaks möödunud ka leppetrahvi nõude aegumise tähtaeg ei saa nimetatud aastate osas järeldada, et hagejal oleks tulenevalt VÕS §-st 159 lg-st 2 säilinud nende aastate osas õigus leppetrahvi nõuda. Seega ei saa nimetatud aastate osas tekkinud leppetrahvi nõuet kasutada ka tasaarvestuseks. Alates 2014.a kuni 02.12.2016 esitatud leppetrahvi nõude osas ei ole 05.12.2016 leppetrahvi sissenõudmise kohta esitatud teade esitatud ebamõistlikult pika aja möödudes.
17.Taganemisavalduse p 10 kohaselt kohustub hageja kostjale tagastama võlaõigusliku lepingu alusel tasutud 130 464,85 eurot. Seega muutus kostja nõue hageja vastu sissenõutavaks 02.12.2016. Nimetatud kuupäevaks ei saanud hageja leppetrahvi nõue 2014. aasta kuni 02.12.2016 osas olla aegunud. Seega saab hageja kostja nõudega tasaarvestamiseks kasutada 01.01.2014 kuni 02.12.2016 perioodi eest esitatud leppetrahvinõuet 40 881,10 eurot.
18.Tegemist on ebamõistlikult suure leppetrahvi nõudega. Tallinna Ringkonnakohtu poolt tsiviilasjas nr 2-10-67349 leppetrahvi suuruse hindamisel aluseks võetud asjaolud kostja majandusliku seisundi osas ei ole perioodi eest 01.01.2014 kuni 02.12.2016 ettenähtud leppetrahvi suuruse hindamisel arvestatavad. Tegemist on 3-6 aasta pikkuse vahega, mille jooksul võib majanduslik olukord oluliselt muutuda. Tallinna Ringkonnakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-10-67349 on tuvastatud, et hagejal ei tekkinud asjaõigusliku lepingu kokkulepitud ajal mittesõlmimise tõttu kahju. Tallinna Ringkonnakohus märkis ka seda, et kui hagejal on tekkinud kahju osa ostuhinna tasumisega viivitamise tõttu, siis sellise võimaliku kahju hüvitamiseks on kostjalt juba välja mõistetud viivis ühekordse summana 19 493,76 eurot ja alates 31.12.2010 protsendina põhinõudest. Eeltoodust tulenevalt ei ole alust järeldada, et kahju võinuks kaasneda järgneva perioodiga. Olukorras, kus 29.05.2007 sõlmitud ostumüügilepingut ei olnud 2010. aasta lõpu seisuga täidetud, ei saa järeldada, et 2010. aastast edasiulatuvalt täitnuks leppetrahv tagatisfunktsiooni asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Hagejal ei saanud alates 2010. aasta lõpust olla mingit tõsiseltvõetavat lootust sellele, et asjaõigusleping sõlmitakse. Eeltoodust tulenevalt on kostja taotlus leppetrahvi vähendamiseks põhjendatud ja seda tuleb vähendada 5000 euroni.
19.Hagejal on kostja vastu tasaarvestatav nõue 64 014,64 eurot (59 014,64 + 5000). Kostjal jääb hageja vastu nõue 66 450,21 eurot, millele võib lisanduda viivisenõue. Seetõttu on hagejal kohustus kostjale vähemalt osaliselt tagastada summad, mida kostja on hagejale lepingu kehtivuse ajal tasunud. Kuna hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks notari deposiiti tasunud ühtegi summat, on kostjal tulenevalt 29.05.2007 lepingu p-dest 7.6 ja 7.7 õigus keelduda kinnistusraamatust eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest. Apellatsioonkaebus
20.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.
21.Maakohus väljus otsuse tegemisel hagi piiridest ning rikkus tõendite igakülgse, täieliku ja objektiivse hindamise põhimõtteid, mis tõi kaasa ebaõige otsuse tegemise. Hageja esitas hagi kostja vastu nõusoleku andmise kohustamiseks kinnistusraamatu kande kustutamiseks. Maakohus on otsuses asunud põhjendamatult analüüsima kostja vastuväiteid hageja leppetrahvinõudele, mis on käesoleva hagi kontekstis asjakohatud. Arusaamatuks jääb, millisel alusel on kohus pidanud vajalikuks kinnistusraamatu kande kustutamise nõude lahendamisel võtta seisukoht ka hageja leppetrahvi suuruse ja põhjendatuse osas ning selles osas, kas hageja leppetrahvinõue (mida ei ole käesolevas asjas esitatudki) on aegunud või mitte.
22.Ebaõige on kohtu järeldus otsuse p-s 41, et hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks notari deposiiti kandnud kostjale tagastatava summa, mistõttu on kostjal õigus keelduda kinnistusraamatu eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest. Selline kohtu seisukoht on üllatav. Hageja on kogu menetluse kestel olnud seisukohal, et tal ei ole kohustust tagastada kostjale müügilepingu sõlmimisel tasutud summat, sest hageja on selle summa tasaarvestanud oma nõudega kostja vastu.
23.Eelmärke kustutamine ei ole seotud üksnes tagastatava summa deponeerimisega. Müügilepingu p 7.7. sätestab kostja kohustuse anda nõusolek eelmärke kustutamiseks pärast tagastamisele kuuluva summa deponeerimist notari kontol, kuid see ei välista eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmise nõudmist lepingus või seaduses sätestatud muudel alustel. Müügilepingu p 8.2. näeb ette, et omandamist tagava eelmärke võib kinnistusraamatust kustutada, kui nõue, mille tagamiseks märge oli sisse kantud, on lõppenud. Käesoleval juhul tagas eelmärge müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet. Nõue on lõppenud. Müügilepingu p 7.7. ei reguleeri hageja nõudeõigust eelmärke kustutamiseks nõusoleku saamiseks, vaid hoopis kostja kohustust nõusoleku andmiseks. Seega kohaldub müügilepingu p 8.2. Kohus jättis olulised asjaolud ja tõendid, sh 29.05.2007 müügilepingu analüüsimata ja ei ole põhjendanud, miks ta seda ei teinud.
24.Kohus jättis tähelepanuta hageja palve tsiviilasjad nr 2-17-530 ja nr 2-17-6299 liita ning ei põhjendanud, miks ta seda ei teinud. Tegemist on samade poolte vahel toimuvate tsiviilvaidlustega, mille nõuded seonduvad poolte vahel 29.05.2007 sõlmitud müügilepinguga.
25.Hageja ei nõustu ka maakohtu seisukohaga, nagu ei oleks ta esitanud leppetrahvi nõuet 2011.-2013. aastate osas mõistliku aja jooksul. Jääb ebaselgeks, millisel õiguslikul alusel on kohus hinnanud leppetrahvi võimalikku aegumist. Käesolevas asjas on hageja esitanud nõude eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmiseks, mitte kostjalt leppetrahvi väljamõistmiseks. Kostja tasus pärast 29.05.2007 müügilepingu sõlmimist müügihinna osamakseid osaliselt ja korrapäratult perioodil 10.08.2007 kuni 26.10.2009. Müügilepingu p 7.4 järgi oli hagejal õigus nõuda leppetrahvi kahel juhul: kui hageja taganeb lepingust kostjast tingitud asjaolude tõttu või kui asjaõigusleping sõlmitakse kostjast tingitud asjaolude tõttu hiljem, kui pooled kokku leppisid. Olukorras, kus hageja juba pöördus 31.12.2010 kohtusse 29.05.2007 müügilepingu rikkumisest tulenevate nõuetega ning hageja ja kostja vahel on ka hilisemalt olnud mitu kohtuvaidlust seoses müügilepinguga ja selle rikkumisega, ei saanud kostjal tekkida mõistlikku või õigustatud ootust, et hageja ei nõua temalt leppetrahvi ka aastate 2011, 2012 ja 2013 eest. Kohtu järeldus on ebaõige ja vastuolus poolte käitumisega. Kohus viitas ebaõigesti Riigikohtu lahenditele, kus on leitud, et üldiselt aegub leppetrahvinõue nagu teisedki tehingulised nõuded. Käesoleval juhul on
tegemist erandliku olukorraga, kus poolte vahel on sama lepingu ja sisuliselt samast lepingurikkumisest tulenevalt korraga toimunud või toimumas mitu kohtuvaidlust. Seega pidi leppetrahvinõude esitamine olema kostjale ette teada ja ta ei saanud eeldada, et hageja sellist nõuet ei esita.
26.Kohus kohaldas vääralt VÕS § 162 lg-t 2, kui vähendas hageja leppetrahvinõuet 5000 euroni. Hageja ei ole esitanud nõuet leppetrahvi väljamõistmiseks, mistõttu on kohus asunud ennatlikult hindama kostja vastuväiteid leppetrahvi suuruse kohta. Kohus leidis ka ebaõigesti, et leppetrahvi suurust võrreldakse lepingupoolel tekkinud võimaliku kahju suurusega. Leppetrahv on sanktsioneeriva iseloomuga just selleks, et sundida võlgnikku kohustuse täitmisele. Tähtsust ei oma asjaolu, kas võlausaldajal on reaalne kahju tekkinud. Maakohtu käsitlus läheb vastuollu kehtivate õigusnormidega.
27.Leppetrahvi vähendamist põhjendades kopeeris kohus üksnes vastava tekstilõigu kohtuotsusest tsiviilasjas nr 2-10-67349, arvestamata sealjuures, et selles tsiviilasjas on kohtud leppetrahvi vähendamisel lähtunud kostjal sissetuleku puudumisest, tema töötuse staatusest ja sellest, et ta oli üksinda last kasvatav ema. Käesolevas asjas ei ole kohus selliseid asjaolusid tuvastanud. Kostja töötab käesoleval ajal E OÜ-s juristina ja tal on püsiv sissetulek. Vastavasisulised seisukohad ja tõendid on kostja ise esitanud tsiviilasja nr 2-176299 menetluses. Seda asjaolu kinnitas kostja ka novembris 2017 AL-le saadetud e-kirjas, milles tegi ta AL-le tööõigusalastes küsimustes õigusabiteenuse osutamise ettepaneku.
28.Maakohus jättis põhjendamatult hagi rahuldamata, mistõttu on ebaõigesti jäetud ka menetluskulud hageja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele
29.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
30.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb uue otsuse asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata, millega rahuldab hagi ja jaotab teisiti menetluskulud. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
31.Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks olulised asjaolud, mida kumbki pool ei ole apellatsioonimenetluses vaidlustanud: pooled sõlmisid 29.05.2007 notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu, millega hageja müüs kostjale 302/682 suuruse mõttelise osa XXX kinnistust, asukohaga Alliku küla, Saue vald, hinnaga 3 000 000 Eesti krooni; kinnistusraamatusse kanti lepingu eseme omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge kostja kasuks; hageja taganes võlaõiguslikust müügilepingust 02.12.2016 avaldusega; lepingust taganemine on kehtiv.
32.Hageja nõuab kostjalt nõusoleku andmist kostja kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärke kustutamiseks, kuna eelmärkega tagatud õigus on lõppenud. Kostja leiab, et tal ei ole kohustust vastavat nõusolekut anda, kuna hageja ei ole kandnud notari deposiidikontole summat, mille kostja hagejale müügilepingu täitmiseks tasus, samuti sellelt summalt tasumisele kuuluvat intressi. Maakohus tuvastas, et hageja ei ole notari deposiiti tasunud
ühtegi summat ja leidis, et kostjal on seetõttu lepingu p-de 7.6 ja 7.7 järgi õigus keelduda eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu.
33.Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda mh asjaõiguse omandamise nõude tagamiseks. Eelmärge tagab nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks ja see on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud. Praeguses asjas on eelmärge kantud kinnistusraamatusse poolte kokkuleppel, tagamaks müügilepingust kostjale tulenevat kinnistu omandamise nõuet.
34.KRS § 341 lg 1 järgi on kande kustutamiseks nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), s.o antud juhul kostja. Tema nõusolekut asendab KRS § 341 lg 8 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Sama põhimõte tuleneb ka TsÜS § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 esimesest lausest. Kostja kui eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolek on seega vajalik märke kustutamiseks ja nõusoleku saab asendada kohtulahendiga, kui kostjal on kohustus nõusolek anda.
35.Kostjalt nõusoleku nõudmise õiguslik alus on AÕS § 63 lg 8, mille järgi on isikul, kelle omandit eelmärge puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud.
36.VÕS § 188 lg 2 lg 2 esimese lause järgi vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Seega vabastab müügilepingust taganemine hageja ka kohustusest anda kostjale üle müügilepingu alusel omand kinnistu osale, st eelmärkega tagatud nõude täitmisest. Maakohus leidis otsuse p-s 23 iseenesest õigesti, et hagejal saab AÕS § 63 lg 8 järgi olla nõue kostja vastu eelmärke kustutamiseks tahteavalduse andmise kohustamiseks ja kostja on õigustatud saama tagasi tasutud ostuhinna.
37.Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus asja lahendamisel aga ebaõigesti VÕS § 189 lg-t 1. Nimetatud sätte kohaselt võib lepingust taganemise korral kumbki lepingupool nõuda lepingu alusel üleantu tagastamist, kui ta tagastab kõik üleantu ja taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse VÕS §-s 111 sätestatut.
38.Eelmärget ei saa lugeda müügilepingu järgi üleantuks, mille kostja peaks hagejale VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel tagastama. Nagu juba eelnevalt märgitud, on eelmärge nõude täitmist aktsessoorselt tagav tagatisõigus, mis lõpeb koos tagatava nõudega. Kuna praegusel juhul tagas eelmärge müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet, mis on taganemisega lõppenud, on lõppenud ka eelmärge. Seega ei saa seda tagastada, sh hageja nimele kanda. Seda kinnitab ka erisättena AÕS § 63 lg 8, mis annab nõudeõiguse lõppenud nõude tagamiseks seatud eelmärke kustutamiseks. Seetõttu ei ole kostjal VÕS § 111 lg-le 1 tuginedes õigust keelduda eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest isegi siis, kui tal on õigus nõuda VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel hagejale makstud summade tagastamist koos intressi ja viivisega.
39.Kostjal oleks õigus keelduda eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest VÕS § 110 lg 1 esimese lause alusel, mille järgi võib võlgnik keelduda kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos (vt ka Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-57-11).
40.Ringkonnakohtu hinnangul on müügilepingu järgi tasutud summade tagastamise ning tagastatavalt rahalt VÕS § 189 lg 1 kolmanda lause alusel tasumisele kuuluva intressi nõude ja müügilepingu täitmiseks seatud eelmärke kustutamiseks nõusoleku saamise nõude vahel piisav seos VÕS § 110 lg 1 teise lause mõttes. Kostja eelnimetatud nõuded muutusid sissenõutavaks lepingu p 7.6 järgi 15 päeva pärast taganemise avalduse jõustumist. Hageja taganes lepingust 02.12.2016 avaldusega, mille kostja sai kätte 05.12.2016. Seega on kostja nõuded sissenõutavad.
41.Samas leiab ringkonnakohus, et kostja nõue on antud juhul piisavalt tagatud, st üks VÕS § 110 lg 1 esimeses lauses sätestatud tingimustest ei ole täidetud. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et Harju Maakohtu menetluses on tsiviilasi nr 2-17-6299, kus kostja nõuab hagejalt lepingu järgi makstud summade tagastamist koos intressi ja viivisega, st lahendamisel on samad nõuded, millele kostja tugines käesoleva asja menetluses. Pooled kinnitasid ringkonnakohtu istungil, et eelnimetatud tsiviilasjas on hagi tagamiseks seatud hagejale (tsiviilasjas nr 2-17-6299 kostja) kuuluvale kinnistule (registriosa nr XXXXXXXX) kohtulik hüpoteek suurusega 991 037,73 eurot kostja (tsiviilasjas nr 2-17-6299 hageja) kasuks. Kuigi tegemist on uue asjaoluga, mis selgus alles apellatsioonimenetluses, tuleb ringkonnakohtu hinnangul sellega TsMS § 652 lg 3 p 2 järgi uue otsuse tegemisel arvestada.
42.Eeltoodud asjaoludel puudub kostjal VÕS § 110 lg 1 esimese lause järgi õigus keelduda oma nõuetele tuginedes eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest ja ringkonnakohus ei kontrolli poolte väiteid selle kohta, millised nõuded neil teineteise vastu on ning kas ja kui suures osas on pooled neid kehtivalt tasaarvestanud. Need küsimused lahendatakse tsiviilasjas nr 2-17-6299 tehtavas otsuses.
43.Täiendavalt märgib ringkonnakohus, et ka siis, kui VÕS § 110 lg 1 esimeses lauses sätestatud tingimused oleks täidetud, oleks maakohus pidanud tegema VÕS § 110 lg 5 järgi otsuse, millega rahuldab hagi, kuid seda raha maksmise vastu (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-57-11, p 37). Seega ei oleks maakohus ka sellisel juhul saanud jätta hagi rahuldamata.
44.Vastupidiselt maakohtu otsuses ja kostja apellatsioonkaebuse vastuses märgitule leiab ringkonnakohus, et lepingu p-d 7.7 ja 7.8 ei välista hagi rahuldamist. Lepingu p 7.7 sätestab kostja kohustuse anda nõusolek eelmärke kustutamiseks 15 päeva jooksul pärast hageja poolt tagastamisele kuuluva summa deponeerimist notari kontol. Ringkonnakohtu hinnangul ei tähenda eelnimetatud tingimus seda, et hagejal puudub õigus nõuda eelmärke kustutamist juhul, kui raha ei ole deponeeritud. Sellist välistust ei ole lepingu p-s 7.7 sätestatud. Lepingu p 7.8 reguleerib notari poolt ostja kontole raha kandmist ja see sellele lepingupunktile viitamine ei ole asjakohane.
45.Samas leiab hageja ebaõigesti, et maakohus oleks pidanud kohaldama lepingu p 8.2. Nimetatud punkt ei ole lepingus poolte poolt kokkulepitud tingimus, vaid notari selgitus pooltele, et omandamist tagava eelmärke võib kinnistusraamatust kustutada, kui nõue, mille tagamiseks märge oli sisse kantud, on lõppenud. Selline selgitus on kooskõlas käesolevas otsuses eelnevalt käsitletud seadusesätetega, kuid see ei ole lepingutingimus, millele hageja saaks nõude esitamisel tugineda.
46.Kuna hagejal on AÕS § 63 lg 8 järgi õigus nõuda kostjalt eelmärke kustutamist ja kostjal puudub VÕS § 110 lg 1 esimese lause järgi õigus keelduda oma nõuetele tuginedes eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest, tuleb hagi rahuldada.
47.Hagi rahuldamise tõttu jätab ringkonnakohus TsMS § 162 lg 1 alusel maakohtus ja apellatsioonimenetluses kantud kulud kostja kanda.
48.TsMS § 174 lg-te 3 ja 5 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras, so pärast kohtuotsuse jõustumist (vt Riigikohtu 20.04.2016 lahendis nr 3-2-1-142-15 p-des 21 ja 22 märgitud seisukohti). (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
Iko Nõmm
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.