Asjaõigus › Omandiasjad

Ilme Šults, Vahur Kuhlbergile (ik XXX) kuuluma hakkava reaalosa omanikuna kantakse sisse üksnes Vahur Kuhlberg.

ja

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Otsus toimetada kätte menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Ilme Šults (hageja) esitas 14.03.2018 Tartu Maakohtule Vahur Kuhlbergi (kostja) vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks, paludes lõpetada kaasomand XXX kinnistule, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX , asukohaga XXX ja jätta kaasomand hageja ainuomandisse või alternatiivselt jagada kaasomand reaalosadeks. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale ja kostjale kaasomandina XXX kinnistu, millest kostjale kuulub 2/3 kinnistust ja hagejale 1/3 kinnistust. Naabrid ei ole heades suhetes, mistõttu neil ei ole võimalik kinnistut koos majandada. Pooled on pidanud läbirääkimisi kaasomandi lõpetamise viiside üle. Hageja soovib kinnistut ainuomandisse, sest kinnistu on tema ja tema perekonna kodu, ta on kinnistuga emotsionaalselt seotud ning tal on eriline huvi oma pikaajalise elukoha säilitamiseks. Kostja ei ole kinnistul asuvates hoonetes kunagi käinud ega nende korrashoiu ega remondi vastu huvi tundnud. Alternatiivselt on hageja nõus kinnistu reaalosadeks jagamisega selliselt, et hageja ainuomandisse jäävale katastriüksusele jääb elamu koos juurde kuuluva väiksema maaosaga ja kostja ainuomandisse jääb katastriüksus, mis koosneb suuremast maaosast. Paraku oleks kostja olnud nõus ainult sellise maa jagamise kokkuleppega, kus kinnistul asuv tee jääks tema ainuomandisse. Hageja oli selle ettepanekuga nõus juhul, kui tema kinnistu ja kõrvalasuva XXX kinnistu kasuks seatakse teeservituut. Sellega kostja ei nõustunud. Kostja käitumisest sai hageja aru, et niipea kui kinnistu jagamise käigus jääb tee kostja ainuomandisse, tekib hagejal ja kõrvalasuva XXX kinnitu omanikul probleem tee kasutamisega. Õigusrahu saavutamiseks palub hageja jagada kaasomand selliselt, et vaidlusalune teealune maa jääks ka edaspidi poolte kaasomandisse. Hageja on nõus kompenseerima kostjale 1⁄2 teemaa maksumuse 17 000 eurot. 18.09.2018 menetlusdokumendis hageja täiendas oma nõuet alternatiivnõudega, mille kohaselt jääks hagejale nn Talukoht suurusega 5 688 m2, mille koosseisu jääks ka teealune maa. Ülejäänud XXX kinnistu suurusega 146 312 m2 (15,2 ha ehk 152 000 m2 – 5688 m2) jääks kostja

ainuomandisse. Arvestades, et kinnistu turuväärtus 48 000 eurot, siis soovib hageja kostjale hüvitada enamsaadu arvelt 17 000 eurot.

KOSTJA VASTUVÄITED JA VASTUHAGEJA NÕUE

Kostja/vastuhageja vaidles hagile vastu ja esitas vastuhagi, paludes lõpetada kaasomand viisil, et see jagatakse kaasomanike vahel reaalosadeks kostja taotletud viisil või alternatiivselt müüa kinnistu avalikul enampakkumisel või jätta kinnistu ainuomand kostjale. Vastuse kohaselt on kostja samuti olnud pikaajaline kinnistu omanik ning tal on õigustatud huvi omandiõiguse säilitamise üle. Kostja on sisuliselt nõus kaasomandi lõpetamisega selliselt, et see jagataks kaasomanike vahel reaalosadeks selliselt, nagu see on kujutatud vastuhagi lisas. Kuivõrd kaasomanikule jääv maa-ala ei vasta proportsionaalselt temale kuuluva mõttelise osa suurusele kinnistust, tuleks ühtlasi lahendada ka kompensatsiooni suuruse küsimus. Lisaks tuleks reaalosadeks jagamisel ühtlasi lahendada servituutide küsimus. Alternatiivselt palub vastuhageja kinnistu müümist avalikul enampakkumisel või jätta kinnistu kostja ainuomandisse.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ja arvestades poolte seisukohti, et hagi tuleb rahuldada osaliselt, jagades kaasomandi reaalosadeks hageja alternatiivnõudes toodud viisil. Kostja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Rahalise hüvitise väljamõistmise osas jätab kohus hagi rahuldamata. Poolte vahel puudub vaidlus asjaolude üle, et XXX kinnistu (15,2 ha), registriosa nr XXX asukohaga XXX omanik on 18/54 osas hageja ja 36/54 osas kostja (tl 11). Hageja on palunud jätta kinnistu hageja ainuomandisse või alternatiivselt jagada kinnistu reaalosadeks (hagejale jätta hageja eluasemena kasutatav hoone ning hoone ees olev teealune maa jätta kas kaasomandisse või hageja omandisse). Kostja on vastuhagis palunud jagada kinnistu reaalosadeks. Kostja on nõus, et hoonega (eluasemega) maa jääb hagejale, kuid teealuse maa palub kostja jätta kostjale kuuluva reaalosa hulka või alternatiivselt kinnistu müümist avalikul enampakkumisel või jätta kinnistu kostja ainuomandisse. Seega on nii hagis kui vastuhagis [alternatiivne] nõue jagada kinnisasi reaalosadeks selliselt, et hageja omandisse jääb ca 1/3 maast ning kostja omandisse 2/3 maast. Pooled vaidlevad selle üle, kelle omandisse peaks jääma hageja eluaseme ette jääv teealune maa. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 järgi kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 76 lg 1 järgi kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 ps 19 leidnud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud väiteid või tõendeid, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine käesoleval juhul asjaolusid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist. Lahendi nr 3-2-1-102-05 p-s 11 on Riigikohus märkinud, et kaasomandi lõpetamise nõude eeldused on vaid kaasomandi olemasolu ja poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Kohus leiab,

et kaasomandi lõpetamist välistavad asjaolud puuduvad ja kaasomandi jagamise materiaalõiguslikud eeldused on täidetud. AÕS § 77 lg 1 näeb ette, et kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Sama sätte lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-14-17 p-s 21 märkinud, et kohus saab valida üksnes sellise kaasomandi jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (vt ka nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-06, p 19). AÕS § 72 lg 5 kohaselt tuleb vaidlus lahendada kaasomanike huvidest lähtudes. Kohus peab asja lahendades kaasomanike huve kaaluma ja hindama, milline lahendus vastab kõige paremini nende huvidele (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-39-17, p 10). Seejuures tuleb kaasomand lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-14-17). Seega peab kohus kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on tuvastamist leidnud, et kinnistu reaalosadeks jagamine on maakorralduslikult võimalik ning nii hageja kui kostja soovivad kaasomandi lõpetamist reaalosadeks jagamisega, mis tähendab, et see on mõlema kaasomaniku huvides. Seega tuleb kaasomand lõpetada viisil, mille kohaselt jagatakse kaasomandis olev kinnisasi reaalosadeks. Kohus leiab, et kaasomand tuleb jagada reaalosadeks hageja alternatiivnõudes esitatud viisil, sest hagejale jääva kinnistu osaga, kus asub hageja kodu, on tee eluliselt seotud. Kohus tuvastas selle asjaolu nii plaanimaterjali (tl 86) kui ka paikvaatluse alusel. Teemaa jätmine hagejale jääva kinnistuosa koosseisu lahendab juurdepääsu küsimuse hagejale jäävale elamule. Seejuures arvestab kohus, et kostjale jäävale kinnistule, millel asub käesolevalt kasutuseta tootmishoone, kuid ei asu elamut, on juurdepääs üle kostjale kuuluva teise, vaidlusaluse kinnistu kõrval asuva XXX kinnistu, kui kostja ei lepi hagejaga kokku hageja kinnistule jääva teeosa kasutamises. Kohus on seisukohal, et on põhjendatud ja õiglane jätta hageja elukohaga vahetult piirnev teealune maa hageja ainuomandisse vastavalt plaanile, mis on käesoleva kohtuotsuse lahutamatu osa (tl 166). Eeltoodust tulenevalt lõpetab kohus kaasomandi selliselt, et hageja ainuomandisse jääb vastavalt viidatud plaanile nn Talukoht suurusega 5 688 m2 ja ülejäänud XXX kinnistu suurusega 146 312 m2 (15,2 ha ehk 152 000 m2 – 5 688 m2) jääb kostja ainuomandisse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Kohtulahend asendab kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-42-13).

Kui kohus otsustab lõpetada kinnisasja kaasomandi sel viisil, et kinnisasi jagatakse reaalosadeks, peavad kaasomanikud kinnistu jagamiseks läbima vastava menetluse. Kohtuotsus asendab TsÜS § 68 lg 5 alusel vaid kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta ehk asendab jagamisega mittenõustunud kaasomaniku tahteavaldusi. Edasiste toimingute tegemisel peab hageja väljendama oma tahteavaldused ise, vastu olnud kaasomaniku tahteavaldusi asendab aga kohtuotsus. Kinnistusraamatuseaduse (edaspidi KRS) § 341 lg-st 8 tuleneb, et puudutatud isiku nõusolek ei ole nõutav mh juhul, kui kande tegemist taotletakse jõustunud kohtuotsuse alusel. Riigikohus on märkinud, et kui kohus on teinud otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta, peavad pooled kinnistu jagama (haldusmenetlus). Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile, ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Riigikohus on rõhutanud, et seega ei saa kaasomandi lõpetamise otsusega kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel määrata kindlaks kinnistute piire, vaid kooskõlas TsÜS § 68 lg-ga 5 ja KRS § 341 lg-ga 8 saab kohtuotsus üksnes asendada kinnisasja jagamise viisile vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-6112, p 13). Seega peab otsuse resolutsioonist nähtuma, milliseid tahteavaldusi kohtuostus asendab (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-61-12, p 14) . Eeltoodust tulenevalt tuleb kohtuotsusega kohustada kostjat andma nõusoleku XXX kinnistu osas kaasomandi lõpetamiseks selle reaalosadeks jagamise teel vastavalt otsuse resolutsiooni punktile 3, vastavas haldusmenetluses toimingute tegemiseks ning vastavate toimingute ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks. AÕS § 77 lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Hageja taotleb, et temalt mõistetaks kostja kasuks välja rahaline hüvitis 17 000 eurot. Riigikohtu seisukoha kohaselt ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-104-05, p 7). Kohus on seisukohal, et rahalise hüvitise väljamõistmise nõue tuleb jätta rahuldamata. Pooled on kohtule paikvaatlusel avaldanud, et kinnistu piiride mahamärkimisel on tehtud vigu ning need loodetakse lahendada uute katastriüksuste moodustamise toimingutega. Eeltoodust tulenevalt ja Riigikohtu praktikast lähtuvalt ei ole käesolevas menetluses võimalik rahalist hüvitist kindlaks määrata. Kohus selgitab, et AÕS § 77 lg 3 järgi on kostjal võimalik juhul, kui kaasomandi jagamisel moodustatud reaalosade väärtus ei vasta talle kuuluva mõttelise osa väärtusele, taotleda kohtult rahalise tasaarvestuse määramist. Vastuhageja on küll maininud servituudi seadmise vajadust, kuid konkreetset nõuet kohtule esitatud ei ole. Juhul, kui uute katastriüksuste moodustamisel selgub, et kostjale jäävalt katastriüksuselt siiski puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele, on kostjal võimalik taotleda kohtult hagejale kuuluva katastriüksuse koormamist servituudiga kostjale kuuluva

katastriüksuse kasuks või juurdepääsuõiguse seadmist. Mõistagi on võimalik teeservituudi seadmises omavahel kohtuväliselt kokku leppida, kui kinnistust on reaalosad eraldatud.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

Kohus leiab, et menetluskulud tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel jätta poolte endi kanda. Riigikohtu seisukoha järgi kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-70-10, p 14). Nii hageja kui ka kostja on nõustunud kaasomandi lõpetamisega, kuid ei ole väljaspool kohtumenetlust jõudnud kaasomandi lõpetamise tingimustes kokkuleppele. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poole huve silmas pidades. Arvestades, et kohus jätab menetluskulud poolte endi kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.