nende Hageja: XX (endine XX, isikukood XXXXXXXXX), riigi õigusabi korras määratud esindaja Aleksei Vassiljev Kostja: YY (isikukood XXXXXXXX) Kolmas isik: VV (isikukood XXXXXXXXXX) Kostja ja kolmanda isiku lepingulised esindajad vandeadvokaat Urmas Volens ja vandeadvokaadi abi Heili Püümann
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 15. novembri 2017 otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta hageja XX kanda.
4.Välja mõista XX-lt riigituludesse apellatsioonimenetluse kuluna riigilõiv 300 eurot apellatsioonkaebuse esitamise eest. Nimetatud summa tuleb tasuda 15 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kuni täitmiseni.
5.Välja mõista XX-lt apellatsioonimenetluse kulude hüvitamiseks 1209,60 eurot (käibemaksuga) VV kasuks. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb XX-l
tasuda VV-le kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
6.Jätta XX-le riigi õigusabi korras määratud esindaja kulud riigi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (endine XX) esitas 21.01.2016 Harju Maakohtule hagi YY vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 025/2015/854.
2.Harju Maakohus lõpetas 29.05.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-13160 (jõustunud 01.07.2014) Tallinnas Kopliranna 13 asuva kinnistu kaasomandi selliselt, et kaasomand müüakse kaasomanike YY ja NN vahelisel enampakkumisel. Kohus otsustas, et juhul kui enampakkumise võidab YY, siis kohustada NN vabastama pärast YY kandmist kinnistusraamatusse kinnistu (registriosa nr XXXXXXXX) ainuomanikuna, kinnistu ja sellel asuvad hooned ning rajatised ja andma YY otsesesse valdusesse üle kinnistu ning sellel asuvad hooned ja rajatised ning mitte takistama YY-l kinnistu omandi ja valduse teostamist. Kohus määras otsuse täitmise viisi, mille kohaselt juhul, kui NN ei vabastada kinnistut, sellel asuvaid hooneid ja rajatisi vabatahtlikult, tõsta ta välja kinnistult, sellel asuvatest hoonetest ning rajatistest.
3.Enampakkumise tulemusel sai kinnisasja omanikuks YY (käesolevas asjas kostja). Kostja täitmisavalduse alusel algatas kohtutäitur Kaire Põlts Tallinnas Kopliranna tn 13 asuva kinnistu väljanõudmiseks täitemenetluse (täiteasi nr 025/2015/854). 27.11.2015 täitmisteate kohaselt on täitedokumendiks 28.01.2015 täiteasjas nr 025/2014/2718 koostatud vara kordusenampakkumise akt. Täitmisteates tegi kohtutäitur hagejale ettepaneku täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks, mille tähtaeg oli 20.01.2016 kell 16.00. Vabatahtliku täitmise tähtaja möödumisel pidi toimuma kinnisasja sundkorras äravõtmine ning hageja ja temaga koosolevate inimeste väljatõstmine.
4.Hagiavalduse kohaselt sõlmis hageja NN-ga 20.02.2004 tähtajalise üürilepingu, mille alusel on hagejal, PP, UU, KK ja EE õigus kasutada Tallinnas Kopliranna tn 13 kinnistul asuvat eluruumi üldpinnaga 60m2 kuni 23.02.2104. 28.01.2015 kordusenampakkumise aktis on märgitud, et kinnisasi on koormatud üürilepinguga, mis on sõlmitud 20.02.2004 ja lõpeb 2104.
5.VÕS § 291 lg 1 järgi on 20.02.2004 sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle läinud kinnistu omandajale, s.o kostjale. Kostja ei ole hagi esitamise aja seisuga üürilepingut üles öelnud ega muul viisil lõpetanud, mistõttu see on kehtiv. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 3 esimese lause järgi ei või sundenampakkumise akti alusel
sundtäitmist korraldada, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Seega on sundtäitmine lubamatu. Kostja vastuväited
6.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
7.Hagejal ja tema pereliikmetel puudub kehtiv alus kinnistu valdamiseks, kuivõrd väidetavalt 2004.a koostatud üürileping on tegelikult koostatud tagantjärgi. Tegemist on näiliku lepinguga, mis on tühine. Isegi kui ei leia üheselt tuvastamist, et leping on tagantjärgi koostatud, on leping tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Alternatiivselt on kostja üürilepingu ka üles öelnud.
8.Üürilepingu koostamise eesmärgiks oli tõenäoliselt tagada lepingu eseme jätkuv ja pikka aega kestev soodsatel tingimustel kasutamine sõltumata sellest, et vara omanik muutub ning takistada kostjal oma õiguste teostamist. Lepingu sõlmimine ei ole usutav eelkõige seetõttu, et ei ole tõenäoline, et NN nõudis 10 aasta jooksul oma pereliikmete käest üüri sama korteri kasutamise eest, milles ta nüüd koos oma endiste üürnikega tasuta elab. Kõik korteri üürnikud on NN pereliikmed. 2004.a olid väidetavad üürnikud EE 7-aastane, KK 10aastane ja UU 11-aastane. Ei ole eluliselt usutav, et hageja sõlmis üürilepingu ja nõudis üüri tasumist oma tütrelt, tütre elukaaslaselt ning 7-, 10- ja 11-aastastelt lapselastelt. Hageja ei ole tõendanud, et alates 2004.a on üüri tegelikult tasutud.
9.Lepingu sõlmimisele tagantjärgi viitab samuti asjaolu, et hageja ja kostja vahel oli aastatel 2013-2014 vaidlus kaasomandi jagamise üle (Kopliranna 13) tsiviilasjas 2-13-13160, mille jooksul hageja kordagi ei märkinud, et on enda osa kaasomandist mitmetele oma pereliikmetele 100-ks aastaks välja üürinud. Samuti ei küsinud hageja 2004.a ega ka hilisemal ajal lepingu sõlmimiseks kostja kui kaasomaniku nõusolekut. Üürileping ilmus välja alles pärast seda, kui Harju Maakohus oli tsiviilasjas 2-13-13160 teinud NN-le kahjuliku kohtulahendi (kohus rahuldas osaliselt YY hagi ja jättis NN vastuhagi rahuldamata).
10.Muu hulgas annab alust lepingu ehtsuses kahelda ka asjaolu, et üürilepingu p 32 kohaselt juhul, kui kokkulepet läbirääkimiste teel ei saavutata, lahendatakse vaidlused Harju Maakohtus. 2004.a, kui üürileping väidetavalt sõlmiti, allusid Tallinna linnas asuvate kinnisasjade eluruumi üürilepingutega seotud vaidlused vastavalt sel ajal kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 141 lg-le 5 erandlikult Tallinna Linnakohtule. Seega ei oleks lepinguosalised saanud kokku leppida muus, kui Tallinna Linnakohtu kohtualluvuses. Asjaolu, et üürilepingus on viidatud Harju Maakohtule, annab alust arvata, et leping on koostatud tagantjärgi.
11.Kuna hageja, NN ja teised korteri valdajad ei soovinud, et üürilepingu sõlmimine toob kaasa õiguslikke tagajärgi, on tegemist näiliku lepinguga, mis on TsÜS § 89 lg 1 kohaselt tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel lepingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Seega puudub hagejal ja teistel valdajatel õiguslik alus kostjale kuuluva kinnistu valdamiseks ning täitemenetlus valduse üleandmiseks kostjale on õiguspärane.
12.Lisaks eeltoodule on üürileping tühine ka vastuolu tõttu heade kommetega. Kuna kaasomanike vahelised suhted olid pingelised juba alates 2001.a ja kostja esitas mitmel korral ettepaneku kaasomandi lõpetamiseks, on tõenäoline, et üürilepingu sõlmimise eesmärgiks oli võimaldada üürnikel väga soodsatel tingimustel korteris edasi elada ka omaniku vahetumise korral. Sealjuures on üürileping sõlmitud üürileandjale äärmiselt kahjulikel tingimustel, muu hulgas: üürileandja saab üürnikelt nõuda vaid äärmiselt madalat
üüri (igakuiselt kokku 150 Eesti krooni ehk 9,59 eurot) ja selle tõstmine on tehtud sisuliselt võimatuks; üürileandja võib üürilepingu p-de 22-25 kohaselt lepingu enne 100 aasta möödumist üles öelda vaid üürniku olulise lepingurikkumise korral või juhul, kui ta muretseb üürnikele uue samaväärse eluaseme. Samas lepingu p 21 kohaselt võib üürnik lepingu sõltumata põhjusest üles öelda, teatades sellest 3 kuud ette; üürileandjapoolse lepingurikkumise korral võimaldab lepingu p 30 üürnikul nõuda 50 000 krooni leppetrahvi, samas kui üürileandja saab üürnikupoolse rikkumise korral nõuda leppetrahvi vaid 5000 krooni. Lisaks ülalmärgitule ei küsinud NN üürilepingu sõlmimisel kaasomaniku (kostja) nõusolekut, kuigi AÕS § 72 lg 1 kohaselt oli ta kohustatud kostja nõusolekut küsima.
13.Kohtupraktika kohaselt on üürilepingud, mis on üürniku huvides kallutatud ning toovad üürilepingu uuele omanikule üleminekul kaasa omaniku huvide kahjustamise, heade kommetega vastuolus ja TsÜS § 86 lg 1 järgi tühised. Käesolevas asjas on selge, et üürileping on üürnike huvides kallutatud ning toob kaasa kostja ja asja uue omaniku huvide olulise kahjustamise. Sellistel äärmiselt ebaproportsionaalsetel tingimustel sõlmitud leping on seega heade kommetega vastuolus.
14.Kostja on korduvalt palunud hagejal ja teistel korteri ebaseaduslikel valdajatel korteri talle üle anda. 13.10.2015 saatis kostja korteri ebaseaduslikele valdajatele nõudekirja, milles palus korteri üle anda ja esitas valdajate vastu rahalise nõude. Samuti ütles kostja nõudekirjaga üürilepingu tingimuslikult üles. Valdajate nimel vastas 22.10.2015 hageja elukaaslane MM, keeldudes kostja nõudeid täitmast. Kolmanda isiku seisukoht
15.Maakohus kaasas 02.06.2017 määrusega tsiviilasja menetlusse iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kinnisasja uue omaniku VV.
16.Kolmas isik toetas kõiki kostja seisukohti ja kordas need 23.10.2017 menetlusdokumendis üle. Esimese astme kohtu otsus
17.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt riigituludesse, kostja ja kolmanda isiku kasuks välja menetluskulud viivise tasumise kohustusega.
18.Pooled ei vaidle selle üle, et Harju Maakohtu 29.05.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-13160 (jõustunud 01.07.2014) otsustati lõpetada Tallinnas Kopliranna 13 asuva kinnistu kaasomand ja müüa kinnistu kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kuivõrd enampakkumise võitis kostja, kohaldub otsuses märgitud täitmise kord - kui NN ei vabasta kinnistut, sellel asuvaid hooneid ja rajatisi vabatahtlikult, siis tõsta ta välja kinnistult, sellel asuvatest hoonetest ja rajatistest.
19.Pooled ei vaidle ka selle üle, et sundenampakkumise akti täitmiseks on algatatud täitemenetlus täiteasjas nr 025/2015/854. Täitemenetlust viib läbi kohtutäitur Kaire Põlts. Kohtutäitur on täiteasjas käsitlenud võlgnikena kõiki kinnisasja väidetavalt kasutavaid isikuid, sh hagejat.
20.Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja valdab kinnisasja seaduslikul alusel ehk kas tal on kehtiv üürileping, mis välistab täitedokumendi täitmise (st kas sundtäitmine täiteasjas nr 025/2015/854 on lubatav).
21.Nõustuda ei saa hageja väitega, et üürileping on kehtiv, kuna kostja oli enampakkumise ajal sellest teadlik. Asjaolu, et enampakkumise ajaks oli avaldatud üürilepingu olemasolu, ei välista seda, et üürileping on tühine. Õige ei ole ka kostja seisukoht, et üürileping on tühine käsutuskeelu rikkumise tõttu ehk põhjusel, et hageja ei küsinud üürilepingu sõlmimiseks kostja kui teise kaasomaniku nõusolekut. Teise kaasomaniku nõusoleku puudumine ei muuda üürilepingut tühiseks.
22.Väidetav üürileping on sõlmitud tagantjärele ja näilikult, eesmärgiga vältida sundtäitmise läbiviimist. 20.02.2004 üürileping Kopliranna 13 asuva kinnisasja üürimiseks on näilik tehing ja seega tühine järgmistel põhjustel.
23.Üürilepingu p 2 kohaselt on leping sõlmitud perioodiks 20.02.2004-20.02.2104 ehk 100 aastaks ning paralleelselt ka üürnike elueaks, st kui 100 aasta möödumisel on mõni üürnik veel elus, pikeneb leping tema surmani. Arvestades asjaolu, et tegu on eluruumide üürilepinguga, milliseid sõlmitakse tavapäraselt mõnest kuust mõne aastani, ei ole eluliselt usutav, et üürnik ja üürileandja oleksid tahtnud lepingu sõlmimisega tegelikkuses tuua kaasa tagajärje – üürilepingu sõlmimise kehtivusega 100 aastat. Koosmõjus kohtu poolt järgnevalt tuvastatud asjaoludega (millest nähtub lepingu ebaproportsionaalset üürileandjat kahjustav iseloom), viitab juba ainuüksi lepingu tähtaeg selgelt sellele, et lepingupooltel puudus tegelik tahe lepingus märgitud õiguslikke tagajärgi kaasa tuua.
24.Üürilepingu p 11 kohaselt on üüri suuruseks 30 krooni inimese kohta ehk kokku 150 krooni – s.o. 9,59 eurot kuus. Üürile ei lisandu kõrvalkulusid. Sealjuures võimaldab lepingu p 13 üüri suurust muuta vaid poolte kokkuleppel üks kord kahe aasta jooksul ja mitte rohkem kui 5 % - st sisuliselt on üüri tõstmine lepingu kehtivuse ajal võimatu. Põhja-Tallinnas asuvate kolmetoaliste korterite üürihinnad on 2015-2016 aastal kinnisvaraportaali kv.ee andmetel 300 - 890 eurot kuus, kusjuures Kopliranna piirkonnas asuvate korterite minimaalseks üürihinnaks on 4,44 eurot ruutmeetri kohta. Üüritud eluruumi pindala on hageja väidete ja üürilepingu kohaselt 60 m2 ja kostja väidete kohaselt 79,2 m2. Kui lähtuda pinna suurusest 60 m2, teeks see üürihinnaks vastavalt minimaalselt 4,44*60= 266,40 eurot. Üürnikud kasutavad ka eluruumide juurde kuuluvat kinnistut (kokku 1398 m2).
25.Isegi kui lähtuda hageja tõendamata väidetest, et eluruum oli keskmisest kehvemas seisukorras, ei ole eluliselt usutav, et pooled soovisid reaalselt sõlmida üürilepingu üüri suurusega 9,59 eurot kuus, mis on antud madalaimast sarnase piirkonna üürist enam kui 25 korda väiksem. Üldteadaolevalt ei ole üüri suurus viimase 10-15 aasta jooksul sedavõrd oluliselt muutunud, et 2004.a oleks antud piirkonna üüri suurus olnud oluliselt erinev kostja poolt välja toodud 2015-2016. aastate üüripakkumistes kirjeldatust. Ei ole eluliselt usutav, et 2004.a oleks olnud võimalik üürida enam kui 1300 m2 suurust kinnisasja ja sellel asuvat vähemalt 60 m2 eluruumi Põhja Tallinnas ligikaudu 10 euro eest. Üürnikul puudus kohustus tasuda kõrvalkulusid (mis üüri suurust arvestades üüri summat eelduslikult ületavad) ja lepingu p 11 annab üürnikule õiguse tellida üürnikul lasuva kinnistu hooldamise kohustuse (muru pügamine ja puude lõikamine) täitmiseks üürileandja kulul vastavaid teenuseid kolmandatelt isikutelt. Seega on tõenäoline, et lepingu reaalse kohase täitmise korral maksaks üürileandja üürnikule üüritud asja kasutamise eest sisuliselt peale. Selliste õiguslike tagajärgede reaalse kaasatoomise soov ei ole eluliselt usutav, mistõttu leping on suunatud vaid õigusnäivuse kaasatoomisele.
26.Üürileandjapoolse lepingurikkumise korral võimaldab lepingu p 30 üürnikul nõuda üürileandjalt lepingu rikkumise eest leppetrahvi 50 000 krooni, samas kui üürileandja saab üürnikupoolse rikkumise korral leppetrahvi nõuda vaid 5000 krooni. Esiteks ei ole leppetrahvid proportsioonis üüri suurusega, mis näitab, et poolte tahe ei olnud tegelikkuses suunatud sellise lepingu sõlmimisele. Teisalt erinevad ka üürniku ja üürileandja
leppetrahvid omavahel kümme korda ja ei ole eluliselt usutav, et üürileandja oleks reaalselt soovinud sellise tagajärje kaasatoomises kokku leppida ning niisugustel tingimustel lepingut sõlmida. See on üürileandjat ebaproportsionaalselt ja ebamõistlikult kahjustav tingimus, mis viitab selgelt asjaolule, et pooled ei soovinud sellist tingimust lepinguga kaasa tuua ning üürileping on näilik tehing.
27.Üürileandja võib lepingu p-de 22-25 kohaselt lepingu enne 100 aasta möödumist üles öelda vaid üürniku olulise lepingurikkumise korral või juhul, kui ta muretseb üürnikele uue samaväärse eluaseme. Üürnik võib aga p 21 kohaselt lepingu sõltumata põhjusest üles öelda, teatades sellest 3 kuud ette. Poolte õigused on täielikult tasakaalust väljas ja näitavad, et pooled ei soovinud tegelikkuses lepingu sõlmimisega selliseid tagajärgi kaasa tuua.
28.Lepingu p 32 näeb ette, et kokkuleppe mittesaavutamise korral lahendatakse vaidlused Harju Maakohtus. Üürilepingu sõlmimise ajal (aastal 2004) allusid taolised vaidlused Tallinna linnakohtule. See säte eraldiseisvana ei muuda tehingut näiliseks, kuid süvendab kohtu veendumust, et leping on sõlmitud tagantjärele, sooviga koormata kinnisasja kasutuslepinguga, millest vabanemine oleks uuele üürileandjale võimalikult raske.
29.Lähikondsete vahel sõlmitud tehingute sisu tuleb näilike tehingute kontekstis hinnata eriti kriitiliselt, kuivõrd lähikondsetel on üldjuhul suuremad võimalused sissenõudjat kahjustavate tehingute sõlmimiseks – lähikondsed tegutsevad valdavalt ühistest majanduslikest huvidest lähtuvalt. Käesoleval juhul on lepingu pooled sõlminud tehingu ebamõistlikel tingimustel selleks, et sissenõudja huve teadlikult kahjustada. Ühtlasi ei ole eluliselt usutav, et NN hageja ema ja teiste kinnisasja valdajate vanaemana sõlmis hageja ja hageja lastega ehk enda lapselastega (kes üürilepingu sõlmimise hetkel olid 7-, 10- ja 11aastased) üürilepingu oma elukoha kasutamiseks, küsides neist igaühelt ka selle eest raha.
30.Hageja väited selle kohta, et kostja pidi olema üürilepingu olemasolust teadlik juba aastaid tagasi, on paljasõnalised ja tõendamata. Kohus on otsuses tsiviilasjas nr 2-13-13160 põhjalikult analüüsinud poolte huve erinevate kaasomandi lõpetamise viiside ja ka selle väärtuse osas. Viidatud kohtulahendis puudub viide sellele, et kinnisasi oleks koormatud üürilepinguga (mis oleks mõjutanud kaasomandi osa eest saadavat võimalikku hüvitist ja võimalik, et ka kaasomandi jagamise viisi). Kostja ei saa tõendada negatiivset asjaolu (seda, et hageja ei olnud teda üürilepingu olemasolust enne 2015. a teavitanud). Hageja teavitas kostjat üürilepingu olemasolust alles 2015.a, peale kaasomandi kohtuvaidluse lõppu. See kinnitab kohtu veendumust, et leping on sõlmitud mitte aastal 2004, nagu see on dateeritud, vaid aastal 2015, sooviga takistada kostjal enda õigusi teostada. Seda tõendab ka ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt, millega NN on üle andnud ja MM vastu võtnud üüritud ruumid ning nende võtmed alles 04.02.2015. See kinnitab kohtu veendumust, et üürilepingu pooltel puudus tahe sõlmida üürilepingut 2004.a tähtajaga 100 aastat ja tegelikkuses on leping sõlmitud alles 04.02.2015.
31.Kohus ei viinud läbi ekspertiisi, et tuvastada üürilepingu sõlmimise aega. Seda põhjusel, et Eesti Kohtuekspertiisi Instituudilt saadud info kohaselt ei ole allkirja kirjutamise aega sisuliselt võimalik välja selgitada. Üürilepingu tühisus on tuvastatav selle konkreetset paberil vormistamise aega tuvastamata (ilma ekspertiisita) – selle sisust tulenevalt. Samas ei saa nõustuda hageja seisukohaga, et kuivõrd tema poolt esitatud skaneeritud üürilepingust nähtuvalt on see dateeritud 20.02.2004, on leping ilmselgelt sel kuupäeval ka reaalselt allkirjastatud. Miski ei takistanud üürilepingu pooli märkimast hiljem sõlmitud lepingule varasemat kuupäeva.
32.Hageja ei ole üüri tasumist tõendanud. Hageja hinnangul on väited tõendatud MM 04.04.2016 menetlusdokumendis esitatud seisukohtade ja sellele lisatud maksekorraldustega, kust nähtuvad rahalised ülekanded NN pangakontole aastatel 2008,
2009 ja 2010. MM selgitused ja tõendid on esitatud vastuseks kostja vastuhagile, mis on eraldatud eraldiseisvaks tsiviilasjaks nr 2-17-545. TsMS § 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised. Menetluse välised isikud tõendeid esitada ei saa. Kuivõrd MM ei ole käesoleva asja menetlusosaline ja hageja ei ole esitanud tema seisukohti ja selle lisasid kohtule dokumentaalsete tõenditena, ei saa kohus arvestada ka tema seisukohtade kui tõendiga. Samuti ei saa kohus rajada lahendit MM poolt esitatud tõenditele. Vastuhagi materjalid on käesoleva tsiviilasja toimikus vaid informatiivsuse kaalutlustel ja need ei moodusta tõendite mõttes käesoleva tsiviilasja materjale. Isegi, kui MM 04.04.2016 menetlusdokumendi juures olevad maksekorraldused oleks dokumentaalsete tõenditena esitanud hageja, ei oleks nendega võimalik tõendada üürilepingu reaalset täitmist ja üüri tasumist. Ülekanded on tehtud üürilepinguga mittehaakuvates summades ja mistahes selgituseta. Neid ei saa seostada konkreetsete üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisega. Seega on üürilepingu täitmine üüri tasumise näol tõendamata. See asjaolu kogumis lepingu tingimustega näitab, et pooled ei soovinudki enda vahel sõlmitud lepinguga kaasa tuua pooltele siduvat üürisuhet.
33.TsÜS § 89 lg-s 3 on sätestatud, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Poolte tegelik tahe oli suunatud tasuta kasutamise lepingu sõlmimisele Kopliranna 13 asuva kinnisasja suhtes, kuna kaasomanik NN lubas hagejal ja PP enda kinnisasja kasutada ja kostja ei ole vaidlustanud, et vähemasti MM seda reaalselt ka kasutas. Kuivõrd kohus tuvastas, et pooled ei soovinud kaasa tuua asja kasutamise eest tasu maksmise kohustust ja tasu reaalset maksmist ei ole asjas ka tõendatud, tuleb leping lugeda tasuta kasutamise lepinguks VÕS § 389 mõttes. TMS ei sätesta tasuta kasutamise lepingu üleminekut asja omandajale ja vastav õigus lõppeb parima pakkumise parimaks tunnistamisega. Tasuta kasutamise leping sundtäitmise käigus uuele omanikule üle ei lähe. Seega puudub hagejal õiguslik alus kostjale kuuluva kinnistu valdamiseks ja täitemenetlus valduse üleandmiseks kostjale on õiguspärane.
34.Hageja on alternatiivselt leidnud, et üürileping on lisaks näilisusele TsÜS § 86 lg 1 alusel tühine, kuivõrd see on vastuolus heade kommetega. Riigikohus on selgitanud, et tehing ei saa olla samaaegselt näilik tehing ja ka heade kommetega vastuolus olev tehing (vt Riigikohtu lahendeid tsiviilasjades nr 3-2-1-13-06, p 37; 3-2-1-80-05, p 21). Kohus oleks analüüsinud üürilepingu vastuolu heade kommetega juhul, kui kohus oleks olnud seisukohal, et pooled soovisid end reaalselt siduda üürileandjale kahjuliku üürilepinguga 100 aastaks. Kuivõrd leping oli tühine, ei ole vaja analüüsida, kas kostja on üürilepingu kehtivalt üles öelnud, kuivõrd üles öelda on võimalik vaid kehtivat üürilepingut.
35.Hageja ei valda asja õiguse alusel, mis ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud. Seega on kohtutäituril õigus kinnisasi hagejalt välja nõuda. Täitemenetlus täiteasjas nr 025/2015/854 on seaduslik ja lubatav.
Apellatsioonkaebus
36.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada, saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks või teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
37.Maakohus kohaldas põhjendamatult TsÜS § 89 lg-t 1. Maakohus ei tuvastanud nõuetekohaselt, et üürilepingu pooled ei soovinud üürilepingu sõlmimisel just nende õiguslikke tagajärgete loomist, mis on üürilepingus kirjas. Kuna maakohus ei pidanud vajalikuks tehingu näilikkuse põhistamiseks üürilepingu koostamise aega tuvastada, siis
jääb arusaamatuks üürilepingu tagantjärele koostamisele tuginemine kohtuotsuses. Järeldused üürilepingu tagantjärele koostamise kohta ei tugine asjas kogutud tõenditele.
38.Nõustuda ei saa maakohtuga, et üürileping on oma sisult nii olulisel määral üürnikku soosiv, et ei ole eluliselt usutav, et üürileandja oleks tegelikkuses nii kahjustavatel tingimustel üürilepingu sõlminud. Asjaolust, et üürilepingu sätted on ebaproportsionaalselt üürileandjat kahjustavad, ei tulene, et üürilepingu pooled vastavaid õiguslikke tagajärgi ei soovinud. Pooled soovisid neid tagajärgi, mis on lepingus kirjas. Kuigi maakohtu järeldus üüri tasumata jätmise kohta ei ole asjas kogutud tõenditega kooskõlas, siis lepingu väidetava täitmata jätmisega ei saa lepingu näilikkust põhistada.
39.Kostja ei esitanud ühtegi tõendit lepingu tagantjärgi koostamise tõendamiseks. Ei nähtu, mis tõendile toetudes maakohus järeldas, et leping koostati tagantjärgi. Üllatuslik on maakohtu viide 04.02.2015 dateeritud ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktile, millega NN on üle andnud ja MM vastu võtnud võtmed ning eluruumi. Nimetatud dokumendist tegi maakohus põhjendamatu järelduse, et NN andis eluruumi üle peaaegu 11 aastat peale üürilepingu sõlmimist. Akti koostamise eesmärgiks oli vältida NN väljatõstmist kinnistult kohtutäituri poolt. Maakohus ei küsinud hageja seisukohta aktile. Maakohus andis tõendile tähenduse, mis erineb mõlema poole poolt omaks võetud tähendusest.
40.Põhjendamatud on maakohtu järeldused tulenevalt tsiviilasjas nr 2-13-13160 avaldatud asjaoludest. Osundatud tsiviilasja esemeks oli kaasomandi lõpetamine, mistõttu on arusaamatu, millisel eesmärgil oleks NN-l olnud vajalik esitada kohtutoimikusse 20.02.2004 üürileping. Põhjendamatud on maakohtu väited, et üürileping oleks mõjutanud kaasomandi osa eest saadavat võimalikku hüvitist ja kaasomandi jagamise viisi.
41.Tsiviilasjas nr 2-13-13160 esitatud hagis palus YY määrata, et enampakkumise akti alusel kuuluvad koos kostjaga väljatõstmisele kõik NN-ga koos elavad või tema loal kinnistut või selle asuvaid hooneid kasutavad isikud. Sellega on tõendatud asjaolu, et juba tsiviilasja nr 2-13-13160 menetlemise ajal teadis kostja kinnisasja koormamisest kolmandate isikute õigustega. 28.01.2015 vara kordusenampakkumise aktis on märgitud, et enampakkumisel müüdav kinnisasi on koormatud üürilepinguga, mis on sõlmitud 20.02.2004 ja lõpeb 2104.a.
42.Nõustuda ei saa maakohtu järeldusega, et tehingu näilisust kinnitab ka üürilepingu p 32, mis näeb ette, et kokkuleppe mittesaavutamise korral lahendatakse vaidlused Harju Maakohtus, kuigi üürilepingu sõlmimise ajal (aastal 2004) allusid taolised vaidlused Tallinna linnakohtule. Üürilepingu koostamisel võeti aluseks üürilepingu näidis, kus kohtualluvusena oli märgitud Harju Maakohus. Maakohus rikkus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud kohustust põhjendada kohtuotsuses, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega.
43.Hageja esitas kohtule 29.02.2016 üürilepingu skaneeritud failid ja selgitas, et dokumendi sõlmimise järel oli käsitletav üürileping skaneeritud elektroonilise kasutamise eesmärgil. Skaneeritud failid on dateeritud 03.03.2004. Maakohus ei selgitanud, kuidas 03.03.2004 loodud faili (loomise data on märgitud faili atribuutides) oleks olnud võimalik luua hilisemal ajal.
44.Üürilepingu näilikkuse põhistamisel viitas kostja asjaolule, et hageja ei tõendanud, et alates 2004.a on üüri tegelikult tasutud. Käsitletud asjaolu tõendamiskoormus lasus kostjal ehk isikul, kes üüri mittetasumise väite esitas. Maakohus on tõendamiskoormuse jaganud ebaõigesti. 04.04.2016 menetlusdokumendile on lisatud maksekorraldused, kust nähtuvad rahalised ülekanded NN pangakontole aastatel 2008, 2009 ja 2010. Maakohus jättis need tõendid alusetult arvestamata. MM esitas selgitused ja tõendid ajal, kui ta oli tsiviilasja nr
2-16-999 menetlusosaline. Esitatud dokumendid ei kaota tõendite staatust ainuüksi põhjusel, et pärast nende esitamist eraldati kostja vastuhagi eraldiseisvaks tsiviilasjaks. Ebamõislik oleks olukord, kui kohtutoimikus juba olevad tõendid tuleks uuesti esitada ainuüksi selleks, et lugeda need menetlusosalise poolt esitatuks. Maakohus oleks pidanud selgitama menetluslikku olukorda.
45.Kohtule avaldatud asjaolude põhjal ei saa teha järeldust, et üürilepingu sõlminud pooled vastavate õiguslike tagajärgede saabumist ei soovinud. Maakohtu menetluses ei olnud vaidlust selles, et alates 2004.a kasutasid kinnistut oma elukohana üürilepingus märgitud isikud. Tõendatud on asjaolu, et osa üürnikest ei olnud üürileandja perekonnaliikmed (MM). Kohtule on esitatud tõendid, mille alusel saab tuvastada üürilepingu tingimuste täitmist (üüri tasumine NN pangakontole aastatel 2008, 2009 ja 2010, MM selgitused üüriruumidesse kolimise ja sularahaga tasumise kohta). Seega õigussuhete vormistamine üürilepinguna on kohane ja vastab õigussuhete iseloomule. Pikaajalise tähtajaga üürilepingu sõlmimine oli põhjendatud soovist tagada erivajadustega üürnikele (MM ja UU) võimalus kasutada ruume nende elu jooksul. Maakohtu väited liiga madala üüri kohta ei ole asjakohased. Kostja oleks pidanud üürihindade tõendamiseks esitama andmed 2004.a ja sarnase objekti kohta. Maakohus ei põhjendanud, miks ta hageja vastuväidetega ei nõustunud. Üür vastab 2004.a üüritasemele, kusjuures kostja ei ole alternatiivset arvestuse metoodikat pakkunud ega põhistanud metoodika asjakohasust. Maakohus rikkus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud kohustust põhjendada kohtuotsuses, miks ta ülalnimetatud hageja väitega ei nõustunud.
46.Mõistlik ja põhjendatud ei ole ebaproportsionaalselt suurte menetluskulude hagejalt väljamõistmine. Põhjendamatu on nii lepingulise esindaja ajakulu kui ka tunnitasu suurus. Vastused apellatsioonkaebusele
47.Kostja ja kolmas isik vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
48.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise kohta on lõppjärelduses õige ja otsuse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
49.Vaidlust ei ole asjaolude üle, et Harju Maakohtu 29.05.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-13-13160 (jõustunud 01.07.2014) otsustati lõpetada Tallinnas Kopliranna 13 asuva kinnistu kaasomand ja müüa kinnistu kaasomanike NN ja YY (käesolevas asjas kostja) vahelisel enampakkumisel. Enampakkumise võitis kostja. Vara kordusenampakkumise aktis on märgitud, et kinnisasi on koormatud eluruumi üürilepinguga, mis on sõlmitud 20.02.2004 ja lõpeb 2104.a ning mille pooled on võlgnik-üürileandja NN ja üürnikud XX (uue nimega XX, praeguses asjas hageja), MM, UU, KK ja EE. Kohtuotsuse kohaselt oli NN kohustatud andma kinnistu ning sellel asuvad hooned ja rajatised kostja otsesse valdusesse üle ja kui ta seda vabatahtlikult ei tee, tõsta ta välja kinnistult, sellel asuvatest hoonetest ja rajatistest. Enampakkumise akti täitmiseks alustas kohtutäitur Kaire Põlts täitemenetlust täiteasjas nr 025/2015/854. Täitetoimingu sisuks on väljatõstmine kinnistult Kopliranna 13, Tallinnas, sh sellel asuvatest hoonetest ja rajatistest. Kohtutäitur on täiteasjas käsitlenud võlgnikena kõiki kinnisasja väidetavalt kasutavaid isikuid, sh hagejat.
50.Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja valdab kinnisasja seaduslikul alusel, st kas on olemas kehtiv üürileping, millest tulenevad üürileandja õigused ja kohustused läksid VÕS § 291 lg 1 alusel NN-lt uuele üürileandjale, s.o kostjale üle, mis välistab täitedokumendi täitmist.
51.Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et vaidlusalune leping on TsÜS § 89 lg 1 tähenduses näilik tehing, millega sooviti varjata kinnisasja osa ja selle juurde kuuluvate eluruumide tasuta kasutamist ning mis on TsÜS § 89 lg 2 alusel tühine. Kuna lepingut saab pidada tasuta kasutamise lepinguks VÕS § 389 tähenduses, millest tulenevad kohustused ei läinud kostjale üle, puudub hageja valdusel õiguslik alus ja täitemenetlus kinnistu väljanõudmiseks on lubatav.
52.Samas leiab ringkonnakohus, et asjaolu, kas vaidlusalune leping sõlmiti 2004.a, nagu on märgitud lepingus, või 2015.a enne enampakkumist, nagu leidis maakohus, ei oma TsÜS § 89 lg 1 järgi tehingu näilikkuse hindamisel tähendust. Vara kordusenampakkumise ajaks oli leping esitatud kohtutäiturile ja see oli omaniku vahetumise ajal olemas. Kuna maakohtu otsuse põhjendused lepingu sõlmimise aja kohta ei ole asjakohased, tuleb need jätta otsusest välja ja seetõttu ei käsitle ringkonnakohus sellekohaseid apellatsioonkaebuse väiteid, mis moodustavad apellatsioonkaebuse põhilise sisu.
53.Muus osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
54.Maakohus põhjendas piisavas ulatuses, miks ta leidis, et pooled ei soovinud lepingu sõlmimisel selliste õiguslike tagajärgede loomist, mis on kirjas nn üürilepingus. Kohus analüüsis põhjalikult vaidlusaluse lepingu tingimusi ja leidis põhjendatult, et leping ei vasta üürilepingu tunnustele. Leping on üürileandjale sedavõrd kahjulik ja üürnikele kasulik, et lepingus avaldatud tahtele vastavate õiguslike tagajärgede soovimine ei ole eluliselt usutav. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga.
55.Riigikohus on leidnud, et kinnisasja tasuta kasutamise lepinguteks võivad olla mh ka sümboolse üüriga üürilepingud (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-122-15, p 20). Maakohus leidis õigesti, et arvestades eluruumi ja kinnistu osa suurust, on lepingus märgitud üürisumma sümboolse suurusega. Hageja ei ole esitanud tõendeid, mis kinnitaks vastupidist, st et lepingus märgitud üüri suurus oli vastavuses 2004.a sarnaste kinnistute osade üüri suurusega. Maakohus arvestas muu hulgas õigesti ka asjaolu, et üüri suurust on lepingu järgi võimalik 100 aasta jooksul muuta üksnes üürileandja ja üürnike kokkuleppel, st sisuliselt on selle muutmine võimatu. Hageja ei ole kohtumenetluses toonud välja, et üüri lepingujärgset suurust oleks muudetud.
56.Ekslik on apellatsioonkaebuse väide, et kostja oleks pidanud tõendama üürnike poolt üüri mittemaksmist. Kostja ei oleks saanud sellist negatiivset asjaolu millegagi tõendada. Maakohus jagas tõendamiskoormise õigesti ja leidis põhjendatult, et hageja oleks pidanud tõendama asjaolu, et üürnikud on üürileandjale üüri maksnud. Hageja seda ei teinud. Ühe üürniku MM poolt kostja vastuhagile (eraldatud iseseisvaks menetluseks) esitatud vastusele lisatud maksekorraldusi ei palunud hageja käesolevas asjas oma väidete tõendamiseks tõenditena asja juurde võtta ja maakohus ei ole seda ka teinud. Maakohus leidis põhjendatult, et isegi juhul, kui hageja oleks soovinud neid tõendina esitada, ei ole nendega võimalik üüri tasumist tõendada. Aastatel 2008-2010 MM poolt tehtud 5 ülekannet (I kd lk 153-157) ei ole võimalik seostada üürilepingu ja selle täitmisega. Samuti ei ole MM vastus vastuhagile käesolevas asjas dokumentaalseks tõendiks, nagu hageja leiab. Ringkonnakohus jagab maakohtu veendumust, et pooled tegelikult üürisuhet ei soovinud.
57.Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks ka menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas.
58.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire.
59.Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud. Maakohus hindas kostja ja kolmanda isiku esindajate menetluskulusid ja leidis, et esindajate toimingud olid vajalikud ja põhjendatud ning arvestades menetlusdokumentide mahtu ja asja keerukust on samuti põhjendatud toimingute ajakulu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga. Tegemist oli keskmise keerukuse ja mahuga kohtuasjaga ning õigusteenuse osutamiseks kulunud aja ümberhindamise aluseks ei saa olla üksnes teise menetlusosalise üldsõnaline arvamus, et ajakulu on põhjendamatult suur.
60.TsMS § 175 lg 1 alusel hindab kohus kaalutlusõiguse alusel ka esindaja ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Ringkonnakohtu hinnangul põhjendas maakohus piisavalt oma seisukohta, et kostja lepinguliste esindajate tunnitasu 104 eurot (käibemaksuta) ja kolmanda isiku esindajate tunnitasu 120 eurot (käibemaksuta) on mõistliku suurusega. Riigikohus on leidnud, et ka õigusteenuse tunnihind 165 eurot (ilma käibemaksuta) ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt lahendit nr 3-2-1-131-16). Apellatsioonkaebuse üldsõnaline vastuväide esindajate tunnihindade suuruse kohta ei anna alust kostja ja kolmanda isiku esindajate tunnihinna arvestamiseks väiksemas suuruses. Maakohtu poolt välja mõistetud õigusabikulud katavad ringkonnakohtu arvates mõistlikult kostja ja kolmanda isiku õiguste efektiivseks kaitseks tehtud kulutusi.
61.Eeltoodud asjaoludel leiab ringkonnakohus, et maakohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1).
62.Ringkonnakohtu 04.01.2018 määrusega jätkati hagejale menetlusabi andmist ja ta vabastati apellatsioonkaebuselt riigilõivu 300 euro tasumisest. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb hagejalt eelnimetatud suuruses riigilõiv TsMS § 179 lg 1 ja § 190 lg 4 alusel riigituludesse välja mõista. TsMS § 179 lg 5 järgi tuleb see summa riigituludesse tasuda 15 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest ja kui hageja viivitab tasumisega, tuleb tal tasuda viivist kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).
63.Kostja ei esitanud ringkonnakohtule avaldust menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks. Kolmanda isiku avalduse kohaselt on tema menetluskuludeks apellatsioonimenetluses õigusabikulud suurusega 1866 eurot (käibemaksuga). Esindajatel kulus menetluskulude nimekirja kohaselt apellatsioonkaebusega tutvumiseks ja vastuse koostamiseks 12 tundi 20 minutit. Esindajate keskmine tunnitasu on 126 eurot (käibemaksuta), s.o 151,20 eurot käibemaksuga.
64.Ringkonnakohus leiab, et kolmanda isiku lepinguliste esindajate toimingud on vajalikud ja põhjendatud, kuid vähendada tuleb toimingute ajakulu. Ringkonnakohus arvestab asjaolu, et kolmandat isikut esindasid maakohtus ja apellatsioonimenetluses samad esindajad. Seega olid nad asja materjaliga tuttavad. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebusega tutvumiseks ning vastuse koostamiseks on põhjendatud ja vajalik ajakulu 8 töötundi, mis kuulub hageja poolt hüvitamisele. Esindajate tunnihind 151,20 eurot (käibemaksuga) on mõistliku suurusega. Seega kuulub hageja poolt kolmandale isikule hüvitamisele apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulu 1209,60 eurot (8x151,20), mis tuleb hagejalt
kolmanda isiku kasuks välja mõista. Kolmanda isiku taotluse alusel märgib ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel otsuses, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
65.Maakohus andis 19.01.2016 kohtumäärusega hagejale riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud. Hagejat esindas maakohtus advokaat Aleksei Vassiljev, kes jätkas esindamist ka apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohus jätab hagejale riigi poolt määratud esindaja kulud riigi kanda. Ringkonnakohus otsustab riigi õigusabi tasu suuruse ja selle maksmise eraldi määrusega. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
Indrek Parrest
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.