Hageja: osaühing Hausman & Toran (registrikood 10332973), lepinguline esindaja advokaat Annika Tõlgo Kostja: Korteriühistu Tuvi 12 (registrikood 80359100), lepinguline esindaja vandeadvokaat Andreas Veeret
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 06.03.2018 ja 05.06.2018
RESOLUTSIOON
Jätta hagi läbi vaatamata Tuvi 12 väikese parkla osas omandiõiguse rikkumisest hoidumiseks kohustamiseks, seoses hagi osalise tagasi võtmisega. Jätta kostja taotlus muus osas hagi läbi vaatamata jätmiseks rahuldamata. Jätta osaühing Hausman & Toran hagi Korteriühistu Tuvi 12 vastu suures väliparklas aadressil Tuvi 12, Tallinn omandiõiguse edasisest rikkumisest hoidumise kohustamiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:
4.1.Menetluskulud jätta hageja kanda.
4.2.Rahuldada kostja taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt ja määrata hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks menetluskulud summas 2694 eurot.
2-17-8996 jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Hageja nõuded ja seisukohad
1.Osaühing Hausman & Toran (hageja) esitas hagi Korteriühistu Tuvi 12 (kostja) vastu omandiõiguse edasisest rikkumisest hoidumise nõudes.
2.Hageja palub kohustada kostjat hoiduma edaspidisest hageja omandiõiguse rikkumisest suures väliparklas aadressil Tuvi 12, Tallinn ning keelata KÜ-l Tuvi 12 teostada suures väliparklas aadressil Tuvi 12, Tallinn hageja ainukasutuses olevatel parkimiskohtadel parkimiskohtade märgistustöid.
3.Hageja on korteriomandi Tuvi 12- 1/31, Tallinn omanik. Registriosa III jakku on kantud korteriomandite mõtteliste osade valdamise ja kasutamise kord vastavalt 01.04.2002 lepingu punktile 7.5.
4.Hageja väitel on hagejal 01.04.2002 kokkuleppe kohaselt õigus kasutada plaanil nr 5 märgitud parkimiskohti tähistatud numbriga 1/31. Parkimiskohtade arvu kokkuleppes kokku lepitud ei ole, seega ei tulene kokkuleppest, et suures parklas võib olla ainult 26 parkimiskohta. Suures väliparklas on 3 parkimiskohta korteriomandite 1/6, 2/2 ja 3/2 kasutuses. Seega ülejäänud parkimiskohad suures väliparklas on hageja kasutuses. Hageja joonis maha 33 parkimiskohta.
5.Kostja laskis 01.06.2017 hageja kasutuses olevad parkimiskohad ümber joonida. Endise 33 parkimiskoha asemele tehti 26 parkimiskohta. Selliselt on kostja piiranud hageja võimalust väliparklat kasutada. Hageja selgitab, et ta ei piira suure ega väikse väliparkla kasutusega kuidagi kostja ega suure väliparkla 3 parkimiskoha ainukasutaja õigusi. Samuti pole piiratud teiste kaasomanike õigused.
6.Hageja laskis 19.06.2017 suurde väliparklasse uuesti joonida 33 kohta. Hageja on kindel, et kostja üritab uuesti parkimiskohtade arvu omavoliliselt vähendada.
7.Tuvi 12 väliparklate näol ei ole tegemist nn avalikkusele ligipääsetavate parklatega, kuna väliparklasse saab siseneda ainult puldiga väravat avades, mistõttu sellele ei kohaldu kostja poolt viidatud standard. Kokkuleppes ei ole kokku lepitud, et standard kohalduks.
8.Hageja ei nõustu sellega, et suure väliparkla näol oleks tegemist rajatisega, mis üldse vajaks kasutusluba. Parkla ei ole ehitis.
9.Kostja poolt viidatud ehitusprojekti seletuskiri ei ole kaasomanike vahelise kokkuleppe osaks ega selle lisaks, mistõttu ei ole võimalik sellest lähtuda.
10.Kostja pole tõendanud, et praod Tuvi 12 maa-aluses parklas on tekkinud suurema kasutuskoormuse tõttu. Suures väliparklas pole kunagi nii palju autosid, et see oleks täis.
11.Hageja ostis Tuvi tn 12 väliparklates asuvad parkimiskohad AS Estam (pankrotis)
2 (10)
2-17-8996 pankrotihalduri Kalev Mägi poolt korraldatud enampakkumiselt. Ametlikes Teadaannetes 09.04.2010 avaldatud enampakkumisteate kohaselt vastavalt notariaalsele kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise korra kokkuleppele 01.04.2002.a. on kinnistu omanikul õigus kasutada maatükil paikneva väliparkla kohti, mis on märgitud lepingu lisa nr 8 ja tähistatud plaanil nr 5 numbriga 1/31. Seega ei olnud enampakkumisteates konkreetselt ära märgitud, kui palju parkimiskohti ostjale ehk hagejale jääb.
12.Enne hageja poolt Tuvi 12 asuvate parklakohtade omandamist sõlmitud rendilepingute kohaselt oli õiguseellase poolt suures väliparklas välja renditud 33 parkimiskohta.
13.Hagejalt ei ole alates 2010.aastast nõutud 01.04.2002 kokkuleppe täitmist. Hageja näeb Marge Lillepalu poolt 21.10.2010 saadetud e-kirja kohtumenetluses esimest korda. Kostja vastuväited
14.Kostja palub jätta hagi läbi vaatamata. Hageja on esitanud hagi vale kostja vastu. Töid teostas AS Signaal. Lisaks on hageja sisustanud kostja rikkumise KÜ juhatuse liikme tegevuse läbi. Täiendavalt märgib kostja, et kaasomanike vahelises suhtes ei saa negatoorhagi esitada.
15.Alternatiivselt palub kostja jätta hagi rahuldamata.
16.Tuvi 12 kinnistul asub 2 väliparklat – 26-kohaline ja 9-kohaline. Korteriomandi Tuvi 121/31 kasutusse jäeti kokkuleppe kohaselt 35-st kohast 32 parkimiskohta (23 kohta suures parklas ja üheksa kohta väikeses parklas). Suures parklas jäid 3 parkimiskohta korteriomandite 1/6, 2/2 ja 3/2 kasutusse.
17.Hageja rikub kokkulepet süstemaatiliselt. Hageja joonis maha lubatud 26 koha asemel 35 kohta (33 kohta hagejale). Korteriomanikud võtsid 30.05.2017 vastu otsuse, millega kohustati hagejat järgima kokkuleppe tingimusi. 01.06.2017 joonis AS Signaal suures väliparklas nõuetekohased parkimiskohad.
18.Kostjale teadaolevalt puudub suurel väliparklal kui rajatisel ehitusseadustiku § 50 järgne kasutusluba. Seega ei ole väliparkla kasutamine hageja soovitud viisil lubatud.
19.Hageja joonitud parkimiskohtade mõõtmed ei vasta kehtivatele standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“ (Laius 2,4 m, pikkus 4,5 m, kõnniteel jalakäijatele jäetud ala 0,5 m). Analoogne õigusvastane olukord esines suures väliparklas ka enne 01.06.2017 märgistustöid. Seda kinnitab ainuüksi hageja poolt omaks võetud asjaolu, et enne 01.06.2017 kasutas hageja suures väliparklas 35 parkimiskohta. Sellise arvu parkimiskohtade puhul ei ole füüsiliselt võimalik järgida Standardist tulenevaid mõõtmeid, sh nõudeid parkimiskohtade laiusele.
20.Parkimiskohtade arv ja asetus ei ole mitte juhuslik, vaid põhineb mh koormusarvutustel. 26 parkimiskohta on ette nähtud ka ehitusprojektis, mille aluseks on koormusarvutused (väliparkla all asub maa-alune parkla). Hageja lubatud suurema väliparkla kasutuse tõttu on maa-aluse parkla lakke tekkinud praod.
21.01.06.2017 märgistustööd teostati selliselt, et tööde järel oli suures väliparklas 26 parkimiskohta ning parkimiskohtade asetus vastas Kokkuleppe lisas nr 8 toodud plaanil nr 5 märgitule (samuti ehitusdokumentatsioonile). Järelikult taastati suures väliparklas õiguspärane seisund.
22.Olukorras, kus suurel väliparklal puudub kostjale teadaolevalt kasutusluba, hageja eirab parkimiskohtade omavolilise juurde tekitamise ja ettenähtud asetuse muutmisega oluliselt kokkulepet (ja ehitusprojekti), hageja joonitud parkimiskohad ei vasta standardile ning hageja ei järgi kehtestatud ohutusnõudeid (lubatust suurem koormus maa-aluse parkla peal, ettenähtust lühem manööverdusala ning jalakäijate liikumisruumi piiramine), ületab hageja
3 (10)
2-17-8996 väliparkla kasutamisel teiste korteriomanike suhtes olulisel määral omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid.
KOHTU PÕHJENDUSED
23.Hageja esitas 27.03.2018 oma nõude täpsustuse, milles märkis, et soovib kostja poolt omandiõiguse rikkumisest hoidumist ainult suure väliparkla osas. 05.06.2018 kohtuistungil selgitas hageja, et hageja on seoses täpsustatud nõudega väikese parkla osas hagi tagasi võtnud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 424 lg 1 kohaselt võib hageja hagi kostja nõusolekuta tagasi võtta kuni eelmenetluse lõpuni. Kostja nõusolekul võib hagi tagasi võtta hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni. Kostja avaldas 05.06.2018 kohtuistungil, et tal ei ole vastuväiteid hagi tagasivõtmisele. Seega jätab kohus hageja nõude väikese parkla osas omandiõiguse rikkumisest hoidumiseks kohustamiseks läbi vaatamata. TsMS § 426 lg 1 kohaselt loetakse hagi läbivaatamata jätmise korral, et hagi ei ole kohtu menetluses olnud ja hageja võib pöörduda hagiga sama kostja vastu samal alusel vaidluses sama hagieseme üle kohtusse.
24.Kohus ei nõustu kostjaga, et hagi tuleb jätta ka muus osas läbi vaatamata. Kohtu hinnangul ei ole hagi esitatud vale kostja vastu. Vaidlust ei ole selles, et 01.06.2017 märgitustöid teostas AS Signaal. Samas puudub vaidlus ka selle üle, et AS Signaal teostas märgitustöid mitte omal algatusel, vaid kostja tellimisel. Juhul kui tellimuse täitja täidab tellimust vastavalt tellija juhistele on vastutavaks isikuks ikkagi tellija. Perspektiivitu oleks nõuet esitada sellisel juhul töö teostaja vastu, kuna tegelikuks väidetavaks rikkujaks oleks ikkagi tellija.
25.Kohus leiab, et negatoorhagi on võimalik esitada korteriühistu vastu olukorras, kus hagejaks on üks korteriomanikest. Vaidlust ei ole selles, et Tuvi 12 kinnistul asuvad väliparklad on korteriomanike kaasomandis. Ehkki korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 16 lg 1 kohaselt tekib korteriühistu õigusvõime korteriomandite registriosade avamisega ja lõpeb korteriomandite registriosade sulgemisega kinnistusraamatus, on korteriühistu näol tegemist eraldiseisva juriidilise isikuga (eriliigiline mittetulundusühing). Kehtivas KrtS-is ei samastata korteriomanikke korteriühistuga. Nimelt võib KrtS § 30 lg 2 kohaselt korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. KrtS § 30 lg 4 kohaselt võib käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud nõude võib esitada ka korteriühistu. Samuti ei ole korteriomanikke samastatud korteriühistuga varasemalt kehtinud seadustes. Lisaks tuleb märkida, et käesolevas asjas on hagi esitatud korteriühistu vastu tulenevalt korteriühistu tegevusest (korteriühistu poolt parklakohtade joonimise korraldamine), mitte kaasomanike (teiste korteriomanike) tegevusest.
26.TsMS § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus leiab, et hagi ei kuulu rahuldamisele.
27.Pooled ei vaidle järgmiste käesolevas asjas tähtsust omavate asjaolude üle: -
Hageja on korteriomandi Tuvi 12- 1/31, Tallinn omanik;
-
01.04.2002 kokkuleppe kohaselt on hagejal õigus kasutada plaanil nr 5 märgitud parkimiskohti, mis on tähistatud numbriga 1/31;
-
Suures väliparklas jäid 3 parkimiskohta korteriomandite 1/6, 2/2 ja 3/2 kasutusse;
4 (10)
2-17-8996 -
Enne 01.06.2017 oli hageja lasknud suurde väliparklasse joonida 35 parkimiskohta (millest 33 hageja kasutusse);
-
01.06.2017 tehti AS Signaal poolt 35 parkimiskoha asemele 26 parkimiskohta (millest 23 hageja kasutusse);
-
Alates 19.06.2017 on hageja algatusel suures väliparklas joonitud jälle 35 parkimiskohta (33 parkimiskohta hageja kasutusse).
28.Põhiline vaidlus on selles, kas 01.04.2002 kokkulepe nägi ette korteriomandile 1/31 kindla arvu parkimiskohti suures väliparklas või mitte. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas Tuvi 12 suures väliparklas kohaldub standard EVS 843:2016 „Linnatänavad“ ning kas Tuvi 12 asuva suure väliparkla näol on tegemist ehitisega.
29.Hageja nõue on võimalik lahendada asjaõigusseaduse (AÕS) § 89 alusel, mis näeb ette, et omanikul on õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Kui on alust eeldada niisuguse rikkumise kordumist, võib omanik nõuda rikkumisest hoidumist. Hageja on esitanud rikkumisest hoidumise nõude.
30.Kohus leiab, et 01.04.2002 kokkulepe nägi suures väliparklas korteriomandile 1/31 ette kindla arvu parkimiskohti. Kohtule esitatud 01.04.2002 hüpoteegi osalise kustutamise avalduse, kinnistu korteriomanditeks jagamise ja kaasomandi osalise lõpetamise lepingu, korteriomandite ostu-müügi lepingud, hüpoteekide seadmise lepingud, kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise korra kokkulepped (otsuses nimetatud kui 01.04.2002 kokkulepe) p 7.5.1.6 kohaselt leppisid Tuvi 12 korteriomanikud kokku selles, et maatükil paikneva väliparkla parkimiskohad, mis on käesoleva lepingu lisaks nr 8 oleval plaanil nr 5 tähistatud numbriga 1/31, jäävad käesoleva lepingu punktis 4.1.31. nimetatud korteriomandi igakordse omaniku ainukasutusse (I kd tl 117-187). 01.04.2002 kokkuleppe lisaks nr 8 olevalt plaanilt nr 5 nähtub, et suur väliparkla asub plaani vasakul servas, selle keskele on märgitud tähis 1/31. Samuti nähtub plaanilt, et parkla vasakul servas tugimüüriga paralleelselt on märgitud ühesuguse suurusega ristkülikud (kokku 12 tükki), parkla paremal servas on samuti sama suurusega ristkülikud, kuid teise asetusega, asetsedes vasakul pool asuvate ristkülikutega risti. Viimati nimetatutest kolmele ristkülikule on märgitud tähised 3/2, 2/2 ja 1/6. Paremal pool on ristkülikuid kokku 14. Keset parklat on plaanile märgitud tähis 26 AP (I kd tl 7). Kohus leiab, et tähis 26 AP tähistab parklakohtade arvu. Kohtule esitatud Tuvi 12 kinnistu asendiplaanist nähtub, et tegemist on identse plaaniga võrreldes sellega, mis on lisatud 01.04.2002 kokkuleppele, sellele on samuti suure väliparkla kohale märgitud tähis 26 AP. Asendiplaani seletuskirja kohaselt on kokku 35 parkimiskohta, nendest 26 parkimiskohta asub aiaga piiratud territooriumil (I kd tl 50-52). Nii 01.04.2002 kokkuleppele lisatud plaanilt kui ka Tuvi 12 kinnistu asendiplaanilt nähtub, et kinnistul on veel 9 kohaline parkla (nn väike parkla, mille üle vaidlust ei ole). Seega saab kohus järeldada, et Tuvi 12 asendiplaani seletuskirjas märgitud 35 parkimiskohaga on silmas peetud väliparklates asuvaid parkimiskohti kokku (9+26=35). Seega saab üheselt järeldada, et nii Tuvi 12 asendiplaanil kui ka 01.04.2002 kokkuleppele lisatud plaanil nr 5 tähistab suures väliparklas tähis 26 AP parkimiskohtade arvu, milleks on 26 parkimiskohta. Muud seletust sellisele tähisele kohtule esitatud tõenditest järeldada ei saa. Nimetatud järeldust kinnitab ka asjaolu, et väikese väliparkla osas on plaanile märgitud 9 AP ja nii kokkuleppele lisatud plaanilt kui ka asendiplaanilt nähtub, et sellele parklale on märgitud 9 ristkülikut. (I kd tl 7 ja I kd tl 50).
31.Kohtu hinnangul tähistavad 01.04.2002 kokkuleppele lisatud plaanile nr 5 märgitud ristkülikud samuti parkimiskohtade arvu. 01.04.2002 kokkuleppele lisatud plaanil on suures
5 (10)
2-17-8996 väliparklas märgitud kokku 26 ristkülikut (I kd tl 7). Seega vastab ristkülikute arv plaanile märgitud tähisele, milleks on 26 AP ja mis tähistab parkimiskohtade arvu. Asjaolule, et tegemist on konkreetsete parkimiskohtadega viitab ka see, et kolmele ristkülikule on märgitud tähised 3/2, 2/2 ja 1/6. Vaidlust pole selles, et nimetatud tähised tähistavad igaüks ühte parkimiskohta, mis on antud vastavalt Tuvi 12 korteriomandite 1/6, 2/2 ja 3/2 igakordse omaniku kasutusse. Seega saab järeldada, et samasugused ristkülikud, mis tähistavad tähistega 3/2, 2/2 ja 1/6 märgitud parkimiskohti ja on märgitud samale plaanile sama parkla osas, tähistavad samuti parkimiskohti. Arusaamatuks jääb hageja vastuoluline seisukoht, mille kohaselt hageja ühest küljest aktsepteerib seda, et nimetatud 3 parkimiskohta (1/6, 2/2 ja 3/2) tähistavad plaanil kolme korteriomaniku parkimiskohti, kuid muus osas parkimiskohad kohtade arvu ei tähista. Asjaolu, et igale sellisele ristkülikule ei ole märgitud tähist 1/31 ei tähenda kohtu hinnangul seda, et korteriomandi 1/31 parkimiskohtade arvu kindlaks määratud ei ole. Kohtu hinnangul saab plaanist nr 5 teha raskusteta järelduse, et suures väliparklas tähistega 3/2, 2/2 ja 1/6 tähistatud parklakohtadest ülejäänud parkimiskohad (kokku 23 kohta) on korteromandi 1/31 tähistuse juurde kuuluvaks loetud ning korteriomandi 1/31 kasutusse ei ole antud abstraktset parkimisala.
32.Kohus leiab, et 01.04.2002 kokkuleppe punkti 7.5.1.6 ja kokkuleppele lisatud plaani nr 5 saab koosmõjus tõlgendada selliselt, et korterimandi 1/31 ainukasutusse jääb suurest väliparklast 23 kohta. 01.04.2002 kokkuleppes punktis 7.5.1.6 on märgitud, et maatükil paikneva väliparkla parkimiskohad, mis on käesoleva lepingu lisaks nr 8 oleval plaanil nr 5 tähistatud numbriga 1/31, jäävad käesoleva lepingu punktis 4.1.31. nimetatud korteriomandi igakordse omaniku ainukasutusse. Seega on kokkuleppe punktis viidatud parkimiskohtadele, mis on tähistatud tähisega 1/31. Plaan on kokkuleppe lahutamatu osa ja kõike plaanilt nähtuvat ei ole seejuures vajalik kanda kokkuleppe kirjaliku osa teksti. Kohus leidis eelnevalt, et suures väliparklas on asendiplaani ja 01.04.2002 kokkuleppele lisatud plaani kohaselt ette nähtud 26 parkimiskohta. 01.04.2002 kokkuleppele lisatud plaanilt nähtub, et tähisega 1/31 on tähistatud 26-st parkimiskohast 23 parkimiskohta (so ülejäänud tähistega 3/2, 2/2 ja 1/6 tähistatud parkimiskohtadest). Kohtu hinnangul ei ole ka usutav, et olukorras, kus ülejäänud korteriomanikele anti kasutusse kindel arv parkimiskohti, antakse korteriomandi 1/31 omaniku kasutusse piiramatu arv parkimiskohti.
33.Kohus nõustub kostjaga, et Tuvi 12 suure väliparkla parkimiskohtade arv ja asetus ei ole Tuvi 12 projektis juhuslik, vaid põhineb muuhulgas koormusarvutustel. Kohtule esitatud ehitusprojekti ja asendiplaani seletuskirja p 8.2 kohaselt on garaaži katuse (liikluspind) kasutuskoormus välja toodud vastava arvutuse kohaselt. Seletuskirjast tulenevalt on 26 parkimiskohta ette nähtud suures väliparklas ja sõiduautode jaoks on ettenähtud ka maa-alune parkla. (I kd tl 51-52). Kuna tegemist ei ole juhusliku parkimiskohtade arvuga, vaid koormusarvutusel põhinevaga, ei saa järeldada, et suurde väliparklasse oleks lubatud parkida suvaline arv sõidukeid nagu peab õigeks hageja. Seejuures on arusaadav ja igati mõistetav, et selline koormusarvutustel põhinev parkimiskohtade arv on võetud aluseks ka kaasomanike vahel parkimiskohtade jaotamisel.
34.Pooled ei ole esile toonud, et 01.04.2002 kokkulepet oleks muudetud. 01.04.2002 kokkulepe on kantud kinnistusraamatusse, sealhulgas 21.06.2002 hagejale kuuluva kinnisasja registriossa nr 6835901. Seega on tegemist hageja suhtes kehtiva kokkuleppega.
35.Kohus leiab, et hageja väide selle kohta, et enampakkumise teates ei olnud märgitud parkimiskohtade arvu, ei ole asjakohane. Enampakkumise teates märgitu ei saa muuta kaasomanike kokkulepet. Kinnisasja omandades tuleb lähtuda kinnistusraamatu kandest ning kinnisasja müümisel avaldatud võimalikud ebaõiged andmed võivad omada mõju ainult müüja vastu nõude esitamisel, mitte aga kaasomanike vahelise kokkuleppe sisu
6 (10)
2-17-8996 tõlgendamisel. Samas nähtub kohtule esitatud 09.04.2010 enampakkumise teatest, et selles on viidatud 01.04.2002 kokkuleppele ja sellele lisatud plaanile nr 5. Enampakkumise teate kohaselt on vastavalt notariaalsele kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise korra kokkuleppele 01.04.2002 kinnistu omanikul õigus kasutada maatükil paikneva väliparkla kohti, mis on märgitud lepingu lisa nr 8 ja tähistatud plaanil nr 5 numbriga 1/31. (I kd tl 110). Seega ei saa väita, et enampakkumisel kinnisasja omandanud isik ei pidanud teadma, millise sisuga kokkulepe on parklakohtade osas sõlmitud.
36.Samuti leiab kohus, et hageja poolt viidatud rendilepingute sõlmimine ei anna alust tõlgendada 01.04.2002 kokkulepet teisiti. Asjaolu kuidas kasutas parklat korteriomandi 1/31 õiguseellane ei anna õigust õigusjärglasele eirata kaasomanike kokkulepet. Kohus leidis eelnevalt, et 01.04.2002 kokkuleppest ja sellele lisatud plaanilt on raskusteta võimalik järeldada, millises ulatuses ja millise arvu parkimiskohti on korteriomandi 1/31 omanikul võimalik kasutada. Sellises olukorras on arusaamatu, miks pidi hageja lähtuma varasematest rendilepingutest, eelistades nendes märgitut kokkuleppe sisule. Kuna tegemist on asjakohatu väitega jätab kohus hindamata hageja poolt esitatud rendilepingud (I kd tl 111-114) ja nende sisu.
37.Hageja väitel ei ole kostja nõudnud temalt 01.04.2002 kokkuleppe täitmist ja on sisuliselt alates 2010.aastast aktsepteerinud suures väliparklas hageja poolt 33 koha kasutamist. Kostja väitel ei ole Tuvi 12 korteriomanikud hageja omavoli mingil viisil aktsepteerinud ja hagejalt on nõutud alates 2010.a kokkuleppe täitmist. Kostja esitas kohtule 21.10.2010 Marge Lillepalu poolt Tuvi 12 majanõukogule saadetud ekirja (I kd tl 192-193), mille kohaselt teavitab Marge Lillepalu probleemist seoses valesti joonitud parkimiskohtadega suures väliparklas. Kohus nõustub hageja väitega, et nimetatud ekirja saajate hulgas ei ole hagejat ega ühtegi e-posti aadressi, mida võiks hagejaga seostada. Seega ei ole tõendatud, et nimetatud e-kiri oleks hagejale saadetud. Küll aga saab kohus esitatud tõenditest teha järelduse, et korteriomanikud ei olnud rahul sellega, kuidas on hageja korraldanud parkimise suures väliparklas. Korteriühistu Tuvi 12 30.05.2017 üldkoosoleku protokolli kohaselt oli päevakorrapunkti 4 all arutusel osaühingu Hausman & Toran kohustamine Tuvi 12 kinnistu väliparkla parkimiskohtade kasutamiseks vastavalt 01.04.2002 sõlmitud kasutuskorra kokkuleppele. Protokolli kohaselt eirab osaühing Hausman & Toran 01.04.2002 kokkulepet. Koosolekul 98-st ühistu liikmest kohal olnud 57-st ühistu liikmest 54 hääletas selle poolt, et kohustada osaühingut Hausman & Toran 01.04.2002 kokkulepet järgima. (I kd tl 34-35). 30.05.2017 koosoleku protokollist teeb kohus järelduse, et peaaegu kõik koosolekul osalenud korteriomanikud ei ole nõustunud hageja tegutsemisega suures väliparklas. Lisaks kinnitab Marge Lillepalu 21.10.2010 e-kiri seda, et nimetatud probleem eksisteeris juba 2010.a sügisel ja arutati kuidas seda lahendada. Samas ei ole asja lahendamisel võimalik väga suurt tähtsust omistada asjaolule, kas ja kui palju on hagejalt nõutud 01.04.2002 kokkuleppe täitmist. 01.04.2002 kokkulepe on kaasomanike kokkulepe ja selle muutmine on võimalik ainult kõigi kaasomanike nõusolekul. Juhul kui üks kaasomanikest otsustab kokkulepet mitte täita, ei pea teised kaasomanikud selleks, et säilitada kokkuleppe kehtivust, asuma kokkulepet rikkuvalt kaasomanikult järjepidevalt nõudma kokkuleppe täitmist. Kui kaasomanikud seda vaikimisi taluvad ei tähenda see seda, et kaasomanikud oleksid nõustunud kokkulepet vaikimisi muutma. Samuti ei saa kokkulepet rikkuv kaasomanik tugineda sellele kui õigustavale asjaolule.
38.01.04.2002 kokkuleppest ja sellele lisatud plaanist nr 5 saab järeldada kuidas peab parkimine Tuvi 12 suures väliparklas toimuma. Kohtu hinnangul tähistavad plaanile nr 5
7 (10)
2-17-8996 märgitud ristkülikud lisaks parkimiskohtade arvule ka parkimiskohtade asetust. Plaan nr 5 on loetud 01.04.2002 kokkuleppe lahutamatuks osaks. Seega on kokkuleppega lahutamatult seotud kogu plaan, sealhulgas parkimiskohtade arv ja paiknemine. Seega pidi hageja lähtuma 01.04.2002 kokkuleppest mitte ainult parkimiskohtade arvu osas, vaid ka parkimiskohtade paiknemise osas.
39.Kohus leiab, et kostjal on õigus nõuda hagejalt kokkuleppe täitmist vastavalt 01.04.2002 kokkuleppele lisatud plaanile nr 5. Vastavalt AÕS § 72 lg 5 on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Seega saavad kaasomanikud (iga kaasomanik iseseisvalt) teiselt kaasomanikult nõuda kaasomandis oleva asja kasutuskorra täitmist. Samas on selline võimalus korteriomanike puhul olemas ka korteriühistul. Riigikohus on oma praktikas korduvalt tunnustanud korteriühistu õigust oma nimel ka kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt Riigikohtu
27.märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12, p 10, Riigikohtu 12. märtsi 2014.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-185-13, p 11). Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistuseaduse § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Alates 01.01.2018 kehtiva KrtS § 12 lg 1 kohaselt teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. KrtS § 30 lg 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. KrtS § 30 lg 4 kohaselt võib käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud nõude võib esitada ka korteriühistu. Seega järeldub nii varasemast korteriühistuseadusest kui ka kehtivast korteriomandi- ja korteriühistuseadusest, et korteriomanikud saavad lisaks eriomandile samuti oma kaasomandist tulenevaid huvisid ja õigusi teostada korteriühistu kaudu, sealhulgas ka parkimiskorra kokkuleppest tulenevaid õiguseid. Seejuures ei ole vajalik, et kasutuskorra kokkuleppe täitmise järgimiseks oleks korteriühistule antud kõigi korteriomanike nõusolek. Kasutuskorra sõlmimist ei saa samastada selle täitmisega ning täitmise tagamise korraldamisega. Lisaks nähtub ka Korteriühistu Tuvi 12 30.05.2017 üldkoosoleku protokollist, et kaasomanikud on nõudnud hagejalt 01.04.2002 kokkuleppe täitmist ja see on otsustatud üldkoosolekul, mistõttu ei saa järeldada, et korteriühistu oleks omal algatusel asunud hagejalt nõudma kokkuleppe täitmist ja oleks asunud omal algatusel korraldama parklakohtade joonimist. Seega on kostjal korteriühistuna õigus korraldada 01.04.2002 kokkulepe täitmine ehk siis korraldada parkimiskohtade joonimine vastavalt kaasomanike kokkuleppele.
40.Kohtu hinnangul ei ole asjakohane hageja väide, et ta ei piira suure väliparkla kasutusega kuidagi kostja ega suure väliparkla kolme parkimiskoha ainukasutaja õigusi ning teiste kaasomanike õigusi. Olukorras, kus on kokku lepitud konkreetne parkimiskohtade arv, peab kaasomanik sellest kokkuleppest kinni pidama. Kokkuleppest suurema arvu parkimiskohtade kasutamine tähendab kokkuleppe rikkumist ja ühtlasi teiste kaasomanike õiguste rikkumist. Kui aktsepteerida olukorda, kus võiks kasutada rohkem parkimiskohti kui algselt oli kokku lepitud, tähendaks see ka teiste kaasomanike õigust saada oma osa nendest kohtadest enda kasutusse, vastavalt kaasomandi osade suurusele.
41.Kuna kohus tuvastab, et kostjal on õigus nõuda hagejalt 01.04.2002 kokkuleppe täitmist ja tulenevalt sellest korraldada parklakohtade joonimine, ei pea kohus vajalikuks hinnata kostja väidet selle kohta, et hageja joonitud parkimiskohtade mõõtmed ei vasta kehtivale standardile 8 (10)
2-17-8996 EVS 843:2016 „Linnatänavad“. Samuti ei pea kohus vajalikuks hinnata kostja väidet selle kohta, et väliparklale ei ole antud kasutusluba.
42.Eeltoodust tulenevalt ei tuvasta kohus kostja käitumises hageja omandiõiguse rikkumist, mistõttu ei ole seda võimalik sellest tulenevalt järeldada ka tulevikus. Kohus jätab hagi seega rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
43.TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad kostja menetluskulud hageja kanda. Seega jäävad hageja enda menetluskulud samuti hageja enda kanda.
44.TsMS § 174 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses. Menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid (TsMS § 174 lg 1). Kostja esitas menetluskuludena lepingulise esindaja kulud summas 6120 eurot, millele lisandub 05.06.2018 kohtuistungil osalemisest tingitud menetluskulu. TsMS § 138 lg 1 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Hageja vaidleb osaliselt kostja menetluskuludele vastu.
45.Kohus leiab, et kostja poolt 05.06.2018 menetluskulude nimekirjas märgitud menetlustoimingud on põhjendatud. Samas leiab kohus, et osaliselt ei ole põhjendatud nende jaoks kulutatud aeg. Kohus käsitleb järgemvalt neid menetlustoiminguid, mille osas on hageja vastuväite esitanud ning mille osas on kohtu hinnangul menetlustoiminguks kulutatud aeg põhjendamatu: -
Kostja vastuse koostamiseks on kostjal kulunud aega kokku 16 tundi. Arvestades kostja vastuse mahtu, sellele lisatud tõendite mahtu, asja keerukuse määra, leiab kohus, et põhjendatud ajakuluks oleks 8 tundi.
-
Kostja 09.10.2017 seisukoha koostamiseks kulutas kostja kokku 9 tundi ja 15 minutit. Kohus andis kostjale 26.09.2017 kirjaga võimaluse esitada oma seisukoht hageja täpsustatud nõude osas. Kostja 09.10.2017 menetlusdokument sisaldas hageja nõude osas vastust vaid osaliselt (1/2 lehekülge), ülejäänud seisukohad kokku 4,5-l leheküljel sisaldasid sisuliselt samu vastuväiteid hagile, mis oli esile toodud vastuses hagile. Kuna kohus kostjalt täiendavaid seisukohtasid esitada ei palunud, peab kohus nende eest menetluskulude nõudmist põhjendamatuks. Seega on 09.10.2017 menetlusdokumendi koostamiseks vajalik ajakulu kohtu hinnangul 2 tundi.
-
Kohus peab põhjendatuks kostja poolt 2 tunni kulutamist maakohtu 06.03.2018 istungi ettevalmistuseks. 06.03.2018 toimus eelistung kestusega 1 tund ja 8 minutit. Kohtuistungil esitas kostja selgelt ja ettevalmistatult oma seisukohad ja vastused kohtu küsimustele. Arvestades käesolevas asjas vaidluse all olevaid asjaolusid võib eeldada, et ettevalmistatult sellisel istungil osalemiseks võib kuluda istungi ettevalmistamiseks 2 tundi.
-
Kostja 27.03.2018 seisukoha koostamiseks kulutas kostja kokku 5 tundi ja 15 minutit. Kohus peab sellist ajakulu põhjendamatult suureks. Kostja ei ole antud menetlusdokumendis sisuliselt mingeid uusi seisukohtasid esitanud, vaid on refereerinud varasemaid. Seega ei ole kohtu hinnangul kostjal olnud vajalik sedavõrd palju aega kulutada, põhjendatud ajakuluks loeb kohus antud 3 leheküljelise
9 (10)
2-17-8996 dokumendi puhul 2 tundi. -
Kostja 10.04.2018 menetlusdokumendis on kostja esitanud täiendavaid seisukohti tulenevalt hageja 27.03.2018 menetlusdokumendist. Kostja on 10.04.2018 menetlusdokumendi koostamiseks kulutanud kokku 4 tundi ja 15 minutit. Kohtu hinnangul on antud ajakulu põhjendatud.
Kokku on kostja menetlustoimingute põhjendatud ajakuluks 21 tundi.
46.Kostja soovib, et kohus arvestaks lisaks ka 05.06.2018 kohtuistungile kulunud aja. 05.06.2018 kohtuistung kestis 1 tund ja 27 minutit. Seega on kostja põhjendatud ajakulu kokku 22 tundi ja 27 minutit.
47.Kostja lepingulise esindaja tunnitasu määraks on märgitud 130 eurot (millele lisandub käibemaks). Menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb TsMS § 175 lg 1 alusel lisaks esindamisele kulunud ajale hinnata ka ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt nt Riigikohtu 13. novembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Samuti on põhjendatud lähtuda esindaja kvalifikatsioonist. (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Arvestades vaidluse vähest mahtu ja vähest keerukust leiab kohus, et tegemist ei põhjendatud tunnitasumääraga. Kohus leiab, et põhjendatud tunnitasumääraks on antud juhul 120 eurot (koos käibemaksuga).
48.Eeltoodu põhjal määrab kohus kostja menetluskuludena kindlaks 2694 eurot.
49.TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Käesolevas asjas on kostja vastava taotluse esitanud, mistõttu märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et otsuse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. / allkirjastatud digitaalselt / Vallo Kariler kohtunik
10 (10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.