Täitmine › Sundtäitmise lubamatuks tunnistamine

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2-16-6391 tekitamisele ja on näilikkuse tõttu tühine. Lepingupooled soovisid jätta kohtutäiturile ja sissenõudjale mulje üürilepingust. Üürileping on sõlmitud praktikas ebatavaliselt pika tähtajaga (20 aastat) ning ebamõistlikult madala hinnaga (100 eurot kuus), kuigi tavapärane üüritasu on 800–1600 eurot kuus. Poolte tahe oli suunatud sissenõudja huvide kahjustamisele, mitte üürilepingu sõlmimisele. Alternatiivselt tuleb lepingut käsitada tasuta kasutamise lepinguna, sest üüritasu on sümboolne. Sellisest lepingust tulenevad õigused ja kohustused ei lähe kinnisasja omaniku vahetumisel uuele omanikule üle. Kui tegemist ei ole ei näiliku tehinguga või tasuta kasutamise lepinguga, on üürileping vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine. Esimese astme kohtu otsus

2-16-6391 järeldada, et leping sõlmiti õigusnäivuse loomiseks, sh seda, et üürileandja ei soovinud tegelikult kinnisasja üürile anda ja hageja ei soovinud seda üürida, et hageja ei asunud elamusse elama ning üürileandja jätkas seal elamist ja et hageja ei tasunud üüri, st poolte vahel ei muutunud tegelikult midagi. Poolte tahteks oli pigem õigusliku tagajärje tekitamine, kuigi üüritasu oli pigem sümboolne ning kokku lepiti ebatavaliselt pikk üürilepingu tähtaeg. Kostja on tõendanud, et sama suurte kinnisasjade üürihind jääb vahemikku 800–1600 eurot kuus, seega on kokkulepitud üürihind ebatavaliselt madal. Samuti ei ole 20-aastane üüritähtaeg Eesti üüriturul tavaline ning hageja ei ole toonud esile, mis tingis sedavõrd pika tähtaja. Tehingu poolte omavaheline seotus ega asjaolu, et üüri suurus oli väiksem keskmisest tavalisest üürimäärast ning ebatavaliselt pikk üürilepingu tähtaeg, ei viita aga koheselt tehingu näilikkusele ega ei anna alust kahelda üürisuhte tegelikus olemasolus. Perekondlikes suhetes võib tulla ette olukordi, kus sõlmitaksegi pigem sümboolse hinnaga omavahelisi lepinguid. Ebatavaliselt pika tähtajaga üürilepingute sõlmimine võis olla pigem kantud soovist anda hagejale kui üürnikule ning tema perekonnaliikmetele soodne võimalus kasutada elamut ka pärast üürileandjale kuuluva vara sundvõõrandamist.

2-16-6391 oli tagada, et hageja ja tema ema saaksid kinnisasja jätkuvalt ja pikka aega kasutada, sõltumata sellest, et vara omanik võib muutuda. Sellele viitab selgelt lepingupoolte käitumine. Kuigi üürileping sõlmiti väidetavalt 1. juunil 2014, on avaldus selle kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks esitatud alles 23. septembril 2014. Kinnisasja omanik (võlgnik) sai võlausaldajalt laenulepingu ülesütlemise avalduse kätte 19. septembril 2014. Kuna kinnistusosakonnale esitati avaldus ka 29. septembril 2014 ja kaks avalduse muutmise avaldust 20. oktoobril 2014 ja 10. novembril 2014, viitab see üheselt sellele, et kinnisasja omanik (võlgnik) asus pärast pangalt teate saamist kiirustades oma huve kaitsma ning takistama kinnisasja valduse võimalikku üleminekut täitemenetluses. Mh võib see viidata sellele, et tegelikult sõlmisid lepingupooled lepingu 2014. a septembris pärast pangalt laenulepingu ülesütlemise teate saamist. Hageja väited selle kohta, et tema ega kinnisasja omanik ei teadnud võimalikust tekkida võivast täitemenetlusest ei ole õiged. Hageja esitas ise kohtule tõendid selle kohta, et kinnisasja omanik pöördus juba 2014. a oktoobris ja novembris erinevate pankade poole ülesöeldud laenulepingust tulenevate kohustuse refinantseerimiseks, millega oleks saanud sundtäitmist vältida. Kuigi täitemenetlust alustati alles 17. detsembril 2014, olid lepingupooled teadlikud tulevikus tekkida võivast sundtäitmise ja kinnisasja võõrandamise ohust. Asjaolu, et kinnisasja omanik ei pidanud teadma, et kostja ostab kinnisasja kaks aastat hiljem, ei ole oluline, sest üürilepingut ei sõlmitud mitte konkreetse täitemenetluse takistamiseks või konkreetse ostja kahjustamiseks, vaid hageja ja kinnisasja omaniku huvide kaitseks. Üürilepingu eesmärk oli tagada üürileandjale ja tema perekonnale võimalus elada võimalikult soodsalt ja kaua kinnisasjal.

2-16-6391 Põhjendamata ja ekslik on maakohtu seisukoht, et üürilepingus kokkulepitud tasu kinnisasja kasutamise eest on sümboolne ja üürilepingu tähtaeg ebatavaliselt pikk. Tasu osas rajaneb kohtu hinnang kostja esitatud tõenditel ja ebaobjektiivsetel andmetel, millel pole reaalsusega palju ühist. Tähtaja osas on kohus lakooniliselt piirdunud tõdemusega, et tegemist on tavapärasest pikema üürilepingu tähtajaga. Põhjendamata ja vastuoluline on maakohtu seisukoht, et üürilepingu sõlmimise eesmärk oli ilmses vastuolus heade kommetega ja leping on tühine. Maakohus on esmalt möönnud, et perekondlikes suhetes sõlmitaksegi tavapärasest soodsamatel tingimustel lepinguid. Seejärel aga leidnud, et sellise sisuga leping on vastuolus heade kommetega. Õige ei ole maakohtu seisukoht, et kostjal puudus igasugune vajadus hagejale üürilepingut täiendavalt üles öelda. Kuna hagejal oli õigus sõlmitud ja kehtiva üürilepingu alusel takistamatult üüritud eluruumides viibida ning neid vallata, oleks kostjal pidanud kinnisasja õiguspärase valduse saamiseks üürilepingu üles ütlema. Ekslik on maakohtu seisukoht, et kuigi üürilepingu kohta märke kustutamine kinnistusraamatust ei mõjuta üürilepingu kehtivust oli kohtutäituril siiski õigus korraldada sundtäitmine ja hageja koos pereliikmed kinnisasjalt välja tõsta. TMS § 2 lg 3 esimese lause kohaselt kohtutäituril sellist õigust ei ole. Vastustaja seisukoht

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

2-16-6391 1600 eurot ning hageja ei ole tõendanud oma väiteid selle kohta, et lisaks üüri maksmisele kohustub ta lepingu järgi tegema sellises suuruses kulutusi kinnisasja omaniku kasuks, mis annavad alust pidada üüri tavapäraseks. Keskmisest üürist üle kümne korra väiksem üür on kolleegiumi hinnangul sümboolne ning selline leping on olemuselt tasuta, mistõttu ei lähe sellest tulenevad õigused ja kohustused omaniku vahetumise korral uuele omanikule üle. Õige on ka maakohtu järeldus, et isegi juhul, kui lepingut saab siiski pidada üürilepinguks, mitte tasuta kasutamise lepinguks, ei ole see kostjale üle läinud seetõttu, et see on heade kommetega vastuolu tõttu TsÜS § 86 järgi tühine ja tühine leping ei saa uuele omanikule üle minna. Asjaolu, et kostja esile toodud asjaoludel ei pidanud maakohus lepingut näilikuks, ei tähenda seda, et leping ei võiks olla vastuolus heade kommetega. Maakohus leidis õigesti, et tavapärasel juhul võivad perekonnaliikmed sõlmida odavaid ja pika tähtajaga üürilepinguid, mis ei muuda lepingut kuidagi näilikuks, kuid olukorras, kus lähikondsed sõlmivad ebatavaliselt väikese üüriga lepingu ebatavaliselt pikaks ajaks ähvardava sundtäitemenetluse eel, ei ole lepingupoolte kavatsused ausad, mistõttu on sellistel asjaoludel sõlmitud leping heade kommetega vastuolus. Hageja küll heidab maakohtule ette, et maakohus on paljasõnaliselt järeldanud, et 20-aastane tähtaeg on eluruumi üürilepingu puhul on ebatavaliselt pikk, kuid ei ole menetluses millegagi põhistanud ega tõendanud, et see on tavapärane. Ka kolleegiumi hinnangul ei ole Eestis tavapärane, et eluruumi üürileping sõlmitakse sedavõrd pikaks ajaks. Samuti ei ole põhjendatud hageja väited selle kohta, et tema ega kinnisasja endine omanik ei näinud ega pidanudki nägema ette seda, et kinnisasja ähvardab sundtäitmine. Maakohus leidis põhjendatult, et selline oht oli lepingupooltele asjaolusid arvestades teada. Kuna üürileping ei läinud kostjale üle, leidis maakohus õigesti, et kostjal ei olnud vajadust seda üles öelda, ning õigusliku aluse puudumise tõttu ei olnud hagejal õigust kinnisasja vallata. Iseenesest on õige hageja apellatsioonkaebuse väide, et TMS § 2 lg 3 järgi ei või kohtutäitur sundenampakkumise akti aluse kinnisasja valduse väljanõudmiseks sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu ning sellise vaidluse lahendab valdaja hagi alusel maakohus. See ei anna aga alust tunnistada praeguses asjas sundtäitmine lubamatuks, sest hageja ei ole toonud esile ega tõendanud, et ta on sellise hagi esitanud, ning praeguses asjas on tuvastatud, et hageja ei vallanud kinnisasja õiguslikul alusel.

2-16-6391 tutvumiseks ja seisukoha koostamiseks 1 tund ning apellatsioonkaebusega tutvumiseks, õiguslikuks analüüsiks ja vastuse koostamiseks 6 tundi 15 minutit. Arvestades maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ja vastuse sisu ja mahtu on kolleegiumi hinnangul esindaja tehtud toimingud ja toimingutele kulunud aeg olnud põhjendatud ja vajalik, v.a menetluskulude nimekirja puudutavas osas. TsMS § 178 lg 4 ja Riigikohtu praktika järgi ei hüvitata menetluskulude kindlaksmääramisega seotud kulusid (vt nt Riigikohtu 8. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-17, p 20). Menetluskulude nimekirja järgi on kostja esindaja tunnitasu 140 eurot (käibemaksuta), mis ei ületa vandeadvokaadi keskmist tasumäära. Seega on kostja apellatsiooniastme vajalikud ja põhjendatud kulud esindajale kokku 875 eurot (6,25 tundi × 140 eurot/tund = 875 eurot), mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Vastavalt kostja taotlusele tuleb hagejal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivist.

/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak

/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots

/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.