OÜ Allomer Invest hagi Aspen ImpEX OÜ, Eldeven Haldus OÜ ja Orku Ehitus OÜ vastu kinnisasjade omandikande kustutamiseks ja kinnisasjadele seatud hüpoteegi kustutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 19.09.2017.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Allomer Invest apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
59 313 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): OÜ Allomer Invest (registrikood 10876118), tehinguline esindaja Maia Ploom Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): Aspen ImpEX OÜ (registrikood 12887623), seaduslik esindaja juhatuse liige ML Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): Eldeven Haldus OÜ (registrikood 14065405), seaduslikud esindajad juhatuse liikmed RP ja KP Kostja III (apellatsioonimenetluses vastustaja III): Orku Ehitus OÜ (registrikood 12795223), tehinguline esindaja Aare Hõbe
Viimase toimumise aeg
kohtuistungi 04.05.2018.a
Istungil osalenud isikud
Hageja seaduslik esindaja JK ja tehinguline esindaja Maia Ploom, kostja I seaduslik esindaja ML, kostja II seaduslik esindaja RP, kostja III tehinguline esindaja Aare Hõbe
3.Tuvastada OÜ Allomer Invest ja Osaühing Europlaza vahel 25.08.2008.a sõlmitud kinnisasjade, mille registriosade numbrid on 1625632 ja 1635732 müügilepingu ja asjaõiguslepingute tühisus.
4.Kohustada (TsÜS§ 68 lg 5 tähenduses) Eldeven Haldus OÜ-d andma nõusolek kinnisasja, mille registriosa nr on 1625632, registriosa 2. jao omanikukande, mille kohaselt on kinnisasja omanik Eldeven Haldus OÜ (kanne nr 4), kustutamiseks.
5.Kohustada (TsÜS § 68 lg 5 tähenduses) Eldeven Haldus OÜ-d andma nõusolek kinnisasja, mille registriosa nr on 1635732, registriosa 2. jao omanikukande, mille kohaselt on kinnisasja omanik Eldeven Haldus OÜ (kanne nr 3), kustutamiseks.
6.Kohustada (TsÜS § 68 lg 5 tähenduses) Orku Ehitus OÜ-d andma nõusolek kinnisasja, mille registriosa nr on 1625632, registriosa 4. jao hüpoteegikande, mille kohaselt on Orku Ehitus OÜ kasuks kinnistatud hüpoteek (kanne nr 1) kustutamiseks.
7.Kohustada (TsÜS § 68 lg 5 tähenduses) Orku Ehitus OÜ-d andma nõusolek kinnisasja, mille registriosa nr on 1635732, registriosa 4. jao hüpoteegikande, mille kohaselt on Orku Ehitus OÜ kasuks kinnistatud hüpoteek (kanne nr 1) kustutamiseks.
8.OÜ Allomer Invest apellatsioonkaebus rahuldada.
9.Jätta jõusse Pärnu Maakohtu poolt 09.09.2016.a ja 14.03.2017.a määrustega rakendatud hagi tagamised.
10.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud solidaarselt kostjate Aspen ImpEX OÜ, Eldeven Haldus OÜ ja Orku Ehitus OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.09.05.2016.a esitas hageja maakohtusse hagi, mida hageja täpsustas korduvalt, paludes 04.05.2017.a hagi terviktekstis tuvastada 25.08.2008.a hageja ja kostja I vahel sõlmitud Jõemäe kinnistu (kinnistu nr 1625632) ja Jõesmäe kinnistu (kinnistu nr 1635732) müügi ja asjaõiguslepingu tühisuse ning lepingute alusel tehtud omanikukannete tühisuse, asendades kohtuotsusega kostja II nõusoleku omanikukande muutmiseks selliselt, et omanikuna kantakse sisse hageja, lõpetatakse kostja III kasuks Jõemäe ja Jõesmäe kinnistutele sissekantud ühishüpoteek summas 61 000 eurot, asendades kostja III nõusolek kohtuotsusega selliselt, et Jõemäe ja Jõesmäe kinnistule seatud hüpoteek kustutatakse. Alternatiivselt palus kostja rahuldada nõuded tagasivõitmise korras ning tuvastada hageja omandiõigus kinnistutele, asendades kohtuotsusega vajalikud tahteavaldused omanikukande muutmiseks, ning kustutada
2(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 kinnistutele seatud hüpoteek, asendades kohtuotsusega vajalikud tahteavaldused. Hageja palus menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda. Hagiavalduse kohaselt kuulus hagejale kaks kinnistut asukohaga Lääne Maakond, Nõva vald, Tusari küla: Jõemäe kinnistu ja Jõesmäe kinnistu. Hageja ainuosanik oli RP ja juhatuse liige JK. 21.07.2008.a koostati ainuosaniku otsus, millega RP vabastas JK hageja juhatuse liikme kohustustest ja määras juhatuse liikmeks GM. Vastav avaldus esitati registripidajale 24.07.2008.a, mille alusel tehti 25.07.2008.a juhatuse liikme kande muudatus. 22.02.2016.a käekirjaekspertiisiga tehti kindlaks, et hageja 21.07.2008.a ainuosaniku otsus ei ole allkirjastatud RP poolt, vaid allkiri oli võltsitud. Järelikult ei kutsutud JK juhatuse liikme staatusest tagasi ja GM ei saanud hageja juhatuse liikmeks. Kinnistud müüdi 25.08.2008.a OÜ-le Europlaza, kes oli asutatud 09.07.2008.a (vahetult enne kinnistute omandamist) ning kes ühendati 15.03.2016.a kostjaga I ja kes kustutati seejärel registrist. Seega läks Jõemäe ja Jõesmäe kinnistute omandiõigus üle kostjale I. Müügileping allkirjastati GM poolt 19.08.2008.a väljastatud volikirja alusel. Europlaza OÜ-d esindas juhatuse liige ML, kes oli Europlaza OÜ juhatuse liige kuni 10.01.2014.a. ML oli ka kostja I juhatuse liige. RP esitas politseile avalduse kriminaalasja algatamiseks seoses tema tahte vastase juhatuse liikme asendamisega. Pärast tehingust teadasaamist esitas hageja 30.10.2008.a OÜ-le Europlaza tehingu tühistamise avalduse ja saatis selle kostja juriidilisele aadressile. ML oli kursis enne kostja I ühinemist, et kinnistud ei saa kuuluda ei OÜ-le Europlaza ega kostjale I, kuna kinnistute võõrandamine toimus isiku poolt, kellel ei olnud selleks õigust ning ta ise ei olnud heauskne omandaja. Nimetatud asjaolud nähtuvad Harju Maakohtu 28.02.2014.a kriminaalasjas nr 1-12-10711 tehtud otsusest ja toimikust. OÜ Europlaza juhatuse liige oli teadlik pettuse skeemist, millega hagejalt võõrandati vaidlusalused kinnistud ebaseaduslikult. Kriminaalasja materjalidest nähtuvalt olevat ML laenanud 03.03.2008.a sularaha kaks miljonit krooni OÜ-lt Atteo, kelle juhatuse liige oli MT. Laenatud sularaha olevat ta hoidnud alles kuni 01.08.2008.a ning siis laenanud edasi OÜ-le Europlaza kinnistute eest tasumiseks. Kinnistute eest olevat ta sularahas tasunud hagejale 190 000 krooni. MT ülekuulamise protokollist nähtub, et tema elukombeid arvestades, ei saanud tal olla raha OÜ-le Atteo raha laenamiseks ja OÜ-l Atteo ei saanud olla raha ML-le laenamiseks. MT kontole laekusid üksnes Raha24 OÜ poolt 3000 krooni (23.02.2008.a) ja Creditmarketilt 3000 krooni (24.02.2008.a). 24.02.2008.a blokeeriti kontolt 2980 krooni. OÜ Atteo kontol puudus käive. MT-l oli inkassonõue 25 197,80 krooni. OÜ Atteo viimane majandusaasta aruanne esitati 2004.a. Tunnistaja HM andis järgmised ütlused: MT oli asotsiaalsete elukommetega isik, kes jõi odekolonni, korjas pudeleid ja kellel tihti polnud raha isegi sigarettide jaoks, elades koos teiste omasuguste „parmudega“ kusagil mahajäetud majas. MT ei olnud ärimees ning tal ei olnud võimalik anda laenu kaks miljonit krooni, tihti laenas ta ise raha, et osta odekolonni. MT eksabikaasa ja lähedase isiku, tunnistaja VT ütluste kohaselt olid MT eluviisid asotsiaalsed, ta elas majajäetud majas, jõi odekolonni, elatus kriminaalsetest juhuotstest. KS-lt äravõetud sülearvutis olid asjaga seotud dokumendid (sh hageja 21.07.2008.a ainuosaniku otsus, hageja kassa sissetuleku order OÜ-lt Europlaza, hagejale esitatud arve detailplaneeringu eest Jõesmaa kinnistul, 01.08.2008.a laenuleping ML ja OÜ Europlaza vahel ning 03.03.2008.a laenuleping OÜ Atteo ja ML vahel, GM volikiri hageja KK-le, tõendades et nende isikutega seotud kinnistute ümbervormistamiseks vajalikke dokumente vormistas üks ja sama isik. Laenudokumendid olid võltsitud. Kriminaalasjas kohtualused KS ja ML olid enne vaidlusaluste kinnistute müüki dokumentide võltsimise kaudu tihedalt seotud. Tehinguga seotud isikud tunnistati maakohtu otsusega kuriteo toimepanemises süüdi, mis tühistati seoses menetluse mõistliku aja möödumisega. Kohtuotsuses väljatoodud asjaolusid ringkonnakohus ei tühistanud ega ümber ei hinnanud ja kriminaalasjaga tuvastatud asjaolud saab lugeda tõendatuks.
3(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279
17.06.2016.a sõlmisid kõik kostjad kinnistute müügilepingu, ühishüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingud, millega kostja II ostis vaidlusalused kinnistud kostjalt I. Nimetatud lepingus oli Notarite Koja hoiatus, et Osaühing Europlaza sai kinnistute omandiõiguse võltsitud dokumentide alusel, ning et kinnisasjad kuuluvad hagejale. Algatatud kriminaalasi lõpetati ja hagi jäeti rahuldamata, kuid hageja esitas uue hagi omandi ja valduse saamiseks või kahju hüvitamiseks, mida kohus ei taganud, kuid samas on säilinud oht, et kostja II vormistab kinnistud kolmanda isiku omandisse ning hagejal on raskendatud nende kinnistute tagasisaamine. Seega kostja II teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. 21.06.2016.a kanti kinnistusraamatusse omanikuna kostja II ja ühishüpoteek summas 61 000 eurot kostja III kasuks. 06.12.2016.a kanti Jõemäe ja Jõesmäe kinnisasjade kinnistusraamatutesse keelumärge kostja III kasuks kohtutäituri avalduse alusel. Kostja II kanti registrisse 13.06.2016.a, mis tähendab, et kostja II moodustati kinnistute omandamiseks. Kostja II ei ole registreeritud käibemaksukohustuslasena, seega pole ta tasunud kinnistute eest. Kostja II on asutatud sissemakset tegemata. Kostja II kohta pole andmeid Internetis peale krediidiinfo andmete, mille kohaselt puudub 2016.a III kvartalis info maksude tasumise kohta, mistõttu tal puudub majandustegevus. Koheselt pärast kinnistute omanikuks saamist seadis kostja II kinnistute turuväärtust kordades ületava hüpoteegi. Kohtutäitur arestis kinnistud, kuna kostja II ei tasunud oma võlga hüpoteegipidajale. Eeltoodud asjaoludest saab järeldada, et firma asutati ainult vaidlusaluste kinnistute ümberkantimiseks ja õigele omanikule tagasimineku takistamiseks. 17.06.2016.a lepingu p 21 kohaselt müüs müüja lepingu eseme ostjale 30 500 euroga. Ostuhinnast 15 000 eurot oli tasutud sularahas müüjale enne lepingu sõlmimist ning ülejäänud 15 500 eurot oli enne lepingu sõlmimist hüpoteegipidaja poolt ostjale väljastatava laenu arvelt hoiustatud notari kontole. Kostja vastuses viidatud summa 15 750 eurot on üle kantud Hangemalto OÜ-le mingi lepingu osamaksena. See firma ei ole allkirjastanud mingit kokkulepet, mille kohaselt oleks raha edasi liikunud kostjale II. Sellest järeldub, et kostja III ei ole kohtule esitanud tõeseid andmeid. Kostja III ei olnud heauskne. 17.06.2016.a lepingus p-de 1.9, 1.10, 1.11 kohaselt käib kinnistute omandiõiguse üle kohtuvaidlus, seega pidi kostjale olema selge, et võib tekkida olukord, kus kinnistusraamatus olevad kanded võivad osutuda ebaõigeks. Kuna kostja II ei ole vaidlusaluseid kinnistuid omandanud, et ole temal ka õigust kinnistuid koormata. Kostja III 2015.a majandusaasta aruande kohaselt oli 31.12.2015.a kostjal III raha 1387 eurot ja varusid 12 382 euro ulatuses, mistõttu ei olnud kostjal II 2016.a juunis võimalust kostjale II 61 000 eurot laenata. 27.06.2017.a menetlusdokumendi kohaselt selgitas ML 06.11.2008.a ülekuulamisel, et enne ostu-müügilepingu sõlmimist maksti kinnistute eest raha sularahas GM-le, mille kohta andis GM kviitungi nr 2008/08/01/1. Raha, mis maksti, oli eelnevalt laenatud OÜ-lt Atteo. Seega kinnitas ML, et laenas raha vaidlusaluste kinnistute ostmiseks OÜ-lt Atteo. OÜ-l Atteo ei olnud võimalik laenata kahte miljonit krooni ML-le. OÜ Atteo 2004.a bilansist nähtuvalt oli OÜ-l Atteo kohustusi rohkem kui vara (1 260 417 krooni väärtuses). Järelikult raha laenamist ei toimunud ja raha ei liikunud hagejale kinnistute eest tasumiseks. See omakorda tõendab, et OÜ Europlaza ei olnud kinnistute heauskne omandaja, kuna tegemist oli sisuliselt võltsitud dokumentaalsete tõenditega ning raha ei olnud olemas.
Kostjate vastuväited
2.Kostja I vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja I palus menetluskulud jätta hageja kanda. Hageja ei tõendanud, et OÜ Europlaza teadis või pidi teadma tehingu tegemisel, et äriregistrisse kantud hageja juhatuse liige ei olnud tegelikult
4(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 esindusõiguslik isik. OÜ Europlaza oli tehingu tegemise ajal heauskne. Ei ole tõendatud, et 21.07.2008.a otsuse võltsimisega oleks ML-l seost. Käekirjaekspertiisi tulemusel tuvastati, et ka 02.07.2007.a ainuosaniku otsusel, millega RP määras hageja juhatuse liikmeks JK, oli samuti RP allkiri võltsitud. Seega ei saanud ka JK olla tehingu tegemise ajal hageja juhatuse liige. Allkirjade võltsimine oli hageja tavapärane praktika.
3.Kostja II vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja II palus menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja II lähtus Jõemäe ja Jõesmäe kinnistute omandamisel kinnistusraamatu andmetest. Kinnistusraamatusse ei olnud ostu-müügilepingu sõlmimise eel kantud ühtegi märget, mis oleks takistanud tehingu tegemist. Ei olnud vähimatki põhjust eeldada, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kostja II ei teadnud ega pidanud teadma, et kinnistusraamatu omanikuandmed on ebaõiged. Kostjale II ei ole see ka käesoleval ajal selge. Hageja väited kostja II asutamise ja majandustegevuse osas on tõendamata. Kostjal ei ole registreeritud töötajaid ning ettevõte ei ole registreeritud käibemaksukohustuslasena. Kinnisvaraarenduses on tavaline, et ühing luuakse kinnistu soetamiseks ja arendamiseks. Laenu võtmine ja kinnistute ostmine ongi kostja II majandustegevus. Majandusaasta aruannet ei ole kostja II kohustatud esitama enne 17.06.2016.a. Kostja II on tasunud kinnistute eest.
4.Kostja III palus jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt hagi rahuldamata. Kostja III palus menetluskulud jätta hageja kanda. Hageja väide, et kostjal III pole nõuet kostja II vastu, on ebaõige. Kostja III laenas perioodil 16.05.2016.a – 22.05.2016.a Hangemalto OÜ-le 15 750 eurot, millest Hangemalto OÜ tagastas 200 eurot. 15.06.2016.a sõlmisid kostja III ja kostja II laenulepingu, millega kostja II võttis üle Hangemalto OÜ laenukohustuse summas 15 550 eurot. Kostja III laenas kostjale II 31 050 eurot, mis anti üle mitmes osas: esimesed kolm ülekannet tehti Hangemalto OÜ-le kokku summas 15 750 eurot. Järgmised kaks ülekannet tehti notari deposiidikontole. Notar kandis 17.06.2016.a lepingu p 2.2 alusel raha kostja I kontole. Seega on kostja II kohustused kostja II ees põhivõlana 31 050 eurot. Kohaliku kinnisvarabüroo hinnangul oli 2016.a juunis kinnistute orienteeruv turuväärtus 35 000 eurot. Kostja II ei ole kostjalt III saanud laenu 122 000 eurot. Laenu ning võimalike intresside ning leppetrahvide laekumise tagamiseks on kostja II poolt soetatud kinnistutele seatud hüpoteek kahekordse põhisumma ulatuses. Kostja III netokäive oli 2016.a 279 267 eurot. Kostja III pöördus kohtutäituri poole, sest kostja II ei täitnud tähtaegselt oma lepingulisi kohustusi. Kostja III ei teadnud ega pidanud teadma, et kinnistusraamatu andmed omaniku suhtes võivad olla ebaõiged. Kinnistusraamatusse vastuväidet kantud ei olnud. Notari selgitused seda ei väära, kuna nähtus, et kohus on hagi kahel korral jätnud tagamata ning tehingu tegemise ajaks oli möödunud notariaadiseaduses ettenähtud 10-päevane tähtaeg. Taolise hoiatuse mõju ei saa kesta pärast seda, kui 10-päevane tähtaeg on möödunud. Vastasel korral oleks võimalik pahatahtlikult blokeerida tehingud kinnisasjadega määramata ajaks, mis võib oluliselt kahjustada kinnisasja omaniku huve, samuti takistaks see oluliselt krediidiasutuste tegevust, kuivõrd oluline osa laenudest antakse kinnisvara tagatisel. Kostja III sai aru, et kohus oli kahel korral hinnanud hageja väiteid ning asunud seisukohale, et puudub alus keelata tehingute tegemine kinnistutega. Notar kinnitas, et tehinguid on võimalik teha. Seega ei saa hoiatus välistada heausksust.
Esimese astme kohtu otsus
5.Pärnu Maakohus tegi 19.09.2017.a otsuse, millega jättis hagi kostjate vastu rahuldamata ja tühistas Pärnu Maakohtu 09.09.2016.a ja 14.03.2017.a kohtumäärustega kohaldatud hagi tagamised. Kohus jättis menetluskulud hageja kanda.
5(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279
Otsuse kohaselt kohaldub äriseadustiku (ÄS) § 1771 lg 3. GM kanti registrisse juhatuse liikmena 25.07.2008.a. Hagi esitati 09.05.2016.a. Seega ei saanud hageja tugineda asjaolule, et kostja I ainuosaniku otsus on tühine. Hageja ei esitanud kohtule tõendeid, et ta on OÜ-le Europlaza edastanud tehingu tühistamise avalduse ja et OÜ Europlaza on hageja poolt tehtud tahteavalduse kätte saanud, mistõttu ei lugenud kohus hageja poolt 30.10.2008.a esitatud tahteavaldust kehtivaks. Hageja poolt tõendina esitatud Tallinna Ringkonnakohtu 22.12.2015.a määrus kriminaalasjas nr 1-12-10711 ei omanud kohtu hinnangul tähtust, sest kriminaalasjas olid süüdistatavad KK, ML ja KS, kuid tsiviilasjas on kostjad erinevad äriühingud. Määrusest ei nähtu kostjate puutumus kriminaalasjaga. Hagejale oli hiljemalt 30.10.2008.a, kui hageja tegi tehingu tühistamise avalduse, teada, et 25.08.2008.a lepingu on sõlminud isik, kellel hageja väidetel puudus selleks volitus. Seega oli hagejal võimalik pöörduda kohtusse oma nõudega kahe aasta jooksul arvates äriregistri kande tegemisest. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et KK, keda GM volitas tegema volikirja alusel tehinguid hageja nimel, omas volitust. Seega ei tõendanud hageja oma nõuet kostja I vastu alusel, et hageja ainuosaniku otsus juhatuse liikme määramiseks oli tühine ning volitus, mille alusel sõlmiti 25.08.2008.a leping, oli tühine. Kohus nõustus kostjaga, et hageja ei ole tõendanud, et OÜ Europlaza tehingu tegemisel teadis või pidi teadma, et GM poolt volitatud KK-l puudus esindusõigus. 25.08.2008.a lepingu sõlmimise ajal kehtinud ÄS § 34 lg 2 redaktsiooni kohaselt kehtis kanne kolmanda isiku suhtes õigena, v.a kui kolmas isik teadis või pidi teadma, et kanne ei ole õige. Tehingu tegemise ajaks oli möödunud ÄS § 34 lg-s 2 nimetatud tähtaeg. Kohus märkis, et kostja I osas on esmakanne äriregistris tehtud 30.07.2015.a ning ML kui juhatuse liikme kanne on tehtud äriregistrisse 18.12.2015.a. Kui hageja tegi 30.10.2008.a tehingu tühistamise avalduse, oli vähemalt sellest ajast hagejal ka võimalus esitada avaldus vastuväite kandmiseks kinnistusraamatusse. Hageja seda ei teinud. Hageja ei tõendanud kostja I pahausksust ühinemisel. Kohus ei nõustunud hageja väidetega selles, et ML, olles OÜ Europlaza juhatuse liige, pidi teadma, et OÜ Europlaza ei omanda kinnistuid heauskselt. Hageja tegi meelevaldselt järeldusi kriminaalasja materjalidest. Kriminaalasjas 1-12-10711 ei olnud süüdistatav OÜ Europlaza, seega ei saa kriminaalasjas ML-le teatavaks saanud asjaolusid automaatselt omistada OÜ-le Europlaza. Kuna kohus jättis hagi rahuldamata kostja I vastu, jättis kohus hagi rahuldamata ka kostja II vastu. Kohus viitas notariaadiseaduse § 38 lg 1 p-le 3. Lepingu punktist 1.9 nähtus, et vastav taotlus esitati Notarite Kojale 16.05.2016.a. Leping sõlmiti 17.06.2016.a s.o pärast kümnepäevase tähtaja möödumist. Kinnistusraamatu väljatrükid registriosade nr 1625632 ja 1635732 kohta tõendasid, et tehingu tegemise ajaks olid kustutatud kohtumääruste alusel kinnistusraamatusse kantud käsutamise keelumärked. Tehingu tegemine pärast 10-päevase notari ametitoimingu edasilükkamist ning pärast keelumärgete kustutamist jõustunud kohtulahendite alusel, ei anna alust asuda seisukohale, kostja II ei olnud heauskne omandaja. Kostja II, omandades kinnistud ajal, mil kohtulahendid keelumärke kustutamiseks on jõustunud, ei ole pahauskne omandaja. Kohtu hinnangul tõendasid 17.06.2016.a sõlmitud lepingu p-d 1.9-1.11, et kostjal II oli veendumus, et takistusi kinnistute omandamiseks ei ole, sest tehtud on mitmeid kohtulahendeid, millest nähtub, et kinnistute osas on osad vaidlused lõppenud. Lepingu p-s 1.11 oli küll viide, et üks vaidlus on saadetud lahendamiseks Pärnu Maakohtule, kuid samas punktis on viide ka asjaolule, et kohus on nimetatud vaidluse raames jätnud kahel korral hagi tagamise taotluse ning ka alternatiivse hagi tagamise taotluse rahuldamata. Tsiviilasja lahendamine kohtus ei ole iseenesest asjaolu, mis tõendaks, et omandaja ei ole heauskne. Muud kaudsed tõendid, millele hageja viitas kostja II osas, ei tõendanud kohtu hinnangul hageja väiteid. Hageja väited, et äriühing moodustati kinnistute omandamiseks, äriühingul puudub käive ning äriühing ei ole käibemaksukohuslane, ei ole asjaolud, mis annaks alust nõustuda hageja seisukohtadega. Ka hagejal endal puudus
6(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 majandustegevus, kui hageja omandas kinnistud. Kohtu hinnangul ei olnud analoogseid asjaolusid aluseks võttes alust leida, et kui hageja puhul on tegemist heauskse omandamisega, siis aga kostja puhul sellega tegemist ei ole. Hageja väide, et kinnistute eest on kostjal II ostuhind tasumata, on ümber lükatud 17.06.2016.a lepinguga. Lepingu p-des 2.1 ja 2.2 on märgitud ostuhinna tasumine. Kinnistute koormamine kostja III kasuks ei tõenda samuti, et kostja II ei ole heauskne omanik, kuna tegemist on tavapärase tegevusega laenu tagamisel. Kuna nõuded kostja I ja II vastu on jäetud rahuldamata, ei ole võimalik rahuldada hageja nõuet kostja III vastu lähtudes asjaoludest, mis puudutab hageja väiteid, et kostja II ei omandanud kinnistuid 17.06.2016.a sõlmitud lepingu alusel. Hageja väited, et kostja III ei omandatud hüpoteeki heauskselt, on ümber lükatud kostja III poolt esitatud tõenditega. Kohtule esitati kostja II ja III vahel 15.06.2016.a sõlmitud laenuleping, mille kohaselt andis kostja III kostjale II laenu 31 050 eurot, millele olid lisatud maksekorraldused, kust nähtuvad laenulepingujärgsed maksed ning tasumised notari deposiiti. Läänemaa kinnisvaraturu ülevaade 13.06.2016.a seisuga tõendas, et vaidlusaluste kinnistute turuhind kokku oli ca 35 000 eurot. Laenu anti kinnistute eest tasumiseks. Kinnistud müüdi hinnaga 30 500 eurot, mida tõendas 17.06.2016.a sõlmitud lepingu p 2.1. Esitatud tõenditega luges kohus tõendatuks, et kinnistud müüdi turuhinnaga, kostja III andis laenu ning laenu tagatiseks seati ühishüpoteek. Tegemist on tavapäraste majandustegevuses tehtavate tehingutega. Kohus ei nõustunud hagejaga, et kostja III ei olnud hüpoteekide heauskne omandaja tulenevalt sellest, et lepingus olid Notarite Kojale esitatud hoiatused ning märkused kohtumenetluste kohta. Kostja III esitas kohtule teate, mille kohaselt anti kostjale II täiendav tähtaeg laenulepingujärgsete kohustuste täitmiseks ning kui 10.10.2016.a kostja II oma kohustusi ei täida, oli kostjal III õigus lõpetada leping ühepoolselt. Täitmisteate kohaselt pöördus kostja III täitmisavaldusega kohtutäituri poole 24.10.2016.a 17.06.2016.a notariaalse dokumendi alusel. Esitatud tõenditest nähtus, et kostja II ei täitnud oma lepingulisi kohustusi kostja III ees, kuid nimetatud tõendid ei anna alust arvata, et kostja III ei ole hüpoteeki omandanud heauskselt. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 187 lg 2 eeldab sissenõudjal täitedokumendi olemasolu. Käesoleval juhul ei esitanud hageja kohtule täitedokumenti. Apellatsioonkaebus
6.Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldatakse. Hageja jäi maakohtus esitatud väidete juurde. 28.10.2008.a esitas hageja tsiviilhagi avalduse kriminaalasjas tekitatud kahju sissenõudmiseks ja 17.10.2012.a hagi muudatuse, millega nõudis OÜ-lt Europlaza kinnistuid välja. 30.10.2008.a esitas hageja OÜ-le Europlaza tehingu tühistamise avalduse. Algatatud kriminaalasjas oli üks süüdistatav ML. Asjast eraldati süüdistus Europlaza OÜ vastu, kelle vastu hageja oli esitanud tsiviilhagejana hagi. Harju Maakohtu 06.05.2016.a määrusega lõpetati ka see kriminaalasi seoses mõistliku aja möödumisega. Kohtu poolt hagi tagamata jätmine võimaldas kostjal I müüa kinnistud 17.06.2016.a edasi kostjale II, kes sama tehinguga seadis hüpoteegi kinnistutele kostja III kasuks. Kohus ei arutanud menetluse käigus ÄS § 1771 lg 3 kohaldamist. Hageja ei teadnud vajadusest tõendada kohtule tsiviilhagi esitamist kohe pärast kinnistute müügi avastamist. Kohe pärast toimunu avastamist 2008.a, esitas hageja avalduse ja tsiviilhagi kelmuse teel võltsitud dokumentide alusel hagejalt võõrandatud kinnistute tagasisaamiseks. Kohus ei arutanud pooltega läbi ka OÜ Europlaza poolt tahteavalduste kättesaamist, mistõttu ei saanud hageja esitada tõendeid selle kohta. Hageja saatis OÜ-le Europlaza tähitud kirja samal päeval kirja koostamisega. Kostja I ei vaielnud vastu asjaolule, et ta sai tehingu tühistamise avalduse kätte. Hagejale jäi arusaamatuks kohtu viide seoses kostjate puutumusega kriminaalasjaga. Seoses
7(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 OÜ Europlaza heausksusega märkis hageja, et ML oli ainus OÜ Europlaza juhatuse liige. Hageja jäi maakohtus esitatud asjaolude juurde. Kohus hageja poolt taotletud tõendite väljanõudmist krediidiasutustest ja MTA-lt, ei lahendanud. Hageja ei saanud tõendada, et kostjal II puudus ja puudub majandustegevus, mis teeb usutavaks hageja väite, et kostja II moodustati ainult kinnistute nn ümberkantimiseks. Seoses kohtu viitega hageja majandustegevuse osas, märkis hageja järgmist. Isegi kui eeldada, et kohus pidas silmas hageja osa ostu 2002.a, osteti hageja osa edasise majandustegevuse arendamiseks ja kinnistute ostmiseks. Kinnistud jagati kruntideks. Hageja tegeles ka majutusteenuse osutamisega kuni 2014.a. Kostjal II puudub aga igasugune majandustegevus ka pärast kinnistute omandamist. Kostja II jättis esitamata 2016.a majandusaasta aruande. Hageja leidis, et ilmselt liikus tasutud raha tagasi selle omanikule, kuid hageja ei saa seda tõendada. Ka kostja III oli pahauskne, arvestades lepingus olnud notari selgitust. Vastustajate seisukoht
7.Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
8.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse, millega hagi rahuldatakse. Ringkonnakohus ei nõustu sellega, millise hinnangu andis maakohus asjas kohtu ette toodud asjaoludele, samuti sellega, kuidas maakohus kohaldas materiaalõigust. Samuti ei saa maakohtupoolset tõendite vastuvõtmisest keeldumist pidada õiguspäraseks.
9.Käesolevas tsiviilasjas täpsustas hageja korduvalt oma nõudeid. 04.05.2018.a kohtuistungil kinnitas hageja, et nõuete osas tuleb lähtuda 04.05.2017.a hagiavalduse terviktekstis väljendatud nõuetest (vt t 5 kd lk 51 jj). Seejärel arutas ringkonnakohus menetlusosalisega vastavate nõuetega seonduvat, esitas kohtu käsitluse nõuete osas ning andis menetlusosalistele võimaluse esitada kohtu käsitluse suhtes vastuväiteid. Hageja soov ja eesmärgid olid väljendatud nõuete pinnalt selged. Täpsustamist eeldas nõuete täpne sõnastus. Kohus selgitas menetlusosalistele, millises sõnastuses nõuded võiksid kehtiva õiguse kohaselt hageja poolt kohtu ette toodud asjaoludel rahuldamisele kuuluda. Hageja soov oli, et kohus tuvastaks nende müügi- ja asjaõiguslepingute tühisuse, millega hageja nimel kinnisasjad 25.08.2008.a võõrandati, samuti soovis hageja, et kinnistusraamatust nähtuv kinnisasjade omanik annaks need tahteavaldused, mis on vajalikud selleks, et praegused omanikukanded kustutataks, samuti, et hüpoteegpipidaja annaks nõusoleku kinnisasju koormava ühishüpoteegi kustutamiseks. Viidatud haginõuete sõnastuste täpsustusest tulenevalt menetleb ringkonnakohus järgmisi nõudeid:
10.Hageja esitas käesoleva tsiviilasja raames tuvastusnõude, milles palub tuvastada hageja ja OÜ Europlaza vahel 25.08.2008.a sõlmitud kinnisasjade, mille registriosade numbrid on 1625632 ja 1635732, müügi- ja asjaõiguslepingute tühisuse. Hageja palub kohustada Eldeven Haldus OÜ-d andma nõusolek viidatud kinnisasjade registriosades olevate omanikukannete kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kantud Eldeven Haldus OÜ. Hageja palub kohustada Orku Ehitus OÜ-d andma nõusolek viidatud kinnisasjade registriosade 4ndatesse jagudesse Orku Ehitus OÜ kasuks seatud hüpoteekide kustutamiseks.
8(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279
11.Esmalt käsitleb ringkonnakohus 25.08.2008.a sõlmitud kinnisasjade, mille registriosade numbrid on 1625632 ja 1635732, müügi- ja asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamise hagiga seonduvat. Esimese nõude alusena tugines hageja sellele, et müüja ja käsutaja (OÜ Allomer Invest) seadusliku esindajana tegutsenud isikul, GM-l ei olnud esindusõigust, sest osaühingu ainuosanik ei olnud teinud otsust, millega GM nimetati osaühingu juhatuse liikmeks (ainuosaniku otsusel olnud allkiri oli võltsitud). Seetõttu ei saanud GM OÜ Allomer Investi seadusliku esindajana ka kehtivalt anda volitust (t 3. kd lk 52p jj), mille alusel OÜ Allomer Invest tehingulise esindajana tegutsenud isikul oleks tekkinud OÜ Allomer Invest suhtes esindusõigus, sest volitus antakse ühepoolse tehinguga (TsÜS § 118 lg 1) ja teise isiku nimel ilma esindusõiguseta tehtud ühepoolne tehing on tühine (TsÜS § 128 lg 1). Juhul, kui OÜ Allomer Invest nimel viidatud müügi- ja asjaõiguslepingud sõlminud isikul ei olnud esindusõigust, oleks 25.08.2008.a OÜ Allomer Invest ja Europlaza OÜ vahel sõlmitud müügija asjaõiguslepingud tühised, sest tehingu sõlmis OÜ Allomer Invest nimel esindusõiguseta isik (TsÜS § 129 lg 1).
12.Sellest tulenevalt tuleb hagejal kohtu ette tuua ja tõendada asjaolud, mille alusel saab kohus järeldada, et OÜ Allomer Invest ainuosanik ei teinud otsust GM juhatuse liikmeks nimetamise kohta. Seejuures ei oma tähendust see, kas ka sellel otsusel, millega eelmine juhatuse liige ametisse nimetati, olev ainuosaniku allkiri on võltsitud. Käesoleval juhul andis 25.08.2008.a lepingute tegemisel kasutatud volikirja välja OÜ Allomer Invest seadusliku esindajana juhatuse liige GM. Käesoleval juhul ei vaielda mitte ühegi tehingu kehtivuse üle, mille oleks teinud või mille tegemise eelduseks oleva volikirja oleks väljastanud OÜ Allomer Invest eelmine juhatuse liige.
13.Ringkonnakohus leiab, et see järeldus, et hageja ainuosanik ei teinud 21.07.2008.a otsust (t 3 kd lk 52b), tuleb teha seetõttu, et Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi ekspertiisiaktis (t 3 kd lk 52d jj), mida kohus käesolevas tsiviilasjas saab hinnata kui spetsialisti arvamust, on tuvastatud, et viidatud ainuosaniku otsusel olev ainuosaniku allkiri ei ole antud ainuosaniku poolt. Seega tuleb järeldada, et hageja ainuosanik ei ole viidatud otsust teinud ja tegemist on nö mitteotsuse olukorraga. Ei saa rääkida osaniku otsusest olukorras, kus keegi suvaline isik on ainuosaniku asemel otsusele alla kirjutanud.
14.Kostja esitas vastuväite, mille kohaselt, sõltumata sellest, et OÜ Allomer Invest ainuosanik ei ole kunagi teinud otsust, millega oleks juhatuse liikmeks nimetatud GM ja sõltumata sellest, et just GM andis OÜ Allomer Invest juhatuse liikmena välja volituse, mille alusel tegutsedes sõlmis KK OÜ Allomer Invest tehingulise esindajana 25.08.2008.a lepingud, mille tühisuse tuvastamist hagetakse, ei saa hageja juhatuse liikme esindusõiguse puudumise alusel tehingu (millega GM OÜ Allomer Invest juhatuse liikmena volitas KK OÜ Allomer Invest tehingulise esindajana tehinguid tegema) tühisusele tugineda, sest GM oli kantud OÜ Allomer Invest juhatuse liikmena äriregistrisse ja äriseadustiku § 34 lg 2 kohaselt kehtib äriregistri kanne kolmanda isiku suhtes õigena, välja arvatud juhul, kui kolmas isik teadis või pidi teadma, et kanne ei ole õige. Kostja väitis, et OÜ Europlaza oli 25.08.2008.a lepingute sõlmimise ajal heauskne. Seadusest tulenevalt tuleb heausksust eeldada (TsÜS § 139) ja vastupidist peab tõendama see isik, kes soovib isiku pahausksusele tugineda. Sellest tulenevalt tuleb hagejal tõendada, et OÜ Europlaza teadis 25.08.2008.a tehingute tegemise ajal, et GM-l, ei olnud õigust OÜ-d Allomer Invest esindada KK-le OÜ Allomer Invest volituse väljastamisel. OÜ-l Europlaza oli 25.08.2008.a seisuga üks juhatuse liige, ML. Järelikult tuleb tõendada, et ML teadis või pidi teadma, et äriregistri kanne, mille kohaselt oli GM OÜ Allomer Invest juhatuse liige ajal, mil ta väljastas KK-le OÜ Allomer Invest esindamise eelduseks oleva volikirja, oli vale.
9(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279
15.Hageja leiab, et selle järelduse tegemist võimaldavad kaks asjaolu. Esiteks see, et vaidlusaluste kinnisasjade müügi- ja asjaõiguslepingute tegemisega seotud dokumentide leidumine ühes arvutis ja teiseks asjaolu, et vaidlusaluste kinnisasjade eest ostuhinda tegelikult ei tasutud.
16.Ringkonnakohus leiab, et asjas esitatud tõendi (t 6. kd lk 26 jj, sh vt lk 31 jj) alusel saab tuvastatuks lugeda, et KS elukohast leiti sülearvuti, millest leiti järgmised dokumendid: OÜ Allomer Invest 21.07.2008.a ainuosaniku otsus; OÜ Allomer Invest kassa sissetuleku order OÜ-lt Europlaza summas 1 900 000 Eesti krooni; Topfixsystems OÜ arve nr 49 OÜ-le Allomer Invest detailplaneeringu eest II osa Jõesmaa kinnistul; Laenuleping MLi ja OÜ Europlaza vahel 01.08.2008.a summas 1 900 000 Eesti krooni; laenuleping OÜ Atteo ja MLi vahel 03.03.2008.a summas 2 000 000 Eesti krooni; GM volikiri Allomer Invest nimelt KK-le.
17.Viidatud asjaolud on tuvastanud Harju Maakohus kriminaalasja raames tehtud kohtuotsuses. Kuigi vastav kohtuotsus ei jõustunud põhjusel, et kõrgemal seisev kohus tühistas otsuse mõistliku menetlusaja ületamise tõttu, leiab käesolevat tsiviilasja menetlev kohus, et viidatud maakohtu otsust saab dokumentaalse tõendina siiski arvestada. Mitte keegi ei ole tuvastanud, et maakohtu poolt viidatud otsuses tuvastatud asjaolud oleksid valed. Teiseks, tegemist on dokumentaalse tõendiga. Kolmandaks, maakohus hindas oma otsuses konkreetse kriminaalmenetluse raames kohtule esitatud tõendeid ja käesoleval kohtukoosseisul ei ole alust kahelda maakohtu järeldustest. Veelgi enam, ML esitas käesoleva apellatsioonimenetluse raames menetlusdokumendi, milles esitas selgitused, mis asjaoludel viidatud dokumendid samasse sülearvutisse võisid kokku sattuda. Seega, käesoleva menetluse kostja ei vaidlustanud viidatud dokumentide sattumist ühte arvutisse, kuid ta üritas esitada selgitusi, miks ei saa teha selle pinnalt järeldust, et tema vaidlusaluste kinnisasjade omandamise ajal teadis, et kinnisasjade müüja nimel tehingu tegemiseks volituse andnud isikul ei olnud esindusõigust.
18.Ringkonnakohus leiab, et sellest asjaolust, et viidatud dokumendid olid ühes sülearvutis, mis võeti ära KS elukoha läbiotsimisel, tuleb järeldada, et ML teadis kinnisasjade omandamisel, et müüja nimel tegutsenud isikul ei ole esindusõigust ja et äriregistri kanne, mille kohaselt oli GM hageja juhatuse liige, on vale. Samas arvutis oli nii võltsitud otsus, millega hageja ainuosanik oleks justkui otsustanud nimetada hageja juhatuse liikmeks GM (mille osas kohus eespool tuvastas, et otsusel olnud allkiri oli võltsitud) kui ka laenulepingud, millega ML laenas OÜ-lt Atteo 2 000 000 krooni ja millega ML 1 900 000 krooni Europlazale edasi laenas, samuti sularaha üleandmist kajastavad kviitungid. Viidatud laenulepingute osas on ML kinnitanud, et just nende laenulepingutega finantseeris tema vaidlusaluste kinnisasjade omandamist. Seega olid ühes sülearvutis koos nii need dokumendid, millega võltsiti hageja ainuosaniku otsus, kui ka need lepingud, millega hageja nimelt ilma õigusliku aluseta võõrandatud kinnisasjade omandaja väidetavalt omandamiseks vajalikud vahendid hankis. Kinnisasjade ostjat esindas ML. Laenulepingutele ja sularaha kviitungile kirjutas alla ML. Viidatud asjaolud viitavad sellele, et ML pidi kinnisasjade omandamisel teadma sellest, et hageja ainuosaniku otsus, millega määrati juhatuse liikmeks GM, on võltsitud.
19.Ringkonnakohus leiab, et Aspen ImpEX OÜ seadusliku esindaja poolt antud seletused selles osas, mis asjaoludel viidatud dokumendid ühte arvutisse sattusid, ei anna alust teistsuguse järelduse tegemiseks. Esiteks ei ole ML seletused tõendatud. Teiseks ei ole ütlused eluliselt usutavad. ML soovib tugineda kriminaalasja raames RL poolt antud ütlustele (vt t 7 kd lk 63 jj), mille kohaselt müüs sülearvuti KS-le RL, kes omakorda omandas sülearvuti ühest täpsustamata pandimajast, ning et ta paigaldas sülearvutile uue kõvaketta, mille ta leidis ühest
10(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 segamini korterist, mida ta koristas. Ringkonnakohus leiab, et selle tõendi alusel ei saa väidetud asjaolusid tõendatuks lugeda. Esiteks on tunnistaja ütlustest nähtuvad asjaolud esitatud väga üldiselt. Teiseks ei ole eluliselt usutav, et ühe pandimajast ostetud arvuti ja ühe segamini korteri koristamise tagajärjel leitud kõvaketta ühendamisel satuvad ühte arvutisse kokku just samad dokumendid, mis ühendavad kahe kinnisasja õigusvastase omandamise raames tehtud erinevaid tehinguid. Eluliselt usutav ei ole ka see, et sellise arvuti omandab hageja ainuosaniku lahutatud abikaasat esindanud isik (KS) (KS ja hageja ainuosaniku lahutatud abikaasa seosed tuvastas Harju Maakohus kriminaalasjas tehtud otsuses vt t 6 kd lk 26 jj), kelle korteri läbiotsimisel siis arvuti ära võetakse.
20.Ringkonnakohus leiab, et järelduse, et ML teadis vaidlusaluste kinnisasjade omandamisel sellest, et hageja ainuosaniku otsus on võltsitud ja seega äriregistri kanne, mille kohaselt hageja juhatuse liikmena oli äriregistrisse kantud GM, oli vale, tuleb teha ka sellel alusel, et ML, Aspen ImpEX OÜ esindajana väitis, et vaidlusaluste kinnisasjade eest tasus Europlaza OÜ (Aspen ImpEX OÜ üldõiguseellane) sularahas 1,9 miljonit krooni, kuid asjaolud viitavad vastupidisele. ML, vaidlusaluste kinnisasjade ostja seadusliku esindajana väitis, et tema ei teadnud sellest, et hageja ainuosanik GM juhatuse liikmeks nimetamise otsust ei teinud, mitte midagi, et tema omandas vaidlusalused kinnisasjad turutingimustel ja et tema hageja juhatuse liiget ega osanikku ei teadnud ega tundnud. ML väitis, et ta tasus kahe vaidlusaluse kinnisasja eest kokku sularahas 1,9 miljonit krooni. ML väitis, et temal sellist raha ei olnud ja et sellist raha ei olnud ka Europlaza OÜ-l, kuid, et ta laenas vastava rahasumma OÜ-lt Atteo. ML väitis, et kogu raha liikumine toimus sularahas ja et raha liikumist tõendavad üksnes lihtkirjalikult vormistatud sularaha kviitung ja lihtkirjalikud laenulepingud. Ringkonnakohus leiab, et sellisel viisil sularaha liikumist ei saa tõendatuks lugeda ja see ei ole eluliselt usutav. Ringkonnakohus leiab, et hageja on edukalt kahtluse alla seadnud selle, et kinnisasjade võõrandamisel raha liikus. Selle asjaolu tuvastamisel on oluline see, et ML, vaidlusaluste kinnisasjade omandaja seadusliku esindajana väidab, et raha liikumine kinnisasjade eest tasumisel toimus täpselt selliselt nagu see on dokumentides kajastatud. Ringkonnakohus leiab, et lisaks sellele, et sellisel viisil raha liikumist ei saa tõendatuks lugeda, ei ole see ka eluliselt usutav. ML väidab, et ta laenas OÜ-lt Atteo ilma tagatiseta ja ilma selge ja konkreetse eesmärgita 2 miljonit krooni. Seejuures ei ole ML esile toonud mitte ühtegi eluliselt usutavat põhjust, miks oleks üks äriühing pidanud laenama ML-le 2 miljonit krooni ilma tagatiseta. ML ei ole ka esile toonud, et tal oleks olnud kolmandale isikule äratuntav võimekus maksta tagasi sedavõrd suur laen. ML väitis, et ajal, mil ta raha laenas, ei olnud tal teada mitte ühtegi kindlat kinnisasja, mida ta oleks tahtnud omandada. Ta väitis, et tal oli üldine soov omandada kinnisasju ja asuda soodsaid pakkumisi otsima ning selle jaoks laenas ta igaks juhuks 2 miljonit krooni valmis. Ringkonnakohus leiab, et selline seletus ei ole eluliselt usutav. Mõistlik isik ei laena sedavõrd suurt rahasummat ilma tagatiseta. Mõistlik isik ei laena raha selliselt, et isikul, kellele raha laenatakse, ei ole selget äriplaani või tegevust, mida ta soovib rahaga peale hakata. Juhul, kui laenu saajal on laenu kasutamiseks selge eesmärk, saab laenuraha abil omandatava kinnisasja laenulepingust tulenevate kohustuste katteks hüpoteegiga koormata. Ringkonnakohus leiab, et mõistlik laenusaaja ei võta igaks juhuks väga suures summas laenu, vaid küsib laenuandjalt valmisolekut laenata raha. Mõistlik laenu saaja võtab laenu vahetult enne kinnisasjade omandamise finantseerimist. Sellest tuleb järeldada, et raha liikumine ei ole tõendatud ja hageja on sellise raha liikumise edukalt kahtluse alla seadnud. Raha liikumist tõendavad üksnes lihtkirjalikult allkirjastatud laenulepingud ja sularaha saamise kviitungid. Dokumendid on allkirjastatud kinnisasjade saatusest huvitatud isikud. Ühtegi objektiivset tõendit raha liikumise kohta ei esine. Vastupidise järelduse tegemiseks ei anna alust ka ÕK poolt kriminaalasjas antud ütlused, millele Aspen ImpEX OÜ käesoleva tsiviilasja raames soovib tugineda. Need ütlused ei muuda eluliselt mitteusutavaid asjaolusid usutavateks, ei
11(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 kõrvalda vastuolusid ega ole sellise kaaluga, et nende alusel saaks vastupidist tuvastada. Raha saamise asjaolud erinevad oluliselt sellest, kuidas raha mõistlikult laenatakse ja kasutatakse. Raha saamist ja raha laenamist kajastavad dokumendid ja laenulepingud leiti samast arvutist, kus oli ka see hageja ainuosaniku otsus, mille võltsituse kohus eespool tuvastas. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus hageja peaks tõendama raha mitteliikumise ja selle, et tehingud tehti tegelikult teistsugustel tingimustel, kui see, mis dokumentides kajastati ja mida kinnisasju omandanud isik väidab (raha ei liikunud), piisab sellest, kui hageja muudab usutavaks selle, et tegelikult asjad selliselt aset ei leidnud. Sellisel juhul võib tõendamiskoormis minna vastaspoolele. Käesoleval juhul on hageja muutnud usutavaks selle, et kostjate poolt kirjeldatud viisil kinnisasjade eest tasumist ja kinnisasjade ostuhinna finantseerimist ei toimunud. Kostjad ei ole vastupidist tõendanud.
21.Eespool toodut arvesse võttes leiab ringkonnakohus, et ML teadmine äriregistri kande ebaõigsusest tuleb tõendatuks lugeda seetõttu, et viidatud ühest arvutist leiti kogu tehingute ahela dokumendid, kuid sellele lisaks toetab järeldust, et ML vaidlusaluste kinnisasjade omandamisel äriregistri kande ebaõigsusest teadis, ka see, et väidetav raha liikumine ei ole tõendatud, hageja on raha liikumise edukalt kahtluse alla seadnud ja käesolevas menetluses kirjeldatud asjaolud ei ole eluliselt usutavad.
22.Kosja väitis, et sõltumata sellest, kas OÜ Europlaza teadis või pidi teadma 25.08.2008.a tehingute tegemise ajal, et äriregistri kanne, mille kohaselt oli GM OÜ Allomer Invest juhatuse liige ajal, mil GM väljastas OÜ Allomer Invest juhatuse liikmena OÜ Allomer Invest nimel volikirja, millega äriühing volitas KK tegema OÜ Allomer Invest nimel tehinguid, ei saa hageja tugineda GM esindusõiguse puudumisele, sest ÄS § 1771 lg 3 kohaselt ei saa tugineda osaühingu osanike otsuse tühisusele, kui otsuse alusel on tehtud kanne äriregistrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat. Kostja tugines sellele, et äriregistri kanne, mille kohaselt on OÜ Allomer Invest juhatuse liige GM, tehti äriregistris 25.07.2008.a ning käesolev hagi esitati 09.05.2016.a, st enam kui kaks aastat peale selle äriregistri kande tegemist, mille õigsusele kostja ÄS § 34 lg-st 2 tulenevalt tugineb. Ringkonnakohus leiab, et kuigi ÄS § 1771 lg 3 reguleerib otsesõnu olukorda, kui osaühingu osanikud on võtnud vastu otsuse, mis on tühine ja käesoleval juhul tuvastas ringkonnakohus eespool, et osaühingu ainuosanik ei ole mitte kunagi võtnud vastu otsust GM juhatuse liikmeks nimetamise kohta, kohaldub ÄS § 1771 lg 3 regulatsioon ka käesoleval juhul. ÄS § 1771 lg 3 normi eesmärk on kaitsta käibeosalisi olukorras, kus nad tuginevad äriregistri kande õigsusele. Normi eesmärk on luua õiguskindlus olukordades, kus äriregistri kanne baseerub osanike otsusel ja osanike otsus langeb hiljem ära. Iseenesest ei ole käibeosaliste jaoks vahet, kas kande aluseks olev otsus langeb ära põhjusel, et otsus osutub tühiseks või põhjusel, et tegemist on nö mitteotsuse olukorraga, st olukorraga, kus osanikud või ainuosanik ei ole üleüldse otsust teinud (otsus on võltsitud). Normi eesmärk on luua käibeosaliste jaoks õiguskindlus olukordade jaoks, kus keegi soovib tugineda sellele, et äriregistri kande tegemise aluseks olevat osanike otsust (ükskõik millisel põhjusel) ei eksisteeri. Seega võiks jääda 25.08.2008.a OÜ Allomer Invest nimel OÜ-ga Europlaza sõlmitud lepingute tühisuse tuvastamise hagi rahuldamata juhul, kui hageja ei ole kahe aasta jooksul äriregistri kande tegemise aluseks oleva otsuse tühisusele või otsuse puudumisele tuginenud. Otsuse tühisusele või otsuse puudumisele (nö mitteotsuse olukorrale) tuginemine saab ÄS § 1771 tähenduses tugineda hagi kui ka vastuväite esitamisega (ÄS § 1771 lg 2). Käesoleva hagi esitas hageja 09.05.2016.a, st enam kui kaks aastat peale vaidlusaluse äriregistri kande tegemist (25.07.2008.a). Ringkonnakohus leiab, et kuigi ÄS § 1771 lg 2 kohaselt saab osanike otsuse tühisusele tugineda hagi ja vastuväite esitamisega, tuleb sellega ÄS § 1771 lg 3 tähenduses võrdseks lugeda ka nõude esitamine kriminaalmenetluses. Hageja esitas Põhja Politseiprefektuurile 30.10.2008.a avalduse (t 6 kd lk 23), milles ta tugines sellele, et hageja
12(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 ainuosanik ei ole viidatud otsust teinud. Hageja esitas avalduses selged varalised nõuded, mida hageja palus tsiviilhagi korras rahuldada. Nende nõuete esitamisel tugines hageja kõnealuse hageja ainuosaniku otsuse puudumisele, st nö mitteotsuse olukorrale. Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et käesoleva hagi rahuldamine ei ole takistatud ka ÄS § 1771 lg-st 3 tulenevalt.
23.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus tuvastushuviga seonduvat. Hageja esitas kinnisasjade müügi- ja asjaõiguslepingute tühisuse tuvastamise hagi. TsMS § 368 lg-st 1 tulenevalt saab õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks esitada hagi üksnes juhul, kui hagejal on selleks õiguslik huvi (tuvastushuvi). Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul tuleb tuvastushuvi jaatada, sest lepingud puudutavad hageja õigusi. Juhul, kui müügilepingud on kehtivad, lasuks hagejal kehtiv kohustus kanda OÜ-le Europlaza üle vaidlusaluste kinnisasjade omandiõigus ja OÜ Europlaza üldõigusjärglane saaks vastava kohustuse täitmist ka nõuda. OÜ Europlaza üldõigusjärglane leiab, et vastavad lepingud on kehtivad. Seega on hageja huvitatud, et saabuks selgus, kas OÜ Europlaza üldõigusjärglane saab nõuda vaidlusaluste kinnisasjade müügilepingu täitmist ja kas viidatud kinnisasjade müügilepingust tulenevad kohustused kehtivad. Ringkonnakohus leiab, et hagejal on tuvastushuvi ka viidatud asjaõiguslepingute kehtivuse tuvastamiseks, sest hageja huvi ei ole suunatud mitte üksnes asjaõiguslepingute alusel tehtud kinnistusraamatu kannete kustutamisele, vaid ka sellele, et nende asjaõiguslepingute alusel ei saaks enam uuesti samu kinnistusraamatu kandeid teha. Teatavasti võib sama kinnistamisavalduse ja asjaõiguslepingu alusel taotleda kannete tegemist ka korduvalt ja hageja huvi võib olla suunatud sellele, et saavutada selgus ja õiguskindlus selles osas, et samu kinnistusraamatu kandeid enam teha ei saa.
24.Hageja, OÜ Allomer Invest tegi 25.08.2008.a vaidlusalused lepingud OÜ-ga Europlaza. Ühinemise teel muutus OÜ Europlaza üldõigusjärglaseks Aspen ImpEX OÜ. Kuna viimatinimetatud äriühing on OÜ Europlaza üldõigusjärglane, saab hageja esitada nimetatud lepingute tühisuse tuvastamise hagi Aspen ImpEX OÜ suhtes.
25.Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et kuivõrd OÜ Allomer Invest ainuosanik ei teinud otsust (ei 21.07.2008.a ega ka muul ajal), millega oleks OÜ Allomer Invest juhatuse liikmeks nimetatud GM ja kuivõrd GM sellele otsusele tuginedes tegutses OÜ Allomer Invest juhatuse liikmena ja andis KK-le OÜ Allomer Invest nimel tegutsemiseks volituse, ei saa see volitus kehtida. Kuna KK sõlmis OÜ Allomer Invest tehingulise esindajana OÜ Allomer Invest nimel 25.08.2008.a kinnisasjade, mille kinnistusraamatu registriosade numbrid on 1625632 ja 1635732, müügi- ja asjaõiguslepingud, on vastavad lepingud TsÜS § 129 lg-st 1 tulenevalt esindaja esindusõiguse puudumise tõttu tühised. Kuna viidatud lepingute teine pool, OÜ Europlaza, tehingute tegemisel teadis, et äriregistri kanne, millest nähtus, et GM oli OÜ Allomer Invest juhatuse liige ajal, mil GM andis KK-le äriühingu nimel tegutsemise õigust andva volituse, on vale, ei saa tehingu teine pool tugineda ÄS § 34 lg-s 2 sätestatud kaitsele. Kuna hageja tugines enne kaheaastase perioodi möödumist kriminaalmenetluses nõude esitamise teel sellele, et GM juhatuse liikmeks nimetamise aluseks olevat ainuosaniku otsust ei ole tehtud, ei välista hageja ainuosaniku otsuse tühisusele tuginemist ka ÄS § 1771 lg-s 3 sätestatud piirang. Sellest tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et OÜ Allomer Invest ja OÜ Europlaza vahel 25.08.2008.a sõlmitud kinnisasjade, mille kinnistusraamatu registriosade numbrid on 1625632 ja 1635732 müügi- ja asjaõiguslepingud on tühised ja vastavate lepingute tühisuse tuvastamise hagi tuleb rahuldada.
26.Järgnevalt hindab ringkonnakohus hageja poolt OÜ Eldeven Haldus suhtes esitatud nõuet, milles hageja palub kohustada OÜ-d Eldeven Haldus anda nõusolek kustutada
13(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 kinnistusraamatu kanded, mis on tehtud kinnisasjade, mille registriosade numbrid on 1625632 ja 1635732 jagudes nr 2 ja mille kohaselt on nende kinnisasjade omanik Eldeven Haldus OÜ. Vastav nõue võib rahuldamisele kuuluda AÕS § 65 alusel. Vastava nõude esitamine eeldab, et hagejal on viidatud kinnisasjade suhtes mingi asjaõigus, et kanded, mille kustutamise eelduseks olevate tahteavalduste andmist hagetakse, on valed ja et need kanded kahjustavad hageja õigust.
27.Hageja tugines sellele, et tal on viidatud kinnisasjade omandiõigus. Ringkonnakohus leiab, et lähtuda saab sellest, et algselt kuulusid vaidlusalused kinnisasjad hagejale. See nähtub kinnistusraamatu kandest. Menetlusosalised ei ole kohtu ette toonud ka asjaolusid, millest saaks vastupidist järeldada. Vastupidi, kostjad tuginevad sellele, et OÜ Europlaza sai vaidlusaluste kinnisasjade omanikuks põhjusel, et kinnisasjade varasem omanik oli hageja, kes kinnisasjad OÜ-le Europlaza käsutas. Seega saab lähtuda sellest, et algselt kuulusid kinnisasjad hagejale. Ringkonnakohtul tuleb käesolevas tsiviilasjas kohtu ette toodud asjaolude alusel kontrollida, ega hageja ei ole kinnisasjade omandiõigust kaotanud.
28.Kostjad tuginevad sellele, et hageja kaotas vaidlusaluste kinnisasjade omandiõiguse OÜ-le Europlaza, kelle üldõigusjärglane võõrandas kinnisasjad Eldeven Halduse OÜ-le. Selleks, et kinnisasja omandiõigus saanuks OÜ-le Europlaza üle minna, peavad olema täidetud seaduses sätestatud eeldused, sest AÕS § 68 lg-st 3 tulenevalt läheb asja omandiõigus ühelt isikult teisele üle üksnes siis, kui on täidetud seaduses sätestatud eeldused. Kinnisasja tehingulise omandamise eeldused on sätestatud AÕS §-s 641. Vastava normi kohaselt eeldab kinnisasja tehinguline omandamine seda, et kinnisasja omandaja ja võõrandaja sõlmivad kehtiva asjaõiguslepingu (käsutustehingu), milles lepitakse kokku kinnisasja omandiõiguse üleminek. Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et hageja ja OÜ Europlaza vahel sõlmitud asjaõiguslepingud on hageja esindaja esindusõiguse puudumise tõttu tühised. Seega ei saanud OÜ Europlaza omandada vaidlusaluseid kinnisasju tehingulise omandamise sätete alusel. OÜ Europlaza ei saanud vaidlusaluseid kinnisasju omandada ka heauskse omandamise sätete alusel (AÕS § 561 lg 1), sest kinnisasja heauskne omandamine eeldab kehtiva asjaõiguslepingu olemasolu ning seda ei ole. Käesoleva tsiviilasja raames ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, mis viitaksid sellele, et OÜ Europlaza oleks saanud kinnisasjad omandada muul õiguslikul alusel (igamine). Sellest tulenevalt tuleb järeldada, et OÜ Europlaza kinnisasju ei omandanud.
29.Järgnevalt tuleb kontrollida, ega hageja ei kaotanud kinnisasjade omandiõigust seetõttu, et kinnisasjad omandas OÜ Eledeven Haldus. OÜ Eldeven Haldus soovis kinnisasjad omandada OÜ Europlaza üldõigusjärglaselt, Aspen ImpEX OÜ-lt. Selleks, et Eldeven Haldus OÜ oleks saanud vaidlusalused kinnisasjad omandada, peaksid olema täidetud AÕS §-s 641 sätestatud eeldused: omandaja ja võõrandaja vahel peavad olema sõlmitud kehtivad asjaõiguslepingud, mille raames lepitakse kokku kinnisasjade omandiõiguse üleminek, võõrandajal peab olema käsutusõigus ja omandaja osas peab olema tehtud kinnistusraamatus omanikukanne. Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et OÜ Europlaza vaidlusaluseid kinnisasju ei omandanud, mille tõttu ei saanud kinnisasjade omanikuks saada ka Aspen ImpEX OÜ. Seega ei saanud Eldeven Haldus OÜ vaidlusaluseid kinnisasju kinnisasja tehingulise omandamise sätete alusel omandada. Kuigi Eldeven Haldus OÜ kanti vaidlusaluste kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse, on vastavad kinnistusraamatu omanikukanded valed, sest kanded on tehtud ilma õigusliku aluseta.
30.Eldeven Haldus OÜ tugineb sellele, et ta omandas vaidlusalused kinnisasjad kinnisasja heauskse omandamise sätete alusel (AÕS § 561 lg 1). AÕS § 561 lg 1 kaitseb kinnisasja omandajat selle eest, kui omandaja omandab kinnisasja mitteomanikult tuginedes omandamisel kinnistusraamatu kandele. Heauskne omandamine eeldab muuhulgas, et omandaja ei tea ega
14(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 peagi teadma seda, et kinnistusraamatu kanne, millele omandaja tugineb, on vale. Heausksust eeldatakse ja seda, et kinnisasja omandaja kinnisasja omandamisel võõrandaja käsutusõiguse olemasolu kajastava kinnistusraamatu kande ebaõigsusest teadis või oleks pidanud teadma, tuleb tõendada vastaspoolel (TsÜS § 139), käesoleval juhul hagejal. Käesoleval juhul väidab Eldeven Haldus OÜ, et tema ei teadnud sellel ajal, kui tema kinnisasja omandas, et see isik, kes talle kinnisasjad võõrandas (Aspen ImpEX OÜ) ei ole vaidlusaluste kinnisasjade käsutamiseks õigustatud, sh seda, et kinnistusraamatu kanded, mille kohaselt on Aspen ImpEX OÜ vaidlusaluste kinnisasjade omanik, on valed. Seega tuleb hagejal tõendada, et Eldeven Haldus OÜ vaidlusaluste kinnisasjade omandamisel kinnistusraamatu omanikukannete ebaõigsusest teadis.
31.Hageja leidis, et kuna selles lepingus, millega Eldeven Haldus OÜ vaidlusalused kinnisasjad Aspen ImpEX OÜ-lt omandas (t 3. kd lk 155 jj), oli notari selgituste osas kirjas, et: „Notarite Kojale on lepingu esemeks olevate kinnistute suhtes 16.05.2016.a esitatud järgmine hoiatus: OÜ-le Allomer Invest (reg kood 10876118) kuulusid kinnistud asukohaga Lääne Maakond, Nõva vald, Tusari küla. Üks neist oli Jõemäe kinnistu (reg nr 1625632 ja teine Jõesmäe kinnistu (reg nr 1635732). Võltsitud dokumentide alusel vormistati eelnimetatud kinnistute omandiõigus äriühingule Osaühing Europlaza (reg kood 11517491), mis ühendati Aspen ImpEX OÜ-ga (reg kood 12887623). OÜ Europlaza kustutati registrist. Seega kuuluksid kinnistud käesoleval ajal Aspen ImpEX OÜ-le. Harju Maakohtus oli arutusel kriminaalasi Osaühing Europlaza vastu, kuid seoses ühinemisega Aspen ImpEX OÜ-ga kriminaalasi lõpetati ning OÜ Allomer Invest hagi jäeti sellega seoses rahuldamata. OÜ Allomer Invest esitas hagi Aspen ImpEX OÜ vastu. Kohus ei taganud hagi. Samas on säilinud oht, et Aspen ImpEX OÜ vormistab kinnistud kolmanda isiku omandisse ning OÜ-l Allomer Invest on raskendatud nende kinnistute tagasisaamine. Seoses sellega palub OÜ Allomer Invest mitte tõestada tehinguid ja teha muid ametitoiminguid Jõemäe kinnistu (reg nr 1625632) ja Jõesmäe kinnistuga (reg nr 1635732). Käesoleva lepingu tõestamise päevaks on möödunud notariaadiseaduse § 38 lg 1 p-s 3 sätestatud 10 päevane tehingu edasilükkamise periood.“ Sellest tulenevalt teadis või vähemalt pidi Eldeven Haldus OÜ kinnisasjade omandamisel teadma, et kinnistusraamatu kanded, mille kohaselt on AspenImpEX OÜ kinnisasjade omanik, võivad olla valed. Ringkonnakohus nõustub selle käsitlusega. Vastavatest notari selgitustest nähtub üheselt, et Allomer Invest OÜ leiab, et kinnistusraamatu omanikukanded on valed, et Aspen ImpEX OÜ ei saa olla vaidlusaluste kinnisasjade omanik ja et kinnisasjade omanik on hoopis Allomer Invest OÜ. Ringkonnakohus leiab, et sellises olukorras pidi kinnisasjade omanik arvestama selle riskiga, et juhul, kui hilisemalt peaks selguma, et kinnistusraamatu omanikukanded on valed, ei saa kinnisasjade omandaja tugineda kinnisasjade heausksele omandamisele.
32.Ringkonnakohus ei nõustu kostjate käsitlusega sellest, et Eldeven Haldus OÜ oli heauskne sellepärast, et ta ei pidanud uskuma notari poolt kirja pandud OÜ Allomer Invest ühepoolseid väiteid. Kuigi selle tehingu, millega Eldeven Haldus OÜ soovis kinnisasju omandada, tegemise ajaks ei olnud hageja kinnisasjadega seoses hagi tsiviilkohtusse esitanud, ei tähenda see seda, et kinnisasjade omandaja võiks kolmanda isiku poolt esitatud väited tähelepanuta jätta. Kolmanda isiku väidetest tulenevat informatsiooni tuleb arvestada ka siis, kui kolmas isik ei ole (veel) kellegi suhtes hagi esitanud ja ka siis, kui kolmas isik, kes väidab, et kinnistusraamatu omanikukanne on vale, ei ole kinnisasja omandada soovivale isikule esitanud kõiki üksikasjalikke väiteid ja tõendeid, mille alusel saaks kohus kinnistusraamatu omanikukande ebaõigsuse tuvastada. AÕS § 561 lg 1 kohaselt on kinnisasja heauskne omandamine välistatud mh ka siis, kui kinnistusraamatusse on kantud vastuväide selle kande õigsuse suhtes, millele tuginedes kinnisasja omandada soovitakse. Ka vastuväite puhul on tegemist kolmanda isiku ühepoolsete väidetega, mis on vastuväite kinnistusraamatusse
15(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 kandmise läbi pelgalt nähtavaks tehtud. Vastuväite kinnistusraamatusse kandmine ei eelda vastuväite õigsuse ega vastuväite aluseks olevate asjaolude esinemise kontrollimist. Vastuväide erineb konkreetses omandamise lepingus olevatest notari selgitustest, milles selgitatakse, et kolmas isik on kinnistusraamatu omanikukande õigsuse vaidlustanud, üksnes selle poolest, et üks vastuväide on kantud kinnistusraamatusse ja teine vastuväide on esitatud konkreetses omandamise tehingus. Mõlemal juhul aga nägi kinnisasjade omandaja, et kolmas isik väidab, et kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt on kinnisasjade võõrandaja kinnisasja omanik, on vale. Kinnistusraamatu kande ebaõigsuse teadmine või teadma pidamine saabki baseeruda kuskilt saadaval informatsioonil, sh kolmandalt isikult saadaval informatsioonil. Käesoleval juhul on kolmas isik selgesti teada andnud, et vastav kinnistusraamatu kanne on vale. Kande ebaõigsusest teadmine või teadma pidamine ei eelda seda, et omandajale esitatakse kohtuotsus, milles on tuvastatud kõik kande ebaõigsuse eelduseks olevad asjaolud või kande ebaõigsus. Kande ebaõigsusest teadmine või teadma pidamine ei esine mitte ainult siis, kui kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandaja kinnitab, et ta kande ebaõigsust uskus. Oluline on see, et kinnisasja või piiratud asjaõiguse omajani oleks jõudnud informatsioon, millest peaks kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandajaga sarnane mõistlik isik järeldama, et kinnistusraamatu kanne võib olla vale. Sellest tulenevalt ei nõustu ringkonnakohus ka selle kostjate väitega, et kuna kõnealuste lepingute sõlmimise ajaks oli möödunud enam kui kümme päeva alates sellest, kui kolmas isik kinnistute võõrandamise ja koormamise takistamiseks Notarite Kotta pöördus, võis kinnisasja omandaja lähtuda sellest, et ükskõik milline kolmanda isiku informatsioon kinnisasja ja piiratud asjaõiguse heauskset omandamist ei välista. Kinnisasja heauskne omandamine sõltub mh sellest, kas omandaja kinnistusraamatu kande ebaõigsusele viitavaid asjaolusid teab või peab nendest teadma. See, kas kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamise eelduseks oleva tahteavalduse hagemiseks õigustatud isik sellel alusel ka hagi esitab või mitte, kinnisasja ega piiratud asjaõiguse heauskset omandamist ei mõjuta.
33.Eespool toodust tuleb järeldada, et Eldeven Haldus OÜ puhul pidi kinnisasjade omandamisel esinema vähemalt teadma pidamine selles, et kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt on vaidlusaluste kinnisasjade võõrandaja kinnisasjade omanik, on vale. Teadma pidamise osas ei muuda midagi ka see, et Notarite Kojale vastuväite esitamisest oli möödunud enam kui kuu aega. Informatsioon, mis kinnisasja omandajale teatavaks tehti sellest ei muutu. Ka kinnistusraamatusse kantava vastuväite puhul ei ole määrav, millal vastuväide kinnistatakse. Kinnisasja omandajal ei teki subjektiivset õigust kinnisasja heausksele omandamisele juhul kui kinnistusraamatu kande ebaõigsuse väite esitamisest on möödunud mingi aeg, näiteks üks kuu. Selline väide ei põhine seadusel. Kinnisasja omandajal on subjektiivne õigus saada kinnisasja omanikuks tehingulisel alusel juhul, kui täidetud on kõik kinnisasja tehingulise omandamise eeldused. Kinnisasja heauskse omandamise regulatsioon pakub kinnisasja omandajale täiendavat kaitset juhuks, kui kinnisasja omandaja kinnisasja omandamisel mitte midagi kinnisasja käsutaja käsutusõigust kajastava kinnistusraamatu kande ebaõigsusest ei tea ning kui mitte miski kande ebaõigsusele ei viita. Kuid juhul, kui kinnisasja omandaja saab kinnisasja omandamise tehingu tegemise ajal teada, et kolmas isik väidab, et kinnisasja võõrandajal käsutusõigust ei ole ja et käsutusõigust kajastav kinnistusraamatu kanne on ebaõige, ei vääri kinnisasja omandaja heauskse omandaja kaitset. Omanikuks saamine ja omandiõigus on igal juhul tagatud nendele isikutele, kes omandavad kinnisasja selliselt, et kõik omandamise eeldused on täidetud, sh peab võõrandajal olema käsutusõigus.
34.Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et Eldeven Haldus OÜ ei omandanud vaidlusaluseid kinnisasju (ei tehinguliselt ega ka kinnisasja heauskse omandamise
16(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 sätete alusel) ja seega ei kaotanud hageja ka nende kinnisasjade omandiõigust Eldeven Halduse OÜ-le. Järelikult on hageja jätkuvalt vaidlusaluste kinnisasjade omanik.
35.Kuna hageja on vaidlusaluste kinnisasjade omanik kuid kinnistusraamatus on omanikuna sisse kantud Eldeven Haldus OÜ, on vastavad kinnistusraamatu kanded valed, sest tegelik õiguslik olukord erineb kinnistusraamatusse kantud olukorrast.
36.Olukorras, kus kinnistusraamatusse on kantud isik, kes kinnisasja omanik ei ole, kahjustab see tegeliku kinnisasja omaniku omandiõigust, mistõttu on täidetud kõik AÕS § 65 lg-s 1 sätestatud eeldused ja hageja võib nõuda kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud isikult vaidlusaluste kinnisasjade omanikukannete kustutamise eelduseks oleva nõusoleku andmist.
37.Järgnevalt hindab kohus hüpoteegikannete kustutamise nõuet. Hageja rajas hüpoteekide kustutamise nõude sellele, et talle kuuluvate hüpoteekide käsutamiseks andis tahteavalduse käsutamiseks mitteomav isik ja hüpoteekide omandaja teadis või vähemasti pidi hüpoteekide omandamisel teadma, et käsutajal käsutusõigus puudub. Hageja tugines sellele, et kinnistusraamatusse tehtud hüpoteegikanded on valed ning need kanded rikuvad hageja omandiõigust ning hüpoteekide kannete kustutamine on vajalik hageja omandiõiguse rikkumise lõpetamiseks. Sellisel alusel võiks hüpoteekide kustutamise nõue kuuluda rahuldamisele AÕS § 65 lg 1 alusel. Vastava normi alusel hüpoteekide kustutamise nõude rahuldamine eeldab seda, et hagejale kuulub vaidlusaluste kinnisasjade suhtes mingi õigus, et kinnistusraamatu kanded on valed ja et valede kannete kustutamine on vajalik hageja õiguste rikkumise lõpetamiseks.
38.Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et hagejale kuuluvad vaidlusalused kinnisasjad (mille reg osa nr-d on 1625632 ja 1635732). Seega on hagejal kinnistusraamatusse kantud õigus- omandiõigus.
39.Hageja tugineb sellele, et kummagi viidatud kinnisasja registriosa 4ndasse jakku on kantud hüpoteek (ühishüpoteegina) Orku Ehitus OÜ kasuks ja et vastavad hüpoteegikanded on valed, sest Orku Ehitus OÜ hüpoteeke ei omandanud. Järgnevalt hindab ringkonnakohus, kas Orku Ehitus OÜ omandas hüpoteegid. Orku Ehitus OÜ soovis hüpoteeke omandada piirtud asjaõiguse tehingulise omandamise teel. Vastavad eeldused on sätestatud AÕS §-s 641. Hüpoteegi omandamiseks peab hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu sõlmima isik, kellel on hüpoteekide seadmiseks (kinnisasja käsutamiseks) kinnisasja käsutusõigus. Hüpoteegi seadmise lepingu (vt t 3. kd lk 161) p-i 3 kohaselt seadis hüpoteegi ostja, Eldeven Haldus OÜ. Ostja saaks seada kinnisasjale hüpoteeki juhul, kui ta saaks kinnisasja omanikuks. Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et Eldeven Haldus OÜ vaidlusaluste kinnisasjade omanikuks ei saanud. Sellest tulenevalt ei olnud isikul, kes kinnisasjade hüpoteekidega koormamiseks käsutustehingu tegi, käsutusõigust ning sellest tulenevalt ei saanud Orku Ehitus OÜ hüpoteeke (ühishüpoteegina) tehinguliselt omandada.
40.Orku Ehitus OÜ ei saanud hüpoteeke omandada ka heauskse omandamise sätete alusel (AÕS § 561 lg 1), sest Orku Ehitus OÜ soovis hüpoteeke (ühishüpoteegina) omandada lepinguga, mis oli vormistatud samas lepingudokumendis, milles oli eespool käsitletud informatsioon ja hoiatus selle kohta, et kolmas isik, hageja, väidab, et isikul, kes oli kinnisasjade omanikuna kinnistusraamatusse kantud ja kes soovis kinnisasju Eldeven Haldus OÜ-le müüa, ei olnud kinnisasjade omandiõigust ja vastav kinnistusraamatu kanne on vale. Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et sellest pidi kinnisasjade omandaja, Eldeven Haldus OÜ mõistma, et kinnistusraamatu kanne on vale. Samadel põhjustel pidi ka hüpoteekide omandaja
17(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 mõistma, et kinnistusraamatu omanikukanded on valed. Ringkonnakohus rõhutab, et juhul, kui isik soovib omandada kinnisasja ostjalt hüpoteeki ja kui hüpoteeki omandada sooviv isik teab või peab teadma, et kinnistusraamatu omanikukanne on vale, peab hüpoteeki omandada sooviv isik sellest mõistma, et juhul, kui kinnistusraamatusse omanikuna kantud isikul käsutusõigust ei ole, ei ole võimalik ka hüpoteeki heauskselt omandada ning hüpoteegi heauskne omandamine on välistatud. Piiratud asjaõiguse heauskne omandamine on võimalik üksnes juhul, kui hüpoteegi omandaja tugineb hüpoteegi omandamisel kinnistusraamatu kandele ning hüpoteegi omandaja hüpoteegi omandamisel ei tea ega peagi teadma, et kinnistusraamatu kanne on vale. Eespool asus ringkonnakohus seisukohale, et omandaja pidi müügilepingus sisalduvatest, eespool viidatud notari selgitustest mõistma, et kinnistusraamatu kanne on vale. Sama kehtib ka hüpoteegi omandaja suhtes.
41.Eespool toodust tulenevalt tuleb järeldada, et Orku Ehitus OÜ ei omandanud vaidlusaluseid kinnisasju koormavaid hüpoteeke. Järelikult on kinnistusraamatu hüpoteegikanded valed, sest kanded on tehtud ilma õigusliku aluseta.
42.Hüpoteegikanded, mis on tehtud ilma õigusliku aluseta, kahjustavad kinnisasjade omaniku omandiõigust olukorras, kus kinnisasjade omanikule peaksid kuuluma ilma hüpoteekideta kinnisasjad.
43.Ilma õigusliku aluseta kinnistatud hüpoteegikannete kustutamiseks on vajalik kinnistusraamatusse kantud hüpoteegipidaja nõusolek (KRS § 341 lg 1).
44.Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et hüpoteekide kustutamise eelduseks olevate tahteavalduse andmiseks kohustamise hagi tuleb Orku Ehitus OÜ suhtes rahuldada.
45.Kuna hagi rahuldatakse põhinõuete osas, ei käsitle ringkonnakohus alternatiivselt esitatud nõudeid.
46.Maakohus tegi hagi tagamiseks käesolevas tsiviilasjas kaks määrust: 09.09.2016.a määruse ja 14.03.2017.a määruse. Kuna hagi rahuldatakse, puudub vajadus ja alus hagi tagamise tühistamiseks.
Menetluskulude jaotus
47.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus menetluskulud solidaarselt kostjate kanda. Sellise menetluskulude jaotuse määramisel lähtub ringkonnakohus sellest, et kostjad osalesid menetluses sisuliselt samas ulatuses. Hageja esitas kostja I suhtes omandamise tehingute tühisuse tuvastamise hagi ja kostja II suhtes kinnistusraamatu omanikukannete kustutamise ning kostja III suhtes kinnistusraamatu hüpoteegikannete kustutamise eelduseks olevate tahteavalduste andmiseks kohustamise hagi. Kostja II ja kostja III suhtes hagi rahuldamine sõltus otseselt ja vahetult sellest, kas kostjaga I sõlmitud kinnisasjade omandamise tehingud on kehtivad ning kas esinevad asjaolud, mis annavad vastupidise järelduse tegemiseks aluse. Kostja II ja kostja III esitasid ka menetluses asjaolusid ja seisukohti, mis puudutasid neile kinnisasju käsutanud isiku käsutusõigust. Kuigi kostja II kasuks oli tehtud omanikukanded ja kostja II kasuks hüpoteegikanded, mille kustutamise eelduseks olevate tahteavalduste andmist hageja hages, olid asjaolud ja õigussuhted sarnased ning omanikukannete kustutamise nõude kontrollimine
18(19)
Tsiviilasi nr 2-16-7279 ei ole töömahukam kui hüpoteegikannete kustutamise nõuete kontrollimine. Kuna valdava osa asjaolude ja õigussuhete kontrollimine kattus kõikide kostjate suhtes esitatud hagide puhul, puudub põhjus, miks peaks jagama menetluskulusid näiteks osavastutuse alusel. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.
48.Vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2 määrab menetluskulud pärast lõpplahendi jõustumist summaarselt kindlaks asjas lahendi teinud maakohus TsMS §-s 177 sätestatud korras.
Liis Arrak (allkirjastatud digitaalselt)
Krista Kirspuu (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
19(19)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.