Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

kasutuskorra kohta märke tegemiseks kohtulahendiga. Teha tühistatud osas uus lahend, millega

juurdepääsu ühises valduses ja ühises kasutuses olevatele kinnisasja osadele. Samuti osas, milles kohus jättis rahuldamata VE taotluse jätta VE ainukasutusse pööningukorruse plaanil tähistatud osas suurusega 34,25 m2 ning ülejäänud pööningukorruse suurusega 176,95 m2 teiste kaasomanike ühiskasutusse ning määras, et kohtumääruse lahutamatuks lisaks on ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja eksplikatsioonide juurde kuuluvad keldrikorruse, 1. korruse, 2. korruse ja 3. korruse plaanid. Samuti osas, milles kohus määras, et määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest.

mis hõlmaks kõiki elamus asuvaid ruume ja elamualusest maast ülejäävat osa kinnistust, sh kortereid ja pööningut. Korteri 1 palus puudutatud isik jätta enda kasutusse, korterid 2-4 avaldaja kasutusse, korteri 5 puudutatud isiku II kasutusse, korteri 6 avaldaja ja puudutatud isiku III ühiskasutusse ning trepikojad kaasomanike ühiskasutusse. Pööningust palus ta enda kasutusse jätta 34,25 m2 suuruse osa ja ülejäänud osa avaldaja ning puudutatud isikute II ja III kasutusse. Keldrikorruse ruumid palus puudutatud isik I jaotada vastavalt väljakujunenud kasutuskorrale, s.t jätta puudutatud isiku kasutusse keldriruumid 21-24, ülejäänud keldriruumid (7-20, 28-32) teiste menetlusosaliste ühiskasutusse ja ruumid 25 ja 26 kõikide kaasomanike ühiskasutusse. Lisaks palus ta tuvastada teiste menetlusosaliste kohustus anda tahteavaldus kasutuskorra kohta märke tegemiseks kinnistusraamatusse. Puudutatud isik I omandas 2/12 mõttelist osa kinnistust 29.12.2010 MK-ga sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel. Lepingu p 2.1.4 järgi vastas lepingu esemele reaalosana korter 1 ja neli keldriruumi vastavalt keldrikorruse plaanile koos ruumide spetsifikatsiooniga. Neid ruume kasutab puudutatud isik I tänaseni. Ajal kui puudutatud isik I omandas kaasomandi osa, oli avaldaja mõttelise osa suurus kinnisasjast 1/12, SV mõttelise osa suurus 2/4 kaasomandist ning puudutatud isikutele II ja III kuulus igaühele 1/12 mõtteline osa kaasomandist. Avaldaja sai kinnisasja 7/12 mõttelise osa omanikuks 06.09.2012. Teised kaasomanikud olid müügilepingust teadlikud. Ruumide kasutamine vastas suulisele kasutuskorra kokkuleppele. Avalduses taotletud korterite kasutusse jagamise viis vastab puudutatud isikule I teadaolevale väljakujunenud kasutuskorrale ja omavahelisele kokkuleppele. Puudutatud isik I ei olnud vastu, kui teised menetlusosalised soovivad korterite (v.a korteri nr 1) osas teistsugust kasutuskorra kokkulepet. Korter nr 1 on kogu aega olnud puudutatud isik I kasutuses, kes tegi korteris ulatusliku remondi. Pööningut ükski kaasomanikest hetkel ei kasuta ja puudutatud isikul I puudus sellele juurdepääs. Vastuavalduse esitaja arvestuste kohaselt jääks taotluse rahuldamise korral tema kasutusse väiksem osa pööningust, kui tal oleks mõttelise osa suurust arvestades õigus. Sellega kompenseerib puudutatud isik I suurema keldripinna kasutamist. Keldris on kolm metallust, mille kaudu pääseb keldriboksidesse. Kusjuures puudutatud isikul I on ainult selle metallukse võti, mis viib tema kasutuses olevasse nelja ruumi. Enda kasutusel olevates keldriruumides vahetas puudutatud isik I omal kulul välja amortiseerunud veetorustiku, varustades selle kraaniga, mille saab veeuputuse korral kahju suurendamise vältimiseks sulgeda. Samas ruumis on ka puudutatud isiku I veeboiler ja küttepuud. Kahes ruumis asuvad korstnajalg ja puhastuslõõrid, mida hooldab puudutatud isik I, sest need on otseselt seotud korteris 1 asuva kaminahjuga. Omamata nendesse ruumidesse juurdepääsu, ei saa puudutatud isik I tagada tuleohutust. Ühes neljast ruumist on puudutatud isikul I hoidised ja restaureerimist vajav mööbel. Neljas ruum on sisuliselt koridor, mille kaudu pääseb kolme järgmisse ruumi. Kuna muid panipaiku elamus ei ole, on kõik puudutatud isiku I otseses valduses olevad ruumid temale vajalikud. Puudutatud isik I märkis täiendavalt, et keegi menetlusosalistest peale puudutatud isiku I korterites ei ela. Teised kaasomanikud on korteri välja üürinud. Avaldaja ei toonud avalduses välja, milles seisneb tema või teiste kaasomanike huvi puudutatud isiku I kasutuses oleva keldriruumi kasutamiseks. Väljakujunenud aastate pikkuse kasutuskorra muutmine eeldab mõjuvat põhjust. Mõtteliste osade suurus iseenesest ja eraldivõetuna ei ole aluseks kaasomandi kasutuskorra muutmiseks. Puudutatud isikute II ja III seisukoht

teiste menetlusosaliste vahelisi suhted kaasomanike kokkuleppega reguleeritud. Kuivõrd kohtu kinnitatud kompromissis ei olnud reguleeritud olukord, kus mõni kaasomanikest võõrandab oma kaasomandiosa üksnes osaliselt, oli ka teistel menetlusosalistel õigus nõuda senise kasutuskorra muutmist. Kohus võttis kasutuskorra kindlaksmääramisel aluseks puudutatud isiku I kohtule esitatud OÜ TLN TIB koostatud ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja plaanid. Menetlusosalised ei vaielnud vastu puudutatud isiku I välja pakutud korterite kasutuskorra kindlaksmääramise viisile. Kasutuskord lähtus korterite tegelikust kasutusest ja oli kooskõlas maakohtu 12.06.2007 määruses sisalduva kasutuskorraga. Seepärast määras kohus, et puudutatud isiku I ainukasutusse jääb korter 1, avaldaja ainukasutusse korterid 2-4, puudutatud isiku III ainukasutusse korter 5 ning puudutatud isiku II ja avaldaja kasutusse korter 6. Trepikoja kasutusõiguse osas märkis kohus, et hoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks on vajalik, et kaasomanike võimalusi kasutada hoone trepikoda kasutuskorraga ei piirata. Pealegi olid kaasomanikud varem kokku leppinud trepikodade ühises kasutuses. Seetõttu tuli kaasomanike ühisesse valdusesse ja kasutusse jätta hoone tuulekoda ja trepikoda. Pööningu ühise kasutusõiguse lõpetamine ei olnud põhjendatud. Puudutatud isik I ei toonud välja asjaolusid, millest nähtuks otsene vajadus määrata kindlaks pööningu kasutuskord. Puudutatud isiku I taotluse eesmärgiks oli saavutada tasaarvestusolukord kaasomandiosale vastavast osast suurema keldripinna kasutamise ja kaasomandiosale vastavast osast väiksema pööningupinna kasutamisega. Tasaarvestus on lubatav üksnes sama liiki pindadega või teise kaasomaniku huvi korral tasaarvestusena saadava muud liiki pinna vastu. Kelder ja pööning ei ole oma kasutusotstarbelt sarnased ning neid ei saa lugeda sama liiki pindadeks, mistõttu ei saa pidada puudutatud isikule I kaasomandiosast 2/12 suuremale osale vastavas ulatuses keldripinna kasutusse andmist pööningu arvel põhjendatuks. Samuti ei avaldanud teised kaasomanikud huvi saada enda kasutusse keldripinna asemel teistsuguse otstarbega elamupind. Pealegi oli pööning ruum, mille suhtes ei olnud võimalik mõistlikku kasutuskorda kehtestada. Pööningule reaalse kasutusväärtuse andmiseks tuleks seda põhjalikult parendada, milleks menetlusosalised huvi ei avaldanud. Kohus selgitas, et kaasomanikud peavad tagama üksteisele vaba juurdepääsu ühiskasutuses olevatele kinnisasja osadele, kuid ainuüksi juurdepääsu puudumine ei ole aluseks pööningu ühiskasutuse lõpetamiseks. Keldri kasutusõiguse osas märkis kohus, et puudutatud isiku kasutuses oli ligikaudu 34,8 m2 keldri 150,4 m2 suurusest üldpinnast. Samas vastas tema kaasomandiosale ligikaudu 25,07 m2 suurune keldri pind. Seega kasutas puudutatud isik I ligikaudu 10 m2 suuremat keldri pinda kui vastas tema kaasomandi osale. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 2 ja 72 lg 2 järgi peab kaasomaniku poolt asja kasutamine vastama tema mõttelise osa suurusele kaasomandis olevast asjast. Keldri kasutamine praegusel juhul sellele ei vastanud. Kohus arvestas keldri kasutuskorra määramisel esmajoones sellega, kas esines asjaolusid, mis õigustasid puudutatud isiku I keldri kasutamist suuremas ulatuses. Otsustamisel kõrvutas kohus järgmisi asjaolusid: puudutatud isik I sai enda valdusse keldriruumid 21-24 MK-ga sõlmitud müügilepingu alusel, kes oli ruumide kasutamiseks õigustatud kohtumääruse alusel, s.t ruumide valdamine puudutatud isiku I poolt ei olnud omavoliline, võrreldes teiste ruumidega oli puudutatud isik I kasutuses olevate keldriruumide seisund rahuldav, ruumis 24 asub puudutatud isiku I korterit sooja veega varustav veeboiler, puudutatud isikule I on vajalik juurdepääs korstnajalale ja torustikule, vaatluse toimumise hetkel olid osad puudutatud isiku I valduses olevad keldriruumid tühjad ning hoones asub kuus korterit, millel peab olema võimalus kasutada eelduslikult võrdse suurusega keldrit. Kohus ei pidanud kasutuskorra kindlaksmääramisel arvestama puudutatud isiku I väitega, et teiste kaasomanike kasutuses olev keldripind ei olnud kasutamiskõlbulik. Eelneva tulemusena jättis kohus puudutatud isiku I ainukasutusse hoone

keldrikorruse ruumid, mis on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 21 ja

ei olnud põhjendatud. Samas on veeboileri ümberpaigutamine lihtne ja odav. Eelnevast sõltumata märkis avaldaja, et maakohus rikkus õigusnorme, kui ei määranud talumiskohustuse eest avaldajale hüvitist. Mõistliku kompensatsiooni suurus on 50 eurot kuus. Keldrikorruse ruumi 23 oleks kohus pidanud jätma kaasomanike ühiskasutusse. Sellise kaasomandi kasutuse viisi valik tagab, et kõik kaasomanikud pääsevad oma ruumidesse läbi ühiskasutuses olevate ruumide ja kõik omanikud kasutavad keldrikorruse pinda, mis vastab enam-vähem nende kaasomandi osa suurusele. Puudutatud isiku I määruskaebus

avaldaja kohtusse alles 21.02.2015. Maakohtu määruses ei ole põhjendusi selle kohta, miks peab kohus vajalikuks väljakujunenud kasutuskorda muuta. Maakohus, lähtudes asja lahendamisel peaasjalikult sellest, kas esines asjaolusid, mis õigustasid puudutatud isiku I poolt keldri kasutamist suuremas ulatuses, kui seda võimaldab tema kaasomandiosa suurus, lahendas asja liiga kitsalt. Pealegi jäi arusaamatuks, kuidas avaldajale keldrikorruse ruumi 24 kasutusse andmine vähendab kaasomanike ebavõrdsust keldrikorruse valdamisel. Kasutuskorra kindlaksmääramisel tuleb lähtuda ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada menetlusosaliste huvide ja muude asjaoludega (nt sellega, et teised menetlusosalised ei kasuta ühtegi keldriruumi). Kui kasutuskorra kindlaksmääramisel jääb ühe isiku ainukasutusse suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi osa, tuleb tal üldjuhul maksta selle eest teistele hüvitist. Maakohus seda võimalust menetluses ei käsitlenud. Kohus jättis tähelepanuta puudutatud isiku I taotluse asendada kohtulahendiga kaasomanike tahteavaldused kinnistusraamatus kinnisasja kasutuskorra kohta märke tegemiseks. Praegune resolutsiooni sõnastus on ebaselge ja võib põhjustada takistusi märke tegemisel kinnistusraamatusse. Puudutatud isikute II ja III määruskaebus

Määrus vaidlustati nii osas, milles maakohus jättis avaldaja avalduse osaliselt rahuldamata (resolutsiooni p 1) kui osas, milles kohus jättis puudutatud isiku I vastuavalduse osaliselt rahuldamata (resolutsiooni p 2). Avaldaja ning puudutatud isikud II ja III vaidlustasid määruskaebustest nähtuvalt maakohtu määruse osas, milles maakohus määras, et puudutatud isikule III kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone korterit 5 (resolutsiooni p 3.5) ja avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist ja puudutatud isikule II kuuluv 1/12 kaasomandist annab nendele õiguse vallata ja kasutada hoone korterit 6 (resolutsiooni p 3.6). Avaldaja vaidlustas maakohtu otsustuse ka osas, milles kohus määras, et puudutatud isikule I kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruumi 23 (resolutsiooni p-d 3.9, 4) ja kohustas avaldajat tagama puudutatud isikule I juurdepääs keldrikorruse ruumis 24 olevatele ehitistele ja masinatele ning keelas eemaldada puudutatud isiku I nõusolekuta ruumist puudutatud isiku I veeboileri, torustiku ja veekraani. Puudutatud isik I vaidlustas määruskaebusest nähtuvalt maakohtu määruse osas, milles maakohus määras, et puudutatud isikule I kuuluv 2/12 kaasomandist ei anna talle ainuõigust vallata hoone keldrikorruse ruumi 24 (resolutsiooni p-d 3.9, 3.10, 5.2) ja jättis lahendamata taotluse asendada menetlusosaliste nõusolekud kinnistusraamatus kasutuskorra kohta märkuse tegemiseks. Seega on määruskaebustest nähtuvalt vaidluse all korterite 5 ja 6 ning keldriruumide 23 ja 24 kasutuskord ning keldiruumidega seonduv talumiskohustus. Samuti kohtu poolt lahendama taotlus asendada kinnistusraamatusse kaasomandi kasutuskorra kohta märke tegemiseks kaasomanike nõusolekud. Maakohtu määrust ei vaidlustatud osas, milles kohus määras, et puudutatud isikule I kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone korterit 1 (resolutsiooni p 3.1), avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone kortereid 2-4 (resolutsiooni p-d 3.2, 3.3, 3.4), kaasomanike ühises valduses ja kasutuses on hoone tuulekoda, trepikoda, pööning ja teised ruumid, mida ei ole kohtumääruse resolutsiooni p-des 3.1-3.12 nimetatud ning määras, et kaasomanikud ei tohi takistada teise kaasomaniku valdust, kasutust ja juurdepääsu ühises valduses ja kasutus olevatele kinnisasjadele (resolutsiooni p-d 3.7, 3.8, 3.13, 3.14, 5.1), puudutatud isikule kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume 21 ja 22 (resolutsiooni p 3.9 osaliselt), avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume 7-20 ja 27-32 (resolutsiooni p-d 3.11, 3.12). Samuti ei vaidlustatud määrust osas, milles kohus määras, et lahendi lahutamatuks osaks on sellele lisatud ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja eksplikatsioonide juurde kuuluvad keldrikorruse, 1. korruse, 2. korruse ja 3. korruse plaanid ja kohustas menetlusosalisi andma nõusolek kinnistusraamatusse registriossa nr XXXXXXXX kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks. Selles osas on maakohtu määrus jõustunud kabetähtaja möödumise tõttu 19.07.2017 ja ringkonnakohus kontrollib maakohtu määrust vaidlustatud osas. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuste ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb vaidlustatud osas menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus osaliselt ise uue lahendi, s.o korterite 5 ja 6 kasutuskorra ja kaasomanike tahteavalduse kohtulahendiga asendamise osas, kuid ülejäänud osas tuleb asi saata tagasi uueks lahendamiseks samale maakohtule (TsMS § 667 lg 2). Puudutatud isikute II ja III määruskaebus tuleb rahuldada täies ulatuses ning avaldaja ja puudutatud isiku I määruskaebused tuleb rahuldada osaliselt. Esmalt käsitleb ringkonnakohus määruskaebuste väiteid, mis puudutavad korterite 5 ja 6 kasutuskorda. Kohus määras korterite kasutuskorra vastavalt puudutatud isiku I taotlusele.

Samas märkis puudutatud isik I, et ta avaldas taotluses temale teadaoleva korterite faktilise kasutuskorra ja tal ei ole vastuväited, kui teised kaasomanikud soovivad korterite 2-6 kasutuskorra määrata muul viisil. Teised kaasomanikud avaldasid menetluses läbivalt, et kortereid 2-4 ja osa korterist 5 kasutab avaldaja. Korterit 5 kasutab koos avaldajaga puudutatud isik III. Korterit 6 kasutavad puudutatud isikud II ja III koos. Seega oli menetlusosaliste vahel kujunenud välja selge korterite kasutamise kord, mida kõik osapooled austasid ja millele nad vastuväiteid ei omanud. Kohus, jättes juhindumata menetlusosaliste ühisest tahtest korterite 5 ja 6 kasutuskorra osas, rikkus menetlusõiguse ja materiaalõiguse norme, mistõttu tuleb maakohtu määrus selles osas tühistada ja teha uus lahend, millega määrata korterite 5 ja 6 suhtes maakohtu määrusest erinev kasutuskord, mis aga vastab väljakujunenud kasutuskorrale. See tähendab, et korter 5 suhtes tuleb muuta maakohtu määratud korda ning jätta korter 5 avaldaja ja puudutatud isiku III kasutusse. Nõndasamuti tuleb muuta korter 6 suhtes kohtu poolt kindlaks määratud kasutuskorda ja jätta see puudutatud isikute II ja III kasutusse. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus puudutatud isiku I taotlust asendada kohtumäärusega kaasomanike nõusolek kinnistusraamatus kasutuskorra kohta märke tegemiseks. Puudutatud isik I palus vastuavalduses mh tuvastada kaasomanike kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks ja lugeda tahteavaldus asendatuks kohtulahendiga. Taotlus oli tingitud sellest, et kaasomanike kokkulepe kinnisasja kasutuskorra kohta on kohustuslik küll kokkuleppe sõlminud kaasomanikele, kuid mitte uue kaasomaniku jaoks. Kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel. Erandiks on üldõigusjärglus (esmajoones pärimine), mille korral seovad üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale kohustuslikud olnud kokkulepped (Riigikohtu 17.04.2008 määrus asjas nr 3-2-1-12-08, p 9) Kohus lahendas puudutatud isiku I kinnistusraamatu kandega seonduva taotluse esimese poole ja kohustas kaasomanikke andma nõusolek kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks, kuid jättis nõusoleku kohtulahendiga asendamata. Sellega rikkus kohus menetlusõigusnormi, kuivõrd mitme nõude korral on kohtul kohustus võtta seisukoht kõikide nõuete osas (TsMS § 477 lg 1 ja § 438 lg 1). Viidatud rikkumise saab ringkonnakohus ise parandada ja teeb lahendi, millega asendab kohtulahendiga kõikide kaasomanike nõusoleku kinnistusraamatus vaidlusaluse kinnisasja osas kaasomanike kasutuskorra kohta märke tegemiseks. Kolmandana käsitleb ringkonnakohus määruskaebuste väiteid, mis puudutavad keldriruumide 23 ja 24 kasutamist ning nendega seonduvaid talumiskohustusi. Ringkonnakohus on veendumusel, et maakohus rikkus selles osas menetlusõiguse norme, sh TsMS § 5 lg-t 3, mille järgi selgitab kohus hagita asjas ise asjaolud ja kogub selleks vajalikud tõendid, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste taotluste või asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 477 lg 5). Hagita asjades vastutab tõe väljaselgitamise eest kohus. Veel peab kohus hoolitsema selle eest, et asja arutatakse ammendavalt (TsMS § 435 lg 1). Tõendeid ja asjaolusid tuleb lahendi tegemisel arvestada kogumis. Maakohtu määrus vaidlustatud osas eelnevalt kirjeldatud nõuetele ei vasta. Maakohus lähtus lahendi tegemisel eelkõige kaasomandi mõtteliste osade suurusest. Kohus nimetas lahendis ka teisi asja lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid (puudutatud isik I ei vallanud keldri ruume omavoliliselt, ruumis, mida avaldaja soovis enda kasutusse, oli puudutatud isiku I veeboiler, teised kaasomanikud peale puudutatud isiku I ei elanud kohapeal

jne), kuid jättis nendele asja lahendamisel piisaval määral tähelepanu pööramata. Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, s.t lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, poolte vaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt Riigikohtu 14.11.2016 määrust asjas nr 3-2-1-87-16, p 14; 23.02.2011 määrust asjas nr 3-2-1-172-10, p 12 jt). Seega on kaasomandi mõtteliste osade suurus vaid üks aspekt, millega tuleb kasutuskorra kindlaksmääramisel arvestada. Maakohus, lähtudes esmajoones mõtteliste osade suurusest, jättes arvestamata muud asja lahendamise seisukohalt olulised asjaolud, rikkus õigusnorme. Keldrikorruse kasutuskord, mille kohus asja lahendamisel valis, ei lahendanud poolte kaasomandi kasutusega seonduvaid vaidlusi, pigem tekitas neid juurde. Nii tekkis olukord, kus avaldajal tuli taluda puudutatud isiku I veeboilerit enda kasutusel olevas keldriboksis (ruumis 24), mis piiras tema võimalusi keldrit kasutada ja puudutatud isikul I tuli taluda seda, et avaldaja hakkab puudutatud isiku I kasutusel oleva keldriboksi (ruumi 23) kaudu liikuma trepikoja ja ruumi 24 vahet. Kitsendusi on vastavalt AÕS §-le 140 kohtulahendi või tehinguga võimalik seada. Hüvitist kitsenduse talujale ei määratud. Samas tuleb koos talumiskohustuse panemisega kohustatud isikule reeglina välja mõista hüvitis. Hüvitise väljamõistmine ei ole sõltuv sellest, kas seda kohtult taotletakse või mitte. Kohus peab menetluses varem pooltele selgitama ja võimaldama neil kujundada seisukohad talumiskohustuse võimalike tingimuste kohta ning üksnes juhul, kui isikud, kes on kohustatud kitsendusi taluma vaatamata kohtu selgitusele ainult eitavad talumiskohustuse olemasolu ega esita enda seisukohta võimaliku hüvitise suuruse kohta, on võimalik neid kohustada kitsendust taluma hüvitise suurust kindlaks määramata (Riigikohtu 14.03.2018 otsus asjas nr 2-14-21673, p 13). Maakohus, jättes eelneva selgitamata, rikkus menetlusõiguse norme. Asja lahendamise seisukohalt ei olnud vähemtähtis ka asjaolu, et puudutatud isik I oli enne avalduse kohtusse esitamist 22.02.2015 kasutanud ruume alates MK-ga müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisest 29.12.2010. Enne seda kasutas ruume MK, s.t puudutatud isik I oli MK eriõigusjärglane, nagu maakohus lahendis õigesti märkis. Samuti oli oluline, et keldriboksidel, mida puudutatud isik I tänaseni kasutas, ei olnud uksi ees ja keldriruume eraldas üldkasutatavast alast üks metalluks. Kusjuures metalluks oli sama koha peal juba enne puudutatud isiku I poolt kaasomandi mõttelise osa soetamist. Selleks, et keldriruume oleks võimalik otstarbekohaselt ning teistele kaasomanikele ja potentsiaalsetele üürnikele varjatult kasutada, tuli ruumidele panna ette uksed, mis nõudis lisaraha ja ei pruukinud olla tehniliselt võimalik ruumide kitsa paigutuse tõttu. Veel tuli asja lahendamisel arvestada asjaoluga, et avaldaja ning puudutatud isikud II ja III kasutasid enda keldrikorruse ruume vanade ja/või katkiste asjade ebakorrapäraseks ladustamiseks, samal ajal kui puudutatud isiku I ruumid olid rahuldavas korras ja neid kasutati süsteemselt puudutatud isiku I huvide teenimiseks. Samal ajal kui maakohus jättis eelnevalt kirjeldatud asjaoludega lahendi tegemisel arvestamata, asetas esimese astme kohus liiga suure rõhuasetuse asjaolule, et hoones asub kuus korterit, millel peab olema võrdne võimalus kasutada keldrit. Iseenesest on õige, et kaasomanike huvides on eelduslikult omada ka panipaika. Samas on vaidlusalusel kinnisasjal neli kaasomanikku, kellest ühele kuulub 7/12 mõttelist osa kaasomandist, kahele 2/12 mõttelist osa kaasomandist ja ühele 1/12 mõttelist osa kaasomandist ning kõikidel kaasomanikel on keldrikorrusel erineva suurusega panipaik. Pelgalt võimalik tulevikuvisioon, et ühel hetkel võib kinnisasja omada kuus või enam kaasomanikku, ei saanud väärata seda, kuidas tänasel hetkel on kõige mõistlikum ja osapoolte huve arvestavam keldrikorruse kasutuskord määrata. Kaasomanik, kes on ise kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisel osalenud, saab nõuda selle muutmist, kui asjaolud on muutunud.

Seega ei ole erandlik olukord, kus lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, kaaludes kõigi kaasomanike ühiseid huve ja pidades silmas kaasomandi mõtteliste osade suurust, senist kasutuskorda, poolte vahelisi suhteid jm olulisi asjaolusid, on paslik jätta mõnele kaasomanikule kasutamiseks suurem kinnisasja osa, kui vastab tema mõttelise osa suurusele kinnisasjast. Kui kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel jääb ühe isiku ainukasutusse suurem osa kaasomandi esemest, kui on tema kaasomandi osa, tuleb tal üldjuhul maksta vastavalt AÕS § 71 lg-le 2 selle eest teistele hüvitist (Riigikohtu 13.11.2013 otsus asjas nr 3-21-81-13, p 20). AÕS § 71 lg 2 võib jätta kohaldamata, kui nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (Riigikohtu 23.02.2011 määrus asjas nr 3-2-1-172-10, p 13). Maakohus ei ole eelnevalt kirjeldatud võimalust menetlusosalistega arutanud. Kohus on küll 09.08.2016 istungi lõpuosas maininud võimalust jätta ühe kaasomaniku kasutusse suurem osa kinnisasjast, kui vastab tema mõttelise osa suurusele, kompenseerides seda hüvitise maksmisega, kuid rohkem seda kohus ei käsitlenud. Selgitamiskohustuse täitmine on piisav, kui menetlusosalised saavad selgitusest aru. Seda, et menetlusosalised said selgitusest enne lahendi tegemist aru, toimikust ei nähtu. Kohtul tuleb asja uuel menetlemisel selgitada pooltele, et kaasomaniku kasutusse on võimalik jätta suurem osa kinnisasjast, kui ta maksab selle eest teistele kaasomanikele hüvitist, välja selgitada menetlusosaliste seisukohad eelneva osas ning hüvitise suurus. Vastused eelnevalt tõstatatud küsimustele on seda olulisemad, et nendest võib sõltuda, missugust asja lahendust menetlusosalised soovivad. Kuivõrd avaldaja taotlus, kohustada puudutatud isikut I eemaldama keldriruumist 24 veeboiler, seondub tihedalt ringkonnakohtu poolt tühistatud ja maakohtusse uueks lahendamiseks saadetud keldriruumide 23 ja 24 kasutamisega, lahendab selle taotluse maakohus sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. Järgnevalt võtab ringkonnakohus seisukoha täiendavate tõendite vastuvõtmise kohta. Puudutatud isik I esitas 23.03.2018 Justiitsministeeriumi 13.11.2017 vastuskirja, 29.12.2010 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu ja 12.06.2007 kohtumääruse. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) 238 lg 1 alusel võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust eelkõige, kui tõendatavat asjaolu ei ole vaja tõendada, muu hulgas kui asjaolu ei ole vaidlusalune ja asjaolu kohta on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendeid esitatud (TsMS § 238 lg 1 p-d 1 ja 2). Praeguses asjas ei vaidle menetlusosalised selle üle, et maakohus tegi 12.06.2007 lahendi, millega kinnitas toonaste kaasomanike kokkuleppe kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramiseks ja puudutatud isik I ostis 29.12.2010 MK-le kuulunud 2/12 mõttelise osa kinnisasjast, kus müüja kinnitas, et lepingu esemele vastab korter 1 ja keldriruumid, mida puudutatud isik I täna valdab. Eelneva tõttu keeldub kohus nende vastuvõtmisest TsMS § 238 lg 1 p 1 alusel. Samuti keeldub kohus vastu võtmast Justiitsministeeriumi õiguslikku hinnangut puudutatud isiku I poolt asutusele esitatud asjaolude kohta, sest selle dokumendi alusel ei ole võimalik kindlaks teha menetlusosaliste nõudeid ja vastuväiteid põhjendavaid asjaolusid või nende puudumist ning kohus kohaldab õigust iseseisvalt. Kohus tagastab viidatud dokumendid menetlusosalisele. Menetluskulude jaotus

/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv

/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.