2-16-315/91 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

lahend.ee

5.9.Maakohus ei nõustunud kostja vastuväitega, et hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks on vastuolus hea usu põhimõttega. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kaasomand tuleb igal juhul lõpetada, kui hagis või vastuhagis on esitatud vähemalt üks sobiv viis kaasomandi lõpetamiseks. Hagejat või tema õigusjärglast ei ole alust sundida säilitama kaasomandit seni, kuni kostja seda sobilikuks peab. Samuti on Riigikohus tsiviilasjas nr 2-17-9749 selgitanud, et kaasomandi lõpetamist ei takista asjaolu, et üks kaasomanik on kaasomandi lõpetamise vastu. Samuti ei ole asjaolu, et vaidlusalusel kinnisasjal on kostja esivanemate ehitatud hoone, aluseks jätta kaasomandi lõpetamata. Kaasomandi lõpetamisest keeldumiseks vastuolu tõttu hea usu põhimõttega ei anna alust ka kostja väited, et kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel ei saa kaasomanikud õiglast hüvitist, mistõttu see on vastuolus PS §-ga 32. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-110-09 selgitanud, et kaasomandi lõpetamise sätteid AÕS § 76 ja § 77 on võimalik kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Õiglane hüvitis on omandit kaotavale kaasomanikule võimalik tagada ka siis, kui asi müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel, analoogia korras ka avalikul enampakkumisel. Avalikul enampakkumisel on võimalik osaleda suuremal hulgal ostjatel, mistõttu kujuneb kinnisasja õiglane väärtus enampakkumise käigus. Kostja on ka ise 29. jaanuari 2016. a menetlusdokumendis leidnud, et ainus võimalus õige hinna teadasaamiseks on leida ostja, kes on nõus pakutud asja eest küsitud hinda maksma. Seega saavad kaasomanikud avalikul enampakkumisel oma omandiosa suurusele vastava õiglase hinna. Kohtu hinnangul ei muuda saadavat hüvitist ebaõiglaseks ka avaliku enampakkumise korraldamisega seotud kulude kandmine. Ka olukorras, kus kinnisasi jagataks poolte kokkuleppel reaalosadeks või kostja võõrandaks enda osa kinnisasjast, tuleks kaasomanikul tasuda näiteks riigilõive ja notari tasusid. Olukorras, kus kostja soovis vältida enampakkumisega kaasnevaid kohtutäituri kulusid, oli kostjal kokkuleppel hagejaga võimalus kinnisasi müüa või esitada täidetav nõue kaasomandi lõpetamiseks kostjale sobival viisil. Kuivõrd kostja pole hoolimata kohtu selgitustest esitanud selget nõuet ja tõendeid, et kostja nõue on täidetav, on kostja ise põhjustanud olukorra, kus kaasomand tuleb lõpetada avalikul enampakkumisel müümisega.

9.Hageja esitas koos oma 11. novembri 2021. a menetlusdokumendiga ringkonnakohtule järgmised dokumendid: 1) Harju Maakohtu 27. aprilli 2021. a määruse tsiviilasjas nr 2-2018000 hagi menetlusse võtmise kohta; 2) hageja 15. oktoobri 2021. a seisukoha tsiviilasjas nr 2-20-18000; 3) Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2020. a määruse tsiviilasjas nr 2-15-2795. Hageja väitel näitavad need dokumendid seda, et ehkki keldriruumid jagati kaasomanike vahel ringkonnakohtu lahendiga ära, ei ole kostja kohtulahendiga nõus ja andis asja uuesti maakohtusse. Ringkonnakohtu 18. novembril 2021 toimunud kohtuistungil jäi nimetatud dokumentide asja juurde võtmine lahendamata. Vastavalt TsMS § 442 lg-le 5 lahendab kohus otsuse resolutsiooniga veel lahendamata taotlused. Kolleegium leiab, et nimetatud tõendid tuleb jätta asja juurde võtmata. Harju Maakohtu 27. aprilli 2021. a määruse ja Tallinna Ringkonnakohtu 29. aprilli 2020. a määruse vastuvõtmine ei ole põhjendatud TsMS § 652 lg 3 alusel, sest need dokumendid olid hagejale teada ja kättesaadavad juba maakohtu menetluse ajal. Maakohtu määratud viimane tähtaeg tõendite esitamiseks oli 9. juuli 2021 (vt maakohtu 15. juuni 2021. a määruse resolutsiooni p 2 (II kd, tld 132–132 pöördel), kuid mõlemad määrused on tehtud oluliselt enne seda kuupäeva. Hageja ei ole ka väitnud, et tal neid dokumente varem ei olnud, ega põhjendanud, miks ta neid juba maakohtus ei esitanud. Samuti ei ole nende tõendite vastuvõtmine põhjendatud TsMS § 238 lg 1 p 1 järgi, sest poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 2020. aastal jõustunud kohtulahendiga määrati kindlaks kaasomanike kasutuskord hoone keldrikorruse osas ning praegu on poolte vahel pooleli uus vaidlus seoses keldriruumide kasutamisega (vt ringkonnakohtu 18. novembri 2021. a kohtuistungi protokoll, 01:04:22–01:04:34 ja 01:55:09–01:55:49). Hageja 15. oktoobri 2021. a menetlusdokument tsiviilasjas nr 2-20-18000 on küll koostatud pärast maakohtu otsuse tegemist, kuid selle asja juurde võtmisest tuleb keelduda TsMS § 238 lg 1 alusel põhjusel, et hageja teises tsiviilasjas esitatud seletused ja seisukohad ei ole praeguse asja lahendamisel olulised, mistõttu tõendil ei ole asjas tähtsust. Tulenevalt tõendite elektroonilisest esitamisest ei ole vaja neid hagejale tagastada.

15.3.Ringkonnakohtu 18. novembri 2021. a istungil loobus hageja enda poolt maakohtus esitatud variandist jagada kaasomand kinnisasja andmisega kostja ainuomandisse hagejale hüvitise väljamõistmise eest (vt kohtuistungi protokoll, 1:09:32). Riigikohus on varem leidnud, et haginõude täiendamine kohtumenetluse kestel kaas- või ühisomandi lõpetamise viisidega AÕS § 77 lg 2 mõttes ei ole hagi muutmine TsMS § 376 lg 1 tähenduses, kui pool on varem juba haginõude või vastuhaginõude kaasomandi või ühisomandi lõpetamiseks esitanud ja seda menetletakse. Seda saab pidada nõude laiendamiseks TsMS § 376 lg 4 p 2 mõttes ning sellise täienduse võib teha ka suuliselt kohtuistungil (Riigikohtu 10. aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 27). Eelnevast tulenevalt on kolleegiumi hinnangul võimalik ka nõude kitsendamine selliselt, et pool loobub ühest kaasomandi jagamise viisist, mille ta oli ise menetluses esitanud. Seda saab teha ka ringkonnakohtus, arvestades, et Riigikohus on teatud juhtudel pidanud võimalikuks isegi hagi muutmist pärast maakohtu menetlust (samas, p 28). Kostja ei ole praeguses menetluses taotlenud ei maakohtus ega ka ringkonnakohtus kaasomandi jagamist viisil, et kinnisasi antaks tema ainuomandisse, mõistes hagejale selle eest välja hüvitise. Vastupidi, maakohtus avaldas kostja, et ta ei ole kaasomandi sel viisil lõpetamisega nõus (31. augusti 2020. a menetlusdokumendi p 1 (I kd, tl 175)). Samuti ei ole kumbki pool esitanud menetluses tõendeid kaasomandis oleva kinnisasja kui terviku väärtuse kohta ega hageja mõttelise osa rahalise väärtuse kohta, mis oleksid vajalikud kaasomandi sel viisil jagamiseks (vt Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13). Eelnevast tulenevalt on ringkonnakohtus nii menetluslikult (hageja ühest viisist loobumise tõttu) kui ka sisuliselt poolte kaasomandi jagamise võimalike viisidena võimalikud kaks alternatiivset varianti, s.o kinnisasja müük avalikul enampakkumisel ja saadava tulemi jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele (hageja eelistus ja maakohtu valik) või kinnisasja reaalosadeks jagamine korteriomandite moodustamise teel (kostja eelistus).

18.1.Menetluse käigus võõrandasid algsed kaasomanikud D ja R oma kaasomandiosad B-le, kuid kostja ei esitanud 15. veebruaril 2021 esitatud vastuhagi nõude kohta muudetud sõnastust, mis võtaks arvesse muutusi kaasomanike ringis. Kolleegium nõustub kostjaga, et eelnev ei oleks tähendanud seda, et vastuhagi rahuldav otsus ei oleks olnud täidetav. TsMS § 210 lg 2 kohaselt ei mõjuta vaidlusaluse eseme omandi üleandmine või loovutamine kolmandale isikule (eriõigusjärglus) iseenesest asja menetlust (vt ka Riigikohtu 29. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-06, p 15). TsMS § 460 lg 1 esimese lause ja lõike 2 kohaselt kehtib jõustunud kohtuotsus ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks, v.a juhul, kui nad on omandanud vaidlusaluse eseme ega teadnud omandamise ajal kohtuotsusest või hagi esitamisest. Praegusel juhul oli R ja D kaasomandi osade omandajaks kostja, kes seega teadis omandamisel hagi esitamisest. Järelikult oleks otsus olnud kostja vastu täidetav ka siis, kui see oleks tehtud endiste kaasomanike suhtes. Maakohus ei oleks siiski saanud teha otsust R ja D suhtes, sest nad ei olnud kohtuotsuse tegemise aja seisuga enam menetluses kostjad. Maakohtu 4. mai 2021. a määrusega oli asendatud kostja II R ja kostja III D kostjaga B. Kohtuotsust ei saa teha isiku suhtes, kes menetluses ei osale, ning selle põhimõtte eiramine oleks menetlusõiguse normi oluline rikkumine ja seega kohtuotsuse tühistamise alus (TsMS § 669 lg 1 p 2). Kolleegiumi arvates oleks maakohus saanud praegusel juhul siiski kostja vastuhagi nõude tõlgendamisel ja kohtuotsuse resolutsiooni sõnastamisel arvestada sellega, et varem R-le ja Dle kuulunud kaasomandi osad kuuluvad nüüd B-le. Kohus ei ole resolutsiooni sõnastamisel seotud täpselt hageja esitatuga ning saab hageja nõuete sõnastust vajaduse korral tõlgendada (vt ka Riigikohtu 22. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11, p 32; 5. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-12, p 35). Asjaolu, et kostja ei olnud esitanud vastuhagi nõude muudetud sõnastust, ei raskendanud kostja nõude sisu mõistmist ega välistanud seega kohtu võimalust vastuhagi rahuldada.

21.3.3.Samuti ei ole kaasomanikud suutnud aastate jooksul teha kinnisasjal asuva hoone säilitamiseks ja selle ohutuse tagamiseks vajalikke töid. Asja materjalidest nähtuvalt on hoone küttesüsteem (elevaatori sõlm või soojussõlm) vana ja amortiseerunud ning aastate jooksul on AS Tallinna Küte teinud korduvalt ettekirjutusi küttesüsteemi renoveerimiseks, märkides juba 2007. aastal, et elevaatori sõlm vajab vahetust (AS-i Tallinna Küte 27. augusti 2007. a soojussõlme järelevaatuse akt (II kd, tl 154); 6. oktoobri 2009. a soojussõlme järelevaatuse akt (II kd, tl 153); 10. märtsi 2011. a käsiterminali lugemi akt (II kd, tl 151); 2. detsembri 2015. a käsiterminali lugemi akt (II kd, tl 150)). Aastate jooksul tehtud arvukatele ettekirjutustele vaatamata ei olnud küttesüsteemi enne 2021. a kevadet renoveeritud. Ringkonnakohtus väitis kostja, et lasi soojussõlmega seotud vajalikud tööd teha 2021. a kevadel (apellatsioonkaebuse p 6; 18. novembri 2021. a kohtuistungi protokoll, 00:49:15), s.o ligi 14 aastat pärast esimest sellekohast ettekirjutust. Asja materjalide kohaselt toimus kinnisasjal asuva hoone keldris 29. mail 2021 tulekahju, mil põles hoone keldris sinna ladustatud põlevmaterjal. Seda kinnitavad Päästeameti kinnitus (II kd, tl 130) ja vastus hageja päringule (II kd, tl 158). Hageja väitel on hoones ka varem tulekahjusid olnud (nt hageja 7. septembri 2020. a e-kiri kohtule (I kd, tl 178); 9. juuli 2021. a menetlusdokumendi lk 1)), kuid selle kohta pole menetluses tõendeid esitatud. Seega ei ole kaasomanikud suutnud ühiselt tagada hoone tuleohutust. Ehkki kostja väitel tekitas 29. mai 2021. a põlengu kõrvaline isik (kostja 2. juuni 2021. a e-kiri kohtule (II kd, tl 131)), on kinnisasja kaasomanike kohustus tagada ka see, et kõrvalistel isikutel ei oleks võimalik hoones tulekahjusid põhjustada. Hageja väitel laseb katus vett läbi ning pööningul on kiled ja vannid (nt hageja 15. juuni 2020. a e-kiri kohtule (I kd, tl 167); 3. veebruari 2021. a menetlusdokument (II kd, tl 49 pöördel)); kanalisatsioonitorud on väga vanad ja katki, mille tõttu on äravoolutorudes pidevalt ummistused, keldrikorrusel kanalisatsiooni uputused ning ülemise korruse korter on korduvalt uputanud hageja kasutuses olevat korterit (nt hageja 15. juuni 2020. a e-kiri kohtule (I kd, tl 167); 10. augusti 2020. a e-kiri kohtule (I kd, tl 170); 3. veebruari 2021. a menetlusdokument (II kd, tl 49); 9. juuli 2021. a menetlusdokumendi lk 1); maja korstnad on lagunenud ja katusel on lahtised kivid, mistõttu Päästeeamet on teinud majaomanikele trahvi (nt hageja 26. augusti 2020. a e-kiri kohtule (I kd, tl 174)). Kostja ei ole nendele asjaoludele menetluses vastu vaielnud. Maakohtus tõi kostja ka ise välja, et maja ehitati 1939 ning pärast seda pole seda kapitaalselt renoveeritud. Maja fassaad ja katus on läbi ning tehnosüsteemid (küte, elekter,

21.3.4.Lisaks nähtub menetluses esitatust, et poolte igapäevane koostöö kaasomandi eseme valitsemisel on olnud probleemne, mis kolleegiumi hinnangul jätkuks suure tõenäosusega ka pärast korteriomandite moodustamist. Hageja väidetest nähtuvalt ei ole pooled jõudnud kokkuleppele kommunaalteenuste osutamiseks lepingute sõlmimises. Juba maakohtus väitis hageja, et kostja saadab talle alusetuid arveid hoone ja kinnistu haldamisega seotud kulude eest (hageja 7. septembri 2020. a e-kiri kohtule (I kd, tl 178); 17. veebruari 2021. a menetlusdokument (II kd, tl 67); 26. märtsi 2021. a menetlusdokument (II kd, tl-d 81 pöördel ja 82) ja sellele lisatud kommunaalkulude arve (II kd, tl 87)). Ehkki kostja ei ole nende väidetega menetluses nõustunud, näitab eelnev siiski seda, et poolte vahel on kommunaalteenuste osutamise osas eriarvamused ja hageja ei ole rahul senise korraldusega. Poolte menetluses avaldatust nähtub näiteks ka see, et kaasomanikel ei õnnestu ühiselt korraldada jäätmevedu, vaid hagejal on selleks sõlmitud eraldi leping (kostja 8. aprilli 2021. a menetlusdokument (II kd, tl 111 pöördel); kostja 9. aprilli 2021. a menetlusdokument (II kd, tl 116)). Hageja väitel lõhkes 21. mail 2021 tema kasutuses olevas korteris radiaator, mis põhjustas uputuse, kuna kostja ei olnud talle teatanud, et majas toimub küttesüsteemi rõhu kontroll (hageja 9. juuli 2021. a menetlusdokumendi lk 1). Hageja väiteid radiaatori lõhkemise kohta kinnitab hageja esitatud foto, millel on näha aukudega radiaatorit (II kd, tl 152). Kostja ei ole vaielnud vastu hageja väitele, et ta hagejat hoones toimunud küttesüsteemi rõhu kontrollist ei teavitanud. Kaasomanikena tuleb pooltel arvestada ka teise kaasomanike huvide ja õigustega, mis tähendab mh seda, et teist kaasomanikku tuleb teavitada hoones toimuvatest töödest, millest tulenevalt võib teisel kaasomanikul olla vaja astuda samme oma vara kaitseks. Hageja väitis ka ringkonnakohtu istungil, et kostjaga ühiselt asjade ajamine on väga raskendatud (18. novembri 2021. a kohtuistungi protokoll, 01:50:37). Kostja ei vaielnud vastu sellele, et pooled ei saa omavahel läbi, kuid leidis, et kuna ei elata ühes korteris, ei oleks vaja iga päev riielda (samas, 01:49:14). Ehkki kostja on menetluses olnud seisukohal, et poolte läbisaamine ei takistaks neil korteriomanikena ühise omandi haldamist ja valitsemist, näib kolleegiumile nii asja materjalide kui ka ringkonnakohtu istungi põhjal, et nende suhted oleksid pingelised ja takistaksid seega suure tõenäosusega kaasomandi eseme ühiselt valitsemist.

2-16-315 hakkaks kuuluma viis korterit ja hagejale üks korter. See ei erineks oluliselt praegusest olukorrast, kus pooled valitsevad kinnisasja kaasomanikena, kelle mõtteliste osade suurus on vastavalt 10/12 ja 2/12. Kuna seni ei ole kaasomanikel õnnestunud teha hoone säilitamiseks ja selle ohutuse tagamiseks vajalikke töid, ei ole alust arvata, et korteriomandite moodustamine selles osas midagi muudaks. Kostja on ka ise enne maakohtu menetlust ja maakohtus leidnud, et korteriomandite moodustamine ei lahendaks erimeelsusi ja probleeme kaasomandi valdamisel ja kasutamisel (nt I kd, tl 34; kostja 29. jaanuari 2016. a menetlusdokumendi p 8). Korteriühistu põhikirjaga oleks võimalik näha ette ka seadusest erinevad nõuded korteriühistu üldkoosoleku otsustusvõimelisusele (KrtS § 20 lg 2), samuti saaks põhikirjaga ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust (KrtS § 22 lg 1). KrtS § 35 lg 1 võimaldaks kalduda põhikirjaga kõrvale ka häälteenamuse nõudest korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimustes. Seega oleks põhimõtteliselt võimalik näha põhikirjaga ette, et kaasomandi eseme valitsemise küsimusi tuleks otsustada kõigi korteriomanike kokkuleppel või et üldkoosolekul otsuste vastuvõtmisel oleks nii hagejal kui ka kostjal üks hääl. See aga tähendaks, et otsuseid tuleks vastu võtta konsensuslikult. Lisaks oleks ehituslike või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suuremate ümberkorralduste tegemiseks niikuinii vaja kaasomanike kokkulepet, selleks ei piisaks häälteenamusest (KrtS § 38 lg 1). Arvestades poolte seniseid erimeelsusi ja erinevaid arusaamu kinnisasja valitsemisest, ei oleks kolleegiumi hinnangul tõenäoline, et pooltel õnnestuks pärast korteriomandite ja korteriühistu moodustamist saavutada kinnisasja valitsemist ning olulisemaid ümberkorraldusi puudutavates küsimustes üksmeel. Pigem on asjaolude põhjal tõenäoline, et erimeelsused jätkuksid, mille tagajärjel võivad tööd, mis on vajalikud nii kinnisasjal asuva hoone säilitamiseks kui ka selle elementaarse ohutuse tagamiseks, jääda tegemata ning see võib kujutada endast ohtu nii kinnisasjal elavatele ja viibivatele inimestele (sh kostja üürnikele) kui ka ümberkaudsetele elanikele ja möödakäijatele (nt tuleohutuse probleemid, katuselt lume ja jääpurikate koristamata jätmine vmt).

Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Lahendi andmed

Lahendi tekst

XXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

Sarnased lahendid

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT