Menetlusosalised ja nende esindajad apellatsioonimenetluses
Hageja (vastustaja) OSAÜHING BEST IDEA (registrikood 10955220, asukoht Toompuiestee 37, Tallinn), lepinguline esindaja advokaat Marko Pikani Kostja (apellant) aktsiaselts Rubla (likvideerimisel, registrikood 10046724, asukoht Pärnu mnt 139e, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Helmeri Indela
Kohtuistungi toimumise aeg
3. oktoober ja 21. november 2017
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja advokaat Marko Pikani Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Helmeri Indela
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 12. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-1430 ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
3.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud OSAÜHINGU BEST IDEA kanda.
2-17-1430 Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude suuruse määrab kohtuasja lahendanud maakohus kindlaks mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OSAÜHING BEST IDEA (hageja) esitas 27. jaanuaril 2017 Harju Maakohtule aktsiaseltsi Rubla (likvideerimisel) (kostja) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat andma nõusoleku hagejale kuuluvale kinnisasjale kinnistusraamatu neljandasse jakku teisele järjekohale kostja kasuks kantud hüpoteegi kustutamiseks ning asendada kostja nõusolek kohtulahendiga. Alternatiivselt palus hageja kohustada kostjat andma nõusoleku nimetatud kinnisasjale kantud hüpoteegi kandmiseks hageja nimele ning asendada kostja nõusolek kohtulahendiga. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Tallinnas Järvevana tee 3a (kinnistu registriosa nr 6578501) asuv kinnisasi, mida koormab kostja kasuks seatud hüpoteek (hüpoteegisumma 16 500 000 krooni). Hüpoteek kanti kinnistusraamatusse 5. juuni 2008. a hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel Marfin Pank Eesti AS-i kasuks ja sel ajal oli kinnisasja omanik AS Kalev Real Estate Company, kes on 20. aprillil 2016 äriregistrist kustutatud (ärinimi kustutamise seisuga AS REC Varad). Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on
6.septembri 2012. a asjaõiguslepingu alusel Marfin Pank Eesti AS-i asemel hüpoteegipidajaks kostja. Hageja sai kinnisasja omanikuks endise omaniku suhtes alustatud täitemenetluse raames
18.juulil 2013 toimunud enampakkumise tulemusena. Kostja taotles täitemenetluses 6. aprillil 2009 sõlmitud laenulepingust nr 2009/80/01 tuleneva hüvitise saamist vastavalt hüpoteegi järjekohale, kokku 1 080 347 eurot 6 senti. Kuna täitmisel olid ka hageja nõuded endise omaniku vastu 2 045 366 eurot 45 senti, pidi enampakkumise akti alusel ja tasaarvestuse tulemusena hageja tasuma kostjale kui II järjekoha hüpoteegipidajale 224 796 eurot 21 senti. Hageja ja kostja sõlmisid 31. juulil 2013 notariaalse kokkuleppe, mille p 3.1 järgi ei kustutatud hüpoteeki kinnistusraamatust ning p 3.2.1 kohaselt on alates kokkuleppe sõlmimisest hüpoteegiga tagatud kostja nõuded hageja vastu, mis tulenevad sõlmitud ja sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest, nende lisadest ja muudatustest. Lepingu p 3.4 järgi
2-17-1430 loobus kostja enampakkumise aktis nimetatud tasust 224 796 eurot 21 senti. Lepingu p-s 3.5 kinnitas kostja, et tal ei ole hageja suhtes mistahes täiendavaid varalisi või mittevaralisi nõudeid ega pretensioone ning kõik võimalikud nõuded ja pretensioonid loetakse kokkuleppe allkirjastamisega tagasivõtmatult lõppenuks. Hagejale teadaolevalt ei ole kostjal ühtegi võlaõiguslikust lepingust tulenevat nõuet, mis oleks kõnealuse hüpoteegiga tagatud. Samuti on välistatud selliste nõuete tekkimine tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest, kuna hagejal ei ole põhjust likvideerimisel oleva kostjaga mistahes võlaõiguslikke lepinguid sõlmida ning hagejal on kostja vastu hulk nõudeid, mille osas on käimas kohtumenetlus. Kinnistusraamatu väljavõtte järgi on 30. oktoobri 2015. a kinnistamisavalduse alusel hüpoteek koormatud OÜ Militello kasuks. Hagejale ei ole teada, mis asjaoludel on hüpoteek pandiga koormatud ja kas see pant mingeid nõudeid tagab. Hagejale ei ole teada, kas ja mis tingimustel on Militello OÜ nõus vastava nõusoleku andma, kuid see ei ole välistatud. Enne lepingu sõlmimist on hagejale teadaolevalt kostjal tekkinud ainult üks hüpoteegiga tagatud nõue hageja vastu, s.o ülal märgitud täitemenetluse ja tasaarvestuse tulemusena 224 796 euro 21 sendi tasumise nõue. Lepingu p-s 3.4 on pooled sõnaselgelt kokku leppinud, et enampakkumise aktis nimetatud tasu 224 796 eurot 21 senti ei pea hageja kostjale tasuma, ehk teisisõnu on vastav võlasuhe poolte kokkuleppel lõppenud ja kostja on nimetatud nõudest loobunud võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 p 4 ja § 207 mõttes. Lepingu p-s 4.5 kinnitas kostja, et mingeid muid nõudeid kostjal hageja vastu ei ole. Pärast lepingu sõlmimist ei ole samuti poolte vahel sõlmitud mistahes lepinguid ja seetõttu ei ole tekkinud nõudeid, mis võiksid olla pandiga tagatud. Kostja väide, et lepingu p-s 3.4. on pooled leppinud kokku AÕS § 349 lg 1 mõttes välistamise kokkuleppe, on alusetu. Lepingu p-st 3.4 ega muudest lepingu tingimustest ei nähtu isegi kaudselt sellist kokkulepet. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja väitel otsustasid poolte seaduslikud esindajad osta täitemenetluste raames enampakkumisel kinnisasju eesmärgiga võõrandada kinnisasjad kasumiga ja jagada kasum pooleks. Seega olid pooled sõlminud seltsingulepingu. Swedbank AS-i korraldatud enampakkumisel osteti mh vaidlusalune kinnisasi. Enampakkumise aktist nähtub, et hageja pidi tasuma II järjekoha hüpoteegipidajale 224 796 eurot 21 senti. Pooled leppisid 31. juuli 2013. a lepingus kokku, et hageja ei pea tasuma hüpoteegipidajale 224 796 eurot 21 senti tingimusel, et hüpoteeki kinnistusraamatust ei kustutata, hüpoteek jääb kinnistusraamatusse püsima ja tagama tulevikus tekkivaid nõudeid (lepingu p-d 3.4 ja 3.2). Pooled leppisid lepingu p-s 3.4 kokku, et välistavad AÕS § 349 lg-s 1 sätestatud nõudeõiguse, ja sõlmisid asjaõigusliku tagatiskokkuleppe (lepingu p 3.2). Samuti on kokkulepe selle kohta, et kinnisasja igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hageja ei saa tõsikindlalt väita, et tulevikus tekkivate nõuete tagamiseks seatud hüpoteek tuleks kustutada põhjusel, et nõudeid ei ole tekkinud ja nende tekkimine on ebatõenäoline olukorras, kus hageja ise on lepingus p-s 3.2 toodud tagatiskokkuleppes sellega nõustunud.
2-17-1430 Lepingu p-s 3.5 kinnitasid pooled nende suhteid lepingu sõlmimise hetkel, kuid ei välistanud uute võlasuhete tekkimist. Fakt, et hageja ei tunnista poolte vahel olemasolevaid võlasuhteid, ei anna alust väita, et neid ei ole, või et uusi võlasuhteid ei võiks tekkida. Samuti ei piira võlasuhete tekkimist asjaolu, et kostja on likvideerimisel. Hageja püüab jätta ekslikku muljet, et poolte vahel lepingut sõlmides ei olnud eesmärgiks AÕS 349 lg 1 välistamine, kuigi see tuleneb üheselt lepingu p-st 3.4. Kui arvata, et kostja soostus loobuma hageja rahalise nõude täitmisest midagi vastu saamata, tuleks jaatada olukorda, et hageja pettis teadlikult kostjat ja rikastus alusetult. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus rahuldas 12. juuni 2017. a otsusega hagi ja jättis menetluskulud kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et hagejale kuulub Tallinnas Järvevana tee 3a asuv kinnisasi, millele on seatud hüpoteek kostja kasuks. Hageja soovib saada kostjalt nõusolekut kinnistusraamatust hüpoteegi kustutamiseks või hagejale üleandmiseks. Hageja nõude aluseks saab olla AÕS § 349 lg 1, mille kohaselt võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Hageja on põhjendatult leidnud, et praegusel juhul ei ole kostjal nõudeid, mida nimetatud kinnisasjale seatud hüpoteek tagaks. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et sellised nõuded on olemas. Kostja viitas poolte vahel käimasolevale kohtuvaidlusele, kuid kostja ei ole ümber lükanud hageja väidet, et nimetatud asjas on lahendamisel hageja nõue kostja vastu, mitte vastupidi. Samuti on äärmiselt ebatõenäoline, et kostjal võiks selliseid nõudeid tulevikus tekkida, kuna kostja on likvideerimisel olev äriühing, mis tähendab seda, et kõik kostjaga seotud toimingud on suunatud äritegevuse lõpetamisele ja puudub alus arvata, et pooled võiksid sõlmida uusi võlaõiguslikke lepinguid. Hageja kinnitusel on poolte seaduslike esindajate omavaheline läbisaamine tulenevalt käimasolevast kohtumenetlusest halvenenud sel määral, et see välistab tulevikus igasuguste võlaõiguslike lepingute sõlmimise. Kuna kostjal ei ole hageja vastu nõudeid, mida vaidlusalune hüpoteek tagab, ning nõudeid ei teki ka tulevikus, on hagejal AÕS § 349 lg 1 alusel õigus nõuda hüpoteegi kustutamist, v.a juhul, kui pooled on kokkuleppel hüpoteegi kustutamise nõude välistanud. Pooled sõlmisid 31. juulil 2013 notariaalse kokkuleppe, mille p-s 3.4 lepiti kokku, et hageja ei pea tasuma kostjale enampakkumise aktis nimetatud tasu 224 796 eurot 21 senti, hüpoteeki kinnistusraamatust ei kustutata ja hüpoteek jääb kinnistusraamatusse püsima. Kuigi kinnisasja omanik ja hüpoteegipidaja saavad kokkuleppel hüpoteegi lõpetamise nõude välistada, ei nähtu poolte lepingu p-st 3.4, et pooled leppisid kokku selles, et hageja kinnisasjale kostja kasuks seatud hüpoteek jääb igaveseks püsima ning hagejal ei ole õigust nõuda selle kustutamist. Pooled ei ole notariaalse kokkuleppe sõlmimisel alatiseks välistatud hageja õigust nõuda hüpoteegi kustutamist. Kokkuleppe p 3.2.1 järgi on hüpeteegiga tagatud kõik hagejal nõuded kostja vastu, mis tulenevad poolte vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ja nende lisadest ning muudatustest. Pooled jätsid hüpoteegi püsima eesmärgil, et see tagaks kõiki võimalikke olemasolevaid ja tulevikus tekkivad võlaõiguslikke nõudeid, mis kostjal võivad hageja vastu olla. Seega oli hüpoteegi püsima jätmise eelduseks asjaolu, et kostjal on hageja vastu reaalseid nõudeid, mida hüpoteek tagab, ning poolte mõte ei olnud
2-17-1430 suunatud sellele, et hageja kinnisasjale jääb igaveseks püsima tühi hüpoteek, mis ei taga ühtegi nõuet. Kokkuleppe p 3.4 sõnastusest ega mõttest ei tulene kokkulepet, mis välistaks hagejal igaveseks õiguse nõuda hüpoteegi kustutamist. Lisaks võib olla kokkulepe „igavese“ hüpoteegi kohta kinnisasja omanikule liigselt koormav või vastuolus hea usu põhimõttega. Põhjendatud ei ole kostja väide, et poolte tahe oli suunatud just hüpoteegi kustutamise välistamise kokkuleppe sõlmimisele ning sellest lähtuvalt tuleb tehingu p 3.4 ka vastavalt tõlgendada. Kokkuleppe sõlmimisele eelnenud poolte esindajate e-kirjavahetusest nähtub, et kinnisasja eest tasumine toimus tasaarveldusega. Kirjavahetusest ei ilmne, et pooled oleksid hüpoteegi osas avaldanud tahet, et selle kustutamine on alatiseks välistatud. Õige ei ole kostja seisukoht, et hageja nõuet ei saa rahuldada seetõttu, et hüpoteek on omakorda panditud III isikule. Hageja võib saada III isiku nõusoleku ka vabatahtlikult. Kuna kostjal ei ole hageja vastu ühestki võlaõiguslikust lepingust tulenevat nõuet ja selliseid nõudeid ei teki tulevikus ning pooled ei ole kokkuleppe p-s 3.4 leppinud kokku, et hagejal ei ole õigust nõuda hüpoteegi kustutamist, tuleb hageja nõue rahuldada ning kohustada kostjat andma hüpoteegi kustutamiseks vajalik nõusolek ning asendada kostja nõusolek tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kohtulahendiga. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud kostja. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning mõista hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitis. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus vääralt AÕS § 349 lg-t 1, VÕS § 76 lg-t 1 ja TsÜS § 68 lg-t 5 ning hindas vääralt poolte kokkulepet. Poolte ühiseks tahteks oli kokkuleppe p-de 3.4 ja 3.5 järgi see, et sisuliselt tühi hüpoteek jääb püsima ja selle eest loobus kostja kui hüpoteegipidaja nõudmast hagejalt 224 796 eurot 21 senti. Hageja nõustus täitemenetluses kustutamisele kuuluva hüpoteegi püsima jäämisega, millele järgnes kostja vastusooritus (hagejalt 224 796 euro 21 sendi nõudmata jätmine). Kuna kostja loobus 224 796 euro 21 sendi nõudmisest, ei oleks kokkuleppel majanduslikku sisu, kui kostja saaks nõuda hüpoteegi kustutamist. Kui maakohtule ei olnud selge poolte ühine tahe, tuli maakohtul tõlgendada lepingut VÕS § 29 lg-tes 4–6 sätestatu kohaselt ning arvestada mh seda, et hageja sai hüpoteegi talumise eest 224 796 euro 21 sendi suuruse hüve. Maakohus rikkus poolte kokkulepet tõlgendades TsMS § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8, sest hindas lepingut tõlgendades vääralt asjas esitatud tõendeid. Poolte e-kirjavahetusest nähtub, et 224 796 euro 21 sendi vastu jääb hüpoteek kinnisasja edasi koormama. Seadus ei keela sõlmida sellist kokkulepet. Kuna kostja võttis kohustuse taluda hüpoteeki, siis peab ta seda ka VÕS § 76 lg 1 järgi tegema. Maakohus jättis tähelepanuta, et hüpoteegil (ka nn tühjal hüpoteegil) on majanduslikult hinnatav väärtus. Maakohus sundvõõrandas kostjalt tasuta temale omandiõiguse alusel kuuluva piiratud asjaõiguse, mille säilimise ja olemasolu eest tasus kostja hagejale 224 796 eurot 21 senti.
2-17-1430 Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Vastuse kohaselt ei leppinud pooled kokkuleppe p-s 3.4 kokku hageja nõudeõiguse välistamises ning seda kostja väidet ei kinnita ükski asjas esitatud tõend. Enamus apellatsioonkaebuse väiteid on asjakohatud. Lepingust ei tulene, et seda saaks mõista selliselt, et hageja loobus mingitest õigustest. Hüpoteek jäi püsima seetõttu, et toona olid poolte seaduslikel esindajatel head suhted ja nad pidasid võimalikuks sõlmida omavahel võlaõiguslikke lepinguid, millest tulenevaid kohustusi hüpoteek tagaks. Kostja ei ole menetluses selgitanud, miks pidid pooled soovima nn igavest tühja hüpoteeki. Kinnisasja omanikult ei saa nõuda, et ta taluks aegade lõpuni omandipõhiõigust oluliselt riivavaid kitsendusi olukorras, kus hüpoteek ei taga nõudeid ja tulevikus selliseid nõudeid ei teki. Kostja väide selle kohta, et hageja sai kostjalt hüpoteegi talumise eest rahalise vastusoorituse, on alusetu, ebaõige ja asjasse puutumatu. Kostja ei ole midagi hagejale tasunud ja AÕS § 349 lg 1 kohaldamisel ei ole vastusooritusel ka tähtsust. Kostja viidatud e-kirjavahetusest ei saa järeldada poolte ühist tahet, sest A. Viirmaa ei olnud kummagi poole esindaja lepingu sõlmimisel. Samuti ei tõenda e-kirjad seda, et pooled välistasid nõudeõiguse. E-kirjades ei sisaldu viidet AÕS § 349 lg-le 1, omaniku nõudeõigusele ega selle välistamisele.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.
7.Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas kostjal on kohustus anda AÕS § 349 lg 1 alusel nõusolek hagejale kuuluvale kinnisasjale kostja kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks. Hageja soovib kustutada hüpoteegi põhjusel, et hüpoteek ei taga ühtegi olemasolevat kostja nõuet hageja vastu ning on välistatud selliste nõuete tekkimine tulevikus, st tegemist on nn tühja hüpoteegiga. Kostja vaidleb hüpoteegi kustutamisele vastu ja leiab, et seda ei saa tasuta kustutada, kuna kostja sai hüpoteegi vastutasuna selle eest, et ta ei nõudnud hagejalt täitemenetluse raames müüdud kinnisasja eest enampakkumise aktis märgitud 224 796 eurot 21 senti.
8.Kolleegium märgib, et AÕS § 349 lg 1 järgi võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Viidatud sätte alusel leidis maakohus iseenesest õigesti, et kinnisasja omanik saab nõuda hüpoteegi kustutamist, kui see ei taga ühtegi nõuet ja koormab kinnisasja tarbetult, kuid kinnisasja omanik ja hüpoteegipidaja võivad leppida kokku, et hüpoteegi kustutamist ei saa ka
2-17-1430 sel juhul nõuda. Siiski leidis maakohus ekslikult, et kostjal ei ole hageja vastu hüpoteegiga tagatud nõudeid. Maakohus jättis vaidlust lahendades tähelepanuta hagis esiletoodud asjaolu, et hageja omandas kinnisasja AS-i REC Varad vastu alustatud täitemenetluses 18. juulil 2013 toimunud enampakkumisel, mida tõendab enampakkumise akt (tl 9–14), ning pooled sõlmisid sellest tulenevalt 31. juulil 2013 kokkuleppe, mille kohaselt jäi kostja kasuks kinnisasjale seatud hüpoteek ka pärast kinnisasja võõrandamist täitemenetluses püsima (tl 15–17). Selliselt jättis maakohus asjas välja selgitamata ning pooltega arutamata asja lahendamiseks tähtsad asjaolud. Ringkonnakohus kõrvaldas selle minetuse ning arutas nimetatud asjaolude tähendust pooltega asja arutamise uuendamise järel kohtuistungil. Samuti jättis maakohus hindamata asjas esitatud e-kirjavahetuse (tl 35–36), millega rikkus menetlusõiguse normi. Sellest tulenevalt tõlgendas maakohus vääralt ka poolte kokkulepet. Ringkonnakohus parandab ka selle vea.
9.Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et kinnisasja täitemenetluses müügi korral lõppevad TMS § 158 lg 3 järgi pakkumise parimaks tunnistamisega nõudest järjekohas tagapool olevad õigused, samuti loetakse lõppenuks kinnistusraamatusse kantud sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. TMS § 159 lg 1 järgi jääb aga kinnistusraamatusse kantud õigus, mis kinnisasja müügiga lõpeks ja tuleks kinnistusraamatust kustutada, püsima juhul, kui õigustatud isik ja ostja selles notariaalselt tõestatud lepinguga kokku lepivad ja esitavad kokkuleppe kohtutäiturile enne avalduse esitamist õiguste kinnistusraamatust kustutamiseks. Sellise kokkuleppe sõlmimise korral loetakse kokkulepet TMS § 159 lg 2 järgi õigustatud isiku nõude rahuldamiseks kinnisasjast. Ringkonnakohtu hinnangul saavad kinnisasja omandaja ja hüpoteegipidaja leppida kokku, et hüpoteek jääb endiselt hüpoteegipidaja nõuet tagama (seda ei kustutata) mh juhul, kui kinnisasja omandaja ei soovi enampakkumise raames täita raha maksmisega hüpoteegipidaja nõuet. Sellise kokkuleppe sõlmimise korral loetakse võlgniku vastu alustatud täitemenetluses, et hüpoteegipidajast võlausaldaja nõue on enampakkumisel võõrandatud kinnisasja arvel rahuldatud ja võlgnikul ei tule enam seda kohustust hüpoteegipidajale täita. Seega võtab kinnisasja omandaja kokkuleppel võlausaldajaga (hüpoteegipidajaga) võlgniku kohustuse VÕS § 175 lg 1 järgi üle ja pooled lepivad kokku, et selle kohustuse täitmise tagamiseks jääb kinnisasjale seatud hüpoteek püsima.
10.Praeguses asjas omandas hageja kostja kasuks hüpoteegiga koormatud kinnisasja võlgniku täitemenetluses ja pooled sõlmisid TMS § 159 lg-s 1 sätestatust juhindudes hüpoteegi püsimajäämise kokkuleppe. Vastasel korral oleks hüpoteek TMS § 158 lg 3 järgi kustutatud. Kokkuleppe p-s 3.1 leppisid pooled kokku, et kostja kasuks seatud hüpoteeki kinnistusraamatust ei kustutata ja hüpoteek jääb kinnistusraamatusse püsima. Kokkuleppe p-s 3.2 leppisid pooled kokku, et alates lepingu sõlmimisest on lisaks olemasolevatele nõuetele hüpoteegiga tagatud ka kõik hüpoteegipidaja (kostja) nõuded kinnisasja omaniku (hageja) vastu, mis tulenevad nende vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest, nende lisadest ja muudatustest. Kokkuleppe p-s 3.4 leppisid pooled kokku, et omanik (hageja) ei pea tasuma hüpoteegipidajale (kostjale) enampakkumise aktis nimetatud tasu 224 796 eurot 21 senti ning hüpoteeki kinnistusraamatus ei kustutata ja see jääb püsima. Kokkuleppe p-s 3.5 avaldas hüpoteegipidaja, et pärast kokkuleppe sõlmimist ei ole tal peale kokkuleppe p-s 3.4 nimetatud nõude omaniku vastu mistahes varalisi või mittevaralisi
2-17-1430 nõudeid ega pretensioone ning kõik võimalikud nõuded ja pretensioonid loetakse kokkuleppe allkirjastamisega tagasivõtmatult lõppenuks.
11.Lepingu tõlgendamisel tuleb VÕS § 29 lg 1 I lause järgi lähtuda üldjuhul lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui aga lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Seejuures tuleb lepingu tõlgendamisel VÕS § 29 lg 5 järgi mh arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sh lepingueelseid läbirääkimisi ning lepingu olemust ja eesmärki. VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist ning kui sõnal või väljendil on mitu tähendust, tuleb sõna või väljendit mõista VÕS § 29 lg 7 järgi viisil, mis on enam kooskõlas lepingu olemuse ja eesmärgiga. Arvestades ülalviidatud sätteid tuleb kolleegiumi hinnangul arvestada poolte lepingut tõlgendades sellega, et pooled sõlmisid kokkuleppe täitemenetluses toimunud enampakkumisel võõrandatud kinnisasjale seatud hüpoteegi püsimajäämiseks, juhindudes TMS § 159 lg-st 1. Pooled leppisid lepingu p-s 3.4 kokku, et hageja ei pea tasuma kostjale enampakkumise aktis märgitud tasu (224 796 eurot 21 senti) ja hüpoteeki ei kustutata. Pooled ei vaidle selle üle, et enampakkumise akti järgi pidi hageja (enampakkumise võitja, kinnisasja ostja) tasuma kohtutäituri pangakontole ostuhinna, sh kostja kui II järjekoha hüpoteegipidaja kasuks 224 796 eurot 21 senti. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et seda summat ei ole hageja maksnud kohtutäiturile ega kostjale.
12.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on enampakkumise aktis märgitud nõudest kokkuleppe p-s 3.4 loobunud. Iseenesest saavad võlausaldaja ja võlgnik leppida VÕS § 207 lg 1 järgi kokku, et võlasuhe lõppeb seoses võlausaldaja nõudest loobumisega. Praegusel juhul ei saa aga kolleegiumi hinnangul järeldada kokkuleppe p-st 3.4, et kostja loobus nõudest ja võlasuhe lõppes. Viidatud kokkuleppe punktis on pooled leppinud kokku, et hageja „ei pea tasuma“ kostjale enampakkumise aktis märgitud summat ning hüpoteek jääb püsima. Arvestades asjaolu, et leping sõlmiti täitemenetluses toimunud enampakkumise raames, sai lepingupooltega sarnane mõistlik isik mõista kolleegiumi hinnangul kokkulepet selliselt, et enampakkumise akti alusel ei tule maksta kohtutäiturile aktis märgitud summat, kuid kokkuleppe sõnastusest ega lepingu üldisest eesmärgist ei saa järeldada seda, et kostja loobus nõudest ja võlasuhe lõppes. Sellist tõlgendust toetab ka asjas tõendina esitatud e-kirjavahetus, milles kostja õigusnõustaja AV kirjutab, et on kokkulepe, et „Rublale tasumisele kuuluva summa vastu jääb kinnistut hüpoteek Rubla kasuks edasi koormama, seega ei tule 224796,21 eurot ka täituri arvele kanda“ (tl 35). Samuti kinnitavad hüpoteegiga tagatud nõude alles jäämist kokkuleppe p-d 3.2 ja 3.5 koosmõjus p-ga 3.4, milles pooled on leppinud kokku, et hüpoteek jääb tagama olemasolevaid nõudeid ning kostja on kinnitanud, et muid nõudeid, peale p-s 3.4 nimetatud nõude (s.o enampakkumise aktis märgitud nõude) tal hageja vastu ei ole või need loetakse lõppenuks. Sellest järeldab kolleegium, et pooled leppisid kokku küll selles, et kostja ei nõua hagejalt täitemenetluse raames 224 796 euro 21 sendi tasumist, kuid hageja ei loobunud oma nõudest ning tema nõuet jäi endiselt tagama kinnisasjale seatud hüpoteek. Seega on kostjal endiselt
2-17-1430 hageja vastu hüpoteegiga tagatud nõue, mistõttu ei ole hageja nõue AÕS § 349 lg 1 alusel hüpoteegi kustutamiseks põhjendatud.
13.Neil põhjendustel tuleb maakohtu otsus tühistada ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud
14.Kuna kolleegium rahuldab apellatsioonkaebuse ja teeb uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata, muudab kolleegium TsMS § 173 lg 3 I lause järgi ka menetluskulude jaotust. Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb nii maa- kui ka ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots
/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.