Hageja Xxx(isikukood xxx), tehinguline esindaja Tarko Tuisk Kostja 1 Xxx (isikukood xxx1), tehinguline esindaja Ene Mõtte Kostja 2 Xxx(isikukood xxx) Kostja 3 Xxx(isikukood xxx) Kostjate volitatud esindaja xxx Kohtuistungil 21.08.2017 ja 19.10.2017
Asja läbivaatamine
kaasomandi
RESOLUTSIOON
1.Hagiavaldus rahuldada esmase nõude osas.
2.Lõpetada Xxxja Xxx kaasomand ja müüa xxx ja Xxxle kuuluv kaasomandi mõtteline osa suurusega 1⁄2 kinnisasjast Xxx(registriosa nr xxx) avalikul kirjalikul enampakkumisel.
3.Kaasomandiosa müügist saadud raha tuleb jagada Xxxja Xxx vahel võrdsetes osades.
Kohustada kostjaid Xxxd, xxx ja xxx andma tahteavaldus, millega nad nõustuvad Xxxja Xxxkaasomandi 1⁄2 osa võõrandamiseks täitemenetluses avalikul kirjalikul enampakkumisel.
6.Jätta hagiavaldus rahuldamata alternatiivnõude osas. Menetluskulude jaotus
7.Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates
avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
lahendada
kirjalikus
HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Xxx(edaspidi hageja) palub kohtule 25.04.2016 esitatud hagiavalduses lõpetada hageja ja Xxx (edaspidi kostja 1) vahel kehtiv kaasomandi suhe xxx asuva kinnisasja ja selle oluliseks osaks oleva paarismaja osa suhtes aadressiga xxx.
2.Hagejale ja kostjale 1 kuulub kaasomandina 1⁄2 mõttelist osa xxx paarismajaga hoonestatud kinnisasjast. Ülejäänud 1⁄2 mõttelise osa kinnisasja kaasomanikud on Xxx(kostja 2) ja Xxx(kostja 3), kellele kuulub ühisomandina 1⁄2 xxx paarismajaga hoonestatud kinnisasjast. Kinnistu kasutamiseks on sõlmitud notariaalne kasutuskord. Hagejale ja kostjale 1 kuulub xxx asuvast kinnisasjast kaasomandina 1⁄2 ja nende kasutuses on eluruum nr 2 ning kostjatele 2 ja 3 kuulub nimetatud kinnisasjast ühisomandina 1⁄2 ja nende kasutuses on eluruum nr 1. Hagejale kuulub 1⁄4 kinnisasja kaasomandist ja kostjale 1⁄4 kinnisasja kaasomandist. Kinnisasja 1⁄2 kaasomand koos selle oluliste osadega on tasuta kostja 1 ainuvalduses. Kinnisasja kaasomand on koormatud AS Nordea Bank kasuks hüpoteegiga kogusummas 130 284 eurot. Hüpoteegi seadmise aluseks oleva laenulepingu kogujääk on hagiavalduse esitamise seisuga 44 432,00 eurot. Hüpoteegi seadmise aluseks olev laenuleping on sõlmitud hageja nimele ning kaasomandi tarbeks võetud laenu on teenindanud ja teenindab hageja ainuisikuliselt. Hageja on teinud hagiavalduse seisuga makseid kaasomandi soetamiseks võetud laenu teenindamiseks summas 74 000 eurot. Hageja poolt detsembris 2015 tellitud hindamisakti järgi on kaasomandi turuväärtus 167 000 eurot.
3.Hagejal lasub ainuisikuliselt kohustus kaasomandi soetamiseks võetud laenu teenindamiseks, mis oluliselt halvendab hageja krediidivõimet uue eluasemelaenu võtmiseks. Kaasomandi kehtiv faktiline jaotus ja sellega leppimise motivatsioon hageja jaoks seisnes selles, et hageja ja kostja 1 ühine laps jäi vahetult pärast abielu lahutamist elama koos kostjaga 1 poolte kaasomandis olevasse paarismaja osasse. Hetkel elab kaasomanike ühine laps osa ajast hageja juures. Kaasomandi ühine kasutamine hageja ja kostja 1 poolt on välistatud ning see ei ole majanduslikult otstarbekas. Samuti on hageja huvitatud kaasomandi lõpetamisest olulistel majanduslikel kaalutlustel, kuna kaasomandi osa müügist saadava raha arvelt soovib hageja osaliselt finantseerida uue kodu rajamist. Eksisteerib ka reaalne ja eluliselt usutav oht kinnisasja väärtuse olulise vähenemise suhtes, kuna avalikult kättesaadava informatsiooni kohaselt rajatakse kaasomandi vahetuse lähedusse lähitulevikus raudteetrass Rail Baltic ning raudtee trassikoridor on planeeritud mööduma vahetult kinnisasjast.
4.Hageja palub kohtul lõpetada kaasomand hageja ja kostja 1 Xxxvahel jagamise teel kaasomandi müümise kaudu selliselt, et hagejale ja kostjale 1 kuuluv mõtteline osa suurusega kokku 1⁄2 Xxxkinnistust ja neile kuuluv mõtteline osa kinnistul asuvast paarismajast müüakse avaliku kirjaliku enampakkumise vormis selliselt, et müügist saadud raha jagatakse hageja ja kostja 1 vahel võrdselt. Määrata kaasomandis oleva kinnisasja müümisel avalikul kirjalikul enampakkumisel kaasomandi alghinnaks 167 000,00 eurot. Kohtuotsusega asendada kostja 1, kostja 2 ja kostja 3 nõusolek kaasomandi müümiseks. Määrata, et avalik kirjalik enampakkumine viiakse läbi täitemenetluse korras. Alternatiivselt, juhul kui kohus leiab, et hagiavalduse punktis 13.1. taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole põhjendatud, siis lõpetada kaasomand kinnisasja suhtes selliselt, et kostja Xxxmaksab kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest hageja xxx välja tema osa rahas 83 500,00 eurot ja sellega loetakse kinnisasja suhtes kaasomand lõppenuks. Kohustada hagejat 14 päeva jooksul, alates kostja 1 poolt rahalise kohustuse kohasest täitmisest arvates andma nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks selliselt, et omanikuna jäävad kinnistusraamatusse kostja 1 (kelle kaasomandi suuruseks kinnistusraamatus märgitakse 1⁄2), kostja 2 (kandeid ei tehta) ja kostja 3 (kandeid ei tehta). Hageja omandiõigust tõendav kanne kustutatakse. Lisaks kohustub hageja tagama kinnisasjal lasuva hüpoteegi kustutamise kolme kuu jooksul alates kostja 1 poolt rahalise
kohustuse täitmisest.
5.Hageja leiab 04.01.2017 kohtule esitatud seisukohas, et tegemist ei ole ühepereelamuga. Tulenevalt sellest, et ehitusprojekt, mille alusel väljastati ehitusluba xxx kinnisasjale on koostatud kahe korteriga väikeelamule, ehitusluba on väljastatud kahe korteriga väikeelamule ja kasutusluba on väljastatud kaksikelamule, siis tuleb kaasomandi lõpetamisel niisamuti lähtuda sellest, et tegemist on kaksikelamuga, millest 1⁄2 kuulub kaasomandina hagejale ja kostjale 1. Kaasomandi müük avalikul enampakkumisel on ilmselgelt ka hinna mõttes objektiivseim lahendus kuna hind kujuneb reaalse tehingu, mitte erinevate eksperthinnangute alusel. Olukord, kus kaasomand jäetakse lõpetamata vaatamata ühe kaasomaniku nõudele, ei ole kindlasti kooskõlas AÕS § 76 lõige 1 mõttega, mis imperatiivselt annab kaasomanikule õiguse nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist, eeldusel, et puudub seda välistav eelnev kaasomanike kokkulepe. Selline kokkulepe kaasomanike vahel puudub.
6.29.10.2017 esitas hageja kohtule täiendava tõendina xxx mõttelise osa hindamisakti. Hageja palub hagiavalduses asendada läbivalt Xxxhageja ja kostja 1 kaasomandisse kuuluva kinnisasja turuväärtus 167 000 eurot turuväärtusega 182 000 eurot. Tulenevalt asja turuhinna muutusest palub hageja asendada hagejale määratava hüvitise suurust, asendades hüvitise suuruse 83 500,00 eurot hüvitise suurusega 91 000 eurot.
KOSTJA 1 VASTUVÄITED HAGILE
7.Kostja 1 palub jätta rahuldamata kaasomandi lõpetamise nõue hageja poolt toodud viisidel ja hinnaga. Kostja 1 ei nõustu kinnistu turuväärtusega ning vaidleb sellele vastu. Hageja poolt kohtule esitatud eksperthinnang ei saa olla kehtiv, kuna üks selle kehtivuse eeldustest – hüpoteegi puudumine, pole täidetud. Samuti nähtub eksperthinnangust, et hindamistulemus kehtib eeldusel, et riiklikus ehitisregistris on tehtud paranduskanne kinnistu sihtotstarbe muutmiseks üksikelamust paariselamu osaks. Ehitisregistri järgi on kinnistu kasutamise otstarve „üksikelamu“, samuti on kasutusluba antud ainult kinnistu kasutamiseks üksikelamuna. Kinnisasi jääb Rail Balticu planeeritava trassi koridori sisse, mis avaldab otsest negatiivset mõju kinnistule ja selle turuväärtusele. Kostjale 1 jääb arusaamatuks, et vaidlusaluse kaasomandi puhul on tegemist paarismaja osaga, mis asub aadressil Xxx. Kinnistusraamatu väljavõte tõendab, et tegemist on ühe tervikliku kinnistuga, mida ei ole jagatud korteriomanditeks ning mille aadressiks on xxx, kus ehitisregistri andmetel asub ühepereelamu.
8.Kostja 1 leiab, et hageja nõue jagada kaasomand selliselt, et kaasomand müüakse avalikul enampakkumisel ning kohtuotsusega asendatakse kostja I nõusolek kaasomandi enampakkumisel müümiseks, on perspektiivitu ning tuleb jätta rahuldamata. Nimetatud nõuet ei saa rahuldada ainuüksi seetõttu, et hageja ja kostja 1 kaasomandeid koormab hüpoteek, mis seati hageja ainuisikulise laenu tagamiseks. Hageja ei ole selgitanud ega põhistanud, mis alusel saaks kohus määrata, et enampakkumisel saadud raha peaks jagatama hageja ja kostja 1 vahel võrdselt, kui sellega on seotud tema ainuisikuline laen. Seega tuleks enampakkumisel saadud raha jagamisel hageja laenujääk lahutada hageja osast mitte kostja 1 osast, mistõttu ei saaks kuidagi jagada saadud summa hageja ja kostja 1 vahel võrdsetes osades. Vastasel juhul rikastuks hageja kostja 1 arvel. Samuti on kostaja 1 seisukohal, et kaasomandit ei ole võimalik enampakkumise teel lõpetada üksnes osaliselt. AÕS §-st 77 ei tulene võimalust müüa enampakkumisel üksnes osadele kaasomanikele kuuluvaid kaasomandi osi, vaid müüa saab asja tervikuna.
9.Juhul kui kohus eeltoodud käsitlusega ei nõustu ning leiab, et kaasomandit on võimalik lõpetada ka selliselt, et enampakkumisel müüakse üksnes kaasomandi osa ühepereelamust, märgib kostja 1, et kaasomandi müümine enampakkumisel ei vastaks absoluutselt tema õigustatud huvidele. Esiteks on vaidlusaluse kinnistu puhul tegemist kostja 1 koduga ning kostja 1 soovib seda säilitada. Teiseks on oluline rõhutada, et olukorras, kus kinnistu väärtus on rajatava Rail Balticu trassi tõttu ilmselt äärmiselt madal, oleks kinnistu müügist saadav
summa sedavõrd väike, et ei võimaldaks kostjal 1 midagi võrdväärset asemele osta. Olukorras, kus kostja 1 soovib oma elukohta säilitada ning hageja soovib oma omandi kaotamise eest raha, ei tohiks müük enampakkumisel olla lubatud, kuivõrd kostja I kaotaks oma kodu, kuid hageja õigus saada omandi kaotamise eest õiglast hüvitist oleks ka kaasomandi jätmisega kostja 1 ainuomandisse tagatud. Lisaks sellele kaasnevad avaliku enampakkumise läbiviimisega täiendavad kulud.
10.Hageja poolt toodud alternatiivne jagamise viis ei pruugi olla täidetav. Kostja 1 leiab, et isegi juhul, kui sätestada hageja kohustus hüpoteegi kustutamiseks kohtulahendi resolutsioonis, ei ole selline kohustus sundtäidetav. Kostjal 1 puuduks igasugune kindlus ja tagatis, et hageja hüpoteegi ka päriselt kustutab. Kostja 1I hinnangul tuleks hüpoteek kustutada juba koos kaasomandi lõpetamisega.
11.Kostja 1 leiab 21.12.2016 kohtule esitatud seisukohas, et kostjal 1 puuduvad käesoleval hetkel rahalised võimalused, mis võimaldaksid hagejale tema kaasomandi osa kaotuse eest hüvitist maksta. Pank on keeldunud kostjale 1 sedavõrd suurt laenu andmast. Seega ei ole võimalik ka hageja alternatiivse nõude rahuldamine, sest kostjale 1 ei saa panna kohtuotsusega kohustust, millise puhul on selle täitmise võimatus juba ette teda.
12.Kostja möönab kohtule 20.11.2017 seisukohas, et on saanud samalt hindajalt hagejaga samaväärse hindamisakti, millega seonduvalt ta nõustub turuväärtusega 182 000 eurot ega pea vajalikuks sama hindaja poolt sama hindamisakti uuesti esitada. Kostja 1 on korduvalt selgitanud, et temal puudub ainuisikuliselt võimalus laenu saamiseks. Kostjal 1 on võimalik laenu saada koos oma elukaaslase xxx. Hageja ja kostja 1 mõttelist osa koormab hageja laenu tagatiseks seatud hüpoteek Nordea Bank AS kasuks summas 2 038 500,00 krooni, mis tuleks kaasomandi lõpetamisel kas siis kustutada või kostja 1 poolsele laenuandjale üle anda. Hüpoteegi kustutamine või siis üleandmine Swedbank AS-ile saab toimuda üksnes mõlema panga nõusolekul. KOSTJA 2 ja KOSTJA 3 SEISUKOHT
13.Kostjad 2 ja 3 ei oma sisulisi vastuväiteid nendele mittekuuluva osa osas. Kostjad 2 ja 3 nõustuvad hageja seisukohaga. Enda mõttelist osa kostjad 2 ja 3 müüa ei soovi.
MENETLUSE KÄIK
14.Hageja esitas 04.01.2017 kohtule taotluse hagi õigusliku aluse täiendamiseks ilma, et muudetakse hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid selliselt, et oleks võimalik rakendada analoogia korras kaasomandi lõpetamisel seltsingu likvideerimise sätteid. Hageja soovis täiendada hagiavalduse punkti 11.1 järgmises sõnastuses: „Lõpetada Xxxkinnistu osas kaasomand jagamise teel müümise kaudu selliselt, et hagejale ja kostjale 1 kuuluv mõtteline osa suurusega kokku 1⁄2 Xxxkinnistust ja neile kuuluv mõtteline osa kinnistul asuvast paarismajast, müüakse avaliku kirjaliku enampakkumise vormis selliselt, et müügist saadud raha jagatakse hageja ja kostja 1 vahel jaotuskava järgi, mille kohaselt müügist saadud rahast arvatakse esimeses järjekorras maha müügi hetkel kehtiv laenu jääk, seejärel tagastatakse poolte panused ja seejärel jaotatakse ülejääk hageja ja kostja 1 vahel vastavalt panustele selliselt, et hagejale kuulub väljamaksmisele 93,23% ja kostjale 1 kuulub väljamaksmisele 6,77% ülejäägist. Määrata kaasomandis oleva kinnisasja müümisel avalikul kirjalikul enampakkumisel kaasomandi alghinnaks 167 000 eurot. Kohtuotsusega asendada kostja 1, kostja 2 ja kostja 3 nõusolek kaasomandi müümiseks. Määrata, et avalik kirjalik enampakkumine viiakse läbi täitemenetluse korras“.
15.Kohus jättis 29.03.2017 määrusega rahuldamata hageja taotluse õigusliku aluse täiendamiseks ning jätkas hageja nõude menetlemist selle menetluse võtmise hetkel olnud kujul. Kohus jättis 16.05.2017 määrusega rahuldamata hageja vastuväite kohtu tegevusele, millega kohus jättis rahuldamata hageja taotluse hagi õigusliku aluse täiendamiseks.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
16.Kohus, hinnanud kõiki kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid kogumis ning kuulates kohtuistungil ära pooled, leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada kostjate vastu esmase nõude osas. Alternatiivnõue tuleb jätta rahuldamata.
17.Hageja soovib eelistatult hageja ja kostja 1 kaasomandi lõpetamist selliselt, et hagejale ja kostjale 1 kuuluv mõtteline osa Xxxkinnistust koos sellel asuva ja hagejale ning kostjale 1 kaasomandina kuuluv paarismaja mõtteline osa müüakse avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagatakse nende vahel võrdselt. Kostjate 1, 2 ja 3 osas palub hageja kohtuotsusega asendada kostjate nõusolek kaasomandi müümiseks. Alternatiivselt palub hageja jätta kaasomand kostja 1 omandisse ja kohustada kostjat 1 maksma hagejale 83 500 eurot. Kostja 1 hageja poolt pakutud kaasomandi jagamise viisidega ei nõustu. Kostjad 2 ja 3 ei oma sisulisi vastuväiteid neile mittekuuluva osa osas. Kostjad 2 ja 3 on menetluses üksnes seetõttu, et vaidlusalune kinnisasi on poolte kaasomandis.
18.Hageja nõue kostja 1 vastu on esitatud ja võiks kuuluda rahuldamisele AÕS § 77 lg 2 alusel, mille kohaselt, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
19.Kohus tuvastas asja lahendamisel järgmised asjaolud. Hageja ja kostja 1 on kinnisasja asukohaga xxx 1⁄2 mõttelise osa (paariselamuboks) kaasomanikud ning kumbki omab 1⁄4 kaasomandist. Ülejäänud mõttelise osa kinnisasja kaasomanikud on kostja 2 ja kostja 3, kellele kuulub ühisomandina 1⁄2 Xxxpaarismajaga hoonestatud kinnisasjast. Kinnisasja kasutamiseks on sõlmitud notariaalne kasutuskord. Hagejale ja kostjale 1 kuulub xxx asuvast kinnisasjast kaasomandina 1⁄2 ja nende kasutuses on eluruum nr 2 ning kostjatele 2 ja 3 kuulub nimetatud kinnisasjast ühisomandina 1⁄2 ja nende kasutuses on eluruum nr 1. Käesoleval ajal kasutab hageja ja kostja 1 kaasomandis olevat mõttelist osa kostja 1. Hageja ja kostja 1 ei ole kokkuleppega kaasomandi lõpetamist välistanud. Samuti ei ole hageja ja kostja 1 kaasomandi lõpetamise viisi osas kokkuleppele jõudnud.
20.Kaasomanik võib igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, välja arvatud siis, kui see on kokkuleppega välistatud või see oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus on kaasomandi lõpetamisel seotud hagis või vastuhagis nimetatud kaasomandi lõpetamise viisidega (vt nt Riigikohtu otsused nr 3-2-1-143-04, p 17 ja 3-2-1-45-06, p 19). Riigikohus on ka märkinud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele (vt Riigikohtu otsus nr 3-2139-17, p 10). Seega kohus ei pea tuvastama kaasomandi nõude lõpetamise põhjust ning samuti ei ole kaasomandi lõpetamata jätmine üldjuhul lubatav.
21.Järelikult saab kohus käesolevas asjas kaaluda, kas müüa kinnistu avalikul enampakkumisel või jätta kinnistu kostjale 1 mõistes kostjalt hagejale välja õiglase hüvitise. Kohus kaalub kaasomandi lõpetamise viisi valikul hageja ja kostja 1 huve vastavalt poolte esile toodud asjaoludele. Käesoleva asja olemust ja poolte esile toodud asjaolusid arvestades peab kohus põhjendatuks hinnata esmalt alternatiivset nõuet kaasomandi lõpetamiseks ja seejärel esmast nõuet.
22.Nii kinnisasja mõttelise osa avalikul enampakkumisel müümine kui ka kinnisasja mõttelise osa kostjale 1 jätmine on mõlemad käesoleval juhul oma olemuse tõttu teostatavad variandid. Kohus on seisukohal, et ei pea lõpetama kogu xxx kinnisasja kaasomandit, vaid on võimalik lõpetada hageja ja kostja 1 kaasomand kinnisasja 1⁄2 mõttelise osa suhtes.
23.Kohus kaalub poolte huve ja hindab, millisel viisil kaasomandi lõpetamine vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti peab kohus lähtuma õiglusest ja hea usu põhimõttest. Kohtu hinnangul riivaks kostja 1 huve vaidlusaluse kinnisasja mõttelise osa avalikul enampakkumisel võõrandamine, sest kinnisasja mõtteline osa on käesoleval juhul kostja 1 ja tema pere koduks. Kostja 1 soovib kinnisasja mõttelist osa ka tulevikus kasutada elukohana. Hageja huve ei riivaks vaidlusaluse kinnistu jätmine kostjale 1, sest hageja ei soovi kinnisasja mõttelist osa endale. Sellise kaasomandi jagamise viisi eelistamine, mis võib tähendada kaasomandis olevat asja seni kasutanud kaasomanikule kasutamise võimaluse kaotamist, vajab kohtu hinnangul erilisi põhjendusi. Kohus leiab, et hageja ja kostja 1 kaasomandit ei ole võimalik jagada nii, et asi jäetakse kostjale 1 ja hagejale makstakse omandi kaotamise eest hüvitist. Selleks, et kaasomandit oleks võimalik sel viisil lõpetada, peab ta soovima asja endale ja tal peab olema võimalik tasuda omandi kaotanud poolele õiglane hüvitis.
24.Sellele kaasomanikule, kes jääb kaasomandi osast ilma, tuleb AÕS § 77 lg 2 alusel tagada kohene ja õiglane hüvitis. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikel tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtus tervikuna ja sellest lähtuvalt arvestada tema mõttelise osa suuruse alusel välja kaasomaniku osa rahas. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi mõttelise osa harilikust väärtusest (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-102-05, p 16). Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul on võimalik teistsugune kaasomandi osa väärtuse kindlakstegemise viis, s.o lähtumine kaasomandi osa väärtusest. Tulenevalt sellest, et tegemist on paarismajaga ning kaasomanike vahel on kindlaks määratud kaasomanike vaheline kasutuskord, mille kohaselt kasutavad hageja ja kostja 1 eluruumi nr 2 ning kostjad 2 ja 3 eluruumi nr 1, on võimalik hagejale ja kostjale 1 kuuluva 1⁄2 kaasomandi väärtuse kindlakstegemine lähtuvalt neile kuuluva 1⁄2 osa väärtusest.
25.Kuna omandi väärtus tuleb määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga, siis võtab kohus 1⁄2 kaasomandi osa väärtuse kindlakstegemisel arvesse hageja poolt kohtule 29.10.2017 esitatud eksperthinnangu nr 4217/1017 MT, mille kohaselt on hagejale ja kostjale 1 kuuluva paariselamuboksi turuväärtus 26.09.2017 seisuga 182 000 eurot (tl 30-43, II kd). Kostja 1 nõustub eeltoodud hinnanguga ja sellest tulenevalt hagejale omandi kaotuse eest makstava hüvitise väärtusega 91 000 eurot. Kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1139-17, p 13).
26.Käesoleval juhul on kostja 1 huvitatud kaasomandi osa omandamisest ning on ka nõus hagejale makstava hüvitise suurusega 91 000 eurot. Sellele vaatamata ei saa kohus lõpetada hageja ja kostja 1 vahelist kaasomandit selle jätmisega kostjale 1, kuna kostjal 1 puuduvad selleks rahalised vahendid. Kostja 1 on kohtule selgitanud, et temal puudub ainuisikuliselt võimalus laenu saamiseks. Kirjalikke tõendeid pank selle kohta väljastanud ei ole. Kostja 1 ei ole ka kohtule esitanud tõendeid selle kohta millises summas on pank nõus kostjale 1 laenu andma. Kohtule esitatud 10.11.2017 vastusest laenutaotlusele nähtub, et AS Swedbank on nõus pakkuma kostjale 1 ja tema elukaaslasele Andres Samarüütlile kodulaenu summas 91 000 eurot (tl 48 pöördel, II kd).
27.Sellest tulenevalt ei saa kostja 1 üksinda 91 000 euro tasumiseks pangast laenu ja kohus ei saa jätta kaasomandi osa kostjale 1 pannes talle kohustust välja maksta hagejale omandi kaotuse eest hüvitist 91 000 eurot. Kohus nõustub kostja 1 seisukohaga, et sellise lahendi olemasolul puudu kostjal 1 võimalus pangalaenu saamiseks ning summa tasumiseks, sest positiivne laenuotsus on tehtud kostja 1 ja Andres Samarüütlile ühiselt tingimusel, et nad on kaaslaenu saajad ja ostaksid kinnistu mõttelise osa ühisomandisse. Kostja 1 tahab kinnisasja 1⁄2 mõttelist osa endale, kuid ta ei suuda hagejale tema osa rahas välja maksta. Seetõttu ei ole kaasomandi lõpetamine kaasomandi osa kostjale 1 jätmisega võimalik. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja alternatiivnõue jätta rahuldamata. Kuna nimetatud nõue jääb rahuldamata, siis ei
tule analüüsida hüpoteegi kustutamise või üleandmise asjaolusid.
28.Järgmisena analüüsib kohus hageja esmast nõuet lõpetada hageja ja kostja 1 kaasomand selliselt, et kaasomand müüakse avalikul enampakkumisel. Kostja 1 on seisukohal, et nimetatud nõuet ei saa rahuldada ainuüksi seetõttu, et hageja ja kostja 1 kaasomandeid koormab hüpoteek, mis seati hageja ainuisikulise laenu tagamiseks. Kostja 1 hinnangul tuleks enampakkumisel saadud raha jagamisel hageja laenujääk lahutada hageja osast mitte kostja 1 osast, mistõttu ei saaks kuidagi jagada saadud summa hageja ja kostja 1 vahel võrdsetes osades. Samuti leiab kostja 1, et enampakkumisel saaks müüa üksnes tervet kinnistut. Kohus nimetatuga ei nõustu. Kohus leiab, et enampakkumisel on võimalik müüa ka kinnisasja mõttelist osa. Samuti ei takista hüpoteegi olemasolu kaasomandi lõpetamist ja kinnisasja müüki avalikul enampakkumisel. Hüpoteegipidaja nõusolek ei ole vajalik kaasomandis oleva asja jagamiseks kaasomandi lõpetamisel AÕS § 77 alusel.
29.Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hageja ja kostja 1 vaheline kaasomand tuleb lõpetada korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel. Selline kaasomandi lõpetamise viis on käesolevaid asjaolusid arvestades ainuvõimalik kaasomandi lõpetamise viis. Kohus nõustub kostjaga 1, et käesoleval juhul on õiglane, et hagejale ja kostjale 1 kuuluva kaasomandi enampakkumisel saadud raha arvelt tasutakse esmalt hagejale ettenähtud summa arvelt hüpoteegiga seotud laen. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on kinnisasja registriosa neljandasse jakku 1. kohale kantud hüpoteek summas 2 038 500 krooni kostjale 1 ja hagejale kuuluvatele mõttelistele osadele Nordea Bank AB kasuks. Pooled ei vaidle selle üle, et laenu tagastamine on hageja kohustus. Riigikohus on märkinud, et kaasomandi lõpetamine asja müügiga avalikul enampakkumisel on võimalik otsustada nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud laenu tasumiseks. Sel juhul on korter võimalik müüa parema hinnaga, sest isik, kes kinnisasja enampakkumisel omandab, saab arvestada sellega, et hüpoteek kustutatakse ja ta saab endale koormamata kinnisasja. Selleks ei ole tingimata vaja hüpoteegipidaja eelnevat nõusolekut. Kui hüpoteegiga tagatud võlg on tasutud, saab kinnisasja omanik AÕS § 349 lg 1 järgi nõuda hüpoteegipidajalt hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist (vt Riigikohtu otsus 3-2-1-139-17, p 12).
30.Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja esitatud esmane nõue tuleb rahuldada ning hageja ja kostja 1 kaasomand tuleb AÕS § 77 lg 2 alusel lõpetada viisil, mille kohaselt kinnisasja 1⁄2 mõtteline osa asukohaga Xxx müüakse avalikul enampakkumisel. Müümise tulemusel saadud raha jagatakse hageja ja kostja 1 vahel vastavalt nende ühisomandi suurusele, s.o nii hageja kui kostja saavad 1⁄2 müügitulust. Samuti on põhjendatud määrata kaasomandis oleva kinnisasja müümisel avalikul kirjalikul enampakkumisel kaasomandi alghinnaks 167 000,00 eurot.
31.Õiguskirjanduse kohaselt, kui kohus otsustab kaasomaniku taotlusel müüa asi kas avalikul enampakkumisel või kaasomanikevahelisel enampakkumisel, on kohtuotsus täitedokumendiks ning asi müüakse täituri poolt täitemenetluses (vt Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, 2014, § 77 komm, lk 349).
32.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 p-s 20 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. TSÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et käesoleva kohtulahendiga tuleb asendada kostjate 1, 2 ja 3 nõusolekud kinnisasja 1⁄2 mõttelise osa asukohaga Xxx mõttelise osa avalikul enampakkumisel müümiseks.
MENETLUSKULUD
33.TsMS § 162 lg 4 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda,
kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus leiab, et käesoleval juhul on õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kohus võtab arvesse, et kaasomandi lõpetamise otsus tehakse kõigi kaasomanike huvides (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-70-10, p 14), käesoleval juhul küll hageja ja kostja 1 huvides. Samuti arvestab kohus asjaoluga, et käesolevas asjas on nii hageja kui kostja 1 tasunud kandnud esindajakulusid. Kostjatel 2 ja 3 menetluskulud puuduvad.