Asjaõigus › Omandiasjad

pooleks selliselt, et kostja saab pool ning hageja pool vastavast ülejäävast summast. Sellisel juhul ei kohaldata punktides 1, 2 ja 3 sätestatut. Hagiavalduse kohaselt hakkasid hageja ja kostja 2002. aasta aprillis koos elama. 2003. aastal hakkasid nad otsima sobivat kinnistut, et ehitada sellele eramu ning luua ühine kodu. 2003. aasta sügisel leiti kummalegi meelepärane kinnistu Tallinnas, XXX. Kostja sõlmis ostjana 20.11.2003 müügilepingu kinnistu ostmiseks ning kostja kanti XXX omanikuna kinnistusraamatusse. Pärast kinnistu omandamist asusid pooled teostama eramu ehitamiseks vajalikke eeltoiminguid: tellisid kinnistu topo-geodeetilise mõõdistamise, dendroloogilise uuringu ja eramu ehitusprojekti. 2005. aasta kevadel esitasid pooled AS-ile SEB Pank laenutaotluse. Pooltel oli laenu vaja, et saada vahendeid kostjale kinnistu ostmisel tema poolt tasutud ostuhinna hüvitamiseks ja eramu ehitamiseks. 26.05.2005 sõlmisidki hageja ja kostja ühiselt laenusaajatena pangaga laenulepingu kinnistu ostmiseks ja eluaseme ehitamiseks, laenusumma oli 159 880 eurot, laenusummat suurendati 23.01.2007 lisakokkuleppega 255 808 euroni. Pooled võtsid laenu 40 aastaks. Seega sidusid pooled end ühise varalise eesmärgi nimel pikaajalise kohustusega panga ees. 24.07.2008 pooled abiellusid. Enne abiellumist oli hageja kandnud kostjale laenumaksete tasumiseks üle 8284,10 eurot ja abielu ajal kandis hageja kostjale üle veel 36 798,60 eurot. Kokku on hageja kandnud kostja kontole igakuiste laenumaksete tasumiseks 45 082,70 eurot. Pooled kasutasid kinnistu omandamisest ülejäänud laenusumma täielikult kinnistule eramu ehitamiseks ja seeläbi kinnistu parendamiseks ja selle väärtuse suurendamiseks. Eramu ehitamise läbi tõusis kinnistu väärtus 63 272,50 eurolt 383 469,90 euroni. Eramu valmis 2007. aasta mais ja pooled kolisid majja elama. Poolte kooselu lõppes 2017. aasta jaanuaris, mil hageja kolis majast välja. Käesoleval ajal on kohtu menetluses hagi poolte abielu lahutamiseks. Hageja leidis, et hagejal ja kostjal oli abieluvälise kooselu ajal ühine varaline eesmärk ‒ soetada ühiselt kinnistu ja parendada seda sellele eramu ehitamisega ühise kodu rajamise ja kinnistu väärtustamise eesmärgil. Pooltel oli ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks ning pooled panustasid sellesse ühiselt. Poolte rahaliselt hinnatavad panused seisnesid eelkõige laenumaksete tasumises ning laenu tagastamise kohustuse võtmises ja kandmises. Hageja leidis, et poolte vahel tekkis seltsinguleping, mille sisuks oli kinnistu omandamine ja parendamine ühise koduna. Seltsinguvaraks on kinnistu ja selle omandamiseks ja parendamiseks tehtud panused. Seltsinguvara on seltsinglaste ühisomand. Hageja soovis seltsinguvara jagamist. Isegi kui seltsingulepingu olemasolu ei ole tõendatud, tuleb analoogia korras kohaldada seltsingulepingu sätteid. Seoses hageja ja kostja vahel abieluliste suhete lõppemisega ja hageja väljakolimisega eramust on hageja hinnangul seltsing lõppenud. Hageja leidis, et seltsinguvara jagamisele tuleb kohaldada kaasomandi jagamise sätteid. Esimese astme kohtu määrus 01.11.2017 määrusega jättis Harju Maakohus hagi menetlusse võtmata ja menetluskulud hageja kanda ning määras, et hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole. Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 371 lg 2 p 2 järgi võib kohus jätta hagi menetlusse võtmata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hageja on hagis märkinud, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud seltsinguleping eesmärgiga ühiselt soetada kinnistu ja seda parendada. Samas on hageja nimetatud õigussuhte tekkimise osas välja toonud ainult, et pooled asusid ühise eesmärgi saavutamiseks tegutsema.

Asjaõigusseadus (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Juhul kui seltsingulepingu eesmärgiks on kinnisasja omandamine seltsinglaste ühisomandisse, peab seltsinguleping olema seega notariaalselt tõestatud. Analoogset seisukohta on kehtinud tsiviilkoodeksis sätestatud ühise tegutsemise lepingu osas väljendanud ka Riigikohus lahendis 3-2-1-142-05 (p 14). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Pooled said seega sõlmida kehtiva seltsingulepingu üksnes juhul, kui leping oli sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Sellist asjaolu ei ole hageja hagiavalduses välja toonud. Riigikohus on lahendis 3-2-1-129-16 (p 21-22) selgitanud, et vabaabielu ei saa iseenesest lugeda seltsinguks võlaõigusseaduse (VÕS) § 580 lg 1 mõttes. Küll saab seltsingu likvideerimise sätteid kohaldada ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele sõltumata eseme asjaõiguslikust kuuluvusest, kui mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581 mõttes) ja pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks. Samas on märgitud (p 25), et eelkõige kohalduvad VÕS § 592 lg 1 ja VÕS § 602-604. Hageja on esitanud nõude seltsingulaadses õigussuhtes omandatud vara jagamiseks, kuid kohus leidis, et seadus sellise nõude esitamise õigust ette ei näe. VÕS-i seltsingut reguleerivad sätted ei näe ette seltsinglasele nõudeõigust vara jagamise nõudmiseks. Vastavas osas ei viita seltsingu sätted ka AÕS-i kaasomandi sätetele, VÕS § 600 lg 1 II lause puudutab üksnes vara jaotamise viise. Seltsingu lõppemise alused on sätestatud VÕS § 596 ning selle osas AÕS regulatsioon ei kohaldu. Riigikohus on lahendis 3-2-1-129-16 küll puudutanud vara jaotamise küsimust, kuid mitte kohase nõude formuleerimise kontekstis. Selles asjas esitas hageja, vähemalt primaarselt, rahalise nõude. Vastavalt VÕS § 602 lg 1 seltsinguvarast tuleb esmajärjekorras täita seltsingu kohustused, mille eest vastutavad seltsinglased ühiselt, sealhulgas kohustused, mis on võlausaldajate suhtes seltsinglaste vahel jagatud või mille eest vastutavad seltsinglase ees võlgnikena teised seltsinglased. Kui kohustus ei ole veel sissenõutavaks muutunud või on vaieldav, tuleb selle täitmiseks vajalik hoiustada. VÕS § 602 lg 2 järgi kui seltsinguvarast ei piisa ühiste kohustuste täitmiseks, vastutavad seltsinglased puudu oleva summa eest vastavalt nende osadele kahjumi katmises. Kui seltsinglaselt ei saa talle langevat summat, katavad teised seltsinglased puudujäägi vastavalt nende osadele kahjumi katmises, kusjuures neile läheb üle nõue kohustuse täitmata jätnud seltsinglase vastu. VÕS § 603 lg 1 järgi tagastatakse panused pärast kohustuste täitmist ülejäänud seltsinguvarast. VÕS § 604 kohaselt pärast ühiste kohustuste täitmist ja panuste tagastamist järelejäänud vara kuulub seltsinglastele vastavalt nende osadele kasumi jaotamises. Kohus leidis, et kui hageja on seisukohal, et tema seltsingulaadne õigussuhe kostjaga on lõppenud, on hagejal õigus nõuda kostjalt VÕS § 602 lg 1 alusel tahteavaldust kinnistu müümiseks ning saadu arvel pangalaenu tagastamiseks. Alles pärast kinnistu müümist selgub, kas saadust piisab kohustuste täitmiseks ning kas on võimalik panuseid tagastada või ülejääki jagada. Hagejal puudub õiguslik alus nõudmaks kostjalt enda vabastamist kohustustest, mis tulenevad kolmanda isikuga sõlmitud laenulepingust.

Eeltoodust tulenevalt keeldus kohus hagi menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel, kuna hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada, esitatud kujul puudub nõudel rahuldamise perspektiiv. Vastavalt TsMS § 372 lg 6 kui kohus keeldub hagiavaldust menetlusse võtmast ja tagastab selle määrusega, loetakse, et avaldust ei ole esitatud ja et hagi ei ole olnud kohtu menetluses. TsMS § 168 lg 1 alusel jäävad menetluskulud hageja kanda. Hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole. Hagejal on õigus taotleda hagi esitamiselt tasutud riigilõivu tagastamist. Määruskaebus 16.11.2017 esitatud määruskaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 01.11.2017 määruse ja saata asja tagasi samale maakohtule hagi menetlusse võtmise otsustamiseks ja menetluse jätkamiseks. Maakohus on ebaõigesti jätnud hagi menetlusse võtmata ja maakohtu seisukoht, et seltsingu või seltsingulaadse suhte likvideerimisel ei kohaldu asjaõigusseaduse kaasomandi lõpetamist puudutavad sätted (AÕS § 77) ei põhine materiaalõigusel ega kohtupraktikal. Ka on kohtu seisukoht elulisi asjaolusid arvestades ebaõige, kuna ei võimalda oluliste varaesemetega seonduvaid küsimusi lahendada paindlikult. Hagiavalduse esemeks olev kinnisasi koos sellele rajatud elamuga on konkreetne suurema väärtusega varaese. Kinnisasja soetades ning elamut rajades oli pooltel tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse kestvaks loomiseks. Seejuures on Riigikohus lahendi nr 3-2-1-109-14 p 22 viimases lauses märkinud, et hilisem abiellumine eelduslikult just kinnitab poolte tahet senist kooselu ja ühist majapidamist tugevdada. Järelikult on kõik Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-109-14 p-s 19 loetletud eeldused, millal analoogia korras võiks kohaldada seltsingu likvideerimise sätteid, täidetud. Hageja on hagiavalduses esile toonud, et seltsingulaadne õigussuhe kostjaga on lõppenud. Seega esineb alus seltsingu likvideerimissätete kohaldamiseks olulisemate varaesemete suhtes, mis on omandatud enne abiellumist. Kõik maakohtu seisukohad, mis käsitlevad seltsinguvaara jagamise võimatust seltsingu kehtivuse ajal on asjakohatud, kuivõrd hageja on hagiavalduses sõnaselgelt tuginenud väitele, et kõnealune seltsingulaadne suhe on lõppenud. Seda, kas nimetatud suhte lõppemine on tõendatud või mitte, on asja sisulisel läbivaatamisel lahendamisele kuuluv hagi tõendatuse küsimus, mitte hagi läbivaatamise õigusliku võimalikkuse küsimus, mida saaks lahendada hagi menetlusse võtmise otsustamisel. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-109-14 p-s 20 selgitanud, milliste sätete alusel toimub seltsingu likvideerimine. Riigikohus on sõnaselgelt viidanud võimalusele kohaldada seltsingu likvideerimisel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud vara jagamise viise. Üheks jagamise viisiks on AÕS § 77 lg 1 kohaselt ka eseme jätmine ühele isikule, pannes sellele isikule kohustuse hüvitada teisele isikule temale langev osa. Jagada saab ka kohustusi. Hageja leiab, et kuna kostja saaks hagiavalduses taotletud jagamise viisi kohaselt kinnisasja ainuomanikuks, peaks ka kinnisasjaga seotud kohustus jääma täielikult kostja kanda. Selline jagamise viis on igati kooskõlas asjaõigusseaduse ja võlaõigusseaduse sätetega. Lisaks märgib hageja Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-14-17 p-dele 23, 24 ja 35 viidates, et abielueelse kooselu jooksul omandatud kinnisvara ning sellele elamu rajamisel ei pea seltsingu likvideerimise sätete või nende analoogia korras kohaldamisel alati tingimata kaasnema konkreetse varaeseme müüki, kui pooled või vähemalt üks pool seda ei soovi. Likvideerimise eesmärgil varaeseme müük on üldjuhul mõistlik, kui kummalgi seltsingulaadse suhte poolel pole konkreetset erihuvi varaeseme endale saamise või jätmise vastu ning mõlemal poolel oleks üksnes rahaline huvi eseme suhtes. Käesoleval juhul lähtuski hageja taolisest erihuvist konkreetse varaeseme

suhtes. Kostja kasutab koos poolte ühiste lastega nimetatud kinnistut ja sellel asuvat elamut oma igapäevase eluruumi ja koduna. Hageja ise on nimetatud kinnistult välja kolinud. Hagejale teadaolevalt on kostjal ja poolte ühistel lastel huvi jätkata konkreetse kinnistu ja elamu kasutamist oma koduna. Just sellest kaalutlusest lähtuvalt ei ole hageja primaarnõudena hagis esitanud rahalist nõuet ning selle raames nõudnud kinnistu müümist ja müügist saadu arvel pooltele väljamaksete tegemist. Seadusest ega selle mõttest ei tulene, et seltsingu likvideerimisel tuleb alati ilma mistahes alternatiivideta varaese müüa. Maakohus on oma eksliku seisukoha, justkui oleks võimalik esitada üksnes rahalisi nõudeid ning AÕS § 77 ei kuulukski kohaldamisele, tuletanud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-129-16 p-st 25. Maakohus ei ole aga arvestanud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-129-16 aluseks olevate asjaolude ning käesoleva tsiviilasja aluseks olevate asjaolude erinevust. Samuti pole maakohus arvestanud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-109-14 p-s 20 märgitut. Hageja juhib tähelepanu, et lahendi nr 32-1-129-16 asjaolude kohaselt esitaski hageja juba ise rahalise nõude, st hageja eesmärgiks oligi eseme võõrandmaisest saadava raha maksmine. Seejuures olid hageja nõuded reastatud (vt lahendi nr 3-2-1-129-16 p 12.1-12.2). Lahendi asjaoludest nähtub samuti, et viidatud asjas olid pooled juba varem ise kokku leppinud, et vara müüakse ning laekunud raha jagatakse võrdselt (vt lahendi nr 3-2-1-129-16 p 1). Samuti nähtub lahendist, et vara oligi juba müüdud (vt lahendi nr 3-2-1-129-16 p 13.4), st antud juhul saigi üksnes rahalisi nõudeid esitada. Seega lahendis märgitud asjaoludel oligi rahalise nõude esitamine ainuvõimalik. Hageja leiab, et käesolevas hagis esitatud asjaoludel on VÕS § 600 lg 1 teise lause ning AÕS § 77 lg 2 alusel, arvestades seejuures lahendi nr 3-2-1-109-14 p-s 20 märgitut, seltsing võimalik likvideerida hageja poolt soovitud viisil ilma, et hageja peaks koos lastega ilmtingimata kodust välja kolima. Maakohtu järeldus, et hageja saaks vara jagamise hagis esitada üksnes sooritusnõude (kohustada müüma ja asendada tahteavaldus) ja kuna hageja ei ole seda teinud, siis ei ole võimalik hagi menetleda, on ebaõige ka põhjusel, et hagiavaldus sisaldas punktis 1.4 ka sooritusnõuet, mis on sõnastatud ja esitatud sellisena nagu kaasomandi jagamisel tavapäraselt tehakse. Eelnevat arvestades on maakohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ning teinud senise kohtupraktika pinnalt ebaõigeid järeldusi. Edasine menetluse käik Harju Maakohus jättis kaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 01.11.2017 määrus tuleb kooskõlas TsMS § 667 lg-ga 2 tühistada ja tsiviilasi saata Harju Maakohtule hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamiseks. Hageja määruskaebus kuulub rahuldamisele. Maakohus on määruses õigesti osundanud kinnisasja omandamisele suunatud seltsingulepingu vorminõudele ja järeldanud, et kuna seltsinguleping, mille eesmärgiks on kinnisasja omandamine seltsinglaste ühisomandisse, ei ole sõlmitud AÕS § 119 lg 1 kohases notariaalselt tõestatud vormis, siis on see TsÜS § 83 lg-st 1 tulenevalt seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine. Põhimõtet, et kinnisasja omandamisele suunatud seltsinguleping peab olema sõlmitud notariaalses vormis, on järgitud Riigikohtu senises praktikas (Riigikohtu 18.10.2017 otsus asjas nr 2-14-61664 p 15) ja kinnitatud ka õiguskirjanduses (Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaanne II, § 580, p 3.6. lk 642). Samuti on maakohus Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-129-16 p-des 21-22 selgitatule tuginedes õigesti järeldanud, et seltsingulepingu tühisus ei välista poolte seltsingulaadsele õigussuhtele analoogia alusel seltsingu likvideerimise sätete kohaldamist. Seevastu ei saa nõustuda

maakohtu seisukohaga, et seadus ei näe ette õigust hageja nõude esitamiseks seltsingulaadses õigussuhtes omandatud vara jagamiseks. Maakohus on asunud ebaõigesti seisukohale, justkui oleks hageja ainsaks võimaluseks antud juhul nõuda kostjalt VÕS § 602 lg 1 alusel tahteavaldust kinnistu müümiseks ning saadu arvel pangalaenu tagastamiseks. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuses märgituga, mille kohaselt on maakohus Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-129-16 p-st 25 ebaõigesti järeldanud, justkui oleks hagejal võimalik esitada üksnes rahalisi nõudeid. Viidatud Riigikohtu lahend selliseks seisukohaks alust ei anna. Hageja on määruskaebuses õigesti leidnud, et seltsingu likvideerimise sätete analoogia korras kohaldamisel ei pea alati tingimata kaasnema konkreetse varaeseme müüki, kui pooled või vähemalt üks pool seda ei soovi. Vastav hageja seisukoht on kooskõlas Riigikohtu praktikaga. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-129-16 (p 25) möönnud, et vara jagamiseks sobiva viisi määramiseks tuleb arvestada konkreetseid vaidluse aluseks olevaid asjaolusid ning absoluutselt ei ole välistatud muud vara jagamise viisid. Asjaolu, et Riigikohtu lahendis nr 32-1-129-16 esitatud asjaoludel, mil pooled olid muu hulgas kokku leppinud seltsinguvarana käsitatava korteri müümises ja müügist saadud raha jagamises, sai seltsingu likvideerimise sätete kohaldamisel korterile kõne alla tulla esmajoones selle võõrandamisest saadud raha jagamine, ei tähenda, et see oleks ainuvõimalikuks lahenduseks ka käesolevas vaidluses. Praeguses asjas, erinevalt maakohtu viidatud Riigikohtu asjas nr 3-2-1-129-16 esinenud asjaoludest, on kostja seltsinguvara jagamise taotlemisel, sh rahalise nõude primaarnõudena mitteesitamisel, lähtunud kostja huvist jätkata koos lastega vaidlusaluse kinnistu kasutamist koduna. Sellises olukorras on igati mõistetav, et kostja ei ole esmajoones soovinud seltsinguvara jaotamist selle müümise ja müügist saadava raha jagamise läbi. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja määruskaebuses õigesti heitnud maakohtule ette Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-109-14 p-s 20 märgituga arvestamata jätmist. Nimetatud punktis on Riigikohus ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele seltsingu likvideerimissätete kohaldamise osas leidnud, et seltsingu likvideerimise sätetest saab kohaldada eelkõige VÕS § 600 lg 1 teist lauset, mille järgi kohaldatakse eelduslikult kaasomandi jaotamise sätteid (eelkõige asjaõigusseaduse § 77 asja jagamise viiside kohta). Seega on Riigikohus viidanud võimalusele kohaldada seltsingu likvideerimisel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandis oleva vara jagamise viise. Sellisel viisil on hageja seltsinguvara jagamist ka taotlenud. Arvestades eeltoodut on ringkonnakohus seisukohal, et seega puudub alus keelduda menetlemast kostja nõuet poolte abieluvälise kooselu kestel omandatud seltsinguvara jagamiseks kostja taotletud viisil. Samuti puudub alus keelduda menetlusse võtmast hageja nõuet vabastada teda hageja, kostja ja AS SEB Pank vahel 26.05.2005 sõlmitud laenulepingust tuleneva laenukohustuse kandmisest kostja ees. Hageja ja kostja kui laenusaajate ja seltsinglaste omavahelises sisesuhtes saab hageja nõuda enda vabastamist laenulepingust tulenevatest kohustustest kostja ees ja laenukohustuse jätmist kostja kanda. Mis puudutab hageja nõuet tema vabastamiseks laenulepingust tulenevatest kohustustest panga ees, siis iseenesest on ka sellise nõude esitamine õiguslikult võimalik. Sellise nõude rahuldamine eeldab küll panga vastavat nõusolekut, kuid sellise nõusoleku olemasolu või selle puudumise tuvastamine saab toimuda asja sisulise lahendamise raames. Hagi menetlusse võtmise üle otsustamisel ei saa kohus hinnata tõendeid ega lahendada asja sisuliselt. Hagi menetlusse võtmisel tuleb anda üksnes hinnang, kas sellise hagi esitamine on õiguslikult võimalik. Eeltoodud põhjendustel tühistab ringkonnakohus vaidlustatud maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule hagiavalduse menetlusse võtmise otsustamiseks.

Menetluskulude jaotuse üle otsustab vastavalt TsMS § 173 lg 3 teisele lausele maakohus sõltuvalt asja uue läbivaatamise tulemustest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal

/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.